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文档简介
“天朗大厦”项目可行性分析报告,天津运营公司投资管理部,目录,第一部分市场分析,城市概况,天津市位于中国华北平原东北部,海河流域下游,东临渤海,北依燕山;距首都北京约120公里,是首都北京的海上门户。,天津未来发展定位北方经济中心,天津是我国北方地区重要的经济中心。天津是东北亚地区的重要港口城市和制造业基地,是欧亚大陆桥重要的桥头堡。天津是环渤海经济圈的核心城市,京津冀大都市连绵带的核心城市。我国北方国际航运中心,国际物流和会展中心。以金融、商贸、科技、信息、文化教育为主的区域性服务中心。是未来国际化的生态宜居城市。,总体战略:“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”,A项目地块,区域位置,宏观市场,2011年7月-2012年6月,天津商品住宅新增供应面积1550.51万平米,成交面积为786.34万平米,成交仅占新增供应的51%,供求比约为2。价格稳定在9000元/平米以上,进入3月份后,价格稳定在10000元/平米以上。,天津市商品住宅交易数据显示:,受国家严格房地产调控影响,天津商品住宅整体成交较为低迷,总体上供大于求;数据显示进入2012年3月份之后,天津商品住宅成交回升,市场有回暖迹象。,7,中观市场,本案毗临河西区中轴线友谊路,毗临天津的政治经济文化中心及金融中心,地理位置优越。,河西区以银行一条街的友谊路为中轴线,辐射周边,为天津的政治经济文化中心及金融中心;“商务河西”,重点发展金融保险业、商务服务业、文化会展业和以服务外包为主的科技服务业。,友谊路,本案,07-11年河西GDP一览表(单位:亿元),07-11年常住人口与人均GDP,中观市场,GDP2010年为515亿元,2011年为625亿元,增长1.2倍;2010河西GDP排名市内六区的第二名;2010年常住人口为87万,2011年常住人口约为91万;人均GDP2010年为5.9万元,2011年为6.8万元,增长1.15倍,稳步增长。,河西区商品住宅供求情况分析:,2011年8月-2012年7月,河西区商品住宅供应量为10.5万平米,成交量为12.9万平米,供应套数为430套,成交套数为664套,供需比为0.8;河西区商品住宅的价格稳定在18000元/平米以上。,河西区商品住宅供不应求,刚需产品去化速度快,变现能力强;供不应求同时造就河西区商品住宅价格高挺。,中观市场,区域内住宅项目竞争分析,区域在售的产品以100-120平米两室为主,130-150平米三室改善型户型为主;区域户型以大面积居多,小户型80-90平米刚性住宅相对较少,市场相对稀缺,是很好的机会点;毛坯的销售均价约为18000元/平米。,微观市场,区域内商业主要竞品成交情况(津澜阙):,商业的投资回报率高,物业保值;天津商业总体呈现稳定向上趋势。,微观市场,另外,据了解,目前区域内底商二手市场价格约为35000元/平米,空置的房源为10%。,河西区土地市场,1.河西区商住类土地供应量较小,楼面地价偏高,一般均为定向摘牌,很少出现竞拍溢价现象;2.较高的土地成交价格,预示着未来2年内,河西区的商品房销售价格将呈上涨趋势;,天津整体市场河西区作为市内六区中政治文化中心,可供开发的土地少,在建项目少,市场供应量少,价格一直保持比较高的态势;河西区经济总量大,人口基数大,人均GDP高,2010年在市内六区居于前二;区域内户型偏小的产品较少,刚性产品去化快,变现能力强。,市场竞争总结:,第二部分项目分析,经济指标,南侧:接中环线围堤道,靠近老社区白云里。,西侧:接越秀路,毗邻华盛广场。,地块距离市政府1.7km,天津站4.2km,天津机场13.2km。,项目位置,北侧:规划为次干道,目前地块与珠波里小区相连。,东侧:接白云路,靠近老社区红波里。,本案,地处繁华市区,毗邻天津政治文化中心,地块现状,周边配套,板块所在区域内的各类配套较为齐全,且较为高端;未来项目应充分利用区域资源,突出便捷丰富的市区生活优势。,SWOT分析,优势:地块东西长,南北短,利于南北向产品的开发;2.主干路边上,利于建设经济价值高的临街商铺;3.地理位置极佳、交通便利、配套成熟。,机会:区域成熟,周边存在大量潜在客户;2.区域内一拖二的商铺销售情况良好;3.城市中心稀缺地块,项目附加值高,客户认可度高;4.区域在售项目供小于求,有利于新项目入市;,劣势:地块较小,难以形成规模和影响力;2.北面直接与老社区相连,对后续施工建设会造成一定困难。