大连房地产市场研究年报XXXX年_103页

目目 录录 序言序言 4 4 第一篇、第一篇、城市经济城市经济.5 5 一、 城市宏观经济.5 二、 城市房地产与经济发展的关系.7 第二篇、第二篇、产业政策产业政策.1111 一、 城市政策综述.11 二、 城市政策解读.23 三、 城市政策展望.29 第三篇、第三篇、土地市场土地市场.3535 一、 土地概述.35 二、 土地市场综述.35 三、 土地供应分析.36 四、 成交土地分析.40 第四篇、第四篇、市场交易市场交易.4545 一、 市场综述.45 二、 商品房.45 三、 商品住宅.48 四、 销售排行.55 第五篇、第五篇、20112011 年房地产市场预测年房地产市场预测 .5858 一、 2010 年土地政策出台分析及未来市场预测.58 二、 2010 年市场供应量预测.60 三、 2011 年市场供求走势预测 .61 四、 2011 年市场价格走势预测 .62 第六篇、第六篇、区域数据区域数据.6464 一、 中山区.64 二、 西岗区.69 三、 沙河口区.74 四、 甘井子区.79 五、 旅顺口区.87 六、 金州区.93 七、 开发区.97 序言序言 政策调控波澜不惊，风景这边独好政策调控波澜不惊，风景这边独好 政策调控方面：政策调控方面： 2010 年调控房地产政策的“组合拳”频出，政府下定决心要坚决遏制房价上涨过快。 可以说，本年度楼市调控政策，无疑是历史上最为严厉的调控政策，楼市将面临重新洗牌。 必须承认的是，这是中国房地产调控政策有史以来，最动真格、最有力度、最具针对性的 举措。更重要的是，每一项调控政策，都量身定做了具体的操作和处罚意见，通过差别化 的土地、信贷和税收政策，对投机制造房价上涨预期者给予严厉的打击。 土地方面：土地方面： 2010 年土地井喷放量，供应量达到历年最高峰，大规模地块的大幅放量支撑土地成交 面积冲高。随着一线城市的楼市受到严重打击，众多开发企业调整思路，开始转战二、三 线城市，拿地逐渐向二、三线城市倾斜。大连又以 1157.75 亿元的土地出让收入，增长幅 度超过 320%，名列全国第三，一跃成为主要土地出让收入城市，从土地市场来看，未来 伴随众多土地的开发，商品房市场将受到前所未有的供应量的冲击。 商品房方面：商品房方面： 2010 年供应量猛增，但由于成交量继续保持了 09 年的火爆，使得市场存量并未得到 有效改观，供求依然呈现供不应求的态势。在土地市场的大幅放量的背景下，未来商品房 的供求关系将得到有力的解决。同时我们看到保障性住房及经济性住房供应增加，将对商 品住宅市场产生冲击。这部分住房将有效解决刚需住房问题，有效的打击房地产投资者。 2010 年，大连房地产市场再度成为百姓最关心的话题。从一系列动作来看，政府逐渐 把政策落实到地方，并且实行问责制度，逐渐解决每个城市出现的楼市问题。因此预测 2011 年又将是一个调控年，狠抓落实的目的在于使房地产市场健康持久发展。从大连全域 城市化的脚步上看，未来大连市政配套的逐步完善，将对房地产市场产生利好影响，因此 预测 2011 年大连房地产将会得到快速的发展，市场氛围较为乐观。 第一篇、第一篇、 城市经济城市经济 一、一、 城市宏观经济城市宏观经济 2010 年，是大连实施辽宁沿海经济带发展战略、推动科学发展新跨越取得重大成就的 一年。预计主要指标增速位居全国副省级城市前列，大连的城市综合实力和影响力已跃升 至一个新的平台。 预计全市地区生产总值突破 5000 亿元，增长 15%以上； 地方财政一般预算收入突破 500 亿元，增长 25%； 全社会固定资产投资突破 5000 亿元（常规口径） ，增长 53%； 实现全社会消费品零售总额 1630 亿元，增长 17.8%； 实际使用外资 100 亿美元，增长 67%； 城镇居民人均可支配收入 21300 元，增长 12%； 农民人均纯收入 12120 元，增长 13%； 培训各类劳动者 11.5 万人，实现城镇就业 16.1 万人 城镇登记失业率控制在 2.7%以内。 20102010 年大连宏观经济六大看点年大连宏观经济六大看点 1 1、全域城市化全力推进全域城市化全力推进 落实辽宁沿海经济带发展战略，科学定位了“四大组团”的空间布局、城市功能、产 业发展和生态建设，完成了“三核两翼”港口布局，推动了制造业布局向北转移、基础设 施建设向北延伸、重大项目和生产要素向北集聚，全域城市化从“单中心”向“多中心” 发展转型的战略格局基本形成，加快形成了港口、城市、经济功能区互动发展的新局面。 