2011年三亚亚龙湾中粮·龙溪29营销方案及汇报.ppt

,營銷方案及彙報marketingproposal,谨呈：中糧集團亞龍灣開發股份有限公司,彙報方：北京盛同聯行投資顧問有限公司北京華遠房地産經紀有限公司,龍溪29是一个特殊的项目，此次汇报我们不仅要带着严谨的研究体系去思考项目，还要从项目特点出发，从问题切入，抓住重点：,问题一：龍溪29对亚龙湾的意义是什么？,亚龙湾18年阶梯成长2010年凭借龍溪29完美登顶晋级国际一线滨海旅游度假区是中国鼎级度假地产的标杆之所在,问题二：对于龍溪29，我们的核心目标是什么？,【双阶段品牌】龍溪29对于中粮的品牌意义是重大的，问题是我们以什么样的心态与技术来实现龍溪29对于中粮品牌的贡献。在项目【前期+中期】，以产品呈现以亚龙湾品牌带动龍溪品牌为主。在项目热卖【之后】，在不影响项目销售舆论环境的前提下，【视中粮品牌或集团未来高端系列传播之需】审慎推广。,问题三：如何做到不仅仅是把房子卖出去而是，【精彩】的完成龍溪29的营销组织工作？,我们的认识：龍溪29，仅供29位中国社会上层收藏的独栋别墅所以在中国这样的客户是不缺的而我们，则善于精准的找到这些客户难点在于：要让龍溪29在小圈子里流传要让龍溪29达到在上层社会中【供人景仰】的高度,问题四：龍溪29如何能够达到在上层社会中供人景仰的目标,营销工作应把握三项基本原则：第一：每栋别墅都成为客户身份的荣耀【购买稀缺、客户甄选】第二：只让有必要知道的客户知道龍溪29【大众神秘、小众传播】第三：开盘即收官，制造顶级别墅热销神话【长线蓄水、开盘售罄】,虽然现在龍溪29还没有开盘，但是项目特性决定了，本案的营销工作要有极高的深度与细度，所以我们的营销策略要从今天开始：,三、,目录catalog,part1宏观经济与房地产市场概述theanalysisofthemacroeconomicsenvironmentofchinapart2项目定位基本回顾realestatemarketanalysisofsanyapart3目标客户分析theanalysisofregionalcompetitiveenvironmentpart4项目营销推广projectlocation,虽然，我们都知道【奢侈品在中国】的销售，常常受宏观经济影响不大，就像龍溪29在三亚，但为了能够更加稳妥运营整个项目，我们还是选择了先静下心来看市场。,part1宏观经济与房地产市场概述,关键字：国际旅游岛宏观调控抗跌性强长期看好海南海南省经济发展水平持续走高，人民生活水平稳步提升，随着国际旅游岛的获批，及未来政策的不断出台，未来发展空间较大。从全省的固定资产投资情况来看，房地产市场处于蓬勃发展的状态。三亚三亚的经济发展势头迅猛，旅游业和房地产业已逐渐成长为三亚的主导产业；房地产作为三亚的重点扶持产业，发展迅速，持续增长。三亚国际旅游岛战略目标的确定将加速三亚城市化进程速度，在2009年年底市场也随此利好消息，整体价格出现了较大幅度的上涨。进入2010年，为了抑制房价过快上涨，维持行业平稳发展，国家的房地产政策逐步由扶持走向调控状态。海南省政府更是出台了，自2010年1月15日起，到海南国际旅游岛总体规划获得国家发改委批准前，全省各地暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。随着政策环境对房地产市场的调控，三亚房地产市场也出现了小幅波动。,据我司估算，2007年至2010年经营性土地成交面积646.53万平方米，折合建面达401.73万平方米以上。按2009年实际住宅类商品房销售面积123.36万平方米的速度计算，约2年半的时间消化现有供应面积及潜在供应面积（一般城市土地储备供应量约为未来消化量4-5年），未来2-3年内三亚房地产市场土地市场相对供应量不足,目前三亚土地成交出现量价齐升状况，随着土地出让的暂停，土地放量将受到极大的限制；2007年至今的土地面积，若集中上市，按2009年商品房消化速度估计，只需要不到2年的时间就能消化现有供应面积及潜在供应面积，因此，三亚未来商品房开发市场存量较为稀缺。