东北亚物流可行报告(修改)104836622.doc

东北亚农产品物流园区项目东北亚农产品物流园区项目 可行性研究报告可行性研究报告 2009-6-8 项目单位： 长春创富集团股份公司 长春果品批发市场有限公司 联系电话13664400655 1 目目 录录 序序 言言.7 第一章第一章 总总 论论.12 1、项目概况：.12 2、项目投资建设单位概况.13 3、项目的背景及趋势.15 （1）整合现有资源，建立现代化集中交易中心.16 （2）建设物流园区，带动产业链的发展.17 （3）创造良好的投资交易环境.18 （4）改善城市环境.18 （5）物流业成为长春市服务业发展的主力军.19 4、报告编制依据、原则和研究范围 .20 （1）报告编制的主要依据.20 （2） 报告编制的原则.20 （3） 报告编制的范围.21 5 、初步结论.23 （1）符合产业政策和发展方向.23 （2）建设条件优良.23 （3）具有丰富的物流资源.24 （4）稳定的经济效益和社会效益.27 （5）项目综合评价.27 第二章第二章 项目建设的意义和作用项目建设的意义和作用.28 2 1、建设东北亚农产品物流园区的重要意义.28 2、建设东北亚农产品物流园区的作用.29 第三章第三章 项目建设的必要性项目建设的必要性.31 1、促进企业发展，满足市场需求 .31 2、促进长春市经济持续发展.31 第四章第四章 物流业现状及发展趋势物流业现状及发展趋势.33 1、东北亚经济区的经济发展状况.33 2、吉林省经济发展及物流现状.33 3、长春市经济发展及物流现状.33 4、长春市物流业存在的主要问题.34 5、长春市物流业发展趋势.36 第五章第五章 主要功能及物流体系主要功能及物流体系.38 1 主要功能.38 （1）运输功能.38 （2） 仓储.39 （3）装卸搬运功能.39 （4）包装功能.39 （5）流通加工功能.40 （6）配送功能.40 （7）信息服务功能.41 （8）金融服务功能.41 3 （9）行政管理配套服务.41 （10）食品安全服务.41 （11）综合配套功能.42 2 、建设以长春市为中心的区域现代物流配送体系.42 第六章第六章 工程技术方案工程技术方案.47 1、工艺流程.47 （1）集装箱中转作业区.47 （2）杂货转运区.48 （3）配送储调作业区.48 （4）物流增值加工区.49 （5）综合配套服务区.49 （6）园区内部各作业区之间货物的输送.49 2、设备方案.49 （1）主要设备选型符合下列要求：.49 （2）主要生产设备.49 第七章第七章 园区规划园区规划.50 1、总平面布置.50 （1）总图设计原则.50 （2）总平面布置.50 2、场区竖向布置原则.51 （1）场区竖向布置原则.51 4 （2）道路.52 3 、公用工程配套及运输量.52 （1）动力供应.52 （2）供水量.52 （3）物流总量.52 第八章第八章 选址方案及条件选址方案及条件.53 1、建设条件.53 （1）地形状况.53 （2）当地气象条件.53 （3）市政配套条件.54 2、场址方案.54 3、土建工程.54 （1）土建工程方案的选择和原则确定.54 （2）主要建筑物和构筑物.54 （3）采用的主要标准及规范.55 （4）供电、供水.55 第九章第九章 环境保护与节能环境保护与节能.56 1、环境保护.56 （1）主要污染源与污染物.56 （2）环境综合治理方案.56 2、节能和绿化.57 5 （1）概述.57 （2）节能措施.57 （3）绿化.57 第十章第十章 安全生产及消防措施安全生产及消防措施.58 1、安全生产.58 （1）设计依据.58 （2）职业安全卫生设施.58 （3）劳动安全设施.58 （4）防震.60 （5）劳动安全卫生管理.60 2、消防.60 （1）设计依据.60 （2）火灾危险性定类.60 （3）火灾自动报警系统.60 （4）消防设计.61 第十一章第十一章 园区运营管理园区运营管理.62 1、园区的管理机构.62 2、企业组织劳保定员.62 3、物流园区组织机构示意图.63 第十二章第十二章 进度安排进度安排.64 1、工程量.64 6 2、计划进度.64 第十三章第十三章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措.65 1、编制依据.65 （1） 建筑工程（土建、公用工程）.65 （2）设备及设备安装工程.65 （3）其它费用.65 （4）基本预备费.65 2、流动资金.66 3、投资构成.66 4、资金筹措.66 第十四章第十四章 经济评价经济评价.67 一、投资的收回：.67 二、建设成本：.67 三、投资收益:.68 四、后期经营收益：.69 1、基础设计.69 2、运营总成本费用计算.70 3、财务评价.70 4、财务评价结论.72 第十五章第十五章 结论结论.73 7 东北亚农产品物流园区项目东北亚农产品物流园区项目 可行性研究报告可行性研究报告 序序 言言 东北亚农产品物流园区是中国第三大的农产品批发物流中心， 拟建于长春市宽城区长江路经济开发区兰家镇，北凯旋路以西，长农 公路以东，兴旺路以北，北绕城高速公路以南，规划占地面积 60 万 ,规划建筑面积 78 万平方米，容积率：1.3，投资规模：33 亿元。东 北亚农产品物流园区项目建成后，规划年交易量 500 万吨，交易额 达 100 亿元以上，年上缴税金 68,000 万元以上。辐射到周边辽、吉、 黑、内蒙古等 180 个县、市，部分产品销往俄罗斯、朝鲜、韩国、日本 等地。 项目建设期 2 年.规划在园区内建设：果品批发、蔬菜批发、肉蛋 禽奶批发、水产品批发、速冻方便食品、土特产批发、花卉展示交易 区、电子交易拍卖大厦、配送、大型仓储区、集装箱存放区、配套服务 区、多方位物流信息平台和服务中心，是一个多功能农产品物流集散 交易园区。 物流园区功能包括： 现货现货展示交易功能：展示交易功能：农产品仓储展示交 易； 电电子交易期子交易期货货拍拍卖卖功能：功能：农产品电子交易、拍卖； 仓储仓储服服 务务功能：功能：大型仓储库、 、地下仓储库、 、冷藏、冷冻库、大型货场， 物物 流配送服流配送服务务功能：功能：集装箱运输、区域整车零担运输、城市仓储物流配 送； 农产农产品的加工功能品的加工功能：农产品的初加工、深加工、精细加工、挑 8 选、整理、分装、加工、包装、冷冻、保鲜、 综综合管理服合管理服务务功能功能：工 商、税务、质检、公安、物业、金融、保险、防疫、检疫、检验、 信息信息 服服务务功能功能：信息网络服务、产地、货源、行情、客户、运输等信息，电 子商务； 代客服代客服务务功能：功能：代购代销、代储代运、联购分销、联销分 购； 生活配套服生活配套服务务功能：功能：餐饮、住宿、洗浴、公寓、医疗、休闲娱乐、 健身运动、车辆维修保养、加油等九大功能，把园区办成永不落 幕的农产品交易会。 物流园区服务内容：主要为全国各大水果、蔬菜产区和吉林省内， 长春及周边地区农产品提供仓储、交易、挑选、整理、分装、加工、包 装、冷冻、保鲜、配送、电子结算。 物流园区内建筑规划：仓储货仓 10 万平方米(均指建筑面积,下 同);交易大厅 20 万平方米；高标准商铺：25 万平方米；保鲜、冷藏库： 10 万平方米；增值加工车间 5 万平方米；车辆及设备维修中心 5000 平方米；电子交易大厦：25000 平方米；办公及生活配套附属设施 6 万 平方米；另建：集装箱堆场、停车场及道路 20 万平方米。 物流园区内区域占地面积分配：果品批发 15 万、蔬菜批发 20 万、肉蛋禽奶批发 6 万、水产品批发 3 万、土特产批发 2、速 冻方便食品 2 万、花卉展示交易区 2 万、电子交易拍卖大厦、配 套服务区 10 万. 