河北亚太房地产开发股份有限公司预测分析.doc

21.河北亚太房地产开发股份有限公司预测分析 主持人: 赵丽娟、赵丽娜主要参与学生: 2006级电子商务完成时间:2009年自从2008年以来，受全国大气候影响，邯郸市房地产价格稳中趋缓，商品房有价无市，老百姓开始持币观望。同时，房地产开发企业由于受银行紧缩政策影响，筹资难度进一步加大，加之地价攀升，建材涨价，房地产利润空间大幅度压缩，房地产出现了走低趋势。本文依据河北亚太房地产开发股份有限公司的运行状况，运用多种预测模型，对公司发展进行预测分析。一、背景分析（一）邯郸市房地产发展现状据统计，2008年邯郸市房地产开发完成投资47.1亿元，同比增长75.1。全年投资增速高于邯郸市城镇投资增速37.1个百分点，占全社会投资的5.8，占第三产业投资比重的11.2。房地产开发投资逐渐成为支撑邯郸市城镇投资，尤其是第三产业投资增长的重要力量。据邯郸市建设局提供的数据显示，截至2008年11月20日，邯郸市城镇住宅完成投资46.41亿元，竣工面积96.29万平方米，分别完成年度计划的92.82和90.84。全年城镇住宅预计完成投资55.6亿元，竣工面积近197万平方米，分别完成年度计划的111.2和118.67。邯郸市房地产开发完成投资35.52亿元，其中主城区完成投资23.38亿元，较去年同期分别增长44.9和39.97；施工面积720.78万平方米，其中主城区施工面积455.62万平方米，较去年同期分别增长52.35和60.44；新开工面积255.81万平方米，其中主城区新开工面积148.34万平方米，较去年同期分别增长35.42和25.64；竣工面积77.5万平方米，其中主城区竣工面积33.71万平方米，较去年同期分别下降4.26和2.15；商品房销售面积67.31万平方米，其中主城区销售面积27.27万平方米，较去年同期分别下降20.85和7.87。 （二）邯郸市城市建设规划为实现邯郸市旧城换新颜，按照“三年内完成棚户区改造和旧住宅小区改善，五年内基本完成现有建成区城中村改造目标”要求，主城区将重点抓好五仓区、火车站周边区域、赵苑和大乘玉佛寺周边区域、邯山商步街区、文化一条街区、滏阳河、沁河景观带、浴新大街综合整治、沉陷区综合治理等改造项目，三年内完成68片旧城改造和40个城中村改造，完成173个旧住宅小区改造。 主城区拆迁工作要以拆除违法建筑、超期临建和有碍观瞻建筑，包装美化保留建筑为主要内容，退出城市红线、绿线、紫线和蓝线。三年内共需拆除700万平方米。2008年完成400万平方米，其它300万平方米有碍观瞻建筑物和构筑物随年度三改工作完成拆迁。按照计划，邯郸市三年内将新增住房面积700万平方米，其中经济适用住房90万平方米，配建购置廉租房9万平方米，将住房保障范围由住房困难的低保家庭逐渐扩大到住房困难的低收入家庭，到2010年，解决主城区12915户、43082人低收入家庭住房和保障问题，实现应保尽保；健全小区物业管理，新建小区全部纳入物业管理。（三）影响房地产市场相关条例 1、出台经济适用房开发贷款政策。2008年2月4号，央行发布经济适用房开发贷款管理办法。该办法指出开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；公司的建设项目资金不低于项目总投资的30%；贷款期限一般为3年，最长不超过5年。2、利率调整。2008年6月15日、25日，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点。2008年6月23日，中国人民银行宣布调整银行存贷款利率,其中1年存款的年利率上调至13.5%,贷款利率上调至20%。在加大银根紧缩力度的同时，将对地产行业上市公司造成一定的影响，房地产企业正呈现出资源向优质企业集中的趋势。3、土地使用权新政策。2008年7月1日，由国土资源部、工商行政管理总局发布的国有建设用地使用权出让合同示范文本正式执行。文中明确填写建设项目的开工时间、竣工时间；属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。此项新规矛头直指开发商囤地行为，给房地产界带来不小的触动。各种伪装开工等待地块升值的空间将被大幅压缩。由此带来的土地出让环节诸多变革，也将挑战开发商的风险自控，以及对施工周期、资金运作、产品操作类型等的把控能力。4、廉租住房管理办法。2008年7月2008年廉租住房工作计划。该计划指出要积极挖掘存量住房房源，加强廉租住房分配管理。此项政策预示国家将通过多渠道落实廉租房筹集力度，重点落实在经济适用住房、普通商品住房项目中配建廉租住房的政策，推进棚户区和危旧房改造。5、房地产调控政策。2008年7月28日，住房和城乡建设部与监察部联合下发了关于加强房地产调控政策执行情况监督检查的通知。