棚户区改造论文.doc

硕士学位论文西安市城镇廉租住房保障研究 以雁塔区为例申请人：宋蕊学科领域：公共管理硕士（mpa）指导教师: 杨东朗教授2011年5月study on urban low-rent housing security system in xianthe case of yanta districta thesis submitted toxian jiaotong universityin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofmaster of public administrationbyrui song(master of public administration)supervisor: prof. donglang yangmay 2011摘要论文题目：西安市城镇廉租住房保障研究以雁塔区为例学科领域：公共管理硕士（mpa）申 请 人：宋蕊指导教师：杨东朗教授摘 要为解决社会弱势群体的住房困难问题，我国政府早在1998年就提出了廉租住房保障制度。近年来，廉租住房保障制度作为解决低收入家庭住房困难的一项重要举措，已经受到越来越多城市的重视。实践证明，廉租住房保障制度取得了一定的成效，解决了部分低收入家庭的住房问题，但同时也显现出了不少的问题。因此，完善我国的廉租住房保障制度，科学合理的解决社会弱势群体的住房问题，日益成为我国城镇和谐健康发展所面临的紧迫问题。本文选取西安市的廉租住房保障为研究对象，以定性和定量分析、实证和规范分析等为研究方法，对西安市住宅市场、城镇居民的生活现状以及廉租住房保障状况进行了深入分析。通过对西安市住宅市场的分析，发现普通住宅的供不应求导致了其价格的高位运行，远远超出了低收入家庭的支付能力；通过分析西安市低收入城镇居民的居住状况以及收入与支出状况，发现其目前的居住条件不容乐观，需要政府给予帮助；通过分析西安市廉租住房保障政策以及其工作的进展，发现西安市的廉租住房保障工作有待改进。同时，本文选取了西安市雁塔区的廉租住房保障作为案例进行了分析，发现雁塔区的廉租住房保障工作还有待改进，且各街道城镇低收入家庭的住房状况、廉租住房保障工作进程以及居民保障意愿存在很大的差异。然后，本文分析了西安市廉租住房保障中存在的“建设资金来源渠道不多”、“廉租住房房源不足”、“廉租住房保障面窄，保障力度不够”、“保障方式不合理”等方面的问题，并提出了西安市廉租住房保障的若干建议：1、扩大廉租住房保障覆盖面；2、保障方式应以货币补贴为主，实物配租为辅；3、建立健全廉租住房退出与监管机制；4、确保廉租住房的房源供给。本文对西安市廉租住房保障制度的研究具有一定现实意义，力图对西安乃至全国其他城市更好地解决城镇低收入家庭的住房问题起到借鉴作用。关 键 词：廉租住房；城镇低收入家庭；住房保障论文类型：应用研究3abstracttitle: study on urban low-rent housing security system in xianthe case of yanta districtprofessional fieds: master of public administrationapplicant: rui songsupervisor: prof. donglang yangabstractto overcome the housing difficulties of the vulnerable groups, chinese government put forward the low-rent housing security system as early as 1998.as one of the important policies to solve low-income families housing problems, the low-rent housing security system has been highlighted by more and more city. it is proved that the low-rent housing security system has obtained a certain result, but also has shown a lot of problems. therefore, how to perfect the low-rent housing security system and overcome the housing difficulties of low-income families scientifically and reasonably has become the urgent problems faced by chinese government to develop harmonious township.this