（产业经济学专业论文）住房消费模式中的政府调节.pdf

中文摘要 中文摘要 f i i if r lj ii l ll y 17 7 8 1 9 9 8 年房改以来，我国的房地产产业经历了十余年的快速发展，取得一个 又一个令人瞩目的成绩，我国居民平均住房面积逐年增加，住房条件不断改善， 人们的生活条件有了极大的提高。同时，房地产业也一举成为我国的主导产业， 由于房地产业关联性比较强，房地产业的发展极大地带动了相关产业的发展，对 我国国民经济发展的贡献越来越大，同时房地产业提供了大量的就业岗位，对于 提高农民工收入的作用不容忽视，为我困的城市化做出巨大贡献。 然而我国耕地面积有限，人口众多，并且大部分集中在东中部地区。随着经 济和城市化的不断发展，我国用于住宅建造的土地将会越来越少，而我国城市化 进程在未来一段时间还会继续，这就会导致住宅市场上供求的失衡，失衡的供求 会使得房间上涨，而上涨的房价在可预期的一段时间里会继续，这就为投机创造 了机会，投资性住房购买会进一步加剧住宅市场的供求失衡，这其中地方政府会 起到推波助澜的作用，进一步促进房价上涨，如此往复，让住房市场进入死循环， 房价飙升，结果就是房地产泡沫崩溃，经济受到严重的打击，以至于倒退。 本文通过理论和实证分析我国房地产政策及其作用机制，发现我国房地产政 策在出台后，没有起到应有的效果，主要原因是，在中央政府和地方政府以及房 地产企业和金融机构的博弈中，政策施行和监督力度不够，使得房地产政策有其 名而无其实。在此基础上本文提出我国应该出台标准住宅面积政策，并加强政策 实行监督力度，以更好驾驭当前越来越热的房地产市场。 关键词：房地产房地产政策住房消费模式 a b s t r a c t a bs t r a c t s i n c er e a le s t a t er e f o r m o f19 9 8 ，o u rr e a le s t a t eh a v ee x p e r i e n c e dr a p i d d e v e l o p m e n to fm o r et h a nt e ny e a r s m a d em o r ea n dm o r er e m a r k a b l ea c h i e v e m e n t t h eh o u s i n ga r e ao fo u rp e o p l eg r e wy e a rb yy e a r , a n dt h es i t u a t i o no fh o u s i n g b e c a m em o r ea n dm o r es a t i s f y b e c o m i n gl e a d i n gi n d u s t r i e s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r y c o n t r i b u t eal o tt oe c o n o m i co fo u rs o c i e t y a n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r ys u p p l yp l e n t y o f j o b s h o w e v e r , o u rf a r m l a n di sl i m i t e d ，a n do u rp o p u l a t i o ni sl a r g e t h eh o u s i n ga r e a s u p p l i e dw i l lb el e s sa n dl e s s t h e nt h ep r i c eo f h o u s eg r o wm o r ea n dm o r ee x p e n s i v e t h eg r o w i n gp r i c ew i l ls t i m u l a t et h es p e c u l a t i v ed e m a n df o rh o u s e t h a tw i l lm a k e t h ep r i c eo fh o u s eg r o w i n gf a s t e r a l lt h e s ea r ed a n g e r o u s m a y b eo u rw h o l e e c o n o m i cw i l lb ed e s t r o y e d t h ep a p e ra n a l y z er e a le s t a t ep o l i c yt h r o u g ht h e o r e t i c a la n a l y s i sa n dp o s i t i v e a n a l y s i s w ef i n dt h a tt h e s ep o l i c yi n t r o d u c e dw