网上订餐系统的设计.docx

江西农业大学南昌商学院 网上订餐系统南昌商学院电子商务系统分析与设计课程设计课程设计题目：网上订餐电子商务系统规划与设计专业班级：电子商务学生姓名：王林飞学 号：08502226指导老师：王兴宇二0一0年十二月二十五日目 录第一章 引言2第二章 网上订餐系统规划32.1背景、必要性和意义42.2确定电子商务系统规划的边界，明确规划目标、任务和要求42.2.1电子商务系统的任务要求42.2.2电子商务系统规划的范围52.2.3电子商务系统的战略目标52.2.4经营策略的实施52.2.5确定电子商务系统的时间限制62.3建立制定电子商务系统规划的组织62.4制定规划进度表72.5现状初步调查和分析82.5.1学校市场调查的设计82.5.2竞争能力预测82.6可行性研究82.6.1技术可行性82.6.2经济可行性92.6.3进度可行性92.6.4社会可行性92.6.5其他可行性92.7提出新系统的开发方案及候选方案92.8确定系统的开发策略10第三章 网上订餐系统分析123.1新系统业务流程分析123.1.1采购123.1.2支付123.1.3销售133.2需求分析14第四章 网上订餐系统设计164.1电子商务系统的总体结构164.2网络基础设施164.3系统平台选择174.4应用系统方案174.4.1应用系统结构174.4.2功能设计184.4.3数据库设计19结 论21致 谢22参考文献23附录一24第一章 引言学校不仅是个学习的场所，而且也是一个不可忽视的消费场所，在学校隐藏着无限的商机。现在的大学生都追求个性、时尚，只要是对自己有利的东西，就不会太计较经济的问题。目前，通过我们的观察，发现大学生存在着一个特点，虽然课余时间很多，但还是有很多同学发现时间不够用，因此每天等到忙完只能呆在寝室吃泡面，甚至很多玩游戏的同学也不愿去食堂吃饭，也甘愿过上吃泡面的生活。我们就在思考一个问题，这些同学每天过这样的生活，对身体极其不好，难道他们就不担心这个问题吗？经过我们的调查，原来不是，他们只是沉迷于一件事而不想去吃饭，他们也知道每天这样对身体不好。到此，我觉得这应该是一个市场，就是专门的为这些同学送餐，解决他们吃饭的问题。中间收取一定的小费，应该会得到同学的响应。但我们毕竟是学生，课余时间不能太脱离学习的宗旨，否则是不理智的。考虑到这里，我突然想到设计一个网上订餐系统，这样就可以把所学知识应用到实践当中来。不仅有趣，还可以提高自己的动手能力，同时也帮助了同学，一举三得。只要是电子商务系统就少不了推广，市场的潜力就在于我们的努力，我相信只要我们保证了质量和服务，在这个没有竞争对手的环境中，加以推广网站，最后的效果应该是比较理想的。第二章 网上订餐系统规划2.1背景、必要性和意义学校是一个聚集人群的地方，时尚个性是每个人的追求。在网络高度发展的今天，网络订餐也渐渐成为一种时尚。在学校里，学习是我们的最终目的，但传统的教学模式只能授予我们难懂的理论知识。不加以实践，很多细节的东西就是我们知道也不会应用。所以，对于大学生来说，如果能结合实践加以学习，不仅能加深对理论的理解，还可以迅速提高自己的动手能力，顺应社会的发展趋势。另外，如果在校的我们还可以自己挣些零花钱，不仅可以为父母减轻压力，还可以享受到自己劳动后的喜悦。在高校，很多同学都忙于自己感兴趣的事，很多时候都会很晚才去吃饭，不愿走的索性不去吃。特别是天气变冷的时候，大家都躲在寝室，吃自己事先买好的泡面。大学生活就是这样，没人约束自己，一切的事情做与不做，完全在自己把握。面临着这些问题，相信很多同学都会希望吃的可以到自己的寝室，自己省时又省事。那么，就这里需要送餐的人了。在学校，我相信这是有很大市场的，如果我们集合订餐和送餐的整个流程服务，再加以推广和宣传，一定会引来很多同学的注意和订购。学生的责任就是学习，时间就是我们的财富。如果我们能顺利的实现这个系统，不仅能为他人带来方便，节省他人时间，对于我们自身而言，也可以充分利用以我们大学里的闲暇时间。锻炼我们商业头脑，为将来找工作打下坚实的基础。当我们面对团队的合作时，能从不同的同学身上学习到他们的专业知识。从而拓宽自己的知识面。锻炼我们的交际能力。综合提高我们自己，丰富学习生活。