（行政管理专业论文）我国高房价问题中的地方政府行为研究.pdf

原创性声明 i i i iii ii i iii i ii i i iiff y 18 3 2 3 6 0 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究所取得 的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或 撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式 标明。本声明的法律责任由本人承担。 学位论文作者： 兹杉日期：冲年6 月t o 日 学位论文使用授权声明 本人在导师指导下完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属郑州大学。根据郑 州大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论 文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅；本人授权郑州大学可以将本学位论文的 全部或部分编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或者其他复制手段保存论文 和汇编本学位论文。本人离校后发表、使用学位论文或与该学位论文直接相关的学术论 文或成果时，第一署名单位仍然为郑州大学。保密论文在解密后应遵守此规定。 学位论文作者岳既日期：如0 年莎月o 日 摘要 摘要 改革开放以来，我国社会经济高速发展，我国人民生活水平普遍提高，在 住房方面我们形成了以商品房交易为主的房地产市场，并且日趋完善，这对提 高民众生活水平以及促进经济发展起到了重大作用。但随着市场经济和各项改 革的深入，房地产市场问题日益暴露出来，高房价问题已经越来越成为困扰我 国经济、社会健康发展的重要因素。 在当前的市场经济活动中，地方政府、银行、房地产企业和商品房消费者 是房地产市场的主要参与者，四者共同影响市场经济的运行和发展，其中以地 方政府的作用最为突出，规范地方政府行为是解决当前房地产市场混乱，抑制 房价高涨的重要途径。本文以郑州市房价问题为个案研究对象，进而展开对我 国高房价问题的探讨，使用了文献研究、系统研究、实证研究等研究方法，使 用了政府失灵、市场失灵、寻租理论等理论分析工具，对高房价问题展开研究。 文章内容可以分为三部分：第一部分阐述本研究需要明确的基本概念，说 明所要研究的问题；第二部分，针对郑州市近几年的商品房价格发展和现状进 行个案研究，并分析其问题、原因和不足；第三部分，从规范高房价问题中地 方政府行为的角度出发，研究规范和完善地方政府行为的途径。文章可能的创 新点包括：把地方政府行为放在房价问题的母系统中进行研究，同时又把地方 政府行为作为解决我国当前高房价问题的关键因素，它是母系统中最重要的子 系统。 关键词：房地产市场高房价问题地方政府行为政府职能转变 a b s t r a c t s i n c et h er e f o r ma n do p e n i n gu pa n dt h er a p i dd e v e l o p m e n t o fc h i n a s s o d o e c o n o m i c ，t h ep e o p l e sl i v i n gs t a n d a r d sh a v eg r e a t l yi m p r o v e da n dw eh a v e f o r m e dt h em a j o r i t yo ft r a n s a c t i o n si nt h er e a le s t a t em a r k e t ，w h i c hi si m p o r t a n tt o p r o m o t et h ed e v e l o p m e n to fs o c i o e c o n o m i ca n dt h el i v i n gs t a n d a r d so f t h ep e o p l e 。 b u tw i t ht h em a r k e te c o n o m ya n dt h ed e e p e n i n go fr e f o r m ，t h ep r o b l e mo fr e a l e s t a t em a r k e ti si n c r e a s i n g l ye x p o s e d ，t h ep r o b l e mo fh i g hh o u s i n gp r i c e si nc h i n a h a v eb e e ni n c r e a s i n g l yh i n d e rt h ed e v e l o p m e n to f t h es o c i o - e c o n o m i c 。