i t hl i t t l ee f f e c t t h em a i nr e a s o ni s t h a tt h ei m p l e m e n t a t i o na n ds u p e r v i s i o no fp o l i c ya r en o tf u l lw o r k b a s i n go nt h e s e d i s c u s s ，t h ep a p e rw i l l a d v i s et h eg o v e r n m e n tt o g i v em o r es u p e r v i s i o n t ot h e i m p l e m e n t a t i o no fp o l i c y k e yw o r d s ：r e a le s t a t e r e a le s t a t ep o l i c y h o u s i n gc o n s u m p t i o np a t t e r n s 2 日录 目录 第一章前言1 1 1 选题背景及意义1 1 2 文献综述1 1 2 1 国外相关研究1 1 2 2 国内相关研究3 第二章住房消费模式相关理论5 2 1 马斯洛的需求层次理论5 2 2 马克思社会必要扣除理论5 2 3 庇古福利经济学6 2 4 凯恩斯有效需求理论6 2 5 房地产消费与国民经济防调发展1 2 第三章住房消费模式的变迁1 3 3 1 住房消费观念的变化1 3 3 2 住房消费水平的增长1 4 3 3 住房消费结构1 5 3 4 住房消费方式1 6 第四章住房政策的演变1 7 4 1 中国城镇住房制度改革1 7 4 2 我国近几年房地产政策1 9 第五章住房政策国际比较2 4 5 1 美国的住房政策2 4 5 2 德国的住房政策2 6 5 3 新加坡的住房政策2 7 5 4 同本的住房政策2 8 5 5 各国政策启示3 0 第六章住房消费模式及政策中存在的问题及原因分析3 2 6 1 住房消费超前3 2 目录 6 2 房价超出困民的购买能力3 3 6 3 住房结构不尽合理3 4 6 4 住房供给层次单一3 5 6 5 住房供求关系失衡3 6 6 6 原因分析3 7 第七章住房消费模式政策建议4 2 7 1 制定严格的住房面积标准4 2 7 2 建立科学的住房消费观念4 3 7 3 增加公共住房供给4 4 7 4 完善租赁市场4 6 7 5 加强监督管理4 6 结论4 9 附：近期房地产政策5 0 参考文献5 9 发表论文6 1 致谢6 2 4 第一幸前击 第一章前言 一般来说，住房消费模式是由住房消费观念、消费方式、消费水平、消费结 构等多重因素构成的，它是住房消费诸因素的总和。 1 1 选题背景及意义 十一届三中全会后的改革丌放为房地产业发展奠定了经济和体制基础，促进 了房地产业的迅速发展。9 0 年代之后，随着国家相关政策的出台，使房地产进入 了一个前所未有的发展期，房地产业市场化程度同益提高，并已成为我国发展最 快的行业之一。 以1 9 9 8 年国务院2 3 号文件停止住房实物分配，实行住房分配货币化为标志， 我国房地产业真f 丌始形成并发展至今。这个时期，我们按照社会主义市场经济 体制的要求，逐步推动住房商品化、社会化，是我国房地产市场培育和快速发展 的阶段。 2 0 0 3 年8 月1 2 同在国务院发布的关于促进房地产市场健康发展的通知 中，已f 式确定房地产业为支柱产业，明确指出：“房地产业关联度高，带动力 强，已经成为国民经济的支柱产业”。 温家宝中立在第十届人代会第五次会议上的政府工作报告中，从中国国 情和所处历史阶段出发，明确提出，要“形成具有中国特点的住房建设和住房消 费模式”，为房地产业的持续健康发展指明了方向，对促进住宅建设，引导住房 消费具有极其重要的指导意义。 居者有其屋，这是中国人根深蒂固的传统观念，也是最基本的民生诉求。但 这“浓得化不丌”的情结在中国当代社会却逐渐演化成一个各方利益纠缠其中的 死结，并且同益成为矛盾集结的根源。 住房是最基本的生存资料，居民享有适当住房的权力，它关系到居民的基本 生存需要和整个社会的安定。住房不是人人可以买得起的商品，需要政府提供帮 助，具有社会保障的属性。 本文从我国房地产发展的现状出发，通过对9 8 年以来的房地产政策的分析， 发现我国房地产消费模式及政府调节中的不足，提出政策建议。 1 2 文献综述 第一章前击 1 2 1 国外相关研究 西方学者研究房地产业的政府调控问题，主要是从两个方面进行的：第一， 研究政府对城市土地利用的作用和影响：第二，研究政府的住房政策。 l 研究政府对城市土地利用的作用和影响。西方土地经济学家和城市经济学 家根据竞标地租理论，构建了一系列城市土地利用均衡模型，其代表理论有：单 中心模型、外在性模型和动态模型。在此基础上，他们研究如何通过制定土地利 用控制政策来限制城市人口的增长，其中包括确定城市的服务边界及建筑许可证 等：另外，研究如何通过分区制防止人们对土地进行掠夺式的使用以及增加地方 财政收入等。