浅谈物业管理收费难的问题论文.docx

湖南农业大学课程论文学 院： 班 级： 姓 名： 学 号：课程论文题目：浅谈物业管理收费难的问题课程名称：物业管理评阅成绩：评阅意见：成绩评定教师签名：日期： 年 月 日目录摘 要：3关键词：3一、相关概念3（一）物业的含义3（二）物业管理4（三）物业管理费4二、物业管理收费难的原因4（一）业主自身原因4（二）开发商方面5（三）物业管理企业5（四）法律、法规不健全或政府指导不力引起的欠费行为6三、解决物业管理收费难问题的建议6（一）加强企业内部管理6（二）加大宣传力度7（三）制定合理的价格标准，对低收入者进行适当的补贴7（四）物业管理费用收支透明化8（五）业主本身要有正确的消费意识8六、总结8参考文献9浅谈物业管理收费难的问题摘 要：随着改革开放的深入，城镇化建设的发展，人民生活水平的提高，物业管理的发展已经成为必然。物业管理水平的高低，服务质量的好坏，直接影响人们的居住环境和城市品位。然而在生活中，消费资金与服务往往是成正比的，消费越高，服务水平就越高。我国的物业管理正处于初步的摸索阶段，在发展过程中存在着很多的问题与缺陷，本文就针对其中一个较为棘手的问题展开分析，即物业管理收费难的问题。abstract:with the deepening of reform and opening-up,the development ofurban construction,the improvement of peoples living standard,the development of property managementhas become a necessary.the property management level,service quality,a direct impact on peoplesliving environment andcitygrade.but in life,consumption,capital and servicesis often proportional to,consumptionis higher,the higher the level ofservice.propertymanagement in our country isin the preliminary stage of exploration,in the development process there aremanyproblems anddefects,this article aims atone of the moredifficultissues analysis,namely,the difficult problem of property management fees.关键词：物业管理 物业收费 物业服务keywords:property managementfees from property service随着房地产综合开发的崛起、改革开放的深化、生活水平的提高，物业管理在我国产生、并逐渐发展是个必然过程。作为一种高度集中的企业化、社会化、专业化的管理模式，在发展过程中其职能不断深化，内容越来越丰富，手段越来越先进。然而，在实践中物业管理收费难的问题始终制约着物业管理企业界及物业管理行业的健康发展。因此，如何解决物业管理收费问题，真正做到既能保护物业业主或使用人的合法权益，也能促进物业管理企业和物业管理行业的健康发展，已经成为一个亟待解决的重要问题。可以说，物业行业前途光明但是道路曲折。一、相关概念（一）物业的含义 物业的内涵。“物业”一词源于港澳台地区及东南亚国家，是由英语“estate”或“property”翻译而来的，含义是“财产、资产、拥有物”，是一个广义的范畴。而现实中，我们所说的物业是一种狭义的范畴。狭义的物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套的设备、设施和场地。（二）物业管理根据物业管理条例第2条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、保护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（三）物业管理费 所谓“物业管理费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。