长三角地区市级商业广场最优面积实证研究.docx

第 35 卷第 11 期2014 年 11 月建筑经济construction economyvol.35no.11nov.2014长三三角地区市级商业广场最优面积实证研究*付喜娥（苏州科技学院，江苏 苏州 215009）摘要：采用频度统计法与德尔菲法相结合的方法，从定性与定量的角度确定城市商业广场的价值评价指 标，并采用层次分析法，确定经济指标权重。通过调研长三角地区十个市级商业广场，计算出市级商业广场 经济价值，分析市级商业广场面积与其经济价值的相关性，并运用最小二乘法原理，对市级商业广场的面 积与经济价值的关系进行拟合，得出市级商业广场面积与价值的关系模型，计算出广场的最优规模。 关键词：商业广场；经济价值；最优面积；频度统计法；德尔菲法中图分类号：f407.9文献标识码：a文章编号：1002-851x（2014）11-0092-06empirical research on the urban commercial plaza optimal area in yangtze river delta regionfu xi-e（suzhou university of science and technology，suzhou 215009，china）abstract：combining the frequency statistical methods and the delphi method，the paper determines the index system of urban commercial plaza value evaluation from qualitative and quantitative point of view，and calculates indicators based on analytic hierarchy process. furthermore，through the survey of ten city level urban commercial plazas of the yangtze river delta cities，confirms the relevance bet of urban commercial plaza area and its economic value，and proposes the evaluation and calculation methods of the urban commercial plaza economic value. finally，applying the least plaza fitting method，establishes the area and economic value model todetermine the optimal area of the city level urban commercial plaza.keywords：commercial plaza；economic value；the optimal area；frequency statistical method；the delphi method1引言目前，我国城市发展呈现突飞猛进的趋势，在城市 开发强大的驱动力下，催生了大量商业新区的建设与商 业旧区的改造，但是商业广场依然面临总量不足、布局 不佳和可持续性差的严峻形势。受商业利益驱动与市场*基金项目：江苏高校优势学科建设工程项目资助 作者简介：付喜娥，女，生于1978年，内蒙古巴盟人，博士，讲师，研究方向：公共空间价值评估与开发，绿色基础设施规划。 收稿日期：2014-01-17机制的缺陷影响，商业区开发中的外部效益及相关的经 济分析被忽视。虽然商业广场在城市中需求量大，但却 没有具体开发需求预测1-2。因此，参考部分城市关于商业网点布局规划相关规 定与文件，结合访谈专家，以商业中心商业量（商业建 筑总面积）为标准，将商业中心分为三个等级，对应商 业广场分为三个等级：市级商业中心广场、区级商业中 心广场和社区级商业中心广场，形成层次分明、整体性、 目标明确的城市商业广场系统。