（工商管理专业论文）广深铁路股份公司房管工作改革的探讨.pdf

摘要：本文从改变广深铁路股份公司房产管理落后状况的迫切 要求和国家对铁路系统改革的要求，即打破企业办社会的旧格局，把 非运输业从铁路系统中分离，达到减员增效的要求出发，提出铁路的 房管工作可以实施物业管理来解决原有管理体制下存在的问题。文章 通过对物业管理的概念、特点和内容的叙述，分析实施物业管理，可 以推动市场经济的发展，营造安全、舒适、和谐的人居环境，发挥物 业的最大使用价值，有助于城市管理水平的提高，有利于铁路改革； 阐述了专业化、社会化、企业化、经营化的物业管理体制新概念。f 文 章结合国内外物业管理发展情况，对房管工作中存在的问题，从管理 体制、服务内容、管理手段、管理机制、管理效采等方面加以分析， 找出原因。同时还简单分析了影响物业管理开展的原因：旧体制的惯 性作用，即得利益者的抵触，物业管理实践中存在的缺陷等。文章讨 论了解决房管工作问题的对策就是要提商对物业管理作用的认识，转 变观念，建立健全法律法规。指出物业管理是改进房管工作的理想的 方法，是房管工作改革的必然选择，并对物业管理公司的设置提出设 想。文章最后认为a 物业管理是一种新型的管理模式，广深铁路股份 公司要抓住机遇，早日实行物业管理，适应市场竞争。 主题词：广深铁路股份公司房管改革 人 k 北方交道大学硕士学位论文 a b s t r a c t ：t h ep a p e re x a m i n e st h et r a n s f o r m a t i o no fg u a n g s h e n r a i l w a y s t o c k c o m p a n yp r o p e r t ym a n a g e m e n t f r o mt h eo u t d a t e d m a n a g e m e n t m e t h o dt h a td e s p e r a t en e e d st ob er e f o r m e di no r d e rt om e e t t h ec o u n t r y sd e m a n d t h i si sd o n eb yi n c o r p o r a t i n ge v e r ya s p e c to ft h e p r o c e s sb ys e p a r a t i n gi to nt h eb a s i so ft r a n s p o r t a t i o nw i t l lt h eo b j e c t i v e o fi n c r e a s i n ge f f e c t i v e n e s sa n dr e d u c i n gt h en u m b e ro fh e a d c o u n t sb y i m p l e m e n t i n g t h e p r o p e r t ym a n a g e m e n tm e t h o d o l o g y t h ep a p e r i s s t r u c t u r e df r o mt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n t sv i e w p o i n t i ta n a l y s e st h e i m p l e m e n t a t i o n o ft h e p r o p e r t ym a n a g e m e n t i no r d e rt o d e v e l o pt h e m a r k e t e c o n o m y , c r e a t es e c u r i t y , c o m f o r t ，a n d s t a n d a r d i z e d l i v i n g e n v i r o n m e n t i n e x e r t i n g t h e p r o p e r t ym a n a g e m e n t s a d v a n t a g e s , i t r a i s e st h es t a n d a r do fc i t y p l a n n i n g t h a ti sv i t a lt ot h e r a i l w a y s t r a n s f o r m a t i o n i ta l s os e t sf o r t h s p e c i a l i z a t i o n , s o c i a l i z a t i o n , c o r p o r a f i s a t i o n , a n dc o m m e r c i a l i z a t i o no fp r o p e r t ym a n a g e m e n t sn e w c o n c e p t t h ep a p e r d e t e r m i n e st h er o o tc a u s eo ft h e p r o b l e mb y a n a l y z i n g t h e d e v e l o p m e n t o fi n t e r n a la n d i n t e r n a t i o n a l p r o p e r t y m a n a g e m e n tp