物业管理服务收费分为三部分：公共性服务收费、公共代办性服务收费和特约性服务收费。它包括：物业管理企业员工工资及福利费；公开设备、设施的维修养护费；清洁费；保安费；绿化费；物业管理企业的办公费；物业管理企业固定资产折旧费；税金；利润。二、物业管理收费难的原因（一）业主自身原因 1、侥幸心理物业管理具有社会性，就比如一个小区里面如果有大部分人已交物业管理服务费用，企业不可能只因那一少部分人未交费用，而不进行物业服务，所以物业物业企业的服务对象是针对广大部分业主的。2、对物业管理服务不满意由于国家对物业管理服务没有规定统一的服务标准、收费标准，对如何实现质、价对等也没有统一的要求，致使业主和物业管理公司在物业服务标准上认识偏差较大。在现实生活着也确实存在着收费不规范，、维修不及时以及物业管理人员服务态度不周到的问题，所以业主们都不愿意花钱获得不好的服务，致使收费难。并且总希望支付最少的钱得到更好的服务，可是在物欲横流的今天，费用的高低与服务质量的好坏都是成正比的。3、对物业管理不清楚就比如说，房屋的修理整漏问题，不清楚到底是开发商的问题还是业主自身使用问题，但是业主不管这些原因，而认为自己既然已经缴费，物业管理企业就应该对此负责，否则将拒绝继续交费。4、业主内部纠纷在生活中，一部分业主因为邻里之间的矛盾，比如噪音，上层房屋漏水，下水道堵塞等现象，全都怪罪于物业企业的头上，因而拒绝缴纳费用。 （二）开发商方面1、遗留工程问题由于许多开发商都成立了自己的物业管理企业管理自己开发的项目，使得业主把对开发商的不满直指物业服务公司。即便物业管理公司和开发商没有依附关系，业主所居住的房屋出现工程质量问题时，许多业主第一反映还是找物业服务公司。对此，业主并不知道应找开发商进行交涉处理，而把一切怨气撒向物业服务公司。一旦解决不了，就不交物业管理费，开发遗留问题使物业服务企业代为受过。主要包括开发商遗留下来的临水、临电、房屋质量差、配套设施不完善等问题。例如，绍兴某小区就是一个典型的例子。该小区由于前期开发阶段开发商的实力不够、开发不规范、巨额欠债，三期开发只开发了二期，小区内供水、供电都是临时的。开发商的巨额欠债，导致其下属的物业管理公司无法向业主提供正常的服务，引起业主不满。2、承诺未兑现开发商在开发之前，为了进行房屋的销售，就对外做出了很多的宣传，而往往这些宣传都是夸张的，都是不切合实际的。然而当业主们真正购买之后去住时才发现这些设备设施并没有，如：绿化率不够，小区各项锻炼设备不齐全，以及幼儿园距离遥远等。这些与开发商之前的承诺有偌大的区别，业主觉得自己受了欺骗，更加不愿意交多余的物业管理服务费用。（三）物业管理企业原因1、费用支出不透明物业管理企业收取的管理费及其使用情况应当定期向业主公布，接受业主监督。但是，一些企业财务运作缺乏透明度，不愿向业主公开管理费收支情况。业主、物业使用人只见交费，不明支出，造成心里不平衡，进而拒交管理费。2、物业管理水平低一般来说，物业管理水平的高低决定缴费的高低。然而，现实生活中，却往往存在着收费高服务却不好的现象。企业员工积极性不高、责任性不强，并且服务意识缺乏、态度差。业主抱怨服务不到位的现象经常发生。由于物业管理行业市场化进程滞后，造成不少物业管理企业运行模式与市场格格不入，加上大多物业服务公司由房管所转制或开发公司自建自管，其内部机制难以适应市场化的要求。3、服务企业完全不履行合同部分服务企业不能够完全履行服务承诺，或者在物业管理过程中，未经业主同意，私自减项或不按合同执行，收费项目欠透明、不规范，收费不公平。另外，有些物业企业利用共同部位和设施，特别是小区公共场地提供车位实施有偿服务，对具体操作不透明，侵犯了业主的权益，这也是收费难的重要因素。（四）法律、法规不健全或政府指导不力引起的欠费行为1、物业管理的市场机制不健全。业主与物业管理企业双向选择和公开、公正、公平的市场竞争机制在我国尚未真正形成，因此大部分企业没有真正实现市场化运作，这些企业往往依附性强，自我封闭运营，专业化程度低、成本高、效益差的情况长期得不到根本改变。物业服务质量难以提高，收费体现不出服务质量，业主拒交费用难以避免。 2、政府服务收费定价方式不当。