2014年昆明市房地产市场深度研究分析报告(上） .ppt

,2014年昆明市房地产市场深度研究分析报告,2015-3-1,（上）,单价（元/）,codeofthisreport|2,copyrightcentalinegroup,2013,全国,价格下行成交量（万）,昆明,“国五条”出台,全面放开金融贷款利率管制,十八届三中全会,两会召开提出分类调控,昆明限购930政策正式放松限贷放松,多开发商,集中拿地,盛行,天宇澜山,首付分期渠道带客,成交备案量首次,突破1000万打响降价“第一枪”盛行,多项目降价,年终优惠,春交会召开,市场成交向好,前言前言2014年昆明房地产市场跌宕起伏，房地产热退烧，各房企在市场中各显神通，各营销策略你方唱罢我登场，到底市场将何去何从？定海神针为哪般？且看中原为您解析。,codeofthisreport|3,copyrightcentalinegroup,2013,目录,宏观经济分析政策环境分析昆明土地市场投资分析昆明商品房市场分析营销分析品牌房企表现中原观点及展望,part1part2part3part4part5part6part7,codeofthisreport|4,copyrightcentalinegroup,2013,宏观经济分析,part1,codeofthisreport|5,copyrightcentalinegroup,2013,指标城市发展概况城市购买（消费）能力,2014年1-9月gdp（亿元）gdp增长率人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）固定资产投资额（亿元）,昆明26058.0%21754-2302.85,全国4199087%2204414424357787,成都73218.70%24638-4813.7,重庆950110.80%19380135379011.82,武汉69509.60%24513-5012.77,长沙567710.00%27806-4044.81,沈阳55206.40%24432-6104.1,哈尔滨34466.80%-1999.3,西安34589.80%-4074.52,苏州100378.40%30117-4734.02,宁波54057.20%34225198202998.99,昆明排名1077-9,房地产开发投资规模,房地产开发投资额1048.40（亿元）,68751,1630.6,2545.11,1753.55,966.26,1801.6,429,1263.8,1333.72,1039.12,7,房地产开发投资占固投比,46%,19%,34%,28%,35%,24%,30%,21%,31%,28%,35%,1,1宏观经济-1.1横向对比分析城市对比分析昆明经济gdp总量基数比其他城市均值低60%，但房地产占固投比却位列各城市之首，地方经济对于地产行业依赖度较高，经济构成略显畸形。,codeofthisreport|6,8.0%,0%,6%4%2%,12%10%8%,0,6000400026052000,12000100008000,gdp（亿元）,gdp增长率,人均可支配收入（元）,人均消费性支出（元）,23031048,20%10%0%,50%40%30%,400020000,1000080006000,房地产开发投资额（亿元）,固定资产投资额（亿元）房地产开发投资占固投比,城市发展概况：昆明1-9月gdp较对比城市均值低4186亿元；gdp增长率较全国水平高出1个百分，较对比城市均值低0.63个百分点。城市购买消费能力：与西南的片区的城市对比来看，昆明的人均可支配收入已经超过了重庆，略逊于成都。房地产开发投资规模：固投的低基数和房地产投资的高占比意味着城市经济对于地产行业依赖度较高，但基础,建设投入力度较小。copyrightcentalinegroup,2013,图：各重点城市2014年1-9月gdp对比,1宏观经济-1.1横向对比分析城市对比分析昆明经济规模处于中低水平，经济对地产行业的依赖度较高，2014年房地产市场下行对于城市经济形成冲击，gdp增速回落5个百分点。