重点对房地产企业依法开发建设和销售的情况、房地产市场秩序专项整治工作涉及的有关行政主管部门及其工作人员依法履行职责情况进行监督检查。此项政策主要是政府针对前期政策实施效果一次总体摸底。摸底调查的结果将为下一阶段宏观调控提供行动依据。6、央行下调贷款基准利率。2008年9月16日，央行6年来首次下调贷款基准利率，一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点；2008年10月9日，央行再次降息，一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点；2008年10月30日，央行一个月内第二次降息，一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点；2008年11月27日，第四次降息，一年期存贷款基准利率下调1.08个百分点。第五次降息，从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行自2008年10月27号起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。7、住房交易环节税收政策调整。财政部、国家税务总局2008年10月22日宣布，自2008年11月1日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。该规定指出个人首购90平米一下的住房，契税税率下调到1%；个人买卖住房暂免征收印花税和土地增值税；最低首付款比例调整为20%；商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分比。二、分析方法概述（一）平滑预测分析法1、移动平均法所谓移动平均法，就是取时间序列的N个观测值予以平均，并依次滑动，直至将数据处理完毕，得到一个平均值数列。设时间序列为n为样本容量，则一次移动平均公式为： 移动平均的作用在于修匀数据，消除一些随机干扰，使长期趋势显露出来，从而可用于趋势分析及预测。一般情况下，n取值较小时，预测结果比较灵敏，能较好反映数据变动的趋势，但修匀效果较差，达不到消除不规则变动的目的，；n取值较大时，修匀效果好，但会影响预测值对实际观察的趋势变动做出反映的灵敏程度是灵敏度变得较差。当时间序列的变动具有趋势时，用一次移动平均法进行预测，为了消除滞后偏差采用二次移动平均法，即在一次和二次移动平均值的基础上，利用滞后偏差的规律建立线性趋势模型，进行预测分析。则线性趋势模型为，2、指数平滑法通过对预测目标的历史统计序列的逐层的平滑计算，来消除由于随机因素造成的影响，找出预测目标的基本变化趋势，并以此预测未来。已知时间序列为n为序列总记录期数，一次指数平滑基本公式： 在应用指数平滑法进行预测时，选择合适的平滑系数是非常重要的。如果预测目标的时间序列有不规则的起伏变化，但整个长期发展趋势却呈现比较稳定的水平趋势，则应取小一些，一般可在0.050.20之间取值，这时预测模型包含了较长的时间序列的信息，从而使各期预测值对预测结果有相似的影响。但时间序列波动很大，长期趋势变化幅度较大时，取值应大一些，可在0.30.5之间选值，这时模型能迅速的根据当前的信息对预测进行大幅度的修正。当时间序列具有明显上升或下降趋势时，则应取较大的值，一般可取范围为0.60.9之间。当时间序列具有线性增加或减少的发展趋势时，用一次指数平滑法和二次指数平滑法进行预测会出现滞后偏差，为了消除滞后偏差，可在一次和二次平滑值的基础上建立线性趋势模型，进行预测分析。则线性趋势模型为，（二）直线趋势外推法如果时间序列的各个数据在一定时期中呈现持续上升或下降趋势，且各项变量逐期的增减大致相同时，从散点图中观察到观测值的时间序列是一条接近直线的发展趋势。则预测模型为：直线外推法的关键是在为已知时间找到一条最佳拟合其长期线性发展规律的直线。正确推算出直线的a、b参数，最常用的是最小二乘法。 （三）回归预测法该方法是指虽然影响市场变化的因素是多方面的，但存在一个因素是最基本的、起决定作用的，而且自变量与因变量之间的数据分布呈线性（直线）趋势，那么就可以运用一元线性回归方程进行预测。这里，是因变量，x是自变量，a、b均为参数，其中b为回归系数，表示当x每增加一个单位时的平均增加数量。拟合程度的检验，越接近于1，用x的变化解释y的变差的部分就越多，表明回归直线与各观测值点越接近，回归直线的拟合度越高。的取值范围为。t检验适用于小样本，主要是检验自变量对因变量是否有显著影响，即回归方程的回归系数b是否等于零。 三、公司房屋开发与销售情况分析（一）公司概况改革开放的30年间，邯郸市的房地产企业由最初的几家发展到了几百家，开发范围遍布全市。