1 1 1 et l i g hp r i c e o f t h eh o u r s ei sb e c o m i n ga ni m p o r t a n tf a c t o ri nt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to f s o c i e t y 。 h lt h ee c o n o m i ca c t i v i t i e so ft h ec u r r e n tm a r k e t ，l o c a lg o v e r n m e n t ，b a n k i n g , r e a l e s t a t ec o m p a n i e sa n dc o m m e r c i a lh o u s i n gc o n s u m e r sa r ek e yp l a y e r si nt h er e a le s t a t e m a r k e t ，t h ec o m b i n e de f f e c to ft h e f o u ro p e r a t i o na n dd e v e l o p m e n to fm a r k e t e c o n o m y , o fw h i c ht h em o s tp r o m i n e n tr o l ei sl o c a lg o v e r n m e n t ，w h i c hr e g u l a t el o c a l g o v e r n m e n tt oa d d r e s st h ec u r r e n th o u s i n g m a r k e tt u r m o i l ，t h a ti sa ni m p o r t a n tw a yt o r e s t r a i ns o a r i n gh o u s i n gp r i c e s i nt h i sp a p e r , t h ei s s u ep r i c eo fz h e n g z h o uc i t yf o ra c a s es t u d y , a n dt h e ne x p a n do nt h ei s s u eo fc h i n a sh i g hp r i c e s ，u s i n gt h el i t e r a t u r e r e v i e w , s y s t e m a t i cr e s e a r c ho ne m p i r i c a lr e s e a r c hm e t h o d s ，u s eo fg o v e r n m e n tf a i l u r e ， m a r k e tf a i l u r e ，t h e o r yo fr e n t s e e k i n gt h e o r ya n a l y s i st o o l ，s t u d i e dt h ep r o b l e m so f l l i g hp r i c e s t l l i st h e s i sc a nb ed i v i d e di n t ot h r e ep a r t s ：t h ef i r s tp a r ts e t so u tt h er e l a t i v ea n d f o u n d a t i o n a lc o n c e p t sa n dd e s c r i b et h es t u d ys u b j e c t ；t h es e c o n dp a r t ，t h e a u t h o r a n a l y s et h ep r o b l e m ，t h ec a u s ea n dt h e d e f e c t so ft h eh i g hh o u s i n gp r i c eo ft h e z h e n g z h o uc i t y , w h i c hi sa c a s eo fs t u d y t h et h i r dp a r t ，t h ea u t h o r , i nt h ep o i n to f t h el o c a lg o v e r n m e n tb e h a v i o r , s t a n d a r d i z ea n di m p r o v et h el o c a lg o v e r n m e n ta c t s t h ei n n o v a t i o no ft h ea r t i c l em a yi n c l u d e ：l o c a lg o v e r n m e n ta c to nt h ei s s u ep r i c eo f h o r n es y s t e m sr e s e a r c h , w h i l el o c a lg o v e r n m e n ta c ta g a i nt os o l v et h ep r o b l e mi no u r c o u n t r yak e yf a c t o ri nh i g hp r i c e s ，i ti st h em o t h e ro f t h em o s ti m p o r t a n ts u b 。