商业经营管理委托合同.doc

常熟世茂世纪中心蝶湖湾商业街一期项目商业商业物业经营管理委托合同甲方（委托方）： 证件名称: 营业执照 营业执照证件号码： 法定代表人: 法定住所地: 通讯地址： 邮编: 联系电话: 传真: 乙方（代理方）：北京商拓房地产经纪有限公司 营业执照号码：证件名称: 营业执照 证件号码：1101062753285 法定代表人: 金辉秋 法定住所地: 北京市丰台区看丹路4号院甲6号317室 通讯地址：北京市丰台区看丹路4号院甲6号317室 邮编: 100070 联系电话:传真:2007年 月 日，甲方与 （物业公司名称）就常熟世茂世纪中心蝶湖湾商业街一期项目（以下简称“商业物业”），签署了常熟世茂世纪中心蝶湖湾商业街一期项目前期物业服务合同（以下简称为物业服务合同），约定由 （物业公司名称）对甲方开发的该商业物业提供物业服务。在此基础上，甲 、乙双方根据中华人民共和国合同法及其他中华人民共和国合同法及其他法律法规相关规定，在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，就甲方委托乙方对甲方委托乙方对该常熟世茂世纪中心项目商业物业（以下简称“商业物业”），提供经营管理顾问、招商等服务进行商业的经营管理事宜，达成如下协议。具体内容见本合同各条款。1、双方共识：（1）、甲方委托乙方作为该项目的整体经营管理及该项目的商品结构调整招商。 第一条 双方共识1、甲方全权委托乙方作为该商业物业的?(整体)经营管理及该商业物业的商品结构调整招商。乙方是有资格接受甲方委托并承受本合同权利义务管理该商业物业的公司。2、乙方在对甲方负责的总原则下，竭诚为甲方提供商业规划、商业经营管理、商业规划调整、委托代理招商等服务。 乙方承诺，乙方具有提供本合同项下服务的合法资质及能力。乙方在与甲方签署本协议时，应当向甲方提供与其营业执照、企业代码证、资质证明等证照原件一致的复印件。（2）、乙方在对甲方负责的总原则下，竭诚为甲方提供商业规划、商业经营管理、调整招商等服务。第二条 2、商业物业概况：1、商业物业（1）、名称：常熟世茂世纪中心商业项目地地块世茂蝶湖湾商业街一期（以甲方书面确认的物业区域范围为准，详见附件）；2（2）、座落地址：江苏省常熟 市 路 号；3、建筑面积（暂测面积）： ，实际面积以政府主管部门实测建筑面积为准。4、国有土地使用权编号为： ；5、（3）、规划用途：商业用途 ；（4）、座落地址：江苏省 市 路 号；（5）、建筑面积（暂测面积）： ，实际面积以政府主管部门实测建筑面积为准。第三条 3、合作目标：实现商业物业内经营的统一经营管理，为本合同各方甲方、购房业主、租户或其他物业使用人开展经营提供良好的商业经营环境和服务，塑造商业物业形象，促进商业物业的推广工作，实现最佳商业经营组合，保障购房业主、租户或物业使用人等各方收益的最大化。是指位于常熟市 ，土地使用权编号为：土地用途为： 土地使用年限为： ，建筑面积约为 平方米（为暂测面积，最终以建成时的产权证明纪录为准），目前，该商业物业尚处于建造阶段，乙方对此表示清楚了解，并愿意在此基础上接受甲方的委托，就该商业物业前期经营策划及建成并通过竣工验收后的经营等提供本协议约定的服务。第四条 3、委托合作事项本合同项下的：甲方兹将商业物业委托乙方对商业物业的进行前期商业规划,经营策划及、项目招商、商业物业营运管理等全程服务，具体内容见本协议各条款的约定。各条款的约定。第五条 4、委托期限合作期限：2007 年 月 日至 年 月 日，共？ 十二三十二年。5、委托内容（指甲方委托乙方）： （1）、对该商业物业周边的商业情况和消费水平、消费能力进行有效的勘察和分析，并根据上述勘察和分析制定商业发展规划方案；（2）、对该商业物业将要商品结构调整的部分制定招商方案，并具体实施；（3）、对该商业物业制定经营管理方案，并负责培训从业人员以及商业经营管理；（4）、为甲方提供一份以该商业物业为蓝本，适用于大多数商业项目运营管理的标准行业运营手册，以支持甲方未来可能参与或主持的商业项目提供指南。