r a c t i c e sc o m p a r e d t ot h et r a d i t i o n a lh o u s i n g m a n a g e m e n t s 醯s t i n sp r o b l e m s i tl o o k sa t i tf r o mt h ev i e w p o i n to fm a n a g e m e n t s y s t e m , s e r v i c e s , m e t h o d s ，m e c h a n i s m s ，a n de f f e c t i v e n e s s a tt h es s m e t i m e , t h ep a p e rp r o v i d e sas h o r ta n a l y s i si n t ot h e p r o s a n dc o n so f p r o p e r t ym a n a g e m e n ts y s t e mt h a ta f f e c t si t sd e v e l o p m e n t t h i sp a p e r a r g u e s t h a tt h es o l u t i o n st ot h e t r a d i t i o n a l h o u s i n gm a n a g e m e n t s p r o b l e m s a r et or a i s et h e u n d e r s t a n d i n g o fp r o p e r t y m a n a g e m e n t s u s e f u l n e s s , a w a r e n e s s , a n d ，p r o v i d eas t r o n gl e g a la n dj u d i c i a ls y s t e m t h eo n l yw a yw i t hw h i c ht r a d i t i o n a l h o u s i n gm e t h o dc a nc h a n g ei s t h r o u g hp r o p e r t ym a n a g e m e n t i ta l s ol i s t so u tap l a nt os e t u pap r o p e r t y m a n a g e m e n t sc o m p a n y f i n a l l y , t h ep a p e rc o n c l u d e st h a t p r o p e r t y m a n a g e m e n t i san e w m a n a g e m e n tm o d e lt h a tg u a n g s h e nr a i l r o a ds t o c k c o m p a n y s h o u l dt a k ea d v a n t a g eo f8 ss o o n8 sp o s s i b l et oi m p l e m e n ti n 一 北方交道大学硕士学位论文 o r d e rt oc o m p e t e e f f e c t i v e l yi nt h em a r k e t k e y w o r d ：g u a n g s h e n r a i l r o a ds t o c k c o m p a n y ，h o u s i n gm a n a g e m e n t ， r e f o r m 北方交道大学硕士学位论文 引子 广深铁路股份公司的物业，随着国家经济的发展，社会的进步， 已经从过去只有简单的生产、生活用房发展到现在拥有高层办公楼 字、综合大楼、宾馆、大型工业厂房、各类住宅的规模。公司内分 管房屋管理的房建部门，尽管在管理上经历了“修修补补”“修、 建、管三统一”“规划、设计、修、建、管五位一体”等工作 方式、内容上的改革，但由于存在着体制、观念、技术水平等方面 的问题，房管工作仍处于落后状况，在人力资源配置、财务管理、 公共关系、管理分工、市场营销等方面都不尽合理。再者，从铁路 系统实行“网运分离”总体方案来考虑，作为非运输业之一的房建 部门，正面临着这样一个局面，那就是要改变传统观念，改变原有 的隶属关系，改变运作方式，寻找新的运行机制，从运输业中分离 出来，走向社会，参与市场竞争。 从大环境来看，我国是一个由计划经济向市场经济转变的实行 社会主义市场经济体制的国家。从建国以来，长期实行的是计划经 济体制，各种房屋建筑及其附属设备，无论是作为投资商品的企业 固定资产，还是作为消费品的居民住宅，一直是通过计划分配使其 进入消费领域的。结果，重分配、轻管理是我国过去各种建筑设施 生产以后的通病，房屋建筑不能充分发挥其有用性，居民也得不到 一个安静、舒适和优美的环境，同时，还增加了政府主管部门和维 修管理方面的负担，使房产的维护成为国家财政方面的一大包袱。 要解决这些问题，可以采取物业管理的方法。物业管理作为 种不动产管理的模式，起源于1 9 世纪6 0 年代的英国。当时英国有 一位女士叫奥克维亚希文，为其出租的房屋制定了一套行之有效 的管理办法，要求住户严格遵守，从而改善了居住环境，首开物业 管理之先河。从那以后，物业管理模式日益被业主和政府有关部门 所重视，被推广于世界各国，并不断发展和成熟，已成为市场化、 企业化经营和社会化、专业化管理的一个新型的服务部门，被视为 物业管理的意义 现代化城市的朝阳企业。 