paper selects the low-rent housing security in xian as the research object. and the housing market in xian, the living conditions of urban dwellers and the safeguard situation of low-rent housing have been deeply analyzed by the qualitative and quantitative analysis and the empirical and normative analysis. it is found that the high price of average house which is far beyond the payment capacity of low-income families is caused by the reason that the supply of average house can not meet the demand, and the living conditions of xian urban residents are not optimistic because of the poor financial situation, thus the help from government is needed, and the work of xian government on low-rent housing security needs to be improved. at the same time, this paper selects the low-rent housing security in yanta district of xian as a case, and found that the government of yanta district should improve the effect of low-rent housing security system, and there are great differences between streets on the living conditions of low-income urban residents, the process of low-rent housing security system and the willingness of the residents on security. then, this paper analyzes the problems existing in xian low-rent housing security system, such as lack of funds, shortage of the low-rent housing , the inadequate security coverage and the deficiency of the supports from government, unreasonable way of security etc, and puts forward several proposals for xian low-rent housing security system: 1, expanding the coverage of low-rent housing security. 2, monetary subsidies should be taken as the first priority, and supplemented with the in-kind subsidies. 3, establishing and perfecting the supervision and quit mechanism. 4, ensure the sufficient supply of low-rent housing.this paper has important practical significance to the research on xian low-rent housing security system, and try to play a drawing lesson for overcoming the housing difficulties of low-income families in xian and other cities in china.key words: low-rent housing; low-income urban families; housing securitytype of