,图：各重点城市2014年1-9月固定资产投资对比46%,图：各重点城市2014年1-9月人均可支配收入和消费对比400003500030000250002175420000150001000050000,8.50%,6.10%,codeofthisreport|7,copyrightcentalinegroup,2013,300025002000150010005000,40003500,121511611342011年,147413781592012年,170315371752013年,136711341042014年1-3季度,第一产业增加值（亿元）,第二产业增加值（亿元）,第三产业增加值（亿元）,16.70%,16.10%,14%12%10%8%6%4%2%0%,18%16%,12.30%6.10%2011年,13.00%6.40%2012年,13.20%13.10%7.70%6.80%2013年2014年1-3季度,第一产业增长率,第二产业增长率,第三产业增长率,1宏观经济-1.2纵向对比分析昆明各产业走势受全国经济疲软影响，昆明二三产业增速均下降近5个百分点，跟随国家趋势，昆明经济也将面临结构调整和产业升级。,图：全国及昆明2011年至2014年1-3季度各产业构成,图：全国及昆明2011年至2014年1-3季度各产业增长率,昆明市产业构成以第三产业为主，第三产业以商贸、旅游为主；第二产业以矿业、烟草为主。昆明今年的一、二、三产业年均增长率为：6.1%、8.5%、7.7%，整体产业业结构呈现出“三、二、一”发展格局，第三产业成为拉动经济发展的主要力量。在未来第一产业将基本建成经济、生态、文化于一体的现代都市型农业；第二产业重点建设以高新技术产业为先导的生物医疗、烟草，有色金属加工等；第三产业重点培育商贸、物流、旅游、特技研发等。“十二五”文件中提出：昆明第二产业将增加精深加工产品的产出，提升产业抗市场风险的能力；第三产业则将着重扶持新兴产业，高新技术产业，提高第三产业中的科技含量和附加值，增加高新技术型企业的比重。,codeofthisreport|8,copyrightcentalinegroup,2013,1宏观经济-1.2纵向对比分析城市经济及房地产行业走势房地产投资同比去年下降28%，地产行业将由铺摊子的时代走向精根细作，对外沿边城市的扩容和发展或将为其带来重要机遇。,图：全国及昆明2011年至2014年1-3季度gdp走势,图：全国及昆明2013年至2014年1-11月房地产开发投资额走势,城市经济：2014年昆明的gdp增速明显回落，同比1-3季度的数据来看，全市gdp增速下降了5个百分点，昆明在城市产业结构转型进程中，经济的增长速度开始回落，但仍高于全国平均水平。房地产行业：2014年1-11月昆明的房地产投资金额为1309亿元，平均投资同比增速为17%，较去年下降28个百分点，但较全国仍然高出2个百分点。,codeofthisreport|9,copyrightcentalinegroup,2013,1宏观经济-总结宏观经济昆明经济发展处于低基数中等增速的阶段，2014年由于城市产业结构调整及新经济增长点的探索，加之宏观大环境的疲软，房地产市场下行，昆明gdp增速降至8.0%，经济发展遭遇瓶颈，地产行业在1-2年内仍将成为昆明经济的主要支柱。,城市对比1.昆明的城市经济水平处于中下水平，仍然有较大的改进和提升空间。2.gdp增长率由去年的13%下降至8%，增速在对比城市中的排名也由第1位下滑至第7位，可见在产业结构调整的进程中，昆明的经济在2014年受到一定的影响。3.预计2015年昆明仍将处于经济新增长点的探索之中，经济发展态势仍将延续今年的平稳态势，处于横,向发展和深根阶段。2015年昆明经济仍将面临较大的压力，房地产行业在明年很难出现大幅增长，预计行业走势将在压力之下，较2014年保持平稳。,行业影响1.昆明房地产行业的开发规模属于中低水平，但房地产投资占固投比达到46%，在重点对比城市中位于第1位。2.一定程度上反映出昆明经济及地方财政对于房地产行业的依赖性较其它城市高，从房地产目前的地位来看，房地产支柱的支柱作用仍将继续，短期内难以改变。,机会昆明在桥头堡战略中的地位日益凸显，正逐步成为面向泛亚国家的重要经贸中心；随着昆明长水机场、泛亚高铁、沪昆高速及城市地铁（轻轨）等交通设施及基建设施的完善，昆明的发展将在未来3-5年或从探索转为高增长阶段，城市的经济在近两年的积淀后将实现未来的长足性发展。,codeofthisreport|10,copyrightcentalinegroup,2013,政策环境分析,part2,codeofthisreport|11,copyrightcentalinegroup,2013,2政策环境-2.1政策总体分析政策走势2014年无论地方还是中央，对于楼市“大小动作”不断，政策、金融端逐步放松，房地产得到喘息机会，2015年仍以平稳为主，难出现大涨大跌的局面。,目前房地产在国民经济中的地位暂难被其他行业替代，为经济平稳发展，2015年收紧调控将较难，在目前形势下国家将逐步弱化房地产对经济的影响，房地产将逐步以市场自我调节为主，以去库存为核心，平稳着陆，大涨大跌的局面不,会出现。,1-8月，中央层面关于楼市迟迟未出手，各地为刺楼市纷纷暗箱操作，小动作不断。