绿色住宅小区营运管理策略探讨.doc

绿色住宅小区运营管理策略探讨摘要：本文分析了现阶段绿色住宅小区运行管理中存在的问题，解析了其不能高效地运营管理的原因，并结合实例，探讨出适合绿色住宅小区运营管理的策略，为日后绿色建筑的运营管理提供参考思路。关键词：绿色住宅小区 运营管理 策略1.引言随着国家对绿色建筑建设的扶持力度加大，从而引发了人们对绿色建筑的关注与思考，越来越多的开发商开始思考小区建设转型，原来能耗高、舒适度低的房屋建筑，逐渐开始转变为节能、绿色的房屋建筑，尤其是国家出台了绿色建筑星级评价标准之后，给绿色住宅小区的建设提供了一个指导标准，给绿色建筑的建设注入了新活力。据不完全统计，仅2014年上半年，长沙市就有62个项目成为绿色建筑试点项目，其中住宅类的项目就占到一半12。但是长期受“重设计、轻管理”3思想的影响，导致国内绿色建筑运营管理水平不高，大多数绿色小区建成以后，各种绿色建筑设备因各种原因而未能运行使用，各项绿色建筑技术形同虚设，绿色建筑并没有发挥出它应有的长处，只是变成了开发商呈报绿色建筑等级和小区楼盘销售的手段。2.现阶段绿色住宅小区运营管理中存在的问题2.1人们对绿色建筑的运营管理不够重视提及到绿色住宅小区，大部分人就会联想到如何应用先进的绿色建筑技术与设备，改善小区居民居住环境，降低建筑能耗，达到节能减排的效果。但是这并不是绿色建筑的全部，在绿色建筑评价标准中规定4，除了考虑建筑节地、节能、节水、节能、保护环境外，还应考虑其后期的运营管理，也就是说，在设计时，还应综合考虑建筑的经济效益、社会效益和环境效益的统一。反观现有的绿色住宅小区，大部分投入只是花费在绿色建筑的设计与建设中，在选择绿色建筑技术与设备时，并没有考虑其经济性，也未考虑其后期维护管理的难易程度，从而造成了设计、建设与管理相互脱节。2.2缺乏有效的管理机制由于国内绿色小区的建设刚处于起步阶段，绿色住宅小区管理还处于探索阶段，缺少相关的理论研究和规范条例指导，小区的管理人员也没有经过系统地培训，所以绿色小区的管理模式还比较滞后。现阶段绿色住宅小区的管理模式是照搬非绿色住宅小区的管理模式，缺少相关规范条例指导和约束，缺乏科学性和人性化管理，很难让绿色住宅小区良好地运营。2.3缺少相关的财政投入虽然政府对绿色建筑的建设扶持力度加大，但是主要是投入到绿色建筑技术和设备的研发上面，而对绿色小区的管理投入甚少，而绿色住宅小区的管理模式，相对普通小区的管理模式要复杂一些，在低物业收益的情况下，物业管理者缺乏管理热情，将绿色建筑管理视为一种负担，常常以各种理由停运绿色建筑设施。2.4缺少相关的技术支撑在技术支撑方面，也有不尽如意的地方。绿色建筑的大量兴建，催生了绿色建筑技术的研究与发展，一部分新技术新材料孕育而生，但是部分技术和材料并没有经过长时间的测试就应用于实际工程之中，故而在建筑使用不久之后，出现了各种使用问题，相关的售后服务跟不上，相关的绿色建筑设备成了一种摆设，造成了资源浪费。既然已经清楚地认识到现阶段绿色住宅小区运营管理中存在的问题，那么我们就应该有的放矢，探讨出一套适用于绿色住宅小区运营的管理模式，为绿色小区的运营管理提供参考和指导。3绿色住宅小区运营管理策略探讨3.1加强宣传讲解由于绿色建筑在国内发展的时间并不长，因此大部分居民对此比较陌生，这就需要我们大力宣传，让他们熟悉和了解绿色建筑的发展历程与工作原理。只有让居民了解绿色建筑，感受到绿色建筑的优越性，意识到绿色建筑管理并不那么复杂之后，才会调动他们的积极性，参与到绿色住宅小区的建设中去。比如我们可以选择人流集中的地方，如小区的中心广场，小区的大门口，还有各栋的架空层，通过发放宣传单、展示图片、多媒体展示和组织相关的活动，达到宣传和教育的目的。3.2提高管理者的荣誉感和地位绿色建筑建成后，其荣誉总会被人们归结为建设方的功劳，而建筑在运营过程中出现问题时，其责任却被推给小区的管理者，这样就极大地降低了管理者的工作热情，甚至出现一些管理者抵制管理绿色建筑或者被动地管理绿色建筑运行的情况。所以我们应该提高管理者的荣誉感和地位，相关管理部门应设立绿色建筑运营标志，颁发绿色建筑管理企业证书，提高管理者的荣誉感与认同感，并适当地给予小区管理者一定的物质奖励。3.3相关管理部门需认定绿色建筑运行成本的增额相关管理部门应根据绿色住宅小区的星级，允许该小区的物业管理部门适当地增加该小区的管理费用，因为绿色建筑运营项目比普通小区的运营项目要多，工作要复杂一些，故而适当地提高小区的管理费用是有必要的，这样可以提高小区管理者的工作热情，更好地为本小区居民服务。