6第六条 5、工作流程甲方义务：1、（1）负责该商业物业公共区域部分的装修（购房业主房屋的装修不包括在内），并按物业服务合同的约定向乙方移交该商业物业共用部位、共用设施设备和公共区域共用场地、物业商业管理用房及有关资料。2、（2）甲方在与购房业主签署世茂世纪中心商业项目蝶湖湾商业街一期商品房买卖合同中，约定购房业主应遵守物业服务合同、世茂世纪中心商业项目蝶湖湾商业街一期业主临时公约（以下简称“业主临时公约”）、，商业经营管理委托合同，接受乙方的管理。3、（3）支付本合同约定的费用，以确保商业物业经营管理的顺利进行。4、（4）负责该商业物业开幕前的每年 次大型商业活动的推广费用，包括但不限于媒体广告、软体推广、现场布置、宣传品制作、发布、邮递、模型等。乙方负责提供该营销推广方案及预算，报甲方审核决定，由乙甲方负责实施并办理。如推广活动涉及向政府有关部门申报审批的（如广告审批等），由乙方负责办理手续。 5、（5）甲方应在与购房业主签署世茂世纪中心商业项目蝶湖湾商业街一期商品房买卖合同中，约定购房业主应遵守物业服务合同、世茂世纪中心商业项目蝶湖湾商业街一期业主临时公约（以下简称“业主临时公约”）、商业经营管理委托合同，接受乙方的管理。6、合作期内，分二个阶段向乙方支付商业委托经营管理费用推广费，以确保商业物业经营管理的顺利进行。第一阶段为筹备期（年月至年月），甲方向乙方支付商业前期筹备费用万元月；第二阶段为经营管理期（自开幕日起三年内），甲方向乙方支付商业经营管理费（标准参看第九条第一款）。 、甲方依本合约规定按时向乙方支付各项费用。 第七条 6、乙方义务1、如甲方与购房业主签署世茂世纪中心商业项目蝶湖湾商业街一期商品房买卖合同前，甲方未与租户就该购买房屋签署过房屋租赁合同的，乙方应当按经甲方认可的条件与该购房业主签署委托经营管理合同协议、及房屋租赁合同、委托代理招商合同及其他委托经营的相关授权文件。并将该协议、授权文件及其他资料的原件一套交由甲方留存备案。2、如甲方与购房业主签署世茂世纪中心商业项目蝶湖湾商业街一期商品房买卖合同前，甲方已与租户就该购买房屋签署过房屋租赁合同的，乙方同意接受购房业主甲方的委托，取代甲方在该租赁合同中的主体地位，继续履行该合同，自年月日 起三年期满后，如租赁合同尚未到期的，乙方不再作为出租方，由业主与租户继续履行房屋租赁合同。如乙方违反本承诺的，甲方有权收回已支付给乙方的推广费，要求乙方按照 支付甲方违约金，并对甲方的损失承担赔偿责任，甲方有权选择是否解除合同。3、如甲方与购房业主签署世茂世纪中心商业项目蝶湖湾商业街一期商品房买卖合同前，该出售的房屋尚未出租，乙方应当与购房业主签署的经甲方认可的委托经营管理协议、房屋租赁合同、委托代理招商合同，并严格按照该协议的要求履行。3、乙方应严格履行与甲方签署的本合同、物业服务合同。保证与购房业主、租户或其他物业使用人等签署的协议或者其他法律文件不违反上述合同、协议的约定，否则乙方应按照 支付甲方违约金，并对甲方的损失承担赔偿责任，甲方有权选择是否解除合同。14、（1）对该商业物业周边的商业情况和消费水平、消费能力进行有效的勘察和分析，并根据上述勘察和分析制定该物业商业发展规划方案（商业定位规划方案、物商业业运营管理方案等）并报甲方审核。25、对该商业物业制定经营管理方案，并负责培训从业人员以及商业经营管理；63、为甲方提供一份以该商业物业的业态为蓝本，适用于大多数商业物业之相同业态运营管理的标准行业运营手册，对物业经营业态、商业功能定位进行统一规划并报甲方审核，以支持甲方未来可能参与或主持的商业物业提供指南。