2.2确定电子商务系统规划的边界，明确规划目标、任务和要求2.2.1电子商务系统的任务要求制定网上订餐系统的发展战略进行可行性分析制定电子商务系统的总体开发方案制定项目实施计划2.2.2电子商务系统规划的范围经过相关网站的访问结合我们的技术能力，我们初步决定我们的电子商务系统范围如下：会员管理同学能够迅速的查询到所需要的餐饮信息同学能够很方便的在线订餐，并能及时得到确认。管理员能够及时的了解系统的订单状态，并能够及时处理网站交流区，提升客户满意度。进货信息管理销售信息的管理2.2.3电子商务系统的战略目标经过组内人员的鉴定，我们最终决定的暂时目标如下：为同学提供便利的服务，让更多的同学了解我们的网站。降低进货的成本增加销售额2.2.4经营策略的实施从目标入手，集合校园的实际情况分析，确定初期经营策略如下：首先在校园里做传单宣传前夕以推广网站为主，到qq空间、校内、飞信空间里面写网站的信息，给同学发邮件。在保证总成本的基础之上，先低价销售，迎来同学的关注。开始，在校内发一定数量的优惠卷，限期消费，引来同学的消费。保证餐饮的质量和数量，提供丰富齐全的餐饮信息。做好服务，送货上门，前期免费送货，后期等同学适应之后，开始收取一定的小费。2.2.5确定电子商务系统的时间限制我们的主要任务就是开发网站，只要网站能成功运行，其他的进货和送货都很简单，不再考虑范围内，所以我们开发网站的时间安排如下表（表2.1）：任务代码任务名称紧后工序a编制计划5b、cb任务分配1cc网站开发10dd测试网站5ee试运行15/（表2.1）2.3建立制定电子商务系统规划的组织电子商务的整个环节都是分工明确的统一体，单靠一个人是很难管理好每一个环节。所以，我们把任务都分到组内每一个人身上，每个人都可以发挥自己专业特长，管理好自己负责的每个细节，从而实现系统的高效运转。具体的分工如下图（图2.1）。策划人（2人）总经理（1人）采购管理（2人）销售管理（2人）发货管理（2人）小组成员副总经理（1人）服务（2人）网站开发和管理（4人）数据库管理（4人）维护开发测试客户信息管理（1人）商品信息管理（1人）订单信息管理（1人）评论信息管理（1人）（图2.1）2.4制定规划进度表我们用的是dreamweaver和access实现全部系统功能，技术比较简单，整个过程的任务大概安排如下图（图2.2）：（图2.2）2.5现状初步调查和分析2.5.1学校市场调查的设计分别为男女生设计不同的调查问卷调查学生的生活习惯调查学生的饮食习惯调查学生的服务要求2.5.2竞争能力预测根据学校学生生活情况分析，很多同学都会出现时间紧张的情况，还有的因为食堂太远不远取吃饭，都希望有个专门为他们解决这个问题的服务，并且有质量保证，哪怕出一点小费也值得。所以我们敢大胆的预测，在学校这个市场，送餐服务还没有真正独立出来，如果我们能在学校为同学提供方便，专一服务，保证饮食的质量，同时做好宣传力度，把订餐和送餐集为一体，将会很有市场竞争力的。2.6可行性研究2.6.1技术可行性我们的团队里包括各系的学生，我们的订餐系统设计简单，实现的功能也简单，用到的软件包括dreamweaver和access，相关方面的知识都是课堂上涉及过的。加上现在丰富的网络资源，大部分技术应该在相关专业的同学的协助下都可以实现，必要时请老师加以指导，相信没有多大的问题。我们采用学校网络上网，个人电脑分工管理数据，定期进行维护和总结，防止黑客攻击。2.6.2经济可行性我们是一个团队，在预算中，我们每个人都做了一笔分投资。我们的费用主要用在网站宣传和进货上，至于设备，我们都应用自己的电脑进行管理。所以我们前期主要考虑的是运营成本。而却这个成本我们可以相对缩小，我们可以少量进货，常用的就好，其他的等同学下单后我们再去进货完成交易，所以经济上不是主要考虑的问题。至于收益，我们会根据个人付出的多少分配。但我们主要的目的不是为了赚钱，毕竟我们还是学生，从哪方面都不算专业还谈不上赚钱，只能说是学习。2.6.3进度可行性在时间安排上，我们是比较占据优势的，因为我们每个人的分工是明确的，大学的课都是很少的，只要我们把课余时间都利用起来，相信不用多久我们就可以把系统运行起来。2.6.4社会可行性该系统符合现有法律、法规和政策的限制，也没有违背当今社会的道德标准，社会可行性通过。2.6.5其他可行性我们的方案最终在学校实施，没有同行的市场竞争对手，对于餐厅来说，也许有的会有送外卖服务，但出于购物量和时间因素，成本很高，一般都不会坚持多久，而我们的服务是有订餐就及时送到，不管购物多少和时间阶段的限制。