中融财信渝中城股权投资集合资金信托计划..doc

中融国际信托有限公司中融-财信渝中城股权投资集合资金信托计划 尽职调查报告（报告完成日期：2013年4月7日）经办业务部门：机构业务部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字： 年 月 日 直接调查人签字： 年 月 日 部门负责人签字： 年 月 日目 录一、 项目背景5二、 信托方案6（一） 信托基本要素6（二） 交易结构71、 交易结构图72、 信托资金运用73、 担保措施84、 项目公司的管理85、 信托财产变现8三、 交易对手情况调查8（一） 项目公司8（二） 项目公司母公司15（三） 集团公司整体情况分析27四、 项目分析41（一） 项目基本情况411、 项目现状412、 开发计划及控规指标423、 开发计划434、 设计、施工、监理情况43（二） 项目市场情况441、 宏观经济概况442、 当地总体房地产市场463、 项目市场情况47（三） 项目分析501、 总投资预测502、 已投入资金的合理性503、 项目资金来源与运用预测表514、 项目损益预测54（四） 本项目综合评价54五、 用款项目551、 用款项目简介552、 项目控规指标及开发进度553、 项目投资估算56六、 风险控制措施分析57七、 结论及建议57一、 项目背景本项目的交易对手为重庆财信房地产开发有限公司（以下简称“财信地产”）的子公司重庆中置物业发展有限公司（以下简称“中置物业”），财信地产成立于1996年，注册资金20000万元人民币，是重庆财信企业集团有限公司（以下简称“财信集团”）旗下的核心子公司，系国家一级开发资质的房地产企业，截至2011年末，财信地产累计完成开发及开发在建房地产总量逾400万平方米，产品领域涵括：城市shoppingmall、国际甲级写字楼、大型旅游地产、精品滨江社区、低密度高端物业、城市国际五星级商务酒店、度假温泉酒店等物业类型。所开发项目分别获“巴渝杯”优质工程奖、重庆十大形象工程、城市建设“十佳项目”、“广厦奖”、“三峡杯”优质工程奖、“绿色生态住宅小区”、“用户满意度”等多项殊荣。公司以业务范围以重庆为中心，并已进入北京、四川、海南、上海、河南、贵州等10多个主要城市。2011年，财信地产连续四届荣获重庆房地产50强企业（2011年位列第11位），2012年3月“2012年中国房地产开发企业500强”测评活动中财信地产获得“中国房地产开发企业200强”（位列第106位）。财信集团创办于1997年，是一家以房地产、环保为主，兼具市政工程建设、金融投资的大型企业集团，为国兴地产（股票代码：000838）第二大股东。截止2012年末，财信集团已拥趸100亿资产，公司业务已拓展至成都、北京、河南、贵州等城市。2012年3月2日，财信地产通过竞拍获得位于重庆市渝中组团c分区33-1-1/04号的yz-3-1地块，并于2012年3月2日与重庆市国土资源和房屋管理局签订国有土地使用权出让合同，地块编号为yz-3-1（以下简称“财信渝中城项目”），土地成交价为106,264万元，项目总共建筑面积388,369平方米，总投资278,849万元。目前财信地产已经投入56,132万元地价款。财信地产希望与我公司就此项目开展信托合作，所融资金用于缴纳渝中城项目的剩余土地价款和项目建设开发。公司收入2.5%-3%/年，收入总额约4,800万元。二、 信托方案（一） 信托基本要素1 信托计划名称：中融-财信渝中城股权投资集合资金信托计划2 信托管理类型：主动管理型3 信托类型：集合资金信托计划，结构化4 信托期限：24个月，满一年可提前结束。5 信托规模：16.7亿元，其中优先级8亿元，次级8.7亿元6 资金运用方式：股权投资，以900万元受让项目公司90%股权，其余优先级资金以增资方式计入资本公积7 信托受益权分层比例：优先级固定收益、次级享有扣除优先级本金、收益及其他费用后所有信托财产8 资金用途：渝中城项目部分土地款和后期开发建设9 公司收入：约2.5-3%/年，收入总额约为4,800万元。10 信托收益分配：按信托年度支付利息，信托生效满1年后支付第一年信托收益，到期后一次性支付本金及剩余信托收益。（二） 交易结构1、 交易结构图设立、管理中融信托认购人项目公司财信渝中城股权投资集合信托计划认购保管银行保管 财信集团信托利益分配股加债进入偿还本息担保需要签署的主要交易文件：1 信托计划说明书；2 优先级资金信托合同；3 次级信托合同；4 股权转让协议（信托公司与财信地产签署）；5 股权质押协议（信托公司与财信地产签署）；6 债权转让及重组协议（信托公司与中置物业、财信地产、财信集团四方签署）；7 借款协议（中置物业与中融信托签署）；8 合作协议（信托公司、中置物业、财信地产、财信集团签署）；9 股权回购协议（信托公司与财信地产）；10 土地抵押合同（信托公司与中置物业）2、 信托资金运用中融信托设立“中融-财信渝中城项目股权投资集合资金信托计划”，财信地产以其持有对中置物业的股东借款认购信托计划次级，股东借款来源于两部分，一部分是财信地产因支付土地费用而形成的约56,132万元股东借款，另外一部分来源于财信地产以现金的方式需要追加投入到渝中城项目的资金，约3.09亿元(900万为股权转让价款，实际投入1亿元，另2亿元用以构建次级)。