3.项目位于中心闹市区,地上车位很难满足客户需求;,威胁:1.土地成本较高,对后续售价有一定挑战;2.房地产政策走向不明朗,市场难以迅速回暖;,刚需产品在成熟区域内销售前景较好,能快速回笼资金;项目适宜做沿街商铺,提高项目价值。,第三部分项目定位,市场定位,城央臻稀脉动津门,客户群定位,年龄:40-55岁职业背景:公务员、高收入从业者、职业投资者家庭结构:已拥有二套以上物业,已解决家族居住需求承受价格:跨度大,以投资需求为主生活形态:投资经验丰富,时常关注城市发展动向,在城市中心置业的习惯,工作需求在购房中占据一定因素,年龄:35-50岁职业背景:企业中高管、公务员、中小私营企业主家庭结构:多重家庭结构承受价格:180-250万/间生活形态:关注区域价值,有房产投资意欲,向市中心居住迁移的意向,年龄:30-50岁职业背景:社会白领、公务员、专业人士家庭结构:新婚之家、三口之家、三代同堂承受价格:150-220万/间生活形态:重视区域、生活配套及产品价值,婚房、改善型家庭、三口之家、三代同堂,基于“提高城市品位、深化区域价值、满足生活需求”的三大核心价值;产品定位由上而下,以点带面,构建现代化的乐活之都。,360景观,城央配套,多维产品,产品定位,以“现代化的乐活之都”形态定位,第四部分项目建筑规划设计方案,总图户型,总体规划建议,高层:共两栋,1-3层为商业、4-32层为两梯四户的高层产品;多层:共三栋,1-2层为商业、3-11层、3-10层、3-10层为一梯两户南北通透的多层产品;3.商业:沿街为“一拖二”商铺;其余为内街商铺;,户型建议,多层:一梯两户南北通透户型,面积在120平米-130平米的三房;,130平米,120平米,130平米,120平米,130平米,130平米,高层:全阳户型B、C,为85平米的两房;南北通透户型A1、A2,为90平米的两房,建议增加入户花园;,户型建议,第五部分开发计划,报建周期政府性收费明细,5.1.1建设用地规划许可证国有土地使用证,2012年9月27日5个工作日,2012年10月25日15个工作日,项目建设备案决定7个工作日,2012年9月26日,项目建设投资计划7个工作日,2012年10月12日,5.1.2建设工程规划许可证,2012年11月26日15个工作日40天公示,5.1.3建筑工程施工许可证,2013年3月22日5个工作日,5.1.4商品房销售许可证,前置测量,资金监管,销售许可证,预售登记证,工程规划许可证,施工证,2013年3月14日20个自然日,2013年4月1日6个工作日,2013年8月底,6个月出正负零,5.2.1土地手续费用,5.2.2确权、房产证办理费用,5.2.3相关配套费用,2019/12/18,37,可编辑,5.3现金流分析,共计:5067万元,第六部分营销计划,40,2012.9,补缴出让金,2013.2,取得国土证,4个月,2013.3,取得施工证,2013.8月中,出正负零后取得预售证,外展场开始蓄客,同期利用易居购房网“E金券”进行预售,举行产品推介会,项目面世,1个月,5个月,销售中心及样板间对外开放,半个月,项目开盘,2013.8月底,售罄,1年,2014.12,准备外展场,地点选址河西区商业中心人流旺地,筹备期6个月,蓄客期5.5个月,销售期1年,总进度时间,2012.11,取得规划证,2个月,地址:南京路伊势丹/滨江道友谊新天地等商场进行巡展,一个位置一个月时间:2013年3月8月,共5个月客户群定位:30岁左右的新婚之家、改善型家庭、三口之家、三代同堂,重要节点阐述:1.外展场建议,活动时间:2013年3月活动地点:水晶宫饭店活动风格:本次活动目的在于给予项目全方位、多角度的一个展示推介会,给天津媒体一个华丽的亮相,让推介会在隆重而具显气度的氛围中进行,成功促就主办方与嘉宾、媒介的完美而深入的沟通。,重要节点阐述:2.产品推介会,重要节点阐述:3.易居购房网“E金券”,在未取得销售许可证之前,与易居购房网合作,利用“E金券”进行预售。客户向易居购房网购买“E金券”,如果购房成功,购买“E金券”的金额将计入整体购房款中;而一旦购房者因为种种原因,没有完成楼盘的购买,“E金券”的钱款也将在短期内由银行授权的资金托管方“汇付天下”打回购房者的账户;向易居购房网会为购房者提供购买E金券的正规发票,给予消费者合法凭证,保障他们的自身利益。,在取得销许之前,利用易居购房网“E金券”进行预售,让项目提早进行销售期。,价格策略,根据各项目当前售价均价(不含精装价格),计算本项目“当前价格”。