（2）制订该商业物业经营管理方案、标准运营手册，对物业经营业态、商业功能定位进行统一规划并报甲方审核。47、（3）本合同有效期间，按双方于2007年7月15日签署的中介委托代理招商协议（物业租赁）相关规定，遴选符合甲方、该商业物业经营规划及功能定位要求的租户，并对业主、租户或其他使用人的经营活动进行管理，保证其遵守物业服务合同、世茂蝶湖湾商业街一期业主临时公约、商业经营管理委托合同、以及各项物业管理规定，按时缴纳租金、物业管理费、商业管理费、公用事业费用（包括但不限于水、电费、天然气、排污、通信等费用）等。协助物业管理公司的物业管理工作。（6）58、在该商业物业进行本合同经营管理活动前应办理并取得必须的所有证照、政府批复等。69、（7）按照甲方约定的开业日期（甲方暂定开业日期为 年 月 日，具体以甲方通知为准）要求业主、租户或其他使用人正常开业经营，对该商业物业进行经营管理，包括：69.1筹备期内与甲方外包之专业设计、工程公司共同A、提供商业物业的装修建议、主题方案建议、广告位布置建议、商业标志标识建议、购房业主房屋装修标准建议并经甲方确认。B、69.2筹备期内拟订开业前的商业物业广告推广计划提供给并获得甲方批准。C、69.3市场企划：制定商业物业开业后的推广策划及实施，拟订三年内市场运作策略及促销活动计划，经甲方批准后实施。D、69.4租户服务：为租户提供各种市场服务计划，信息沟通等其他内容。E、69.5公共关系处理：开业后的对外的公共事务策划，包括客户的满意度调查、顾客投诉处理、商业调研、与政府主管部门的关系维护，商业物业的宣传推广，形象维护及提升。开业后三年内每月 日向甲方提供一份相关书面报告。（8）710、开业后三年内接受甲方的监督管理，并按甲方要求于每月 日，将经营管理的状况向甲方提供书面报告。甲方有权随时对乙方的经营工作进行审计调查，如发现乙方有不正当经营行为，或者提供虚假经营报告、财务报表等的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失。（9）811、对经营过程中造成甲方、购房业主、租户、客户或其他物业使用人的损失承担赔偿责任。（10）912、开业后三年内非经甲方许可，不得以任何形式向租户收取任何费用；如租户发生中途退租的，乙方应负责及时寻找确定符合甲方要求的新租户，甲方无须应另行向乙方另支付中介服务费（佣金），按年租金收入的计算。（11）103、乙方应当按照国家、地方法律法规进行经营管理，不得侵害他人合法权利，不经甲方书面认可，不得以甲方名义开展经营管理活动，并应自行承担开展经营管理活动的亏损。（12）114、承担经营活动中的各项费用、税款以及乙方人员的工资、社会保险、福利、税费等。（13）125、爱护该商业物业的设施设备，对设施设备进行保养维修，在合作期满时，将该商业物业交还原权利人，并恢复原状。在合作期满时，将该商业物业交还原权利人，并恢复原状（原权利人不要求的除外）。（1）、乙方自本合同签订之日起，即就该商业物业的经营管理、商品结构调整招商成立项目组展开作业。（2）、本合同签订后乙方不定期向甲方提交该商业物业经营管理及促销活动方案和招商方案，并在提交方案时对方案内容予以解释。以上方案须经甲方审核同意后实施，根据情况变化，甲方有权对方案提出调整要求。（3）、乙方在对甲方负责的总原则下，全权开展经营管理及商品结构调整招商工作。（4）、具体工作流程：1）、商业规划方案、经营管理、促销活动：乙方负责在整个项目过程中对商业物业相关布局、客流规划、服务设施等作具体整改意见，使之符合商业规划的要求。由甲方确定建筑方，并签署建筑施工合同，甲方承担建造该商业物业的相关费用，该商业物业的所有权为甲方所有。乙方负责在整个建筑施工过程中，按施工进度表进行阶段审核，提供材料选择建议，使之符合商业规划的要求，乙方负责制定该商业物业的管理制度及各岗位职责，并其执行与监督，根据节庆日与销售量不定期制定出相应的促销活动。