东北亚农产品物流园区项目具有明显的优势，园区对面就是新 建的光复路市场，所处区位是工业、贸易集中区、运距小，辐射半径 大。区位交通优势明显，环城高速公路形成环线辐射和向市区中心直 9 接辐射的快速路网体系，主要节点到市区的时间在 1030 分钟以内， 有利于汽车运输和转运；依托城市主干道，可以使用小型车辆向市区 进行快速配送；高速公路可直接进入园区，依托高速公路、城市干线 构成网状交通，距小南编组站、铁路专用线距离非常近。即可以为城 区的生产和商业、服务业、超市、市场提供仓储及配送服务；又可以 为吉林省及周边地区的农、林、牧、漁种养殖业户、种养殖基地、牧业 小区、生产和商业、服务业、超市、市场提供仓储和配送服务。 产业基础坚实，物流作为生产型服务业，主要是为工业农业、商 业服务业服务，工商业、农牧业、服务业是物流业的需求基础。而宽 城区的“铁南”是长春批发商业聚集区域和主要的零售区域，“铁 北”有宽城区打造的兰家工业园区和兴华组团工业园区，新光复路 大型批发市场的建成，需要为之配套的农产品物流园区，同时 宽 城区也是长春主要物流企业的聚集区域。为物流企业的进一步发展 壮大提供了坚实的产业基础。 园区项目设计用 1 年左右的时间，完成园区规划和基础设施布 局；建立以农产品批发物流为主导的现代农产品交易物流中心；引进 培育 6000 户以上的经营业户、2000 家以上的产地直销业户；建成 2 万平方米的交易大厅 10 个。 建成果品批发、蔬菜批发、肉蛋禽奶批发、水产品批发、速冻方 便食品、土特产批发、花卉展示交易区等以各专业批发为龙头的农产 品物流园区，规划用地 50 万平方米，主要建设大型标准化仓储库房， 农产品展示交易大厅， 10 用 2 年时间，建成 10 万平方米的生活配套区，园区智能消防系 统，园区智能安防系统，园区智能信息管理系统，物流信息化管理平 台系统，仓储中心、物流配送中心、展示交易中心等基础设施建设和 建 16 层 电 子 商 务 中 心 、 检验检测中心、信息中心、安全监控中 心、结算管理中心建设、废弃物及污水处理中心。形成吉林省以果品、 蔬菜批发为龙头的农产品物流产业园区。建成以供应链带动的产业 链和产业集群的物流产业链条。预计园区全部建成后可吸纳 15000 人就业，年货物成交量达到 300 万吨，仓储量达到 400 万吨，配送量 达到 200 万吨，交易额突破 100 亿元，实现利润 2 亿元，税金超过 4 亿元。 物流园区建成后，运用先进的管理手段，现代的营销理念，科学 的运营方式，立体的信息网络平台，为客户和社会提供优质的服务， 实实施施 “放心菜放心菜” “放心肉放心肉”工程工程，引引导导无公害、无公害、绿绿色水果、蔬菜等食品，色水果、蔬菜等食品， 以“基地+物流批发仓储配送”实现 与“万村千乡”市场工程建设配套。 配送中心和 9000 家，连锁农家店建店直接对接，进行配送和农产品 的收购打造东北亚农产品物流的龙头企业。 11 初步规划 交易大厅 效果 图 交易大厅外景图 交易大厅纵向立面图 交易大厅横向剖面图 12 第一章第一章 总总 论论 1、 、项项目概况：目概况： 项目名称: 东北亚农产品物流园区项目 建设地点:长春 宽城区 长江路开发区 (兰家镇) 建设规模:占地 60 万平方米,建筑面积 78 万平方米; 其中:仓储货仓 10 万平方米(均指建筑面积,下同); 交易中心、交易大厅 20 万平方米； 高标准商铺：20 万平方米； 冷藏库：10 万平方米； 增值加工车间 5 万平方米； 车辆及设备维修中心 5,000 平方米； 电子交易大厦 25,000 平方米; 办公及生活配套附属设施 10 万平方米； 另建：集装箱堆场、停车场及道路 20 万平方米; 地中衡:3 台. 