201606瑞铂慧家上海虹桥天地案例分析报告56页.pdf

瑞铂慧家 2016年6月 虹桥天地案例分析 项目解读 物业布局 物业形态 总体评价 目录 0101 part one 项目解读 基本信息 区位解读 交通解读 基本信息 项目名称 虹桥天地 开发商 瑞安集团 项目地址 闵行区虹桥 火车站旁 占地面积 6.2万 建筑面积 38万 地上面积 28万 停车位 2000余个 地下面积 10万 开业时间 2015.12 投资总额 80亿 物业构成 4栋展示办公楼，1栋五星级酒店，1栋购物中 心，1栋演艺中心，1座下沉广场式街区商业 物业面积比例 商业，办公，酒店，演艺中心，其他（地下） =33%，26%，12%，3%，26% 市场定位 为未来虹桥商务区的办公人群，以及高铁一 小时经济圈所辐射的7500万人口提供商务、 休闲的新地标平台 设计理念 持环保、可持续发展的规划和设计理念，以 休闲体验为主，力在提供休闲的购物环境， 舒适兼具创新的办公展示环境 虹桥天地是虹桥商务区内唯一一个与虹桥交通枢纽直接相连的一站式新生活中心，集办公、 购物、餐饮、娱乐、演艺于一体的城市新综合体 北区 南区 购物中心 11万 演艺中心 1.3万 5#办公楼 1#办公楼 办公楼9.6万 新天地1.5万 虹桥天地位于虹桥商务区闵行区部分虹桥商务区闵行区部分， 与虹桥火车站、虹桥机场直接相连。 东与长宁区，西与青浦区，北与嘉定 区、普陀区，南与松江区相近。 普陀区 嘉定区 青浦区 松江区 闵行区 浦东新区 长宁区 徐汇区 虹桥商务核心区 区位解读 北区 南区 一期 虹桥商务区上海“十二五”期间重点发展区域，目的是依托虹桥综合交通枢纽、国家大型会展项目等重 大功能性项目，带动上海经济发展方式转型、助推上海国际贸易中心建设 ，更好地服务于国家长三角一体 化发展战略 整体规划 虹桥商务区 总体量 86.6平方公里，其中27平方公里主功能区，4.7平 方公里核心区 功能分区 闵行区部分：商务服务 青浦区部分：会展服务业 长宁区部分：航空服务 嘉定区部分：创新创业活力区以及为大虹桥进行城 市配套的产城融合示范区 核心区 核心区一期和南北片区： 一期：用地面积1.46平方公里，建筑体量170万 南北片区规划用地面积2.24平方公里，总建筑面积 166.7万，商业及商务办公总量约为138.1万 商务核心区 主功能区 区位解读 国家会展中心 虹桥火车站 虹桥2号航站楼 冠捷大厦 兆德、凯悦嘉寓酒店 虹桥商务区公共事务大厅 虹桥绿谷 龙湖虹桥天街 中国博览会展综合体 万通中心 虹桥天地 虹桥购物中心 虹桥万科中心 虹源盛世国际文化城 虹桥三湘广场 虹源盛世 金臣联美 虹桥汇 项目所在的核心商务区一期，目前有近20个项目，大部分为在建，涵盖商务办公、商业中心、会展及博览 中心、交通枢纽等，未来3-5年，在建项目基本投入使用，对本案商业发展机会与威胁并存 区位解读 虹桥综合交通枢纽集民用航空、高速铁路、城际铁路、 长途客运、地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式 于一体，是目前世界上最大的综合交通枢纽之一。而从 虹桥天地步行10分钟即可享受其便利的交通。 