改革创新区域管理体制，整合成立了金州新区、普湾新区，拓展了保税区发展空间， 功能区带动、行政区融合的政策体系和运行机制基本建立，新市区形成 “三足鼎立”发展 之势。 加快开发建设步伐，区域发展全面提速。主城区以服务业为主体的经济结构显露端倪， 钻石海湾现代服务业聚集区、旅顺南路软件产业带“十大园区” 、大连生态科技创新城等重 点区域建设全线展开，新市区开发建设步伐加快，金州新区 10 个现代产业园区、保税区 汽车物流城、普湾新区起步区等一批项目规划建设全面启动。 2 2、投资消费出口协调增长投资消费出口协调增长 今年，95 个重点实施项目已开工建设 84 个。国际会议中心主体竣工，城市地铁、红 沿河二期、长山大桥等基础设施以及长兴岛石化产业园等项目相继开工建设。完成房地产 投资 750 亿元，增长 15%以上。 大力实施 “促消费、保增长”十项措施，举办大型促销活动 20 项，商品房销售额增 长 15%以上。汽车消费增长 35%。国际服装节暨狂欢节等 18 项旅游节庆活动拉动效应明 显，实现旅游总收入 558.4 亿元，增长 16.3%。 深化促进出口措施，外贸出口 260 亿美元，增长 25%。高新技术、机电等产品出口分 别增长 53%和 37%。传统市场保持增势，新兴市场比重增加。 3 3、全力推动经济结构优化升级全力推动经济结构优化升级 出台加快产业集群发展、打造现代产业聚集区的意见， “四大支柱”产业千亿级集群加 快形成。奇瑞汽车等重大项目开工。预计完成规模以上工业增加值增长 23%左右，高于同 期 5 个百分点。 培育新能源、软件与服务外包等战略性新兴产业，英特尔芯片等项目建成投产，IBM 中国区总部落户大连。我市跻身首批“国家高技术服务产业基地” 、 “国家数控机床高新技 术产业化基地” 、 “国家新能源高新技术产业化基地” ，成为国家创新型试点城市。 实施都市型现代农业“十大工程” ，大力发展设施、休闲等“八大农业” 。全市粮食总 产达到 30 亿斤。 4 4、努力深化改革扩大开放努力深化改革扩大开放 市县两级政府机构改革基本完成，初步建立起符合经济社会发展需要的行政管理体制。 沿海经济带开发开放形势喜人，新增重点发展和重点支持区域 8 个，重点园区数量占 全省的 45%。 开展全域开放“招商年”活动，组织 12 次境内外主题招商，引进欧力士、浦项等重 大外资项目，境外上市、股权投资等利用外资形式全面发展，实际使用外资列全国同类城 市首位。预计引进内资 1000 亿元，增长 57.7%。 5 5、全面提升城市功能和环境品质全面提升城市功能和环境品质 “三个中心”建设加快推进。大连港完成货物吞吐量突破 3 亿吨，集装箱吞吐量增长 15%，大连机场旅客吞吐量进入全国千万空港行列；东北亚煤炭交易中心正式运营，星海 湾金融城一期投入使用，设立股权投资引导基金和辽宁沿海经济带发展基金，10 家企业成 功上市。 长兴岛疏港高速公路、南疏港铁路通车，大连湾疏港高速公路、旅顺南路快轨等工程 加快推进。西部通道南段立交桥等一批主干路拓宽改造工程相继完工。大伙房水库输水入 连南段工程竣工。改造燃气管网 158.2 公里、城市供水旧管网 185 公里。 严格控制高耗能项目建设，万元 GDP 综合能耗下降 4.3%。加强大气环境综合整治， 主要污染物减排 3%以上，城市空气质量优的天数创有监测历史以来的最好水平。植树 1.04 亿株，造林 30 万亩，城市绿化覆盖率达 45%。 6 6、切实加强以民生为重点的社会建设切实加强以民生为重点的社会建设 市政府为民办 15 件实事全面完成。实现城镇就业 16 万人。采取货币补贴方式安排经 济适用住房 8000 户；安排建设公共租赁房 1500 套。新型农村合作医疗参合率提高到 99%。 启动体育新城卫生中心建设，规划建设新儿童医院和妇产医院，我市成为全国首批健康城 市建设试点市。 信息来源：大连日 报 二、二、 城市房地产与经济发展的关系城市房地产与经济发展的关系 房地产业作为大连城市经济的一个支柱产业，对城市经济发展起着举足轻重的作用， 两者的相互影响也越来越强。一方面，以住宅建设为主的房地产业，在拉动经济增长、扩 大就业等方面起到了积极地作用；另一方面，房地产业的快速发展，也得益于城市经济持 续快速的增长，市民可支配收入的提高以及城镇化的加快。房地产业作为支柱产业，产业 链长，关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展。