市级商业广场一般为 城市商务中心或副商务中心，是功能齐全的都市商务核心，商业量（商业建筑面积）一般为10至20万平方米，服 务人口约为60万，本文通过实地调研长江三角洲地区部 分城市市级商业广场，构建商业广场面积与经济价值关 系模型，提出合理规模的建议。2 城市商业广场经济价值分析2.1 经济价值指标本文综合运用频度统计法和德尔菲法，对国内外 众多研究文献及统计资料中的指标进行统计分析，选择 使用频度较高的指标。同时应用专家调查法，根据城市 商业广场价值评价的要求，选择了35名对城市商业广场 价值有相对全面的了解。由富有较高的学术水平和实践 经验的专家组成专家组，覆盖了高校相关领域研究成果 丰富的教授、城建设计规划一线的高工、政府决策咨询 专家等各个方面。在广泛征求专家意见基础上，建立一 个科学完整的城市商业广场综合评价指标体系。在专 家选择指标的过程中，专家对各指标的权重同时也进行 评价打分。城市商业广场经济价值反映在直接经济价值、生 态经济价值和社会经济价值。直接经济价值包括城市商业广场在建设过程中和 建成以后所带来的拉动外部经济收益。城市商业广场可 有效提升土地价值，蕴含巨大的商业潜力，地租效应明 显，对周边区域有良好市场带动与价值提升作用，促进 周边商业、金融、服务业等发展，提升商业氛围，从而促 进区域经济繁荣。直接经济价值由房租指标、地价指标 与支付意愿wtp（willing to pay）反映。生态经济价值是指人们对商业广场生态环境客体 的经济判断，也是城市商业广场的资源经济价值。城市商业广场大多结合本地环境气候特点，通过绿化提高环 境品质，改善微环境，间接提高了广场的经济价值。生 态经济价值代表性指标有固碳吐氧指标、净化空气指 标与调节小气候指标。社会经济价值是指除购物外的饮食、交通等费用。 城市商业广场以步行环境为主，与建筑空间相互渗透， 商业活动区相对集中，配套娱乐、商务设施相对完整， 可吸引人们停留、聚集、消费。社会经济价值代表性指 标有休闲消费指标。详见表1。2.2 经济价值指标权重确定评价指标体系后，指标体系上下层次间元素及 其相互隶属关系就明确了，需计算每个指标对于上层指 标的权重，以便区分不同指标的重要程度，本文应用层 次分析法（analytic hierarchy process，ahp）确定指标 权重，并通过一致性检验（如表1所示）。2.3 经济价值指标计算与评估方法城市商业广场经济价值指标中既有直接可以得到 的价值如地价指标，又有需调查评估才能得到的指标如 房租指标、支付意愿wtp（willing to pay）指标等，数 据获取有一定的难度，因此，对不同的指标选择合适的 方法。各指标的计算与评估方法（如表2）。2.3.1 房租指标城市商业广场带动周边商业发展，促进商铺租金 上涨。通过实地走访调研获得商业广场周边商铺有广场 与无广场商铺租金的差额，以元/年为单位。2.3.2 地价指标通过实地走访调研、相近地块拍卖资料等获得城 市商业广场周边地块价值相比没有商业广场提高的差 额，作为地价指标的价值，地价指标以元/平方米为单表1 城市商业广场经济价值指标权重与一致性检验目标层次目标层a准则层bb对目标层权重指标层cc对目标层权重城 市 商 业 广 场 经 济 价 值经济价值a 0.6154 ci=0.00025直接经济价值b1 0.19420.1195ci=0.0017房租指标c1 0.43180.0516地价指标 c2 0.33950.0406wtp指标 c3 0.22880.0273生态经济价值b2 0.33120.2038ci=0固碳吐氧指标c4 0.11110.0226滞尘指标c5 0.77780.1585净化空气指标 c6 0.11110.0226社会经济价值b3 0.47450.2920ci=0休闲消费指标 c70.2920注：表中ci为一致性指标。表2 经济价值指标计算与评估方法经济价值指标类型指标物质量计算法价值评估方法直接经济价值房租调研评估市场价值法地价调研评估市场价值法wtp指标cvm假设评估法生态经济价值固碳吐氧固定co2绿量-能力法碳税法释放o2绿量-能力法市场价值法净化空气吸收so2绿量-吸收能力法影子工程法阻滞粉尘绿量-吸收能力法影子工程法调节小气候绿量-蒸腾能力法影子工程法社会经济价值休闲消费各种消费及交通费用等费用支出法位。为方便计算城市商业广场价值，对地价指标作了一 定的转换，将以元/平方米为单位的地价指标转换为以 元/年为单位的地价价值。