一级交通虹桥天地与虹桥综合交通枢纽直接相联，占尽“天时、地利、人和”，最大限 度享受综合交通枢纽带来的便利和庞大客群 2号线 规划中17号线 10号线 虹桥火车站 高铁、公交线 虹桥机场 嘉闵高架路 扬虹路高架 松泽高架路 主要交通线 地铁 2号线：徐泾东浦东国际机场（虹桥火车站） 10号线：虹桥火车站新江湾城站 17号线：虹桥火车站东方绿洲 20号线：共青森林公园莘庄（虹桥火车站） 其余23号线、13号线在片区内有站点 高铁 到全国各地的动车 机场 飞往国内国外的航班 公交 虹桥枢纽5路、6路、7路、8路、10路、世博19路等 主干道 3条高速及环绕的城市道路 交通解读 二级交通项目四至均临道路，临街面多，人行、车行入口多且方便；与火车站、相邻项 目通过地上、地下及天桥通道无缝连接，从各个方位导入人流，是本项目一大亮点 苏虹路 申 虹 路 绍虹路 申 长 路 北区 南区 交通解读 小结 区位优势：靠近交通枢纽，借交通枢纽吸引强大的客流，地理位置优越 01 交通优势：交通枢纽集各种交通工具于一体，是客流的中转站 02 政策支持：虹桥商务区规划，政府重点推动区域发展 03 新挑战：独特的区位条件同时也对开发商进行整体项目设计、定位、运营、资金投 入等方面带来挑战 04 日本京都火车站商业综合体结合京都站地形特点建造，将办公、酒店、商场与换乘通道 之间合理衔接，吸引人流 相似案例 由日本建筑师原广司设计，总建筑面积 24万平方米，地下3层，地上有最高16 层。包括酒店、百货、购物中心、餐厅、 电影院、博物馆、展览厅、地区政府办 事处、停车场等，地下通道与火车、地 铁直接相连，并做成商业街 日本难波公园购物中心将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅结合的城市 综合体项目 相似案例 namba park难波公园位于日本大阪浪速区传统热闹的商业区的末端，从 远处看，是一个斜坡公园，从街道地平面上升至9层楼高度，空中花园、 顶绿树，与城市公路、街道直接相连。 0202 part tow 物业布局 物业布局 根据政府规划的地块要求，以快速交通导向为原则，把各功能区进行组合排布 物业布局 1、整个项目分为南区和北区，中间由湖虹 路、绍虹路和一条绿化带隔开； 南北区分隔开不利于整个项目的人流导入，究 其设计原因有以下两种可能： 一是政府作城市规划时将该地块分割开， 利于交通线路布置；二是地下有地铁通过， 须与其借位排布 2、南北区均四面临街，展示性强，地面交 通方便 冠 捷 大 厦 北区 南区 交通枢纽 物业布局 北区以办公为主，南区以商业为主，动静区分明显，并根据昭示性要求，将酒店、演艺中心 排布在交通枢纽一侧 功能区布局 1、不同功能区集聚不同的客群 南区以购物中心、演艺中心、办公楼组团， 以商业为主，客群流动性大 北区以写字楼、酒店、餐饮休闲街区组团， 以办公为主，客群流动性较南区小 2、巧妙利用不同临街面的昭示性 酒店昭示性要求较高，排布在临火车站一 侧；演艺中心建筑形态新颖，排布在临火 车站一侧，为项目吸引人气 休闲街区与、演艺中心、购物中心沿绍虹 路相对排布，有利于聚集客流 写字楼偏西侧沿街分布 2#办公楼 1#办公楼 购物中心 北区 南区 小结 商业综合体物业规划一般以商业的临街价值次序布局，而本项 目是将酒店和演艺中心放在最具价值、人流量最多的临火车站 面，休闲街和购物中心排布在后侧? 我认为本项目设计本意是更注重以新颖的建筑形式及火车站旅 客最需要的酒店吸引客群，但将购物中心临火车站从商业价值 层面看，效益或许会更好 商业 办公 冠捷大厦 兆德、凯悦 嘉寓酒店 虹桥商务区 公共事务大 厅 北区 南区 个人认为，北区商业，南区办公会更好。 