1 、物业管理的意义 物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物，物业管理作 为一种概念逐渐为人们所认识和接受。 1 i 名词解释 1 1 1 物业，一般认为是港澳粤地区方言对房地产的称呼，指的 是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设旅和场 地等。这里的各类房屋，既可以是供居住用的住宅区，也可以是单 体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合性的办公与写字楼、商业 大厦、旅游饭店、标准工业厂房、仓库等。相应地，与其相配套的 设备、 殳施和场地等赠指的是建筑物内外各类设备、公共市政设施 及相邻的场地、庭院、干道等。各类物业体积和面积相差悬殊，小 到单元套间，大到摩天大楼都可称作物业，而且同一建筑物还可根 据权属的不同继续细分为若干物业。 1 1 2 物业管理，是指物业管理经营人受物业所有人的签约委托， 依照合同，按国家法律和管理标准行使管理权，运用现代管理科学 和先进的维修养护技术，用经济手段对以物业形式存在的住宅小区、 写字楼、标准工业厂房等建筑物实施管理。物业管理经营人是指那 些提供物业管理服务的企业或组织。物业所有权入则指的是拥有房 屋所有权的人，亦即业主。物业管理的管理对象是各类物业，服务 对象则是人，即物业的所有权人和使用权人。物业管理既包括对物 业( 包括物业周围的环境) 得以延长使用寿命、保值、增值为目的的 养护、修缮、经营，也包括以商业利益为目的，为用户提供的多方 面的服务。通过对物业的养护修缮、环境整治、以及为用户的生产、 生活提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥出尽可能多的经济 效益与社会效益。 物业管理内容归纳起来分为五大管理、三类服务。五大管理是 指：治安消防管理、房屋及公用设施管理、绿化管理、环境卫生管 北方交道大学硕士学位论文 理和车辆交通管理；三类服务是指：常规性服务( 合同服务，包括日 常维修保养、治安保洁、确保业主或使用人遵守房屋管理法规和物 业管理公约、管理费征收及使用、其他特色服务等) 、委托性服务( 非 合同零星委托) 和经营性服务( 娱乐、商业等服务) 。从服务性质方面 来看，物业管理的基本业务就是对物业进行日常维修保养和计划修 理等项工作。因为对于某个特定的物业而言，其房屋建筑、机电设 备、供电供水、公共设施等都必须处于良好的工作状态，否则就会 影响该物业正常功能的发挥，为此就必须要有经常性的维护保养和 计划修理。物业管理的专项服务就是指物业管理公司为改善和提高 住甩入的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、 群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。其做法是物业管理 公司事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当 住用人需要这种服务时，可自行选择。专项服务实质上是一种代理 业务，为住用人提供工作、生活的方便。同时专项服务也是物业管 理公司开展多种经营的主渠道。 物业管理是一种集管理、经营、服务于体的有偿劳动，其所 实行的是社会化、专业化、企业化经营的管理模式。物业管理的性 质关键就在于服务性，它寓管理和经营于服务之中，并在服务中充 分体现和完善对有关受托物业的管理与经营。物业管理是要通过现 代化的经营管理手段来为业主创造一个便捷、安全、清薪、整洁的 居住或工作环境，其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效 益和心理效益的同步增长。在我国，社会主义市场经济体制目标确 立之后，市场体系逐步完善，房地产己由无偿使用转向有偿转让与 使用，房地产市场应运而生。与此同时，物业管理也开始在中国经 济领域里出现了。物业管理目前在国内还是一个新兴的行业，属于 第三产业的范畴。它与房地产业有着密切联系，是一个兼有多行业 特点的综合服务性行业。 物业管理作为一种产业部门，它的产生与发展是社会进步的一 大表现，它利用市场经济在资源配置方面的调节作用，使各种房屋 物业管理的意义 建筑这一固定资产，或者说资产存量得到最优的保护和使用。 1 2 物业管理的特点 物业管理是一种新型的管理模式，它具有社会化、专业化、企 业化、经营化等特点。 1 2 1 社会化物业管理具有社会化的特点指的是它将分散的 社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化 等等，对于每位业主而言，只需物业管理公司一家的服务就能将所 有关于房屋和居住( 工作) 环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各 个不同部门，犹如为各业主找到了个总管家，而对政府各职能部 门来说，则犹如找到了一个总代理。业主只需根据物业管理部门批 准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务。 既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化 程度。 