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房地产开发投资风险因素分析及评价研究 中文摘要 随着我国经济的飞速发展，房地产开发活动日益活跃，展现在人们眼前的往往是房地产业盈 利丰厚的一面。但是，对于任何一项房地产开发投资活动，风险总是与之相伴，特别是在我国房 地产市场还不完善的情况下，风险一口i 发生，就可能使开发商蒙受巨大损失，甚至导致破产。冈 此，重视并研究房地产开发中的风险因素是理论界、实业界所面临的重要课题。 本文从开发商的角度对我国房地产开发中存在的风险因素进行分析，指出整个房地产市场面 临的宏观风险因素，对这些风险田素进行了分析，井迸一步对房地产开发不同阶段的风险因素进 行了深入的分析。以房地产开发不同阶段风险冈索分析为基础，通过建立风险因素层次分析模型， 计算得出房地产开发不同阶段风险冈素的权重。然后，应用模糊综合评价模型，结合实例，计算 得出某一项目的风险度，为开发商投资决策提供了科学的依据。 鉴于房地产开发投资风险的客观存在及其对房地产开发活动的重要影响，文中提山了房地产 开发风险因素的防范和控制策略，主要包括减轻风险、预防风险、转移风险、同避风险、自留风 险和采取厉备措施六种方法，并从管理的角度提出八项具体的防范与控制措施。 实证研究说明了进行风险分析及评价的重要性和必要性。 关键词：房地产开发，开发商，风险冈素模糊综合评价 中国农业大学硕一l 学位论文摘要 r e s e a r c ho nt h ei n v e s t i n gr i s kf a c t o r sa n a l y s i sa n de v a l u a t i o ni n t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e a b s t r a c t w i mt h er a p i de c o n o m i cg r o u t hi nc h i n a t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei s i n c r e a s i n g l ye n l i v e n e d ，p e o p l ea r ec o n f r o n t e dw i t ht h eh i g hi n t e r e s t sa sw e l la sh i 曲r i s k w h i c hi n f l u e n c e st h ew h o l er e a le s t a t e d e v e l o p i n ga c t i v i t i e s ，e s p e c i a l l y u n d e rt h e c i r c u m s t a n c e so fi m p e r f e c tm a r k e to fr e a le s t a t ei nc h i n a ，o n c et h e s er i s kf a c t o r st a k ei n t o e f f e c t ，s o m ed e v e l o p e r sm a yb ei ng r e a tl o s e ，s o m ee v e ns t a n dt h ee d g eo fb a n k r u p t t h e r e f o r e i ti sa ni m p o r t a n tt a s k 幻p a ya t t e n t i o nt oa n dr e s e a r c hr i s kf a c t o r si nt h e d e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei nc h i n a i nt h i sa r t i c l e ，t h er i s kf a c t o r so ft h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ea r ea n a l y s e da tt h e d e v e l o p e r s a n g l ea n da n a l y s e dw i t hm a j o rf a c t o r sp o i n t e do u t tf o c u s e so nr i s kf a c t o r si n d i f f e r e n ts t a g e si nd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e o nt h eb a s i so fa n a l y s i so ft h o s ef a c t o r s ，b y a h pm o d e lt h ew e i g h t so ft h er i s kf a c t o r so fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tw e r ew o r k e do u t t h eb ya p p l y i n gf u z z yc o