建设期：24 个月 项目总投资：33 亿元 其中：固定资产投资 33 亿元 启动资金：3.8 亿元。 其中:土地购置款:13,824 万元. 地上物补偿:17,000 万元 临建费用:2,000 万元 规划设计费用:900 万元 办理开工手续各种配套费用:2,000 万元 备用金:2,000 万元 13 财务费用:200 万元 项目投资人： 长春创富集团股份公司； 长春果品批发市场有限公司； 项目建设单位：长春创富集团股份公司 建设单位法人代表：陈 良 联系电话13664400655 传真:87653028 2、 、项项目投目投资资建建设单设单位概况位概况 （1）长春创富集团股份公司 长春创富集团股份公司，是在原长春市友谊建筑工程公司基础 上经改制组建的新型企业集团。房地产开发、建筑施工总承包二级资 质。集房地产开发、建筑施工、路桥建设、工程监理、机械租赁、新型 建筑材料生产经营、劳务输出,园林绿化和商品运输为一体的大型企 业集团。现有子公司、分公司 13 个。公司净资产 1.36 亿元，拥有 20 多万平方米的生产建设基地，企业职工 1,536 人，各类高、中级经济、 技术管理人员 236 人。公司拥有与房地产开发和建筑施工总承包二 级资质施工能力相配套的各种大型机械设备和化验、测验设备。 企业经过不懈努力奋力拼搏，业绩斐然。在省内外开发建设了许 多重点优质工程。积累了丰富的经验，管理水平得到飞速提高，企业 效益同步增长，得到了社会各界的公认和好评。近年来，承建了各类 工程 200 多万平方米，其中大部分是优质工程，既有高层单体建筑， 又有十几万平方米的楼群，既有跨度超过 50 米的工业厂房，也有特 色鲜明，极具历史意义的长春中日友好会中日友好会馆馆等艺术珍品，也有单项建 安合同数亿元的道桥市政工程。长长春市政春市政协办协办公楼、公楼、绿绿园区公安分局园区公安分局 办办公楼、中美合公楼、中美合资资一汽散一汽散热热器厂器厂现现代化国代化国际标际标准的厂房，一汽四准的厂房，一汽四环环工工 14 业业区机加厂房、一汽四区机加厂房、一汽四环环冲冲压压件件联联合厂房，合厂房，办办公楼群公楼群等具有长春市标 志性建筑的重点工程，被载入吉林省建筑史册。 长春创富集团以建筑业为主导，多种行业项目并驾齐驱的态势， 通过强强联合，不断增强企业实力和生产经营能力，打造行业的航空 母舰。企业将坚持诚信为根本，信誉为中心，为消费者提供优质产品， 为优秀的人才搭建施展能力的平台，通过优质的服务，先进的技术， 成功的经验，锐意进取的奋斗精神，高标准、高效率的为社会创造财 富， 集团公司拟在长春宽城区铁北建立农产品物流园区，本着“以客 户为中心，通过增值服务，努力降低客户的经营成本，并以客户结成 双赢式战略联盟”的经营理念，依据“以现代科技改造传统产业，不 断提升企业核心竞争力”的战略决策，积极发展现代化第三方物流， 通过采用 EDI 技术搭建物流信息平台，积极依托自方优势，借助打 造东北亚经济圈之东风，实现物流手段现代化，最终实现“构筑全国 物流网络，参与国际物流大循环”的战略目标。 （2）长春果品批发市场有限公司 法人代表：肖建伟（董事长兼总经理） 长春果品批发市场有限公司，位于宽城区凯旋路 3525 号，现有 占地面积 8.2 万平方米，房屋建筑面积 5.8 万平方米（其中：有产权房 屋 4.78 万平方米）资产总值 1.3 亿元，现有员工 205 人，其中：公司领 导层 10 人，技术人员 17 人。经营主体和主要经营范围：干鲜果品、 农副产品、蔬菜、仓储、装卸服务，果品市场资产经营、管理和服务。 长春果品批发市场是改制后新组建的股份制企业，隶属于长春 市供销社。企业改制后，产权明晰，人员优化，经营和管理措施得当， 15 收入稳定提高，企业经济效益明显好转。