信托计划成立后，中融信托以其募集资金的资金受让财信地产持有的项目公司中置物业90%的股权，并以剩余资金对中置物业进行增资，信托计划资金分两笔到位，第一笔到位约6亿元，主要用于支付项目的剩余土地款。第二笔资金约于第一笔资金到位后1-2月内到位。中融信托与中置物业及财信地产签订债权转让及重组协议，将债权转让事宜作出明确约定，约定信托公司成为原股东借款债权的新债权人，并由原股东对于债权效力不存在瑕疵作出承诺。另外，中置物业与信托公司签署还款协议，对于债权重组后的债权金额、还款期限等作出确认，还款期限应调整为与信托期限及信托利益支付时间相匹配，并在还款协议中对借款利息作出约定。3、 担保措施(1) 中融信托持有项目公司90%的股权，对项目公司具有绝对控制权；(2) 土地证取得后，中置物业提供渝中城项目地块作为抵押，为到期还本付息提供抵押担保，该地块于2012年拍得，根据土地出让合同，地价款为109,452万元（含契税）；(3) 中融信托向项目公司委派专职监管人员，与项目公司原股东共管项目公司的法人章、公章、财务章等印签，及全部银行ukey，以监管信托资金的具体运用。(4) 财信集团为中置物业到期还本付息提供保证担保。4、 项目公司的管理 双方在公司章程中约定财信地产拥有项目公司的经营和控制权，中融信托通过董事会、派驻财务人员等方式实现对项目资金监管和风险控制；公司所有证照、印鉴由中融信托监管；在不影响项目公司正在运转情况下，中融信托享有对董事会决议的一票否决权。5、 信托财产变现信托计划存续期间，中置物业按照交易文件的约定以偿还股东借款的方式按时支付信托利息，信托计划届满，中置物业偿还全部信托本息，中融信托将该部分资金用于向优先级受益人分配信托利息，优先级受益人信托利息分配完毕后中融信托以原状分配的方式将剩余的信托财产向次级受益人分配，至此信托计划全部结束。若中置物业到期不偿还债权，则中融信托可以通过以下方式实现信托退出：1）处理抵押物渝中城地块；2）分配中置物业项下未分配利润；3）处置中融信托持有的中置物业90%的股权。三、 交易对手情况调查（一） 项目公司1、 项目公司基本情况中置物业于2004年12月15日设立，注册资本1000万元，为财信地产的全资子公司。项目公司基本情况如下：项目公司重庆中置物业发展有限公司成立时间2005年12月15日住所重庆市江北区红黄路1号1栋25层法定代表人鲜先念企业类型有限责任公司（法人独资）注册资本1000万实收资本1000万股权结构财信地产出资1000万，持股100%经营范围房地产开发、物业管理，销售建筑材料和装饰材料、五金。经营期限无房地产开发资质三级中置物业具有分工明确的职能部门，其组织结构图如下：成都财信房地产开发有限公司2、 项目公司组织结构图河南财信置业有限公司重庆富黔房地产开发有限公司重庆财信房地产开发有限公司重庆中置物业发展有限公司重庆财信恒力置业发展有限公司重庆恒宏置业发展有限公司重庆市弘信投资有限公司各污水处理厂重庆市财信环保投资股份有限公司各垃圾处理厂重庆财信企业集团有限公司 89%重庆财信物业管理有限公司重庆市江北区聚兴小额贷款股份有限公司北京财信投资控股有限公司 85%四川财信渝成投资有限公司四川财信投资有限公司 60%大足石刻影视文化有限责任公司 70%国兴融达地产股份有限公司 19.9%重庆江北恒丰村镇银行股份有限公司 6%安诚财产保险股份有限公司 3.33%重庆农村商业银行股份有限公司 1%重庆兆鑫置业有限公司 50%重庆富生园林工程有限公司 51%重庆裕盛典当有限责任公司 55%上图中除了标出股权比例外，其他持股比例均为100%。3、 项目公司历史沿革中置物业成立于2004年12月15日，注册资本1000万。由重庆深杰欣科技发展有限公司、重庆嘉辉装饰工程有限公司、成都三原置业（集团）有限公司共同发起设立，成立时股权结构如下：股东出资额（万元）持股比例%重庆深杰欣科技发展有限公司40040%重庆嘉辉装饰工程有限公司30030%成都三原置业（集团）有限公司30030%2007年6月30日，财信地产分别与成都三原置业（集团）有限公司、重庆嘉辉装饰工程有限公司签订股权转让协议，以300万元和800万元的价格获得中置物业共计60%的股权。2008年12月15日，财信地产与重庆深杰欣科技发展有限公司签订股权转让协议，以400万元的价格获得中置物业40%的股权。至此中置物业成为财信地产的全资子公司。之后中置物业的注册信息未发生变动。4、 项目公司经营情况中置物业曾开发了“中央大街项目”，该项目位于重庆市荣昌县北部新城内，为荣昌县城市设计的重点控制地段，项目为商住综合性产品，总建筑面积约20万方，占地面积约80亩 。