房屋租赁知识点.docx

租赁考试知识点第一部分 房屋租赁相关知识一、 普通租赁业务1.1、 普租业务相关名词解释1.1.1 普通租赁： 指业主或客户委托居间方出租或承租房屋，由居间方提供居间服务，最终促成双方达成交易，居间方获得佣金的一种委托形式。1.1.2 居间服务： 是指经纪人以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务，并收取报酬的过程。经纪人在中间起到见证方的作用 。1.1.3 押金：押金是质押担保的一种特殊形式。即押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱移交债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿；如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回。1.1.4 定金：是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。1.1.5 四气：指暖气、天燃气/煤气（管道/罐装）、热水器、空调。1.1.6 全齐：指具备日常生活里基本的常用设备、设施； 家电：如冰箱、电视、洗衣机等； 家具：如床、沙发、衣柜、茶几、餐桌、电视柜、椅子等。 1.1.7 付款方式：客户直接支付给业主，付款方式由双方协商，一般为押一付一（月付）、押一付三（季付）、押一付六（半年付）、押一付十二（年付）等。1.2、普租收费的标准与方式 普通民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣金 高档住宅收取业主相当于一个月的租金作为服务佣金 客户与业主协商支付佣金：如五五分、三七分等 1.3、二手房经纪租赁业务1.3.1公司租赁业务的流程是什么？ 房客源开发与需求理解租赁约看与带看租赁议价与促定租赁签约1.3.2租赁业务接带客户1.3.2.1在与出租/承租客户沟通中，那些信息必须记录清楚出租客户：基本联系资料、物业地址、居室、面积以及房屋内部具体设施、家具家电配套和物业情况等承租客户：基本联系资料、需求的位置、在哪上学或工作、做什么工作、是否本人居住、几个人共住、入住时间要求、最高能够承受的价位、付款方式等1.3.2.2出租/承租客户关注的重点分别是什么？ 出租客户：时间：出租客户通常愿意房子迅速出租，以减少空置期，提高收益租金安全性：业主通常对承租客户的身份和信誉有所要求 承租客户：入住时间租金对房子的特殊要求1.3.3如何撮合租赁业务？了解租金：提出经纪人专业看法，对业主在表扬房子的同时指出缺点，始终站在中间人的立场，决不让业主产生有帮客户谈价格的感觉，促使双方意见统一经纪人可以主要从下面几方面寻找撮合的理由： 房源紧缺 位置与交通情况 配套设施情况 周边环境 居住人口素质1.3.4如何读取水表？读取水表时，以黑色指针为主，且指针在两数之间取小值，计数保留到个数位。1.4、租赁合同的相关知识1.4.1什么是租赁合同？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。1.4.2租赁合同的内容应包括哪些？租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。1.4.3合同法对租赁期限是如何规定的？租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。1.4.4 在承租期间，若室内的租赁物受到损耗、损失或者灭失的，责任由谁承担？ 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。1.4.5 在承租期间，对室内租赁物的维修所产生的维修费用由谁承担？出租人应当履行租赁物的维修义务（当事人另有约定的除外），承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。1.4.6 在承租期间，承租人是否可以对租赁物进行改善或增设？承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。1.4.7 在承租期间，承租人是否可以进行转租？ 承租人经出租人同意，可以将房屋转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失； 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。1.4.8 在承租期间，承租人不交租金，出租人是否可以解除合同？承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。1.4.9“买卖不破租赁” 买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁合同的效力也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 1.4.10什么是房屋承租人的“优先购买权”？优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租人出卖租赁房屋于第三人时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 1.4.11 若租赁房屋质量不合格的，承租人是否可以解除合同？若租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。1.4.12 若租赁房屋发生毁损或者灭失的，承租人是否有权解除合同？因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。1.4.13 承租人在房屋租赁期间死亡的，出租人是否有权清退承租人的共同居住人？出租人无权清退，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。1.4.14 租赁期间届满时，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同是否有效，租赁期限如何界定？租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。三、租赁业务风险防控3.1不得出租的房屋有哪些？有下列情形之一的房屋不得出租（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）未经综合验收、新建的房屋不能出租；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（四）共有房屋未取得共有人同意的；（五）权属有争议的；（六）属于违法建筑的；（七）违反规定改变房屋使用性质的，不得出租（八）已抵押，未经抵押权人同意的；（九）不符合安全标准的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（十）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。