在过去很长一段时间内，多数物业服务的收费价格是政府定价或政府指导定价，政府在物业服务价格方面的干涉力度偏大，真正市场化的价格机制难以形成，消费者不能真正认可服务收费标准。加之所定的价格往往是笼统的综合服务费，容易让消费者认为收费涵盖了室内室外、居家区域的各类服务内容，误解物业管理企业未尽到服务义务。 3、行政监管薄弱、司法低效。要承担多方面业务管理（物业管理、拆迁、出租房管理等），主管部门根本分不出人手和精力对物业管理事务严格监管、深入指导。另外，我国当前的司法诉讼程序多、费时长、效力低，使得欠费不能得到及时制裁，有关各方通过诉讼程序解决问题的成本很高。 4、社会信用体系缺乏。由于计划经济向市场经济转型过程中，市场经济规范运行的重要基础社会信用体系尚未建立，这样在法制以外就难以对投机取巧、不讲诚信的行为（业主与企业两方面）形成有效遏制，遵规守约的社会风气难以形成。三、解决物业管理收费难问题的建议（一）加强企业内部管理 1、工作人员管理物业管理企业内部制定健全的制度，建立健全完善的管理机制。加强专业技术人员的培训，加强工作人员的服务意识与态度以及职业道德。为提高工作人员的积极性，可以实行奖惩政策。2、企业培育正确的服务理念对于开发商遗留的房屋质量、环境改变、售房承不兑现等问题，从物业管理公司本身来看，业主和开发商都期望尽快解决问题。如果物业管理公司利用自己的力量或者协同开发商将问题解决了，不仅能缓解业主与开发商之间的矛盾，还能使物业管理公司的服务得到业主和开发商更多的支持。（二）加大宣传力度为使业主和物业公司建立良好和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，物业管理公司应对业主加强物业法律法规、物业管理知识宣传。在日常的管理中利用不同的宣传形式，如使用公告栏、宣传栏等向业主进行宣传。物业公司还可以根据业主的特点，不定期组织物业管理的相关知识的宣传活动，与业主互动交流，使业主对物业管理企业的运作、物业服务费的构成及相关法律法规有更直观、更清晰的认识，并逐渐树立起正确的物业消费观念和物业消费意识，让他们切身体会到他们才是物业管理的最大受益者。物业管理公司要以更良好的管理与服务让广大居民切实感到物业管理所带来的变化，从而唤起他们的参与意识。此外，在收费问题上，要使各级政府部门认识到此事事关物业管理行业的生存发展。只有政府、物业管理公司、业主共同提高认识，才能真正解决物业管理收费的难题。（三)制定合理的价格标准，对低收入者进行适当的补贴合理的价格标准应该是因地而异，因人而异的。应该对不同的住宅不同的居民制定不同的价格标准。要经过业主和物业企业双方协商而定，并且明码实价。针对困难户，根据实际情况，可进行适当的补贴，还可以为物业管理企业谋得一个好名声，居民怀着同情心，自然愿意缴纳费用。（四）物业管理费用收支透明化我国在2006年提出物业费公开这个服务理念。事实上，增强物业管理服务费收支情况的透明度，是业主知情权的重要表现形式。业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务，同时也有知道物业管理服务费用在什么地方，花到哪里的去的权利。物业管理企业有义务按照物业服务收费管理办法和物业服务收费明码标价规定的要求，不仅要将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，以接受业主、物业使用人的查询和监督。因此，可以推行综合收费卡制度，就是将居民的水费、电费、煤气费、物业费等统一存储在一个卡中，业主或物业使用人每月到指定代收代缴银行或收费部门划卡结算。如果卡中所存资金不足，其水、电、煤气等均不能使用。这样不仅可以减少大量的收费人员，提高办事效率，降低服务成本，而且也是保障居民消费应收尽收的好办法。（五）业主本身要有正确的消费意识业主在销售物业企业提供服务的同时，应该也要意识到物业企业是一种生产服务型的商品。既然是商品，就必然是按质论价，一般而言，价格的高低决定了商品质量的好坏。业主所付的费用与享受到的服务都必须是要等价的。六、总结 总的来讲，我国的物业管理企业还正处于初步阶段，业主有偿观念并没有完全形成，解决好物业管理收费难的问题将是一个长期的过程。解决好物业管理收费难的问题，有利于物业管理企业工作的正常开展，有利于改善居民的居住环境，有利于文明城市的发展。随着我国住房制度改革的进一步深化，市场经济的进一步繁荣，