解读深圳市城市更新单元规划.pptx

深圳市城市更新单元规划,2014年4月,规划篇,敬宏愿,城市更新规划的背景城市更新规划概念城市更新规划的规范体系城市更新规划流程架构与成果内容城市更新规划特点与难点,1.城市更新规划的背景,2.城市更新规划概念,3.城市更新规划的规范体系,4.城市更新规划流程架构与成果内容,5.城市更新规划特点与难点,86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。,特区成立之前的村落,80年代中后期，杂乱的自发改建,改造后的东门老街,总规确定了特区的带状组团结构。规划建设深南大道、北环大道、滨河大道等大的道路体系。,深圳城市发展三版总规,96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。,得到保护的旧围屋，很多已经消失,90年代初的深圳,深圳高速发展,深圳城市发展三版总规,版总规提出以特区为中心，由北向西、中、东三个方向发展，形成辐射状的城市基本骨架。在此基础上，将全市划分为个功能组团，并以组团为基本单位进行产业布局。,以建筑加建方式所形成的良好商业空间,依托周边良好氛围而改造形成的“京基100”,以旧工业厂房改造过来的华侨城创意文化园,10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。,深圳城市发展三版总规,在全国率先探索城市转型，编制过程公众广泛参与规划重心从城市扩张转向更新,版总规提出了将前海地区规划为深圳一个新的城市中心。前海也将成为深圳发展的新增长点和深港新的对接点。另外，规划还将龙华、光明、大运、坪山等四大新城以及盐田中心规划为城市副中心，促进特区一体化和全市范围均衡发展。,深圳,转变成为人口超过1300万的全国经济中心和初具规模的现代化大都市,当前，在竞争日趋激烈的区域形势和资源环境紧约束的背景下，新批准的深圳城市总体规划（20102020）提出深圳未来空间发展模式将由增量为主转变为存量优化，城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，成为城市空间资源拓展的主要手段。,短短30年间，社会经济和城市规模的迅猛发展让深圳从中国南方一个人口仅3万人的小渔村,从三版总规划来看深圳城市更新发展历程,城中村,全市城中村面积108.7平方公里，总建筑面积1.5亿平方米。,旧工业区,旧城区,全市旧工业区面积144.7平方公里，总建筑面积4.78亿平方米。,全市旧城区面积15.3平方公里，其中旧居住区6.0平方公里，工商住混合区5.7平方公里，历史文化保护区3.6平方公里。,深圳城市“三旧”现状,至2013年深圳已公告城市更新单元计划约450项,深圳已公告城市更新单元,龙岗,宝安,龙华,坪山,.,深圳更新蛋糕大发展前景好！,仅龙岗区有100多项已转入年度计，10年现已批56项，还有近40项需编制专项目城市更新专项规划,罗湖,福田,南山,1.城市更新规划的背景,2.城市更新规划概念,3.城市更新规划的规范体系,4.城市更新规划流程架构与成果内容,5.城市更新规划特点与难点,城市更新的概念,深圳市城市更新办法中所称城市更新，是指符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。,城市更新的类型,综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。,类型一：综合整治类,平山大园工业区（北区）,整治前四川大厦,整治后四川大厦,城市更新的类型,综合整治类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。,类型二：功能改变类,华强北电子市场（工改商）,华侨城创意文化园三期,城市更新的类型,具备城市更新条件，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。,类型三：拆除重建类,蔡屋围“京基100”,福田金地岗厦,城市更新的类型,类型三：拆除重建类,具有下列情形之一，原则上不可作为拆除重建对象：（1）已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。（2）零散用地、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元。（3）旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。（4）政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。（5）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。（6）具有保留价值的历史建筑或文化建筑注：除文物保护单位外，城市中还存在大量具有保留价值的历史建筑或文化建筑，需要有效识别和保护，不能采取拆除重建的更新方式。,深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）,深圳市城市更新办法实施细则,城市更新的实质,公共设施和环境的改善居民生产和生活条件的改善经济和社会的可持续发展就业率的增加教育和发展机会的增多卫生状况的改善.,“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配置的公共政策，需要进行完善的制度设计。,1.城市更新规划的背景,2.城市更新规划概念,3.城市更新规划的规范体系,4.城市更新规划流程架构与成果内容,5.城市更新规划特点与难点,以深圳市城市更新办法为基础，深圳已初步建立起面向实施的城市更新技术与制度体系。