未来 3-5 年，公司将着力优 化资产结构，调整发展格局，努力提高资产创新能力，增强行业影响 力和竞争力，逐步优化果品现代物流经营战略，推动企业经济效益整 体提升，实现持续、快速、稳定发展。 长春创富集团股份公司与长春果品批发市场有限公司共同合作, 投资建设“东北亚农场品物流园区”体现了优势互补，强强联合携手 共赢。长春创富集团在多年的房地产开发建筑施工过程中积累了丰 富的经验。长春果品批发市场有限公司其前身是长春市果品公司，具 有 50 多年经营历史，商誉底蕴深厚，特别是果品批发市场成立 18 年 来，拥有大量和稳定的客户资源，现有来自全国各地果品经销业户 2000 多家，稳定的客户资源是今后果品市场做大做强的后盾和基础。 有了众多的客户资源，也就拥有了在市场竞争中强势的地位，这种客 户资源优势有利于开发和利用。 果品批发市场经过多年的培育和发展形成了覆盖范围较广的物 流网络，在全国果品主产区建立了稳固的生产基地和供销渠道，辐射 面已达辽、吉、黑、内蒙古等 100 多个市县，批发交易果品总量和品 种占我省市场份额的 95%以上，覆盖广阔的网络体系。在新建的农 产品物流园区中将起到龙头带动作用。 3、 、项项目的背景及目的背景及趋势趋势 2007 年，中共中央、国务院颁发“积极发展新农村建设若干意见” 中指出，要合理布局，加快建设一批设施先进、功能完善、交易规范 的农产品批发市场。 16 东北亚农产品物流园区是“菜篮子工程”的重点项目，建成后将 成为全国第三大的大型农产品的物流集散地，园区内将建成 10 个全 国最大的展示交易大厅。物流产业是近年来新兴的朝阳产业，是继生 产利润，销售利润后的第三利润源，是促进经济发展的新增长极。 吉林省政府对现代物流业极为重视，2007 年在吉林省政府工 作报告中就特别提出，大力建设现代物流园区、商贸流通、交通运 输等服务业，重点打造一批大型现代物流企业集团，培育专业物流市 场，建设区域物流中心。长春市委、市政府对建设现代物流园区更是 极为重视，把现代物流业作为长春市大力发展的“三大主导产业”之 一。在 2007 年 11 月 27 日长春市委十一届二次会议上明确提出，积 极打造“长东北开放区开发先导区” 并把现代物流业作为“长东北”重 点发展的六大产业之一，决定打造东北地区专业化程度高、流通程度 强的区域性物流中心。现代物流业被确定为重点的产业。2008 年长 春市把宽城区兰家物流园区列为重点项目。这充分说明建立现代物 流对于长春的发展十分必要，特别是对于长春的发展有着积极的推 动作用。建设东北亚农产品物流园区对于长春经济的腾飞，铁北经济 的持续跨越式发展将起到重要作用。 （ （1）整合）整合现现有有资资源，建立源，建立现现代化集中交易中心代化集中交易中心 现有的果品批发、蔬菜批发都坐落在市中心位置规模小、堵塞交 通特别是旺季更为严重，节假日就更是堵塞的水泄不通。严重的影响 了城市的交通和环境，影响了文明卫生城的建设。更为重要的是影响 了经济的发展和业户的经营，也严重的影响了群众的生产生活。肉蛋 禽奶、花卉等没有大型的仓储批发物流交易场所，更不集中 ，所以吉 林省及长春市都急需建设一个将果品、蔬菜、干鲜、水产、山货、肉蛋 禽奶、速冻、方便食品、花卉、土特产等农产品集中展示展销、集中仓 储交易、物流配送，的交易和物流场所-农产品物流园区。 17 通过将果品、蔬菜、干鲜、水产、山货、肉蛋禽奶、速冻、方便食 品、花卉、土特产品等农产品集中展示展销、集中仓储交易、物流配 送，将传统的储运企业转变为现代物流企业，从而整合现有物流资源。 建设物流园区有利于促进现代物流业的形成，提高物流社会化程度， 为企业优化物流系统提供市场环境。通过物流园区的建设和新型物 流服务的开发，唤起果农、菜农、花农、种养殖业户、企业生产、加工 企业、各大农贸市场、超市、宾馆酒店等生产、经营企业潜在的物流 需求，鼓励其将物流职能从生产经营中剥离出来，由专业物流公司提 供规模化的物流服务，降低企业营运成本。