原因： 1、项目北侧与万科中心一街之隔，客群易被分流 2、北区为商业，可在较近距离上分流万科中心客流，同时区隔 南区及以南的办公客群 演艺 中心 办公楼 新天地 办公楼 0303 part three 物业形态 新天地 演艺中心 购物中心 写字楼及酒店 新 天 地 建筑风格 动线设计 景观设计 灯光照明 业态分布 建筑风格 北区高端餐饮休闲天地共有5栋商业楼： 沿绍虹路2栋：“三首层”，3面退台，共5层 内部3栋：2栋为“双首层”，1面退台，共3层； 1栋地下一层，地上2层，1面退台，共3层 退台设计：“双首层、三首层”立体式餐饮商业街，巧 妙连接各层商业空间，实现“层层皆首层”的独特商业 价值，空间组合灵活多变，彰显开放、创新的规划特色， 有效发挥店铺个性化布局，让客人享受餐饮消费新体验 骑楼设计：b1层采用骑楼形式，增加地面外摆空间，提 升体验感 1、退台设计要考虑目标客群消 费习惯、消费能力，本案客群多 为周边高档写字楼白领，消费能 力高，且追求品质和体验 2、退台设计对天气较为敏感， 雨天和炎热夏天会对经营造成一 定影响 主打休闲体验功能，建筑表现以退台和骑楼设计为主，给人以更多与外界环境接触的空间 组合：各商业楼之间，各商业楼与办公楼、酒店、交通枢 纽之间通过连廊、直梯、扶梯、地下通道等主次动线有机 结合，成为一个整体。 外部动线 出租车上下客：l1层设有3个出租车停靠点，分别在绍虹路和苏 虹路上，与出租车停靠点相通的道路相对较宽，方便顾客叫车 1 2 人行道：在b1层和l3层有通道直接与虹桥交通枢纽相通，地上 地下均可直接通车站 3 停车场：l1层设有两个停车场入口，分别在绍虹路和苏虹路上 餐饮 餐饮、生活服务 餐饮、生活服务 餐饮 餐饮 1 1 1 2 2 3 3 多条通道与外部相联，人车分流， 地上地下甚至每一层都有直接与 外部相联的出入口，很好的汇集 和疏散从各个方向往返的了客流 4 短泊：往返于车站和商业区之间，有利于引导车站快流动性的 人群到本项目 4 下沉广场：围广场内街一圈，动线引导明确 内部动线 水平动线 1 地下入口：与虹桥交通枢纽、南区购物中心相通 2 与3号办公楼相通，目前未通行 3 b1 餐饮 1 2 3 gf层以一条环形动线为主，与b1层和l1层有多 个入口相通 2 gf 餐饮、生活服务 2 地上入口：车库入口及上下客处，整个下沉广场的 地上主入口 内部动线 水平动线 1 通过地面和连廊与各功能区相通，形成一个环形动线 2 以连廊形式在相邻楼栋之间形成连接 1 l1 餐饮、生活服务 1 2 l2 餐饮 1 内部动线 水平动线 通过连廊相通，从火车站过来这一层即为首层 1 l3 餐饮、生活服务 1 2 通过连廊与万通中心相通 2 水平动线设计主要是为了串联各个商 铺，使各个商铺都能出现在顾客的眼 里，同时有明显的通道可以到达。本 案的水平动线设计以环形为主，层层 退台，团绕中庭一圈为主动线，中间 通往部分商铺小径为辐。 内部动线 直梯：1、2、3、4号直梯在垂直动线上连接各栋楼层，其中2号梯是螺旋步梯加垂直电梯，既可 快速到达l3层，也可步行观光到达 自动扶梯和步行道：每层四个角落处都设有扶梯，从商业楼内每个地方到扶梯处都非常方便 b1gf层：3部扶梯，2条步行道，分布在下沉广场三个角上，每部电梯到gf层对应不同的商业 楼栋，各商铺可视度高 gfl1层：5部扶梯，分布在与办公楼和商业l1层之间，连通商业与办公楼 l1l2层：4部扶梯，分布在苏虹路入口、绍虹路入口和下沉广场内部 l2l3层：5部扶梯，分布在办公楼处，主要为办公楼服务 垂直动线 l3 l2 l1 gf b1 b1gf gfl1 l1l2 兼顾办公人群，方便快 捷的到达办公楼，同时 也可步行小道散步，放 松心情 景观设计 本案景观设计紧扣其定位，以休闲放松为主调，结合建筑小品、硬质景观、软性环境，实现人 