注：对于房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按继承法的规定，办妥房屋继承过户手续后，方可出租该私有房屋。3.2出租期间承租人是否可以增设他物，若未经同意增设他物如何处理？（1）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物（2）承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失3.3承租人或出租人可以解除租赁合同的情形有哪些？ 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同3.4租赁物所有权变动是否影响租赁合同？租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力3.5在房屋租赁关系存续期间，租赁物如何维修？1) 因人为使用情况导致物品需要维修的，由承租方负责维修，可以要求业主配合；2) 因物品老化导致需要维修的，由业主负责维修，电器类（在保质期）可由产品厂家上门维修；3) 双方自行协商解决；4) 不可抗拒原因双方互不承担维修责任。3.6房屋出租人在向外来务工人员出租房屋时，应履行哪些义务？1）出租房屋前，应当向房屋所在地的派出所申领房屋租赁治安许可证。2）出租房屋前，出租人应当查验承租人的有效身份证件，填写由公安部门统一制作的登记表。3）督促承租人及时办理暂住登记或申领暂住证（所需证件：本人身份证原/复印件，房产证复印件、2张一寸照片、租赁合同）。4）依法纳税。5）发现承租人有违法行为的，应及时向有关部门报告。3.7签署租赁违约金需要提供什么？看房确认书、定金协议书、成交报告单及收据粉联。3.8未用链家合同需要提供什么？A：需要客户和业主写声明（声明中要有双方自愿不用链家合同，出现任何问题与链家无关的字样）、房产证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、客户和业主身份证的复印件、成交报告单及收据粉联。3.9业主或客户委托的情况需要提供什么？普租合同、房产证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、客户和业主身份证复印件、客户或业主的委托书、受托人身份证的复印件、成交报告单及收据粉联。3.10客户或业主是公司的情况需要提供什么？1）业主是公司的情况: 普租合同、房产证复印件、公司营业执照副本复印件加盖公章（可以是红章也可以是复印章）、委托书加盖公章（必须是红章）、受托人的身份证复印件、如果出租人是公司法人亲自签署的，只需要法人的身份证就可以，就不需要委托书加盖公章了；客户的身份证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、成交报告单及收据粉联；2）客户是公司的情况：普租合同、房产证复印件、公司营业执照副本复印件加盖公章（可以是红章也可以是复印章）、委托书加盖公章（必须是红章）、委托人身份证复印件、如果承租人是公司法人亲自签署的只需要提供法人的身份证复印件就可以了，就不需要提供委托书加盖公章，业主的身份证复印件、看房确认书、房屋出租委托登记表、成交报告单和收据粉联。3.11业主过世的情况下出租方需要提供什么？房产证复印件、业主死亡证明复印件、签合同人身份证复印件、体现逝者与签合同人关系的户口本复印件及免责声明（免责声明的内容要体现出本人是谁、和产权人是什么关系，出租物业地址是哪的房屋，出租该房屋得到了产权人所涉及的所有的直系亲属的同意，分别写上都是谁，出现一切问题与链家无关自行承担责任，然后每个人都要在免责声明上签同意两字确认）。3.12业主未成年人的情况下出租方需要提供什么？业主如果是未成年人，一般由其父母中的一方来出租，这种情况需要提供房产证复印件，出租人的身份证复印件，户口本上能体现出产权人和出租人是父子或母子关系的那一页复印件就可以申报了。3.13业主或客户不能提供身份证复印件怎么办？可以提供业主或客户的驾驶执照复印件（需在有效期内）；是军官的可以提供军官证，是香港澳门的可以提供港澳通行证，是台湾同胞的可以提供台胞证，业主在不能提供身份证复印件的情况下，需要客户签署声明（有固定的模板，普租申报合同备件里的附件三）；客户在不能提供身份证复印件的情况下，需要客户手写不能提供身份证复印件的声明（需要体现什么原因不能提供，出现一切问题与链家无关的字样）。3.14关于租赁房屋事宜的声明和权属确认声明有什么区别？关于租赁房屋事宜的声明是针对特殊产权性质的普租都要签署的，即除了商品房、已购公房、央产房之外的房屋都要签署此声明。而权属确认声明是针对业主不提供房产证复印件或者是身份证复印件的情况客户来签署的声明，来代替房产证复印件或身份证复印件的。第二部分：房地产基础知识一、 房地产常用法律法规术语1.1、国有土地使用权出让1.1.1国有土地使用权出让可以采取哪些方式？ 基本招拍挂制度：1. 招标：招标出让国有土地使用权，是指土地储备中心发布招标公告，邀请有意向的投标人参加国有土地使用权投标，在规定的时间地点由不少于三家投标人参与，开标、唱标后，经由评标委员会按照评标标准（包括投标价格、企业资质等）对企业提交的投标文件进行评审，根据投标结果确定土地使用者的行为。2. 拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指土地储备中心发布拍卖公告，由不少于三个竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，在不低于底价的基础上，根据最高出价结果确定土地使用者的行为。3. 挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指土地储备中心发布挂牌公告，由一个以上的竞买人在挂牌期间按照规定起始价和最小增价幅度进行竞价，根据最高出价结果确定土地使用者的行为。 创新的挂牌、拍卖、招标方式：国土部要求根据当地土地市场、住房建设发展阶段，对需要出让的宗地，选择恰当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局，节约集约利用，有效合理调整地价房价，保障民生，稳定市场预期的目标，鼓励采用创新的土地出让方式：1. 限房价、竞地价：以“限房价、竞地价”方式出让土地使用权的，市、县国土资源主管部门应在土地出让前，会同住房建设、物价、规划行政主管部门，按相关政策规定确定住房销售条件，根据拟出让宗地所在区域商品住房销售价格水平，合理确定拟出让宗地的控制性房屋销售价格上限和住房套型面积标准，以此作为土地使用权转让的约束性条件，一并纳入土地出让方案，报经政府批准后，以挂牌、拍卖方式公开出让土地使用权，符合条件、承诺地价最高且不低于底价的为土地使用权竞得人。出让成交后，竞得人接受的宗地控制性房屋销售价格、成交地价、土地使用权转让条件及违约处罚条款等，均应在成交确认书和出让合同中明确。2. 