m p r e h e n s i v el i v i n ge x a m p l e s ，a no b j e c t i v er i s kd e g r e ei sw o r k e d o u t w h i c hc a nb eo f f e r e dt or e a le s t a t ed e v e l o p e r sa sas c i e n t i f i cr e f e r e n c eo ni n v e s t m e n t a n dd e c i s i o n a c c o r d i n g t ot h ee x i s t i n ga n di m p o r t a n c eo fi n v e s t i n gr i s ko fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ， t h es t r a t e g i e st op r e v e n ta n dc o n t r o la r ep o i n t e do u ti nt h i sa r t i c l e ，i n c l u d i n gl i g h t i n gr i s k ， p r e v e n t i o nr i s k ，s h i f t i n gr i s k ，e v a d i n gr i s k ，s e l f - k e e p i n gr i s ka n dt a k i n gr e s e r v i n gm e a s u r e s a n da tm a n a g e m e n ta n g l ee i g h tc o n c r e t em e a s u r e st op r e v e n ta n dc o n t r o la r ep u tf o r w a r d t h ef a c tr e s e a r c he x p l a i n st h ei m p o r t a n c ea n dn e c e s s i t yt ob eo nr i s ka n a l y s i sa n d e v a l u a t i o n k e yw o r d s ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，d e v e l o p e r s ，r i s kf a c t o r s ，f u z z yc o m p r e h e n s i v e e v a l u a t i o n 2 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特剐加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：孝扇 时问：妒驴年；月彦r 关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或 扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同意中国农业大学可以用不同方式在不同 媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 f 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生虢李 导师签名 统之部 l 时间：7 一v 年；月j ，同 时问： 麓肼年；月爹日 中隔农业人学硕：i ：学位论文 第一章绪论 1 1 研究的现实意义 第一章绪论 萌生于2 0 世纪9 0 年代的中国房地产业，在经过十几年的发育后，已经成为当代中国各大城 市的支柱产业，成为国民经济三火“发动机”内需、出口、基建中最强劲的动力之一。对拉 动国民经济增长、保持国比经济持续、健康、快速发展起到重要作用。 中国的房地产业的发展历经了三个发展期：从1 9 8 4 年到1 9 8 8 年大约五年的时间，实现了 从无到有，从小到火的第一次历史性发肥：从1 9 9 1 年到1 9 9 5 年火约五年的时间，房地产业经历 了由弱到强由不规范到理性发展的第二个发展期；从1 9 9 8 年起，由丁；= _ 国内市场的逐步完善和 成熟、加入盯0 及举办奥运、新经济高科披与房地产业的结合等诸多因素的影响，房地产业实现 了第三次飞跃，房地产业进入了一个新的发展期。在这一时期，房地产业的发展主要与! 现以r 三 个主要特点”1 ：销售增长强劲。从房地产销售额来看，1 9 9 8 年比1 9 9 7 年增长了3 9 6 。1 9 9 9 年比1 9 9 8 年增长了2 8 1 ，2 0 0 0 年、2 0 0 1 年、2 0 0 2 年分别增跃了3 0 1 、2 9 、3 7 ，2 0 0 3 年卜1 1 月份，房地产销售额同比增睦3 8 3 ；从房地产销售面积来看，1 9 9 9 年比1 9 9 8 年增k2 5 2 ，2 0 0 0 年增k2 6 9 ，2 0 0 1 年、2 0 0 2 年分别增k2 2 3 、2 0 2 ，2 0 0 3 年卜1 1 月份，房地 产销售面积同比增长3 2 ，均两位数的增【之。