只要我们保证产品的质量和服务，加以宣传，我相信我们是有市场的。2.7提出新系统的开发方案及候选方案为了方式技术上遇到不可解决的困难，我们还制作了另一个方案供候选，主要内容如下：如果上述方案实现不了，我们最后的决定是到拍拍网注册账户，开展个人网店。然后用access把商品信息制作成一个数据库，导入网站上展示出来。这样的话就会省去很多麻烦的过程。从采购到送餐都是很简单的事。人员和时间都可以精简。而且网站具备我们想要该有的功能，不必害怕有实现不了的技术和黑客的攻击，在拍拍上开店的另外一个优点是，因为在校学生大多都用的是qq这个即时通讯软件，方便推广。但缺点是，拍拍网已经是人家做好的网站，我们即使在上面怎么应用始终感受不到背后所用到的技术，从而也就没有达到我们学习的目的。所以这就只能成为我们的候选方案。我们还是喜欢尝试创造属于自己的东西。2.8确定系统的开发策略本系统是利用asp技术与access数据库，基于internet信息服务（iis）平台实现的一个小型网上订餐系统。有两大主要模块，前台管理包括浏览菜单、查询订购菜单、结账模块、用户信息管理功能。后台管理包括商品管理、订单管理、评论管理和系统用户管理等模块。本系统的主要功能：用户通过浏览主页面来实现会员的注册功能，可以浏览商品的信息图片和价格，用户注册为会员后可以购买上架的食品。通过一个购物车来计算用户购买物品的价钱。用户可对所买的物品进行品论。后台管理员方面，管理员有最高的权限，可以进行新管理员的添加与信息的修改，新商品的添加，可以对商品的类别进行转业，对用户的评论进行管理，对用户的订单进行管理。本系统采用b/s模式：与传统的c/s模式相比，b/s结构把处理功能全部移植到了服务器端，用户的请求通过浏览器发出，无论是使用和数据库维护上都比传统模式更加经济方便。而且使维护任务层次化：管理员负责服务器硬件日常管理和维护，系统维护人员负责后台数据库数据更新维护。采用b/s模式，突破传统的文件共享模式，为网上订餐的设计提供新的解决方案。借助asp的web应用程序，用户通过browser软件连接后台数据库并完成操作，b/s模式的网上订餐系统，数据维护方便客户端无需专用的软件，有较好的网络扩展性，支持tcp/ip协议直接接入internet，同时对于b/s模式而言，程序和数据的物理位置已经不再是那么重要了，访问者所关心的只是他们的url就可以了。第三章 网上订餐系统分析3.1新系统业务流程分析系统业务流程主要在前台展示出来，包括用户的从浏览到注册成为会员，再下订单完成交易，最后给予评论。下面是主要的功能介绍。3.1.1采购我们为了降低运营成本，不会把所有的山品都采购入库，而是进常用的货物，所以当客户下完订单后，我们要先判断库存是否有，如果有直接让送餐员送货，如果没有就把订单交给采购员去进货，然后再让送餐员送去，完成交易。采购的具体过程如下图（图3.1）。（图3.1）3.1.2支付因为我们非专业的网上订餐系统，所以支付方式仅限于网银支付和货到付款，流程如下图（图3.2）。（图3.2）3.1.3销售销售是一个很复杂的环节，设计的系统的大部分功能。（如图3.3）浏览与选择餐饮信息：顾客进入网站即刻自动提供购物车，不需身份确认就可以在网站上随意浏览，登录系统后则可挑选餐饮，在购物车里可增加、删除、修改购物车上餐饮的类型和数量，网站提供餐饮信息列表，最先添加的餐饮信息优先列表给顾客作为选购时的参考；判断：顾客确定所购餐饮信息后，系统将判断该顾客是否注册过，如果是，则可直接填写订单；否则，提示顾客登记注册；提交订单：已选购的餐饮信息需填写订单细节。注册：顾客可在本系统的网站上注册后提交申请；确认：后台管理将实时得到顾客的注册信息，通过电话及其他方式确认，当确认后，系统管理员可对该顾客提交的预定信息进行审核。送货与付款：网上的每一份订单都将实时存入后台数据库，后台操作人员通过电话及其他方式确认，确认后将及时实施审核该订单：向顾客送货，货到付款，完成网上交易。评论：商品信息和服务态度（图3.3）3.2需求分析网上订餐管理系统无论是在应用的深度还是广度都是一个逐步发展的过程。在开发一个局部系统时要充分考虑到局部系统和整个目标系统之间的相容性和完整性，以利于今后整个系统的建立。进货订单管理系统从总体上把握系统的设计，在具体的设计实现上我们围绕着三个方面的需求展开，即管理者、客服人员和用户三个部分。