s y s t e m s y s t e m n a b s t r a c t k e yw o r d s ：r e a le s t a t e m a r k e tt h ep r o b l e mo fh i g hp r i c et h el o c a l g o v e r n m e n ta c t t h et r a n s f o r mo ft h el o c a lg o v e r n m e n tf u n c t i o n i i i 目录 目录 摘要o o dodoooooooq qoooo i a b s t r a c t 0 00000000 oo oo o0 i i 目录 1 引言1 1 1 研究背景和意义1 1 1 1 研究背景1 1 1 2 研究意义3 1 2 研究综述4 1 2 1 市场失灵和政府失灵研究4 1 2 2 房地产公共政策研究5 1 2 3 房地产宏观调控研究6 1 2 4 房地产市场利益主体博弈研究7 1 3 研究方法和理论工具8 1 3 1 研究方法8 1 3 2 理论工具9 1 4 研究思路及创新1 0 1 4 1 研究思路1 0 1 4 2 研究创新点l l 2 高房价问题中地方政府行为研究的理论基础1 2 2 1 房地产市场的概念体系1 2 2 1 1 我国房地产市场的独特性1 2 2 1 2 我国房地产市场价格构成要素1 2 2 1 3 我国房地产市场价格影响因素1 3 2 1 4 我国高房价所带来的不利影响1 4 2 2 地方政府的概念体系1 5 2 2 1 地方政府的概念1 5 目录 2 2 2 地方政府行为的界定1 6 2 2 3 地方政府的行为框架1 6 2 2 4 房地产市场中地方政府的行为动机1 7 2 3 我国房地产市场中的高房价问题1 8 2 3 1 高房价问题是房地产市场的根本问题1 8 2 3 2 我国房地产市场中高房价现状1 9 2 4 我国地方政府在治理高房价问题中所存在的问题及原因2 0 2 4 1 我国高房价问题与地方政府行为密切相关2 0 2 4 2 地方政府失灵导致了我国房地产市场调节失效2 1 2 4 3 地方政府在治理高房价问题中所存在的问题2 1 3 案例郑州市商品房价格发展和现状研究2 3 3 1 郑州市房地产市场概况2 3 3 2 郑州市高房价问题及其原因2 3 3 2 1 土地市场不规范2 4 3 2 2 政府管理不到位2 4 3 3 郑州市整顿和规范高房价的相关措施2 6 3 4 郑州市高房价调控的问题和不足2 8 4 规范高房价问题中地方政府行为的路径研究3 0 4 1 相关政策向民生倾斜3 0 4 1 1 以关注民生为根本出发点3 0 4 1 2 完善行政参与和行政监督机制3 1 4 1 3 构建以人为本的法制体系3 1 4 2 规范地方政府的角色定位3 2 4 2 1 公共住房的有效供给者3 2 4 2 2 房地产市场风险的强力监管者3 2 4 2 3 产品责任管理的公平落实者3 3 4 2 4 相关体制和制度的及时提供者3 3 v 目录 4 3 完善相关的法律法规3 3 4 3 1 健全高官问责制度3 3 4 3 2 重整地方政府绩效评估指标3 4 4 3 3 增强政策的执行力和有效性，注重政策的衔接性和协调性3 5 4 4 调整公民住房的供应结构及规范市场秩序3 5 4 4 1 改善住房供应结构3 5 4 4 2 促进房地产开发企业优胜劣汰，规范市场秩序3 6 4 4 3 继续遏制投机性需求规避市场风险3 7 4 4 4 加强对房价的监管和宏观调控3 7 4 4 5 加大对房地产市场的监管和整顿力度3 7 4 5 结论3 9 4 5 1 规范地方政府职能定位是破解高房价问题的钥匙3 9 4 5 2 调整地方政府行为是解决高房价问题的关键4 0 参考文献4 2 致 射“4 3 个人简历4 4 v i 1 引言 1 引言 1 1 研究背景和意义 1 1 1 研究背景 改革开放以来，我国的社会经济高速发展，市场经济体制逐步建立，人民的 生活水平得到了极大的改善与提高。在住房方面，房地产市场随着经济社会的 发展而不断完善，在提高民众生活水平以及促进整个社会经济发展方面起着不 可忽视的作用。但随着改革的深入，房地产市场的种种问题日益暴露，其表现： 商品房价格在各种因素推动下持续暴涨，超出了大部分群众的购买力，严重影 响民生民心；房地产开发建设导致大量耕地被圈占，房地产市场过度投机、圈 地运动以及“寻租等现象泛滥；房地产市场秩序混乱，房地产市场信息不对 称；对中国的房地产市场监控力度不够，法规法制建设远远滞后于市场发展的 速度，中国的住房保障力度不足以及地方政府缺位；房地产市场体系的产业价 值链不完善，以及市场的主体房地产开发商捂盘现象屡见不鲜等等。