thesis: applied research目录目 录1 绪论11.1 研究背景11.1.1 我国城镇廉租住房保障现状11.2 研究目的和意义21.2.1 研究目的21.2.2 研究意义21.3 研究思路及论文框架21.3.1 研究思路21.3.2 论文结构32 相关理论及文献综述52.1 相关理论52.1.1 福利经济学理论52.1.2 社会保障理论52.1.3 公平分配理论62.2 廉租住房保障制度研究综述72.2.1 国外公共住房补贴方式的研究72.2.2 我国廉租住房补贴方式的研究82.2.3 国内外研究评析93西安市城镇居民廉租住房保障状况分析103.1 西安市住宅市场概况103.1.1 开发状况103.1.2 销售状况113.1.3 价格走势123.2 西安市城镇居民居住状况分析133.2.1 居住面积133.2.2 住宅户型分布133.2.3 住宅所有权分布133.2.4 装修条件143.2.5 其他生活起居条件153.2.6 收入与支出状况163.3 西安市廉租住房保障状况183.3.1 政策分析183.3.2 廉租住房保障现状分析213.3.3 廉租住房小区区域分布224 西安市雁塔区廉租住房保障案例分析234.1 雁塔区概况234.2 雁塔区城镇低收入家庭住房状况244.2.1 雁塔区最低收入家庭分布状况244.2.2 低收入家庭获得住房的途径254.3 雁塔区廉租住房保障状况264.3.1 廉租住房保障总体状况264.3.2 各街道廉租住房保障状况274.4 居民住房保障意向选择285 西安市廉租住房保障存在的问题分析305.1 资金来源渠道不多305.2 廉租住房房源不足305.3 廉租住房保障面窄，保障力度不够315.4 保障方式有待改善325.4.1 现行补贴标准中存在问题325.4.2 实物配租存在问题335.5 其它问题335.5.1 社会对廉租住房认知及重视度不够345.5.2 廉租住房制度建设不完善345.5.3 廉租住户准入退出机制不完善345.5.4 政府公共职能不到位346 西安市廉租住房保障的对策建议356.1 扩大廉租住房保障覆盖面356.2 保障方式应以货币补贴为主，实物配租为辅356.2.1 货币补贴366.2.2 实物配租366.3 建立健全廉租住房退出与监管机制366.4 确保廉租住房的房源供给376.4.1 收购空置住房376.4.2 鼓励个人、社会参与廉租房建设376.4.3 采用bot的运行模式377 结论39参考文献42致 谢44声明contnetscontents1 preface11.1 research backgrounds1 1.1.1 the current situation of chinese urban low-rent housing security11.2 research purpose and significance2 1.2.1 the purpose of the study2 1.2.2 the significance of the study21.3 framework of the study2 1.3.1 research methodology21.3.2 research structure32 theory and literature review52.1 theories5 2.1.1 welfare economics theory5 2.1.2 social security theory5 2.1.3 fair distribution theory62.2 research review of low-rent housing security system7 2.2.1 the research on public housing subsidies abroad7 2.2.2 the research on chinese low-rent housing subsidies8 2.2.3 analysis on the domestic and overseas research93 the analysis on the low-rent housing security situation in xian103.1 the situation of housing market in xian10 3.1.1 the status of development103.1.2 the status of sale113.1.3 the price trend123.2 the living condition of urban residents in xian133.2.1 living area133.2.2 the distribution of residence model133.2.3 the distribution of residence ownership133.2.4 