（如图3.4）（图3.4）总之，我们的宗旨就是打造出一个友好的界面为同学服务。界面简单易操作，保证系统的稳定性和兼容性是最重要的，这在以后的实践中，我们也会慢慢改进的。第四章 网上订餐系统设计4.1电子商务系统的总体结构在进行系统的需求分析后，要设计系统的总体结构图就变得简单了，只要我们把各个部分的关系连在一起，就可以看到一个完整的系统。（如图4.1） （图4.1）4.2网络基础设施系统的运作必须有网络的支持，学校用的是天翼3g上网，网络图如下：（如图4.2）（图4.2）4.3系统平台选择系统平台：windows xp；软件：dreamweaver8.0、microsoft office access 2007、iis6.0；硬件：2g内存、500g硬盘、ati mobility radeon hd 5470独立显卡；路由器；网络通信协议：tcp/ip；4.4应用系统方案4.4.1应用系统结构在b/s体系结构系统中，用户通过浏览器向分布在网络上的许多服务器发出请求，服务器队浏览器的请求进行处理，将用户所需信息返回到浏览器。b/s结构简化了客户机的工作。客户机上只需配置少量的客户端软件。服务器将担负更多的工作，对数据库的访问和应用程序的执行将在服务器上完成。浏览器发出请求，而其余如数据请求、加工。结果返回以及动态网页生成等工作全部由web server完成。实际上b/s体系结构是把二层c/s结构的事务处理逻辑模块从客户机的任务中分离出来，由web服务器单独组成一层来负担其任务这样客户机的眼里减轻了，把负荷分配给了web服务器。这种三层体系结构如图所示（图4.1）。数据库broese浏览器web服务器（图4.1）这种结构不仅把客户机从沉重的负担和不断对其提高的性能的要求中解放出来，也把技术维护人员从繁重的维护升级工作中解脱出来。由于客户机把事务处理逻辑部分分给了功能服务器，是客户机一下子“苗条”了许多，不再负责处理复杂计算和数据访问等关键事务，只负责显示部分，所以维护人员不再为程序的维护工作奔波于每个客户机之间，而把主要精力放在功能服务器上程序的更新共组。这种三成结构在成渝层之间相互独立，任何一层的改变不会影响其它层的功能。4.4.2功能设计系统的功能整体功能设计合理，不仅可以提高网站的质量，还可以提高销售额。系统要方便用户注册、购买、付款。作为管理员，应该高效的管理商品信息和客户的各方面的信息。除此之外，我们还做了一些新闻和广告的链接，增加的活力。新闻的内容主要是学校的相关信息，广告可以投自己的商品信息，也可以帮别人宣传其他信息，但需要付费。总体功能如下。（如图4.2）（图4.2）4.4.3数据库设计在系统设计过程中，数据库也是一个不可以忽视的环节，数据库的设计关系到系统的稳定性，所以每个信息的管理，必须合理设计，下面是我们用access设计的相关系统的数据库。会员表：主要是用来记录会员的注册信息。（如图4.3）（图4.3）商品信息表：主要是记录商品的信息发布，方便修改、更新、删除。（如图4.4）（图4.4）订单表：主要是用来记录用户的订单信息，方便送货和联系。（如图4.5）（图4.5）留言表：用来记录用户的留言情况，以便改善我们自己。（如图4.6）（图4.6）这些表都不是随意设计的，在关系上必须有对应的关系，下面就看他们的视图关系。（如图4.7）（图4.7）至此，我们的系统的规划、分析和设计差不多成型了，余下的就看我们的动手能力，因为我们系统用到的技术都比较简单，所以相信不久我们就可以把我们的想法在实际中表现出来了。结 论网上订餐系统性质是一个b2c的电子商务模式。在网络高速发展的今天。我们作为一名在校大学生必须跟上时代发展的步伐。因为在以后的社会里，我们必须要与电子商务打交道。试想，如果我们没有相关的知识，那我们在应用的时候，一定会吃亏的。以前我们只与网站打交道，殊不知网站得来不容易。经过这个学期的学习，终于对网站开发的总体步骤有所了解。无论做什么网站，我想规划、分析和设计都是必不可少的环节。只有这样，我们才不会忽视每一个环节，从而能把网站的各个方面都做好，保证功能的实现以及系统的稳定性。其实，总体来看这些步骤都是比较繁杂的，但真正的分工下来，就会变得简单有趣了。但从另外一个方面讲，这只是个规划书，实际当中的很多问题不是说着这么简单的，这就需要我们在今后要认真学习，把每个环节的知识都掌握牢固，最后把知识串联起来应用的实际当中来，才是最有价值的。