项目包含4栋小高层，8栋高层和约2万余平米的商业步行街区，项目目前已经销售完毕，土地增值税已经清算完毕。目前财信地产拟以中置物业为主体开发渝中城项目。5、 公司税收政策税 种税 率税 种税 率营业税5.00%土地使用税（二类）土地增值税（预缴）1.50%房产税土地增值税（清算）城市建设税/费7.00%企业所得税（预缴）5.00%教育和卫生附加费3.00%企业所得税（清算）25.00%地方教育费附加2.00%施工合同印花税购房合同印花税6、 项目公司财务状况 资产负责表单位：元资 产2013年2月末2012年底2011年2010年流动资产： 货币资金1,394,118.22 1,401,584.80 109,774,072.35 43,868,834.15 交易性金融资产 应收票据 应收账款9,705.00 9,705.00 预付款项886,086.37 816,200.00 1,773,992.79 应收利息 应收股利 其他应收款106,000,145.76 108,507,257.26 164,705,092.39 211,120,598.73 存货26,154,174.15 25,803,061.51 19,238,940.85 145,616,154.41 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计134,444,229.50 136,537,808.57 295,492,098.38 400,605,587.29 非流动资产： 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产623.95 1,556.71 10,595.03 36,191.51 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长摊待摊费用 递延所得税资产7,508,043.07 7,508,043.07 515,588.43 其他非流动资产非流动资产合计7,508,667.02 7,509,599.78 10,595.03 551,779.94 资产总计141,952,896.52 144,047,408.35 295,502,693.41 401,157,367.23 流动负债： 短期借款16,650,000.00 16,250,000.00 100,000,000.00 交易性金融负债 应付票据 应付账款 8,974,086.69 13,531,334.86 7,499,692.51 39,451,973.46 预收款项 35,761,001.80 38,623,900.80 56,068,544.80 258,664,876.00 应付职工薪酬 应交税费 6,277,690.26 7,407,357.87 -281,335.31 -16,862,266.40 应付利息 应付股利 其他应付款36,201,550.58 34,261,507.12 432,899,870.84 41,753,909.12 一年内到期的非流动负债 其他流动负债流动负债合计103,864,329.33 110,074,100.65 206,576,772.84 323,008,492.18 非流动负债： 长期借款 47,550,000.00 70,000,000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债569,751.13 569,751.13 其他非流动负债非流动负债合计569,751.13 569,751.13 47,550,000.00 70,000,000.00 负债合计104,434,080.46 110,643,851.78 254,126,772.84 393,008,492.18 所有者权益： 实收资本（或股本）10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 资本公积 减：库存股 盈余公积3,137,592.06 3,137,592.06 3,137,592.06 未分配利润24,381,224.00 20,265,964.51 28,238,328.51 -1,851,124.95 所有者权益合计37,518,816.06 33,403,556.57 41,375,920.57 8,148,875.05 负债和所有者权益总计 141,952,896.52 144,047,408.35 295,502,693.41 401,157,367.23 利润表单位：元项目2013年2月 2012年2011年2010年一、营业收入239,708.00 25,044,190.00 233,522,949.00 154,571,669.00 减：营业成本180,908.77 15,949,125.09 