与景的互动，充分体现其高端、休闲的定位 低矮灌木与高大乔木结合，层次丰富，错落有致；小径与流水搭配，移步异景，体验感极强 地面为水泥地砖且 有破损，与整体环 境及风格不搭，可 增加花纹铺装图案， 提高档次，成本不 高 灯光照明 树木装饰灯 楼道照明灯 地面装饰灯 导视照明灯 小径装饰灯 室内装饰灯 楼体照明灯 灯光色调偏柔和，符合高级餐厅的灯光设计；在树木、楼道、楼体、地面、导视、小径等地方 均设计灯光 夜间照明灯光电线需埋地 下，在装修前应充分考虑 到每个细节处的灯光处理， 避免后期返工 楼体灯光较高， 照射面较大，可 与广告灯箱同体， 但其灯光应偏柔 和，以免眩光， 发生危险 小结 动线和景观设计紧扣其定位高端餐饮休闲天地而设计的，其游览路线和景观搭配充分体现 其休闲放松的氛围，动线过于复杂，但对开放式街区商业影响并不大 思考： 动线设计：动线设计原则是根据顾客到此地的目的及项目的交通情况设计的。虹桥新天地广场定位为高端餐饮休闲天地且交通 独特，其动线在设计上就与一般商业动线不同，更注重动线的特色和体验感。 景观设计： 我认为本案是利用下沉广场引导客流为主设计的动线： 1、利用下沉广场和花园层的多条水平和垂直动线连接，起到疏散和聚集客流的双重作用 2、gf层动线依商业楼排布，曲折有致，配上装饰灯、花草、流水，暗含一种小桥流水人家的气息，能充分调动顾客游览兴趣 3、连廊：商业楼与楼之间，与办公、酒店、交通枢纽之间均通过连廊连通，缩短楼与楼之间距离 业态分布 虹桥新天地是以餐饮休闲为主，目前业态只有餐饮、超市、健身会所、诊所和银行，入驻的 均为中高档品牌 目前入驻品牌中大部分为升级旗舰店，以及首 次登陆沪上的概念店，国际餐饮特色浓厚，非 常适合周边高级办公楼白领人群及各国出差的 商旅人员。 正因其稀缺性，也会吸引更大范围的消费者慕 名而来。 品牌 所属国家 所属品类 上海 入驻情况 fountain - 酒吧 2家 1家 glo london 英国 风味美食、鸡尾酒餐厅 3家 1家 赫佰仕啤酒坊 德国 酒吧 1家 1家 港欣茶餐厅 香港 茶饮、创意料理 1家 中国首店 宝贝克 新加坡 面包 1家 中国首店 御宝火锅店 新加坡 火锅 1家 中国首店 crultaly 意大利 西餐厅 1家 上海首店 上海滩餐厅 中国上海 中餐 2家 1家 oceangrounds 美国 咖啡 2家 1家 salad+ 东南亚 东南亚菜系 5家 1家 原烹 中国 中餐 3家 中国首店 青石玖宫火锅餐厅 中国 火锅 1家 上海首店 宏烧鸟 日本 日本菜 3家 1家 mr glasses - 西餐 2家 1 家 ethos world 澳大利亚 口腔门诊 - 1家 rinascita 中国 5星级健身房 - 上海首店 业态分布 b1层：主要是西餐厅、酒吧；需要面积较大的西餐厅，注重灯光氛 围和音乐环境的主题酒吧，分布在b1层能减少外界噪音干扰 gf层：过渡层，主要分布生活服务类业态，如健身 l1层：首层且临街，主要分布服务类业态和部分餐饮，如银行、通 讯营业厅、咖啡厅 l2层：主要分布餐饮，如原烹等主食餐厅 l3层：主要分布餐饮和超市 根据商家要求的面积不同，有部分是一带二出租 小结 优势： 1、业态布局：本案独特的建筑形态（退台、骑楼、多首层）和动线设计，同时是定位休闲餐饮的开放式街区，在业态 布局时对楼层的敏感度较弱，主要是考虑商家特色进行分布 2、品牌档次：品牌档次较高，充分体现了项目定位的高度，以及开发商的强大资源和招商能力 不足： 1、品牌档次太高，且大众认知度有限，自动屏蔽了部分中低端客户 