投资增长迅猛。由丁+ 消费增| 殳带动了投资增k ， 近几年，房地产开发投资增民很快。中国房地产投资正以四倍于国内经济增k 率的速度在增k ， 2 0 0 0 年全国完成房地产开发投资4 9 0 1 7 亿元，增k1 9 5 ，2 0 0 1 年全国完成房地产开发投资 6 3 4 4 亿元，比上年增长2 5 3 ，2 0 0 2 年义增k2 1 9 ，2 0 0 3 年卜1 1 月份，房地产开发投资8 2 8 4 8 亿元，同比增长3 2 5 。 规模宏大。近年来，我国房地产业推动城市住房建设以前所朱有的规 模发展，建设规模已经居世界前列，建房总鼙居世界第一位。近l 年，中国城乡每年建房总量都 在1 2 亿到1 3 6 亿平方米，从1 9 7 9 年改革开放开始刮今年，中国城镇新建住宅面积超过6 2 亿平 方米，是改革开放前3 0 年累计6 2 亿平方米的1 0 倍。用国际上通常的参考指标每千人每年 建造住宅的套数米衡量，2 0 0 0 年中国每千人建造住宅的套数达1 6 5 套，而我们有资料可比的世 界上其他国家都在1 0 套以内，更不要说中国人口是世界第一位。随着房地产建设规模的扩火， 房地产开发企业的规模也逐渐扩大，1 9 9 5 年，我国从事房地产开发的各类企业约2 3 1 万个平 均从业人数约7 3 3 万人，截至2 0 0 2 年，全国房地产开发企业32 6 万家，平均从业人数约1 1 3 4 万人，其中有外资参与的房地产企业多达4 0 0 0 家，约i l l 全国房地产开发企业总数的1 25 。 以上展现在我们面前的是膀地产开发活动蓬勃发展、盈利丰厚的面，但任何一项投资活动 收益和风险是相伴而生的特别烂在我国的房地产业仍处于发展的初级阶段，房地产市场还不完 善的情况f ，还存在许多显在的和潜在的风险冈素。同时，房地产产品是一种区别予其他商品的 特殊商品，具有投资周期长、投资额人、影响冈素复杂等特性，房地产项目的投资过程是一种预 测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是种高风险行业t 不确定性 伴随其中，这些不确定冈素对房地产投资的成败起着决定性作t 【_ 。 从我国的现实情况米看，现有3 万余家房地产开发企业t 能达到级资质的仅为2 0 0 多家， 不足1 。目前，上市公司转型从事房地产业的己达3 0 0 多家，而主营业务为房地产业的增加到 中i 习椒业人学硕士学位论文 招一章绪论 7 0 多家。与此同时，大批实力雄厚的房地产企业开始跨区域行动，南方苏名品牌公司蜂拥北上发 展，而北方房地产人型企业也不甘落后，纷纷南卜i 抢滩。随着我国加入世贸组织，外来资金也逐 步向房地产业渗透，上海2 0 0 2 年上、r 年新注册的外资企业中，注册资金超过1 千万美元的有5 9 家，其中2 1 家具备了房地产开发资质”。人家都看好膀地产开发这个人蛋糕，但却不重视膀地产 开发过程中存在的高风险，对在房地产开发过程中存在的再类风险冈素认识不足、f + 计不够，这 些风险冈索一日发生，极易造成投资火败。许多投资者其至秆级政府在房地产投资的运作上还存 在一定的盲目性，对房地产开发投资风险更是缺乏深刻地认识，项目的可行性研究报告有时仅作 为履行审批手续必备的材料，对风险考虑不足或不予以分析，对投资风险的系统评价就更少，有 时甚至凭领导人拍脑袋决策，造成了人量决策尖误，使企业甚至整个房地产行业面临巨人的风险。 例1 ：中房集团淄博城市建设开发公司投资开发的紫荆同高层次居住区，该居住区为国家级 试点小区，山东省第六家，2 0 0 3 年基本封顶开始销售，住户总鹫1 0 1 0 套，一直是淄博市房价最 高的住宅小医( 巴黎春天公寓之前) 。但在开发前，没有对开发风险作系统地分析，盲目乐观， 截【r 到目前仅销售6 5 0 套一直剩余3 8 0 套，销售陷入窘境，致使该公司迸一步的开发能力受到 影响。 例2 ：由淄博通乾房地产开发公习投资开发、广州凌峻公司代理的淄博淄川服裟城项目，总 投资3 个亿，同样由于对该项目的风险认识不足，盲臼上马，开盘至今，销售嚣仅有1 5 ，致使 该公司目前举步维艰，如果销售没有转机，公司将面临破产。 例3 ：由淄博市创业房地产开发股份有限公司、裕祥房地产开发有限责任公司、金吕房地产 开发有限责任公司等七家房地产开发公司共同开发的淄博市形象工程淄博新干h = 界商业街。项 目开发规模人全长1 8 0 0 米，宽1 4 米，总建筑面积近2 1 万平方米，总投资4 亿多人比币，定 位于淄博市最繁华的商业、休闲、娱乐港。由丁i 没有对项目所面临的风险进行全面的分析、研究， 仅凭某些市领导的主观决策，造成了目前人气冷淡，租售率极低的情形。 类似的情况在各地的苈地产开发过程中，屡屡山现，小则使公司财务出现危机，火则使开发 公司破产，带来一系列的负面影响。冈此，重视并研究房地产开发活动中存在的风险因素，是理 论界和实业界所面临的重要课题。 本文的研究主要从开发商的角度出发结合我国房地产开发投资活动的实践，对房地产开发 活动中存在的风险因素进行分析和评价。 1 2 国内外的有关研究现状 12 1 国外的有关研究现状 风险的研究产生于两方发达国家。1 9 1 5 年，德国的莱特纳在其著作企业风险论中开始了 对企业风险的理论性研究。