当然 最不容忽视的一个突出问题就是中国的房价过高的问题。 据国家统计局公布的2 0 0 9 年全国房地产市场数据我们可知，2 0 0 9 年全年房 价涨幅2 4 ，平均每平方米上涨8 1 3 元，2 0 0 7 年全国房价平均涨幅为1 2 ，每平方 米上涨4 8 0 元左右。其中，2 0 0 9 年全国商品房销售面积为9 3 7 1 3 亿平方米，比前 年增长4 2 1 。同时，2 0 0 9 年全国商品房销售额4 3 9 9 5 亿元，比2 0 0 8 年增长7 5 5 。 其中，商品住宅销售额增长8 0 9 6 ，办公楼和商业营业用房销售额分别增长6 6 9 和4 5 5 。而2 0 0 4 年全国商品房成交均价涨幅近1 8 ，2 0 0 7 年为1 5 多，2 0 0 5 年为 1 4 多，其余年份都不超过1 0 。由此可见，我国房产价格涨幅达到历史最高。 而国际上公认的房价上的“合理的价格水平，应该是相当于每户居民3 6 年的平均收入。应该指出的是，欧美等发达国家公民用3 6 年家庭收入所买到的 住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们人均3 0 万平方米的小康水平要大得 多。以美国为例，前几年它的家庭新建成房屋平均面积达到大约2 1 1 8 平方英尺， 一般人家户均在2 2 1 平方米左右，相当于人均拥有住房7 0 平方米左右。而在中国， 。中华人民共和国国家统计局中国统计年鉴 m 中国统计出版社2 0 0 9 l 1 引言 我们以国家统计局公布的2 0 0 9 年城镇居民人均可支配收入1 7 1 7 5 元为依据，按照 三口之家9 0 平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套9 0 平方米“合 理价格 的国民住宅，全国的均价应该为2 8 8 1 4 8 元，每平方米为3 1 5 7 2 元( 按 此要求，开发商的利润也超过了1 0 ) 。而这样的价格，比现在全国城镇平均每 平方米4 4 7 4 元每平方米左右的价格水平，这就高了三分之一左右，从而充分说 明我国目前房价偏高。 高房价问题已经越来越成为困扰我国经济、社会健康发展的重要因素。2 0 0 9 年，房地产市场在我国g d p 的比重超过1 3 ，“上市 ，“地王 ，“捂盘 ，“囤地 等字眼陆续出现在各大媒体。2 0 0 9 年，各地房价再次持续上涨。中央政府政府 也多次出台新的房产调控政策对房地产价格进行调控。2 0 0 9 年1 2 月1 3 日，财政 部、国土部等五部委出台关于进一步加强土地出让收支管理的通知，2 0 0 9 年 1 2 月1 4 日，国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分 城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任”。其中2 0 1 0 年1 月1 0 日，国务院发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，接着 中央银行又上调存款准备金率0 5 ，以维护房地产市场的健康稳定。2 0 1 0 年3 月，在全国十一届政协两次会议上，温总理郑重指出：“必须采取各种措施使房 价保持在一个合理的价位。但根据往年的调控效果来看，房地产的价格问题不 会迅速得到解决，大多数中低收入群体的购买力依然乏力。面对当前我国房价 高涨的形势，如何更好的实现“居者有其屋，更好地促进我国房地产市场的健 康发展，是一个值得探讨的问题。 在我国当前的房地产市场经济活动中，地方政府、银行、房地产企业和消 费者是房地产市场的主要参与者，四者共同影响着房地产市场的运行和发展， 而在这四者之中以地方政府所发挥的的作用最为突出。1 9 9 8 年以来，房地产市 场一直是我国各个经济市场中较为活跃的市场之一，而且一些地方政府把当地 房地产市场的发展作为当地国民经济的重要增长点予以大力的支持与培养。但 纵观过去，我们发现作为中央意志执行者的一些地方政府盲目热衷土地批租， 大规模盲目拆迁，加大房地产的投资以带动当地经济的发展，此外一些不法开 发商炒卖地皮，恣意抬高房价，从而使老百姓的住房供需矛盾更加突出，“解决 人民住房需求 再次成为全社会关注的焦点。 规范地方政府行为是解决当前我国房地产市场中高房价问题的重要途径。 实践证明，单纯依靠市场机制的自发调节以及中央政府的宏观调控无法有效解 2 l 引言 决当前房地产市场的复杂问题。因此，这就需要人民群众利益的代表者一地方 政府来发挥其重要作用。地方政府是我国政府体制中不容忽视的重要组成部分， 是中央与人民群众紧密联系的桥梁：一方面它要按照我国法律规定的政治分工 原则来贯彻和执行中央的行政指示及命令。另一方面，它又直接面向市场，面向 人民，处于市场和中央政府之间。