天朗大厦可行性分析报告课件.ppt

“天朗大厦”项目可行性分析报告,天津运营公司投资管理部,目录,第一部分市场分析,城市概况,天津市位于中国华北平原东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山；距首都北京约120公里，是首都北京的海上门户。,天津未来发展定位北方经济中心,天津是我国北方地区重要的经济中心。天津是东北亚地区的重要港口城市和制造业基地，是欧亚大陆桥重要的桥头堡。天津是环渤海经济圈的核心城市，京津冀大都市连绵带的核心城市。我国北方国际航运中心，国际物流和会展中心。以金融、商贸、科技、信息、文化教育为主的区域性服务中心。是未来国际化的生态宜居城市。,总体战略：“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”,A项目地块,区域位置,宏观市场,2011年7月-2012年6月，天津商品住宅新增供应面积1550.51万平米，成交面积为786.34万平米，成交仅占新增供应的51%，供求比约为2。价格稳定在9000元/平米以上，进入3月份后，价格稳定在10000元/平米以上。,天津市商品住宅交易数据显示：,受国家严格房地产调控影响，天津商品住宅整体成交较为低迷，总体上供大于求；数据显示进入2012年3月份之后，天津商品住宅成交回升，市场有回暖迹象。,7,中观市场,本案毗临河西区中轴线友谊路，毗临天津的政治经济文化中心及金融中心，地理位置优越。,河西区以银行一条街的友谊路为中轴线，辐射周边，为天津的政治经济文化中心及金融中心；“商务河西”，重点发展金融保险业、商务服务业、文化会展业和以服务外包为主的科技服务业。,友谊路,本案,07-11年河西GDP一览表（单位：亿元）,07-11年常住人口与人均GDP,中观市场,GDP2010年为515亿元，2011年为625亿元，增长1.2倍；2010河西GDP排名市内六区的第二名；2010年常住人口为87万，2011年常住人口约为91万；人均GDP2010年为5.9万元，2011年为6.8万元，增长1.15倍，稳步增长。,河西区商品住宅供求情况分析：,2011年8月-2012年7月，河西区商品住宅供应量为10.5万平米，成交量为12.9万平米，供应套数为430套，成交套数为664套，供需比为0.8；河西区商品住宅的价格稳定在18000元/平米以上。,河西区商品住宅供不应求，刚需产品去化速度快，变现能力强；供不应求同时造就河西区商品住宅价格高挺。,中观市场,区域内住宅项目竞争分析,区域在售的产品以100-120平米两室为主，130-150平米三室改善型户型为主；区域户型以大面积居多，小户型80-90平米刚性住宅相对较少，市场相对稀缺，是很好的机会点；毛坯的销售均价约为18000元/平米。,微观市场,区域内商业主要竞品成交情况（津澜阙）：,商业的投资回报率高，物业保值；天津商业总体呈现稳定向上趋势。,微观市场,另外，据了解，目前区域内底商二手市场价格约为35000元/平米，空置的房源为10%。,河西区土地市场,1.河西区商住类土地供应量较小，楼面地价偏高，一般均为定向摘牌，很少出现竞拍溢价现象；2.较高的土地成交价格，预示着未来2年内，河西区的商品房销售价格将呈上涨趋势；,天津整体市场河西区作为市内六区中政治文化中心，可供开发的土地少，在建项目少，市场供应量少，价格一直保持比较高的态势；河西区经济总量大，人口基数大，人均GDP高，2010年在市内六区居于前二；区域内户型偏小的产品较少，刚性产品去化快，变现能力强。,市场竞争总结：,第二部分项目分析,经济指标,南侧：接中环线围堤道，靠近老社区白云里。,西侧：接越秀路，毗邻华盛广场。,地块距离市政府1.7km，天津站4.2km，天津机场13.2km。,项目位置,北侧：规划为次干道，目前地块与珠波里小区相连。,东侧：接白云路，靠近老社区红波里。,本案,地处繁华市区，毗邻天津政治文化中心,地块现状,周边配套,板块所在区域内的各类配套较为齐全，且较为高端；未来项目应充分利用区域资源，突出便捷丰富的市区生活优势。,SWOT分析,优势：地块东西长，南北短，利于南北向产品的开发；2.主干路边上，利于建设经济价值高的临街商铺；3.地理位置极佳、交通便利、配套成熟。,机会：区域成熟，周边存在大量潜在客户；2.区域内一拖二的商铺销售情况良好；3.城市中心稀缺地块，项目附加值高，客户认可度高；4.区域在售项目供小于求，有利于新项目入市；,劣势：地块较小，难以形成规模和影响力；2.