各地调整公积金政策，“又提又贷”重出江湖；多地从试行“松绑”限购到明文取消；昆明6月在呈贡试行取消限购；8月11日，昆明正式取消限购。地方小动作一定程度上促进市场信心回升，但影响较小，作用不佳，楼市持续低迷。,资金量持续紧张，国家采取金融手段进行调整，降息。psl、slf资金注入市场；央行11月21日宣布降息。央行降息直接实现利率95折，金融手段配合政策放宽，双向出击保持楼市平稳。,楼市下滑影响国家整体经济发展，为保证经济平稳发展，中央松绑楼市生存环境。9.30新政出台，限贷“松绑”；放宽公积金提取条件。政策的不强硬以及银行的不积极导致利率折扣难以实现，不足以撬动大量客户入市，市场并未出现明显好转。,一至二环西版块,2014,上半年,7-8月,9月copyrightcentalinegroup,2013,10月,11-12月codeofthisreport|12,2政策环境-2.1政策总体分析整体政策走势2014年上半年政策基调与13年一致，限购限贷调控下政府拟通过房产税等长效机制进行规范；下半年政府开始面对楼市下滑，默许限购取消、放松限贷、降低利率，政策环境逐步宽松。,2宏观环境-2.3政策预判政策预判2015年预计市场环境将难出现大的政策干预，仍以市场自身调节为主，但在金融层面或将进一步宽松，不排除央行再次降准降息的可能。yourtext2015年商品房市场除一线城市外，供大于求现象依旧突出，库存总量压力较大，整体政策环境预计将继续保持宽松，不动产登记仅选取试点城市且细则尚未出台，对楼市影响较小，整个市场调控力度将进一步缩小（中央经济会议未提房地产），伴随着一手房市场的有利刺激，年内可能对二,手房市场加大刺激力度；而且为贯彻“宽松的货币环境”的思路，促进消费，不排除再次降准降息的可能。2015年不动产登记为房产税征收迈出第一步不动产登记将于2015年3月1日起实施，首先将选取部分试点区域开展；二手房营业税调整；央行再次降息降准。copyrightcentalinegroup,2013,20142015codeofthisreport|13,codeofthisreport|14,copyrightcentalinegroup,2013,昆明土地投资分析,part3,codeofthisreport|15,copyrightcentalinegroup,2013,3昆明土地投资分析-3.1总述城市对比分析全国土地市场趋冷，昆明2014年一级市场交易热度处于中低水平，成交面积较对比城市均值低48%，整体土地市场环境较冷。,供求面积对比：昆明一级市场挂牌面积位列第6位，较,对比城市均值低16%；成交面积位列第9位，较对比城市均值低48%，土地市场交易热度处于中低水平。成交金额对比：2014年昆明一级市场的成交金额在对比城市中位列最后一位，另外昆明的金额面积比仅为0.5，意味着昆明土地的价格在对比城市中处于较低水,平，开发拿地的成本及风险相对较低。,361.69236.13,10008006004002000,昆明,成都,重庆,武汉,长沙,沈阳,哈尔滨,西安,苏州,宁波,土地挂牌面积（万）,土地成交面积（万）,图：各重点对比城市2014年土地供求面积对比,0.5126,0.80.60.40.20.0,1.0,1.2,4003002001000,500,600,土地成交金额（亿元）,成交金额面积比,图：各重点对比城市2014年土地成交金额对比,全国土昆明土,全国成昆明成,地成交地成交全国昆明交总额交总额全国昆明1400,同比同比,同比同比,（万,）,2011年40973787-8049448-,codeofthisreport|16,copyrightcentalinegroup,2013,1065787,1393622,6041035,448,333,374,126362236,200150100500,500450400350300250,6004002000,2011年土地挂牌（万）,2012年2013年土地成交（万）,2014年成交总额（亿元）,3昆明土地投资分析-3.1总述昆明与全国对比分析昆明土地市场交易量在经历三年的激增后，2014年成交量同比下滑77%，且降幅大于全国整体水平，2015年部分集团性的发展商或将再次拿地囤粮，扩大市场份额。,图：昆明2011年至2014年一级市场供求面积及成交金额走势,表：全国及昆明2011年至2014年一级市场成交面积及金额,全国与昆明走势：2014年昆明有效土地成交面积为236万，降幅为77%，成交金额降幅为66%，分别较全国市场整体回落幅度高出了54和53个百分点，可见昆明的土地市场在今年的下行态势较全国整体水平更为严峻。