2）、该项目的商品结构调整招商方案制定及招商执行：在该商业物业工程开工后，甲方负责设立固定办公场所，并成立该商业物业的具体营运实体。乙方负责对该商业物业作细分计划，并设立招商的具体价格策略，派驻专业招商人员进驻现场，开展具体品牌招商工作。（5）、乙方负责以下内容：1）、运营手册的编制、制作；2）、协助甲方进行经营管理人员的招聘、培训；3）、协助甲方进行该商业物业的维护、设备系统设立；4）、协助甲方进行该商业物业财务系统设立、税务顾问、培训;至此，乙方应保证该商业物业的自身管理实体，已具充分能力独立管理、运作。 5）、负责该商业物业的招商工作，充分运用自身的信息网络，运用适当、有效的方法通过市场流通渠道，寻找、联络，将符合甲方要求的客户引进该商业物业，促成客户与甲方签署租赁协议、经营协议、合作协议等协议。7、服务内容（指乙方服务甲方）：（1）、商业模式的设计（2）、市场调查：1）、消费力2）、商品结构3）、竞争对手4）、当地行业惯例（3）、运营手册及管理架构：1）合同体系的建立及管理A、联营部分：协助甲方拟订联营合同及供应商文件管理B、租赁、物业部分：协助甲方拟订租赁合同、委托物业服务合同、安全保障手册C、拟订服务规范承诺2）、内部管理部分：人事：劳动合同、员工手册的管理构建财务体系（按执照个体划分）编制人事结构、薪酬、福利、招聘计划和培训编制管理运营手册编制各级管理职责编制作业指导书保安管理警报、监控系统功能编制应急手册保险手册工程、维修管理（不同功能区域）市场、开发、客户服务管理价格体系管理单证设计报表体系（4）、招商执行1）、配合制定意向书、宣传册2）、组织招商会3）、招商执行4）、招商价格、招商周期8、委托费用：（1）、商业经营管理委托费用：1）、甲方委托乙方进行该项目商业经营管理的费用为人民币 元整（小写： 元RMB）。2）、服务费用结算办法：A、本合同签订后的五个工作日内，甲方支付乙方商业经营管理费用人民币 万元整（小写： 元RMB）；B、该项目经营管理费剩余部分，甲方每月支付乙方商业经营管理费用人民币 万元整（小写：元RMB）；（2）、招商委托费用：1）、甲方委托乙方进行该项目招商的费用按该项目 计提。2）、服务费用结算办法：A、招商的费用结算前提为达到招商业绩考核的标准。B、招商的费用按以下四个时间节点分别结算：a、该项目商业用房取得30%成功招商率后五个工作日内；b、该项目商业用房取得60%成功招商率后五个工作日内；c、该项目商业用房取得90%成功招商率后五个工作日内；d、招商进度及招商业绩考核标准见本合同附件（ ）， 成功招商率是指：e、甲方自行引进成功或甲方通过其他途径引进成功的客户不作为乙方招商业绩，甲方无需向乙方支付任何费用。87、第八条 双方权利和义务乙方经营管理的目标：自本合同签署之日起三年内，乙方就该商业物业招商为甲方带来的租金收益归甲方所有。、三年内如有租金收入，乙方收取第一年租金收入的做为乙方的招商佣金不低于下列标准：1、第一年年租金收益：人民币 元，每月租金收益人民币 元；2、第二年年租金收益：人民币 元，每月租金收益人民币 元；3、第三年年租金收益：人民币 元，每月租金收益人民币 元。4、在甲方约定的开业日前，乙方招商引进的租户租赁的建筑面积达到商业物业建筑面积的 %，开业 日后，乙方招商引进的租户的租赁面积应达到商业建筑面积的 %；商业如乙方无法达到上述标准的，甲方有权解除本合同，若年（12个整月）租金收益超过上述标准的，超出部分的收益乙方可收取 %。于该下一年度前两第12个月月底结算内由甲方进行审核确认，甲方确认后 日内支付，乙方须于收到款项钱款同时向甲方开具符合国家规定的合法发票。