之后的1 9 2 1 年美国的马歇尔在企业管理( b u s i n e s s a d m i n i s t r a t i o n ) ) ) 一书中提出了风险负担管理的观点，提山了风险排除雨风险转移的处理方法。 1 9 5 0 年美国的m o w b r a y 等人在合著的保险学一i s 中详细阐述了“风险管理”的基本概念。 1 9 8 3 年，在美国的r i m s ( r i s k i n s u r a n c em a n a g e m e n ts o c i e l y ) 年会上通过了“1 0 1 条风险 管理准则”，已作为各国风险管理的一股准j f ! j 。1 9 8 7 年，英国的南安黹顿人学的c ，b c h a p m a n 教 2 中国农业大学硕l 学位论文第一章绪论 授在( ( r i s ka n a l y s i sf o rl a r g ep r o j e c t s ：m o d e l s ，m e t h o d sa n dc a s e s ) ) 一书中提出了“风险一程”的 概念他认为风险1 ：程是对各种风险分析技术的集成，该框架模型的构建弥补了单l ：科的风险 分析技术的不足”。 在风险的分析和评价方面，国外的研究已经比较成熟，前后出现了多种分析技术和方法。例 如：美国s a v a g e ，a n s c o m b e 等人提出的风险选择一划望教刚模型，t r e y h o r ，l i n t o r 等人建立 的以平均值标准差为基础的风险评价模型，用分布的方筹或标准筹平均值对风险做出分析”1 。 随后，管理的方法引进了研究领域，创建了：i ：程一管理科学方法。现代数学年l i 计算机技术的迅速 发展为风险的研究提供了人量的模型技术，如：决策树、蒙特膏罗模拟、多i ；t 标决策树模型、r e p t ( 计划评审技术) 、敏感性分析等。由于利用先进的计算技术。缩短了复杂的数学分析过程，在 实践中务种模型技术应用的越来越广。在美国、日本、香港等发达国家和地区，均利阍先进的t 程一管理科学方法对投资风险进行分析。可见，国外在投资风险方面的系统研究和量化研究都 达到了一个较高的水平。 对丁- 房地产投资风险的研究在2 0 世纪6 0 一7 0 年代有了一些进展，人多是在风险分析与防范、 风险衡拦、投资组合和风险决策等领域。如w u r k z e b a c h 在 m o d e r nr e a le s t a t e ) ) t 旧中对房地 产投资风险进行了分析，并涉及到投资组合问题，但没有更深入阐述其内涵汞1 致险机理”：g a y l o n e g r e e r 在 i n v e s t m e n ta n a l y s i sf o rr e a le s t a t ed e c i s i o n s 一f 5 中研究了不同类掣房地产投资收 益及决策问题”。r o g e rp s i n d t 在( ( r e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n a l y s i sa n da p p l i c a t i o n ) ) 一h 中研究 了房地产投资分析问题”。针对房地产投资风险做了全面研究的p e t e rj o v a n o v i c _ 千| ld a v i d s p a l l l d i n g ，主要在房地产项目投资风险识别、评价希i 防范等方面作了火量研究o 。 1 2 2 国内的有关研究现状 我国对于风险的研究，由于受计划经济的影响，起步较晚，人部分成果均借鉴于国外。1 9 8 7 年，清华大学郭仲伟教授风险分析与决策15 的出版，标，占着我国风险研究的开始”。国家 计委1 9 8 7 年颁布的建改项目经济评价方法与参数中，提出对建设项目经济评价需要进千不 确定性分析( 其中含盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析) ，以预测项目可能承担的风险。1 9 8 9 年，吴鸣在经济风险论中探索了风险与经济的关系，从风险角度对中国现实经济问题进行了 研究。1 9 9 6 年雷肚强主编的国际1 ：程风险管理和保险平1 9 9 8 年卢有杰、卢家仪编著的项 目风险管理的出版，健进了国内项目风险管理研究的发展。由国家科委主持的国家重点科技攻 关“三峡1 二稗重大科学技术研究”项目中，安排了三峡一翻翟的风险研究。从1 9 8 7 年起至1 9 9 6 年， 天津大学管理学院“三峡一r 程风险研究”课题组承担了三峡。r 程的风险分析研究，在国内首次对 火型工程项目进行风险分析与评价。在研究过程中，综合利用了多学科的理论和方法，研究投资 项目的经济风险、：r ：期风险平财务风险等，取得很多重要研究成果。在此研究成果的基础上，1 9 9 9 年于九如主编了投资项目风险分析该二睛对人型t 程项1 ；t 风险分析理论与应刚进行了系统阐 述。 对房地产投资风险的研究，我国起步更晚。过去，我国的房尾建设不讲效益，以桶利分配为 主，理论上讲是一种低风险甚至无风险建设投资，致使风险的理论研究j ：作十分缓慢。真正对房 地产投资风险与决策的研究刑f i t - 2 0 世纪9 0 年代初，特别是9 2 、9 3 年的房地产投资过热现 中团农业人学坝：l 学位论文 第一章绪论 象促使对房地产投资风险的研究进一步深入，但有关这方面的著作还很少。