其中，vco 为植物吸收二氧化碳的总经济价值（元2/年），c为城市商业广场某种植物单位面积绿量固碳量2（千克/平方米/天），m为某种植物绿量（平方米），pco2.3.3 wtp指标wtp指标是城市商业广场直接经济价值的重要方 面，通过假设评估法（cvm），通过问卷调查每个商业 广场周边商铺愿意为广场支付维护等费用的支付愿意， 获得wtp指标。2.3.4 固碳吐氧指标通过调查生长中植物叶面积的多少，对绿地绿量为碳税法的影子价格（元/千克），365为一年的天数。 2）释放o2量的经济价值 通过计算植物的绿量，借鉴已有研究成果即每平方米绿量植物释放o2的量计算释放o2量，本文采用市场o2价格计算释放o2价值。 释放o2量的经济价值计算公式为：vo =ompo 365（2）22进行研究，辅助评价绿地生态功能水平的高低。限于实 验器材与条件，绿量计算方法采取了相对简单易操作方 法。考虑到树木向阳面小枝上叶片较多而背阴面较少， 将树木树冠按阴生面和阳生面自上而下分为两个半球， 分别在阴面和阳面挑出一个长势中等的枝条作为标准其中，vo 为植物释放氧气的总经济价值（元/年），2o为城市商业广场某种植物单位面积绿量氧气释放量（千克/平方米/天），m为某种植物绿量（平方米），po22为工业制氧成本（元/千克），365为一年的天数。 从而固碳吐氧指标产生的总经济价值为v=（vco枝，在标准枝上选取叶片进行测定。在获得各种植物单叶平均面积后，每株植物选出5-6个标准枝，数出标准枝 叶片数，取平均值，即可获得每个标准枝的平均叶片数， 然后以此标准枝为标准，数出该株树的枝条数，标准枝 条上叶片数与标准枝条数之积即为该株树的总叶片数， 将单叶面积乘以全株叶片数量求出单株树木的绿量。1）固定co2量的经济价值 通过计算植物的绿量，借鉴已有研究成果即每平方米绿量植物固定co2的量，计算出固碳量，再与碳税 率替代标准相乘，得到固定co2的总经济价值。固定co2 量的经济价值计算公式为：vco =cmpco 365（1）+vo ），表示所有种类植物的固碳吐氧经济价值加和。22.3.5 净化空气指标城市商业广场植物与绿地净化空气功能主要表现 为吸收污物、杀灭细菌和降低噪声，本文基于论文可操 作层面计算吸收so2与滞尘的经济价值。1）滞尘指标通过计算植物的绿量，借鉴已有研究成果即每平 方米绿量滞尘量，计算出滞尘总量，然后以滞尘总量 乘以防治污染工程中削减粉尘的成本作为阻滞粉尘的 价值。滞尘量的经济价值计算公式为vf=fmpf365（3）22其中，vf为植物滞尘的总经济价值（元/年），f为城 市商业广场某种植物单位面积绿量滞尘量（千克/平方 米/天），m为某种植物绿量（平方米），pf为防治污染工 程中削减粉尘的成本（元/千克），365为一年的天数。从而滞尘指标产生的总经济价值为vf=（f），表 示所有种类植物的滞尘经济价值求和。2）吸收so2量的经济价值 通过计算植物的绿量，借鉴已有研究成果即每平方米绿量植物吸收so2的量，计算出吸收so2总量，以我国 治理二氧化硫排放的平均费用计算城市商业广场植物 吸收so2的总价值。吸收so2量的经济价值计算公式为vso =smpso 365（4）价值。休闲消费的经济价值计算公式为：vx=xld（6）其中，vx为城市商业广场带动居民休闲消费的总 经济价值（元 /年），x为居民平均每人每小时游憩消 费值（元/小时/人），l为城市商业广场平均每年人流量（人），由一段时间内广场上平均每天的人流量乘以365 得到，d为商业广场人均休闲消费时间（小时/年）。对不 同的商业广场，各个元素不同，针对具体广场，可通过 发放问卷的形式统计休闲消费时间与每小时游憩消费 值的平均值，人流量可通过多次观察取平均值的方法 得到。223城市商业广场价值与广场面积相关性分析其中，vso 为植物吸收so 量的总经济价值（元 /222年），s为城市商业广场某种植物单位面积绿量吸收so2 的量（千克/平方米/天），m为某种植物绿量（平方米）， pso 为我国治理二氧化硫排放的平均费用（元/千克）， 365为一年的天数。从而净 化 空气指 标产生 的总 经济 价值 为va =（vso +v ），表示所有种类植物的净化空气经济价值2f加和。