可以说地方政府的行为对当前我国高房价问 题的解决至关重要。因此，我们有必要从地方政府的行为作研讨当前我国高房 价问题。 1 1 2 研究意义 第一，高房价问题的解决是规避当前金融危机以及金融风险的必要举措。房 地产的金融风险是由以银行为代表的金融机构为房地产企业提供资金的筹集、 融通、清算等金融服务活动中，由于种种不确定因素的影响，使得一些金融机 构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性或者现实性。 比如2 0 0 8 年的美国次贷危机( s u b p r i m ec r i s i s ) ，实际上即是一个房地产市场 的问题。中国在这次房地产金融风暴中受影响虽小，但足可以暴露出中国房地 产市场的一些弊端，比如房地产金融的发展时间较短，房地产市场还处于逐步 完善和发展的过程之中，市场的风险防范措施还不很完善，因此，解决高房价 问题更有必要加强对地方政府对房地产市场管理。 第二，高房价问题的解决是当前金融危机背景下扩大内需的必要举措。有 学者曾说，中国经济对我国房地产行业的依赖过重，其中房地产市场的非理性 ( 典型性) “繁荣，严重的不利于产业结构的优化调整和升级，在当前中国房地 产市场高速发展的市场背景下，房价的适度理性回归有利于中国经济内需的大 幅提升，可以有效促进中国经济的软着陆，有利于中国经济发展方式的转变。 中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，眼下中国高房价对扩大内需或 已产生了严重的挤出效应：不仅引致了几代人即时消费能力的全面下降，而且 还导致居民的未来消费能力也日渐萎缩，最终将影响经济结构调整，中国房价 的持续上涨，正在侵蚀着政府为扩大内需而出台的一系列经济刺激政策的实施 效果 。 第三，从地方政府行为视觉来研究高房价问题，可以为学术界提供一种新 。顾海波高房价挤占内需损害经济结构调整【j 】经理人h t t p ：w w w $ i n o - m a n a g c r c o m 。易宪容高房价对扩内需的挤出效应【j 】上海：上海证券报2 0 0 9 3 l 引言 的研究思路。当前，国内学者对我国房地产市场的研究缺乏系统性和全面性，多 侧重政府不同部门不同政策的研究。对房地产市场中的地方政府行为没有进行 深层次的研究和探讨，比如国内学者大多集中在对房价的调控上，而对造成房价 持续上涨的地方政府的行为及动机缺乏一定的研究；同时全国各个城市房地产 市场的发展情况不同，相应的地方政府调控房地产市场的行为也有所不同。但 国内学者的研究多以理论研究为基点，对房地产市场中地方政府行为的研究缺 乏实证研究。 第四，研究房地产市场中地方政府行为有一定的现实意义。具体来说，本 项研究有利于地方政府在房地产市场中行为角色的重新界定，便于其更好的履 行其政治职能和社会管理职能，为郑州市以及我国房地产市场的持续、健康、 稳定发展提供一些建设性意见。 1 2 研究现状 对于地方政府在抑制房价上涨调控房地产市场方面的分析，国内外研究学 者从不同层面进行了探讨并发表了各自的见解。 国外一些专家学者对地方政府在发展房地产市场中应该承担的某种职能建 立了较为系统的理论框架。主要的研究学者有安东尼一唐斯( a n t h o n yd o w n s ) ， g a v i na d l i n g t o n , m a y o 等等。国内学者对房地产市场中中央宏观调控政策的研究 较为多，而对地方政府行为的研究相对较少，其着力点较为密集，其学者代表 有易宪容，张岑遥，汪欢欢，刘伟新，韦公远等。纵观这些研究，主要着力于：市 场失灵和政府失灵研究，房地产公共政策研究，房地产宏观调控研究，房地产 市场利益主体博弈研究等。 1 2 1 市场失灵和政府失灵研究 童中文和邓熳利( 2 0 0 9 ) 在中国房地产市场政府角色定位研究一文中 认为，住房具有生活必需品和投资品的双重属性，并具商品性和福利性二元属 性，这就使得住房定价机制较一般商品更具复杂性，政府在房地产市场中的定 位更显重要。房地产市场失灵主要包括：房地产市场是一个垄断市场：房地产 市场信息的不对称；地产市场的外部性。房价畸高中的政府失灵和功能错位主 要表现在：地方政府角色的错位；房地产业的行政寻租；对房地产价格调控重 4 l 引言 心应该在土地市场；应重视完善房地产存量和租赁市场。 中国社会科学院金融研究所的易宪容( 2 0 0 9 ) 在当前我国楼市利益主体 的博弈分析一文中分析研究了我国房地产市场的市场失灵和政府失灵，认为 由于近几年房地产市场的发展与繁荣是建立在市场秩序没有确立、法律制度尚 不健全、购买者对房地产知识了解不足以及信息不对称的基础上的，因此房地 产业的暴利并非市场竞争的结果，而是利用制度缺陷图利的结果。在此过程中， 随着社会财富短时间内聚集，房地产开发商得以通过资本优势影响政府决策， 把其不合理、不正当的利益制度化和规则化。另一方面，由于目前房地产业赢 利模式对权力的过度依赖，影响了房地产产品以质量和服务取胜的市场方向， 也影响了整个行业对市场 。 