1 9 9 6 年，中立银和俞 明轩对房地产市场各种物业所面临的风险并影响房地产市场各类风险因素进行了系统的研究和 分析，给出了简单的风险度鲑方法“。陈佑启等编著房地产投资风险管理及经营决策方法和 杜海鹏主编房地产投资风险与防范推动了房地产投资风险的研究”。9 8 年。李启明等人定性 分析了房地产融资和投资风险，给山了些房地产投资风险定量分析羽i 基本评价方法”4 1 ：2 0 0 1 年，王伟j 、李淑同主编的膀地产开发项目可行性研究与经济评价手册一怙对房地产开发投 资风险因素进行了全面、深入的分析与分类1 ”1 ；2 0 0 2 年李启明、陈兴汉编写的房地产投资决策 与风险防范完全手册对房地产投资风险及防范措施进行了较为系统地阐述。该手册涉及面广， 内容丰富，有较高的参考价值“。近年来，1 ：程管理科学方法的引进，使许多人开始运h j 这 种方法对房地产投资风险进行分析和评价，形成不少的研究成果，如房地产投资风险的敏感性分 析、蒙特# 洛模拟、模糊综合评价、效罔函数评价以及灰色关联度评价等，但著作鞍少。 1 3 本文的研究内容、思路和方法 1 31 研究的主要内容 目前国内对房地产开发投资风险方面的研究主要存在以f 缺陷：一是对房地产开发投资风 险的研究多集中在风险识别的方法介蜊上或对风险因素的定性分析上；二是评价指标体系不够全 面，运用的龄化方法比较单一：二是对房地产开发不同阶段的风险分析较少，提出的风险规避的 措施太笼统，没有针对性。本文的研究主要针对以上存在的问题进行的。 本文研究的主要内容包括： ( 1 ) 房地产开发投资宏观风险因素分析( 第三章) ； ( 2 ) 房地产开发不同阶段风险冈素的识别( 第四章) ： ( 3 ) 基于a h p 的房地产开发投资风险模糊综合评价方法及应j l = i ( 第五章) ( 4 ) 房地产开发投资风险的防范与控制策略( 第六章) ； ( 5 ) 实证研究( 第七章) 。 1 32 研究思路 ( t ) 通过归纳、总结风险的一般理论，止确界定风险的概念及其特性，进一步给出房地产 投资风险的概念。 ( 2 ) 对房地产市场所面临的宏观风险网素进行分析和评价。 ( 3 ) 针对房地产开发不同阶段的风险冈素研究较少的缺陷，本文重点对不同投资阶段的风 险冈素( 微观风险) 进行分析。 ( 4 ) 建立房地产投资风险的模糊综合评价模型，在不同阶段风险冈素分析的基础上，进行 多层次模糊综台评价，并通过案例，验证评价方法的可行性和科学性。 ( 5 ) 实证研究。以“淄搏雍翠府花矧”项目的开发风险研究为例，进行实证分析。 - 房 j 房地产开发投资宏观j l 房地产开发不】叫阶段l 睛 地 叫风险w 索分析r 叫风险索分析 地 产产 开 丌 发发 投 投 资资 r o l l , 实 风 风 证 险险 研 的 房地产模糊综 的 究 防 般 投赞风合评价 范 理l 房地产开发投资宏i 险评价模型 与 论 叫观风险评价r , r a p 控 体系 制 1 3 3 研究方法 图卜1本研究的技术路线图 本文采用理论与实证相结合、定性分析和】定耸评价相结合的方法，对房地产开发投资风险进 行了深入研究。 具体运用了专家意见综合法、层次分析法、多层次模糊综合评价法对房地产开发投资风险进 行了科学的评价，力求全面、系统地研究房地产开发投资风险问题。 中国农业人学硕士学位论文 第二帝房地产投资风险概述 i i l i 第二章房地产投资风险概述 2 1 风险的一般理论 2 1 1 风险的概念 什么是风险，历来众说纷纭：有的认为风险是潜在损失；有的认为风险是损必的可能性：有 的认为风险是损失的概率；也有的认为风险是满在损失的变化范围和幅度等等。关1 丁风险的定义 归纳起来主要有两种观点，即主观说和i 客观说。 主观说认为风险是损失的不确定性。此定义的特征是强调“损失”和“不确定性”，并认为 “不确定性”是属于主观的、个人的和心理上的一种观念。这种不确定性的范闱包括：发生与否 不确定、发生时间不确定、发生状况不确定羊发生结果之程度不确定。英国学者海恩斯在其1 9 8 5 年所著的( ( r i s ka sa ne c o n o m i cf a c t o r ) ) 一15 中；道：风险一词在经济学羽i 其他学术领域中，并无 任何技术上的f = l ：f 容，它意味着损害绒损火的可能性。日本学者龟井利明认为：在日本，把风险认 为是损害发生的可能性，也基本上己成为通说。在保险学中，风险则通常被解释为“损尖的不确 定性”。例如：美国学者罗伯特垮尔所并的 ( f u n d a m e n l a l so fi n s u r a n c e ) ) ( 1 9 8 6 年版) 把风险定义 为“风险即损火的不确定性”。 客观说认为风险是给定情况f 一定时期可能发生的各种结果间的著异。此定义的特征是将风 险视为客观存在的、可以心客观尺度米衡量的事物。若各神结果之间的差异人，则风险人：若筹 异小，则风险小。若只有种结果。则冈无差异而没有风险，田为结果完全可以预测。若不l t 一 种可能结果，则每一结果有其相廊的概率从而有一个反映并结果及其对应概率的概率分布，由 它可以确定各结果之间的差异。冈此，在这个意义上，风险义有概率分布的特性。