城市管理学派认为资本主义国家政府具有看门人( g a t e k e e p e r ) 角色。因为政府需要采取措施干预不平等现象，从而对土地利用空间结构的形成 机制有深刻的影响。二十世纪八十年代初，城市管理学派对国家背景下城市土地 利用的空i 刚塑造过程进行了大量的研究，试图揭示国家对城市土地利用空问结构 的影响，国家组合体模式被应用于土地利用变化及其分布影响的研究。艾伦州嗾 文斯( 2 0 0 3 ) 研究了政府干预土地市场所产生的效应问题。政府干预有两种类型。 市场经济中很普遍的一类干预是通过土地规划或其他一些方法，对一块土地的所 有可能用途施加某种形式的控制，从而限制了土地所有者的行动自由。第二种类 型的干预是指提供用于开发的土地，这类干预包括政府代理机构强制性地购买土 地，或像荷兰那样提供公共土地用于开发，或像同本、德国及其他地方那样进行 土地所有权的重新分配。 2 研究政府的住房政策。西方学者建议由政府解决城市低收入阶层住房问题 的主张，源于上个世纪三十年代诞生的凯恩斯宏观经济管理思想。两极分化是市 场失灵的表现，政府有责任承担起解决城市穷人住房的责任。同本的城市经济学 山f 开浩之认为：“以提高居住水平及收入再分配为基本目标，企图解决住房问题 的公共政策就是住宅政策”，主张通过收入转移政策、公共住宅、住宅会融资助、 租税政策和房租政策来解决城市低收入阶层的居住问题。美国的城市经济学家沃 纳赫希则提出出租住房是解决居民住房问题的有效途径。在欧洲，住房被看成 是国家社会政策的一个基本的组成部分。这些直接影响了相关的理论和分析政策 的方法。特纳( 1 9 7 7 ) 、麦克伦南( 1 9 8 2 ) 、怀特黑德( 1 9 8 4 ) 等从市场不完全、福利 经济和政府干预基本原理的相关性出发对政府的住房政策进行了分析。魏歇尔 2 第一章前高 ( 1 9 7 9 ) 、内斯莱因( 1 9 8 8 ) 、阿普加( 1 9 9 0 ) 、加尔斯持( 1 9 9 7 ) 则重点研究政府的干 预成本、行政干预失败程度以及根据这些成本来评价所选择的政策。理查德阿 诺特( 2 0 0 3 ) 认为，对住房市场的研究有竞争性住房市场模型和非竞争性住房市场 模型，对于竞争性住房市场，政府干预的住房政策是无效的：当不对称信息、搜 寻理论和博弈行为被逐渐加入到住房市场模型中，非竞争性住房市场的模型得以 建立，在这种市场中政府的干预才变得必要和有效。 西方学者的研究对解决当前我国房地产业发展的政府调控问题有一定的借 鉴意义，例如主张通过政府干预，解决城市弱势群体的住房问题等。但由于西方 学者的研究是建立在土地私有制和完善的房地产市场体系基础上的，这与我国的 情况有较大差别，因此我们不能完全照搬其理论。 1 2 2 国内相关研究 目前，国内大多数学者是从政府角度或者是从中央宏观层次来研究房地产业 的政府管理和调控问题，其研究现状和趋势归纳如下： l 研究政府为何要干预房地产业。周诚( 1 9 9 6 ) 和况伟大( 2 0 0 3 ) 认为，房地产 市场为不完全竞争市场，为克服市场失灵，需要政府干预。谢经荣( 2 0 0 2 ) 、曹振 良( 2 0 0 0 ) 和徐滇庆( 2 0 0 0 ) 等人认为，房地产业与金融系统具有高度相关性，一旦 发生房地产泡沫，则很容易导致会融危机，需要政府干预。包宗华( 2 0 0 2 ) 等人认 为，房地产业具有社会保障功能，为了维护社会公平，政府应向低收入者和穷人 提供住房。周诚( 1 9 9 6 ) 认为，土地为稀缺资源，为提高资源配置效率，需要政府 干预。董藩( 2 0 0 5 ) 认为，房地产丌发必须与国民经济体系的要求相适应，必须严 格遵循可持续发展的要求，因而需要政府干预。尹中立、郭建波( 2 0 0 5 ) 认为，住 房是准公共产品且具有特殊的价格形成机制，政府应积极干预住房市场。 2 研究政府如何干预房地产业。傅十和、曹振良( 1 9 9 9 ) 认为，在经济转型期， 政府干预房地产市场的内容主要应为：促进房地产市场的发育，维护房地产市场 的运转，治理房地产市场的缺陷，调整房地产市场的发展。曾永昌( 2 0 0 3 ) 对垄断 土地市场的绩效进行了评定。王建( 2 0 0 3 ) 提出，要运用组合保障方式解决低收入 家庭住房问题。黄兴文( 2 0 0 5 ) 提出，调控房地产市场政府应遵循市场规则。巴曙 松( 2 0 0 6 ) 政府应通过改进融资方式解决廉租房的供应不足问题。冯姗姗( 2 0 0 8 ) 通过博弈论分析了经济适用房的合理丌发量及其管理中的制约因素。 第一章前言 3 涉及房地产业的城市中观管理问题。国内有少数学者丌始从城市中观层次 研究房地产业的管理问题，从而成为一种新的研究发展趋势。例如，陈为郯( 2 0 0 4 ) 认为，完全依靠市场机制不能形成合理的城市空间结构，应该强化城市规划对土 地及空问资源的调控职能。