,由此推导本项目的平均价格为:Mi/5=21508(元/平米),为了更快速地去化货源,将高层价格定为21000元/平米,多层价格为23000元/平米;根据市场价格,商业均价28191元/平米。沿街一拖二商业为38000元/平米,售中式商业1层为28000元/平米,二层为23000元/平米,三层为20000元/平米。,2013年8月底,2013年10月,2014年3月,2014年5月,2014年8月,推售节奏,高层、多层及商业在一年内售罄,分为四期推出,总货值约为10.75亿元。,总货值,全部为地下停车位,为地下两层;根据项目所有房源的1.4倍上限为395个车位;50%即198个车位自持,另外的50%即197个车位销售;销售时间为项目售罄后。根据河西区车位价格,建议车位售价为12万元/个,总货值2376万元。,车位建议,车位共为395个,其中198个可售,车位售价为12万元/个,总货值2376万元。,时间:2013年8月底9月(1个月)推出产品:高层B的整栋+多层1的整栋推货量:高层共116套,多层共18套,共134套。货值:高层货值19661.25万元;多层货值5282.64万元;总货值24943.89万元;,1,2,3,A,B,2013年8月底,2013年10月,2014年3月,2014年5月,2014年8月,推广主题:城央臻稀,河西乐活之都,一期推售,时间:2013年10月2014年2月(4个月)推出产品:高层A的半栋+多层2的整栋推货量:高层共60套,多层共16套,共76套。货值:高层货值10532.8万元;多层货值4695.68万元;总货值15228.48万元;,1,2,3,A,B,2013年8月底,2013年10月,2013年3月,2014年5月,2014年8月,推广主题:城央配套,便利理想生活唾手可及,二期推售,时间:2014年3月2014年4月(2个月)推出产品:高层A的半栋+多层3的整栋推货量:高层共56套,多层共16套,共72套。货值:高层货值9830.6万元;多层货值4695.68万元;总货值14526.28万元;,1,2,3,A,B,2013年8月底,2013年10月,2014年3月,2014年5月,2014年8月,推广主题:360景观,公园里的都市生活,三期推售,时间:2014年5月8月(4个月)推出产品:所有商业推货量:18970平米全部推出,2013年销售50%,2014年销售剩下的50%(商业招商开展于项目筹备期)。货值;总货值53479万元;,2013年8月底,2013年10月,2014年3月,2014年5月,2014年8月,推广主题:可能是河西商铺的最后一桶金!,四期推售,建议在围堤道与白路路交口,两面临路,展示面最佳;售楼中心位于高层12层底商;平层面积建议为1000平米,两层共2000平米;两层设计:一层为售楼中心及样板房,二层为办公区域;样板房建议3个:高层2个、多层1个。,售楼中心,售楼中心选址,售楼中心位于高层12层底商;样板间在售楼中心内,共3个。,售楼中心其它建议,装修风格:由于户型面积偏小,客户群较为年轻化,故建议售楼中心以现代简约风格为主格调。,功能建议:多媒体影音室、品牌展示厅、钢琴演奏厅(以后项目搞活动的场所)、VIP室、办公区域等(即为项目以后的会所中心)。,样板间装修风格建议,由于户型面积偏小,客户群较为年轻化,故建议样板间以现代简约风格为主格调,3个样板间的风格需稍有差异,以吸引不同的客户群。,第七部分工程成本,工程总造价、单方造价工程成本现金流量,工程总造价、单方造价,工程成本现金流量情况,工程成本总计:24000万元,第八部分融资方案,8.1土地购置融资,融资前提融资缺口融资方案,8.1.1融资前提,一、集团支付1.2亿补交土地出让金,签订出地出让合同,获取国土证二、取得国土证,8.1.2资金缺口,资金需求:4.2亿集团支持:2.2亿融资额度:2亿,8.1.3融资方案,融资额度:2亿融资期限:1年融资方式:信托融资成本:16%抵押物:本项目土地评估值:4.2亿(非评估事务所数据)抵押率:50%,8.2项目开发融资,融资前提融资缺口融资方案,8.2.1融资前提,一、取得四证(2013年3月22日),8.2.2资金缺口,总投资:9亿自有投入(40%):3.6亿融资额度(50%):4.5亿销售返投(10%):0.9亿,8.2.3融资方案,总投资:9亿融资额度:4.5亿融资期限:3年融资方式:开发贷融资成本:基准利率上浮30%,约8%抵押物:本项目土地+在建抵押率:50%,8.3施工单位流动资金贷款(备选方
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