限定配建保障性住房建设面积：以“商品住房用地中配建保障性住房”方式出让土地使用权的，市、县国土资源主管部门应会同住房建设、规划、房屋管理和住房保障等部门确定拟出让宗地配建廉租房、经济适用房等保障性住房的面积、套数、建设进度、政府收回条件、回购价格及土地面积分摊办法等，纳入出让方案，经政府批准后，写入出让公告及文件，组织实施挂牌、拍卖。土地出让成交后，成交价款和竞得人承诺配建的保障性住房事项一并写入成交确认书和出让合同。3. 对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定：以“土地利用综合条件最佳”为标准出让土地使用权，市、县国土资源主管部门应依据规划条件和土地使用标准按照宗地所在区域条件、政府对开发建设的要求，制定土地出让方案和评标标准，在依法确定土地出让底价的基础上，将土地价款及交付时间、开发建设周期、建设要求、土地节约集约程度、企业以往出让合同履行情况等影响土地开发利用的因素作为评标条件，合理确定各因素权重，会同有关部门制定标书，依法依纪，发布公告，组织招投标。经综合评标，以土地利用综合条件最佳确定土地使用者。确定中标人后，应向社会公示并将上述土地开发利用条件写入中标通知书和出让合同。1.1.2国有土地使用权出让最高年限如何确定？（1） 居住用地70年（2） 工业用地50年（3） 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年（4） 商业、旅游、娱乐用地40年（5） 综合或者其他用地50年1.2、民法相关知识1.2.1民事法律行为的概念答：民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。1.2.2民法中关于民事行为能力的判断标准是如何规定的？（）十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人（2）十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人（3）十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意（4）不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动（5）不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动（6）不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意1.2.3、代理1.2.3.1代理的种类有哪些？（）委托代理：是指基于被代理人的委托而产生的代理（）法定代理：是指依照法律规定直接产生的代理（）指定代理：是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理1.2.3.2无代理权、超越代理权或者代理权终止后，被代理人与代理人之间的民事责任如何承担？（1） 无代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意（2） 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。（3） 代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。（4） 第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。1.2.3.3以下哪些情形会导致委托代理事项终止？（1） 代理期间届满或者代理事务完成（2） 被代理人取消委托或者代理人辞去委托（3） 代理人死亡（4） 代理人丧失民事行为能力（5） 作为被代理人或者代理人的法人终止1.2.4、民事责任1.2.4.1 概念：民事责任，对民事法律责任的简称，是指民事主体在民事活动中，因实施了民事违法行为，根据民法所承担的对其不利的民事法律后果或者基于法律特别规定而应承担的民事法律责任。它主要是一种民事救济手段，旨在使受害人，被侵犯的权益得以恢复。1.2.4.2承担方式主要有：（1）停止侵害（2）排除妨碍（3）消除危险（4）返还财产（5）恢复原状（6）修理、重作、更换（7）赔偿损失（8）支付违约金（9）消除影响、恢复名誉（10）赔礼道歉以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。1.2.5、诉讼时效我国民事诉讼时效期间有下列3中情况：（1） 从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，一般诉讼时效期间为2年；（2） 从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，特殊诉讼时效期间为1年；包括：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或拒付租金的；寄存财物被丢失或被损坏的。（3） 不知道权利被侵害的，从权利被侵害之日起计算，诉讼时效期间为20年；超过20年的，人民法院不予保护。1.、合同法相关知识1.3.1合同生效应具有哪些条件？（1） 当事人具有相应的民事行为能力（2） 意思表示真实（3） 不违反法律和社会公共利益（4） 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。1.3.2 合同变更有哪些方面的规定？ 合同变更应取得签署合同的人全部同意 合同变更的方式必须是书面的，口头的不行！ 可以另行签署一个协议（补充协议）对原合同条款进行变更 若在原合同上进行改动的，必须要在改动处由各方签字1.3.3规定什么情形下当事人可以解除合同？（1） 因不可抗力致使不能实现合同目的（2） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（3） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行（4） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的（5） 法律规定的其他情形1.3.4“定金”和“订金”及“预付款”有什么区别？ 定金是指合同当事人为确保合同的履行，依法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物。 作为担保方式的一种，定金起到担保主合同的作用； 作为违约责任的一种，当一方当事人不履行或履行不符合约定时，应承担定金；罚则的责任，适用双倍返还或丧失规则。 订金指一方先交付一笔现金给对方，以作为己方履约的担保。交付后，可能产生三种后果： 双方均依约履行，订金返还给交付方或抵作交付方应付款项之一部分； 交付方违约的，订金没收； 收受方违约的，原价返还订金给对方。可见，订金的担保功能是单方的，仅对交付方适用，不对收受方适用，不受定金罚则之约束。 预付款是合同一方当事人预先支付给对方的一部分货款，目的在于帮助对方履行合同。 预付款不适用双倍返还或丧失规则，并无惩罚性； 预付款本身乃主合同标的的一部分，而定金乃是于主合同款项外支付的现金或其他替代物。