三亚房地产市场年消化量约在100万平米左右，2009年底，由于国际旅游岛政策确定的影响，成交量出现井喷，消化量同比增长14%，并消化了20.59万平米的历史存量。,结合海南及三亚的宏观经济政策背景及其独特的自然旅游环境，尤其是三亚自身的供求关系分析，我们认为三亚房地产长期基本面仍然向好。,虽然龍溪29在目前三亚市场上，还没有直接的竞争对手，但是在现在和未来上市的项目中，还是有一些项目值得我们关注的,从三亚房地产发展来看，三亚目前已经形成5湾+1区的格局，各区域之间已经形成初步的功能分区。亚龙湾以其密集而成熟的高端旅游度假设施，在各个湾区中凸显优势。,三亚房地产片区发展状况分析,三亚湾板块三亚湾紧靠三亚市区，海湾长达22公里。岸边绿树成带，是迄今为止东南亚面积最大、最长的一条公共绿化带-椰梦长廊。海湾规划分为三段，紧连市区一段为游乐观光漫游区域，中段为公共海边泳场和海上活动区域，再远是休闲度假区域。该湾区主要被小盘分割，小规模的开发造成风格不统一，功能不完备，特色不突出。代表性房地产项目有:海居、伯爵公馆、财富海湾、凤凰岛。,鹿回头半岛板块,鹿回头半岛位于三亚市区正南端，距三亚市中心区约3公里。半岛西面为三亚湾，东面为小东海，南面为鹿回头公园，北面为南山岭，总面积约7平方公里，可建设面积5平方公里。但是湾区规划相对较小，目前可规划的土地很少。代表性项目为半山半岛。,海棠湾板块海棠湾作为三亚最后一块高品质的海滨资源，集合了海湾、泻湖、岛屿、沙坝、湿地、冲积平原、滨海平原、水库、伊斯兰古墓群等重要生态文化资源，被视为三亚世界级旅游度假区的希望、三亚海滨度假区拓展的“重中之重”。2006年12月，海棠湾分区规划和城市设计通过评审，海棠湾定位“国家海岸”。海棠湾规划将在沿海建成一个酒店集群，打造三亚第二个高端旅游度假区，目前已有9家酒店动工。未来几年内，海棠湾一线海景地规划建设25家高星级酒店，其中包括一家7星级酒店。,目前正在筹建的万达海棠湾酒店，预计将与年底推出110套一线海景别墅，预计售价：第一排纯海景别墅价格10万/平米，后排预计均价4-5万。,陵水板块陵水黎族自治县拥有57.5公里的海岸线，包括两大弯区：清水湾和香水湾。2008年海南清水湾被列入海南省“十一五”重点工程建设项目，项目占地15000亩，总投资达200亿元，开发周期为10年。按照规划，未来将有6家超五星级酒店散布在12公里的清水湾上。湾区还配有3个18洞国际滨海高尔夫球场、两座游艇会、原生态温泉spa、名品购物街、殿堂式的歌剧院等等。雅居乐地产控股有限公司作为清水湾旅游开发项目的主开发商，将对该项目建设实行统一招商、统一开发。代表项目：清水湾（瀚海银滩）,亚龙湾由三亚亚龙湾开发股份有限公司“统一开发、统一规划、统一征地、统一招商、统一建设”，目前湾内已建和在建五星级酒店13家，四星级酒店6家，房地产项目2个。代表性房地产为亚龙湾公主郡、西山渡。,亚龙湾板块,西山渡项目预计2011年建成。现开发项目一期，一期面积为27000平米。预计于10年一月开盘。产品特点：经济型独栋及叠拼。36%叠拼户型面积100-160平米，63%为独栋别墅面积为80-600平米其中主力户型：320-360平米户型,太阳湾-柏悦太阳湾柏悦度假区，由凯悦集团旗下的两家超五星级的豪华酒店柏悦酒店与安达兹酒店、3000平米人工湖、目的地spa、潜水岛、别墅区组成，项目总用地36.11公顷，总建筑面积185921平米，预计2010年基本建成。别墅部分总面积67838，共63栋，其中总统套3栋，套均面积3257，总面积9772，户均占地3亩，由一个主卧，三间客房组成；其余别墅60套，套均面积967平米，总面积58066。60套别墅中20套为850平米，40套1100平米，户均占地2亩，由一个主卧，二至三个客房组成。无纯一线海景别墅。价格预期：均价预计：单价10万左右；套总价1亿。