云南省楚雄彝人古镇旅游案例分析报告（可编辑） .doc

云南省楚雄彝人古镇旅游案例分析报告 案例以少数民族风情和特色建筑为主题的旅游房地产项目将居住、商贸、旅游较好结合,大力打造商业旅游,加强现金流云南彝人古镇丰富的商业旅游元素和强有力的推广手段带动项目提高知名度鲜明的主题,中西结合深圳东部华侨城最大的利用了项目的自然资源,将休闲和生态的结合运用先打造的休闲生态旅游把住宅的附加值最大化的升华与周边现有大规模商业项目错位竞争,特色取胜深圳东部华侨城传承老北京建筑特色且沿续三里屯酒吧文化,以此为卖点国内深圳中华民俗村推出“一站式”商业综合体, 提供24小时的娱乐活动推出“一站式”商业综合体, 提供24小时的娱乐活动深圳太平洋休闲超市亦作为反面教材, 不益做造型独特却空间感闭塞的商业推出“一站式”商业综合体, 提供24小时的娱乐活动北京新红资亦作为反面教材, 不益做造型独特却空间感闭塞的商业地方文化主题鲜明,建筑风格统一加拿大尼亚加拉大瀑布主增强与周边市场的连接性,形成互补题街国丰富多彩的业态和人文活动尽显主题文化际主题生动、活泼,有利积聚人气美国华盛顿德国村主题街与产业结合,丰富配套设施建筑风格突显主题page 0云南省楚雄 彝人古镇page 1案例选取原因黔北风情街 彝人古镇主题 具有地方文化特色的风情街 展示彝族人文文化的古镇 建筑风格 黔北居民的建筑风格 彝族的建筑风格 产业组合 集居住, 商业, 商务,旅?, 文化, 休闲, 集商业、居住和文化旅游为一体 餐饮功能于一体区位 距省会城市贵阳约150公里 距省会城市昆明约138公里交通环境 道路纵横交错, 四通八达 交通便利?大区位相似,均位于非省会城市,与省会城市的距离相当;?地段相似,不位于市中心,但与市中心距离很近;?以民族、文化、地方特色为主题;?功能或规划功能相似,均为旅游与房地产结合的开发项目。page 2区位?楚雄彝族自治州位于云南省中部,东距省会昆明约138公里,西距大理州首府下关约178公里 ;楚雄彝族自治州全州人口约260万,居住有彝、苗、傣、白、回、哈尼、傈僳等26个少数民族,少数民族人口约占全州总人口的33%,彝族人口约占全州总人口的26%;?彝人古镇位于楚雄经济技术开发区永安大道以北、太阳历公园以西、龙川江以东、楚大高速公路以南,距铁路客运站约一公里。往大理 楚雄 昆明page 3概况?规划占地约1740亩(约116万平方米),总建筑面积100万平方米,计划总投资25亿元.?集商贸、居住、文化、旅游为一体。?以古建筑为平台、彝文化为“灵魂”的大型文化旅游地产项目。?整体设计,由南往北分期建设,计划分7期于6年内建成。?目前第1-2期已建成,第3-7期建设中。?开业第1年内吸引约380户商家进驻,接待游客数量达20 万人次。 page 4开发历程(2005 年-2011 年)时间 概况 重要时间节点 总投资 景点第1期 占地122亩,总建8.1万 2005年4月开工,05年7月开盘, 投资1亿 景点有梅葛广场、望江楼、古戏台、平方米,物业有23个苑 06年6月底完工,06年7月旅游区 多元 火塘会、桃花溪、六座小桥等(浦) 试营业,06年10月商铺正式开业第2期 占地121亩,总建7.8万 2005年11月开工,06年11月底完 投资1亿 景点有水源广场、德运广场、咪依鲁平方米,物业有28个苑 工,07年3月“烧烤街”开业,07年 多元 广场、三眼井等(浦)、1间四星级酒店、 6月酒店开业5间小型客栈第3期 占地200多亩,物业有商 2007年1月开工,07年10月开盘, 投资约2 景点有彝人部落、清明河等业、多层住宅、别墅 预计2008年年底交付使用 亿元第4期 - 德江城,2008年4月开始认筹 - 景点有威楚楼(彝王宫)、毕摩文化广场、高氏相府、祖庙、庙会广场等第3-7 总用地面积1109.5亩, 2007年-2011年第3至7期建设 总投资约期 建筑面积约70万平方米 22亿元-page 5景点page 6旅游元素? 吃 彝人惠宾园 绿野饭庄金满楼金象园page 7旅游元素? 