饶会林于2 0 0 3 年创造性地提出了城市管理“五职能 说，把城市管理职能概括为“导引、规范、治理、服务、经营”。 4 第二章住房消费模，的相关理论 第二章住房消费模式的相关理论 住房是人们的基本生活资料，解决好住房问题是各国经济学者关注的焦点， 与住房消费模式相关的理论有：马斯洛的需求层次理论、马克思的社会必要扣除 理论、庇古的福利经济学、凯恩斯的有效需求理论以及房地产消费与国民经济协 调理论。 2 1 马斯洛的需求层次理论 马斯洛认为人类有五个层次的需要：第一，生理上的需要。这是人类最底层 次的需求，也是人类维持自身生存的最基本的需求，包括衣食住等方面。只有满 足了低层次的需求才能转向高层次的需求；第二，安全上的需求。这是人类要求 在保障自身安全、摆脱失业和丧失财产的威胁等方面的需求；第三，情感上的需 求。这一层次的需要包括两个方面的内容，首先足友爱的需要，即人人都需要伙 伴之间、同事之间的融洽或保持友谊和忠诚。二是归属的需要，即人都有一种归 属于一个群体的感情，希望成为群体的一员。情感上的需要比生理的需要更细致， 它和一个人的生理特征、宗教信仰等都有关系；第四，尊重的需要。人人都希望 自己有稳定的社会地位，个人能力得到社会的承认；第五，自我实现的需要。这 是最高层次的需要，是指实现个人理想、发挥个人能力的最大程度，使人们越来 越成为自己所期望的人物。 这五种需要从低到高，按层次逐级递升。人们首先需要满足的是最低层次的 需要，当地层次的需要满足后人们才会追求更高层次的需要。住房作为人们最低 层次的需要，是人们的基本需要。在房价过高，中低收入阶层买房有困难时，政 府应该出台政策，以妥善解决国民的住房问题。 2 2 马克思社会必要扣除理论 马克思主义从满足人类生存需要，社会再生产以及国民收入分配和再分配的 角度，深刻论述了政府干预解决住房问题的理论依据。马克思在哥达纲领批判 一文中阐述了社会主义社会的社会产品分配的基本理论，提出了著名的必要扣除 理论。他指出在社会主义社会，为了发展社会生产，社会产品在分配之前应做三 项扣除：“第一，用来补偿消费掉的生产资料部分；第二，用来扩大再生产的追 5 第_ 二章住虏消费模j = 的相关理论 加部分；第三，用来偿付不幸事故、自然灾害等后备基金或保险基金。”剩余的 社会总产品呵以用于消费，但在进行个人分配之前还必须扣除：“第一，和生产 没有关系得一般管理费用；第二，用来满足社会公共需要的部分，如学校、保健 设施等；第三，为丧失劳动能力的人设立基金。总之，就是现在属于所谓官济贫 的部分。”马克思阐述的“六项扣除”理论是社会产品分配的扣除理论，从社会 分配的角度来看，中低收入阶层的住房带有一定的社会公共性，应该在分配给个 人之前予以扣除，然后用来帮助中低收入阶层解决住房问题。 2 3 庇古的福利经济学 庇古认为，“福利 是个人得到某种效用或满足，但只有可以直接用货币计 量的那部分社会福利，才能称之为经济福利。而经济福利的大小在很大程度上取 决于国民收入总量的大小和收入分配的平均程度。根据边际效用递减规律，一 个人收入越多，货币收入的边际效用就越少。反之亦然。由此，如果政府采取一 些社会福利措施，将货币收入从富人那晕转移一些给穷人，就可以增加货币的边 际效用，从而使社会满足总量增加。在以上理论分析的基础上，庇古提出了一系 列实施社会保障计划的准则与措施，主要包括：第一，增加必要的货币补贴，改 善劳动者的劳动条件，使劳动者的患病、残疾、失业和年老者能够得到适当的物 质帮助和社会服务；第二，向收入高的富人征收累进所得税，向低收入劳动者增 加失业补助和社会救济，以实现收入的均等化从而增加普遍的福利效果。从庇古 的理论我们可以知道，如果政府在住房政策上向中低收入阶层倾斜，并向低收入 者提供政策性住房，那么整个社会的福利会增加。 2 4 凯恩斯有效需求理论 1 9 3 6 年凯恩斯在就业、利息和货币通论中提出有效需求不足理论，以 及相应的国家经济干预思想。该理论认为资本主义国家主要的问题是市场供求的 不均衡，要想解决市场失衡问题，就必须提高有效需求。政府应该在增加投资的 同时提高消费，而要提高消费就必须改变收入分配不均的现象，因为收入过高的 边际消费倾向低，政府的投资乘数效应差，收入低的边际消费倾向高，政府的投 资乘数效应好，所以必须采取措施对收入进行再分配。具体方法是实行累进所得 。马克思思格斯选集第3 卷【m 】，北京：人民： ；版社，1 9 7 2 年版，第3 0 3 页 孕j i 梦奎：中国社会保障体制改革，中国发展j i ；版社，2 0 0 1 年版，第2 2 3 页 6 第_ 二章停虏消费模，的相关理论 税制，对不同收入由低到高增加征税税率，通过实行收入再分配来提高普通消费 者的消费能力和消费需求，同时为扩大社会需求政府还应当承担起社会福利的责 任，对生活在贫困线以下的人由政府进行救济。这样可以减少社会矛盾，特别是 在经济萧条的情况下对维护社会稳定具有重要的意义。 当前我国的房地产市场主要表现为供给的单一性和需求的多样性，高档的住 房无法满足中低收入者的需求，使得现实的需求无法实现。