张林盛，赵丽峰( 2 0 0 8 ) 在我国房地产开发中的“政府失灵一文中， 认为我国房地产发展迅速，政府在其中发挥了重要的作用，但政府在我国房地产 开发中也有“失灵 的地方。我国房地产开发中的“政府失灵原因主要内包 括：我国当前所处的特殊的转型阶段；政府职能转轨的滞后性；政府干预行为 的效率低；政府干预中的寻租行为；政府决策的失误。我国房地产开发中的“政 府失灵的对策包括：建立健全社会主义市场经济体制，加强宏观调控体系，有 效发挥政府的作用；加强政府自身建设，加强对政府的监督和约束；完善相关 法律法规，提高政府政策的效率；发挥私人金融机构的作用 。 张岑遥( 2 0 0 5 ) 研究了城市房地产价格中的地方政府因素。他认为部分地 方政府对城市房地产市场的大力介入，源于一种双重压力：分税制以后地方事 权的比重普遍高于财权带来的压力、地方政府作为中央政府或上级政府的代理 机构的压力。在双重压力之下，面对资源的约束，依据现有土地供给制度，地 方政府极容易介入城市房地产开发，推动房地产市场的景气，动员社会各种资 源进入房地产市场，以达到财政增收、g d p 高增长等社会经济目标。这种介入也 对城市房地产价格有直接、间接推动作用。 1 2 2 房地产公共政策研究 中国社会科学院金融研究所的易宪容( 2 0 0 9 ) 在中国需要一个什么样的 。童中文，邓熳利中国房地产市场政府角色定位研究【j 】特区经济2 0 0 9 。易宪容当前我国楼市利益主体的博弈分析【j 】中共中央党校学报2 0 0 9 。张林盛，赵丽峰我国房地产开发中的。政府失灵”【j 】内蒙古电大学刊2 0 0 8 5 l 引言 房地产市场一文中，从公共政策的角度分析房地产市场和高房价问题，认为 房地产行业规划，作为一种中长期的公共政策，并非是突出一方利益而放弃其 他方利益而是要通过政策调整来协调所有当事人之间的利益关系，这项公共政 策的制定、执行与终结，既应符合绝大多数人的利益，也应体现具体程序上的 正义性。房地产消费政策的内容很多，它的基点是鼓励居民住房消费，限制住 房投资。鼓励住房消费是多层次的，有政府的补助政策、税收优惠政策及信贷 优惠政策等方面。 怆然( 2 0 0 9 ) 在以民生为出发点聚焦城市房地产管理法修订一文 中，分析了房地产公共政策和法律修订时候的价值取向，认为由于长期以来房 价的居高不下影响民生，加之被媒体热炒的地王现象与房价有说不清道不明的 关系，更使人对房价如同雾里看花，对相关法律和政策的制定修订需要以民生 为出发点。 在经济适用房政策调控方面，主要研究学者有邵德华，其在研究作国内外 房地产业政策比较研究一书中指出，房地产政策是政府的行政性抑制政策，是 非市场的，而且政府应对经济适用房的调控把握好度，经济适用房价格过高则不 利于房市的繁荣发展，而价格过低其调控作用也不明显。除此之外，还有对房地 产市场的调控政策等。 1 2 3 房地产宏观调控研究 陈丹( 2 0 0 9 ) 在我国房地产市场中政府宏观调控工具的思考一文中， 针对我国房地产市场过热、房价过高的问题，从宏观调控的角度寻找解决途径， 认为当前中国房地产市场过热，迫切需要政府通过宏观调控予以调节控制，利率 调控房价失效土地储备制度调节房价难度高、效果差，期房销售制度改现房销 售制度缺少相应的现实基础以及开征物业税的基础性工作准备不足，以经济手 段为主的政府宏观调控工具已经出现“调控疲劳”，进而预示着当前我国政府对于 房地产市场的调控或许将由以经济手段为主的“软着陆”转变为以行政手段为主 的“硬着陆”，文章选取货币政策、财政政策、产业政策以及土地政策方面的政府 已用或可用宏观调控工具予以批判性论证分析 。 。易宪容中国需要一个什么样的房地产市场【j 】资本市场2 0 0 9 。怆然以民生为出发点聚焦城市房地产管理法修订f j 】中国土地2 0 0 9 。陈丹我国房地产市场中政府宏观调控工具的思考【m 】山西财经大学学报( 高等教育版) ，2 0 0 9 6 1 引言 王寿华和温华立( 2 0 0 9 ) 在我国房地产行业利润不均化及政府部门对房 价的调节一文中，从房地产行利润的角度对我国高房价问题进行了研究，认 为我国房地产行业开发利润不均化并处于比较高的地位的几点原因包括：国内 房地产业刚刚兴起，正处于一个发展的前期，在被政府扶持的过程中难免出现 政策上的倾斜；房地产业地区发展很不平衡，没有形成很有效的竞争；政府垄 断土地市场，土地价格被垄断缺乏竞争。政府部门采取实际行动抑制房地产高 额利润，应该从以下角度进行宏观调控：地方政府多种方式调节土地供给，根 本上降低房屋价格；引导开发资金，提升中小城市房地产开发价值；政府部门 限制开发结构，提高普通消费者消费空间。 张朋能和李鹏( 2 0 0 9 ) 在我国政府在房地产市场中的作用分析一文中， 认为近期我国房地产市场中存在的问题包括：g d p 增长过分依赖房地产行业，使 得房地产业存在着过度投资；我国房地产存在着投资结构失衡现象；我国房地 产业存在着区域发展不均衡；金融市场的不完善；少数大城市房价上涨过快，使 得广大工薪阶层承受不了高不可攀的房价。