北面直接与老社区相连，对后续施工建设会造成一定困难。3.项目位于中心闹市区，地上车位很难满足客户需求；,威胁：1.土地成本较高，对后续售价有一定挑战；2.房地产政策走向不明朗，市场难以迅速回暖；,刚需产品在成熟区域内销售前景较好，能快速回笼资金；项目适宜做沿街商铺，提高项目价值。,第三部分项目定位,市场定位,城央臻稀脉动津门,客户群定位,年龄：40-55岁职业背景：公务员、高收入从业者、职业投资者家庭结构：已拥有二套以上物业，已解决家族居住需求承受价格：跨度大，以投资需求为主生活形态：投资经验丰富，时常关注城市发展动向，在城市中心置业的习惯，工作需求在购房中占据一定因素,年龄：35-50岁职业背景：企业中高管、公务员、中小私营企业主家庭结构：多重家庭结构承受价格：180-250万/间生活形态：关注区域价值，有房产投资意欲，向市中心居住迁移的意向,年龄：30-50岁职业背景：社会白领、公务员、专业人士家庭结构：新婚之家、三口之家、三代同堂承受价格：150-220万/间生活形态：重视区域、生活配套及产品价值,婚房、改善型家庭、三口之家、三代同堂,基于“提高城市品位、深化区域价值、满足生活需求”的三大核心价值；产品定位由上而下，以点带面，构建现代化的乐活之都。,360景观,城央配套,多维产品,产品定位,以“现代化的乐活之都”形态定位,第四部分项目建筑规划设计方案,总图户型,总体规划建议,高层：共两栋，1-3层为商业、4-32层为两梯四户的高层产品；多层：共三栋，1-2层为商业、3-11层、3-10层、3-10层为一梯两户南北通透的多层产品；3.商业：沿街为“一拖二”商铺；其余为内街商铺；,户型建议,多层：一梯两户南北通透户型，面积在120平米-130平米的三房；,130平米,120平米,130平米,120平米,130平米,130平米,高层：全阳户型B、C，为85平米的两房；南北通透户型A1、A2，为90平米的两房，建议增加入户花园；,户型建议,第五部分开发计划,报建周期政府性收费明细,5.1.1建设用地规划许可证国有土地使用证,2012年9月27日5个工作日,2012年10月25日15个工作日,项目建设备案决定7个工作日，2012年9月26日,项目建设投资计划7个工作日，2012年10月12日,5.1.2建设工程规划许可证,2012年11月26日15个工作日40天公示,5.1.3建筑工程施工许可证,2013年3月22日5个工作日,5.1.4商品房销售许可证,前置测量,资金监管,销售许可证,预售登记证,工程规划许可证,施工证,2013年3月14日20个自然日,2013年4月1日6个工作日,2013年8月底,6个月出正负零,5.2.1土地手续费用,5.2.2确权、房产证办理费用,5.2.3相关配套费用,2019/12/18,37,可编辑,5.3现金流分析,共计：5067万元,第六部分营销计划,40,2012.9,补缴出让金,2013.2,取得国土证,4个月,2013.3,取得施工证,2013.8月中,出正负零后取得预售证,外展场开始蓄客，同期利用易居购房网“E金券”进行预售,举行产品推介会，项目面世,1个月,5个月,销售中心及样板间对外开放,半个月,项目开盘,2013.8月底,售罄,1年,2014.12,准备外展场，地点选址河西区商业中心人流旺地,筹备期6个月,蓄客期5.5个月,销售期1年,总进度时间,2012.11,取得规划证,2个月,地址：南京路伊势丹/滨江道友谊新天地等商场进行巡展，一个位置一个月时间：2013年3月8月，共5个月客户群定位：30岁左右的新婚之家、改善型家庭、三口之家、三代同堂,重要节点阐述：1.外展场建议,活动时间：2013年3月活动地点：水晶宫饭店活动风格：本次活动目的在于给予项目全方位、多角度的一个展示推介会，给天津媒体一个华丽的亮相，让推介会在隆重而具显气度的氛围中进行，成功促就主办方与嘉宾、媒介的完美而深入的沟通。,重要节点阐述：2.产品推介会,重要节点阐述：3.易居购房网“E金券”,在未取得销售许可证之前，与易居购房网合作，利用“E金券”进行预售。客户向易居购房网购买“E金券”，如果购房成功，购买“E金券”的金额将计入整体购房款中；而一旦购房者因为种种原因，没有完成楼盘的购买，“E金券”的钱款也将在短期内由银行授权的资金托管方“汇付天下”打回购房者的账户；向易居购房网会为购房者提供购买E金券的正规发票，给予消费者合法凭证，保障他们的自身利益。,在取得销许之前，利用易居购房网“E金券”进行预售，让项目提早进行销售期。,价格策略,根据各项目当前售价均价（不含精装价格），计算本项目“当前价格”。