从凯恩斯理论出发， 政府应当提供公共住房以弥补市场的不足。 2 5 房地产消费与国民经济协调发展 2 5 1 对房地产业与国民经济总量关系分析的有关问题 对于丌放型经济，一国国内总需求可以表示为y = c + i + g + x + i f + w f ，总供给可 以表示为y = c + s + t + m + r f + w i 。房地产业与国民经济总量的关系分析，将依照宏 观经济中需求与供给的表示形式，在研究中具体确定内生变量与外生变量。当然， 对解释的经济现象不同，变量所处的位置也有所差异。如房地产业对国民经济整 体的推动，与房地产业相关的指标为外生变量，而国民经济总量是内生变量。 按照新国民经济行业分类划分，房地产业属于第三产业中的一个大类，房地 产业增加值是构成国内生产总值的一部分，房地产业的投入与产出也是影响国内 总需求和总供给中生产、投资等方面的总量及结构的重要变量，考虑房地产业对 我国国民经济的影响，本部分的着力点是房地产业对国民经济总量增长的推动研 究，国民经变化对房地产业的牵引作用。房地产业与国民经济总量关系的分析， 主要集中在以下几个方面：房地产业在国民经济总量中的份额；房地产业总量增 长对g d p 增长的贡献；房地产业投资对国民经济总量增长的影响；国民经济增长 队房地产业总量增长的影响。 2 5 2 房地产业在国民经济总量中的份额 房地产业在国民经济总量中的份额，使用房地产业增加值占g d p 比重来表 示。模型的具体形式为： y = c + 确r i + 红y ，一2 + + 矽p r p + “l + o l u t 一1 一岛u t 一2 一一o q u t q 可以记为a r m a ( c ，p ，q ) ，兢，欢力是自回归系数，q ，岛包为移 动平均系数，二者都是模型待估系数，模型能够在较短时期内作出较精确的预测。 7 第一：章住虏消费模，的相关理论 通过预测获得2 0 0 6 年房地产业增加值约为9 0 3 4 8 亿元人民币。此为，为了能够 更为明确的显示房地产业在国民经济中的位置，在本部分中加入产业问的比较分 析，主要选择国民经济中的几个重要的产业。 表1 年度房地产业建筑业金融业交通运输仓储和邮电通信业 邮电通信业交通运输和仓储业 1 9 8 90 0 3 3 30 0 4 70 0 5 6 70 0 4 7 80 0 0 5 80 0 5 5 6 1 9 9 00 0 3 5 50 0 4 60 0 5 4 50 0 6 2 50 0 0 6 8 0 0 5 7 9 1 9 9 l0 0 3 5 l 0 0 4 7 0 0 4 8 50 0 6 5 20 0 0 7 2 0 0 5 5 3 1 9 9 20 0 4 0 90 0 5 30 0 4 8 50 0 6 2 70 0 0 8 50 0 5 1 6 1 9 9 30 0 3 90 0 6 40 0 4 7 30 0 6 1 5o 0 lo 0 4 5 7 1 9 9 40 0 3 9 60 0 6 20 0 4 6 40 0 5 7 80 0 1 1 10 0 3 9 l 1 9 9 50 0 3 8 70 0 6 l0 0 4 60 0 5 3 40 0 1 2 20 ，0 3 6 9 1 9 9 60 0 3 6 80 0 6 20 0 4 5 10 0 5 3 l0 0 1 40 0 3 4 1 1 9 9 7 0 0 3 70 0 5 90 0 4 5 70 0 5 2 50 0 1 4 60 0 3 4 2 1 9 9 8 0 0 4 0 70 0 5 90 0 4 3 80 0 5 5 20 0 1 5 60 0 3 4 1 1 9 9 90 0 4 l l0 0 5 80 0 2 60 0 5 7 70 0 2 0 10 0 3 4 4 2 0 0 00 0 4 1 80 0 5 60 0 4 1 20 0 6 2 lo 0 2 1 60 0 3 2 8 2 0 0 10 0 4 30 0 5 40 0 3 9 70 0 6 2 70 0 2 2 60 0 3 0 8 2 0 0 20 0 4 4 40 0 5 40 0 3 8 30 0 6 2 30 0 2 3 70 0 2 5 3 2 0 0 30 0 4 5 40 0 5 50 0 3 6 70 0 5 8 2 2 0 0 40 0 4 4 9 0 0 5 4 0 0 3 3 70 0 5 8 3 2 0 0 5o 0 4 5 0 0 5 50 0 5 8 9 2 0 0 60 0 4 3 l0 0 5 5 6 0 0 5 7 5 数据来源：中国统计年鉴( 2 0 0 7 ) 但从房地产业在国民经济总量中的份额来看，以上数据表明 ( 1 ) 房地产业在国民经济中保持“波动型”上升的态势，其占g d p 的比重 从1 9 8 9 年的3 3 3 一直上涨到2 0 0 6 年的4 3 1 ，上涨趋势在1 9 9 3 年到1 9 9 7 年 之问有过波动下降，2 0 0 0 年2 0 0 6 年其占g d p 的比重中相对平稳。 ( 2 ) 房地产业这种上涨的趋势体现了国民经济新兴产业的特征在国民 经中的比重不断上升，但这种上涨是有起伏的，长期趋势是在不断上涨。 ( 3 ) 随着众多新兴产业在国民经济中地位的不断上升，一些传统支柱产业 在g d p 中的比重呈现下降趋势，如建筑业和交通运输业。值得关注的是房地产业 关系紧密地建筑业，从1 9 9 3 年占g d p 的6 4 跌到2 0 0 5 年的5 5 ，将近1 个百 分点。 ( 4 ) 对比显示，房地产业属于新兴产业中的重要产业，逐步走向支柱产业。 8 第一二章住房消费模式的相关理论 在逐渐壮大的的新兴产业中，房地产业并不是发展速度最为迅猛的，在所比较的 几大类中处于中等水平。 2 5 3 房地产业对g i ) p 增长的贡献可以用贡献率来表示 贡献率可以用于分析经济增长中各因素作用大小的程度，计算方法是：贡献 率( ) = 某因素贡献两总贡献量* 1 0 0 ，实际上是指某因素的增长量占总增长量 的比重。利用房地产业每年增加值的增量占g d p 增量的比重确定房地产业对国民 经济增长的贡献率。计算结果如下： 表2 年度 房地产业对g d p 增长的贡献率 1 9 9 00 0 5 5 4 4 1 9 9 l0 0 9 9 6 5 1 9 9 20 0 7 1 9 9 30 0 0 3 3l l 1 9 9 40 0 7 2 9 3 1 9 9 5 0 0 6 2 9 8 1 9 9 60 0 3 0 4 3 1 9 9 70 0 4 4 6 6 1 9 9 80 0 9 7 9 2 1 9 9 90 0 4 6 9 2 2 0 0 00 0 6 3 8 l 2 0 0 l0 0 7 6 5 7 2 0 0 20 0 7 2 6 5 2 0 0 30 0 6 7 7 l 2 0 0 40 0 5 3 4 9 2 0 0 50 0 6 8 9 6 2 0 0 60 0 5 0 8 3 平均0 0 6 0 7 变异系数 0 3 9 0 6 数据米源：中国统计年鉴( 2 0 0 7 ) 以上分析和数据表明： ( 1 ) 1 9 9 0 年2 0 0 6 年房地产业对g d p 增长的平均贡献率很高，达到 6 0 7 ；按这种简单算术平均方法计算，按可比价格计算的房地产业增加值贡献 率在各类产业中是非常高的。 ( 2 ) 1 7 年内贡献率最高的年份出现在2 0 0 0 年以前，1 9 9 1 年达到9 9 6 5 ， 1 9 9 8 年时9 7 9 2 ；贡献率最高的年费并没有出现在最近两年房地产业受到普遍 关注的年度。 9 第一二章住房消费模式的相关理论 ( 3 ) 相对2 0 0 0 年以前的大幅度涨落，其后直至2 0 0 6 年，房地产业对g d p 增长贡献率棚对稳定地在6 附近徘徊，同房地产业占g d p 比重最近几年一直稳 定的态势相符合。 ( 4 ) 由于个别年份具有一定的波动性，从1 9 9 0 年到2 0 0 6 年房地产业对g d p 贡献率的变异系数较大。 ( 5 ) 总体上，相对其他产业，房地产业对g d p 增长的贡献程度较高，而且 近年具有比较强的稳定性，显现出支柱产业的一些特征。 ( 6 ) 房地产业已经成为支撑国民经济增长的重要产业，近年在稳定推动国 民经济进步中发挥了较为重要的作用。 ( 7 ) 房地产业在未来成为支柱产业并能持续推动国民经济进步的重要条件 在于稳定性的增强。 2 5 4 房地产业投资对国民经济总量增长的影响 从1 9 9 7 年丌始，房地产业丌发投资一直快速上升，2 0 0 5 年是1 5 9 0 9 2 亿元， 2 0 0 6 年达到1 9 3 8 2 元，按当年价格计算，1 9 9 7 年2 0 0 6 年平均增长速度达到 2 2 2 5 。如下是按可比价格计算的当年房地产业丌发投资的实际完成额的十家增 长速度和房地产业丌发投资占固定资产投资比重。 表3 年度实际投资增长速度实际投资占吲定资产总投资的比重 1 9 8 60 0 3 2 4 1 9 8 70 4 8 4 20 0 3 9 5 1 9 8 8o 7 1 5 80 0 5 4 1 1 9 8 90 0 6 0 30 0 6 1 8 1 9 9 0o 0 7 l l0 0 5 6 1 1 9 9 10 3 2 7 30 0 6 0 l 1 9 9 20 8 8 6 30 0 9 0 5 1 9 9 31 0 9 40 1 4 8 2 1 9 9 40 1 6 4 30 1 4 9 9 1 9 9 50 0 1 7 7o 1 5 7 3 1 9 9 60 0 2 8 30 1 4 0 4 1 9 9 70 1 3 9 60 1 2 7 4 1 9 9 8o 1 3 9 7o 1 2 7 2 1 9 9 9 o 2 0 1 3o 1 2 7 4 2 0 0 00 2 6 80 1 5 1 4 2 0 0 l0 2 2 5 4o 1 7 0 5 2 0 0 20 2 7 5 30 1 7 9 1 2 0 0 30 2 2 7 4 0 1 8 2 7 1 0 第_ 二章住虏消费模，的棚天理论 2 0 0 40 2 2 7 4 0 1 8 6 7 2 0 0 5o 1 9 0 3o 1 7 9 2 2 0 0 60 2 0 0 3o 1 7 6 4 数据米源：中国统计年鉴( 2 0 0 7 ) 1 9 8 6 年2 0 0 6 年房地产业开发实际投资可比增长速度只有三年是负值； 1 9 8 7 年、1 9 8 8 年、1 9 9 2 年、1 9 9 3 年开发实际投资增长速度最高；2 0 0 0 年以后， 除2 0 0 3 年较为突出外，房地产业开发实际投资增长速度比较平稳，这一点类似 于房地产业占g d p 比重的变动趋势。 