尤其是生活资料消费品的增 长，又使得房地产业发展与城市经济持续发展相适应，并且做到良性互动。 1 1、房地产业是大连经济发展的支柱产业，对城市经济的带动作用明显房地产业是大连经济发展的支柱产业，对城市经济的带动作用明显 2010 年 11 月 6 日，中国行业企业信息发布中心发布的一项最新研究成果显示，2009 年我国房地产与建筑业企业快速发展，为应对国际金融危机严重冲击、率先实现国民经济 回升向好发挥了不可替代的重要作用。 首先，房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是城市经济发展的基本保证。房地 产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本 要素。而且当今城市经济和城市现代化都是以房地产为基础，这些都显示出房地产基础产 业的重要地位。 其次，房地产业链长、关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。房 地产业的感应系数和影响力系数在城市经济各产业部门中处于平均水平以上。房地产税收 在大连市财政收入中的比重，也逐步增大；房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动 相关产业的就业人口也处在一种不断扩大的过程中；产业溢出的社会效益十分明显，正改 变着大连市民的生存环境和生存方式。房地产业作为支柱产业，对大连市经济发展有着举 足轻重的作用和影响。 2 2、带动相关产业加快发展，增加社会就业岗位，促进了地区经济快速增长带动相关产业加快发展，增加社会就业岗位，促进了地区经济快速增长 （1 1）拉动第一产业发展拉动第一产业发展 房地产业发展带动需城市经济中许多部门和行业的发展，建筑成本中 70-80%是材 料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要钢材、设备、机械、冶金、 陶瓷、仪表、木材、化工、塑料、玻璃、五金、水泥、燃料动力等许多相关第一产业相配 合，进而拉动其发展。 （2 2）加快第三次产业的发展加快第三次产业的发展 房地产业发展提供各业场所，加快第三产业发展。房地产为城市经济许多部门和行业 的发展提供了前提和场所。能为工业、轻工业、商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、 园林花木业、通讯业、金融保险业、物业管理业、家庭服务业、房屋中介业等等的发展提 供前提和发展场所。加快第三次产业的发展。 （3 3）推动服务行业的发展推动服务行业的发展 房地产开发是资金密集型行业，房地产业的投资额度大，对资金的要求周期长，相应 它的发展离不开金融业的支持，必须依靠金融业的带动。但房地产因预期投资收益率高， 居民贷款风险小等特点，最是吸引金融业投资的亮点，所以说房地产业又是金融业借贷资 本的最大出路。据了解，目前各城市房地产消费贷款占据个人消费贷款总量的绝大部分， 是金融业的发展支撑了我国老百姓的购房能力，而且每个房地产的开发都离不开金融业的 投资。 房地产业推动服务行业的发展 （4 4）房地产是扩大就业的重要途径房地产是扩大就业的重要途径 在国民经济建设中，城市的现代化建设首当其冲。近年来，城市建设总的工作量增幅 较大，住宅、厂房、公共建筑等都在紧锣密鼓的进行中，这为建筑工人提供了更多的就业 岗位，解决了农民工的就业问题。另外，房地产业带动商业、建材、林业、轻工、机电等 相关产业的发展，这些行业产品的生产都离不开人工的操作，行业的迅速发展会需求更多 的劳动力资源，这就为剩余的劳动力创造了就业机会。全国房地产企业、房屋装饰装修公 司、物业管理公司、房地产中介机构等迅速发展，有利于大量接纳就业人员。 3 3、城市化将助推房地产业的发展城市化将助推房地产业的发展 （1 1）动迁推动房地产市场发展动迁推动房地产市场发展 继 2009 年大连市中心胜利路、长江路、西安路二期区域大规模拆迁后，2010 年大连 市继续进行旧城拆迁改造，长春路、高尔基路等黄金地段陆续进入拆迁范围。拆迁释放了 大量刚性需求，在短期内活跃了一、二手房市场及租赁市场。由于拆迁区域再建后绝大部 分为高端项目，无法满足大部分被拆迁居民需求，推动了这些需求向周边区域扩张。同时 交通设施的完善极大的缩短了市中心区域与周边区域的距离，也满足了人口由中心向边缘 区域流动的需要。即推广了城市全域化发展，又推动了房地产的发展。 （2 2）城市化推动房地产市场发展城市化推动房地产市场发展 中国房地产发展的最大机遇来自于城市运动。旧城改造推动了上一轮房地产的发展。 城市化、园区化和城市再造将推动这一轮房地产发展，而房地产发展又推动城市经济的发 展，促成良性循环。 大连是一个典型的半岛形城市，城市的东部、南部大规模的土地供应比较有限，市区 的发展空间越来越小，中心城区的开发成本越来越高，在这种情况下，如何走出中心城区 的边缘地带，让有规模的大盘去带动地段，并使之迅速成熟起来，与中心城区融为一体， 成了关键性问题。解决这一问题的办法就是城市化。因而城市的决策者前瞻性地提出“西 拓北进”战略构想，来满足城市的扩张和人口的扩容。 “西拓北进” ，城市中心向西可达营 城子、革镇堡；向北可达大连湾，与金州区等新城区连成片。放眼大连楼市，机场新区恰 好处于“西拓北进”的战略节点上。 机场新区，作为大连中心城区西北部的市级副中心，具有大量待开发用地，依靠空港优势， 有广阔前景。 2010 年，机场新区聚集了诸如亿达、万科、中冶等多家品牌开发商及一大 批可圈可点的项目。城市全域化加速了城市周边区域的各项配套发展，拉动了房地产向周 边地区迈进，反之，房地产业发展又促进了周边区域各项经济指标的提升，推进全域城市 化继续健康发展，反哺城市经济。 第二篇、第二篇、 产业政策产业政策 一、一、城市政策综述城市政策综述 1、土地新政土地新政“国国 1919 条条”针针见血针针见血 全国两会期间，房价、地价问题备受关注，中央政府在会上向全国人民表示出了坚决 抑制房价快速增长的决心。而“国 19 条”就是国土资源部在此大背景下推出的调控政策， 它是针对两会上反映突出的高房价问题，以及土地价格拉高房价的共识而出台的从楼市源 头上抑制房价过快上涨的新举措，业内普遍认为该新政可谓针针见血。然而在我国饱受诟 病的房地产市场上，这一次的土地政策究竟能否发挥明显的调控作用，对此，全国各地以 及大连本土的经济学者、业内人士以及普通购房者都发表了各自的见解。 政策链接政策链接 继“国四条” 、 “国 11 条”等调控政策之后，国土资源部于 3 月 10 日出台了土地调控 新政。国土部在其网站公布了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知(简称 通知)， 通知全文近五千字，涉及五个方面，共 19 条，主要是落实“国 11 条”精 神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房 建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行（以 下简称“国 19 条” ） 。 这 19 条内容主要有：明确规定开发商竞买保证金最少两成；1 月内付清地价 50%的首 付款；建立用地开竣工申报制；保障性住房、棚户改造和自住型中小套型商品房建房用地 不低于住房建设用地供应总量的 70%；严禁向别墅供地；囤地开发商将被“冻结”等。 对于这次土地新政，多数专家学者都认为具有一定针对性，操作性也更强。中国人民 大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明认为， “国 19 条”规范了付款方 式，遏制了开发商的囤地行为，具有可操作性和针对性。北京大学房地产研究所所长陈国 强也持有同样的观点：“这次政策中规定的各地当年的保障性住房、棚户改造和自住型 中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%这一条与以往的 90/70政策不同，更具针对性， 90/70是政府对开发商提出的要求，而 70%是中央 主管部委对地方政府的要求。 ”但陈国强同时也认为， 通知并没有具体细分 70%中政策 性住房和普通商品房各自的比例，各地的界定或许会不一样，这也给地方政府留出了一定 的空间。 “和过去相比，这次的政策更有针对性，它是从土地管理部门的角度来系统、综合地 规范土地市场，防范土地市场泡沫，让土地市场回归理性。 ”大连市房地产经济学会副秘书 长贾广葆这样告诉记者，而对于这次新政会否影响大连今年的供地进程，贾秘书长认为， 部分小开发企业的拿地计划多少会受到影响，但大连不乏实力型开发企业，大连市供地进 程基本不会受到阻碍。从 3 月 16 日的拍地现场就可以看出，新政的实施并没有阻碍实力 型企业的拿地热情，11 宗土地也是无一流拍。 