大型地产集团公司项目管理手册

大型地产集团公司项目管理手册【非常经典，打灯笼都找不到的好资料】12 大型地产集团公司项目 大型地产集团公司项目 大大型型地地产产集集团团公公司司项项目目 管理手册 管理手册 管管理理手手册册 项目管理手册编制说明 一本手册规定了公司工程项目管理工作的工作规范和流程是公司进行项目管 理工作的依据 二本手册除了专业术语日常用语和单独说明外使用以下术语或简称 一公司是指鄂尔多斯华研房地产开发有限责任有限公司 二总公司是指鄂尔多斯华研经贸集团 三部门或各部门是指公司下设的人力行政部商务部财务部企 业发展部工程技术部造价部营销策划部客户服务中心等职能管理部门和业务 运营部门 四项目部是指公司为实施开发项目工程管理而成立的临时性机构项目部 的负责人是项目经理 五项目销售部是指公司为实施开发项目销售工作而成立的临时性机构项 目销售部的负责人是销售部经理 三对本手册的管理要求 一本手册为公司重要管理文件经人力行政部及相关部门共同研究和总经理 办公会讨论通过由总经理批准颁布执行 二本手册的编制印发等事宜由人力行政部负责 三手册持有者应妥善保管本手册不得涂改丢失损坏随意涂改也不 得将手册提供给公司以外人员手册持有者离开本公司时须将手册交还人力行政部 办理回收登记 四各部门在本手册使用期间如对本手册有修改建议需以书面形式向人力行 政部提交由人力行政部统一组织修订 四公司原有规定与本手册不符的以本手册为准 五本手册自公司正式发布之日起施行有特别说明的遵照特别说明 1 目 录 04-01 项目可行性研究工作规程3 04-02 土地储备工作规程13 04-03 项目前期手续办理管理规定15 04-04 项目投资控制管理办法17 04-05 项目设计管理工作规程21 04-06 设计评审工作规程25 04-07 设计变更管理办法33 04-08 施工图设计交底与图纸会审工作规程41 04-09 开发成本监测及核算管理规程45 04-10 工程预决算管理办法48 04-11 工程款支付控制规程53 04-12 工程进度控制办法57 04-13 工程质量管理办法59 04-14 工程交接验收管理规定69 04-15 工程量测量与工程签证控制规程72 04-16 工程计量计价管理规定78 04-17 项目部例会制度81 04-18 项目施工管理规程83 04-19 工程资料管理规定97 04-20 工程决结算管理规程99 04-21 项目后评价实施办法104 2 04-01 项目可行性研究工作规程 第一条 目的 通过对意向开发项目的全面有效的可行性分析确定项目是否应该投资和如何投 资等结论性意见实现房地产开发项目决策的科学化民主化减少或避免投资决策 的失误为公司最终决策提供可靠科学的依据提高项目开发监视的综合效益特 制定本规程 第二条 适用范围 适用于公司开发项目可行性的研究分析和项目开发可行性研究报告的编制 和评审 第三条 职责分配 一企业发展部 1全面负责可行性研究的计划组织和实施 2负责各类信息的收集汇总和分析 3负责项目开发可行性研究报告的起草编制 二营销策划部参与负责销售市场分析参与负责销售成本市场售价和销售 额的估算分析 三工程技术部总工程师参与负责技术分析 四造价部参与负责工程成本的估算分析 五财务部参与负责财务评价 六总经理负责可行性研究工作计划的批准负责组织项目开发可行性 研究报告的评审 七总经理办公会负责对项目开发可行性研究报告进行最终评审和批准 第四条 可行性研究分类 一初步可行性报告用于土地投标或合作洽谈 二项目可行性研究报告按照规定格式和内容要求编制项目报审用 三项目开发可行性研究报告项目立项后本公司组织编制的详尽可行性 研究供公司内部使用指导整个项目开发经营工作的指导性文件此阶段可行性研 究亦根据需要可进行数次直至确定最终可行性研究方案 3 注本工作规程主要就项目立项后的详尽可行性研究做出规定要求初步可行 性研究和报审可行性研究可参照本规程执行 第五条 开发项目用地选择与地块价值评价 