2、超市、便利店太少 苏州新光天地整个商业体外部采用层层退台设计，形成的露台打造成园林，外部退台从 不同的方向有步行道和扶梯相互连接，将室内室外自然衔接 相似案例 仿照苏州园林中“园中有园”的结构样式，层 层退台形成露台，让室内与室外得以自然衔接， 同时对整个商业的采光系统起到了积极的作用 新光天地位于苏州市工业园区苏州大道，建筑面积16万 ，是中国首家现代园林式的百货公司，商业建筑、户 外景观、空间设计都融入了中国园林的概念，品牌以国 内外设计师品牌为主要担当，餐饮品牌中，有首次进入 亚洲地区的新兴品牌，也兼顾苏州老字号知名连锁品牌 在招商时，新光天地 对于奢侈品牌是被动 的，因为很多奢侈品 牌不愿意进驻二线城 市，只能引进一些设 计师品牌 虹桥新天地？ 演 艺 中 心 建筑风格 动线设计 功能展示 建筑风格 国内首个位于交通枢纽商业综合体内的专业演出建筑，满足各类文化演出活动 演艺中心由国际知名建筑师本杰明伍德操刀，灵感来源于 中国古代的“元宝”，寓意着伴随商业汇聚而衍生的文化 繁荣 亮点：高规格的多功能厅，可容纳超过1000人 动线设计 动线设计上摆脱了传统的只有一个入口的盒子型演艺中心，设计多个出入口充分与外界连接， 同时也增加了动线的复杂性，对顾客以及导视系统提出了更高的要求 gf l1 l2 l3 b1层：1个出入口，与火车站相连 gf层：2个出入口，与购物中心相连 l1层：4个出入口，分别与购物中心和外部街道相通 l2层：3个出入口，分别与购物中心和火车站相连 l3层：2个出入口，与购物中心相连 通过连廊与购物中心相通，引导客流 功能展示 演艺中心可举办各类文化演出，如演唱会，粉丝见面会，舞台剧，大型展览，大型会议以及 赛季比赛等 “天才达芬奇”世界巡回展 明星演唱会 英雄联盟赛季 梦龙活动 大学生舞蹈大赛 “看.见.”爱丁堡前沿剧展 购 物 中 心 建筑风格 动线设计 标识系统 独特设计 业态品牌 业态布局 建筑风格 l型布局，通过连廊及地面地下通道与演艺中心、写字楼、新天地相连，玻璃屋顶，中庭采光 良好 购物中心沿演艺中心呈“l”型排布局，共11万平米， 地上6层，地下3层，业态涵盖餐饮、亲子、生活方 式、娱乐休闲体验等 外部动线 l2 l1 gf b1 b2 出租车：2个出租车停靠点，均在l1层，分别在绍虹路和丹虹路 1 2 人行道：b1l2层均有人行道和连廊与外界相通 3 停车场：l1层设有两个停车场入口，分别在丹虹路和申虹路上 4 短 泊：往返于车站和商业区之间，有利于引导车站快流动性的 人群到本项目 1 1 2 2 2 2 3 3 4 内部动线 水平动线 b1层：动线有些复杂， 从a到b区进门便是上 gf层的扶梯，导致b1 层商铺容易被忽略 gf层：动线 明确，商铺 可见性相对 较弱 l1层：a,b,c区 在地面上是分开 的，有各自的内 部动线，外部相 通 a区 b区 a区 b区 c区 b1：食味天地 gf：时尚潮牌/餐饮 l1：轻奢时尚 l2层：动线明 确，商铺可见 性强，可直接 通往5号办公 楼和龙湖虹桥 天街 l2：时装风尚/餐饮 内部动线 水平动线 l3层：动线 明确，游乐 场小火车等 通行方便 l4层：动线 明确，商铺 可见性强 l5层：动线 明确，商铺 可见性强 l3：亲子乐园/餐饮 l4：运动休闲/餐饮 l5：食汇家品/美容 l6：影视娱乐/美容 l6层：动线 明确，商铺 可见性强 内部动线 垂直动线 直梯：6部直梯，从地下车库通到6层 自动扶梯：27部自动扶梯，含4部飞天梯，跨2-3层 飞天梯的运用：有两个主要的作用，一是空间上的创新成为 