,从目前三亚市场的公寓产品分布来看，高端公寓在三亚分布较为分散，市区的如三亚湾、大东海公寓项目多以景观为资源导向，以1.1-1.7之间的城市高容积率产品、树立区域地标性建筑为目的，如凤凰岛等项目，但因为是完全不同的产品类型，故与龍溪29项目不构成直接的竞争关系，但对于客户来说：无疑，选择将更加多元化。从目前三亚市场别墅产品分布来看，高端别墅主要集中在亚龙湾区域内，虽然海棠湾以及清水湾区域的别墅产品虽具备一定的竞争力，但由于其整体版块成熟度欠缺，故而延长我项目客户成交时间。同时这样的比较也会凸显龍溪29所依托版块亚龙湾之成熟，这将是客户选择龍溪29的最重要原因。,小结,上述分析的项目，既有一线的海景别墅，也有具备良好优势地块与毗邻五星级酒店的项目，但是，龍溪29自身的特质决定了，我们没有可比性。,part2定位position,项目定位回顾,中国【顶级】【稀缺】滨海度假用地,山、海、河、树,罕见的的多重景观资源,私密尊贵的规划价值,。,奢华舒适的产品设计,私家游艇泊位与红树林景观满足有关于生活的全部想象,高山地块北侧即为山脉，以海拔450米的红霞岭为主体，山峦起伏，热带雨林资源丰富，目前已建为亚龙湾热带森林公园，背山面海，无论是自然景观还是从风水上来说，条件极为优异；河流别墅地块被河流围绕，南侧紧邻人工挖掘的河道和游艇码头，水景资源极为丰富。红树林私人别墅地块紧挨着红树林保护区，能近距离欣赏壮观的“海上森林”及极为丰富的海鸟资源。,项目价值体系,中国首位，海边的传承大宅,缘稀有，故收藏resultingfromrare,socollections,part3目标客户分析theanalysisofregionalcompetitiveenvironment,客户定位回顾年龄：40-60岁性别：男性为主；身份：【企业家】公司一把手，行业的领军人物；客户从事的行业集中：能源、金融、贸易、和房地产，占整体比例的60%以上。绝大部分客户与中国政界关系密切，且积极参与社会公益、支持慈善事业。区域：以北京、华北、华东地区客户为主，其中北方客户可以占到70%以上。形象：在公众层面，行事较为低调；actinginalow-keyinpublic,在同阶层内，行事比较高调；however,high-profileactinginthesameclass,典型客户访谈赵先生客户背景:性别:男年龄;50籍贯:东北从事行业:涉及投资/房地产/高端餐饮，京城知名人士，政协委员。客户是缘溪堂的业主。据了解客户的财富主要来源于年轻从政后通过人脉建立起来的投资渠道。客户消费特征:客户虽然有丰富的财富积累，但对生活品质要求并不奢侈，并未向我们炫耀过其是否对某类特定产品有独特的品味。客户在大连海滨，三亚海滨均有价值不菲的公寓及别墅。客户在服装的选择上非常低调，跟日常老干部的穿着非常匹配。客户性格特征:自我，有优越感。客户生活习惯:客户生活比较安逸，生活消费习惯比较平和，开车，穿戴都很朴素。客户对海南及三亚均十分了解，并在三亚购买了几处公寓，每年均到三亚度假。认为亚龙湾的资源非常稀缺，值得收藏。由于客户地处京西，对有自然资源的风水尚佳的项目情有独钟。客户语录：二线的海景是吧？八万吧，嗯，如果真做得好十万也可以考虑下，超过12万就不要了。预期价格8-12万元。,典型客户访谈董先生客户背景：性别:男年龄：40籍贯:香港籍北京人。家庭成员构成:已婚，女儿一个，今年20；从事行业:国内传媒业领军人物，也是国内首家在香港上市的传媒公司，是旅游卫视的大股东。客户是昆仑的业主。客户消费特征:客户喜爱摆弄古董，特别喜欢紫檀的家具、青铜器、瓷器、画，经常出席各种拍卖会。喜欢喝些红酒。很喜欢置业，对资源稀缺性占有欲望非常强客户在奢侈品购买上很有针对性，购买时纯凭喜好。客户性格特征:比较豪爽，大大咧咧的，较为低调。置业时怕麻烦，喜欢直接购买样板间，喜欢中式古典的装修风格。客户生活习惯:好夜生活，好热闹，喜欢聚会,客户语录：瑞吉挺好的，我在北京的的长包房就是国际俱乐部。最烦装修房、一定要精装修，因为没啥好房子，所以之前老住酒店。