167,354,446.96 131,898,194.57 营业税金及附加13,183.94 4,013,451.22 16,882,553.61 9,946,799.28 销售费用157.22 1,816,960.56 1,079,427.83 4,795,049.51 管理费用69,265.07 1,137,433.43 2,676,935.09 1,712,840.55 财务费用6,630.00 6,415,845.67 7,181,552.64 313,836.89 资产减值损失0.00 加：公允价值变动收益0.00 投资收益0.00 其中：对联营企业和合营企业的投资收益二、营业利润-30,437.00 -4,288,625.97 38,348,032.87 5,904,948.20 加：营业外收入0.00 1,540.00 24,423.97 1,530.95 减：营业外支出0.00 126,000.00 119,263.70 75,081.04 其中：非流动资产处置损失三、利润总额-30,437.00 -4,413,085.97 38,253,193.14 5,831,398.11 减：所得税费用0.00 -5,729,080.16 5,026,147.62 1,470,450.26 四、净利润-30,437.00 1,315,994.19 33,227,045.52 4,360,947.85 现金流量表单位：元项 目2012年2011年2010年一、经营活动产生现金流量销售商品、提供劳务收到的现金7,851,841.00 30,926,617.80 209,445,976.00 收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金59,875,358.00 48,001,490.30 45,863,067.65 现金流入小计67,465,226.06 78,928,108.10 255,309,043.65 购买商品、接受劳务支付的现金15,523,810.61 69,128,992.76 161,677,492.50 支付给职工以及为职工支付的现金438,207.03 720,245.66 支付的各项税费6,892,590.67 5,419,364.58 16,279,454.24 支付的其他与经营活动有关的现金11,618,422.74 3,566,460.88 40,082,487.90 现金流出小计34,473,031.05 78,835,063.88 218,039,434.64 经营活动产生的现金流量净额32,992,195.01 93,044.22 37,269,609.01 二、投资活动产生的现金收回投资所收到的现金取得投资收益所收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额收到的其他与投资活动有关的现金 现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金5,660.00 投资所支付的现金支付的其他与投资活动有关的现金 现金流出小计5,660.00 投资活动产生的现金流量净额-5,660.00 三、筹资活动产生的现金流量吸收投资所收到的现金借款所收到的现金110,000,000.00 收到的其他与筹资活动有关的现金 现金流入小计110,000,000.00 偿还债务所支付的现金131,300,000.00 32,450,000.00 63,550,000.00 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金10,064,682.56 5,258,056.02 1,263,625.00 支付的其他与筹资活动有关的现金6,479,750.00 现金流出小计141,364,482.56 44,187,806.02 64,813,625.00 筹资活动产生现金流量净额-141,364,482.56 65,812,193.98 -64,813,625.00 四、汇率变动对现金的影响额五、现金及现金等价物净增加额-108,372,487.55 65,905,238.20 -27,549,675.99 财务报表分析：（1） 财务报表明细。截止到2013年2月底，中置物业的项目余额及科目明细如下：其他应收款：科目余额为106,000,145.76元，主要为公司内部关联单位的往来看，具体明细如下：单位 金额重庆财信恒力置业有限公司96,500,000.00重庆富黔房地产开发有限公司 5,972,001.99 重庆市弘信投资有限公司 1,200,000.00 重庆正大建筑装饰工程有限责任公司 2,000,000.00 合计105,672,001.99 存货：科目余额为26,154,174.15元，短期借款：科目余额为16,650,000元为重庆市江北区聚兴小额贷款股份有限公司提供的短期借款。