1 2 2 专业化物业管理是由专业的管理企业物业管理公 司实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都 纳入物业管理公司的范畴之内，物业管理公司可以通过设置分专业 的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分 工渐趋于专业化，物业管理公司也可以将些专业管理以经济合同 的方式交予相应的专业经营服务公司。例如，机电设备维修承包给 专业设备维修企业；物业保安可以向保安公司雇聘保安人员；园林 绿化可以承包给专业绿化公司；环境卫生也可以承包给专业清洁公 司。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。 这种转向有利予提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步 促进城市管理向现代化的管理方式转换。 1 2 3 市场化与投资管理、决策咨询等样，物业管理是一 种市场化行为，其所追求的目标就在于收益的最大化，而不是以往 政府职能的延伸。作为独立法人运作的物业管理公司必须遵守中 华人民共和国公司法的有关规定，实行政、事、企的完全分离。 北方交道大学硕士学位论文 因此，物业管理公司必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞 争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己 的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。当然，物业管 理公司在运作过程中还要处理好与有关职能部门，如居委会、公安、 市政、教育、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，以物业为中 心，相互协调。这样就能使物业管理公司从管理上、经营上和服务 上下功夫，为业主创造一个便捷、清新、整洁的环境。 1 2 4 经营化物业管理公司提供的服务是有偿的，即对各项 服务收取合理的费用。在当前物业管理服务收费受到政府有关部门 限制的情况下，物业管理公司可以通过多种经营，使物业的管理走 上“以业养业，自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能， 既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、 环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主受 到全方位、多层次、多项目的服务。 1 3 意义 大力发展物业管理这一产业部门有以下几点意义： 1 3 1 推动市场经济的发展。物业管理和房地产是姐妹行业，有房 地产就必然有物业管理与其相匹配，通过这两个产业部门的协同发 展不仅提高各种物业的使用效率，而且可以实现房地产投资的良性 循环。由于物业管理是通过市场机制运作的，其效率显然会高于过 去计划经济下房管部门的工作水平。 1 3 2 营造安全、舒适、和谐的人居环境。对物业实行专业化管理， 就是为了克服传统型、福利型的房屋管理弊端，克服。脏、乱、羞” 的现象，为人们创造良好的工作、生活环境，协调住户问关系，减 少人们相互问的矛盾和摩擦，形成互助、互让的社会风气，促进精 神文明建设和社会的全面进步。 1 3 3 发挥物业的最大使用价值。物业应为人们的工作、生活提供 全面的服务，这在物业规划设计时应已充分考虑并体现出来。但是 在传统房屋管理模式下，其他方面的使用价值如休闲、娱乐等常常 中凼中突电视台版权所白 物业管理的意义 被忽略。通过物业管理，可以使物业的使用价值充分发挥出来。 1 3 4 成为一个重要的产业部门。物业管理是对物业的综合管理和 服务，业务范围非常广泛，它包含各种专业管理，业主和使用者产 生的各种闻题都由物业管理机构来负责解决，物业的业主和使用者 “”褥到酏崔璺释崔爿雏翻服务。这样，物业管理就成为第三产业的一 个专业部门，社会也增加了一个重要的就业部门和经济增长点。 1 3 5 有助于提高城市管理水平。物业管理还可以部分代替政府对 城市管理方面的某些任务或职能，有利于社区建设。物业管理中的 对房屋周围环境，如卫生、安全、绿化、道路等的管理服务，实际 上是替代城市政府的部分管理职能。物业管理发展了城市绿化、社 会治安，部分社区内部道路的管理水平会有很大的提高。居民社区 建设就会得到很大的发展，有利于城市的经济、社会和生态环境的 协调发展。 1 3 6 有利于铁路改革。实施物业管理，有利于作为非运输业之一 的房管单位从运输主业中分离。物业的所有权与管理权分离，物业 的所有权属于业主，再由业主经过选择，委托给物业公司行使管理 权。我们的房管单位，可以按照有关规定组建物业公司，不用依附 运输主业，参加市场竞争，实现自主经营、自负盈亏、自我发展、 自我约束。 北方交道大学硕士学位论文 2 、国内外物业管理发展情况 2 1 国外的物业管理发展情况 各国在物业管理方面有一些共通点，即：实行物业管理少则几 十年，多则百来年，历史较为悠久：政府给予了必要的扶持和监督； 相关的法律、法规比较齐全；注重对物业管理专门人才的培养；物 业管理的手段比较先进；物业管理理念已被人们广泛的认识、接受。 英国不仅是物业管理的诞生地，而且也在物业管理模式上形成 了自己的特色，特别在依法管理上。