我每年花500万长包国际俱乐部下面那家日本料理店的一个厅房，他们家牛肉太好了。北京国际俱乐部位置很好，而且服务也不错。三亚这瑞吉位置很好，这地方嘛，价格不是问题，只要这楼盖得有特点。农民两亩地盖一房子出面积，但那不是我想要的。我就要海边的位置，再贵也没问题。,客户对海南及三亚十分了解，来三亚就住酒店，就认亚龙湾。对湾内的酒店十分了解，目前住丽思。客户很认可瑞吉酒店的地理位置，如果是位置很好的别墅，稀缺性又很明显，价格不是问题。,典型客户访谈陈先生客户背景:性别:男年龄：35；籍贯:温州家庭成员构成:已婚，家中有个哥哥。从事行业:印刷业/家族有高速公路，旗下3家上市，家族资产接近一百个亿。据了解客户的财富主要来源于家族早年的开拓，现在其兄长将印刷公司交给他管理，他哥常年陪着他们父母在国外游玩。客户消费特征:代表最好的东西，他一定要拥有，只要是新鲜的、没有经历过的。客户在三亚置有游艇，经常会带朋友过来玩。最近刚买了飞机。平时开的车是卡宴和奔驰。总结:客户对奢侈品没有特定喜好，没有很高的品味，但消费能力惊人，尤其是能用来体现自己身份价值的物品一掷千金。客户性格特征:公关能力极强，待人接物时十分低调，实际生活中使用的东西比较张扬。客户生活习惯:客户喜欢交朋友，穿戴都很朴素，很喜欢运动。客户置业：在全国各地购置多处产业，均为当地最好的项目。客户经常来三亚，在三亚购买了几处产业。,客户语录：我在三亚有游艇，有时候会带朋友过去玩。三亚挺好的，亚龙湾真的不错。瑞吉，还不错啊，中国现有的做的一般，国外是不错的。这项目要是临海，卖十五万、二十万都没有问题。但是房子总价最好别过了亿，过亿可能资金需要安排下，比较麻烦。,买来招待啊，绝对招待功能是第一位，当然自己也会来住。不是招待当官的，招待某某的爹总可以吧。我跟你们说，你们这项目，一定要做飞机广告，尤其是飞三亚的。在头等舱的杂志单独加个项目的介绍手册，肯定没问题。服务要好，希望私密性交好。给你世界上最安全的家，这项目只要能说这句话就够了，绝对的吸引人。这个项目可以很有名，只要我在这里买房没人知道就行。,这些客户在进行此番消费时，最核心的目的是：巩固自己的身份、地位和权势；theconsolidationoftheiridentity,statusandpower抬高个人或集团的声望与地位，从而获得更大的机会；togainagreateropportunity,peopleorgroupswillraisetheprestigeandstatus,2010年的春节伊始约访资源客户逐渐到访，让我们更确信龙溪29的客户与我们之前的预判是吻合的！,对销售判断也更加准确,陈先生籍贯:四川年龄：50四川省政协常委，仁和集团董事长，现任四川省工商联副会长四川省工商联副会长、成都仁和实业集团有限公司董事长是四川名列前三甲的房地产开发当地最高端商场物业的开发商及持有者。成都仁和是一家集百货、房地产、餐饮、酒店、物业、运业为一体的多元化企业集团。成都仁和春天百货有限公司、成都武侯区仁和春天百货有限公司、成都春天房地产开发有限公司、成都仁和春天物业管理有限公司、成都仁和春天出租车公司、成都市锦江区仁和春天咖啡店，成都市武侯区仁和春天咖啡馆、后花园水榭食府等经营实体以及正在筹建中的成都青羊区仁和春天百货有限公司、成都四季春天餐饮管理有限公司、成都仁和春天清洁服务有限公司等多业务、跨行业的综合企业。,客户语录：亚龙湾我已经来习惯了，比出国方便点，所以就经常过来，很喜欢亚龙湾。“我就一直想要有游艇泊位的房子，瑞吉我也很喜欢，我在美国就住瑞吉。我还要是再租一个泊位，你们出租游艇泊位要多少钱？泊位的物业管理费每年多少钱？有价格的时候早点告诉我，我要买房子的同时，多买一个泊位，这样我可以多弄一个，以后招待朋友玩方便！”,“带游艇泊位的房子，价格高点我可以接受，但不要太高了，记得一定要开盘通知我啊，带泊位的房子我一定要留一个！”,“我的飞机都买好了，只等一个有游艇的家了,我周一到周五在北京上班，周五晚上开着飞机回三亚，停到凤凰机场，再开游艇回家，人就得这样，人生没有几个40岁，呵呵！