,深圳市城市更新办法,第一层次：法规层次,第四层次：技术标准层次,第三层次：操作指引层次,第二层次：管理层次,深圳市城市更新办法实施细则,深圳市城市更新单元规划编制技术规定,城市更新单元规划审批操作规则,关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知,政府参与城市更新溢价分成比例标准,深圳市城市更新单元规划创新型产业用房配建标准配建比例暂行规定,拆除重建类城市更新项目范围内土地权属清理工作指引,深圳市城市更新条例,城市更新地权重构操作指引,城市更新空权转换操作指引,深圳市城市更新单元规划保障性住房配建比例暂行规定,深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引,城市更新单元规划落实低碳生态目标技术指引,制定中,已颁布,要点解析1：开发强度,居住用地、商业服务业用地容积率far规划（1+a1）（1+a2）；,式中：far基准密度分区地块基准容积率；a1、a2微观区位影响条件修正系数。,far基准,深圳市城市规划城市标准与准则第四章4.2地块容积率,要点解析1：开发强度,居住用地、商业服务业用地容积率far规划（1+a1）（1+a2）；,式中：far基准密度分区地块基准容积率；a1、a2微观区位影响条件修正系数。,far基准,居住用地地块仅选取其中最大值修正,深圳市城市规划城市标准与准则第四章4.2地块容积率,商业服务业用地,要点解析1：开发强度,工业用地、物流仓储用地容积率工业用地地块容积率上限宜按深标规定执行，下限应满足深圳市工业项目建设用地控制标准要求。物流仓储用地地块容积率上限宜按深标规定执行，下限应满足深圳市物流项目用地规划建设控制标准要求。,深圳市城市规划城市标准与准则第四章4.2地块容积率,要点解析1：开发强度,混合用地容积率far混合far1k1+far2k2+far3k3；式中：far1、far2、far3地块基于各类单一用地功能可允许的容积率；k1、k2、k3地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。容积率调整在城市重点发展、城市更新等特定地区，为实现城市综合利益，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下，具体地块容积率经专题研究后，可在本标准与准则的基础上适当提高。,深圳市城市规划城市标准与准则第四章4.2地块容积率,用地面积：地块位于南山蛇口地区，地块用地面积约13000平方米。用地性质为工业用地（m1）。交通条件：用地仅南北两侧邻市政道路。未来地铁十号线的工业六路站距本案300米附近。分别测算其“工改工”与“工改商”容积率。,要点解析1：开发强度,案例解析同一用地“工改工”与“工改商”,要点解析1：开发强度,案例解析新型产业用地（工改工m1/m0）,基于以上规定，本项目容积率可取3.56.0。本项目开发建设用地面积为10000，容积率取上限6.0时，总建筑面积为60000平方米。,标准far规划深标,基于以上规定，本项目容积率上限=far基准*（1+a1）*（1+a2）*（1+a3）=5.27，本项目开发建设用地面积为10000，容积率取5.27时，总建筑面积为52700平方米。,要点解析1：开发强度,案例解析商业服务业用地（工改商m/c）,far基准a1a2a3,far规划far基准（1+a1）（1+a2）（1+a3）,要点解析2：地价计算,拆除重建类城市更新城中村部分建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知实施前已经形成的旧屋村拆除重建现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。,深圳市城市更新办法第五章拆除重建类城市更新,要点解析2：地价计算,拆除重建类城市更新工业区升级改造项目（工改工/市政府鼓励发展产业）升级改造为工业用途（包括物流及研发功能）或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。认定为市政府鼓励发展产业的，以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。,free,公告基准地价50%off!,鼓励发展产业地价修正系数修正,深圳市城市更新办法实施细则第五章第四节地价计收,深圳市城市更新办法第五章拆除重建类城市更新,不售增加面积补50售补全,要点解析2：地价计算,拆除重建类城市更新工业区升级改造项目（工改商/居）升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。,改造后市场评估地价,改造后原土地公告基准地价,深圳市城市更新办法第五章拆除重建类城市更新,要点解析3：政策性用房,保障性住房概念：是指包含经济适用房、人才保障房、租贷房等当前实行的多种政策用房的统称。配建类型：相关主管部门确定适用范围：城市更新拆除重建类项目配建比例：一类地区配建比例为12；保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为30%。二类地区配建比例为8；保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为20%。三类地区配建比例为5；保障性住房类型为安居型商品房的，配建比例为10%。鼓励城市更新项目在以上标准基础上增加配建比例。位于上述地区之外的城市更新项目可根据城市发展需要和住房建设规划年度实施计划要求，另行确定配建比例。