英国房地产开发管理的法律、 法规最常见的就有5 0 多种。 法国的物业管理主要是对“f i l m ”社会福利性房的管理。“h l m ” 机构是非赢利性部门，其主要任务是：开发建造社会福刹住宅；出 租或出售住房( 以出租为主) ；对房屋及其设备进行经营管理、维 护保养、改造旧房。其建房和出租、维护改造房屋都可以从国家获 得补贴。 创立于1 9 5 0 年的法国国家房屋修缮与建设管理局，几十年来他 们从实践中总结出丰富的经验。他们对“h l m ”采用先进的计算机 管理手段。1 9 8 9 年，他们从里尔一个公司购买了“i t e m ”物业管理 软件“h a b i t a t ”的版本和著作权，并将这一软件加以改进、补充， 以“h a b i t a t4 0 0 ”的注册名称推向市场。 “h a b i t a t4 0 0 ”是一个模块式的物业管理软件，它以 i b m a s 4 0 0 为基础，共有3 0 0 0 多个程序，具有高水平的系统性和完 整性，并提供广大的实用范围。其中，主要的模块有：出租管理、 预算管理、支出管理、总会计、协作单位、房屋现状勘察管理、工 资与人事管理、物业维修管理、书面材料管理等。“h a b i t a t 4 0 0 ” 有实用方便的多种功能，设有“帮助”键随时可查阅，还可以广泛 使用由用户设定的库，并能完成所需要各种材料的打印输出。 “h a b i t a t 4 0 0 ”是种实用性很强的专业软件，它能非常广泛 的满足各种需要。使其适应企业在运营各阶段的职能。目前法国有 国内外物业管理发展情况 3 0 多家公司使用“h a b i t a t4 0 0 ”物业管理软件，管理着2 6 万 套住房。 美国是一个以土地私有制为基础的国家，私人土地占美国国土 面积的5 8 ，这就决定了物业管理的基本模式：主要是运用现代化 的管理工具和方法，以保护和提高业主的财产价值、增加业主收入 为目标，全方位地满足顾客( 承租人) 的各层次的需要，从而达到 物业管理企业的自身发展。 严格资质管理，确保了物业管理企业及其人员的基本素质。在 半个多世纪以前，美国的房地产业已经取得了长足的发展，如何在 帮助业主选择有能力和有资质的管理企业以及人员成为必要。承担 这项任务的是全美房地产经纪人协会物业管理学会。该学会成立至 今已有6 0 多年历史，一直致力于物业管理的教育培训和资格认定 工作。 全美房地产经纪人协会物业管理学会是通过合格管理机构和 有证物业管理师的资格认定来把住物业管理企业资质及物业管理 人员素质关的。合格管理机构证书是对管理单位来说的，有证物业 管理师证书是对予管理人员来说的。合格管理机构证书是颁发给房 地产管理公司的唯一称号，目前美国共有6 6 0 家公司拥有这个称号， 管理着4 2 0 亿美元的居民住宅和3 4 0 亿美元的商业楼宇。有证物业 管理师证书，是颁发给在经验、教育和职业道德规范上有杰出表现 的专业物业管理者。目前全美有证物业管理师执照的拥有者仅为 1 5 0 0 0 人，管理着全美8 7 7 0 亿美元的物业。在美国拥有合格管理机 构证书与有证物业管理师执照，不仅是一种荣誉，同时也是物业管 理质量的保证。 实施专业服务，是物业管理全方位服务的重要支柱。美国的物 业管理，有一个内部管理向承包管理转变的过程。内部管理就是业 主自己管理，这在美国房地产发展的初期是一种主要形式。但是， 这种形式的管理受到业主的精力和专业知识的限制，弊端越来越明 显。取而代之的是承包管理，而且承包管理的倾向越来越明显，即 北方交道大学硕士学位论文 聘请物业管理企业和人员委托进行专业管理。 另外，与物业管理相伴而产生的专业企业也同样发展很快，如 保安、清洁、工程维修等，这为物业管理企业开展全方位的服务创 造了条件。因此，一些物业管理企业的管理层人数精简到了令人难 以置信的地步。每一位管理人员平均管理的物业达1 2 2 1 5 3 万平 方米。这样精简的机构运作，除了专业化服务外，电脑化管理是 个重要的支撑。在一些物业管理公司，工程师可以直接在家中通过 电脑网络工作，了解所管辖物业区域的设备、设施情况与管理活动。 物业管理公司与服务公司通过合同契约的形式，建立起广泛的联 系，并以此作为实施权利、义务一致的依据。 严格法规制约，规范物业管理公司行为。美国是一个讲究法治 的国家，法律、法规多如牛毛。在物业管理方面也是如此。联邦 住宅法是为了避免在民族、肤色、宗教、性别和年龄等方面的歧 视而制定的。保护残疾人法更是把保护残疾人的工作列入了重 要议事日程。在各物业管理公司所管辖的楼宇和公共场所、娱乐场 所，法律要求必须设有残疾人专用的停车位、轮椅通道，要求在这 些场所的电话、饮水管、电梯的按钮必须以轮椅为高度，还要求设 有把手和专用卫生间以及足够宽敞的门等。总之，与物业管理相关 的环境问题、安全问题、健康问题等等，其法律、法规真是数不胜 数。这些法律、法规最终实旅是通过建筑设计、施工准则以及政府 的批件手续得以落实，因此物业管理公司在接受委托实施物业管理 时，开始就有了良好的基础。 齐全设施配套，保证物业管理切实到位。配套设备、设施的好 坏直接关系到物业管理质量的好坏。美国的市政公建配套经过几十 年的发展，己达到相当高的水平。其中尤为突出的是车库的配合和 电脑的运用。美国是一个轮子上的国家，以车代步，没有汽车就寸 步难行。因此，所有建筑在前期建设时，除了做好水、电、通讯等 配套外，十分强调车库的建设，一般楼宇都建有地下车库，不少建 筑把三四层甚至五六层都用来做车库，以满足大流量的汽车停放。 