项目新卖点，从视觉上带来了新的体验和感受，吸引更多关 注度；二是优化了项目的人流动向，创造高层的商业价值 商业卸货区：全部设置在b2层，通过垂直货梯及楼层水平运 货通道送达各个店铺，每个店铺均有专门的入货门，顾客通 过的动线不会看到货运路线 标识系统 各功能区的标识做得很详细，很温馨，指向明确，但标识太小，且位置高，不容易看到，且 看不清楚 独特设计1 卫生间区域带有温馨的家庭间、母婴室、更换尿布的婴儿台等，以及等候区和儿童游玩区 独特设计2 值机服务专门的托运接待处，并配有转车接送到机场，购物中心内有飞机和动车的实时 动态展示机，方便旅客把控乘车时间 虹桥天地购物中心内的值机服务是由上海虹桥机场、 中国东方航空和虹桥天地三方合作打造、国内首个 购物中心内的远程值机服务 设立在此的远程值机服务，可为虹桥商务区核心区 内写字楼、商务办公项目的商务旅客提供更为便捷 的值机，帮助民航企业吸引和服务商务差旅客流 在购物中心设立远程值机已经成为日趋成熟的服务 新模式，未来会在更多的购物中心内设立，方便更 多的旅客出行 北京宝苑国际购物中心与南苑机场结合，设置了值 机服务，但目前没有找到正式投入使用的相关资料 小结 购物中心内部人流动线的合理设计，对整个项目的成功运营起关键作用，既可吸引人气又能 节省成本 本项目购物中心：内部动线在设计上充分利用 了其建筑体的特点，“l”型的商业布局中， 在环形水平动线和电梯、自动扶梯组成的垂直 动线上加以创新，如设置的飞天梯，挑出的电 梯台，同层多部电梯等，增加顾客的新体验 借鉴案例：成都王府井购物中心动线改造 在同质化严重的情况下，成都王府井购物中心通过空间上的结 构调整达到集中人流、优化动线的目的，再次盘活整个项目 全面改造花费了4亿5千万元，增设、改变电梯的位置；增加水幕墙； 改造购物中心内阳台等多方面进行改造 业态品牌 购物中心内目前汇集了133个品牌，部分为首次进驻中国或首次进驻上海，整体品牌档次较 高，专门设置了一层为亲子游乐区，约1万平米 主力品牌：星巴克咖啡、必胜客、丰和日丽、大食代、屈臣氏、 gap、h&m、adidas、优衣库、热风、moda等 特色品牌：御宝南北小馆、御宝至尊烤鸭、源港原味、青蘭工舍、 江博士、莫莉幻想、言又几、英皇ua电影城、东田造型等 业态分布 休闲娱乐业态为主，餐饮和时尚购物占比80%，特色业态为亲子娱乐，为儿童打造一个室内 游乐园，使购物中心不再只是大人们逛街购物的地方，更是成为了全家出游的场所 b1层食味天地、配饰：大部分为美食街，配以少量零售 gf层时尚潮牌、餐饮：零售为主，少量餐饮，绿化空间多 l1层轻奢时尚、餐饮：零售为主，少量餐饮 l2层时装风尚、餐饮：零售为主，少量餐饮 l3层亲子乐园、餐饮：儿童游乐园，配有少量餐饮 l4层运动休闲、餐饮：运动品集合店和言又几体验式书店 l5层食汇家品、美容：家饰品和言又几体验式书店 l6层影视娱乐、美容：餐饮为主，少量美容业态和电影城 38% 41% 15% 2% 4% 美食 时尚购物 亲子 生活服务 文化娱乐 业态配比 亮点：1、每层均有餐饮业态 2、引入言又几书店，上下两层约5000平米，极具创意的体验 式书店 3、近1万平米的儿童游乐区，吸引周边家庭周末到访 小结 购物中心功能分区明显，动线简单清晰： 1、出入口多，但容易流失客流：与外界的相连的通道多，出入方便，同时也使顾客较为分散，容易 流失 2、主动线简单清晰，创新亮点多：内部除转角外，主动线较为简单清晰，形成一个环形，方便客流回流；飞天梯的充 分利用，提升高层商业价值 3、业态齐全丰富，档次偏高：餐饮、服装、亲子、娱乐、文化等业态齐全，