昆明历年走势：2014年受全国大环境下行，资金链紧张、发展商对后市不乐观等影响，2014年昆明的一级市场成交金额同比下滑66%，整体市场冷清。,时间,1600（万）（亿元）（亿元）12001000800,2012年356672013年38814,6221035,-13%-21%9%66%,74109918,333374,-8%-26%34%12%,2014年29736,236,-23%-77%,8657,126,-13%-66%,codeofthisreport|17,395421842131,0,7000600050004000300020001000,2011年,2012年,2013年,2014年,住宅用地（元/）,商业用地（元/）,商住混合用地（元/）,564404396,10008006004002000,2011年,2012年,2013年,2014年,住宅用地（万元/亩）,商业用地（万元/亩）,商住混合用地（万元/亩）,图：昆明2011-2014年土地成交单价走势,图：昆明2011-2014年土地成交楼面地价走势,0%,10%8%6%4%2%,0,500400300200100,2011年,2012年,2013年,1221262014年,起拍总金额（亿元）,成交总金额（亿元）,溢价率copyrightcentalinegroup,2013,图：各重点对比城市2014年土地成交溢价情况3%,成交价格：2014年市场大环境下行，开发商拿地谨慎，成交多集中于成熟及未来热点区域。中心区及北市区（中海拿地）成交土地价格拔高了14年土地的整体成交均价，但同区域内价格走势则保持平稳。溢价率：2014年一级市场仍然延续的底价成交的情,况，仅有6宗成交土地实现溢价。开发商资金紧张及市场信心不足，是导致溢价率较低的主要原因。,3昆明土地投资分析-3.1总述土地成交价格2014年市场下行，开发商拿地积极性不高，土地整体价格平稳，政府为刺激市场推出小部分主城优质地块，成交价格同比有所上升。,1.231.201.16,1.111.12,中心区,呈贡,经开区,空港区,2011年,13.89,350.93,59.17,54.64,62.33,218.73137.75168.08,2012年,40.09,552.91167.66130.98120.39223.35129.53,27.72,2013年2014年,22.185.13,126.56156.46,5.0929.05,83.5733.20,30.200.58,241.30135.25,21.682.02,73.240.00,1000,600500400300200,中心区,呈贡,经开区,空港区,2011年,5.54,288.00,44.48,24.76,45.45,124.75,86.28,168.08,2012年,34.10,94.34,81.28,58.19,81.71,137.94106.53,20.65,2013年2014年,31.402.06,515.96161.60,64.0821.48,139.4930.23,55.811.63,136.218.96,17.919.71,73.750.46,1000,600500400300200,图：昆明2011-2014年各区域土地挂牌面积,图：昆明2011-2014年各区域土地成交面积,单位万,单位万,0.500.00,2.502.001.501.00,1000,500400300200,8127505029东市区南市区西市区北市区中心区,411呈贡,716经开区空港区,供求差（万）,供求比,图：昆明2011-2014年各区域供求差及供求比2.011.321.02,主城区2011年占比：46%2012年占比：63%2013年占比：30%,2014年占比：53%东市区南市区西市区北市区,主城区2011年占比：49%2012年占比：47%2013年占比：64%,2014年占比：79%东市区南市区西市区北市区,各区域情况：从2011-2014年南市区在供求两端均占据主导，成交总量占比达40%。呈贡、经开及空港新区的交易量则已经超过了主城区部分区域。2014年由于开发商拿地较为谨慎，在主城区内土地占比大幅上升15个百分点。,供求差（比）：呈贡新区供求差（比）为各区域之最，可见虽然为政府重点发展区域，但目前大部分开,发商对其仍持观望态度，其他区域供求则相对均衡。codeofthisreport|18copyrightcentalinegroup,2013,3昆明土地投资分析-3.1总述土地成交区域2014年主城区土地成交面积占全年成交面积的79%，同比去年上升15个百分点，逆市之下开发商拿地更倾向低风险的主城区。