致 谢在此论文撰写过程中，要特别感谢我的导师王兴宇的指导与督促，同时感谢他的谅解与包容。没有王老师的帮助也就没有今天的这篇论文。求学历程是艰苦的，但又是快乐的。他的教学过程一直很严谨，一丝不苟，不求回报，无私奉献的精神很让我很感动，再次向他表示由衷的感谢。在这四年的学期中结识的各位生活和学习上的挚友让我得到了人生最大的一笔财富。在此，也对他们表示衷心感谢。谢谢我的父母，没有他们辛勤的付出也就没有我的今天，在这一刻，将最崇高的敬意献给你们！本文参考了大量的文献资料，在此，向各学术界的前辈们致敬！参考文献1 刘军，马敏书.电子商务系统的分析与设计（第二版）.高等教育出版社.2010.2 吴建安 主编.市场营销学（第三版）.高等教育出版社.2009.3 (美) 加里p.施耐德 著.成栋 译.电子商务.机械工业出版社.2009.4 苏无比.网上订餐系统的设计与实现.北京直属学习中心.5 吴德峰.网上订餐系统.附录一网上订餐系统问卷调查设计随着互联网的不断发展，网络给人们带来了很多方便。学校网上订餐这一种新的、快捷的消费方式，你有什么好的看法？为此我们特开展此次调查问卷，希望能为大家带来方便。望大家认真填写，将来能更好的为大家服务，谢谢配合。1您的性别？a男 b.女2您的年龄是？a.18岁以下 b.1822岁 c.2226岁 d.26以上3您有过订外卖吗？a.有 b.没有4您一般使用什么方式订外卖？a.电话 b.网络 c.短信 d.去门店提前预定 e.其他 5您一般什么情况下叫外卖？a.学习 b.学校活动 c.游戏 d.其他 6您现在的外卖需求量是？a.13次/周 b.35次/周 c.57次/周 d.7次以上7您通常何时叫外卖？a.早餐 b.午餐 c.晚餐 d.随时8您认为什么价位的快餐价格比较容易接受？a.10元以下 b.1115元 c.1620元 d.21元以上9您经常上网吗？a.每天都有 b. 两三天上一次 c.很少上 d.从来都不10您网购的频率？a.每天都有 b.每周都有 c.每月都有 d.非常少11.你知道可以用网络订餐吗？a.知道 b.不知道12如果有这样的订餐网络平台，您会通过网络订餐吗？a.有可能会 b.一定不会13您进行过网上订餐吗？a.有 b.没有14您网上订餐时担心遇到什么？a.餐饮质量差 b.餐饮与介绍不符合 c.时间等的太久 d.服务态度 e.其他 15您对网络订餐有何合理建议？ 。经典房地产营销策划方案日期：2008-3-27现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章 项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一 项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二 区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三 土地swot（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四 项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五 项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值a 市政交通及直入交通的便利性的差异b 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异c 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断a 建筑风格和立面的设计、材质b 单体户型设计c 建筑空间布局和环艺设计d 小区配套和物业管理e 形象包装和营销策划f 发展商品牌和实力价值实现的经济因素a 经济因素b 政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六 项目定价模拟1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法a 分析有效市场价格范围b 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七 项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八 投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九 开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估第二章 项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。