：（1）、甲方权利和义务：1）、甲方权利：A、审核乙方提供的各相关方案，提出修改意见和乙方进行磋商，确定其方案并得到法定机关的批准后实施；B、在招商过程中所涉及的客户租金全部进入甲方帐户，招商定金由甲方现场财务主管保管并办理相关手续；C、享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利；D、拥有乙方与该商业物业有关的所有策略及商业行为的最终决策权；E、有权随时检查乙方的工作，对乙方每阶段的服务品质进行评估，并根据评估结果的优劣对乙方进行奖励或惩罚，奖惩数额和办法由甲方根据乙方工作业绩情况决定。2）、甲方义务：A、向乙方提供该项目的相关合法文件；B、承担该项目的广告宣传费用，并提供乙方固定的办公场所，承担相应办公费用；C、根据本合同约定，按时支付乙方服务费用。（2）、乙方权利和义务：1）、乙方权利：A、根据本合同约定，按时收取相关服务费用；B、定期与甲方召开工作例会，专题研究工作及工作内容。2）、乙方义务：A、保证按有关法律、法规进行经营管理及商品结构调整的招商；B、根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核，经甲方确认后予以实施；C、负责该项目招商过程中的各项日常管理工作；D、承担该项目乙方派驻人员的工资、奖金、福利、住宿等相关费用；E、协助甲方与客户签订与该商业物业相关的合同；F、未经甲方书面承诺，对社会和客户承诺的事项由乙方自行承担责任；G、对所涉及甲方商业机密予以严格保密，未经甲方书面同意，乙方不得对外公布甲方的经营、招商策略及企业动态；H、未经甲方书面承诺，不得向他人转让、泄露、扩散该项目的资料、文件及相关经济指标。10、税金：该项目而产生的税金及其他费用按国家规定由甲方承担。11、违约责任：（1）、本合同签订后，双方应认真遵守，任何一方在未得到对方书面许可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或实施使对方不能正常履行合同的行为，并经对方发出书面通知后仍无法纠正的，对方有权解除本合同，违约方应向守约方支付违约金人民币 元整（小写： 元）。（2）、如甲方逾期按本合同约定向乙方支付委托服务费用的，且逾期30天仍不能支付的，视同甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金人民币 元整（小写： 元）。9第九条 8、费用标准及支付（是否加期限）：（1）1、（我方提的是经营扶持金）商业推广费：甲方将该商业物业的每套房屋出售后，在本合同期限内，应按照该套房屋的价格（根据实测面积计算的价格）的24%-0.7元/天/建筑平方米的标准提取推广费存入双方共管银行帐户内，用做乙方三年内对该项目的经营管理费用，乙方乙方支取该推广费时应当提前 天向甲方提出书面申请，并用于甲方核准的用途（详见附件），于收到钱款的同时向甲方开具符合国家规定的盒饭乙方支取使用该款项应接受甲方的监督发票，向甲方开具合法的发票。（2）2、（是否加期限）广告收益：商业物业所有的广告收益，扣除相关费用成本后，乙方可收取净收益的 %，其余归甲方所有；（3）3、公共区域收益：乙方利用商业物业公共区域、部位设立柜台、花车、展览或其他营销推广活动，所获的收益双方按照甲方 %，乙方 %进行分配。4、？鉴于甲方为乙方对商业物业的经营提供推广费和必要的经营条件，乙方同意，乙方经商业物业房屋业主或其他权利人的授权或指定，对商业物业内的房屋开展经营（包括但不限于转租、自营、合伙经营或委托他人经营等）取得的租金、滞纳金、违约金或其他收益等，归甲方所有？。9、第十条 合同解除除1、本合同上述条款已经约定的其他解除合同的情形外，如有如下情形的，合同的解除：（1）、2、经双方协商一致，可以解除合同；。（23）、乙方不能达到本合同第7八条规定的经营管理目标的，甲方有权解除本合同；（3）4、乙方不能完成本合同第七条第5款的事项