,21.5,9.7,2.0,5.12.1,33.229.030.20.61.6,9.0,0.00.5,500,100,200150,东市区南市区西市区北市区中心区,呈贡,经开区空港区,挂牌土地面积（万）,成交土地面积（万）,164.67,56.64,住宅用地商业用地商住混合用地codeofthisreport|19,277.20,59.72,住宅用地,商业用地商住混合用地,各物业供求情况：在挂牌方面住宅用地占比为77%，商业为17%；成交方面住宅用地占比为70%，商业用地为24%，未来1-2年市场供应中住宅产品仍将占据60%以上的份额。,各区域供求情况：南市区在供求两端均为主力，挂牌方面占比达43%，成交端则更是高达68%。随着大滇池时代的到来，开发商对于南市区这一潜力区域较为青睐，未来该片区的竞争也会最为激烈。呈贡成交则以保障房用地为主（已经剔除）致使其供求差距较大。copyrightcentalinegroup,2013,图：昆明2014年一级市场各区域供求面积156.5161.6135.3,图：昆明2014年一级市场各物业类型挂牌面积24.77单位万,图：昆明2014年一级市场各物业类型成交面积14.83单位万,3昆明土地投资分析-3.1总述2014年供求分析2014年土地市场交易仍以住宅用地占据主导；各区域中南市区交易最为活跃，供应及成交分别占比43%和68%。,codeofthisreport|20,copyrightcentalinegroup,2013,排名12345678910,项目名称云南中望臵业有限责任公司昆明百尚臵业投资有限公司云南城投臵业股份有限公司云南甬商臵业有限责任公司（银海地产子公司）昆明红凯房地产开发有限公司昆明航汇投资有限公司昆明中海房地产开发有限公司云南华海中逸房地产开发有限公司海南华润石梅湾旅游开发有限公司泰運集團有限公司,成交金额（亿元）17.969.999.989.819.599.266.876.305.674.33,面积（亩）569.4773.64376.90349.59217.15368.8581.77149.9693.3854.18,土地宗数9255331711,拿地类型住宅、商业商住混合商业、住宅住宅、商业住宅、商业住宅、商业住宅住宅、商业、商住混合住宅住宅,拿地区域南市区南市区南市区南市区北市区南市区北市区南市区北市区北市区,3昆明土地投资分析-3.3拿地房企top10拿地top10排名前10的成交土地均位于南市区或北市区，亦可见在2014年市场大环境下行的情况下，开发商对于潜力、资源型南市区和发展相对成熟的北市区较为青睐，南北市区项目在明年面临的竞争将越发激烈。,中心版块环北,高新,版块,一至,马街,版块,东,草海,滇池路,版块,copyrightcentalinegroup,2013,一级市场交易热度最高的版块为南市区内的环湖东路和世纪城螺蛳湾版块。环湖东路版块：毗邻滇池，拥有稀缺的自然景观资源，且为政府重点打造的“城市会客厅”工程所处片区。目前滇池one、中航云玺大宅、招商海公馆等高端项目在售，中海半岛华府亦将于2015年面市。2014年在该片区取地的开发商以本土的云南城投和银海地产为主，该片区与滇池度假版块在2015年将成为主城区内中高端住宅产品的主要战场。世纪城螺蛳湾版块：区域内产品以刚需为主，处于呈贡和中心区的中间位臵，随着螺蛳湾的,进一步运营、交通设施的完善以及城市重心的逐步南移，该区域具备较大的发展潜力，且当期拿地的成本相对与之相邻的巫家坝版块要低约50%，对于开发商具备一定的吸引力。codeofthisreport|21,世纪城螺蛳湾版块,环湖东路版块,山水新城版块北市核心版块寺瓦路版块凉亭版块,西翥版块泛亚北教场版块版块一至二一至二环中心二环西版块一至二环南版块版块巫家坝滇池度假版块,3昆明土地投资分析-3.4区域热度区域热度一级市场的交易热度呈南北割据之势，而土地蕴藏量较大的东市区及北市区西翥版块则由于缺乏成熟配套及资源优势不突出等原因，在逆市之下未能获得发展商的青睐。,codeofthisreport|22,copyrightcentalinegroup,2013,“一主四辅”示意图,嵩明宜良,富民安宁,主城,一主四辅：“一主”即指的是“一湖四片片区”，“四辅”指的是富民、嵩明、安宁和宜良四个卫星城。,“一湖四片”示意图,主城呈贡新区晋宁新城,海口新城,主城及空港区空港经济区,一湖四片：“一湖”即指的是“滇池”，“四片”指的是空港区、呈贡新区、晋宁新区、昆阳海口新区。,3昆明土地投资分析-3.6规划分析昆明发展趋势从规划来看昆明城市重心南移是大势所趋，加之高铁的开通和地铁线的串联，将进一步加强城市中各片区的衔接，在未来5-10年内昆明将迎来“滇池时代”。