应付账款：科目余额为8,974,086.69元，应付账款包含三块：应付工程款7,924,956.22、应付材料款127710.10元，应付广宣款35,334元。以上款项均是由中置物业开发的中央大街项目产生，其中额度较大的应付工程款明细如下：工程款金额重庆恒彩装饰设计工程有限公司 119,277.93 重庆建工住宅建设有限公司 6,071,497.74 重庆金龙美湖园林工程有限责任公司 1,124,855.49 重庆劳达尔智能工程技术有限公司 577,291.00 合计7,892,922.16预收账款：科目余额为35,761,001.80元，为预收的中央大街项目的售房款。应交税费：科目余额为6,277,690.26元，是中置物业为开发中央大街项目产生的税费，其中，应交营业税借方余额2,053,532.2元，应交教育附加借方余额61,605.97元，应交城市建设维护税借方余额102,676.59元，应交所得税贷方余额8,510,000元，代扣建安税贷方余额16,040.72元，应交地方教育附加借方余额30,867.79元。其他应付款：科目余额为36,201,550.58元，主要为集团内部关联公司的往来款，相关明细如下：项目金额河南财信置业有限公司 9,560,004.00 重庆财信房地产开发有限公司 1,729,104.29 重庆恒宏置业有限公司 24,719,445.82 合计36,008,554.11 （2）财务分析。中置物业曾开发了财信中央大街项目，中央大街项目现在已经基本售罄，只剩部分尾盘。公司财务上产生的资产和负债均为开发中央大街项目产生，目前渝中城项目尚未体现在中置物业的报表中。（二） 项目公司母公司1、 财信地产基本情况重庆财信房地产开发有限公司（以下简称：财信地产）于1996年10月16日设立，注册资本2亿元，为财信集团以货币形式出资。公司具有房地产一级开发资质，截至2011年末，财信地产累计完成开发及开发在建房地产总量逾400万平方米。2011年财信地产连续四届荣获重庆房地产50强企业（第11位），2012年3月，在“2012年中国房地产开发企业500强”测评活动中财信地产获得“中国房地产开发企业200强”（位列第106位）。财信地产基本情况如下：项目公司重庆财信房地产开发有限公司成立时间1996年10月16日住所江北区红旗河沟红黄路1号1栋法定代表人鲜先念注册资本贰亿元实收资本贰亿元股权结构重庆财信企业集团有限公司出资贰亿元，持股100%经营范围销售建筑装饰材料，化工产品，建筑五金，电器机械及器材，交电，百货及日用杂品，金属材料，商贸信息咨询服务，房地产开发，房屋销售及物业管理。房地产开发资质房地产一级开发资质2、 公司历史沿革项目公司自1996年成立以来，初始注册资本为5000万元，由重庆财信企业集团有限公司100%持股。2009年9月28日，根据股东决定和章程修正案，财信地产增加注册资本15000万元，注册资本变更为贰亿元，仍由重庆财信企业集团有限公司100%持股。3、 公司经营情况财信地产主要业务领域涉及土地整治、开发经营、物业管理，系国家一级房地产开发资质公司，截至2011年末，财信地产累计完成开发及开发在建房地产总量逾400万平方米，相继开发了“财信涪陵东大实业大厦”、“财信人民花园”、“财信新世纪总部大厦”、“江北嘉陵广场”、“财信弗瑞登” 、“ 财信山水天成”“财信兴业大厦”、“财信中央大街”、“财信城市国际”、河南郑州“财信圣堤亚纳”等经典项目，得到了市场的广泛认可。财信地产开发的项目多次荣获重庆十大形象工程，“巴渝杯”优质工程奖，城市建设“十佳项目”，重庆首届“广厦奖”，“最具商业投资价值”等数十项奖项。2011年财信地产连续第四届荣获重庆房地产50强企业，2011年末，财信地产已拥有的土地储备及实施的储备性土地整治逾6000余亩。截止2011年末，公司总资产逾55亿元人民币。财信地产开发项目情况如下： 经典项目财信弗瑞登红街项目是重庆市红旗河沟休闲餐饮与娱乐的中心之地。项目建设属市政形象工程，总建筑面积80544平方米，项目由一栋甲级写字楼、二栋loft商务公寓和万余平方米的“弗瑞登红街”商业休闲广场组成。该项目被评为“2006中国最佳投资型物业”。 财信江北新世纪大厦项目位于重庆市江北观音桥步行街，总建筑规模为87793。该项目于2004年7月开工，2006年初竣工，是集商业、金融、办公于一体的极具投资价值的商业物业。财信山水天成项目位于重庆市江北区五里店半边堡，项目占地面积19155平方米，总建筑规模103600平方米。 重庆人民花园该项目位于重庆市，占地面积为9995，建筑面积为79428，由办公楼、住宅楼及裙楼三部分构成。该项目为重庆市人民大礼堂改扩建配套工程，建筑风格古朴典雅，与人民大礼堂自然的融为一体，成为重庆市十大形象工程之一。该工程于2004年正式竣工，并荣获2004年度重庆市巴渝杯优质工程奖。财信中央大街项目位于重庆市荣昌县北部新城内，为荣昌县城市设计的重点控制地段，对外交通十分便捷，本项目为商住综合性产品。