房地产开发项目的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地块的条件和价 值进行分析比较和评价企业发展部在寻求土地信息和确定项目投资意向过程中首先 应进行初步可行性评价即进行地块价值评价分析评价内容包括 一 拟定地点的水文地形地质条件等地理特征 二 拟定地点的市政配套交通运输条件 三 拟订范围的拆迁情况 四 地块周边的自然景观人造景观及污染情况 五 实际地价与地价潜在价值评价 第六条 开发项目可行性研究的任务 可行性研究就是在工程项目投资决策前对与项目有关的社会经济和技术等方 面情况进行深入细致的研究对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术 经济分析比较和论证对项目的综合效益进行科学的预测和评价在此基础上综 合研究建设项目的技术先进性和适用性经济合理性以及建设的可能性和可行性由 此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见为领导决策提供可靠的科学 的依据 第七条 开发项目可行性研究的组织实施 一企业发展部根据公司要求于项目立项后组织编制可行性研究工作计划 报总经理审批并组织实施 二公司各专业职能部门和人员负责向企业发展部提供相关的输入资料包括 估算数据资料分析和研究报告等参与项目可行性研究 三企业发展部按照计划的时间安排完成编制项目开发可行性研究报告 经总经理审核上报公司总经理办公会讨论审议 四对未通过审批的报告由企业发展部重新组织进行重新编制项目开发可 行性研究报告并报批 五可行性研究的外包由企业发展部经理提议总经理批准决定是否委托外部 专业市场调研机构实施规模较大且要求研究深度相对较深的项目可委托外部机构 4 承担项目可行性研究任务规模适量且研究深度适当的项目由本公司自行组织可行 性研究 六外部委托市场调研由企业发展部负责委托协调实施 第八条 可行性研究的步骤 一筹备 可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想组建研究小组制定研究 工作计划和工作大纲等相关内容应包涵在可行性研究工作计划中 二市场调研 企业发展部营销策划部分别负责对项目有关情况进行不同层次的市场调研提 供项目前期可行性研究所需要的资料和数据具体执行市场调研工作规程 三方案的选择和优化 企业发展部在收集到的资料和数据的基础上建立若干可供选择的方案进行反 复比较和论证会同相关部门采用技术经济分析的方法评选出合理方案 四财务评价与不确定性分析 企业发展部对经上述分析后所确定的最佳方案在估算项目投资成本价格 收入等基础上对方案进行详细的财务评价和不确定性分析研究论证项目在经济上 的合理性和盈利能力由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划 五编写报告书 企业发展部经上述分析与评价即可编写详细的可行性研究报告推荐一个以上 的可行方案和实施计划提出结论性意见措施和建议供领导决策 第九条 可行性研究的内容 由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同其可行性研究的内容也不尽相同 各有侧重主要应包括以下几方面 一项目概况 主要包括 1项目名称 2项目的地理位置 包括项目所在地城市区和街道项目周围主要建筑物等 3项目所在地的周围环境状况 5 主要从工业商业及相关行业现状及发展潜力项目建设的时机和自然环境等方 面说明项目建设的必要性和可行性 4项目的性质及主要特点 二专项市场调研情况及动迁安置 1企业发展部根据营销策划部提交的项目市场调研分析报告与营销策划部 共同对市场调查结果进行综合分析形成结论 2如需要进行拆迁的要制定动迁计划确定安置方案 三市场分析和建设规模的确定 1市场供给现状分析及预测 2市场需求现状分析及预测 3市场交易的数量与价格 4服务对象分析制定租售计划 5拟建项目建设规模的确定 四规划设计方案选择 