但在城市扩张中项目定位应与区域属性匹配，在缺乏资源及成熟度不高的新区中，应以刚需产品为主，以降低开发风险。,codeofthisreport|23,copyrightcentalinegroup,2013,3昆明土地投资分析-3.6典型区域规划分析巫家坝环境巫家坝版块连接新老城区，为昆明认知度较高的版块。其被城市主干道昆石高速、广福路、官南大道等环绕，14年底正式动工的飞虎大道亦贯穿期间，连接至滇池旅游度假片区，且有地铁1号线和地铁8号线途径版块，交通便利。距离螺蛳湾、世纪城、官渡古镇、新亚洲体育城较近，周围生活配套齐全。靠近金产区，整体环境较优。总体定位：具有高原特色的巫家坝城市新中心功能定位：生态、产业、宜居功能复合的“智慧城市”示范区功能构成主导功能：商务办公、贸易服务、总部经济、科技信息、文化创意特性功能：现代服务业、文化旅游、金融业、高端教育、休闲养生基本功能：生活居住、配套服务规划范围：东至昌宏路彩云北路，西至清水河西侧岸线，北至昆石高速公路，南至广福路。规划总用地面积：986.86公顷城市建设规模：944.52公顷规划区居住总人口：控制在22万人以内，其中包含1万人的休闲养老人口。,codeofthisreport|24,copyrightcentalinegroup,2013,巫家坝版块最新规划中居住用地主要分布于版块边缘，并规划多个社区公园和学校。版块中心区域的规划主要以商业、商务为主，是政府重点发展的区域。另外，片区规划有飞虎大道、春城路、雨龙路等主要交通干线。,用地性质居住用地公共管理与公共服务用地商业服务业设施用地交通设施用地公用设施用地绿地水域特殊用地规划总用地面积,占地面积（公顷）323.5463.19126.28248.577.7175.2421.9820.36986.86,占地面积（亩）4853.1947.851894.23728.55115.52628.6329.7305.414802.9,比例（%）32.78%6.40%12.80%25.19%0.78%17.76%2.23%2.06%100.00%,3昆明土地投资分析-3.6规划分析巫家坝土地放量巫家坝版块用地以住宅用地为主占比33%，但由于版块内土地均价在900万元/亩以上，当期市场下房地产开发利润空间有限；加之巫家坝版块周边片区的人口数及配套成熟度均高于其自身，且开发风险相对较低，导致目前开发商进驻巫家坝版块的积极性不高。,codeofthisreport|25,copyrightcentalinegroup,2013,备注巫家坝共规划为9个单元，核心区为wjb单元和wja单元，重点地区为wjf单元、wjg单元、wjh单元和wji单元交汇位臵，政府将核心区和重点地区作为片区主要发展区域，可以看出未来片区内将以综合体项目为主。,单元wjawjbwjcwjdwjewjf,主导属性中央商务集聚区文化旅游休闲区现代住区现代住区现代生活住区休闲养老社区现代住区,用地面积（公顷）100.9277.9973.97167.74156.3391.36,用地面积（亩）1513.81169.851109.552516.12344.951370.4,建设规模（万）257.94129.01106.56293.58251.53168.69,人口规模（万人）1.61.315.83.62.3,wjgwjhwji,现代综合住区现代综合住区现代综合住区合计,118.3578.49121.72986.86,1775.251177.351825.814802.9,196.23172.16175.271749.97,22.12.322,依照巫家坝新规指标估算，版块内的人均商业面积达到了5，且版块内的人口规模难以在短期内达到预期的22万人，版块内的商业氛围将有一个较长的真空期。百尚臵业则是拥有较为丰富的招商引资的经验和资源，而使得其在巫家坝版块内成为了“第一个吃螃蟹的人”，片区内商业物业的高体量对于进驻开发的运营能力有较高的要求。,3昆明土地投资分析-3.6规划分析巫家坝规划巫家坝版块以整体规划的思路进行片区打造，未来该版块将打造成为昆明的商业商务中心。但由于目前该片区发展程度低、人口规模小，在短期版块内土地交易或仍将低迷。巫家坝片区各单元性质详细规划,codeofthisreport|26,copyrightcentalinegroup,2013,2015年政府或出于财政压力而加大一级市场的推出量，预计仍将以主城区内为主，并不排除通过价格调整的方式刺激土地市场的成交量。供应热点区域将以南市区巫家坝、环湖东路版块为主。,3昆明土地投资分析-小结昆明土地投资分析2014年外来发展商进驻速度开始放缓，资源型及配套成熟的区域成为了开发商在逆市下规避风险的最佳选择，土地成交由新兴区域向主城收拢。