财信中央大街总建筑面积约20万方，占地面积约80亩，小区的绿化率高达38.81% 。包含4栋小高层，8栋高层和约2万余平米的商业步行街区。财信北辰1号位于重庆市潼南江北新城两条黄金主干线交汇点，拥有奋进大道与兴潼大道区域的成熟城市生活配套，项目总建筑面积为：20527.26，其中住宅建筑面积：14745.72，是江北新城兴潼大道与奋进大道交汇区域内的最高建筑，项目-1f4f是重庆农村商业银行潼南分行的综合办公楼，其余部分为住宅。 在售及在建项目情况（1）项目列表：项目名称地点总用地面积总建筑面积销售比率总投资（万元）已投资额（万元）地价（万元）已付地价城市国际渝北63,000300,00090%105,00097,76621,52521,525沙滨城市江北66,700370,000待售240,00052,18555,000赖特与山江北373,415115,179待售192,46384,71774,30574,305圣堤亚纳郑州106,720501,95531.38%215,00071,86434,26534,265上河新界成都31,969131,21120.53%40,99418,7725,0002,195财信广场江北40,020210,000在售73,00027,97717,10117,101l 城市国际项目：位于重庆市渝北区，业态为住宅和公寓，包含8幢高层住宅、2幢公寓，时尚商业中心、地下超市，项目总建筑面积300,000平方米，整体销售均价约9,200元/平方米，城市国际项目目前已经基本销售完毕，只剩下部分尾盘，土地增值税已经结算完毕。l 沙滨城市项目：普通住宅项目，位于重庆沙坪坝区沙滨路板块，容积率5.14，绿地率30%。目前已经取得预售许可证，但是尚未开始销售，项目总投资约为24亿元，目前已经投入52,185亿元，本项目地块采用股权收购的方式取得，项目已经取得预售许可证，但尚未开始销售。l 赖特与山项目：低密度，高档住宅项目，总建筑面积115,179平方米，项目目前已经取得预售许可证，项目总投资约19亿元，其中地价74,305万元，已经支付完毕，预计销售单价35,000元/平方米。l 圣堤亚纳项目：（又名：“财信尚东城”）位于河南郑州，为普通住宅，包括1栋28层高层和5栋34层高层，项目总投资约21.5亿元，目前已投入71,864万元，其中地价款为34,265万元，已经全部支付。目前一期项目正在外装修，二期项目正在进行主体结构工程，项目一期于2011年7月开盘。l 上河新界项目：为普通住宅项目，位于彭州市，项目总投资40,994万元，目前已经投入18,772万元，其中地价款为5,000万元，采用分期支付的方式，目前已经支付2,195万元。项目总建筑面积131,211平方米，其中，目前在售的一期项目为131,211平方米，包括7栋11-18层小高层，项目目前已经开始销售，销售均价为3,700-4,500元/平方米。l 渝中城项目：本项目，具体见“标的项目”块叙述。l 财信广场项目：项目位于重庆市江北嘴cbd规划区内，总建筑面积约20万方，规划为江景高档写字间、酒店、公寓、商业卖场等，将打造为四位一体的大型城市综合体，其中两栋写字楼已经整体销售给交通银行和中信银行。4、 财信地产财务状况 由于财信地产未对其项下子公司的报表进行合并，所有长期股权投资均采用成本法进行核算。 资产负债表 （单位：元）资 产2009年2010年2011年流动资产：货币资金159,451,681.54194,906,230.73109,943,677.39应收账款780,705.00579,947.00579,947.00预付账款4,621,241.003,020,031.593,972,134.18其他应收款602,275,583.691,232,247,500.211,565,720,161.50存货667,821,173.95744,182,663.52627,499,849.32流动资产合计1,434,950,385.182,174,936,373.052,307,715,769.39非流动资产：长期股权投资195,458,120.00120,627,120.00137,747,120.00固定资产2,205,292.041,496,801.91862,030.54递延所得税资产12,239,596.43非流动资产合计209,903,008.47122,123,921.91138,609,150.54资产总计1,644,853,393.652,297,060,294.962,446,324,919.9流动负债：短期借款44,800,000.00应付票据12,344,613.86应付账款93,647,940.1934,464,187.2640,435,106.94预收款项395,970,558.401,165,416,838.00718,300,166.03应交税金-8,905,732.67-47,192,714.15-5,624,490.84其他应付款315,491,073.00337,959,271.96834,916,450.29应付利息流动负债合计841,003,838.921,490,647,583.071,600,371,846.28非流动负债：长期借款651,800,000.00619,060,000.00356,080,000.00非流动负债合计651,800,000.00619,060,000.00356,080,000.00负债合计1,492,803,838.922,109,707,583.071,956,451,846.28所有者权益： 