1.3.7不可抗力 是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如：（1）自然灾害，如地震、台风、洪水、冰雹、泥石流； （2）政府行为，如征收、征用；（3）社会异常事件，如罢工、骚乱。 1.3.8格式条款 格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。 格式条款具有导致合同无效、免责条款无效的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。1.3.9强制执行 法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据执行文书的规定，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。 执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。它们一经确定，义务人即应自动履行。如拒不履行，权利人可申请法院强制执行。 提出申请的权利人称申请人，被指名履行义务的人称被申请人，又称被执行人。申请人是胜诉的一方，被申请人是败诉的一方。执行程序是民事诉讼程序的最后程序。1.3.10财产保全 是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。 1.3.11查封 是指人民法院将需要保全的财物清点后，加贴封条、就地封存，以防止任何单位和个人处分的一种财产保全措施。 1.3.12仲裁 仲裁是指纠纷当事人在自愿基础上达成协议，将纠纷提交非司法机构的第三者审理，由第三者作出对争议各方均有约束力的裁决的一种解决纠纷的制度和方式。 仲裁在性质上是兼具契约性、自治性、民间性和准司法性的一种争议解决方式。 仲裁是一裁终局，费用比诉讼高；但强制执行还需要向人民法院提出申请。1.3.13 违约1.3.13.1什么是“违约” 违约是指合同当事人违反合同义务的行为，违约行为发生的前提是当事人之间存在合同关系。 根据民法通则第一百一十六条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。1.3.13.2违约的具体情形有哪些？ 在履行期限内，明确表示不履约或延迟履行 不完全履约 1.3.13.3什么是根本违约？ 又称重大违约，是指一方当事人违约而使另一当事人的主要利益不能得到满足，受损害方可以主张解除合同，并可要求损害赔偿。1.3.13.4根本违约的情形 一方明确表示不履行合同 一方迟延履行，经催告后在合理期限内仍未履行 1.3.13.5根本违约的后果 守约方有权单方、以书面通知的方式解除合同 守约方可以要求违约方支付违约金 1.3.13.6违约责任有哪些？ 继续履行：在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同。其构成要件下：（1）存在违约行为；（2）必须有守约方请求违约方继续履行合同的行为；（3）必须是违约方能够继续履行合同。 赔偿损失：违约方赔偿守约方所受的损失（差价损失）。其构成要件如下：（1）违约行为；（2）损失；（3）违约行为与损失之间有因果关系；（4）违约一方没有免责事由。 违约金责任：由当事人约定的或法律直接规定的，在一方不履行合同时向另一方支付一定数额的金钱，也可以表现为一定价值的财物。 采取补救措施 定金罚则：给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。二、保障性住房相关政策2.1、北京市城八区居民申请廉租住房家庭收入、住房、资产准入标准家庭人口家庭年收入人均住房使用面积家庭总资产净值1人6960元及以下7.5m2及以下15万元及以下2人13920元及以下7.5m2及以下23万元及以下3人20880元及以下7.5m2及以下30万元及以下4人27840元及以下7.5m2及以下38万元及以下5人及以上34800元及以下7.5m2及以下40万元及以下注：人均580元/月2.2、北京市城八区居民购买经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准家庭人口家庭年收入人均住房使用面积家庭总资产净值1人22700元及以下10m2及以下24万元及以下2人36300元及以下10m2及以下27万元及以下3人45300元及以下10m2及以下36万元及以下4人52900元及以下10m2及以下45万元及以下5人及以上60000元及以下10m2及以下48万元及以下注：各远郊区县可参照本标准，结合各自区县的实际情况制定相应保障性住房准入标准。 2.3、限价商品住房2.3.1北京市城八区居民申请购买限价商品住房家庭年收入、住房及总资产净值须符合以下标准： 家庭人口家庭年收入人均住房使用面积家庭总资产净值3人及以下8.8万元及以下15m2及以下57万元及以下4人及以上11.6万元及以下15m2及以下76万元及以下注：各远郊区县可参照本标准，结合各区县实际情况制定相应的准入标准。2.3.2 已购限价商品住房的再上市已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。2.4、公共租赁住房申请条件符合下列条件之一的，可以申请公共租赁住房：（1）廉租住房、经济适用住房、限价商品住房（以下统称“保障性住房”）轮候家庭。（2）申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下；4口及以上家庭年收入13万元（含）以下。（3）市住房城乡建设主管部门会同市相关部门根据本市人均可支配收入水平变化等对上述标准及时进行动态调整。（4）外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，家庭收入符合上款规定标准，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定。三、房地产经纪管理办法3.1房地产经纪管理办法中规定的房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示哪些内容？（1） 营业执照和备案证明文件（2） 服务项目、内容、标准（3） 业务流程 （4） 收费项目、依据、标准（5） 交易资金监管方式（6） 信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话（7） 政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本（8） 法律、法规、规章规定的其他事项3.2房地产经纪管理办法中，房地产经纪服务合同应当包含哪些内容？