住彝人古镇大酒店 彝源客栈水源客栈雄风客栈 彝人古镇大酒店大堂 同聚元客栈客栈内部 客栈内部 page 8旅游元素? 住雄风客栈苴却客栈page 9旅游元素? 行?市外交通:火车:广大铁路,往来昆明、大理;客车:楚雄客运站,每天多趟汽车往来昆明、大理;自驾车:楚大高速公路或安楚高速公路在程家坝收费站或楚雄西(达连坝)收费站下。?市内交通:2路、5路公交车 建议在本项目入口处设立标志性入口,建议本项目也设立地标性的入口page 10旅游元素? 娱龙川水岸酒吧 月半弯酒吧 金钻商务娱乐会所凯苑金鼎娱乐城 火把节 长街宴左脚舞 虎笙表演page 11旅游元素? 购缅甸风情街 楚雄茶城 民俗夜市 花鸟街 古玩街古玩玉石手珠工宝茶艺叶page 12旅游元素? 游正门牌楼 桃花溪 望江楼page 13古戏台土司府趣闻故事旅游元素- 特色广场水源广场咪依鲁广场梅葛广场 火塘会广场 小镇上处处可见亲水的痕迹,很有亲切感page 14物业开发第1-2期(已建成):?住宅:两楼一底的三层建筑,1楼经营商业,2-3层用于居住;?纯商业:多为三层建筑,主要用于经营餐厅、酒吧、客栈等;?酒店:按4星级标准建造的仿古5层建筑,拥有156个客房,300多个床位。两楼一底商住建筑 四合院 纯商业建筑 page 15物业开发第3期(在建):?洋房:多层建筑,面积80-140平方米/户;?别墅:以云南民居、北京四合院等形式建造,220-400平方米/户;?商业:水岸商街,连排、独栋建筑;?客栈:约1000平方米/ 栋,22-60客房/栋。第4-7期(规划):?规划有多层住宅、别墅、商业、住宿区( 5星级酒店、3星级酒店、客栈)等。效果图: 多层洋房 别墅 水岸商街 客栈page 16客户来源及价格走势购房者?第1-2期,楚雄市区约占56%,楚雄周边州县占32%,昆明等外地占12%,外地客户中,有来自昆明、北京、台湾、成都、东北等地区的,也有来自美国、澳大利亚、泰国、缅甸等地。?第3期,楚雄本地客户约占40%,外地客户约占60%,其中外地客户来源遍及全国,除了昆明等地,还包括香港和台湾地区,甚至来自新加坡和澳大利亚等地。 旅游消费者?以楚雄市及周边州县游客、昆明游客以及旅游团队为主要的旅游人群。价格走势?2005年7月,第1期开盘:别墅约2700-2800元/?,商铺约3800-7000元/?(均价约4000元/?)。大部分购房者为投资,少部分为居住或经营。?2007年10月,第3期开盘:洋房约1700-2100元/?,别墅约2700元/?,商铺均价约5000元/?,客栈约3500元/?。?目前1-2期的商铺租金约15元/平方米/月。 page 17强劲的营销推广手段?多渠道拓展招商范围:招商推广组织分为州内组、州外组、境外组、旅游组,招商覆盖范围广;?采用全方位宣传媒介:充分利用国家、省、州主流媒体(电视台、电台、报纸等)、国际互联网、卫星电视、电子商务、户外广告等进行推广;?实施多样化的宣传活动:积极参加旅游交易会,组织旅游促销团,与占据云南旅游市场近半壁江山康辉旅游集团合作、与境外商会洽商等方式,形成强大的宣传态势;?争取政府的支持与合作:成为楚雄州文化产业建设的十大项目之一,又是楚雄州“十大基础性公益性工程”,在招商上得到了政府各部门的大力支持,也增强了公众对项目的信心。;?重大销售节点结合大型节庆活动举行:借助火把节、 马樱花节、新年长街宴等活动积聚人气的大型活动,取得良好销售、招商业绩,同时扩大影响力。page 18案例小结?发挥本土特色优势,将古老而神秘的彝族历史文化名人、建筑文化、人情风俗、节庆歌舞、饮食、民族手工艺、服饰等作为旅游要素,吸引游客;?打破传统的旅游地产开发模式,并没有运用观光型的旅游资源,却直接开发商业旅游,加强开发的现金流。?以特色建筑、特色活动、特色文化的旅游效应为宣传切入点,推动商业、居住物业的出租和销售;?以大量的旅游宣传带动商业、居住的旅游房地产项目,在开发经营上实现了滚动开发,可持续发展。?借助政府的支持和帮助,进一步扩大影响力。