国内外物业管理发展情况 在城区的大购物中心，每千英尺的建筑规定建1 个以上的车位，以 保证购物者的汽车有位可停。另外，电脑的使用在物业管理中十分 普遍，包括电脑安全监控、冷热装置的调控等等。不少物业管理公 司通过电脑了解房地产市场的最新信息和掌握有关房地产管理业 的法律最新动态。他们还通过全球联网的信息高速公路，进行跨国 的房屋租赁业务。 加拿大的房屋建筑管理也与西方其他国家一样，走的是“法治” 这条路。但是在具体实施上，房屋建筑管理是省政府的责任。省政 府可将其权利下放给市级政府。不同的省市政府可制定适合本地区 的地方法和规范，但不得与联邦有关法规发生冲突。 在全加拿大8 0 0 万户家庭中，其中有5 3 万户经济条件差的需要 政府资助。目前7 0 的住房是房产市场上公开出售或出租的，这种 市场大多为房产开发商兴建和经营。这是加拿大人获得住房的主要 途径。中等以上收入的家庭通过分期付款、抵押贷款方式买房。对 这些人，加拿大住房公司不予以资助，只提供贷款保险协助。其余 3 0 即社会住房。 加拿大联邦政府专门成立了一个国营机构，即“加拿大抵押和 住房公司”，作为加强住房建设与管理的主导力量。该公司的主管 上级是联邦政府劳工部，总部设在渥太华，下设5 个地区分部，分 管全国各地7 0 多个办事处。住房公司的任务是贯彻住房法，促进 新住房建设，修复和更新旧房、改善住房与生活条件。政府更深远 的目的是以住房建设促进经济增长，创造就业机会和节能。有这样 一个国营机构介入住房建设，政府可以把握和调节房地产市场。 瑞典是世界上福利最好的国家之一，其住宅制度被列入社会保 障制度。瑞典政府住宅政策的目标是使每个入都能获得一所足够宽 敞和舒适且环境优美的住所。社会已把获得够标准的住宅认为是人 们的一种社会权利。瑞典住房的数量和质量，都己跨入了世界最高 水平的行列。 公房建设与物业管理一一瑞典公房建设和物业管理工作主要 北方交道大学硕士学位论文 由公房经营公司负责。公房经营公司始建于2 0 世纪4 0 代，筹建公司 的目的是影响市场，调节供求，而不是去占领住房市场。公司经营 住房的宗旨，是向社会成员提供价廉物美的住房，经济上自负盈亏， 但不赚钱。瑞典有1 5 0 万居民居住在由3 0 0 家经营公司管理的8 0 万套 公房中，占瑞典全部住房的2 l 。 瑞典全国有个住房经营公司协会，主要任务是加强地区之间 联系和信息交流，研究如何改进管理技能。比如，公房管理如何运 用计算机? 如何改造旧公房? 等等。各城市公房经营公司属市政府管 辖，公司经理由政府指派，公司既承担公房建设，也负责公房经营 管理和维修。公房建设由市政府编制和下达计划，公房经营公司组 织实施。公司十分重视住宅小区建设，从总体布局到各详细部门都 有具体规划，对整个住宅区规模、道路交通、住宅与各种公共服务 设施、立体结构与各种设备安装、地上与地下室管线、室内与室外 工程等都予以通盘考虑，并注意对环境绿化和空间的艺术处理。住 宅小区内直接为住房服务的市政配套工程和洗衣房、汽车房、公共 用房和儿童娱乐设施，由建设住房单位负责费用，商店等营利项目 由营利单位承担，幼儿园、医疗站、老年之家等社会福利事业由市 政当局建设，住宅小区外的市政配套工程按法律规定由主管部门负 责，如果有关方面发生争执由市政府协调。住宅小区在规划设计和 施工阶段，物业管理人员参与意见，目的是保证住宅质量投资效益， 并保证交付使用后便于使用和管理。 公房经营公司的主要任务是对公房进行管理和维修。公司分区 分片建立管理机构，下面设管理所和管理点，管理员多数经过专业 培训。每个管理员管房l o o 一3 0 0 户，管理点设在居民楼内，点上设 有专业维修人员：管理所设在住宅区内，负责日常维修和管理工作， 难度较大的修缮项目或重大修缮技术问题，由公司技术人员协助解 决；各级管理维修人员按少而精的原则配备，用工量小的工种( 如换 玻璃工、油漆工) 不配备人员，需要时从社会上雇佣。 公房租金与维修方式有很大灵活性，住户可以自由选择宣内装 国内外物业管理发展情况 修的材料标准。厨房、卫生设备由管理所负责安装，其超标准部分 费用摊在住房的房租内。对维修方式，住户也可以自行决定，如果 室内维修由住户自修，房租内就可以减去室内维修费用。 瑞典住房存在着多种所有制形式，各种房屋经营条件基本相同 经济上都没有什么特别政策优惠，公房经营公司也不例外。在住房 市场上，房屋供应超过需求，房客在选择住房地点、住房标准时， 就有挑选余地。各种住房的经营管理者各自发挥优势，在平等基础 上展开竞争，提高管理水平和服务质量，降低经营成本吸引房客。 公房经营公司充分发挥自己的优势和特长，在竞争中求生存， 求发展，其特点和优势表现在：首先，新建单元式公房比重大、比 较集中，维修点分布合理，能充分利用现代化手段管房。住户电话 通知，维修车随叫随到。再者，公司与房客联合会保持经常联系。 听取意见，改进服务，同时定期谈判制定合理租金标准，一般比私 人出租房的租金低。还有，力求住宅区环境改善和美化，如增添绿 地、花木、艺术小品或公共活动场地等。另外，为不同的房客提供 不同内容的服务，如为老年人提供代购物品、医疗服务等。他们通 过不断改进管理工作，提高服务质量，使所管公房质量越来越好， 住房数量和住户越来越多。 合作社住宅与物业管理瑞典全国合作住宅韵建设和物业 管理主要由全国住房合作社联盟( 简称h s b ) 负责。i t s b 是一个全国性 的住房合作社组织，由6 3 个省、市级的住房合作协会组成。 h s b 按照会员入会时间长短和储蓄额的多少，决定住户取得住 房的次序。