听说以后三亚会逐步开放领海权，凤凰机场旁边会修码头，那样的话，我就可以开完飞机开游艇回家了，很不错！”“海棠湾我不考虑，人生没那么多的40岁”“价格，1个亿，恩。，我在三亚一直没买房子，没赶上三亚房子涨价，三亚现在房子涨的真夸张！”,张朝阳：sohu总裁,四川省十大创业英才-元亨集团董事长。旗下的成都市金港房屋开发公司被评为“中国商业服务业改革开放三十周年卓越企业”“中国西部商业地产杰出公司”公司经营：房地产建筑旅游酒店。.其开发的一品天下商业美食街，是成都市政府重点工程，成都国际美食城重点工程，占地300亩建面46万平米，被誉为四川餐饮商业的典范。,客户语录:“我就要有游艇泊位的房子，你们怎么交钱，不会是都让中粮的关系户把带游艇的房子挑走了吧，你们的房子太少了”（销售引导问：“我们房子少，客户很多看上的是同一个房子，这个时候大家都有关系就等于大家都没关系了，要是同样一个房子有几位客户都看上了，我们采取交纳诚意金、按顺序号选房，您觉的怎么样？”）“这样好啊，当然可以啊，最起码有规则了，这样就好玩也公平，我喜欢有规则的事。我登记2个名字，到时候交2份钱，这样中签率应该高点！”,巫先生：,其中年龄多集中在45-50岁之间,约访资源客户分析：共计10组1、年龄：,2、职业：到访的客户均为各行业中公司的一把手或行业的领军人物，行业以房地产、贸易为主是名副其实的【企业家】。,3、客户关注问题前三位：地块位置、游艇泊位、瑞吉酒店,4、客户价格初探抗性测试：价格未定，10万-15万元/平米左右,约访资源客户分析：,对来访的10组客户，如何选房进行测试，客户中对于按一定顺序式选房的抗性不大，多可以接受，只要规则明确，公平就可以,5、选房方式测试,约访资源客户分析：,客户最关注的项目卖点：no1【位置】成熟的亚龙湾，最后一块沿海可开发用地的地段价值no2【游艇】游艇泊位，使得客户可以有新的生活规划no3【瑞吉】客户信任倍增客户核心需求总结：,一、巩固consolidation产品的稀有、释放的强势信号、自我势力的社会证明。二、犒赏reward对于成功，他们定义为奋力工作的同时更要享受生活，而且享受就要及时。,四、隐私与安全privacyandsecurity对于顶级客户来说，是非常注意个人隐私和出入安全的。五、优质的服务qualityservice这是一个具有很强优越感的群体，对于优质服务的消费成为其必要的日常开支。,三、利益interest真正成功的商人，从来不会购买无意义不能带来利益价值的产品，或者是赠与行为但是背后有更大利益的牵引，是交际平台的创建、人脉的拓展；,以上这些仅仅是春节期间到访的客户访谈，这样的客户还有很多，对于客户我们总结如下：,根据客户，我们进一步的明晰了项目营销推广的方向。,part4项目营销推广projectlocation,！龍溪29不仅要卖出去，还要卖的【精彩】,目标：,【精彩】的解决四个核心问题：,销售层面推广层面,如何达成目标？,解抉之道：是我们选客户而不是客户选房子！,问题壹：！找宁总是为了【买到】房子，而不是为了打折,分别从选房价格折扣三个环节入手,解决之道：【压迫式销售】,关键词：【诚意金/开盘顺序选房】1、在符合收款条件时，向积累客户每套房子收取5001000万的诚意金，在开盘前按交纳诚意金的先后顺序确认选房顺序。,2、每套别墅可以接受三位客户预认购，按诚意金收取顺序依次排定优先选房权，依-号顺序在开盘当天依顺序优先换认购转正签，制造紧张促进客户签约。,3、每人最多可以预认购别墅2套，即：【1人2房+3人1房】不仅能保证成交，还可以在客户积累过程中现场根据房源的变化情况引导客户，均匀推出房源，最大程度的保留前期客户提高成交率。,目的：是我们选客户而不是客户选房子！,【选房】,目的：中粮社会责任品牌与和谐社会舆论，规避市场风险掌握定价的主动权。