一幢幢高层建筑拔地而起，堪称标志性的建筑林立东西南北，给人们的日常生活提供了极大地便利。星罗棋布的住宅楼群，舒适整洁的居住小区，极大地改善了市民的居住条件。河北亚太房地产开发股份有限公司经过20年的发展，也由小变大、由弱变强，成为邯郸市房地产行业的佼佼者。河北亚太房地产开发股份有限公司是一个集房地产开发、建筑设计与施工、建材生产与经营、工程监理、地质勘察、物业管理、环境科技、广告报业等为一体的大型企业，一级房地产开发资质，下辖八家子公司。公司以“开拓唯实创一流水平”为企业精神，坚持一业为主、多业并举的经营策略，深化企业改革，建立现代企业制度，综合经济指标连续6年居全省同行业榜首。目前已完成开发工作量15亿元，竣工面积160余万平方米；开发大型工程13个，住宅区18个，污水处理厂3个。公司荣获“河北省先进企事业单位”、“河北省房地产开发二十强”、“河北省房地产十佳明星企业”、“河北省信得过房地开发商”、“河北省第三产业先进单位”和“邯郸市经济体制改革先进单位”等荣誉称号，2001年4月公司被全国总工会评为“全国先进集体”，并授予“全国五一劳动奖状”。2002年12月通过ISO9001；2000质量管理体系认证。（二）公司房屋开发情况分析1、公司房屋开发情况从邯郸市统计年鉴中查找到2001年至2005年的公司房屋竣工面积数据，另外从邯郸统计信息网上查找到2006年至2008年6月份的公司房屋竣工面积数据，统计数据表1，统计显示如图1所示。表1 河北亚太房地产开发股份有限公司 年份竣工房屋面积（平方米）环比指数（%）2001 62017.00 1.00 2002 79164.00 1.28 2003 156501.00 1.98 2004 176891.00 1.13 2005 114826.00 0.65 2006 133411.00 1.16 2007 160800.00 1.21 2008 140340.00 0.87 图1公司房屋竣工面积数据从表1中的环比数据可以看出，除少数几年竣工房屋面积略有下降外，其他的都是稳步上升，基本保持持续增长的趋势，基本可分为二个阶段：20012003年为迅速增长的成长期，尤其是2003年环比指数达到了128%增长速度最快，这一阶段增长幅度大并且趋于稳定状；20042008年开始进入成熟期，其增长幅度明显放慢，其中2005年和2008年的环比指数均小于100%。从图1可以看出，公司房屋竣工面积从20012004年呈现上升趋势，由于受国家宏观调控的影响2003年比2002增长了77337平方米，而从2003年开始实行建设用地实行行政划拨，大力扶持建设经济适用房，致使2004年房屋竣工面积在2003年的基础上继续增长；从20042005出现大幅的降低，降幅为0.84，2004年起政府陆续出台金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控，对企业的房地产开发面积进行有效的控制；从20052007年又再一次出现增长趋势，这一阶段发展趋势平稳。2007年10月8日通知明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，这一举措促进了房屋的竣工面积的增加，对开发企业的开发能力和效率提出了更高的要求，确保了供应出去的土地能够及时开发建设，将对目前市场存在的“囤地”行为给予严厉打击。2、邯郸市房屋开发情况从邯郸市统计年鉴中查找到2001年至2005年的邯郸市房屋竣工面积数据，另外从邯郸统计信息网上查找到2006年至2008年6月份的邯郸市房屋竣工面积数据，统计数据见表2，由表2的数据制作统计显示图如图2所示。表2 邯郸市房地产开发销售情况 年份竣工房屋面积（平方米）环比指数（%）2001 474576.00 1.00 2002 750376.00 1.58 2003 1989201.00 2.65 2004 2557077.00 1.29 2005 3128933.00 1.22 2006 3165090.00 1.01 2007 3383998.00 1.07 2008 3226007.00 0.95 图2邯郸市房屋竣工面积从表2中的环比数据可以看出，除少数几年竣工房屋面积略有下降外，其他的都是稳步上升，基本可分为二个阶段：20012003年为迅速增长的成长期，其中2003年的环比指数达到了265%，增长速度最快，这一期间增长幅度大并且趋于稳定；从20042008年开始进入成熟期，其增长幅度明显放慢，并且从2005年开始下降趋势增大，到2008年环比指数减小到95%。