1 9 8 6 年2 0 0 6 年房地产业实际投资占固定资产总投资的比重上升非常 快，从1 9 8 6 年的3 2 4 一直到2 0 0 4 年的最高点1 8 6 7 ，此后两年有小幅度下降； 房地产业实际投资占固定资产总投资比重的变动趋势同房地产业增加值占g d p 比重的变动趋势相似，。只不过爬升的幅度更快；从投入产出内涵以及两列数据的 变化趋势初步判断，房地产业丌发实际投资增长是支撑自身高位运行的关键因 素。 房地产业投资对国民经济的带动，一方面是当期投资直接对国民经济产品的 需求从而起到带动国民经济总量增长：另一方面，投资带来房地产业自身产出的 增加，带来各种相关消费，引起国民经济总量的增长。在运用模型测算房地产业 投资对国民经济总量增长贡献时，为了提高方程的拟合优度共引入两类变量，一 类是国民经济总量本身，表明国民经济增长有惯性，另一类就是房地产业实际丌 发完成的投资，具有当期效应和后期效应。出于对国民经济运行的复杂性考虑， 将方程式用以下方式表示： l n y , = o 3 y 3 4 2 0 8 + o 10 19 31 l o 0 5 9 0 6 l i + o 91l0 4 6 l n i , 一l ( 0 0 1 2 9 0 0 0 0 10 0 0 8 90 ) ( 2 7 9 9 3 6 05 4 3 4 6 2 42 9 7 8 0 9 8 2 7 5 5 1 4 2 ) ( a d j u s t e dr s q u a r e d ：0 9 9 9 1 8 6 ：f - s t a t i s t i c ：7 7 7 6 9 0 9 ：d - ws t a t ：1 8 2 7 8 9 0 ) 将以上方程用一般形式表示： ，：= 1 9 4 3 * ( i f 兀f - i ) 0 0 5 9 0 6 木r 。0 4 2 8 7 1 事r o i , 0 4 6 根据理论和方程分析可以得到以下几个结论： 第一二章住房消费模式的相关理论 ( 1 ) 房地产业实际开发投资对自身增加值的贡献需要和其他要素捆绑在一 起发挥作用；房地产业开发投资不能脱离国民经济本身增长的惯性，投资所发挥 的整体作用是与国民经济总量密切相关的。 ( 2 ) 房地产业开发投资可以迅速推动当年增加值的增长，相对于其他固定 资产投资，房地产业投资转化为当年产出的能力非常强。 ( 3 ) 上年投资对本年度经济总量上升起到抑制作用，如果本年度投资低于 上一年度投资，那么投资效果就会明显减弱。 ( 4 ) 房地产业当年投资超越前一年的幅度越大，则对本年产出推动的幅度 也越大。因此，想要房地产业当年产出大幅度增加，加速当年投资是一种较好的 办法。 五、国民经济总量增长队房地产业总量增长的影响 通过房地产业经济技术联系得属性判断，对房地产业的需求i 司国民经济发展 紧密联系，国民经济总量上升伴随着产业结构的优化升级，上游产业的带动、下 游产业的推动必将波及整个房地产业。可以判断出房地产业在国民经济整体良好 发展态势下的强劲增长。 在方程中具体引入三类自变量：y ( g d p ) 、m ( 货币供应量) 和p ( 综合价格 指数) ，以f 表示房地产业的增加值；方程同时考虑了前几期的影响，测算中为 了保持平稳性对数据采取对数形式；同样的拟合能显示序列的趋势，测算后的系 数是年度的平均值；利用1 9 8 9 年2 0 0 6 年的数据。当然，方程也u 丁以用来进 行预测。选择拟合效果好的方程，其中同期与前期g d p 对房地产业增加值的影响 最大。具体形式见下： l n f , = 一2 9 9 4 + 1 214 l n , 一i + o 5 5 7 l n ( m t l p t ) ( o 0 1 70 0 2 40 0 7 90 0 1 3 ) ( 一2 7 32 5 5 9- 1 9 0 42 8 8 2 ) ( a d j u s t e dr s q u a r e d ：0 9 9 6 9 8 ：f s t a t is t i c ：1 4 2 9 7 9 1 2 ：d - ws t a t ：2 4 4 7 ) 将方程表示成一般形式： f = o o s * ( y , l y t - o0 8 木尹1 4 木( m ，僻) n 5 5 7 根据理论和方程分析可以得到以下几个结论： ( 1 ) 方程显示，国民经济总量同期和前一期都对房地产业增加值有显著的 1 2 第二章住房消费模式的相关理论 影响作用；相对前期影响，同期的影响效果更为显著。 ( 2 ) 在g d p 增长带动房地产业增加值增长的过程中，货币供给的增加发挥 了非常重要的作用。 ( 3 ) 当然，方程2 不能囊括所有影响房地产业产出增加的因素，但能够说 明这样一个事实：g d p 增长是带动房地产业快速发展的重要原因。 ( 4 ) 根据前边三个结论又可以退出：在国民经济迅猛增长的前提下，控制 房地产业的发展规模，可以适当压缩房地产市场中的货币投放量，最直接的就是 压缩房地产业投资规模。 第三章信虏消费模j 的，叟辽 第三章住房消费模式的变迁 随着经济的发展，人们生活水平刁i 断提高，人们对住房的要求越来越高，住 房消费模式也在不断的变化。 3 1 住房消费观念的变化 从各地的房地产广告中，我们可以看出，1 9 9 8 年实行住房分配货币化后，住 房消费观念从注重住房本身逐渐变为注重住房的享受属性。在1 9 9 8 年，人们关注 的是住房的便利，住房价格的便宜。由于受到传统的住房为生产服务的观念，人 们还不太注重住房享受的一面。随着人们收入水平的提高，人们对住房的要求逐 渐增多。“享受生活”、“健康居住”、“教育居住”这些在1 9 9 8 年房地产业 尚未出现的理念，不断受受到亲睐。“从老少同居一室到隔代分室：食寝合- n 食 寝分离：从起居不分到起居分离，进而逐步关注室内的卫生、f 1 照、通j x l 、选用绿 色环保材料等。现在我们周围的房子已经有了宽带、有线电视、门禁系统。而在 上世纪8 0 年代，购房者看中的是会不会与别人共享厨房和卫生间，很少关注密度、 绿化这些问题。 1 9 9 8 年的“住房制度改革”使人们依靠“福利分房”安居的梦想破灭，许多 人对没有私有住房产生了不稳定的心理。这个不稳定因素的增加，使他们对“居 者有其屋”的渴求更加强烈。因此，满足安全需要在当时变得迫在眉梢。紧接着， 购房者要求“居者有其屋”，从房屋本身n d , 区景观：从内部坏境到外部环境：从 周边配套n d , 区物业，人们需要合理的户型来享受冬暖夏凉和充足阳光，需要优 质的物业配套提供便利和安全。这些因素都是用以满足生理、安全方面的欠缺性 需求。因此，这一时期，人们需要的“家”不仅仅是安身之所，更是放心之处。当 低层次的需要得到满足后，购房者开始有社会需要、尊重需要和自我实现需要。 在小区这一群体中，人们希望找到归属感，希望获得邻罩信任和友情。更为突出的 是，当居住条件大大提高以后，人们越来越需要优越的居住获得社会认同。住房不 仅仅需要很舒适，而且必须是“很身份”、“很品味”。 3 2 住房消费水平的变迁 随着改革开放的不断深入，人们的生活水平不断提高，消费结构也在发生着 1 4 第三章住房消费模式的，殳辽 变化。恩格尔系数不断变小，人均住房面积也从1 7 8 平方米增加到2 8 平方米 表4 年份城镇家庭平均每人城镇家庭恩住宅商品房本年 城镇居民人均 可支配收入( 元)格尔系数销售价格( 元建筑面积( 平方 平方米)米) 1 9 9 75 1 6 0 34 6 61 7 9 01 7 8 1 9 9 8 5 4 2 5 1 4 4 7 1 8 5 41 8 7 1 9 9 95 8 5 44 2 11 8 5 71 9 4 2 0 0 06 2 7 9 9 83 9 41 9 4 82 0 3 2 0 0 l6 8 5 93 8 22 0 1 72 0 8 2 0 0 27 7 0 2 83 7 72 0 9 22 2 8 2 0 0 38 4 7 2 23 7 12 1 9 72 3 7 2 0 0 49 4 2 1 63 7 72 6 0 82 5 2 0 0 51 0 4 9 33 6 72 9 3 72 6 1 2 0 0 61 1 7 5 9 4 53 5 83 l1 92 7 1 2 0 0 71 3 7 8 5 8 13 6 33 6 4 52 8 数据) k 源：中幽统计年凝( 2 0 0 8 ) 3 3 住房消费结构 目前，就贷款买房者性别而言，按揭购房消费群体中，男性占绝对的优势， 女性所占比例较小。从年龄结构及变化趋势来看，2 5 - - 3 4 岁年龄段的购房者占 绝对大比重，且变化趋势不大：其次，3 5 , - - 4 4 岁年龄段的购房者占较大比重。 由此不难看出，2 5 , - 一3 4 岁左右的年轻人是购房的生力军，并且年龄趋于年轻 化。 从收入结构来看，不同层次收入者对不同档次住房的消费贡献是不一样的。 高层收入者是高档住宅的主要消费力量，中层收入者是经济房的主要消费力量， 低层收入者由于收入较低，对住房需求的拉动上主要体现在租房方面。而从目前 的房价来看，高档住宅的供给大于需求，经济房的供给量则远远小于需求。中层 收入者的数量占人口的4 0 ，而且这部分人的购房愿望也最强。他们是将来一段 时间内房地产业持续健康发展的主导力量。政策的重点是将中层收入者的需求潜 第三章