住房费用由住户采取分期付款的方式偿还。房价的7 0 为抵押贷款，利率按市场利率计算，偿还抵押贷款的钱是用个人 所得税前的工资支付，这部分钱国家予以减免所得税，实际上是对 买房人的补贴。分期付款的钱加上住房外部的维修费( 室内维修自 理) 、集中供热费、公用水电费、污水处理费、卫生服务费、保险 费以及设备维修费合起来，构成每年需交付的住房费用。住户搬进 合作社住宅，就等于获得了永久的使用权。如住房需转让、转租、 北方交道大学硕士学位论文 交换、买卖时，需要经过基层合作社的批准，价格可以由双方自由 协议。h s b 规定了“买回”制度( 收购会员要出卖的住房) ，以协助政 府防止住宅方面的投机倒把。 t t s b 认为，住宅建设仅仅是一两年时间，而住户居住要持续6 0 年以上。所以住宅的管理、维修、养护，为住户提供良好的服务非 常重要，h s b 大多数工作人员都从事管理工作，并注意不断提高管理 技能和管理手段的现代化。住房属于合作社员所有和使用。所以他 们很重视发挥会员的作用。会员迁入新居后，就选举他们所信任的 人参加管理委员会，其中有一名委员由1 4 s b 协会指派熟悉业务有经 验的入承担，以便与其他委员一起，有效地进行管理工作。管理委 员会的成员都是兼职的。大的合作社( 5 0 户以上) 有时雇佣一名专职 管理员，维修工作由协会和住户分别承担，室内的一些设备维修由 住户自己修理养护或委托协会维修。室外、管道等比较复杂部件的 维修由协会负责。此外，协会还为会员提供各种服务和咨询，开展 各种技术培训，培养居民爱护住宅和环境的习惯。 新加坡独立之初，城市住房拥挤和短缺，直接影响了社会的稳 定。为此，政府开始推行公共建屋计划，为中低收入家庭提供优惠 住宅，为顺利推行公共建屋计划的实旌，政府成立了建屋发展局， 行使公共组屋的建设、分配、管理职能。经过3 0 年的努力，目前 8 7 5 的新加坡公民住在6 5 万单位组屋内，人均居住面积已达 2 0 。3 0 平方米。在这些居民中9 0 9 6 是居住在自己拥有的组屋内，基 本实现了“居者有其屋”的目标。 新加坡建造的住宅分为公共组屋和私人住宅两种。所谓“组 屋”，除了有房屋的一个套间、单元含义外，还有居民是整个城市 建设的有机组成部分的意思。组屋有一房式、二房式、三房式之分， 现在已向四房式、五房式过渡。私入住宅中又分为共管式公寓与花 园洋房。共管式公寓由个别小业主组成，但由政府建造、管理。 新加坡政府在组屋设计中，即有西方文化色彩( 父母和子女各 有自己的卧室) ，也灌注了东方文化( 鼓励成年子女与父母同住， 国内外物业管理发展情况 以照顾老人) ，所以三代同堂的居民，如果申请购买政府组屋，除 了住房面积较大以外，在其他方面政府也给予优惠a 另外，由于瓶加坡是一个多民族的国家，所以在组屋配备上， 不论是一个住宅区或是单栋楼宇，都反映了种族比例，哪怕是部分 组屋空置，也要留给该民族人居住。例如一位居住在组屋的马来人 要出售该房屋，如果该栋楼宇居住的华族比例己达7 0 ，那么华族 人士就不能购买该房屋。 公共组屋一般由市镇理事会负责管理。市镇理事会的概念是 1 9 8 4 年由一议员倡议提出的。1 9 8 8 年5 月，国会通过了成立市镇 理事会法令。市镇理事会管辖的地区以政治选区划分，可在单一选 区或一组选区内施行。新加坡现有8 1 个选区，2 3 个市镇理事会。 市镇理事会是一个法人组织。成员至少6 位，最多3 0 位。选区内 国会议员为市镇理事会主席。市镇理事会的主要职责是管制、管理、 维持及改善管辖区域内的公共产业。产业范围包括三个方面：组屋 区的公共场地、商店、市场熟食中心。至于组屋内部的管理，则 由国家发展部下属的建屋发展局负责。 为了搞好公共组屋的管理工作，加强市镇理事会与居民的联 系，市镇理事会经常举办一些活动。例如，市镇理事会与居民日、 最清洁组屋比赛、果树领养计划等。这些活动都是为了加强居民与 政府合作，创造一个居民们能引以为豪的居住环境，以提高人们的 居住环境质量和生活质量。 居住小区管理制度完善，执行坚决。为了加强对居住小区的管 理，物业管理部门编写了住户手册、住房公约和防火须知 等( 大多数经政府部门批准) ，把搬进新居后应注意的事项和有关 知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务、物业管理部门 的权利和责任等。 2 2 国内的物业管理发展情况 改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立，城镇 住房制度改革的不断深化和城市住宅建设的迅速发展，我国的物业管 北方交道大学硕士学位论文 理逐步壮大。据不完全统计，物业管理企业已超过2 0 ，0 0 0 家，从业 人员超过2 0 0 万。不少省市实施物业管理的覆盖面已达5 0 以上。物 业管理的推进与发展，改变了我国的城市管理体制和房地产管理体 制，改善了广大居民的生活、工作环境。 除了香港特别行政区之外，我们可以看到，国内物业管理尚处 在起步阶段；发展不平衡，南北差异大；成功的管理实例，使人们 将物业管理视为现代化都市的朝阳企业；市场竞争已经出现。 香港房地产的大规模发展始于本世纪5 0 年代。 九龙石硖尾一场木屋区大火，使5 3 万多人无家可归，香港当 局为给灾民提供庇护所而逐渐发展为香港公共房屋计划，由此推动 香港房地产业的高速发展。 源自英国的香港专业物业管理始于2 0 世纪6 0 年代。