,实际建设的保障性住房面积该项目批准住宅建筑面积,深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定,要点解析3：政策性用房,保障性住房分区范围一类地区：福田罗湖、南山前海、光明新区、龙华新城、大运新城、龙岗、沙井、松岗、观澜、布吉、横岗等城市各级中心区内规划2015年前建设的轨道站点1000米覆盖地区。二类地区：除一类地区之外的城市各级中心区或规划2015年前建设的轨道站点1000米覆盖地区。三类地区：除一、二类地区之外的重点产业片区，如现代制造业园区，现代物流园区、金融后台服务区等，以及其他适宜配建保障性住房的地区。,深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定,要点解析3：政策性用房,保障性住房配建比例补充位于规划2015年前建设的轨道站点500米范围内，按批准住宅建筑面积增加3。属于工业区或仓储区改造为住宅的，按批准住宅建筑面积增加5。包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用地总面积比例进行核减，其中，一类地区核减基数为批准住宅建筑面积的8，二类和三类地区核减基数为批准住宅建筑面积的5。土地贡献率过高，保障性住房的配建比例可予以适当核减，由市规划国土主管部门会同市住房建设主管部门提出配建方案，报市政府审批。,深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定,要点解析3：政策性用房,保障性住房其他规定按照本规定应配建的保障性住房原则上由项目实施主体在城市更新项目中一并建设。应配建的保障性住房建筑面积超过30000平方米的，可视条件在城市更新项目用地中单独划出一定比例用地用于建设保障性住房。保障性住房应集中布局。城市更新项目分期建设的，原则上应布局在首期。保障性住房免缴地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价格按照保障性住房建造成本加百分之三利润的价格执行。保障性住房类型为安居型商品房的，按该项目住宅建筑面积应缴地价标准的50%缴纳，但最高不超过安居型商品房建筑面积按公告基准地价标准应计收的地价。,深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定,要点解析3：政策性用房,创新型产业用房概念：是符合深圳市有关规定的用于生产、研发、运营的产业用房，不包括其他配套设施。适用范围：升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目配建比例：一类地区配建比例为12；指福田区、罗湖区、南山区、盐田区的辖区范围。二类地区配建比例为8；指宝安区新安街道、西乡街道、龙华街道、大浪街道、民治街道、石岩街道及龙岗区龙城街道、布吉街道、坂田街道、南湾街道的区域范围。三类地区配建比例为5；除上述一、二类地区以外的区域范围。,深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定试行,创新型产业用房建筑面积该项目产业用房总建筑面积,创新型产业：高新技术产业和优势传统产业，现代服务业和循环经济，电子信息产业，生物医药、新材料、新能源等新兴产业，第十六条创新型产业用房配置的企业或项目，应符合下列产业之一：（一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业；（二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业。“高、新、软、优”的现代产业深圳市创新型产业用房管理办法（试行）,要点解析3：政策性用房,创新型产业用房配建比例补充位于市政府确定的重点产业园区范围内的，配建比例在基准比例上增加5。包含非农建设用地的，可按非农建设用地面积占项目建设用地总面积比例核减5。,其他规定创新型产业用房应集中布局。城市更新项目分期建设的，原则上应布局在首期。创新型产业用房免缴地价，并由政府回购，产权归政府所有，回购价格按照建造成本加百分之三利润的价格执行。,深圳市城市更新项目创新型产业用房配建比例暂行规定试行,要点解析4：用地构成,公益用地城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。,公益用地无偿移交,公共空间独立设置,建设用地,深圳市城市更新办法实施细则第十二条,拆除范围,要点解析4：用地构成,公共空间概念：具有一定规模、面向所有市民免费开放并提供休闲活动设施的公共场所，一般指露天或有遮盖的室外空间，符合上述条件的建筑物内部公共大厅和通道也可作为公共空间。公共空间的类型划分除规划确定的独立地块的公共空间外，新建及重建项目应提供占建设用地面积5%10%独立设置的公共空间，建筑退线部分及室内型公共空间计入面积均不宜超过公共空间总面积的30%。公共空间面积小于1000平方米时，宜与相邻地块的公共空间整合设置。,深圳市城市规划标准与准则第八章8.6.3公共空间,建筑用地范围,要点解析4：用地构成,案例说明项目总用地13000平方米，考虑布置3000平方米公益用地，以及1000平方米公共空间。公益用地布置公益用地置于南海大道东侧成为城市广场,让高层前有较大的展示空间。公共空间布置在建筑退线以内的公共空间需不小于700平方米，即不小于70%。,公益用地分宗退线公共不退线,1.城市更新规划的背景,2.城市更新规划概念,3.城市更新规划的规范体系,4.城市更新规划流程架构与成果内容,5.城市更新规划特点与难点,1.综合整治类城市更新,综合整治类城市更新由市、区政府统筹推进。市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。各区政府及其相应的职能部门负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。