从图2可以看出，从20012008年邯郸市房屋的竣工面积呈现持续增长的趋势，尤为突出的是从2002到2003年增长了1238725平方米，2003年一系列的改革措施，大力开发经济适用房的建设，促进了邯郸市的房地产的发展；而从20052008年竣工面积的增长幅度基本保持平稳，房地产市场的发展趋于平稳。3、公司房屋开发情况对邯郸市的影响由表1和表2中关于邯郸市和公司房屋竣工面积的数据，制作散点图如图3所示。由散点图可以看出二者呈现较好的线性趋势，说明邯郸市与公司房地产竣工面积之间存在较强的线性相关性。因此，以邯郸市房地产竣工面积作为因变量，以公司的房屋竣工面积作为自变量，建立线性回归模型。图3公司对邯郸市竣工面积数据影响利用Excel软件中的回归分析工具，得到回归分析的结果见表3。在回归统计区域中为0.738，接近于1，说明公司与邯郸市房地产竣工面积之间的关系比较密切，公司房屋开发的面积对邯郸市房地产业有较大的影响。在回归模型区域中给出了，回归系数b的t检验值为2.676大于临界值2.447，这说明公司房屋竣工面积的数据对邯郸市房地产有显著的影响。 表3 回归分析相关结果回归统计Multiple R0.738 R Square0.544 Adjusted R Square0.468 标准误差843143.347 观测值8.000 Coefficients标准误差t StatIntercept-373284.155 1054958.450 -0.354 河北亚太房地产开发股份有限公司21.155 7.906 2.676 由表中给出的a=-373284.155、b=21.155的值，综合上述检验结果，可以确定回归模型：y=67959.1+0.026x （-0.354）（2.676）该模型说明，公司房屋的竣工面积每增加1平方米，可使邯郸市的房屋竣工面积增加0.026平方米。（三）公司房屋销售情况分析1、公司房屋销售情况从邯郸市统计年鉴中查找到2001年至2005年的公司房屋销售面积数据，另外从邯郸统计信息网上查找到2006年至2008年6月份的公司房屋销售面积数据，统计数据见表4，统计显示如图4所示。表4 河北亚太房地产开发股份有限公司 年份房屋销售面积（平方米）环比指数(%)2001 50138.00 1.00 2002 74450.00 1.48 2003 105203.00 1.41 2004 105967.00 1.01 2005 81138.00 0.77 2006 132911.00 1.64 2007 101062.00 0.76 2008 105037.00 1.04 图4公司房屋销售面积数据从表4的环比数据中可以看出，除个别几年房屋销售面积增长速度过快外，其余数据基本上均保持稳定状态，说明企业开始进入成熟期，其增长幅度明显放慢，并且略有下降趋势。其中，2006年的环比指数最高为164%，而2005年和2007年的环比指数均小于100%。但从2008年的数据来看，存在一定的回升趋势，基本上完成了销售计划。从图4中可以看出，从20012008年这八年公司的房屋销售面积呈现波浪状的发展趋势，其中2005年和2007年房屋的销售面积最高。2007年3月18日至2007年12月21日金融机构一年期存款基准利率上调了六次，在这种情况下，两年前已经贷款的购房者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。高额的贷款利息加之不断攀升的房价，使一些有意购房的消费者开始持犹豫的态度，从而影响到2008年房屋的销售情况有所下降。2、邯郸市房屋销售情况从邯郸市统计年鉴中查找到2001年至2005年的邯郸市房屋销售面积数据，另外从邯郸统计信息网上查找到2006年至2008年6月份的邯郸市房屋销售面积数据，统计数据见表5，由表5的数据制作统计显示图如图5所示。表5 邯郸市房地产开发销售情况 年份房屋销售面积（平方米）环比指数（%）2001 380165.00 1.00 2002 594120.00 1.56 2003 706288.00 1.19 2004 723747.00 1.02 2005 1057205.00 1.46 2006 758579.00 0.72 2007 1055207.00 1.39 2008 846510.00 0.80 图5 邯郸市房屋销售面积数据从表5的环比数据可以看出，除个别几年房屋销售面积存在增长幅度较大的趋势外，其余增长幅度基本上均保持稳定状态，说明开始进入成熟期，其增长幅度明显放慢，并且略有下降趋势，呈现波浪型发展趋势。在2006年和2008年环比指数均小于100%。从图5中可以看出，从20012008年邯郸市商品房的销售面积基本上保持增长的趋势，其中2005年和2007年的房屋销售面积最多，而2008年由于受国家的货币政策和房价的影响一度出现下滑的趋势，加之下半年爆发的金融危机的影响，房地产市场出现低迷的现象。