page 19案例以少数民族风情和特色建筑为主题的旅游房地产项目将居住、商贸、旅游较好结合,大力打造商业旅游,加强现金流云南彝人古镇丰富的商业旅游元素和强有力的推广手段带动项目提高知名度鲜明的主题,中西结合深圳东部华侨城最大的利用了项目的自然资源,将休闲和生态的结合运用先打造的休闲生态旅游把住宅的附加值最大化的升华与周边现有大规模商业项目错位竞争,特色取胜深圳东部华侨城传承老北京建筑特色且沿续三里屯酒吧文化,以此为卖点国内深圳中华民俗村推出“一站式”商业综合体, 提供24小时的娱乐活动推出“一站式”商业综合体, 提供24小时的娱乐活动深圳太平洋休闲超市亦作为反面教材, 不益做造型独特却空间感闭塞的商业推出“一站式”商业综合体, 提供24小时的娱乐活动北京新红资亦作为反面教材, 不益做造型独特却空间感闭塞的商业地方文化主题鲜明,建筑风格统一加拿大尼亚加拉大瀑布主增强与周边市场的连接性,形成互补题街国丰富多彩的业态和人文活动尽显主题文化际主题生动、活泼,有利积聚人气美国华盛顿德国村主题街与产业结合,丰富配套设施建筑风格突显主题page 20深圳东部华侨城page 21区位东部华侨城地址 深圳市大梅沙近9 平方公里占地面积总 投资 约35 亿人民币住宅体量 300 栋售价 70,000-160,000/ 平方米?一个结合了自然、生态、科普、体验等先进约35 亿人民币总 投资开发理念的以文化旅游为特色的国家生态旅游一期于2007 年7 月28 日试业二期将开业时间示范区,同时也是一个复合型和互动型的全方位于2008 年竣工生态体验旅游区。page 22大 侠 谷布局?以不同主题划分区域:三谷(大侠谷、云海谷、茶溪谷)、三镇(茵特拉根小镇、海菲德小镇、茶马古镇)、三街(海菲德天街、茵特拉根花街、艺术大地的湿地水街)、三部落(云中部落、天禅之旅、花钟教堂),最大化的利用了原生态资源,使人与自然和谐共处。茶马古镇湿地水街茶 溪 谷花钟教堂云 海 谷茵特拉根花街云中部落茵特拉根小镇海菲德天街海菲德小镇天禅之旅page 23茶溪谷?东部华侨城一期茶溪谷生态旅游元素丰富,并结合中西文化,已于2007年7月28日隆重试业,开业第一天就达到了万人以上的游客 。是一个以茶为主题的文化旅游区,在给游客提供了清雅的休憩区之余,也给游客提供了一个赏茶、品茶、观茶戏、饮茶酒的休闲场所。三洲茶园茶马古镇青山、绿水使都市里的人在这里得到净化、洗瑞士阿尔卑斯山的中欧山地建筑风情 涤。游客即可以进一步的引入使这里变得 了解茶知识,也可以漫步古栈道、骑马探险。俏皮、可爱,互动活动丰富多彩。人造的湿地公园是一个以植物为主题的休闲区,集湿地花园观光、科普教育、户外游乐和特色运动于一体。page 24茵特拉根茶溪谷(续)?茶溪谷的旅游元素表达的非常细致,充分的利用了其自有的生态资源,结合欧洲山地文化、中国传统的茶文化、当下人类对生态的重视,开发了一个多元素的山地世界。茶茵马特商业街 spa 古拉 古镇戏台镇根酒店醍醐灌顶品茗阁 体验炒茶湿 三地 洲湿地廊桥 茶田花 茶园 热气球 园山地自行车道四季植物馆 游乐天地 枫溪藤桥 栈道 自行车道page 25酒店?深圳茵特拉根华侨城酒店?以瑞士文化为主题的超豪华五星级酒店。它坐落于深圳东部华侨城茵特拉根小镇,秀丽的湖泊、茂密的树林不仅为酒店营造出不可多得的自然景观,更为它带来终年清爽的宜人气候。酒店拥有特色客房308间,其中套房8间,建筑设计独具匠心,艺术元素渗透每个细节。一流的设施设备,一流的服务品质,尽展茵特拉根华侨城酒店好客之道。拥有15间可容纳为举办公司年会、婚宴、大型会议、新闻发布会、展览会、商务庆典、研讨会和其他不同大小的会议、宴会厅,最大的可同时容纳1000人,拥有各类会议、宴会设备,主要的客户定位是企业团体。?房价从人民币1968元起至7568元。page 26云海谷?云海谷作为奥林匹克军体运动,设立了两个18个洞的山地高尔夫场所,南面的为区内业主提供,北面的则对外开放。?云中部落以优美的风景为背景,同时享受与蓝天、白云、森林、海风共进美食?中国唯一的悬空弯道观望台给游客以全新的体验,满足了喜欢新奇事物的游客。page 27大侠谷?