完善我国房地产市场宏观调控的建 议包括：充分发挥市场在房地产资源配置中的基础性作用；完善“两房”制度，形 成我国新的住房保障体系；征收较高的开发投资税，从开发源头上进行控制；加 强银行监管，斟酌制定住房贷款政策；有区别的实施房地产调控政策，建立健全全 国房地产市场回。 1 2 4 房地产市场利益主体博弈研究 中国社会科学院金融研究所的易宪容( 2 0 0 9 ) 在当前我国楼市利益主体 的博弈分析一文中，从利益博弈的系统角度进行分析，认为在既有的市场条 件及制度安排下，房地产市场作为一个利益博弈的场所，各种利益主体的利益 关系处于失衡状态，这也成为房地产市场难以持续健康发展的症结所在。要让 房地产业在扩大内需中发挥重要作用，必须调整房地产市场的秩序与规则，以 制度安排来平衡其中的利益关系。当前国内房地产市场的态势是，一方面住房 销售迅速萎缩，但房地产企业不愿调整价格让住房需求释放出来，而是希望通 过政府改变现行的政策让消费者进入市场消化过剩住房供给；另一方面，住房 消费者由于房价过高无力进入市场，使得巨大的住房消费需求无法得以释放。 。王寿华，温华立我国房地产行业利润不均化及政府部门对房价的调节【j 】特区经济2 0 0 9 。张朋能，李鹏我国政府在房地产市场中的作用分析现代商贸工业【j 】2 0 0 9 7 i 引言 房地产市场这种僵局的出现，基本上是房地产开发商、地方政府、商业银行以 及住房消费者利益博弈的一种结果。 四川大学的林德华先生在对中国地方政府行为模式的传统和变迁的研究基 础上，提出在房地产市场中，地方政府应担负极其重要的作用，并认为当前我 国的房地产市场中，地方政府存在着严重的失位缺位及越位现象，他进而指出 在房地产市场中应规范地方政府行为模式，准确定位房地产市场中的地方政府 角色：必须处理好中央与地方的关系，明确中央与地方在房地产市场中的各自 职责，并且根据国家经济和社会发展情况进行相应调整和规范；地方政府从过 多的直接干预微观经济的事务中摆脱出来；真正能够使自己从经济建设型政府 转变成公共服务型政府。 房地产民间学者王炼利的研究或许是最具争议的结论，其观点往往较为尖 锐，其在影响房价的真正原因一文中，认为当前高房价的原因主要有：需 求量不是成交量影响着房价；动迁和投机影响城市住房成交量的最重要因 素；赚取中心城区的最高级差地租是房价攀升的动力；房地产业的发展是“新的 利益增长点”的发展思路 。与之相似，民间学者时寒冰，牛刀，曹建海号称“地 产三剑客”，他们长期致力于反对高房价的民间研究，成果颇多。 本文试图在国内外专家学者的研究基础上，取其精华，以期能全面系统地 描述我国房地产市场中地方政府行为目前出现的问题得出比较可行和有用的规 范方法，从而构建一个规范的房地产市场中地方政府行为框架。 1 3 研究方法和理论工具 1 3 1 研究方法 一、文献分析法 在研究过程中，笔者广泛收集有关房地产市场中地方政府行为方面的研究文 献，借鉴和整理了其他领域的研究成果，并不断跟踪新信息、新动态，以期全面 系统地把握地方政府行为方面的相关问题。 二、系统研究方法 。易宪容当前我国楼市利益主体的博弈分析中共中央党校学报2 0 0 9 。王炼利影响房价的真正原因王炼利个人主页h t t p ：w w w c a o g e n c o n d b l o g i n d c x a s p x ? i d = 1 6 2 8 l 引言 社会是一个系统，政府是一个系统，对地方政府行为的研究必须放在社会 这个大系统当中，否则就会孤立片面地看问题，本文把地方政府行为看作一个 系统，这个系统处于行政生态环境的外部母系统中，同时也包含了诸多内部子 系统，在系统分析地方政府行为时，我们发现了地方政府在房地产市场的发展 中所面临的诸多困境。 三、实证研究方法 本文主要以郑州市房地产市场中地方政府的行为为研究着力点，对郑州市 政府对所进行的房地产市场管理活动进行考证，借鉴国外先进的管理经验，从 而有效促进我国地方政府对房地产市场的调控管理。 四、矛盾分析方法 马克思主义认为万事万物皆由矛盾构成，矛盾不可以消灭也不可以创生，矛 盾对立统一规律是我们分析社会现象的有力武器，它主张在矛盾的对立统一中 辩证地看待事物及其发展规律，本文关于地方政府在房地产市场中行为的分析， 实际上也就是分析房地产市场中各参与主体之间的矛盾所在。 1 3 2 理论工具 一、市场失灵理论 市场失灵是指市场没有办法高效地分配社会资源。它也通常被用于描述当 前因市场力量不足而不能满足社会公共利益的情形。市场失灵的具体表现有： 收入与财富分配不公；外部负效应问题( 外部负效应是指某一主体在市场中 生产以及消费活动的过程中，对初自身之外的其它主体带来损害的行为) ； 因竞争而失败从而和市场垄断而形成的次佳市场结构；公共产品的供给不 足；公共资源的过渡使用。 二、政府失灵理论 政府失灵理论，又称“政府失效 ，是指当个人对所需公共物品的需要在现 代议制的民主政治中不能得到很好满足，以及公关部门在为大众提供公共物品 时浪费以及滥用资源，从而使得国家公共支出的规模过大或者效率大大降低。 