二级市场销售量及价格均下行，而地价却始终坚挺，开发商利润空间受到挤压，拿地积极性低。,城市对比1.从一级市场各城市的横向对比来看，昆明的交易量处于较低水平，但开发的成本及风险则相对较低。2.结合全国的土地成交情况来看，昆明的土地成交的下跌幅度高于全国的整体水平，一方面是由于2012-2013年大量的外来发展商入驻，目前多处于待售或持销阶段，拿地积极性不高；另一方面由于市场大环境下行，本土发展商资金承受较大压力，拿地的脚步在今年也有所放缓。,交易情况1.从2014年一级市场的交易来看，成交主要集中在南市区，城市重心南移及稀缺的景观资源对于开发商的入驻有较大的吸引力。2.纵向来看，住宅用地的交易占比有所回升，随着市场中商业物业的放量持销增加，且滞销情况不断出现，在逆市下开发商对于风险较高的商业用地较为保守。,热点区域由于城投、银海在环湖东路版块内的拿地，加之招商、中海、中航及俊发等开发商旗下项目的持续放量，版块内“三个半岛”片区未来将成为低密度中高端项目的聚集地，将与滇池度假和滇池路版块形成低密度住宅物业竞争的三角之势，2015年低密度物业的放量将进一步的增加，加之受不动产登记等政策影响，该类产品在明年的销售面临的压力及竞争将进一步加大。,codeofthisreport|27,copyrightcentalinegroup,2013,昆明商品房市场分析,part4,注释一本次二级市场撰写中昆明数据仅采用东、南、西、北、中心区、呈贡、经开和空港的数据进行统计分析。注释二本次二级市场撰写中过规数据仅包含住宅、商业、写字楼、商住混合、商写混合和住写混合性质。整体预售、成交数据包含住宅、商业、商务和车位，均剔出了保障房、集资房、经济适用房、单位自用房和团购房。注释三昆明数据来源昆明市规划局和昆明市房产信息网。其它城市数据来源于中原集团数据中心,（中原智汇）。,codeofthisreport|28,copyrightcentalinegroup,2013,昆明市场存量分析,同比增幅,同比增幅,亿元,codeofthisreport|29,copyrightcentalinegroup,2013,120010008006004002000,4昆明商品房市场分析-4.1昆明市场存量分析昆明与全国二级市场对比2014年昆明二级市场成交与全国整体趋势一致，出现下滑，对比同等级城市，昆明整体成交量和金额处于中低水平，市场成熟度较低。,表：2011年-2014年全国与昆明商品房成交面积和金额对比,受国家整体经济不旺、投资增速放缓等因素影响，2014年（1-11月）昆明成交量为723万，同比下降8.71%；成交金额为540.8亿元，降幅为12.63%，整体表现不佳，但下降幅度小于国家整体水平，在可接受范围内。且对比同等级城市，受居民消费习惯、工资水平、在售产品均价以及整体市场降价幅度等因素影响，成交量和成交金额均处于中下等水平，且对比西部城市，昆明与成都、重庆、西安等重点省会、直辖市城市相比，成交热度低，处于同类型城市的最低档水平。,图：2014年昆明与重点城市商品房成交面积和金额对比,2000万150010005000昆明成都重庆武汉长沙沈阳西安苏州宁波成交面积7238331482158190110741078725321成交金额5418511004550550668726809425,成交面积年份（万）全国昆明2011年1093674952012年1113045762013年1305517922014年（1-11101717723月数据）,成交金额（亿元）全国昆明全国昆明全国昆明585893791.77%16.36%6445644910.01%18.47%17.29%37.50%8142861926.33%37.86%-22.09%-8.71%64481540.8-20.81%-12.63%,供应端大幅放量，2014年开始，市场已经以去化前几centalinegroup,2013的项目为主。,codeofthisreport|30,copyright,2367,739,1223,23302403,1984,1750,651,1018,1450,1526,493,574,790,579,0,2500200015001000500,2011年,2012年,2013年,2014年,有效成交土地计容面积,有效过规面积,有效预售面积,有效成交面积,2011-2013年开发商集中拿地，而2014年市场出现下滑，开发商拿地积极性下降，市场供应端锐减或将导致未来2年内二级市场供应紧张局面。2011-2014年，过规转预售速度逐渐增快，开发商整体开发节奏加快，过规后推出项目的速度增快。2014年过规预售与2013年基本持平，但上半年预售放量897万，下半年仅为629万，市场供应已开始有所收缩；而部分开发商对市场信心不足，暂时放缓项目入市节奏，导致2014年下半年过规转预售速度放缓。