2.3.6 调节小气候指标通过计算植物的绿量，借鉴已有研究成果即每平方 米绿量植物蒸腾水量，计算出蒸腾总量，以我国现水价 折算蒸腾价值，我国现行居民用水水费约为1.5元/立方 米，折合千克约为1.510-3元/千克。植物蒸腾量的经济价值计算公式为vw=wmpw365（5）其中，vw为植物蒸腾量的总经济价值（元/年），w 为城市商业广场某种植物单位面积绿量蒸腾水分总量（千克/平方米/天），m为某种植物绿量（平方米），pw 为我国现行居民用水平均费用（元/千克），365为一年的 天数。2.3.7 休闲消费指标因为城市商业广场的兴建而带动人们休闲消费所 产生的经济价值，本研究选择费用支出法来评估休闲的总的商业广场的占地面积一般与城市商业广场用 地规模和城市规模呈正相关关系。城市愈大愈繁荣， 城市商业广场用地规模就越大。但是，城市规模的大小 与其主要广场的面积并不是呈正比关系。受居住用地分 布、居住人口密度的影响，到一个广场来活动的市民人 数是有限的，不会随广场用地的增大而无限制增加。如 果城市主要广场用地面积太大，就会造成广场利用率不 高和土地的浪费。在一定条件下，城市商业广场价值应 随广场面积的增大而增大，但到达一定程度后，会呈下 降趋势，因此需合理确定城市商业广场面积大小。因此，通过实证调研长三角市级商业广场经济价 值，通过数据拟合分析求得市级商业广场的规模，以指 导具体规划与实践。3.1 调研对象与方法城市商业广场系统具有整体性，各个等级广场共 同构成商业广场系统。调研取样选取城市范围为长江三 角洲区域中长江以南经济比较发达的城市，包括南京、 苏州、无锡、常州、宁波和杭州的十个市级商业中心：南 京新街口商业中心、南京夫子庙商业街、南京奥体商业 中心、苏州石路步行街、苏州高新广场、常州南大街、无 锡南禅寺步行街广场、宁波天一广场、宁波万达广场、 杭州庆春广场，广场编号分别为1-10。表3 各市级商业广场经济价值表（元/年）广场编号12345经济价值35059402678641313674131235611722487广场编号678910经济价值219795332716664589371354924222998973.2 数据预处理根据调研结果，依据城市商业广场经济价值指标 计算与评估方法，计算所调研的各个广场的各个分指标 价值，采用各指标价值乘以对应权重再相加的办法，即 可得到各商业广场的最终经济价值，各商业广场经济价 值见表3。3.3 相关性分析将城市商业广场的面积与其价值的成对数值分别 描绘在直角坐标系中，可得到城市商业广场面积与价值 的相关图，如图1所示。图1 市级商业广场面积与价值相关图从图1可以看出，城市商业广场面积与其价值呈一 个倒u型关系，即随着面积的增大，广场价值先增大后 减小。确定相关性后，在调研数据的基础上利用拟合建 立城市商业广场价值与面积的关系模型，从而求得商业 广场最优面积。4城市商业广场价值与面积关系模型4.1 城市商业广场价值与面积关系定性分析根据供需理论，对居民来说城市商业广场是非必 需品，因此对其面积的需求是富有弹性的。但城市土地 的供给在总量上是给定的，因此在广场的规划阶段，对 广场面积需做一个综合的权衡考虑，得出其最优的面积 范围。城市土地资源具有稀缺性，在其他条件不变情况 下，在一定面积的土地上连续追加投资超过一定限度 后，每单位投资额从土地所获得的收益将会递减，边际 效益递减性。对城市商业广场价值来说，广场面积也存 在边际效益递减性，如前所述，当广场面积超过一定限 度后，每增加面积对广场价值的增长将会单位递减。从而城市商业广场价值随着广场面积增加应先增大后减 小，即面积-价值曲线呈“倒u形”。4.2 曲线拟合的最小二乘法原理城市商业广场面积与其价值之间存在相关关系，具 有相关关系的变量，依据其关系性质，选择一个合适的 数学模型，建立回归方程，用来近似表示变量间数量平 均变化关系，其间关系可以尝试使用曲线拟合方式得到 其解析表达式，根据离散点的数据，寻找一定标准下的 一个最优逼近的连续曲线，使得此曲线能反映离散数据 点表现出来的变化规律，从而可以求得其最优面积。本 文使用常用的曲线拟合的最小二乘法进行拟合。为反映实际数据点的变化规律，统计研究处理曲线 拟合问题要求在每个离散点由数据模型得到的计算结 果与实际值之差都最小，通常使得误差的平方和最小， 这种使误差的平方和达到最小来确定数学模型表达式 的方法即曲线拟合的最小二乘法11。