开发企业开发企业 对企业资金要求更高对企业资金要求更高 “强强联合强强联合”将成一种趋势将成一种趋势 北京华业地产股份有限公司副总经理陈云峰认为，20%比例的竞买金与以往相比是比 较高的，据他了解，此前对竞买保证金比例并没有明确规定，不少地方将其定为 10%。而 拿地后 10 天内必须签合同也比之前更加严格，目前北京市的规定是拿地当天签拍卖确定 书，之后 1 个月内签约就可以。陈云峰说：“19 条土地新政对于规范开发商拿地行为，另 外包括对于加大中小户型、保障房的建设，打击囤地等方面起到促进作用，有利于稳定市 场，降低房价上涨的速度。 ” 大连永嘉集团经营部副部长张一乔告诉记者，在长兴购物中心 3 月 16 日拿地当天， 他们已经按照“国 19 条”中 20%比例的竞买金来操作，而接下去的 10 天内签合同、签订 后 1 个月内缴纳 50%首付款的新规定他们也会按照大连市政府的要求严格执行。永嘉集团 董事长戚士新认为，政策导向虽然有利于平抑房价，但房地产目前仍是我国支柱产业，血 一下子抽太多会使经济“发晕” ，所以新政的最终效果还有待考证。 购房群体购房群体 政策微调难显效果政策微调难显效果 严格执行方能治本严格执行方能治本 但也有购房者对新政效果表示质疑，大连购房者王刚认为， “国 19 条”对不同的城市 影响也将不同，大连城市情况比较特殊，就目前的房地产市场的需求来看，购房群体支撑 者 60%是外地购房者，即使土地放量，也会被不断涌入的购房者消耗殆尽，因此， “国 19 条”难以对地产企业有很明显的抑制作用，尤其是金融政策依然宽松的情况下。但如果严 格按照规定贯彻执行，比如派驻到地方的土地督察局要有实权，该收回的土地就要收回， 或许在一定程度上会对楼市的发展起到良性的作用，但如果只说不做，那这个新政就没有 任何作用。 中房信观点 国土部“19 条”提高了开发商的购地门槛，对开发周期也给出了明确的规定，更多的 业内人士表示，这将进一步挤出资金实力不够雄厚的中小企业，使土地市场成为“大企业 的游戏” ，从另一个角度来看，房企之间联合拿地的现象也会因此而更加普遍。 数据来源：半岛晨报 3 月 30 日 2 2、新新“国四条国四条” “国十条国十条”坚决遏制房价过快上涨坚决遏制房价过快上涨 4 月 17 日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ，提出十条举 措，被业内称为房地产“新国十条” ，这是继 4 月 15 日“新国四条”后国务院再次对楼市 发力，旨在“坚决遏制房价过快上涨” 。 进 入 2010 年，中央政府先后出台了“国 4 条” 、 “国 11 条” 、 “国 19 条”等政策， 对房价和地价等备受关注的问题进行调控。虽然新政针针见血，但积极变化并不明显。近 期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度， 增加了金融风险。这次的新政能否奏效？经济学家、业界人士、乃至供需双方纷纷表示： “执行力”最重要。 4 月 14 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价 过快上涨的政策措施。会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的 家庭，贷款首付款比例不得低于 30；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不 得低于 50，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大 幅度提高首付款比例和利率水平。 4 月 17 日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ，要求进一步 落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住 房问题。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风 险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会 保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房 和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房 套数。 