1市政规划方案选择 市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置来源去路和走向大型商 业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等 2项目构成及平面布置 3建筑规划方案选择 建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积建筑面积层数层高 房间布置各种房间的数量建筑面积等附规划设计方案详图 五资源供给 1建筑材料的需用量采购方式和供应计划 2项目施工的组织计划 3项目施工期间的动力水等供应 4项目建成投入使用后水电热力煤气交通通讯等供应条件 六项目开发组织机构和管理费用研究 1开发项目的管理体制机构设置 2管理人员的配备方案 6 3人员培训计划管理费用估算 七开发建设计划 1前期开发计划 包括项目从立项可行性研究下达规划任务征地拆迁委托规划设计取得 开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划 2工程建设计划 包括各个单项工程的开工竣工时间进度安排市政工程的配套建设计划等 3建设场地的布置 4施工队伍的选择 八项目经济及社会效益分析 1项目总投资估算包括开发建设投资和经营资金两部分 2项目投资来源筹措方式的确定 3开发成本估算 4销售成本经营成本估算 5销售收入租金收入经营收入和其他收入估算 6财务评估 运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期净现值内部收益率和投资 利润率借款偿还期等技术经济指标对项目进行财务评价 7风险分析 一方面采用盈亏平衡分析敏感性分析概率分析等定量分析方法进行风险分析 另一方面结合政治形势国家方针经济发展趋势市场周期自然等方面因素的可 能变化进行定性风险分析 8项目环境效益社会效益及综合效益评价 9结论及建议 运用各种数据从技术经济财务等方面论述开发项目的可行性提出存在的问 题及相应的建议并推荐最佳方案 第十条 可行性研究报告的撰写 一封面 要能反映评估项目的名称谁作的评估及可行性研究报告写作时间 7 二摘要 用简洁的语言介绍被评估项目所处地区的市场情况项目本身的情况和特点 评估的结论文字要字斟句酌言必达意绝对不能有废词冗句字数以不超过1000 字为宜 三目录 四正文 这是可行性研究报告的主体要按照逻辑的顺序从总体到细节循序进行一般 包括项目总说明项目概况投资环境研究市场研究项目地理环境和附近地区 竞争性发展项目规划方案及建设条件建设方式与进度安排投资估算及资金筹措 项目评估基础数据的预测和选定项目经济效益评价风险分析和结论与建议等十二 个方面 五附表 附表是对于正文中不便于插入的较大型表格一般包括项目工程进度计划表 项目投资估算表投资计划和资金筹措表项目销售计划表项目销售收入测算表 财务现金流量表资金来源与运用表贷款还本付息估算表和敏感性分析表 六附图 一般包括项目位置示意图项目规划用地红线图建筑设计方案平面图等 第十一条 资金筹措 一公司决策层和财务部负责项目可行性研究过程中资金筹措的策划 二制定可靠或比较可靠的资金筹措计划是开发项目实现预期目标的基本条 件是避免项目流产或夭折的根本保证必须高度重视周密策划凡在资金筹措无 望的情况下不必开展深度可行性研究 三资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析包括自有资金贷 款和预售收入三部分当资金来源中包括预售收入时应有销售收入计划配合考虑 第十二条 财务评价 一财务部负责项目可行性研究过程中的财务评价 二房地产开发项目财务评价有静态法和动态法两种对规模小周期短的项 目可采用静态法对规模较大周期较长或资金来源渠道多收支复杂或滚动开发 的项目应采取动态法 8 三静态法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较来计算开发项目的 