实际求解中，可借 助matlab平台进行曲线的最小二乘拟合，避免解方程组 带来的繁琐与高次方程组的不准确性。4.3 市级商业广场价值与面积拟合一般来说，随着最小二乘法的多项式次数的提高， 拟合的效果越来越好，但并不是说次数越高越好，因为 随着次数的增高，计算量加大，而方差和虽随着次数增 加而减小，但减小的程度和幅度在降低，因此应针对具 体问题，选择合适的多项式次数进行模拟预测。对市级商业广场的数据进行拟合，选取方差和较 小的一个多项式次数为最终结果。因为宁波天一广场 面积过大，远超过其他广场的面积，不具有拟合的数据 一致性，因此舍弃掉此广场，从而根据面积和相对应的 经济价值，分别进行2次到5次多项式拟合，并计算其方 差和。在五次多项式模型下，拟合结果的五次项系数将非 常小以致可以忽略不计而成为四次多项式模型，此时方 差和仅比四次多项式模型下的方差和减小18.44%，减小 幅度较大，因此认为拟合精度已达到要求，用五次多项 式模型结果作为市级城市商业广场面积与经济价值的 关系模型，其图像如图2所示。可见五次多项式模型具有较佳拟合性，可以反映原 来离散数据点之间的相互关系。4.4 市级商业广场最优面积由各层次城市商业广场价值与面积模型，可求得在 一定范围内的商业广场最优面积，以期为城市商业广场 的规划设计建设提供指导与参考。图2 五次多项式模型拟合图像对市级商业 广场 ，根 据 经 济 价 值与面 积 拟合 函数，求 得广场经济价值与面积的函数关系为s 5 =-0.00000002x4+0.00039042x3-3.33386x2+14404.24705x-22397396.56559，将上式一阶求导后令求导后函数为零（实际操作中也可利用matlab求解），可得最优面积。面 积范围内s5取最大值时，x=9368，从而市级商业广场最 优面积为9368平方米。研究结果接近南京奥体商业中心 广场与南京新街口商业广场，通过调查南京新街口商业 广场价值模糊综合评价结果为“良”，南京新街口广场 自建立以来，取得了较好的效益。由数据拟合模型求得市级商业广场的最优面积，可 以为广场的论证、规划与建设提供指导。但对一个商业 广场来说，没有一个绝对的最优面积，而只是相对而言 在某个面积范围内其经济价值相比其他面积要较高， 因此最优面积应为一个范围而不是一个简单的数值。 本文认为，满足商业广场面积最优值的95%以上的面 积大小都可认为是适宜的面积，对市级商业广场来说， 其图像较平缓，因此取较高的置信范围，求得其经济 价值取最大价值的98%时的面积范围作为最优的面积 范围。利用matlab求解，可解得对市级商业广场来说，最 优面积范围为s=8376，10238。5 结 语建构面积与经济价值关系模型对我国城镇化过程 公共福利与经济价值之间的决策提供了科学决策依据， 新开发与再开发中科学决策控制总体成本、进度及风险 等具有一定指导意义。基于价值评估研究城市商业广场 系统开发与规划为政府及其他决策者合理调控城市公共物品提供科学技术指导，实现公共物品的社会需求与 供给之间的平衡，在市场自由与政府干预双重作用下对 公共物品进行宏观调节与控制，促进经济发展、人民安 康、社会良性发展。参考文献1 宋桐庆，朱喜钢，宋伟轩.城市新空间商业公共空间系 统j.城市规划，2012（5）.2 迈克霍伊，谭佩文.公共空间的转型j.中国园林，2013（1）. 3 wensheng k a ng. housi ng pr ice dy na m ics a nd convergence in high-tech metropolitan economiesj.the quarterly review of economics and finance，2011（151）.4 joseph nicholsa，stephon oliner，michael mulhalld. swings in commercial and residential land prices in the united statesj. journal of urban economics，2013（73）.5 sanda lenzholzer，jusuck koh.immersedin microclimatic space：