decorate conditions143.2.5 other living conditions153.2.6 the income and expenditure of urban residents in xian163.3 the low-rent housing security situation in xian18 3.3.1 the analysis of policy183.3.2 fulfillment status of low-rent housing security21 3.3.3 the area distribution of the low-rent housing districts224 case study on low-rent housing security in yanta district of xian234.1 the introduction of yanta district234.2 the housing conditions of urban low-income families244.2.1 the distribution of the low-income families in yanta district244.2.2 the way of getting housing for low-income families254.3 low-rent housing security situation in yanta district264.3.1 the gneral status of low-rent housing security264.3.2 the status of low-rent housing security in every street274.4 the willingness of residents on low-rent housing security285 problems on low-rent housing security in xian305.1 lack of funds305.2 shortage of the low-rent housing305.3 the inadequate security coverage and the deficiency of the supports from government315.4 unreasonable way of security32 5.4.1 problem of current allowance standard32 5.4.2 problem of in-kind subsidies335.5 other problems33 5.5.1 insufficient knowhow and not paying enough attention to the low-rent housing by society34 5.5.2 imperfect of the low-rent housing construction system34 5.5.3 imperfect system of admittance & exit of low-rent household34 5.5.4 inadequate urgent need of govermental public function346 suggestions on low-rent housing security in xian356.1 expanding the coverage of low-rent housing security356.2 monetary subsidies should be taken as the first priority, and supplemented with the in-kind subsidies356.2.1 monetary subsidies366.2.2 in-kind subsidies366.3 establishing and perfecting the supervision and quit mechanism366.4 ensure the sufficient supply of low-rent housing37 6.4.1 acquisiting vacant housing37 6.4.2 encouraging social organization and individuals participating the low-rent housing construction376.4.3 adopting bot operating mode377 conclusions39references42acknowledgements44declaration1 绪论1 绪论从1998年国务院颁布的关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中首次提出廉租住房保障制度以来，我国已经陆续出台了一系列以保障性住房为主题的推进廉租住房制度建设的政策。