企业破产过程中如何实现房地产价值最大化.doc

企业破产过程中如何实现房地产价值最大化浙江省企业因经济外向度较高，容易受到海外因素冲击的劣势，在本次全球金融危机的体现的尤为明显，部分企业由于经营不善或不能适应产业结构和产品结构调整的需要，没有发展前景、资不抵债，不能偿付到期的债务，频临破产。企业破产是一项系统工程，涉及到破产企业、债权人、债务人、地方政府、员工之间利益的权衡博弈，作为地方政府，应当尽量在能力范围内对濒临破产企业予以扶持救助，避免企业，尤其是龙头企业的破产。企业破产过程中可能涉及和解、重整、重组、清算四个阶段，地方政府应当在各个阶段行使自己的职责，尽量挽救企业，如因企业病入膏肓的话，应当合法破产，尽量充分协调保护债权人、债务人、员工之间的利益。房地产作为破产企业的最重要的资产，是破产企业和解、重整、重组的重要筹码，也是债权人能够得以充分实现债权的重要保障，因此，对破产企业的房地产进行合法合理优化配置，实现价值最大化尤为关键。本文将拟破产企业分为非房建企业及房建企业2类，对破产企业涉及的房地产按类别、阶段对如何进行合法合理处置予以分析。一、非房建企业1、房产（不区分土地性质）毫无疑问，破产企业的房产属于破产财产，按照破产法的规定予以处置。但对于房产应当予以区分商业用房、工业厂房、生活用房。在处理房产时也应当按照其使用功能进行分类处理，对于商业房产，应当注重其商业价值，对于厂房应当注重其生产价值，对于生活用房应当注重其居住价值。在破产企业重整重组过程开始后，因债权人、债务人、破产企业各自思考角度不一样，同时债权人内部的思考角度也不一样，对于破产财产的处理很难达成共识，因此迫切需要政府部分予以介入，在政府公信力的推动下，在不损害债权人、债务人、员工、破产企业的利益下，尽可能的实现破产企业房产价值最大化，尽量能在破产程序启动前通过定向转让、公开拍卖的方式将房产转让，转让所得价款计入破产财产。众所周知，一旦破产程序启动的话，在对房产进行处置的话，一般都存在较大的贬值，对债权人、债务人以及破产企业、员工都是不利的。如果该房产涉及抵押担保的话，按照担保法、物权法的规定，通过公开拍卖、变卖或折价受偿的方式予以处理。2、国有土地使用权2.1 出让性质的国有土地使用权破产企业所拥有的出让性质的国有土地使用权，毫无疑问是破产企业的破产财产，除了跟房产处理一样需要按土地性质进行及早处理，实现价值及使用功能最大化之外，政府还应当注意以下特殊情况：（1）破产企业已与地方政府签订了国有土地使用权出让合同，尚未支付土地出让金，在破产企业陷入困境的情况下在要求其履行合同，显然不是太恰当，事实上也是不可行的，地方政府应当解除国有土地使用权出让合同，返还破产企业已支付的定金，豁免破产企业违约责任，尽可能的给予破产企业支持。如破产企业是与外地政府签订国有土地使用权出让合同，当地政府应当与外地政府进行沟通，尽量减少破产企业的损失。（2）破产企业已与地方政府签订了国有土地使用权出让合同，并支付了大部分或者所有土地出让金，地方政府应当及时将国有土地使用权证颁发给破产企业，让破产企业能够从银行取得融资，争取渡过难关。但对为未支付部分出让金可以要求破产企业缓交，也可以通过财政补贴方式予以减免进行处理，决不能采取简单而粗暴方式，直接解除国有土地使用权出让合同，并追究违约责任，否则将对破产企业造成重大打击，不利于挽救破产企业。（3）破产企业已取得但未开发，而且有可能构成闲置的国有土地使用权，地方政府应当给予企业政策支持，闲置土地行为需要主观上的构成要件，即为了哄抬地价、囤积地皮，有能力开发而不开发。尽量不要认定破产企业的行为是闲置土地行为，尽量不要采用收取土地闲置费或者收回土地的方式进行处理，这样不利于破产企业，也不理利于债权人、债务人，可能会激化矛盾。2.2 划拨性质的国有土地使用权根据最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复第一条：“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理”的规定，划拨国有土地使用权不是破产财产，在企业破产时，地方人民政府可以予以收回。根据中华人民土地管理法第五十八条以及中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十七条规定，地方政府无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物,其他附着物,市,县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。补偿标准可以参照浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法第二十三条及第二十九规定的执行。对于已依法办理抵押登记手续，并经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的划拨国有土地使用权抵押行为有效。应当根据中华人民共和国城市房地产管理法第五十条、中华人民共和国担保法第五十六条、中华人民共和国房地产法第五十一条以及划拨土地使用权管理暂行办法第二十四条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。根据关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见第七条规定，依照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十七条第一款的规定，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回国有划拨土地使用权的，属于行政处理决定。因此，地方政府在处理划拨国有土地使用权时，应当根据实际情况，作出行政处理决定。3、集体土地使用权中华人民共和国土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第二十四条规定，人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。地方政府在处理集体土地时，应当由国土部门牵头处理，兼顾各方利益。4、在建工程地方政府应当尽量引导债权人、破产企业将在建工程按照项目转让方式进行处理，以实现在建工程价值最大化，同时也可避免在建工程因破产企业现状处于停工状态，造成施工方与破产企业的矛盾激化。5、建设工程款最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。如果破产企业作为业主方的话，破产企业管理人、债务人应当保障施工单位的建设工程价款优先权，优先于抵押权和其他债权。如果破产企业作为施工方的话，应当及时行使建设工程价款优先权，行使期限为建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。6、租赁房产破产企业作为承租人，根据破产企业的经营状态，决定是否需要终止租赁协议。终止租赁协议应当与出租人进行协商，尽量争取出租人的谅解，让出租人收回房产，重新出租或自用。破产企业作为出租人，除非破产和解、重整、重组需要对租赁房产予以处理或者需要对租赁房产进行拍卖的，原则上租赁协议应当继续履行，相关租金收入作为破产财产。如最终对租赁房产进行处理的，应当注意保护承租人的优先购买权。二、房建企业房建企业除了上述非房建企业涉及的各个方面外，最有可能涉及，也是最有可能引发争议，造成社会矛盾的就是商品房（预）销售以后，房产公司濒临破产，下面进行具体分析：1、已竣工可预售，但未销售的商品房，作为破产企业的破产财产进行处理；2、已签订订购、认购合同或预售合同，但未支付购房款，应当与购房户进行协商，由购房户提出是否解除合同建议；3、已签订订购、认购合同或预售合同，并支付了大部分购房款或全部房款，但因商品房还没有交付，这部分购房者是最为敏感，也是最容易产生诉讼、上访的购房户，因为他们没有安全感，而事实该部分购房户的权利也是最难以获得保障的，最有可能出了钱却得不到商品房。此时，政府应当出面，汇同土管、房管部门，牵头破产企业的母公司、股东、发展商共同协商如何处理该部分购房户购房合同事宜，要求破产企业母公司、发展商提供担保等方式，