受前几年,年拿地开发,4昆明商品房市场分析-4.1昆明市场存量分析昆明历年整体供求走势2011-2013年昆明放量持续保持在高位，2014年一级土地市场成交锐减，二级市场预售面积同比增加5.24%，整个市场库存压力持续增大，预计2015年仍以去库存为主。3500万3000,codeofthisreport|31,copyrightcentalinegroup,2013,4昆明商品房市场分析-4.1昆明市场存量分析昆明库存分析2013-2014年预售供应量持续保持在1400万以上，而由于前三年市场对客户大量消化，客户数量减少，且昆明经济疲软，财富增长放缓，多重因素叠加导致市场实际成交下滑，市场库存较大。,万,2015年昆明将和全国大势保持一致，以消化库存为主，市场整体进入平稳发展阶段，不会出现“v”型逆转的情况。2014年供应较2013年小幅上升5%，库存量巨大，2013年-2014年库存累计1607万，按照近两年整体市场去化平均值计算，现有库存预计需要近13个月去化周期。2014年市场受前几年昆明二级市场快速发展的消化，加之人口红利减退，客户总量下降，且经济增速放缓，财富积累增速未能追赶上市场供应端放量增速，去化速度将减缓。,13,420,6,1412108,2000,400,1000800600,21592011年,4442012年,6602013年,9472014年,图：2011-2014年昆明二级市场库存及去化周期分析96,存量（万）,去化周期（月）,codeofthisreport|32,copyrightcentalinegroup,2013,昆明市场新增供应分析,codeofthisreport|33,copyrightcentalinegroup,2013,4昆明商品房市场分析-4.2昆明市场新增供应分析新增供应分析2014年昆明整体有效过规量共计1731万，同比下降9%，主要由于呈贡过规量同比下降61%，整体依然以南市区为主；过规物业以住宅物业为主，其中商写混合性质过规量同比增加120%，未来2年内将逐步放量市场。2014年昆明有效过规面积共计1731.2万。从区域情况来看，以南市区为主，过规面积共计632.89万，占比37%，该区域以住宅性质为主，过规面积占南市区62%；而呈贡过规同比下降61%。从物业类型来看，以住宅物业为主占比54%，过规面积共计942.88万，该物业主要集中在南市区和北市区；南市区住宅过规量占总住宅过规量的42%，北市区住宅过规量占总住宅过规量的21%。,codeofthisreport|34,copyrightcentalinegroup,2013,4昆明商品房市场分析-4.2昆明市场新增供应分析各版块供应物业分析2014年过规量较大的为世纪城螺蛳湾版块和滇池路版块，过规量分别为274万和249万，2015年南市区竞争愈发激烈，其余版块过规量均在200万以下。,codeofthisreport|35,copyrightcentalinegroup,2013,4昆明商品房市场分析-4.2昆明市场新增供应分析新增放量分析2014年过规项目共111个，其中未取得预售的项目为80个，新增放量达1164万，预计2015年将有80%的新增放量（约931万）供应到市场，供应主要集中在南市区和北市区。2014年昆明市场新过规项目共计111个，未取得预售的项目共计80个，潜在供应量达1164万，其中有75个项目未面市。从各区域情况来看，潜在供应主要集中在北市区及南市区滇池路版块和世纪城螺蛳湾版块，区域竞争激烈度在持续放量的情况下将越发提升。从物业来看，2015年新增放量仍以住宅物业为主。,开发商,区域,版块,城投,北市区,华润,北市区,北市区,海伦堡南市区,万科,南市区,润城,龙宇,南市区,金地,南市区,绿地,南市区草海版块,西市区泛亚版块,中海,中心区,项目情况,75.76,27.61,住宅,华润在昆第一个项目,29.50,住宅,25.09,住宅,高层7200,14.65,住宅,高层9700,5.63,为目前草海版块唯一项目，楼面地价为9080元/,6.46,商业,7300-8800,4昆明商品房市场分析-4.2昆明市场新增供应分析新增重点项目分析2014年过规品牌开发商高层产品销售价格集中在7500元/以下，其中中海半岛华府、山水润城和融城昆明湖预计将在2015年年初面市，南市区低密度物业将增加约27万，北市区高层产品将增加约30万。,滇池路版块,项目名称融城昆山水新城明湖版块华润中山水新城央公园版块山水润云南盘山水新城城龙润城版块海伦国世纪城螺际蛳湾版块万科魅世纪城螺力之城蛳湾版块金地悦滇池路版天下