盈利和投资回报率数值以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较以分析 评价其经济合理性静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期 四动态法财务盈利能力分析一般应以下列指标进行 1财务净现值FNPV财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic 将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和它是考察项目在经营周 期内盈利能力的动态评价指标其值可根据财务现金流量表计算求得判别标准为 FNPV0项目可行FNPV0项目不可行 2财务内部收益率FIRR 财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现 率是考察项目盈利能力的主要动态评价指标判别标准为FIRRic 即认为盈利 能力已满足最低要求项目可行FIRRic项目不可行 3财务净现值率FNPVR 财务净现值率是项目单位投资现值所获得的净现值其值越大表明项目投资效益 越好 4动态投资回收期Pt 动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期 第十三条 不确定性分析 一企业发展部及各职能部门在可行性研究过程中应充分考虑不确定性因素 并进行综合分析 二项目评价所采用的数据由于多来自预测和估算有一定程度的不确定性 为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析以估计项目可能承担 的风险以论证开发项目在经济上的可靠性不确定性分析包括盈亏平衡分析敏感 性分析和概率分析 三盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点BED分析项目成本与收益的平衡关系 当影响投资效果的变化因素达到某一临界值时方案的收入与支出相平衡此时方案 既不盈利也不亏本此临界值即为盈利平衡点 四敏感性分析是通过分析预测项目主要因素如成本价格销售周期等 因素发生变化时对财务评价指标的影响从中找出敏感因素和极限变化幅度 9 五概率分析的目的在于用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素对项目 评价指标可能发生的影响一般是计算项目净值的期望值及净现值大于或等于零时的 累计概率累计概率越大说明项目承担的风险越小 第十四条 项目开发可行性研究报告的评审 一公司总经理办公会负责组织项目开发可行性研究报告的评审评审会 议应有各职能部门负责任和外部专家组成员参加专家组成员由公司高层管理人员推 荐公司总经理办公会确定成员可包括经济师建筑师工程师律师会计师 城市经济学家开发企业家社会学家环境学家和地质专家等各方面专家通力合作 才能保证项目的科学性 二总经理办公会以项目评估与决策会议的形式对项目开发可行性研究 报告进行评审总经理审批 三开发项目评估内容 1市场方面 对市场现状的研究方面所采用的预测方法是否符合实际审查市场预测结果可信 程度 2技术方面 项目构成是否合理实施计划在操作执行上的可靠性和有效性施工技术方面的 可靠性 3财务方面 确保项目实施全过程的财务能力和消费者对项目的影响包括通过市场调研分析 了解的消费者购买力和对项目的兴趣程度 4国民经济方面 要严格审查项目是否具有正确无误的宏观经济分析寻求对项目计划进行修改的 可能性以达到提高项目经济效益审查项目是否与行业的发展政策保持一致审查项 目的决策过程的投资风险分析决策论证是否严密 5组织机构和管理方面 审查评议项目在组织机构方面的背景材料审查项目的组织及其结构在行政管理 上对项目实施全过程的控制安排和方法 6环境方面 10 开发项目在地形地貌条件上是否符合所定项目的条件对不符合的因素在技术 上可处理的方法是否可靠水文地质气象对项目的印象防治措施是否可靠选 