,由此推导本项目的平均价格为：Mi/5=21508（元/平米）,为了更快速地去化货源，将高层价格定为21000元/平米，多层价格为23000元/平米；根据市场价格，商业均价28191元/平米。沿街一拖二商业为38000元/平米，售中式商业1层为28000元/平米，二层为23000元/平米，三层为20000元/平米。,2013年8月底,2013年10月,2014年3月,2014年5月,2014年8月,推售节奏,高层、多层及商业在一年内售罄，分为四期推出，总货值约为10.75亿元。,总货值,全部为地下停车位，为地下两层；根据项目所有房源的1.4倍上限为395个车位；50%即198个车位自持，另外的50%即197个车位销售；销售时间为项目售罄后。根据河西区车位价格，建议车位售价为12万元/个，总货值2376万元。,车位建议,车位共为395个，其中198个可售，车位售价为12万元/个，总货值2376万元。,时间：2013年8月底9月（1个月）推出产品：高层B的整栋+多层1的整栋推货量：高层共116套，多层共18套，共134套。货值：高层货值19661.25万元；多层货值5282.64万元；总货值24943.89万元；,1,2,3,A,B,2013年8月底,2013年10月,2014年3月,2014年5月,2014年8月,推广主题：城央臻稀，河西乐活之都,一期推售,时间：2013年10月2014年2月（4个月）推出产品：高层A的半栋+多层2的整栋推货量：高层共60套，多层共16套，共76套。货值：高层货值10532.8万元；多层货值4695.68万元；总货值15228.48万元；,1,2,3,A,B,2013年8月底,2013年10月,2013年3月,2014年5月,2014年8月,推广主题：城央配套，便利理想生活唾手可及,二期推售,时间：2014年3月2014年4月（2个月）推出产品：高层A的半栋+多层3的整栋推货量：高层共56套，多层共16套，共72套。货值：高层货值9830.6万元；多层货值4695.68万元；总货值14526.28万元；,1,2,3,A,B,2013年8月底,2013年10月,2014年3月,2014年5月,2014年8月,推广主题：360景观，公园里的都市生活,三期推售,时间：2014年5月8月（4个月）推出产品：所有商业推货量：18970平米全部推出，2013年销售50%，2014年销售剩下的50%（商业招商开展于项目筹备期）。货值；总货值53479万元；,2013年8月底,2013年10月,2014年3月,2014年5月,2014年8月,推广主题：可能是河西商铺的最后一桶金！,四期推售,建议在围堤道与白路路交口，两面临路，展示面最佳；售楼中心位于高层12层底商；平层面积建议为1000平米，两层共2000平米；两层设计：一层为售楼中心及样板房，二层为办公区域；样板房建议3个：高层2个、多层1个。,售楼中心,售楼中心选址,售楼中心位于高层12层底商；样板间在售楼中心内，共3个。,售楼中心其它建议,装修风格：由于户型面积偏小，客户群较为年轻化，故建议售楼中心以现代简约风格为主格调。,功能建议：多媒体影音室、品牌展示厅、钢琴演奏厅（以后项目搞活动的场所）、VIP室、办公区域等（即为项目以后的会所中心）。,样板间装修风格建议,由于户型面积偏小，客户群较为年轻化，故建议样板间以现代简约风格为主格调，3个样板间的风格需稍有差异，以吸引不同的客户群。,第七部分工程成本,工程总造价、单方造价工程成本现金流量,工程总造价、单方造价,工程成本现金流量情况,工程成本总计：24000万元,第八部分融资方案,8.1土地购置融资,融资前提融资缺口融资方案,8.1.1融资前提,一、集团支付1.2亿补交土地出让金，签订出地出让合同，获取国土证二、取得国土证,8.1.2资金缺口,资金需求：4.2亿集团支持：2.2亿融资额度：2亿,8.1.3融资方案,融资额度：2亿融资期限：1年融资方式：信托融资成本：16%抵押物：本项目土地评估值：4.2亿（非评估事务所数据）抵押率：50%,8.2项目开发融资,融资前提融资缺口融资方案,8.2.1融资前提,一、取得四证（2013年3月22日）,8.2.2资金缺口,总投资：9亿自有投入（40%）：3.6亿融资额度（50%）：4.5亿销售返投（10%）：0.9亿,8.2.3融资方案,总投资：9亿融资额度：4.5亿融资期限：3年融资方式：开发贷融资成本：基准利率上浮30%，约8%抵押物：本项目土地+在建抵押率：50%,8.3施工单位流动资金贷款（备选方