在我国廉租住房建设10多年的历程中，多数大城市己建立起一定规模的廉租住房保障制度，但现行的廉租住房制度还存在很多不足。全国普遍存在应保未保，供不应求，廉租房建设供应状况不容乐观的现象，城市中低收入阶层的住房问题仍然比较突出。因此，完善我国的廉租房制度，加强廉租住房的建设与管理，改善居民的居住条件，解决中低收入家庭的住房问题，是我国政府在今后相当长的时期内的首要任务之一。1.1 研究背景 1.1.1 我国城镇廉租住房保障现状住房问题是我国现阶段所面临的主要社会经济问题之一。解决好住房问题，保障社会成员“人人有房住”是政府的重要职责。从上世纪90年代开始，我国逐步实行住房改革。20年来，通过城镇住房制度改革，我国已在很大程度上提高了住房资源的配置效率，满足了人民住房需求的多样化要求，人民的居住水平得到了提高。但另一方面，住房分配制度的根本性变革打破了原有的分配制度，部分支付能力较弱的社会低收入群体被以市场为基础的住房供应和消费体系排除在外。大量的农民工、下岗失业工人以及因疾病、伤残而丧失劳动能力的居民等，成为了市场竞争中的弱势群体，依靠自身能力无法解决住房问题。在社会弱势群体的住房保障问题越来越严重的情况下，我国陆续研究出台了关于廉租住房建设管理的一系列政策。2003年11月15日颁布了城镇最低收入家庭住房管理办法，预示着我国廉租住房体系建设的开始，提出向最低收入群体提供租金低廉的廉租住房。2006年5月，建设部等九部委制定了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。同年8月30日，建设部、财政部、国土资源部颁发的关于切实落实城镇廉租房保障资金的通知提出各地土地出让净收益的5%必须投入到廉租房建设中，明确了廉租房建设的资金来源。2007年11月27日，建设部等九部委联合发布廉租住房保障办法，扩大了廉租住房的保障对象。“城镇低收入住房困难家庭”都是符合条件的廉租住房保障对象，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。廉租住房相关政策的实施取得了一定的成就，但城镇低收入群体的住房保障问题仍然很严峻。据建设部测算，截止到2009年，全国范围内有近1000万户低收入家庭居住在人均建筑面积10平方米以下的住宅中，占城镇家庭总户数的比例竟达5.5%的高水平。但2009年，全国新增廉租住房只有177.3万套，只能解决17.7%住房困难户的住房问题。中央提出，力争在2012年年底前基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，即从2010年开始每年需解决513万户低收入家庭住房问题。因此，2010年各大城市相继出台各种保障计划，积极扩大廉租住房的建设，增加廉租住房的房源供给。2006年底，西安市正式启动廉租住房保障工作。2007年，西安全市13个区县均建立了廉租住房保障制度，成立了区(县)廉租住房领导机构。自廉租住房保障工作启动以来，西安市廉租住房保障制度的实施取得了一定的进展，但也出现了不少的问题。本文拟以西安市的廉租房保障为研究对象，试图找出西安市廉租房保障中存在的问题，并提出相应的政策建议，为我国住房保障制度的完善提供借鉴。1.2 研究目的和意义1.2.1 研究目的本文以住房保障相关理论为基础，通过对西安市廉租住房保障现状进行深入分析，探讨西安市廉租住房中保障存在的问题，并提出有针对性的政策建议。具体地说，本文在收集西安市及其雁塔区廉租住房保障的相关资料和数据的基础上，运用社会保障等理论，探讨廉租住房保障的实施、管理、应用过程中存在的具体问题，并深入分析问题背后的根源，试图为西安市廉租住房保障的完善提供政策建议与参考，也为我国其他城市住房保障的完善提供借鉴。1.2.2 研究意义西安作为我国的西部中心城市，在廉租住房建设上具有一定的代表性。但随着廉租住房保障工作的不断深入，廉租住房供给的保障方式显现出了不少的问题，如建设资金不到位、选址不当、入住率低、生活成本大幅提高等。因此，深入探索西安市廉租住房保障中存在的问题，挖掘问题出现的原因，并提出相应的政策建议，不仅对西安市的住房保障工作具有重要的意义，而且对我国廉租住房保障制度的完善具有一定借鉴意义。1.3 研究思路及论文框架1.3.1 研究思路本文拟在阐述福利经济学理论、社会保障理论及公平分配理论的基础上，深入分析廉租住房制度的理论渊源。随后，深入分析西安市廉租住房制度运行现状及特点，并以雁塔区廉租住房保障为例进行实证研究，进一步分析西安市廉租住房制度运行过程中的现实问题，并提出完善西安市廉租住房制度运行的建议。文章采用的研究方法：1）文献法。通过阅读关于廉租住房保障的相关文献，对廉租住房文献进行述评。