3.4加强数据收集，以完善小区的运营管理模式加强整个小区运行能耗、材料用量，水电用量和调查居民的舒适度等数据的收集，因为这些数据是反映绿色目标达成的重要数据。通过分析这些数据，可以全面掌握绿色设施的实时运行状态，及时发现问题、调整设备参数；结合这些运行数据和居民的反映意见，不断地调节绿色设施的运行状态，比对找出设施的故障和资源消耗的异常，提升建筑物的能效3 ，最大限度地利用这些绿色设施，为居民创造一个舒适的生活环境。另外这些数据还应反馈给设计院和建设方，为日后绿色建筑的设计和建设提供参考和指导。3.5鼓励小区居民积极参与到绿色建筑建设中来3.5.1加强引导小区居民参与垃圾分类工作我们每天都会产生大量的生活垃圾，这些生活垃圾中包含可回收垃圾、不可回收垃圾和危险处理品。因此在小区内，应设置不同标识的垃圾桶，并向居民讲解小区垃圾分类的方法，从而引导居民在投放垃圾时，能够将垃圾分类处理。将垃圾分类处理，能够将可回收的垃圾变废为宝，不可回收的垃圾可以直接运输到垃圾处理厂进行卫生填埋、焚烧或堆肥，将危险处理品进行特殊处理，这样就极大地节约了生活垃圾处理成本，节省了居民的日常生活费用，同时又避免了土壤和地下水受到污染，保护了生态环境，达到了绿色建筑节能、节地和节材的目的。3.5.2动员居民参与小区垂直绿化建设许多小区在设计时采用了垂直绿化设计，每层的公共部分设置了花池，但是在后期的运营中，这些花池均成了摆设，究其原因是物业管理部门维护这些费用太高，需要花费大量的人力物力来管理与维护，那么如何利用这些空间，丰富小区的景观环境呢，其实可以动员各层有兴趣的居民共同参与，将这些空间交由住户，让他们在上面种上自己喜欢的植物，并负责日常的维护和管理。3.5.3动员居民环保装修由于建筑行业耗用了人类从自然界中获取原材料的50%以上，消耗了全球可利用能源的50%左右，建筑污染占到了空气污染、光污染、电磁污染等各种污染的34%，并排出了人类活动产生垃圾的40%5，因此我们在进行室内装修时，应坚持环保的装修原则：建设方在进行房屋建设时，应考虑土建与装修工程一体化设计施工，避免业主在二次装修中产生噪声污染，建筑垃圾随处堆放，楼栋的公共区域遭到破坏等一系列问题。对于毛胚房的二次装修，也应坚持环保装修的原则，如建筑垃圾需及时清理，并堆放在指定区域；电梯等公共设施需提前做好保护措施；在选择装修材料时，应尽量选择可再循环利用的建筑材料，如金属材料（钢材、铜）、玻璃、铝合金管型材、石膏制品、木材等。3.6增加财政投入和技术支撑绿色建筑在前期运营成本会较高，同时开发商又会急着收回绿色建筑投入成本，如果这些费用全部转嫁给消费者，那么势必会加重消费者的生活负担，绿色建筑运营就会遭到消费者的抵制。如果我们将这些成本分散承担，那么就会缓解这种紧张的局面，比如政府在早期增加一部分财政投入，开发商延长投资回收的时间，设备生产厂商相互合作，提高生产技术，降低生产成本，设计者在选择绿色建筑技术和设备时，不能不计成本地盲目选择，而应在满足住户需求和绿色建筑目标的前提下，根据当地的气候环境特点，合理地选择成熟的绿色建筑技术与设备，降低建设成本和后期的运营成本。总之只有各方相互协调合作，才能让绿色建筑发挥出优势，让消费者真正感受到绿色建筑带来的实惠。3.7建立绿色住宅小区管理示范基地中国人有很强的从众心态，在看到他人得到实惠之后，会不断地模仿与借鉴。如果我们把国人的这种心态加以利用，那么对我们绿色住宅小区的运营管理会大有益处。既然国人有很强的从众心态，那么我们可以建立绿色住宅小区运营管理示范基地，通过让居民感受到绿色建筑带来的实惠以及了解到建设绿色住宅小区的优越性，从而带动周边小区绿色住宅小区建设，继而推动整个社会可持续发展。结语绿色建筑的运营管理在绿色建筑的后期维护中占据重要地位，运营管理模式的优劣，直接决定了绿色建筑使用寿命的长短。因此，我们应该抛弃“重设计，轻管理”的思维模式，在设计之初，就应考虑建筑的后期运营管理，综合听取各方意见之后，合理地选择适宜的、经济的绿色建筑技术与设备。本文抛砖引玉，旨在通过对绿色住宅小区运营策略的探讨，来唤起业界对绿色住宅小区管理模式的更多思考。参考文献1长沙市住房和城乡建设委员会 关于公布长沙市2014年第一批绿色建筑试点项目的通知