地是否符合城市规划的要求基础设施公共设施是否与在建项目配套拆迁安置 方案是否合理总之要到现场掌握第一手资料审核是否与项目提供的资料相一致 四通过对项目的全面评估公司总经理进行最终决策并决定项目的开发方 案 五项目评估与决策会议应形成会议纪要并长期保留 第十五条 可行性研究管理 一房地产开发项目不论投资规模大小都应编制可行性研究报告其深度要 求可从实际出发或公司领导决策要求确定 二房地产开发项目可行性研究工作由企业发展部负责具体组织实施公司 各职能部门专业人员参与组成研究小组开展工作 三开发项目的可行性研究工作由公司组织并进行初审研究报告必须上报 总经理办公会进行评审并由总经理最终审批 四开发项目的可行性研究报告及决策意见不论实施与否都应归入技术档 案管理妥善保存备查 五可行性研究报告属公司的集体研究成果对其有关经营策略和经济对策研 究要给予保密凡因泄露损害单位利益者视为违纪行为 六开发项目实施完成后应组织参与研究的部门和人员进行总结予以跟踪 研究对研究的方法测算结论建议等对照市场实际从中找出成功经验和教 训以不断提高可行性研究的科学水平和定性定量分析的准确性 11 附1 项目开发可行性研究与评审决策流程图 公司分管领导 下达可研指令 企业发展部 市场调查 资源调查 委托专业机 构进行可行 性研究 项目开发周期预测 进 一 步 研 项目开发成本预算 究 项目收入利润测算 评估分析 编制可行性研究报告 公司审批和评审 洽谈合作协议 总经理办公会决策 通过进行详细可行性研究 未通过结束 12 04-02 土地储备工作规程 第一条 目的 土地是房地产开发的基本生产要素之一为了规范找地行为提高竞标能力 保障土地储备和公司的可持续发展特制订本规程 第二条 适用范围 本规程适用于公司土地寻求过程的控制 第三条 职责分配 一企业发展部是土地储备工作的主控部门负责土地信息的搜集拟订土地 投标方案等 二企业发展部负责土地投标工作的具体运作和实施 第四条 工作程序 一找地原则 1与公司的发展战略相符合 2与公司的专业形象相符合 3与公司的资源供应能力相符合 二土地供应信息的搜集 1企业发展部应与土地储备管理部门中介机构和公共社会关系保持密切的联 系及时搜集最新土地信息并随时关注土地招标公告全面掌握土地市场状况 包括土地供应供求关系信息和土地市场交易价格等的收集分析和汇总 2企业发展部根据所收集的土地信息资料每个季度末定期编制并向公司总经理 报送土地市场信息报告 三意向土地市场调研 1如果土地满足公司的找地原则企业发展部应进行初步市场调查并获取 相关的土地证明资料如土地证控制性规划及其他等并验证资料的完整性合法 性有效性 2通过调查和分析企业发展部认为初步可行后编制并向总经理提交意向市 场调研分析报告和相关证明资料由总经理办公会审议并报董事会确认决定初步开 发意向和是否进行进一步可行性研究和洽商工作 13 四项目开发可行性研究 1公司对意向市场调研分析报告进行审议并通过后企业发展部应根据调 研结果组织相关部门策划编制完成详细的项目开发可行性研究报告报公司总经 理办公会公司总经理办公会依据项目开发可行性研究报告及相关资料审议决定 最终开发意向项目开发可行性研究具体执行项目开发可行性研究工作规程 2为确保土地购置和项目开发的正确决策意向市场调研和项目开发可行性研 究根据总经理或总经理办公会的要求可反复实施直至所提供报告和资料满足决策过 程的验证需要 五土地竞标 1企业发展部根据项目的规模和地域条件等综合因素和条件分析应在项目 开发可行性研究报告中提出项目开发的模式包括独立开发和合作参股开发等 公司总经理办公会确定开发模式和参加竞标的方式单独竞标或联合竞标 2在公司决定竞标后企业发展部要进一步与土地储备管理部门密切联系提 前了解土地拍卖的详细信息调查其他投标单位的情况并在规定时间内制订出具体 的投标方案包括投标策略 3公司财务部要提前安排投标所需的保证金和首期土地费 4投标前根据其他投标单位的情况和公司拿地的决心公司要明确投标 