2）资料收集通过索取地方部门的统计、文字、图表资料和典型材料等资料，获取相关数据，积累第一手资料。3）归纳分析法。通过对理论、数据的归纳分析，总结西安市廉租住房的现状、存在问题及原因，并结合实际，提出对策建议。1.3.2 论文结构论文共分七章：第1章是绪论，简要介绍了论文的研究背景、国内外研究动态、研究方法以及本文的主要工作。第2章是廉租住房相关的理论分析。主要阐述了论文涉及的基本理论，包括福利经济学理论、社会保障理论及公平分配理论；同时还对国内外关于廉租住房制度的研究现状进行了综述。第3章是分析了西安市城镇居民居住状况以及廉租住房保障现况。从西安市住宅市场整体运行状况、城镇居民居住状况、收入与支出状况等方面进行了描述与分析，同时分析了现实廉租住房保障政策及其完成状况。第4章是对西安市雁塔区廉租住房保障进行案例分析。通过实地调查，搜集相关数据，定量分析了雁塔区概况、城镇低收入家庭住房状况以及廉租住房保障状况，并用相关图表进行表述，为利于后文对西安廉租住房保障体制存在的问题进行更深一步的探索。第5章是分析了西安市廉租住房保障体制存在问题。深入剖析了现有情况下廉租住房建设资金来源少、房源不足、保障面窄、保障力度不够、保障方式不合理等一系列问题。第6章是完善西安市廉租住房保障的政策建议。根据上文提出的廉租住房保障运行中存在的问题，探讨相应的对策建议，以进一步完善相关制度，提高中低收入群体的福利。第7是结论，对文章的主要结论以及需要进一步研究的问题进行了总结。文章结构如图1-1所示：绪论研究背景研究目的及意义研究思路论文框架相关理论及文献综述相关理论文献综述社会保障理论福利经济学理论公平分配理论西安市城镇居民住房现状住宅市场整体状况居民居住状况收入与支出状况廉租住房保障状况西安市雁塔区廉租住房保障案例分析其他问题保障面窄，保障力度不够雁塔区概况城镇低收入家庭住房状况廉租住房保障状况西安市廉租住房体制存在问题分析建设资金来源渠道不多房源不足保障方式不合理扩大廉租住房保障覆盖面西安市廉租住房保障的对策建议保障方式应以货币补贴为主，实物配租为辅建立健全廉租住房退出与监管机制确保廉租住房的房源供给结 论图1-1 论文结构图2 相关理论及文献综述2 相关理论及文献综述2.1 相关理论2.1.1 福利经济学理论阿瑟赛西尔庇古1920年完成了福利经济学，在他的著作中，货币被视作一种特殊商品，货币收入也服从于边际效用递减规律1。因此，在国民收入总量不变的前提下，国家通过税收将一部分富人的收入转移补贴给穷人，会提升整个社会的经济福利水平。政府可以通过养老金、建立社会公共服务设施、医药保险、失业保险、免费教育、房屋供给等方法将富人收入转移支付给穷人2。“一般社会福利函数”是美国经济学家萨缪尔森提出的著名经济学理论。在该理论中，公平和效率被同时置入他们的分析框架中。萨缪尔森认为，不可否认对整个社会来说穷人一单位的效用比富人一单位的效用重要很多，但又不能过于强调提高低收入者的效用水平。也就是说，要权衡“效率”与“公平”这两个问题，即要将资源的最优配置与国民收入分配的均等化同时进行考虑3。因此，福利经济学也可以说成是以一国公平与效率的实现为研究对象，研究如何权衡此二者之间的关系的一门学科。廉租住房是国民收入的再分配，是国家通过税收将富人财产转移支付给穷人而为穷人提供的基本住房保障，是国家福利“公平”的体现，所以，廉租住房是社会福利的表现形式之一4。福利经济学提出了实现社会福利最大化应具备的条件以及达到这些条件的方法，为政府行为和政府在住房保障活动中的政策选择提供了理论依据。所以，在开展住房保障工作时，必须慎重考虑住房保障的形式和相关配租标准，以免出现“奖懒罚勤”的现象从而导致整个社会福利水平的降低5。由于市场经济中存在着“市场失灵”的现象，所以完全竞争市场机制不能实现资源的最优配置和社会福利最大化，而必须依靠政府的作用。政府可以通过颁布各种政策法规进行微观调控，以矫正市场机制的缺陷，例如限制垄断、制定控制外部性的规则和条例、提供公共物品等。廉租住房政策正是政府通过对收入的再分配，为被排除在住房市场外的弱势群体提供居住保障，提高社会的福利水平。2.1.2 社会保障理论社会保障制度发展至今已历时100多年，是一项伴随生产社会化和市场经济的发展而建立起来的基本制度。由于它能促进经济的发展和社会的稳定，目前世界上所有现代化国家都将实施和完善社会保障制度作为其基本国策。旧西方社会保障理论总体上可分为市场主导派和国家主导派。市场主导派认为政府不应该干预经济活动，不应该支付个人的保障费用。该理论初期的代表人物主要是英国的洛克，法国的孟德斯鸠、卢梭和美国的潘恩，在1819世纪西方资本主义进入自由竞争时期，则以边沁、亚当斯密和大卫李嘉图为代表。国家主导型社会保障理论的代表主要是凯恩斯的国家干预主义。凯恩斯认为，在国家干预行为中，社会保障地位非常重要。他主张国家通过累进税和社会福利等办法对国民收入和分配进行调节6。另外，他不仅把国家调节和干预的范围扩大到再生产领域，而且扩大到再分配领域。