在实施公 共房屋计划的同时，不仅从英国引进物业管理人才、管理理论和方 法，而且根据当地的实际情况又有所发展，并于1 9 6 6 年成立了英 国皇家物业经理学会香港分会。香港物业管理的主要法规是香港立 法局于1 9 7 0 年制定的多层建筑物( 业主法团) 条例。香港当局 直接负责物业管理的机构是房屋署。它主要为香港房屋委员会管理 公屋、商场、工业大厦及“居者有其屋”的屋苑，负责执行房屋委 员会的决策。其职能具体分为两大内容：一是策划建筑；二是管理 公屋和居屋。房屋署机构庞大，1 9 8 7 年就有5 5 万余公屋单位、5 7 万余居屋单位、2 万余工业单位，员工有1 2 万名。 在香港，住房制度体系大致由公共屋村、“居者有其屋”计划、 私人楼字三种类型组成。 香港物业管理公司协会成立于1 9 8 9 年，目前香港物业管理公司 约5 0 0 家左右。 深圳市的物业管理我国的专业化物业管理起步较晚。我国 的第一家物业管理公司深劫l 市物业管理公司成立于1 9 8 1 年3 月l o 日，它的成立标志着我国房屋管理进入一个新阶段。当时确 定了新的管理模式专业化、企业化物业管理，使我国城市房地 国内外物业管理发展情况 产管理工作开始摆脱传统的行政福利型管理模式的羁绊，走上 了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。 深圳经济特区物业管理模式有以下四种： a 涉外商品房住宅区，采用专业物业管理公司统一管理、综合 服务的模式。为了管好这类住宅区，最早开发涉外房地产的特区房 地产公司率先成立了“深圳市物业管理公司”，并且组团赴港r 采 取“拿来主义”的办法，基本上套用香港的管理模式实施管理。这 种管理模式，主要表现为两个方面：一是管理，二是服务。管理， 由一家统管；服务，要全面。即住宅区需要管理的所有项目，如市 政、环卫、消防、治安、供水、供电等项目都由物业管理公司负责； 住户需要提供的服务，如送牛奶、请保姆、办房产证、看家等等， 公司尽力予以满足或设法联系有关单位提供。这种管理和服务都是 有偿的，按“国际惯例”，你拿钱买方便，我出力得报酬。由于这 类公司收费标准高，并且按照社会化、企业化、专业化以及遵循商 品经济规律办事，基本上可以实现“自我运转、自我发展、自我完 善”的目标。 b 市场商品房住宅区，采取房管单位为主，派出所、居委会配 合的三家共管住宅区的模式。共管的基本分工是：房管部门( 公司) 起全面负责作用，主管住宅区的一切物业，包括维修保养以及住宅 区各种规章制度的贯彻执行，是管理工作的主体；派出所负责治安 秩序，并派有保安队：居委会负责居民工作和环境卫生。三家各有 分工，定期开会，互相协调，互相支持。这是一种中西结合办法， 既保证管理质量，又不脱离中国国情的管理模式。 c 公产房为主的住宅区，采用房产管理公司承包管理的模式。 以公产房为主的住宅区在深圳有十余个，分别由专业管理公司承包 管理，按承包合同明确双方的权利和义务。这类住宅区管理的特点 是：住宅区设屋村管理处并实行目标承包管理岗位责任制；管理经 费来源于住户6 0 政府补贴1 0 。公司和屋村管理处自筹资金3 0 ； 专业管理公司统管住宅区内物业，公安、居委、供水、供电等部门 北方交道大学硕士学位论文 各司其责，予以配合。这类住宅区韵管理工作也由半福利性向完全 的社会化、企业化、专业化、科学化管理过渡。 d 单位自建自用住宅区，采取单位管理模式。这类住宅区在深 圳较大的有四个，如海关、电子集团、建设集团、公安局大院等。 它们的管理办法基本上是“大锅饭”形式，主要依靠单位补贴。公 司内部设行政部门代管，维修保养等工作没有社会制约，而主要取 决子单位的意见。 北京市的物业管理 北京市居住小区( 普通) 委托管理收费 标准( 试行) 于1 9 9 6 年6 月1 日起施行，为首都居住小区物业管 理走上有序发展轨道提供了保证。 近年来，北京市住宅建设速度大大加快，建成了大批居住小区。 据不完全统计，居住小区个数达2 0 0 多个，总建筑面积约为3 5 0 0 多万平方米。众多居住小区的崛起使物业管理应运而生。但是全市 物业管理收费标准尚未得到统一，导致纠纷频频发生。 颁布的收费标准由北京市物价局、市房屋土地管理局制定。标 准规定，凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特需服务收费 项目，其收费由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代 表、使用人代表协商议定后，附各项费用预算报市物价局批准后执 行。高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公麸性和公众代办性服 务收费实行政府指导价，由物业管理单位根据实际提供的服务项目 和各项费用预算，其利润率要限定在1 2 以内。对收费标准，各物 业管理单位不得擅自提高，下浮不限；物业管理服务收费施行明码 标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布： 物业管理单位与物业产权人、使用人之问发生的收费纠纷，由物价 部门进行调处。 北京优秀管理小区所普遍采用的“以区养区、区外补区”的方 式或许就构成了北方物业管理的特色。物业管理公司利用小区内的 商业网点，为居民提供生活方便，以增加经济效益。同时，小区内 开展的各项有偿服务( 如家庭服务、装修装饰、厨房设备清理等等) 1 ， 国内外物业管理发展情况 所收到的效益每年能给小区补充经费。此外，物业管理公司还积极 开办经济实体，这些