客观说的重要 代表人物小阿瑟威廉姆斯并里卉德m 汉斯在他们的昔作风险管理与保险( r i s km a n a g e m e n t a n di n s u r a n c e ) 中将风险定义为“在给定情况f 秉舛寺定时间内，那些可能发生的结果f ；勺芳异”。何 文炯在风险管理中将风险定义为l ：风险是指在给定的客观情形f 。在特定的时间内，那些 可能发生的结果之间的著异样度。风险的大小是由损火的划望值矛均方筹或标准筹决定的。陈佑 启等认为”，风险是人们冈对未来行为的决策及客观条件的不确定性而可能引起的后果与预定| 三| 标发生多种负偏离的综合。 实际上，风险是种客观存在而1 f 主观意识。它是由事物的客观性质所决定的。人们对在一 定条件下事物某种结局发生与否、发生时间、发生状况、损火群度的不能确定，根本原冈在于影 响事物进程的内外环境因素错综复杂的关系和相互作用、某些冈素无法控制或不规则变化所带米 的不确定性。在相同的l j i 外部环境条件下，同一事物进程结果的不确定性特征将不会闻人而异。 此夕 ，主观上对事物结局的不能确定的程度还利人* j 对事物的实际不确定性究竟了解多少有关。 如某人对某一投资的环境条件所知甚少或信息有误，他可能觉得投资风险很人，而对了解情况的 人来讲，则可能认为风险很少。因此，不能将对客观潜在损失的观念上的不确定性说成风险。 根据风险理论研究者的研究绪论， l 孚遍认为风险是人们冈对朱米行为的决策及客观条什f 的 不确定| 生而可能引起的后果与预定目标发生多种负偏离的总_ 羊i i 。这种偏离通常有两类参数描述： 6 一是各种偏离的可能程度，即风险发生的概率( p ) ：二是偏离的方向和火小，即风险的可能后果 ( c ) 。简单地说，风险( r ) 是某种不利事件或损火发生的概率( p ) 及后果的函数( c ) ，瑚数学 公式表示： r = f ( e ，c ) 式中卜风险损失发生的概率( 损火概率) ； c 一风险损失的严重程度( 损火程度) 。 2 1 2 风险的特性。“ 公式( 1 1 ) ( 1 ) 风险的客观性 风险是一种客观存在，而不是人们头脑中的主观想象。风险是由丁i 不确定性冈素的存在而使 人们遭受不幸或灾难的可能性，而这种不确定性的存在是客观事物变化过程中的特性，人们只能 在一定范围内改变风险的形成和发展的条件，降低风险事故发生的概率，减少损火程度，而不能 彻底消除风险。 ( 2 ) 风险的不确定性 对特定的个体来说，风险事故的发生是偶然的。这种偶然性是由风险事故的随机性决定的。 风险的偶然性表现为种种不确定性即风险是否发生、何时发生、损失程度都是不确定的。 ( 3 ) 风险的潜在性 风险是时时处处存在的，浦在性是风险存在的基本形式。风险作为一种潜在损火的可能性， 其实现是有条件的。因此，随若引致风险的羽素的变化，风险既有量的增减，也有质的改变，还 有旧风险的消亡与新风险的产生。 ( 4 ) 风险的可测性 不确定性是风险的本质，但可以根据以往发生的系列类似事什的统计资料，经过分析，对 某种风险发生的频率以及造成的经济损失程度上做出主观上的削断，扶而对可麓发生的风险进行 预测和衡量。 ( 5 ) 风险结果的双重性 风险结果的敬重性是指风险发生会带来损火，但冒风险也可能获得成功，从而获得风险收茄。 2 2 房地产投资与风险 2 2 1 房地产投资风险 房地产投资虽然有较高的投资收髓率，但也存在着较火的风险。一方面房地产投资受国家宏 观经济、政策变化和地区经济等情况的影响，投资者较难预测市场术米的发展趋势：另一方面房 地产投资本身存在着不足，如变现能力著、交易纠纷多、资金! i 用量火且难筹集等：另外，市场、 技术、臼然等方面的因素都使膀地产投资面临巨人的风险。 根据风险的般理论，房地产投资风险可以这样理解：房地产投资活动由于受制_ 丁多方面阅 素的影响，以及由房地产产品自身特点所决定，存在着许多不确定因素。这些不确定冈素可能会 导致房地产投资活动的实际后果与预期收益的负偏离( 即损失或减少) ，在房地产投资活动中这 种引起预期收益损失或减少的可能性便称为房地产投资风险。 2 22 房地产投资特点与风险 由于房地产商品具有吲定性、耐久性、多样性等特性，房地产市场又是个资金量大、周期 长且影响因素复杂的特殊市场，故房地产投资具有不同予其它投资的特点。这些特点决定了膀地 产投资风险的客观存在”“。 1 房地产的不可移动性与风险 房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。房地产位置的同定性必 然带来房地产的区域性和个别性，冈而扶定了它所处的地理位置、环境条件极为重要。房地产的 价值很大i 2 度上取决于它所处的位置，这是房地产投资的重要风险之一。首先。它在一定程度上 限制了开发商选抒开发的地段或区域。在繁华地段开发房地产项目将实现最人的开发利润，但这 一范围内可能已不存在块可供开发的 ：地，开发商只好为获得更人的选自l ：范围而放弃一部分利 润。其次，房地产商品价格与项a 的地段所处的社会经济及地理环境条件的优劣紧密相关，而这 些条什的变化非常复杂，有很多不确定冈素在起作j i 。例如，某城市冈发展需要，将火卞站由北 站迁至南站，结果使南站周同的临街铺面房价猛增，而北站的铺面房价却跌落。闪此，开发商在 进行房地产项目的开发投资时，必须面临并承担所处地理环境条件变化所带来的风险。 