房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的（一般从接受委托到签约完成是中介公司的服务范围），应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当包含下列内容：（1） 房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况（2） 房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准（3） 服务费用及其支付方式（4） 合同当事人的权利和义务（5） 违约责任和纠纷解决方式3.3房地产经纪管理办法中规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知哪些事项？（一）是否与委托房屋有利害关系（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料（三）委托房屋的市场参考价格（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险（五）房屋交易涉及的税费（六）经纪服务的内容及完成标准（七）经纪服务收费标准和支付时间（八）其他需要告知的事项3.4房地产经纪管理办法中规定的房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有哪些行为？ （1） 捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格（2） 对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价（3） 以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易（4） 泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益（5） 为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利（6） 改变房屋内部结构分割出租（7） 侵占、挪用房地产交易资金（8） 承购、承租自己提供经纪服务的房屋 （9） 为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务（10） 法律、法规禁止的其他行为3.5房地产经纪管理办法中规定，房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于多少年？5年3.6 房地产经纪机构提供其他代办服务，可以另行收费吗？ 可以，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。3.7 房地产经纪服务收费必须明码标价吗？房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。3.8 对外发布相应的房源信息的条件房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。3.9 房地产经纪人员及房地产经纪机构的法律责任有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款：（1）房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；（2）房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的；（3）房地产经纪服务合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；（4）房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；（5）房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。四、房地产建筑相关知识4.1、常见的房屋建筑结构类型有哪几种？如何区分？答：常见的房屋结构有砖混结构、钢筋混凝土结构、框架结构等，各种结构有其自身的特点。 砖混结构：砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型。 钢筋混凝土结构：即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。4.2、如何区分板楼、塔楼和板塔结合？ 板楼是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。 塔楼主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 板塔结合是指一栋楼中有些户型有板楼的户型特点，有些户型有塔楼的户型特点。一般的，板塔结合建筑表现为：一栋楼，两端是塔楼户型，中间是板楼户型。 区分方法：可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。 塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。 板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。4.3、建筑常用名词 容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 绿化率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。 楼间距：指楼房之间的距离，关系到居民房屋的采光问题。按照国家规定以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准 ，则楼间距系数为楼高：楼间距1：1.2比值计算。 各地在冬至日正午时的太阳高度角不同，各地楼间距系数一般不同，北京新建住宅为1.7，南方为1.3。 住宅的层高是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。砖混结构住宅建筑的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。 住宅的净高是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。 住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就自然间的宽度而言，故称为开间。根据有关规定，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。但就我国目前大量建造的砖混住宅来说，住宅开间一般不超过3.3米。 住宅的进深：在建筑学中是指一间独立的房屋从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。根据有关规定，住宅的进深常采用下列参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米 、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上讲，住宅的进深不宜过大。 