东皋农贸市场工作计划与运.doc

东皋农贸市场工作计划与运东皋农贸市场工作计划与运营思路1 项目整体运营思路项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分的市场调研，掌握项目所在区域市场的现状、发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞争区间、目标群体和竞争者，即掌握项目定位的依据。项目定位准确与否，直接决定了项目未来的运营结果，定位准确，确保项目运营成功了一半，既能充分体现开发商的发展战略，提升开发商的品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以崭新的、具有鲜明、独特的形象进入市场，被市场接受和认可，从而为业主、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。东皋农贸市场项目定位1)战略定位打造如皋东部城区核心商圈，老百姓最切身关注的市场2）主题定位贴近生活、自在消费的理念和文化东皋农贸市场布局与规划东皋农贸市场布局与规划应结合目前整个大楼的整体建筑格局规划，按消费需求和楼层差异不同和便于选购为原则，应合理规划和分配。暂定为：一层为东皋农贸市场二层为服饰卖场：主要招商定位为服饰、小商品综合市场三层休闲娱乐：主要招商定位为大型洗浴中心、足浴中心、ktv酒吧、大型游艺中心。四至五层为经济型酒店11.1 招商计划（此部分针对本栋物业所有层面）（一）第一阶段：一层农贸市场重点租赁期（截止3月底）针对客户：有投资意向，原先在楼市场经营的摊主、全市范围内经营此行业的客户。主要方案：市场给予经营户免租期、高开低走的租金政策（部分摊位8折优惠） 第一年免市场管理费用（只对一层市场实行）推广要点：靠顾客的口碑宣传，主要以坐商为主的招商政策，主要集中精力使前期一层市场开业经营能够稳固正常，促使有投资的客户前来询问租赁信息。（二）第二阶段：本栋物业全面招商期（3月初 - 8月底）针对客户：投资经营自主客户，主要方案：给予相应免租装修期，低开高走的租金政策 专业的物业管理团队 大量的广告宣传资讯，提升物业知名度推广要点：在各种媒体做宣传广告、dm资料派发 ，先提升项目的知名度，合理的业态分布，在租金政策上给与经营户大力支持。1.2 营销计划（此部分方案主要针对本物业的一层、二层做说明）（一）第一阶段：内部认购期活动（1个月）针对客户：一层市场交付使用后一月后，首先针对现有客户进行推广。主要方案：发行认购优惠卡仅限100张。一张优惠卡仅限优惠二个铺位。一人仅限购一张优惠卡。持卡可享受购铺九折优惠。交纳3000元订金可认购优惠卡一张。主导意图：通过内部认购，让市场内经营户优先认购。 通过内部认购，让市场内经营户享受九折优惠。 通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。具体操作：采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有认购卡按卡号先排顺序的原则。推广要点：点明买断经营权与只租赁关系原先一个摊位一年租金需交8000-10000元，现在平摊20年的租金后年租金仅需50006000元； 如买断经营权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则有涨租金的可能； 如买断经营权则可以永久经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。其它要点：在前期宣传上，放出“只卖一半，剩下一半只租不售的”消息，加强铺位的“稀缺性”（二）第二阶段：外部投资客户的认购针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。主要方案：月月折扣缩小的的推广方案，以每过一月提高2%刺激销售。 第一月购买的享受9折优惠 第二月购买的享受9.2折优惠 第三月购买的享受9.4折优惠 第四月购买的享受9.6折优惠。第五月购买的享受9.8折优惠。主导意图：让外来投资客户参与竞争，对内部市场经营户形成压力。 让外来投资客户消化购买，弥补市场场的购买力不足 让外来投资客户消化购买，有利于剩余较差铺位的去化。具体方案：第一年可委托市场管理公司代为招商并收取租金。 客户也可自行出租，租金高低与管理公司无关，但必须服从市场统一规划、管理。 推广要点：租金有上涨的可能，投资收益可能更高，另外还有保值增值的可能。 其它要点：作为投资客户，并在合同中确定不得随意变更经营品种并服从市场管理。1.3 宣传推广方案（一）、主要广告推广方式 组织人、专业派发队伍进行外围派单，并带客进租售部，配合租售人员完成销售。（广告设计另行提供） 派单人员计划4人，如有需要可要求租售人员配合（租售人员4人）（二）、其它铺助推广方式1、户外广告1-2块：在项目外墙醒目位置设立户外广告发布（广告设计另行提供）2、电视广告：计划发布两个月左右；选择在当地收视较高的电视台上长期播放游动字幕广告。3、报刊广告：选择本地区报刊媒体进行半版、通栏的形式发布，并配以软文的形式。（三）、项目开业、sp庆祝活动 1、项目开业当天在市场及租售部现场进行必要的舞狮或鼓乐表演以烘托现场气氛，吸引人气。2、开业当天可组织抽奖活动，所有开业当天租赁、购买成交或持有优惠卡的贵宾均可参加抽奖，总奖额可设计为5005000元不等。3、在节假日举行几次大型sp活动，利用现场人气，促进成交率。2 时间进度招商与销售的时间暂定以半年为准，主要从3月 8月底，下半年配合以经营管理为主，留住经营者，增强顾客的投资信心，稳固公司的运营。3 近期工作安排 1、人员岗位及培训公司核心分为三部分，物业管理、市场管理、铺位租售，目前所有人员已到基本配备租售人员计划安排培训市场管理人员熟悉市场内各项管理规定，对行业有了解物业管理对本物业的管理加强管理训练 2、租售定价方案的确定 完成市场内各经营业态的初步定价 拟完成市场内各摊位的销售价差定位及摊位间的价格微调 第三步拟完摊位及门面最终定价 3、销售面积测算组织人员熟悉图纸并测算各摊位及门面具体面积并核实4、相关文件的配合农贸市场摊位租赁合同的拟写（以完成）商铺租赁合同的拟写（以完成）铺位出租合同的拟写（以完成）市场管理公约的拟写（由本公司完成）由房管局出具现有农贸市场的产权及甲方和我方合同的经营权确认书，作为合同附件5