他提出的提高国民生活水平、增加国民福利的思想，特别是提出采取普遍福利政策，对20世纪社会保障制度和世界经济的发展都产生了重要影响。随着社会的发展和经济的进步，现代社会保障理论诞生了。代表人物有英国伦敦经济学院教授w.c.贝弗利奇，其代表作社会保险和有关福利问题研究报告被称为贝弗利奇计划。他提出社会保障计划应包括社会保险、社会救济和自愿保险三种社会保障立法。社会保障的最低限度应保证居民拥有维持生存所必需的生活资料；社会保障是全民的全面保障7。综上所述，社会保障制度能降低市场经济的风险，是市场经济的一种稳定机制，具有维持社会稳定和促进经济正常运行的作用，所以应运而生。由于住房作为居民生活必需品具有一定的福利性，为保障城镇低收入居民住房的基本权益，政府应介入住房市场，干预和调控住房的供给、分配、消费等环节。所以，随着社会与经济的发展，住房社会保障制度应运而生，并成为社会保障制度的重要组成部分。改革住房保障制度，发展住宅经济，对于国民经济的健康持续发展具有重要意义。因此，我国必须建立和完善住房社会保障制度，以解决我国城镇低收入居民的住房问题，维持经济的稳定和发展。2.1.3 公平分配理论早期的公平分配观的代表人物有柏拉图和亚里士多德。他们认为公平是一种德性或是一种行为限度,即要求人们在日常行为和个人生活上保持一定的限度, 以协调好人与人、人与国家、人与社会的关系(柏拉图理想国、亚里士多德尼各马可伦理学)8 9。在17、18 世纪,出现了西方近代资产阶级的公平分配观。资产阶级思想家以“自然法”为基础理论,展开对公平分配的研究。其最早的代表人物是格老秀斯,他的思想在英国得到了进一步的发展, 并形成了带有霍布斯特色的公平思想。资产阶级革命胜利后,资产阶级思想家开始从新角度分析公平的问题,典型代表人物为卢梭。他提出在公平分配中应该通过法律制约强者,避免他们以强凌弱, 以保护每个社会成员的财产、生命和自由。到了当代，以罗尔斯、诺齐克等为代表的西方学者，进一步推进了对公平问题的研究。罗尔斯提出正义合理的社会分配制度, 不是以牺牲一部分社会成员的利益为代价来增加另一部分社会成员的利益, 而仅是在社会竞争与分配中保护弱势群体的利益10。诺齐克认为评价一个状态是否正义, 不仅要考虑它体现出来的分配, 还要考虑这一分配的来源11。该原则强调个人对物的所有权、自由处置权以及对物占有权的来源是否合理, 而不是消极地接受分配的结果。由公平分配理论可见，在竞争不充分、信息不完全的市场经济条件下，社会中出现了被排斥在住房市场之外的弱势群体，即由于资源分配不均而只持有低收入的社会贫困成员或阶层12。这些群体由于收入分配的不公平而享受不到市场经济带来的经济增长成果。因此，政府有责任和义务干预社会财产的分配，提高低收入家庭的生活条件，以实现社会的公平，并维持市场经济社会的稳定健康发展。其中，建立住房保障制度则是重要的财产再分配政策之一。2.2 廉租住房保障制度研究综述2.2.1 国外公共住房补贴方式的研究国外的公共住房同我国国内的廉租房性质相同，都是提供给低收入者的保障性住房。国外的公共住房发展较早，经历了很长的演变过程。现阶段，国外采取主要的住房补贴方式是代金券计划13。因而，代金券计划已成为新的研究热点。以往，国外住房补贴方式的研究主要集中在三个方面：一是供给方补贴和需求方补贴的政策选择问题；二是针对需求方补贴的具体政策选择；三是对补贴方式实施效果的分析14。首先，国外学者对补贴供给方和补贴需求方的政策实施效果进行了对比分析，进而对实施何种政策进行选择。galster等认为，补贴需求方的方法通常优于补贴供给方的方法15。有的学者是用实证研究来说明需求方补贴优于供给方补贴16。amy则运用了实证的分析。他用从纽约市的房屋保护和开发部门得到的由1987年1月到2000年6月的数据设计享乐回归模型，发现分区片住房补贴已经没有优势，需要重新考虑基于人口的住房补贴17。以上学者认为需求方补贴优于供给方补贴，而有学者持相反观点。如scott主要采用美国住房调查国家档案的年度住房调查数据，分析低收入者的住房补贴转变为住房补贴代金券后对受补贴家庭的公共住房租金的影响18。最终认为，供给方补贴比需求方的补贴对改善穷人的居住条件起更多的作用。但是，amy在他的研究中也指出分区片的住房投资对纠正城市住房市场的市场失灵是十分必要的，两种补贴方式各有利弊。由此可见，供给方补贴和需求方补贴的适用情况以及政策目标有所不同。其次，国外学者对需求方补贴的具体政策进行研究，大多数认为在对需求方进行补贴时，采取通过给受补贴人群发放租金补贴或代金券补贴等方式最为有效。如johnson指出租金补贴政策使住房消费和移动更具灵活性19。但是，olsen和yeager都认为代金券补贴计划可以使租户在其他地方自由的使用，而且在同等条件下比其他任何补贴形式以更低的花费提供良好的住房20 21。在此基础上，部分学者对租金补贴计划的实施效果及影响进行了实证分析。