区政府应当按年度制订本区综合整治类项目和资金安排计划草案，由市城管部门统筹平衡并按程序报批后组织实施。在综合整治类项目纳入计划并经批准立项后，区政府应当组织实施单位依照项目审批文件及相关技术规范，开展综合整治规划、初步设计和项目总概算的编制等前期工作，形成实施方案。,一、城市更新规划流程,2.功能改变类城市更新,权利主体可以向主管部门申请实施功能改变类城市更新。应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。主管部门受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行审查，并在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上就相关事宜进行不少于7日的公示。公示结束后，主管部门应当对相关意见进行汇总和处理。向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人补签土地使用权出让合同或者签订土地使用权出让合同补充协议（或者增补协议）的方式完善用地手续。申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新。,一、城市更新规划流程,业主签署改造意愿委托书,受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划,批准纳入城市更新年度计划,土地及房屋确权、登记,开发商与业主签订拆迁补偿协议,编制更新单元规划草案,核发更新单元规划批复,核发建设工程规划许可证,核发改造实施主体批准文件,核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除,建设用地报备,申请建设用地方案图建设用地规划许可证,注销房地产证,制作宗地图,申报改造实施主体,核发施工许可证,开工许可证,核发竣工验收证明,缴纳地价,办理房地产证,入伙,签订土地使用权出让合同,占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.,由拆迁工作完成起36个月完成建设,二、针对拆除重建类城市更新规划流程,一般程序,计划阶段,规划阶段,审批阶段,申报主体及申报途径,依据：深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,3.拆除重建类城市更新,1、申报情形1）法定图则已划定城市更新单元且迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可申报城市更新单元规划制定计划，并在统筹时优先考虑。2）尚未划定城市更新单元但迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可按照更新单元申报指引要求拟订城市更新单元，申报城市更新单元规划制定计划。2、申报主体计划申报主体负责申报更新单元计划、委托编制城市更新单元规划等工作。1权利主体单一的，可由权利主体申报或委托单一主体代为申报。2存在多个权利主体的，同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体代为申报。3市政府各相关主管部门、区政府（管委会）认为确需实施拆除重建，且通过政府主导的方式实施城市更新的，可由市政府相关主管部门、区政府（管委会）进行申报。4属城中村、老屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定非农建设用地范围外形成的建成区域的，由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报，或由相关权利主体委托单一主体代为申报。,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,3、申报材料1）申请书：所有申报均须提供城市更新单元规划制定计划申请书，包括：更新单元的基本情况、制定计划的理由与原因、更新单元的再开发用地功能、开发强度、产业发展方向等方面的具体请求、承诺按照相关政策的要求履行相应的义务和责任、现状整体情况照片等。2）申报表格：包括深圳市城市更新单元规划制定计划申报表和地块现状详细信息一览表3）申报主体的身份证明材料,表2地块现状详细信息一览表,表1深圳市城市更新单元规划制定计划申报表,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,“三图”：1）更新单元范围；2）现状权属图；3）建筑物信息图,4）图纸“三图”,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,图1更新单元范围图“更新单元范围图”须包含申报城市更新单元范围及其坐标、拆迁范围及其坐标、地块边界及编号、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。,计划阶段,规划阶段,审批阶段,4）图纸“三图”,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,更新单元范围边界城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。1拆迁范围边界涉及道路的：（1）规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围。（2）规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围。