一 总体规划1、项目地块概述.项目所属区域现状.项目临界四周状况.项目地貌状况2、项目地块情况分析.发展商的初步规划和设想.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素.土地swot分析在总体规划上的利用和规避.项目市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局.项目总体平面规划及其说明.项目功能分区示意及其说明4、道路系统布局.地块周边交通环境示意：地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况.项目道路设置及其说明：项目主要出入口设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车场布置5、绿化系统布局.地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述项目所属地域市政规划布局及未来发展方向.项目环艺规划及说明：项目绿化景观系统分析项目主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统.项目所在地周边市政配套设施调查.项目配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示.公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计7、分期开发.分期开发思路.首期开发思路8、分组团开发强度二 建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩计划.项目总体建筑风格的构思.建筑色彩计划2、建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示.商业物业建筑风格设计提示三 主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提示.一般住宅套房户型设计提示.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示四 室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示五 环境规划及艺术风格提示1、项目周边环境调查和分析2、项目总体环境规划及艺术风格构想.地块已有的自然环境利用.项目人文环境的营造3、项目各组团环境概念设计.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提示.组团内椅凳造型设计提示.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、项目公共建筑外部环境概念设计.项目主入口环境概念设计.项目营销中心外部环境概念设计.项目会所外部环境概念设计.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本项目的其他公共环境概念设计六 公共家具概念设计提示1、项目周边同类楼盘公共家具摆设.营销中心大堂.管理办公室2、本项目公共家具概念设计提示七 公共装饰材料选择指导1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、项目营销示范单位装修概念设计.客厅装修概念设计.厨房装修概念设计.主人房装修概念设计.儿童房装修概念设计.客房装修概念设计.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示4、项目营销中心装修风格提示5、住宅装修标准提示.