最高报价必要时可与其他单位联合投标 5企业发展部负责组织参加投标工作总经理应亲自参加投标执行投标时 要严格遵循既定的投标策略 6土地竞拍中标后企业发展部负责与土地储备管理部门具体接洽签署土 地使用权出让合同具体执行有关合同管理制度和财务付款控制相关的相关规定 第五条 土地储备工作规则 一企业发展部每季度一次向总经理报送土地市场信息报告 二意向市场调查的数据准确分析客观 三对拟投资市场的土地拍卖信息要搜集完整不遗漏 四无论投标与否公司每年至少组织参加3次以上的土地拍卖活动 五土地储备前应严格执行公司的意向市场调研和可行性研究工作规程有效控制开发风 险 14 04-03 项目前期手续办理管理规定 第一条 为了明确各类项目证照手续办理的工作分工加强证照手续办理工作的 管理保障项目计划的按期实施特制定本规定 第二条 项目证照手续办理的职责分工 1工程技术部 负责办理投资项目立项手续工程项目选址意见书建设用地规划许可证 国有土地使用权证建设工程规划许可证施工许可证交付使用许可证 供水供电煤气排污等项目建设的有关手续 2销售部 负责预售许可证房产证土地证等与销售有关的证件办理工作 第三条 公司各相关职能部门应积极加强不断改善与政府土地拆迁城市规 划城市建设供电供水人防消防供气电信等职能部门的公共关系各相 关部门应积极协助配合办理相关手续 第四条 办理证照手续前工程技术部和销售部应向相关职能部门交底相关手续 的办理程序联系人注意事项等 第五条 工程技术部销售部不能说明除了不可抗力以外的其他原因又未提出 办理要求而导致工作延误责任由工程技术部或销售部承担如果提出了办理要求 因公司内部相关职能部门的责任而导致工作延误责任由相关职能部门承担 第六条 公司员工与政府有关部门有亲属朋友同学等密切关系的有义务协 助相关部门办理有关手续 第七条 办理各项证照手续的责任部门手续办理人员应遵守项目所在地政府的 有关规定严格执行公司的项目前期工作计划及公司相关管理规定按期办结各项手 续 第八条 因以下原因导致手续不能按期办结的责任部门和责任人不承担责任 一 法律意义上的不可抗力 二 政府职能部门的责任如政府违约相关人员因故不在岗等 三 公司未能及时缴费资金 第九条 非第八条原因而导致工作延误的公司将视延误时间和所造成的实际损 15 失追究责任人的责任公司办理各项手续的标准时间为具备法定条件后政府部门的承 诺期限 第十条 外出办理手续的人员应严格恪守公司秘密和项目秘密维护公司品牌 严禁有有损公司的言行违反者公司查实后予以严肃处理 16 04-04 项目投资控制管理办法 第一条 项目投资管理体制 公司项目投资控制管理体制为目标控制管理体制 第二条 项目投资管理目标 公司项目投资控制的目标是项目投资估算项目投资预算工程施工合同造价 第三条 项目投资控制环节 一公司依据工作环节对项目投资实施控制 二项目投资控制的环节包括 1项目规划及方案设计工程施工图设计 2工程施工招标工程材料设备采购 3工程施工过程管理 4市场推进策划广告等 5企业管理开支 6行业规费交纳 7项目资金筹措 三项目规划方案设计及工程施工图设计环节的投资控制目标是项目投资估 算 四工程施工招标及工程材料设备采购环节投资控制目标是项目投资预算 五工程施工过程管理环节投资控制目标是工程施工合同造价 六市场推进策划广告等企业管理开支行业规费交纳及项目资金筹 措环节投资控制目标是项目投资估算或预算 第四条 项目投资控制效果 一公司对项目投资控制效果实行检验 二体现控制效果的文件是项目投资预算工程施工合同造价工程竣完 工结算造价项目竣工决算 三检验项目规划方案设计及工程施工图设计环节的投资控制效果文件是项 目投资预算 17 四检验工程施工招标环节的投资控制效果文件是工程施工合同造价 五检验工程施工过程管理环节的投资控制效果文件是工程竣完工结算造 价 六检验工程材料设备采购市场推进策划广告等企业管理开支行 业规费交纳及项目资金筹措环节的投资控制效果文件是项目竣工决算 第五条 项目投资控制文件的编制 造价部负责组织公司相关部门编制项目投资控制目标文件项目投资控制效果文 