结合项目，销售套数少/优势户型集中，客户能量大/销控困难,解决之道：价格公众神秘/开盘小众释放意向/客户价格摸底价格/随房源积累情况调整/制定规则挤压房源流向/开盘一版价格/一步到位,1、开盘前对意向客户仅报预计均价，期间根据市场情况随之调整价格分布策略2、在开盘选房当天根据当时诚意金的分布情况，正式公布每套房源的正式价格3、通过积累的认购数量及第二选择的分布随认购情况制定有针对性的价格表，以此挤压调整客户，均匀房源销售。4、在制定29套价格时考虑销控失灵，最优势房源的销售价值最大化，用一张价格表一次性到位的方法，解决仅有的29套房源控制问题。,“我坐在那，在选房的那一刻，看到了价格。”,【价格】,目的：如此能量级的客户需要折扣,无折扣促签困难/有折扣客户胃口难以满足,解决：平视销售/饥饿氛围/弥漫无折扣/身份折扣制度1、在客户谈判过程中，用瑞吉中粮的空前组合，突出产品稀缺性，营造饥饿销售氛围。2、客户需要到最后开盘的一刻才能知道能不能买到房子，而不是房子折扣是多少。3、销售现场任何人员无折扣，对外销售口径：项目无折扣。4、开发商手中预留折扣,统一的折扣贯穿项目始终制度。5、视开盘签约需要，若在开盘当天处于促进签约的考虑，则仅对开盘当天的签约客户，以【宁总的朋友】这样的具有极高社会价值的特别身份，在客户选房成功后，签约时直接给与一定的特殊折扣，并及时公布除开盘日外再无其它折扣。,【折扣】,目的：给发展商预留关系能量选房的可能性，同时也留优势房源价值体现空间解决：公平公开销控，公众全面开放与技术销控相结合,1、预选位置最佳位置采取技术性销控（共6套）。对于楼王和游艇码头别墅，在预认购时占用“”号位置，排号时自号起排，即有效保留房源又让客户感受相对公平，又能为部分特殊房源留出提升价格的可能性，也可以同时为发展商避免不必要的关系冲突留出解决的空间。,问题貮：如何让房源留出提升价值的可能性同时为发展商避免选房关系冲突留出空间？,2、在留出空间的同时保证了优势房屋的相对控制权，留出价格调整及销售控制空间，以达到平衡销售的目的。,解决：缩小两排别墅的价差/销售引导/产品升级1、通过合理的价格差异，引导平衡客户游艇入户的心理问题。2、在销售接待中淡化前排游艇入户，强调私密性；在实际销售中视客户购买用途，如送礼、2套等情况，引导【1+1方式】,目的：红树林别墅的价值挖掘？如何实现两排均衡销售，避免游艇泊位分布不均造成的客户心理影响。,【1+1方式】即客户如购买两套时，从销售说辞到销售规定均引导客户购买两种前后类型不同的别墅。1套升龙（前排别墅）+1套隐龙（后排别墅）销售说辞建议：两种生活方式，和而不同曹操青梅煮酒论英雄中谈到“龙能大能小，能升能隐；大则兴云吐雾，小则隐介藏形；升则飞腾于宇宙之间，隐则潜伏于波涛之内。方今春深，龙乘时变化，犹人得志而纵横四海。龙之为物，可比世之英雄。”,问题叁：如何能让资源优势明显有差异的房子均衡销售？,3、产品升级：结合项目整体含酒店设计中预留的游艇泊位的情况，或探讨在部分有条件位置增设临时游艇泊位以满足红树林排业主的泊位需求。,参考：三亚鸿洲游艇俱乐部泊位费：10000/月20英尺20000/月60-70英尺管理费：4000/月(含括简单养护费用),在完成了上述销售层面的问题解决后，拥有完整的营销策略与执行体系也是必须的。,项目营销推广,销售策略渠道策略接待策略推广策略,marketingpromotionprogram,做深客户/开放平台/分层次多渠道蓄客/长线蓄水/开盘日集中成交,销售策略：,【深挖洞，广积粮，才称霸】,渠道策略已有资源的深度开发北京vs三亚，开放的交易平台，最大限度蓄客从中审慎的挑选我们需要的客户，进行深度的接触与窄众的传播。,要想获得一个好的开门红，客户渠道的建立需要在开盘前至少半年开始建立，也就是要认真做好现在开始的每一组客户接待。即在开盘前即完成对客户的深层次沟通。,接待策略一时一客，总监接待制，仪式化接待“大客户管家”提供一对一服务服务的专属与尊贵其定义类似国际酒店的大堂经理。从客户第一次来电或来访开始，到购买产品至后期入住过程中所产生的相关问题，都由首次接待客户的大客户经理来进行协调解决，做到不推迟、拖延，给客户以一对一、贴身置业服务的感觉