实收资本200,000,000.00200,000,000.00200,000,000.00资本公积盈余公积28,987,307.37未分配利润-47,950,445.27-12,647,288.11260,885,766.28所有者权益合计152,049,554.73187,352,711.89489,873,073.65负债和所有者权益总计1,644,853,393.652,297,060,294.962,446,324,919.9 利润表 (单位：元)项 目2009年2010年2011年一、主营业务收入33,809.00288,111,469.00886,449,999.34减：主营业务成本199,601,989.72383,211,539.98主营业务税金及附加20,637.746,298,736.7366,055,369.14二、主营业务利润13,171.2682,210,742.55437,183,090.22加：其他业务利润减：营业费用8,356,441.2018,727,566.6116,510,823.70 管理费用12,173,929.7316,160,469.2030,512,382.11 财务费用681,678.48109,865.04-6,502,907.56三、营业利润-21,198,878.1547,212,841.70396,662,791.97加：投资收益104,147.106,642.00660,642.00 营业外收入29,112.00610,278.9169,297.74 补贴收入减：营业外支出614.76336,249.837,815,489.19四、利润总额-21,066,233.8147,493,512.78389,577,242.52减：所得税-5,187,733.0512,001,355.6287,056,880.76五、净利润-15,878,500.7635,492,157.16302,520,361.76 现金流量表 （单位：元）项目2009年2010年2011年一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金397,670,033.001,057,558,506.60439,333,327.37收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金185,066.4023,448,252.21531,114,917.51现金流入小计397,855,099.401,081,006,758.81970,448,244.88购买商品、接受劳务支付的现金27,652,057.06290,619,566.67218,353,622.60支付给职工以及为职工支付的现金3,168,522.306,387,827.137,793,654.47支付的各项税费16,810,621.8745,319,459.46114,914,127.87支付的其他与经营活动有关的现金446,283,020.40657,984,815.52379,699,859.93现金流出小计493,914,221.631,000,311,668.78720,761,264.87经营活动产生的现金流量净额-96,059,122.2380,695,090.03249,686,980.01二、投资活动产生的现金流量：收回投资所收到的现金124,451,000.006,000,000.00取得投资收益所收到的现金104,147.106,642.00660,642.00处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额450现金流入小计104,147.10124,457,642.006,661,092.00购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金1,232,358.0065,350.00107,710.00投资所支付的现金143,081,000.0049,620,000.0023,120,000.00现金流出小计144,313,358.0049,685,350.0023,227,710.00投资活动产生的现金流量净额-144,209,210.90