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万科城商业街启示录,2011年1月,目录,一、万科城项目简介二、万科城项目商业街分析1、万科城的总体商业规划2、万科城商业街的亮点三、万科城商业街对社区型商业开发的启示1、商业开发总体原则2、商业业态规划表,项目概况,开发商：万科物业管理：万科物业建筑设计：美国sandybabckck设计事务所环境设计：美国bga景观设计事务所销售代理：自销物业类型：townhouse、loft、情景花园洋房、宽景house、小高层、高层项目位置：龙岗区龙岗布吉镇坂雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇占地面积：约46万建筑面积：约53万总占地面积：397883.5平米其中住宅：398050平米商业30000平米幼儿园2所6000平米社区配套设施3000平米物业管理500平方米公厕2处120平米建筑覆盖率30%车位比：1：1建筑高度：低层、多层及中高层,swot分析,项目总体规划图,万科城商业项目分析,一、商业部分的规划,西班牙风情商业街,商业与景观的融合,商业街规划特点,1、全街铺：大部分为街铺和底商，临路、临街、临水、临风，层高达到4.85.8米，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情；2、商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富；哑铃型的商业形状，造成二个广场人流的逗留，中间以水景连通，同时将商业和景观镶嵌一起；3、三大主题：国际美食坊、时尚购物中心、娱乐休闲广场。4、流畅的人、车动线设计,立体交错人流交通,入口处景观,商业二层平台的宽度,上下便捷的楼梯转换,楼梯也可以是一种风景,实用且精致的小品,怡人的水景,优美的天际线,万科城的商业街的营销策划亮点,1、万科城商业街采取与大中小商家形成各种业态互为补充的经营模式，经营上多以特色连锁品牌经营为主。,2、统一规划、统一招商、带租约销售。,3、不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。,万科城商业项目对社区商业开发的启示,1、商业开发总体原则（1）市场定位：满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。（2）业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便利店、药店、面包店、银行等行业，具体详见业态规划表。（3）商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户作为目标对象。（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开发辐射半径，因地制宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡关系。2、商业业态规划表：,（1）、超市规划配比表,技术要求：,（2）其它零售服务业,基本共同点：1）、门面宽度（开间）：5米8米；2）、基本开间与进深比例：1：1.51：2；3）、层
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