尚未竣工的二期大侠谷以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大之旅、全面打造以红酒为主题的海菲德红酒小镇、人造瀑布、观音座莲、拥有300平方米的全亚洲最大led屏幕的剧场等多个项目。 步行栈道瀑布大侠谷瀑布是中国目前落差最大、距离最长的滨海人工瀑布。剧场page 28别墅?共推出300套别墅。?住宅区定位高端,容积率均小于0.3?一期已开盘,共推出20户,每户都背山面海,占地面积82899.18平方米,建筑面积8269.7平方米,车位比例2.2:1,天麓六期户型为241-730平方米,容积率小于0.1,被认为是深圳有史以来最稀缺的别墅产品。售价在10万每平方米以上。已售出15栋。天麓四期天麓三期?七区于本月开盘,推出面积249-1138平方米的独立别墅和161平方米的双拼别墅,共56户。天麓二期?北斗七星天麓五期page 29可鉴的休闲之处天禅表演是一场融合多种艺术手段,以禅茶文化为主题的大林间型多媒体交响音画晚会,多维表演空间组合成令人精致而温馨的林间休息处给来这里游人提供细微震撼的视听效果和精美绝伦的艺术画面。晚会长达而周到的关怀,平添了”休闲”的意味.60分钟,高潮迭起,让人仿佛走进天人合一、梦幻神秘的天禅之境。page 30案例小结?通过三谷、三镇、三部落和三街的丰富主题,引入了以“让都市人回归自然”为宗旨,在山海间巧妙规划了一系列独具文化韵味、主题鲜明的旅游项目。?东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域,集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体,体现了人与自然的和谐共处。该项目具有循环经济的能力,丰富的休闲生态元素把商业地产住宅的附加值最大化,使它可以作为深圳高端住宅的主要原因。page 31案例以少数民族风情和特色建筑为主题的旅游房地产项目将居住、商贸、旅游较好结合,大力打造商业旅游,加强现金流云南彝人古镇丰富的商业旅游元素和强有力的推广手段带动项目提高知名度鲜明的主题,中西结合深圳东部华侨城最大的利用了项目的自然资源,将休闲和生态的结合运用先打造的休闲生态旅游把住宅的附加值最大化的升华与周边现有大规模商业项目错位竞争,特色取胜深圳东部华侨城传承老北京建筑特色且沿续三里屯酒吧文化,以此为卖点国内深圳中华民俗村推出“一站式”商业综合体, 提供24小时的娱乐活动推出“一站式”商业综合体, 提供24小时的娱乐活动深圳太平洋休闲超市亦作为反面教材, 不益做造型独特却空间感闭塞的商业推出“一站式”商业综合体, 提供24小时的娱乐活动北京新红资亦作为反面教材, 不益做造型独特却空间感闭塞的商业地方文化主题鲜明,建筑风格统一加拿大尼亚加拉大瀑布主增强与周边市场的连接性,形成互补题街国丰富多彩的业态和人文活动尽显主题文化际主题生动、活泼,有利积聚人气美国华盛顿德国村主题街与产业结合,丰富配套设施建筑风格突显主题page 32重庆洪崖洞page 33案例选取原因黔北风情街 洪崖洞主题 具有地方文化特色的风情街 展示巴渝传统人文文化的物业 建筑风格 黔北居民的建筑风格 巴渝传统特色建筑风格 产业组合 集居住, 商业, 商务,旅?, 文化, 休闲, 餐饮功 集商业和文化旅游为一体 能于一体区位 距城市中心商业区约15分钟车程 距城市中心商业区约5分钟车程交通环境 道路纵横交错, 四通八达 交通便利?地段相似,与市中心距离很近;?功能或规划功能相似,以旅游及商业功能为主;?以民族、文化、地方特色为主题;?不相似之处page 34区位简介?洪崖洞传统民俗风貌区位于重庆市核心商圈解放碑沧白路,长江、嘉陵江两江交汇的滨江地带,拥城市旅游景观、商务休闲景观和城市人文景观于一体。洪崖洞地处渝中区解放碑核心商圈1000m半径辐射范围内,位于重庆市解放碑cbd、江北城cbd、弹子石cbd所构成的两江三岸大型cbd区域的核心枢纽地带重庆洪崖洞page 35洪崖洞概况?规划占地31453平方米,总建筑面积46418平方米,沿江全长约1.2公里,总投资约1.6亿元;?拥城市旅游景观、商务休闲景观和城市人文景观于一体,