也即政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决 。薄贵利市场失灵问题研究【m 】北京：人大出版社。2 0 0 5 9 i 引言 策或不能实施改善经济效率的决策。政府失灵，常通过对政府活动的最终结果 判断的。 三、寻租理论 布坎南认为“寻租是投票人，特别是其中的利益集团，通过各种合法或非 法的努力，如游说和行贿等，使得政府帮助自己建立垄断地位，获取高额垄断 利润的行为。 寻租会导致不同的政府官员之间权力争夺，不利于政府在民众 中声誉的形成以及廉政成本的节约。而地方政府寻租的主要原因是：不同的地 方政府级官员之间存在利益偏好；地方政府更多政治权利的丧失；地方政府与 中央存在相对独立或者相对不一致的目标等等。 1 4 研究思路及创新 1 4 1 研究思路 本研究首先简单一些有关本文研究内容的相关概念体系以及房地产市场中 地方政府行为的有关理论依据等，接着简单介绍目前国内外的研究现状，为下 一步房地产市场中地方政府行为的研究提供理论前提。 研究的第二部分是该文的核心。虽然不同城市房地产市场中的地方政府行 为在本质上是一致的，但具体到每个城市却又不尽相同。因此，作者通过考证 郑州市房地产市场中所存在的高房价问题，来分析产生这些问题的深层原因， 从而得出郑州市房地产市场中高房价问题所产生的重要原因与地方政府的行为 密切相关。 该文的第三部分是该篇的关键所在。通过第二部分的分析，在深入具体的 研究郑州市地方政府在房价调控的具体实践中，探索了地方政府在房地产市场 中的行为模式，并提出了合理的建议。即坚持以人为本的科学价值观为价值取 向，重塑地方政府的角色行为模式，构建和谐的中央地方政府关系，从制度上 消除地方政府在房地产市场中存在的一些消极行为。 。张玉政府失灵及其矫正措施研究叨企业技术开发中国期刊网2 0 0 9 l o 1 引言 1 4 2 研究创新点 可能的创新点之一：本研究从地方政府行为的角度，在房地产市场这个系 统内部，对高房价问题进行剖析，提出解决高房价问题的思路。文章可能的创 新点包括：把地方政府行为放在房价问题的母系统中进行研究，同时又把地方 政府行为作为解决我国当前高房价问题的关键因素，它是母系统中最重要的子 系统。 可能的创新点之二：深入探讨我国今后房地产市场中地方政府的行为模式 和职能定位，认为解决问题最重要的一点是要科学规范地方政府行为模式，准 确定位房地产市场中地方政府角色，地方政府在房地产市场中应该从经济建设 型政府转向公共服务型政府，从构建和谐社会的全局出发树立起科学的发展观。 2 高房价问题中地方政府行为研究的理论基础 2 高房价问题中地方政府行为研究的理论基础 2 1 房地产市场的概念体系 市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场具 有两重含义，即狭义的市场和广义的市场。狭义的市场是指买卖双方交易的场 所，广义的市场是指交易活动发生的过程。同样，房地产市场也有狭义、广义 之分，如果没有特别说明，本文所指的房地产市场是指广义上的房地产市场。 它是房地产交易利益相关方的经济关系总和，是各方互相作用的一种机制。鉴 于本文的研究内容主要是针对我国房地产市场中房价问题以及地方政府行为， 所以本文中的房地产市场主要是指用于住宅开发的土地市场和住宅市场交易活 动的总和。房地产市场是指用于住宅开发的土地市场和住宅市场交易市场的总 和。 2 1 1 我国房地产市场的独特性 第一，房地产与普通的商品相比，除了具有普通商品所共有的属性以外，还 具有一个非常重要的属性：即政府的干预性。由于土地是国家的重要资源，其 开发，利用以及规划是否合法，对经济的发展乃至社会的稳定至关重要。所以 我国的土地市场是政府占主导地位的土地市场，政府需要也必须对土地市场的 开发、利用、规划等有非常严格的控制和管理。 第二，房地产市场还具有垄断竞争性。这就更说明单纯依靠市场自身的调 整并不能够达到规范状态，需要政府通过必要的宏观调控、市场监管乃至直接 的行政干预来加以规范引导从而来促进我国房地产市场的繁荣和发展。房地产 市场是一个地方政府容易越位、错位、失位的市场，是地方政府“寻租”机会 比较多、容易出现官商勾结的市场，由此可见，地方政府的行为和作用对房地 产市场的健康发展起着非常重要的作用。 2 1 2 我国房地产市场价格构成要素 房地产价格是其价值的货币表现形式，也是在土地开发、房屋建造以及经 1 2 2 高房价问题中地方政府行为研究的理论基础 营的过程中，凝结在房地产商品中的活劳动以及物化劳动价值量的货币表现。 房地产价格的基本构成要素主要由以下五部分组成： 第一，土地价格或者使用费。土地市场中土地所有权的转让或使用权出让 的价格在房地产市场中所占有的比重很大。因为房地产具有这一特性：固定性。 这就决定了房地产价格因为土地资源的相对稀缺性而存在着很大差异。即便是 建筑质量是同一个档次的房屋，其价格也会因为所处区位的不同而存在着明显 的不同。 第二，前期房产开发工程费。前期开