king通过建立权属选择和住房需求的共同模型来分析租金补贴计划的实施效果，但他的结论因对租赁者的资格的限制而产生偏差22。而ruud h和geert的研究与他不同。他们建立住房需求结构模型，从而分析租金补贴的效果，即租金补贴计划对住房需求的总效应23。但其研究结果并不十分明确，最终指出租金补贴计划在刺激住房消费和收入支持计划这两个目标中的有效性有待进一步的研究。美国里根政府于1974年提出住房代金券计划。住房代金券计划实施后，有学者对其实施效果及影响进行了实证分析。scott采用美国住房调查国家档案的年度住房调查数据，实证分析了低收入者的住房补贴转变为住房代金券计划后，对受补贴家庭的公共住房租金的影响18。最终指出，低收入租房者的代金券补贴计划使得住房供给弹性很小，住房供给低弹性对税收和补贴政策有很重要的影响，这样则使该计划的实施效果有较大的影响。国外虽对租金补贴计划和住房代金券计划的实施效果进行分析，但从其结论来看，租金补贴计划对政策目标的有效性尚难以确定24，而住房代金券计划通过住房供给对公共住房租金产生影响25。无论是政策选择问题，还是政策实施效果分析，国外学者大多是通过数据实证来分析，从而使其分析结果更具说服力。再者，国外的研究已经更进一步。这对我国未来研究有一定的指导借鉴意义。2.2.2 我国廉租住房补贴方式的研究国内廉租住房起步较晚，发展有待进一步的完善。现阶段有关补贴方式的研究较多，但主要是基于理论层面。相关研究主要集中在以下两个方面：1）供给方补贴政策与需求方补贴政策的选择国内学者对供给方补贴与需求方补贴政策的选择进行了研究，主要有两个角度：国际的角度和经济学理论的角度。部分学者通过对国内外典型补贴方式的分析比较，获取研究启示。孙冰，刘洪玉和卢玉玲等则是从社会福利损益和等角度，重点分析比较了国内外中低收入家庭的住房补贴形式，从而得出两方补贴的优缺点，并提出了如何提高补贴效率26。杨婷婷从经济学理论角度，研究分析了供给方补贴和需求方补贴的经济效应，从而提出相关的政策建议27。徐虹从市场效益等多种角度分析了供给方补贴和需求方补贴的优势和劣势，认为在当前我国城市化处于快速发展，房地产价格持续攀升的背景下应优先采用供给方补贴的住房保障政策，但随着我国经济过热形势的好转，住房供不应求态势有所转变，适当考虑需求方补贴的住房保障政策28。赖华东、蔡靖方认为供给方补贴适合在短期内实行，而需求方补贴是未来发展的方向29。由此可见，国内学者大多认为两种补贴方式都是有利有弊，不同的时间、条件和情况下，应采用的补贴方式各有不同。因此，具体到某一个城市，到底是应该采取供给方补贴的方式还是需求方补贴的方式，应结合该城市的实际情况，具体问题具体分析。2）实物配租和租金补贴的选择针对需求方的补贴政策，主要研究了货币补贴和实物配租。从宏观层面看，在短期和长期内我国应当采取的需求方政策，包括货币补贴、实物配租和租金核减等方式。刘颖从经济学的供求角度分析了货币补贴和实物配租政策的经济效应，同时比较分析两种政策的消费者偏好，认为就我国目前情况而言，廉租房政策短期以实物配租为宜，稍长时期后，可以利用“住房过滤”效应逐步向租金补贴过渡30。葛令俊则认为租金补贴比实物配租更加适用31。房秀娟、韩丹和许宁等认为针对低收入者的廉租住房保障方式，最好以租金补贴为主，实物配租、租金核减等其他方式作为辅助32 33。江莉认为房租补贴的方式更适合于住房供给大于或基本等于供房需求的情况34。从微观层面看，针对不同地区、不同人群的补贴方式应不尽相同。孙炳耀、郭玉坤和杨坤提出按家庭收入的等次，分别采取不同的补贴方式35 36。郭玉坤等认为对最低收入家庭和低收入家庭，应采用租金补贴方式；对中等偏低收入家庭，可采用租金补贴或者购房补贴方式，也可以自由选择37。孙炳耀则指出为解决福利悖论，可以考虑采取反向递减补贴方式，最低收入家庭给予全额补贴，收入略高的家庭，补贴标准相应降低，依次递减。卢有杰认为，我国各地的具体情况千差万别，应该依据实际情况采取与之相适应的保障方式。但他没有给出如何支持选择的指标体系38。 虽然各学者分析的角度不同，但其主要观点可以总结如下：以租金补贴为主，其他配租方式为补充的保障政策；短期内以实物配租为主，长期则向租金补贴过渡。由于我国经济发展存在较为严重不均衡情况，因此针对不同地区、不同收入水平的低收入群体，应该制定不同的补贴保障政策。2.2.3 国内外研究评析国外的研究与我国所处的阶段以及所关注的重点不同，主要是因为国外公共住房发展较早，我国起步晚，而且经济等的发展水平与国外有差距。但是通过比较国内外研究上的差距，对我们进一步的研究以及借鉴相应的经验有一定的启示作用。与国外的廉租住房补贴模式的研究相比，我国学者的研究存在一些不足之处主要有以下几点：首先，国内对廉租住房补贴模式的研究主要是基于理论的角度，定性的分析多，定量的分析少。即使是对政策实施效果的分析，也大多是从经济学理论的角度对其进行定性的描述，缺乏严格的定量分析，难以证明在现实条件的约束下哪种模式是最有效率的。而国外则是通过政策实