件中除财务部负责编制项目竣工决算外其余项目投资控制效果文件由造价部负责编 制 第六条 项目投资控制职责 公司按职能部门分解项目投资控制职责 一工程技术部负责项目规划及方案设计工程施工图设计环节投资控制负 责行业规费交纳环节投资控制 二项目部负责工程施工过程管理环节投资控制 三商务部负责工程施工招标环节投资控制负责工程材料设备采购环节投资 控制 四营销策划部负责市场推进策划广告等环节投资控制 五人力行政部负责企业管理开支环节投资控制 六财务部负责项目资金筹措环节投资控制 第七条 偏差指标考核 一公司对项目投资目标执行效果实行偏差指标考核 二投资控制偏差指标由公司决策层根据项目开发方式融资渠道项目规模 市场容量等确定原则总经理主持人力行政部负责制定并考核造价部配合考评 结果报总经理办公会审议批准 第八条 操作文件 项目操作各环节投资控制由各责任部门根据相关环节管理体系文件具体实施 18 项目成本控制目标 编号SHZY-XM-01 序 控制目标及偏差率 占总成本比例及偏差率 成本类别 成本构成要素 号 金额 比例 偏差率 金额 比例 偏差率 1土地出让金 土地 一 2拆迁补偿费用 费用 3其它 1项目可行性研究费 2勘察费 3设计费 31规划设计费 32景观设计费 33建筑设计费 34装修设计费 35设计评审费 36其它 前期 二 费用 4三通一平费用 41施工道路 42施工供电安装费 43施工供水安装费 44施工排水 45场地平整费 46临时围墙工程费 47其它 5报批报建费 1建安工程费 2工程监理费 3 其它 建安 31工程监理费 三 费用 32质量监督费 33预决算审计费 34合同公证费 35其它 1道路设计工程费 基础 2给水设计工程费 四 设施 3水增容费 建设费 4排水工程费 19 序 控制目标及偏差率 占总成本比例及偏差率 成本类别 成本构成要素 号 金额 比例 偏差率 金额 比例 偏差率 5供电工程费 6电增容费 7环卫工程费 8煤气设计工程费 9信箱费 基础 10公用天线工程费 四 设施 11供热工程费 建设费 12智能化设计工程费 13景观园林工程费 14消防工程费 15城市基础设施配套费 16其它 1托幼学校 公共 2 商业网点费 五 配套 3 人防工程费 设施费 4 消防 5其它 1市场调查费 2广告宣传费 3沙盘模型制作费 4销售代理费佣金 5卖场设计工程费 销售 6家具设备设施费 六 费用 7展览费促销活动费 8水电费通讯费 9销售人员薪酬 10培训费用 11销售许可证 12房屋面积测绘费 财务 1资金占用费利息 七 费用 2融资费用 1薪酬 2固定资产折旧费 八 间接费 3差旅费 4办公场所租赁费 5其它管理费用及分摊 九 不可预见费 20 04-05 项目设计管理工作规程 第一条 目的 为了对规划设计前期工作进行有效控制发挥公司的技术管理与监控职能实现 公司技术能力的支持与保证使公司开发项目设计管理高效运作提高项目前期及方 案阶段的设计水平确保开发项目符合公司的开发理念确保投资的产品质量确保 专业产品的高品质品牌特征满足房地产消费市场的需求制定本规程 第二条 适用范围 本程序适用于公司所有开发项目的前期规划设计和景观设计工作的控制 第三条 职责分配 一工程技术部 1负责规划设计招标的组织 2负责对地方产品技术特征的了解汇总相关部门信息编制下达规划设 计任务书 3负责规划与设计全过程的组织协调实施工作 4与委托设计单位的沟通和协调 5负责规划设计方案的申报办理建设工程规划许可证和施工图送审 二企业发展部 1负责对投资项目进行分析策划提出项目市场定位产品定位建筑形态 定位功能定位户型定位目标客户定位价格定位产品设计理念的主导意见 2负责项目的可行性研究编制项目开发可行性研究报告 三营销策划部 1负责组织新项目相关的市场调研编制项目市场调研分析报告等市场调 研相关报告 2根据公司市场调研的结果依据公司对项目的总体定位编制开发项目产 品建议书 3负责项目前期的策划工作提出策划意见编制开发项目项