2 房地产开发投资周期的长久性与风险 房地产开发期的长短是决定房地产项目风险人小的主要冈素之一。个膀地产项目，从寻找 机会、可行性研究到施工、竣i 、销售，往往需要儿年才能完成。开发周3 j j 越k ，各种社会经济 环境条件发生变化的可能性就越人，各种费用特别是后期费用和房犀售价或租金就愈不确定，风 险也就越火。在膀地产开发过程中，很难一开始就能对整个开发期内的各项费用和收茄作出精确 的侪计，只能是大概的铡算。而在这一较k 时划内，房地产市场供求变化、消费者喜好变化、社 会经济形势的兴衰、国家有关政策的调整、利率的变动等都是难以预测的。可是房地产项目一旦 确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整，投资者就要冒由丁开发周期疑 而导致的房地产商品“滞厉”效应的风险。 3 房地产投资活动的相关性与风险 房地产业对 二当地的经济发展趋势非常敏感。当某一地区的经济发展势头良蚶时，就会吸引 众多的投资者前来投资，必将形成对房地产的人鲑需求，促使当地房地产业的发展。我国房地产 热首先在特区形成，然后在沿海城市迅猛发展的事实证明了这点。在经济发展较立| 时期，房地 产商i 吊需求越大，房地产商可通过卖“楼花”，降低白有资金的投入，减少投资风险。但当经济 衰退时，火量商品房空置，膀地产开发商就会冈火精的房屋积骶而陷入困境，蒙受巨火损火。 4 房地产投资的资本需求性与风险 房地产开发，需要火餐的资金，房地产项目的开发过科就是巨额资金投入的过群。首先，十 地投入就是一笔极大的费用。由于土地的稀缺性，地价将会越来越贵。其次，。i 一程造价也是房地 产资金投入的主要部分。作为房地产开发投资者，不可能完全用自有资金来完成一个开发项目。 中周农业大学蛹士学位论义 第一带 席地产投资风险栅述 按规定，一般都是投入3 0 的臼有资金，其余通过银行贷款、预售楼花等融资手段筹集开发资金。 房地产开发项目规模越大，投资者将承担的风险也越火。因为规模越火投资额越人，投资周；l | 就越长，资金周转也缓慢。流动性就越差，因此房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目顺利 开展所需要资金及资金成本较高的风险。 2 3 房地产投资风险的识别 为了科学有效的防范房地产投资风险，必须首先正确识别房地产投资的并类风险。房地产投 资风险识别是房地产投资者在处理风险问题时必须做的第一步：】：作，也是一项基础性工作。房地 产投资风险识别主要完成以下两项任务：一是正确判断房地产投资中存在着什么风险：二是找山 引起这些风险的原因。只有这样，才能正确的认识风险，有的放矢地采取有效的防范手段。 房地产投资过程中引起风险的冈素很多，其后果严重程度各异。完全不考虑这些风险因素或 忽略了主要冈素风险分析就失去了意义但把每个风险因素包罗万象地加以考虑，则会导致问 题的复杂化，是不现实的也是不恰当的。风险识别的目的就是要合理缩小风险因素的不确定性， 寻找影响风险册主要冈素，为决策者提供最适当的风险对策。 风险识别的方法很多，在房地产开发中常用的有市场调查法、专家调查法、分解法、流程图 法、环境分析法、故障树法等。1 。 ( 1 ) 市场调查法 通过市场调赉法可以收集的信息包括社会经济、人口增长率、消费者态度、消费动机、消费 能力希咏平等。市场调裔法要求收集豹信息资料准确、可靠、存代表性，因此，在使刖市场调卉 法时，要设计出台适的调赉方式和手段。 ( 2 ) 专家调查法 专家调查法是近年米在国内外比较广泛使川的一种方法，主要以专家为对象，通过专家的能 力、经验和学识来确定调布的结果。冈此，专家的选择对丁专家调商法来说是至关重要的。在专 家调卉法中，德尔斐法禾专家会议法是两种十分常埘而有效的方法。 ( 3 ) 分解法 分解法是指利用分解原m 将复杂的事物分解成比较简单的容易被认识的事物的分析方法。例 如，在进行一项物业开发时，房地产投资分析人员就要根据该投资项目的特点，外界的环境、条 件，市场投资人的实力等情况将总风险分解为经营风险、政策风险、财务风险、法律风险等，然 后再把风险细分，直到容易判断，确定风险二i j e 。分解法的不足在于它的主观性比较强，主要依 赖予投资分析人员的主观经验进行分析。 ( 4 ) 环境分析法 它是一种识别某一特定风险的方法，也就是详细分析外部环境对内在风险的影i l 向。房地产投 资者的风险分析结构，即识别有关环境的四个组成部分是：购膀者或承租者：建筑承包商： 市场竞争者；有关政府部门。在分析备部分肘，重点是考虑他们与投资风险的相关联的特性。 外部环境因素及其变化是房地产开发公司内部风险产生的主要原冈之一。这是环境分析法所要特 别提醒投资风险分析、管理人员注意的重要内容。 ( 5 ) 故障抖法 9 就是通过设置故障树的方式将可能引起风险的各种冈素以树状表示出来，将产生风险的原因 一层又一层的分析，然后逐个排除，蹑后确定产生风险的原因。如对某住宅销售风险的识别可通 过图2 一l 所示的故障树来识别。 图2 1 某住宅销售风险故障树 2 4 房地产投资风险的分类 房地产投资中到底存在哪些风险? 很多专家学者对这一问题进行了研究，对丁房地产投资 风险类型的划分有着不同的方法。