3、公司房屋销售情况对邯郸市的影响由表4和表5中关于邯郸市和公司房屋销售面积的数据，制作散点图如图6所示。由散点图可以看出二者呈现较好的线性趋势，说明邯郸市与公司房地产销售面积之间存在较强的线性相关性。以邯郸市房地产销售面积作为因变量，以公司的房屋销售面积作为自变量。图6 公司对邯郸市房屋销售面积影响利用Excel软件中的回归分析工具，得到回归分析的结果见表6，在回归统计区域中为0.74，远离于1，说明邯郸市房地产销售面积与公司房屋销售面积的关系并不密切，二者之间不存在显著的线性相关关系，由于邯郸市的房地产公司有100多家，竞争激烈，所以公司房屋销售面积对邯郸市房地产业的影响不大。 四、公司房屋开发能力预测分析 （一）房屋竣工面积数据的预测分析1、应用直线趋势外推法预测根据表1中公司房屋竣工面积的数据绘制时间序列散点图如图7所示,由图可见观测值的时间序列是一条接近直线的发展趋势，因而宜采用直线趋势法进行预测。图7 公司竣工面积数据通过运用Excel文档中的相关工具，求解直线趋势法预测模型参数，得到了综合的计算结果见表7所示，并计算求解a、b参数值： 表7 河北亚太房地产开发股份有限公司开发销售情况年份竣工房屋面积y（平方米） tt2ty200162017-416-248068200279164-39-2374922003156501-24-3130022004176891-11-1768912005114826111148262006133411242668222007160800394824002008140340416561360合计n=81023950060449955则预测模型为：该模型说明以时间序列平均值127993.75平方米为起始点，随着时间的推进，每经过一年，房屋的竣工面积就平均增加7499.25平方米。按时间序列时间变量t推进，2009年的t变量值为5，则2009年河北亚太房地产开发股份有限公司房屋竣工面积预测值为： （平方米）2、应用移动平均法预测依据前面关于n取值方法的介绍，公司房屋竣工面积数据的时间序列含有大量的随机成分，要想较好的反映预测目标发展过程的平均水平，n应取值较大些，故取n=3，使用趋势移动平均法计算一、二次移动平均值见表8所示，然后计算的值。表8 河北亚太房地产开发股份有限公司年份竣工房屋面积（平方米）一次移动平均值二次移动平均值2001 62017 2002 79164 2003 156501 99227.33 2004 176891 137518.67 2005 114826 149406.00 2006 133411 141709.33 120468.33 2007 160800 136345.67 136932.17 2008 140340 144850.33 147128.17 2009 150570.00 145253.60 建立预测模型为：（i=1，2，3，、，n）；则预测2009年公司房屋竣工面积为： （平方米）3、应用指数平滑法预测依据前面关于选取平滑系数的介绍，公司房屋竣工面积数据的时间序列波动很大，长期趋势变化幅度较大，故取平滑系数=0.3，使用趋势平滑预测法计算一、二次的指数平滑值见表9所示。表9 河北亚太房地产开发股份有限公司年份序号竣工房屋面积（平方米）一次平滑值二次平滑值099227.3399227.33200116201758296.0386947.94200227916447067.6174983.842003315650165777.3572221.892004417689179378.2474368.802005511482666199.1071917.892006613341166502.9470293.402007716080074841.1871657.732008814034072038.4771771.95建立预测模型为：（i=1，2，3，、，n）；则预测2009年公司房屋竣工面积为： （平方米）4、预测关系分析根据表7、表8和表9中的预测值，制作拟合图见图8所示。图8 公司房屋竣工面积拟合图由图8可以知道，在三种方法中移动平均法的预测值曲线最接近于原有数值的发展趋势，说明这种方法的拟合性最好。移动平均法可以消除移动期内的数值波动，同时也在一定程度上反映了发展趋势。针对公司2009年房屋竣工面积数据的预测而言，从2001年至2008年房屋竣工面积数据变化较大，适合应用移动平均法。而且2008年房屋的竣工面积是140340平方米，相对而言移动平均法预测的2009年的竣工面积161202.80最为接近。（二）房屋销售面积数据的预测分析1、应用直线趋势外推法预测根据表4中公司房屋销售面积的数据绘制时间序列散点图如图9所示，由图可见观测值的时间序列是一条接近直线的发展趋势，因而宜采用直线趋势法进行预测。 