（3）规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆迁范围应包含相对应的规划支路用地。拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。2拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。3已建设完成的用地，拆迁范围原则上应包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。,计划阶段,规划阶段,审批阶段,4）图纸“三图”,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,2现状权属图“现状权属图”须包含申报城市更新单元范围、拆迁范围、地块边界及编号、宗地号或用地方案号、权属性质、权属单位、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。“现状权属图”应附表，以地块为单元申报各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面积、建筑物竣工时间、同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详细信息。,计划阶段,规划阶段,审批阶段,4）图纸“三图”,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,3建筑物信息图“建筑物信息图”须包括更新单元范围内所有建筑物平面位置、编号、楼层、建筑结构、已使用年限等信息，并简要说明建筑物质量情况。如有危房的，须进行标注和说明。,计划阶段,规划阶段,审批阶段,4）图纸“三图”,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,5）更新意愿证明材料6）权属材料7）照片8）其他材料9）材料格式要求：所有申报的书面材料均应加盖申报单位（人）公章（印章）；权属证明材料较多的，加盖骑缝章。提交的电子文件应以光盘形式提供，具体要求如下：1城市更新单元规划制定计划申请书、城市更新单元规划制定计划申报表和地块现状详细信息一览表：提供word格式文件；2现状权属图和建筑物信息图：提供jpg及cad两种格式文件；3更新意愿统计表：提供word或excel格式文件；4建筑物照片：提供jpg格式文件。,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,1.编制单位城市更新单元规划的编制单位应当具备乙级及以上规划设计资质。,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,计划阶段,规划阶段,审批阶段,包括目标定位、拟采用的更新方式及其对应的空间范围。根据土地与建筑物核查结果，以空间范围控制为手段划定“拆除用地范围”、“独立占地公共利益项目范围”和“开发建设用地范围”，明确单元更新权益划分。更新单元涉及土地腾挪或者置换的，在划定更新单元范围前须先行说明土地腾挪或者置换的原因、依据与具体操作方式。包括功能布局、地块用地性质、建筑总量及各类功能建筑量、建筑覆盖率、绿地率、绿化覆盖率、道路交通设施、公共服务设施、市政工程设施及地下空间开发利用等。包括城市空间组织、建筑形态控制、公共开放空间与慢行系统设计等。基于更新单元现状权益状况，根据相关政策，制定更新单元与城市间的利益平衡方案；如果单元内涉及多个实施主体，还应当载明各实施主体间的利益平衡方案。规定实施责任，制定分期实施计划，明确实施责任落实期限。,更新目标与方式,更新单元范围,功能控制,空间控制,利益平衡,实施方案,2.编制内容,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,3.编制成果城市更新单元规划的成果包括：技术文件和管理文件,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,3.1技术文件。,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,计划阶段,规划阶段,审批阶段,3.1.1规划研究报告,3.1技术文件,3.1.2专题/专项研究专项较专题研究相对简化，作为规划研究报告的组成部分。包括：（1）规划功能专项研究：涉及调整法定图则用地性质（2）涉及对法定图则其他限定性条件作重大调整的，根据调整的内容开展相应的专项研究。（3）建筑物理环境专项研究：针对拆除范围面积不小于10公顷的更新单元。（4）位于特定地区的更新单元，应当按照相关规定开展相应的专项研究。,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,3.1技术文件,3.1.2专题/专项研究专题研究应当由具备相应资质的城市规划设计机构另行编制，并独立成册。相关编制要求是：（）涉及突破法定图则确定的建筑总量或者居住总量的，或者法定图则未覆盖地区，应当进行道路交通和市政工程设施专题研究，科学确定开发强度。（）涉及产业升级的，应当进行产业发展专题研究（2）新增建筑面积达到10万平米以上的更新单元，须进行道路交通专题研究；新增建筑面积不足10万平方米的更新单元，须进行道路交通专项研究。（3）新增建筑面积达到20万平米以上的更新单元，须进行市政工程设施专题研究；新增建筑面积不足20万平方米的更新单元，须进行市政工程设施专项研究。,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,3.1技术文件,3.1.3技术图纸技术图纸是指反映规划意图的相关图示，主要包括：区域位置图（组图）拆除与建设用地范围图。