贾楠等在关丁房地产投资风险类型的研究一文中借鉴证券 投资组合理论中对风险的划分原则，将房地产投资总风险划分为系统风险和非系统风险，并进一 步对风险的类型进行了细分( 如图2 2 ) ”：按投资风险的来源可分为国家风险、市场风陆、由 然风险和公司风险；按投资实施的阶段可分为投资前期风险、开发建设风险、经营风险和管理风 险。目前，较为常用的划分方法就是将房地产投资风险划分为政策风险、社会风险、经济风险、 技术风险、臼然风险、国际风险，i 人类，每种风险_ 义可细分为多种风险因素”。这种划分方法全 面、细致，但仍然忽略了一些对房地产投资产生重要影响的风险冈素，如决策风险、管理风险、 设租与寻租行为风险等。而由千伟。j2 等编著的房地产开发项目可行性研究与经济评价手册一 书中对房地产开发项目的投资风险按来源进行了系统地划分，将房地产投资风险冈素划分为| ：l 然 风险、政治风险、经济风险、技术风险、社会风险、国际风险、内部决策和管理风险七火类，在 此基础上又进行了第二层次风险冈素、第二层次风险冈索的细分( 如图2 3 ) ”。这是目前掰地 产投资风险分类最为全面、系统、深入的一种。 0 图2 - 2 房地产投资风险分类图( 按可控性划分) 图2 3 房地产投赘风险分类图( 按来源划分) 中冈农业大学顺l 学位论文 第三章 房地产开发投资宏删风险刚岽分析及评价 第三章房地产开发投资宏观风险因素分析及评价 本章将从宏观的角度分析房地产开发投资过程中所面临的主要风险，它是由共同因素引起 的。经济方面的如利率、汇率、通货膨胀、宏观经济政策与货币政策、经济周期循环等：政治方 面的如政权更迭、战争冲突等：社会方面的如体制变革等。它是任何公司都将面临的风险，投资 者无法消除或避免的风险，故又称为不可分散风险、市场风险。 3 1 政策性风险 政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带米各种不同形式的经济损 失。房地产开发由于投资人、周期k ，开发商的决策与国家的政策调整存在一定的时间筹，田此， 开发商必然会面f 临政策变动带米的风险。特别是我国的房地产业处于发展的初级阶段，市场机制 还根不完善，为了维护房地产业健康、有序地发展，政府往往通过金融、制度、法规等一系列政 策手段来调整房地产的发展方向，每一项制度的变化，都会给部分房地产投资者带米损火，有 些损失是致命的。因此在我国，政策风险是房地产开发投资中虽为重要的风险1 。政策性风险 主要包括经济体制改革风险、产业政策变化风险、十地使用制度变化风险、金融政簏变化风险、 投资政策变化风险等。 3 1 1经济体制改革风险 经济体制改革意味着对各种产业之间的比例进行凋整以及对整个经济运行机制的改变。对房 地产业来说，这种改变的结果会出现两种导致风险的情况：一是通过改革，政府将房地产业在整 个经济中的地位进行凋整。如果政府将房地产业在国比经济中的地位降低，减少房地产业的投资， 房地产商品的市场活力将会减少，这将给房地产商品的生产者和经营者都带来损火。 另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变，或者说房地产业发展的模式发生 改变房地产市场结构比例发生改变。这种改变会给有些房地产投资者带来生机，但对员一些房 地产投资者带米损失。比如中国香港近年米川k 结构的转型，导致了对厂房需求f 降t 而对写 字楼等楼宁的需求上升，各种，一房生产者和经营者无疑受至很火的损失。 3 1 2产业政策变化风险 产业政策变化风险是指冈产业政策的变化平【| 产业结构的变化导致对房地产商品需求结构的 变化，从而可能给房地产商品的生产者和经营者带来损失。例如，当1 ：业和制造业在 业中的 比重增大时，这时对制造加丁等产业的厂房需求就会增加，可能导致对商业和服务业的楼宁需求 下降。冈此，对从事商业或服务业楼宁投资的膀地产商会带米损失。另一方砸，在产业结构政策 中，如果优先发展房地产业，则会给房地产业的投资者带米收益，而当房地产业处于次要地位甚 至被压缩的地位时，就会给投资者带来风险损火。 中因农业大学硕士学位论文第三章 房地产开发投资宏观风险索分析及评价 3 1 3 土地使用制度变化风险 土地使j ； j 制度变革风险一方面体现在变革使房地产商! ； | 的开发成本增加，如使_ i _ | j 年限、补偿 和收费的规定等。另一方面体现在政府改变使十地的一些具体技术政策方面，如在出让1 二地的 方式上政府可以采用协议、招标雨i 公开拍卖三种方式，采删不同的方式可以给投资者带来不同的 成本币f 风险。2 0 0 2 年7 月1 日国十资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有十地使川权规定1 22 1 规定中指出商业、旅游、娱乐平商品住宅等各类经营性川地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式山 让。这一规定的出台，一定程度上增加了投资者的开发成本。另外，政府为了避免地价过分偏离 市场价格，可能采取些惆控政策，如政府为了控制土地的出让数量，实行的高地价政策或为了 压抑士地投机行为而实行的低地价政策，这些政策都会给投资者带来不同程度的风险。 3 1 ，4金融政策变化风险。” 金融业与房地产业同属国比经济中的重要产业，两者具有十分紧密的联系。房