多层、小高层、高层装修标准提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示.别墅装修标准提示八 灯光设计及背景音乐指导1、项目灯光设计.项目公共建筑外立面灯光设计.项目公共绿化绿地灯光设计.项目道路系统灯光设计.项目室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导.广场音乐布置.项目室内背景音乐布置九 小区未来生活方式的指导1、项目建筑规划组团评价2、营造和引导未来生活方式.住户特征描述.社区文化规划与设计第三章 项目质量工期策划营销房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。一 建筑材料选用提示1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2、新型建筑装饰材料提示3、建筑材料选用提示二 施工工艺流程指导1、工程施工规范手册2、施工工艺特殊流程提示三 质量控制1、项目工程招标投标内容提示2、文明施工质量管理内容提示四 工期控制1、项目开发进度提示2、施工组织与管理五 造价控制1、建筑成本预算提示2、建筑流动资金安排提示六 安全管理1、项目现场管理方案2、安全施工条例第四章 项目形象策划营销项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。其他形象（略）一 项目视觉识别系统核心部分1、名称.项目名.道路名.建筑名.组团名2、标志3、标准色4、标准字体二 延展及运用部分1、工地环境包装视觉.建筑物主体.工地围墙.主路网及参观路线.环境绿化2、营销中心包装设计.营销中心室内外展示设计.营销中心功能分区提示.营销中心大门横眉设计.营销中心形象墙设计.台面设计.展板设计.营销中心导视牌.销售人员服装设计提示.销售用品系列设计.示范单位导视牌.示范单位样板房说明牌3、公司及物业管理系统包装设计.办公功能导视系统设计.物业管理导视系统设计第五章 项目营销推广策划房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。一 区域市场动态分析1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查.项目概括.市场定位.销售价格.销售政策措施.广告推广手法.主要媒体应用及投入频率.公关促销活动.其他特殊卖点和销售手段3、结论二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策1、项目主卖点荟萃2、项目强势、弱势分析与对策三 目标客户群定位分析1、项目所在地人口总量及地块分布情况2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况3、项目所在地家庭情况分析.家庭成员结构.家庭收入情况.住房要求、生活习惯4、项目客户群定位.目标市场：目标市场区域范围界定市场调查资料汇总、研究目标市场特征描述.目标客户：目标客户细分目标客户特征描述目标客户资料四 价格定位及策略1、项目单方成本2、项目利润目标3、可类比项目市场价格4、价格策略.定价方法.均价.付款方式和进度.优惠条款.楼层和方位差价.综合计价公式5、价格分期策略.内部认购价格.入市价格.价格升幅周期.价格升幅比例.价格技术调整.价格变化市场反映及控制.项目价格、销售额配比表五 入市时机规划1、宏观经济运行状况分析2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析3、入市时机的确定及安排六 广告策略1、广告总体策略及广告的阶段性划分.广告总体策略.广告的阶段性划分2、广告主题3、广告创意表现4、广告效果监控、评估、修正5、入市前印刷品的设计、制作.购房须知.详细价格表.销售控制表.楼书.宣传海报、折页.认购书.正式合同.交房标准.物业管理内容.物业管理公约七 媒介策略1、媒体总策略及媒体选择.媒体总策略.媒体选择.媒体创新使用2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频率及规模5、费用估算八 推广费用计划1、现场包装2、印刷品3、媒介投放4、公