对中小企业来说，第三方 物流能够规避自身在物流上的劣势，充分发挥其在生产生产经营方 面的优势。通过物流企业进行专业化、现代化的物流运作，降低物流 成本。发挥园区物流系统的作用，带动和促进周边经济的发展，吸引 优秀企业和个人企业进入园区、种养殖园区，加快大铁北的建设速度。 （ （2）建）建设设物流园区，物流园区，带动产业链带动产业链的的发发展展 物流园区的一个重要功能是集聚效应，东北亚农产品物流园区 规划年交易量 300 万吨，交易额达 100 亿元以上，主要是果品批发、 蔬菜批发、肉蛋禽奶批发、水产品批发、速冻方便食品、土特产批发、 花卉展示交易区、电子交易拍卖大厦、配送、大型仓储区、集装箱存 放区、配套服务区、多方位物流信息平台和服务中心，是一个多功能 农产品物流集散交易园区。通过集聚扩大了企业的商圈，增加了交易 的机会，同时，通过物流园区将零散的资源进行优化整合，将产业发 展链条中的采购、供应、会展、销售、客户服务以及交易结算、物流、 信息反馈等各项功能集中在一起，充分发挥其经济集聚作用，降低流 通成本，提高经营效率，不仅使本企业的综合竞争力得以提升，还能 够带动产业链条上的相关企业，降低成本，提高竞争力。物流园区的 18 建设对整合流通产业链、提升流通业整体水平、促进产业快速发展起 着重要作用。 （ （3） ）创创造良好的投造良好的投资资交易交易环环境境 从其他园区的实践经验看，吸引业户和资金入园，提供优惠政策 是一方面；提供适合业户发展的优良园区环境(基础设施、物流系统) 是更为重要的另一方面。完备的基础设施和物流系统的支持能够使 入园业户降低运营成本，增加企业效益，这会给企业带来实实在在的 好处，使业户获得更强的综合竞争能力。通过园区的物流、配套基础 建设的完善吸引投资，改变过去仅依靠优惠政策吸引投资的方式。实 践证明，在核心产业建设之前，相关的物流产业设施以及其他相关配 套设施就已经初具规模，给企业和种植基地、蔬菜产区、果农、种植 园区，商贸交易区，畜禽养殖基地、牧业小区提供了物流和交易保证。 （ （4）改善城市）改善城市环环境境 通过优化整合现有零散资源，发挥园区系统、集散、整合的优势， 采用统一发展的模式，以利于生产、方便生活、优化交通、改善环境、 满足城市功能发展的需要，有利于提高城市形象，成为城市功能的重 要组成部分。 从其他城市的实践来看，在转化的过程中，物流园区的重要性将 会越来越清楚地显现出来，并且物流园区的先进程度将直接影响城 市的进一步发展速度。随着我国经济环境的不断改善，物流作为城市 功能的重要组成部分已被各发达地区所接受。因此，可以充分利用园 区的建设，将分散物流整合进园区内，重新定位城市功能，改善城市 环境，树立一个全新的城市形象。 19 （ （5）物流）物流业业成成为长为长春市服春市服务业发务业发展的主力展的主力军军 在 2005 年以前，物流企业长春市仅有 21 家，经过几年的快速发 展，如今已经发展到 63 家，整车物流、集成模块物流、行业物流这些 物流企业大批涌现。2007 年，全市物流业营业额达到 532 亿元，同比 增长 21%，物流业增加值完成 179 亿元，同比增长 21.3%，物流业固 定资产投资完成 67 亿元，同比增长 26.5%。现代物流业逐步取代了 传统的技术含量低、效率低、费用高的仓储运输业。但在迅猛发展的 背后，问题依然存在，规模小、布局分散、管理分散、信誉体系现在还 不健全。较发达地区相比差距依然明显。 长春市属于以主导产业为依托的内陆配送型物流城市，因此将 发展目标定位于区域性物流中心，同时打造具有全国意义的专业物 流基地。“十一五”期间长春市将规划建设四大物流园区，八大配送中 心，实施支柱产