建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑； 套内建筑面积指由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成的面积。 使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算，即通常所说的地毯面积或地砖面积。 产权证登记面积指指由房地产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的房屋建筑面积。 公摊面积是指指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。商品房应分摊的公用建筑面积包括各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋；套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙（包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 得房率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。4.4、住宅按照层数如何划分？低层住宅（1层3层）多层住宅（4层6层）中高层住宅（7层9层）高层住宅（10层以上）超高层：18层以上甚至更高五、住房公积金制度与政策5.1缴存住房公积金的对象有哪些？国家机关；国有企业；城镇集体企业，外商投资企业；城镇私营企业；事业单位；民办非企业单位；社会团体；有条件的地方城镇个体工商户，自由职业人员等可申请缴存住房公积金。5.2住房公积金的缴存基数和缴存比例缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，共有6个部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。缴存比例是指职工个人按月缴存（或职工单位按月资助职工缴存）住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。一般不低于5%，不高于12%5.3住房公积金月缴存额如何计算？职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和5.4职工在什么条件下，可以提取住房公积金账户内的存储余额？（1） 购买、建造、翻建、大修自住住房的（2） 离休、退休的（3） 完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的（4） 出境定居的（5） 偿还自住住房贷款本息的（6） 房租支出超出家庭工资收入 5% 的（7） 生活困难，正在领取城镇最低生活保障金的（8） 遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的（9） 进城务工人员，与单位解除劳动关系的（10） 在职期间判处死刑、判处无期徒刑或有期徒刑刑期期满时达到国家法定退休年龄的（11） 死亡或者被宣告死亡的（12） 北京住房公积金管理委员会规定的其他情形5.5、住房公积金的使用（1）发放职工个人住房公积金贷款；（2）购买国债，不能购买股票等。5.6住房公积金贷款申请人须满足的资格条件是？（1） 具有合法有效身份；（2） 具有完全的民事行为能力；（3） 具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；（4） 购买、建造、翻建、大修自住住房；（5） 具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件；（6） 符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；（7） 提供委托人认可的担保；（8） 借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；（9） 符合委托人规定的其他条件。住房公积金借款申请人须满足上述条件外，其住房公积金缴存情况须同时满足以下三个条件之一： 建立住房公积金账户 12 个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金 12 个月（含）以上且申请贷款时处于缴存状态； 申请人所在单位经公积金管理中心审批同意处于缓缴状态，但本人满足建立住房公积金账户 12 个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金 12 个月（含）以上； 借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。5.7住房公积金的存贷利率（截至到2012年5月15日） 2012年住房公积金存贷款利率表一、个人住房公积金存款利率年利率：%当年缴存0.5上年结转2.85二、个人住房公积金贷款利率五年以下（含五年）4.45五年以上4.905.8住房公积金是否征收个税？个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，利息所得免征个人所得税。六、房地产经纪概述6.1、经纪服务最主要的方式有哪几种？答：经纪服务最主要的方式有居间、代理、行纪三种。1、居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人取得佣金等经纪服务费用的经济行为。 2、代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的经济行为。 3、行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。6.2、什么是房地产经纪？答：指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济行为。6.3房地产经纪的服务方式有哪几种？ 按服务方式分类，房地产经纪主要分为房地产居间和房地产代理。 房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。 房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三者进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。七、房地产经纪人和房地产经纪人协理7.1房地产经纪人执业资格证书、房地产经纪人协理从业资格证书7.1.1凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，并具备什么条件，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试？（1） 取得大专学历，工作6年，其中从事房地产经纪业务工作3年（2） 取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年 （3） 取得双