图9 公司房屋销售面积数据通过运用Excel文档中的相关工具，求解直线趋势法预测模型参数，得到了综合的计算结果见表10所示，并计算求解a、b参数值： 表10 河北亚太房地产开发股份有限公司开发销售情况年份销售房屋面积y（平方米） tt2ty200150138-416-200552200274450-39-2233502003105203-24-2104062004105967-11-10596720058113811811382006132911242658222007101062393031862008105037416420148合计n=8755906060330019 预测模型为：该模型说明以时间序列平均值94488.25平方米为起始点，随着时间的推进，每经过一年，房屋的销售面积就平均增加5500.32平方米。按时间序列时间变量t推进，2009年的t变量值为5，则2009年河北亚太房地产开发股份有限公司房屋销售面积预测值为：（平方米）2、应用移动平均法预测依据前面关于n取值方法的介绍，公司房屋销售面积数据的时间序列含有大量的随机成分，要想较好的反映预测目标发展过程的平均水平，n应取值较大些，故取n=3，然后使用趋势移动平均法计算一、二次移动平均值见表11所示，然后计算的值。表11 河北亚太房地产开发股份有限公司年份销售房屋面积（平方米）一次移动平均值二次移动平均值200150138 200274450 2003105203 76597.00 2004105967 95206.67 200581138 97436.00 2006132911 106672.00 91634.50 2007101062 105037.00 100121.83 2008105037 113003.33 105219.67 2009103049.50 105223.00 建立预测模型为：（i=1，2，3，、，n）；则预测2009年公司房屋竣工面积为： （平方米）3、应用指数平滑法预测依据前面关于选取平滑系数的介绍，公司房屋销售面积数据的时间序列波动很大，长期趋势变化幅度较大，故取平滑系数=0.3，然后使用趋势平滑预测法计算一、二次的指数平滑值见表12所示表12 河北亚太房地产开发股份有限公司年份序号房屋销售面积（平方米）一次平滑值二次平滑值076597.0076597.00200115013868659.3074215.69200227445070396.5173069.942003310520380838.4675400.492004410596788377.0279293.45200558113886205.3181367.0120066132911100217.0287022.0120077101062100470.5191056.5620088105037101840.4694291.73建立预测模型为：（i=1，2，3，、，n）；则预测2009年公司房屋竣工面积为： （平方米）4、预测关系分析根据表10、表11和表12中的预测值，制作拟合图见图10所示。图10公司房屋销售面积拟合图从图10中可以知道，在三种方法中，移动平均值和指数平滑值比较接近原有数值的趋势发展。针对公司2009年房屋销售面积数据的预测而言，从2001年至2008年房屋销售面积数据变化较小，适合应用指数平滑法。而且2008年房屋的销售面积是105037平方米，相对而言移动平均法预测的2009年的竣工面积112624.31最为接近。 五、公司发展前景预测分析（一）金融危机对公司的影响2007年2月，美国第二大次贷机构新世纪金融宣布2006年第4季度业绩将出现亏损，美国次贷危机初露端倪。在随后的一年多时间里，次贷风险全面暴露，从美国的“两房”危机，到雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG濒临破产而被注资850亿美元拯救，再到全球股市的持续下跌，次贷引发的信用风险最终演变成一场全球性金融危机。世界金融变局对中国经济的影响日益明显，逼迫各行各业都面临选择和放弃，面临升级和改造。当前中国房地产市场非常不活跃，成交数量急剧减少、价格开始下行，企业和消费者信心严重不足。根据国务院办公厅2008年1月7日下发的国务院关于促进节约集约用地的通知中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。特别是对房地产用地闲置土地要征缴增值地价。但由于房地产项目的周期在35年之间，加上新材料成本的增加，房地产公司的年利润降低，促使房价保持在1600元/平方米至4200元/平方米之间。根据前面对公司2009年房屋竣工面积和销售面积数据的预测分析，反映出虽然房地产市场受到金融危机的影响，但是依然呈现出增长的趋势。房地产市场的发展主要是因为，近