现状用地分析图土地核查成果图历史用地处置图上层次规划图更新方式分区图地块划分与指标控制图,总平面布局示意图建设用地空间控制图慢行系统规划图公共服务设施规划图道路交通与竖向规划图市政工程规划图（组图）分期实施规划图（组图）日照分析图,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,3.1技术文件,3.1.4技术文件的形式（1）成果形式技术文件成果格式包括书面成果和相应电子数据成果。（2）书面成果规划研究报告（包括专项研究）采用a3幅面，128克哑粉纸胶装；技术图纸应当按整比例采用a3幅面，附于规划研究报告之后合订为一册。（3）电子数据成果电子数据成果的文本正文采用word格式或者pdf格式；图则采用dwg和jpg格式，并应当符合城市规划行政主管部门有关规划成果电子报批和管理的格式要求。另：深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）附有：规划研究报告和技术图纸具体格式规划研究报告（含专项研究）技术图纸格式要求。,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,3.1技术文件,3.1管理文件。,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,3.2.1文本文本是针对规划管理需要，表达结论性的内容和设计要点的规范条文，主要包括以下内容：,计划阶段,规划阶段,审批阶段,第一章总则第二章更新目标和更新方式第三章功能控制第四章交通、市政工程规划第五章空间控制第六章实施措施,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,3.2管理文件,3.2.2图则图则为反映文本内容的规划图纸，包括：拆除与建设用地范围图地块划分与指标控制图建设用地空间控制图慢行系统规划图市政工程和道路竖向规划图分期实施规划图,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,3.2管理文件,3.2.3管理文件的形式（1）成果形式。管理文件成果形式包括书面成果和相应电子数据成果。（2）书面成果。文本和图则应当合订为一本完整的书面成果。文本统一采用a4幅面竖向装订格式，封面注明项目名称、阶段、委托单位、编制单位和编制时间。（3）电子数据成果。电子数据成果的文本正文采用word格式；图则采用dwg和jpg格式，并应当符合城市规划行政主管部门有关规划成果电子报批和管理的格式要求。另：深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）附有：1.文本图则格式要求2.图则制图规范与范例,计划阶段,规划阶段,审批阶段,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,3.2管理文件,计划阶段,规划阶段,审批阶段,规划阶段,计划阶段,按更新单元规划对法定图则的调整情况分为两类：1、更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的：,市规土委管理局,城市更新科,受理,在15个工作日内提出审定的规划草案,进行为期15个自然日的公示,市规土委管理局,在公示结束并完成公示意见处理后的10个工作日内向申报单位核发规划批复。,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,计划阶段,规划阶段,审批阶段,规划阶段,计划阶段,按更新单元规划对法定图则的调整情况分为两类：2、更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的（或城市更新单元所在地区未制定法定图则的）：,城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序。,市规土委管理局,城市更新科,受理,在10个工作日内提出初审意见,审议，审议通过后进行为期15个自然日的公示,市规土委技术委员会,在10个工作日之内向申报单位核发规划批复,市城市更新办,市规土委,建环委,市规土委,在45个工作日内形成审定的规划草案,审议,将审定的规划草案和公示处理意见报请,通过,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,计划阶段,规划阶段,审批阶段,规划阶段,计划阶段,深圳市规划和国土资源委员会（委技术会）,1.项目背景3.上层次规划落实与衔接2.现状概况4.处室审查意见处理5.本次规划方案6.综述,汇报内容,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,计划阶段,规划阶段,审批阶段,规划阶段,计划阶段,深圳市规划和国土资源委员会（委技术会）,汇报要点,上层次规划对本项目的要求（用地功能、开发强度、公共服务设施、城市设计）上层次规划落实与衔接处室审查意见（地区规划处、市政交通处、城市设计处、更新办、地政籍处）城市设计或建筑方案地块划分与指标控制建设用地空间控制慢行系统规划专项规划（交通、市政）,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,计划阶段,规划阶段,审批阶段,规划阶段,计划阶段,深圳市规划委员会和建筑与环境艺术委员会（建环委）,汇报内容,三、针对拆除重建类流程及相关文件解析,计划阶段,规划阶段,审批阶段,规划阶段,计划阶段,深圳市规划委员会和建筑与环境艺术委员会（建环委）,汇报要点,上层次规划对本项目的要求（用地功能、开发强度、公共服务设施、城市设计）上层次规划落实与衔接委技术会及公示意见处理城市设计或建筑方案与城市，特别是区域中的关系（功能、公