虽然这次政策力度大，但“房地产市场不太可能就此平寂，只能向着更健康的方向发 展。 ”指南针营销策划机构副总经理袁晓姬分析，房价稳定了，投资群体自然会撤离，因 为利润空间太小，投入产出比不理想。 到底政策会对房价造成什么影响，采访中滨城的开发商观点呈两极之势。一极认为， 新政对大连房价影响不大。虽然，短期内新政或促使购房者持观望态度，造成地产业不景 气，但长期来说，大连的城市魅力还将吸引大批购房者踊跃购买，需求的加大对大连的房 价是最好的支撑。一极认为大连的房价会因此而走低。理由很简单：现在购房人群中有四 成以上的属于改善性住房和投资性住房，提高二套房首付比例将会使投机性住房需求锐减， 在经历一个有价无市的过渡期后，最终结果是房价走低。虽然开发商对房价下降与否见仁 见智，但大家都觉得在短时内新政会作用于楼市。 近两年，政府就控制房价方面出台了不少政策，但结果都不太理想，甚至一度出现 “中央平抑房价的宏观调控政策一道道下来，而房价则一层层往上涨”的尴尬局面。以至 于，面对这次中央政策决心大、力度强的楼市新政，购房者们都不太“感冒” ，更有“不会 房价又要涨吧”的质疑。 确实，一项政策的出台到见效需要一段时间。据好旺角房屋经纪管理部经理阮俊生介 绍，2007 年“927 新政”对楼市起作用是在 2008 年一季度显现出来的；2008 年 10 月 末的“救市”政策是在 2009 年二季度效果明显。以此推算，本次新政最快也要 34 个月 时间， “从国务院到银监会，从各家银行总行到分行，政策落地周期就要 12 个月。 ” 由于时间差的存在，新政出台后，购房者的表现也是两个方向。那些钱紧急购的就争 分夺秒办贷款，那些投资炒房的则静观其变。原因显而易见，手头本来就钱紧，如果首付 再提高， “接父母过来住的愿望短期内就难以实现， ”市民刘先生说。对于新的房贷政策， 国家打击投机购房者本无可厚非，但是政策不能一刀切，不是所有二套房购房者都是投机 者。 市民曹先生也表示，现在提高二套房首付比例，将打乱所有的资金计划。曹先生 2005 年买了一套 43 平方米的商品房结婚，现在随着孩子的出生以及家人的到来（照顾孩子） ， 房子明显不够住，急需再购置一套住房。随着外来创业、务工人员的增多，像曹先生这样 的例子在大连并不少见。 银行现行利率随时都可能叫停有了政策的震撼性出台，各家银行何日开始执行新政就 是大家最为关心的事。 目前大连已经有银行应声暂停了二套房贷业务，也有银行在发放贷款时，实行的仍是 差别化的利率。多数银行表示目前尚未接到上级通知，具体操作办法要等拿到细则后出台。 “现在的政策随时都可能叫停。 ”记者就此事咨询仍按原有政策执行的某股份制银行个贷部 人士时，对方表示虽暂未接到总行调整通知，但现在执行的政策面临随时叫停。多家银行 人士表示，国务院的新政策首次明确：二套房贷首付 5 成，在执行过程中不准打折，必须 是基准利率的 1.1 倍。主旨是为了抑制投资性购房，支持刚性购房者。二套房贷政策的调 整，会使得近期楼市的成交速度有所放缓，对高房价进行遏制。 此前银监会一直提醒商业银行要警惕由大规模房贷所引发的内部风险。此次大幅度提 高首付款比例和利率水平，已经令各家银行对二套房风险有所警惕。针对二套房贷首付与 利率同时上调的新政，业内人士提醒购房者，尤其是投资客，不要盲目出手，要依据自身 经济状况量力而行。 4 月 14 日国务院会议提出“二套房贷首付不低于 50%”等要求在业界掀起轩然大波， 而其执行要求也让大家看到了政府的决心。会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人 民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建 立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的， 要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调 整和完善相关政策措施。 无独有偶，4 月 17 日通知全文更是措词严厉，比此前国务院办公厅发出“关于促进房 地产市场平稳健康发展的通知”要坚决。而在问责方面，除了明确各地区、各有关部门要 切实履行稳定房价和住房保障职责外，还要求统一思想，提高认识，并建立考核问责机制， 对于稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 中房信观点 最近国务院的两次喊话，旨在遏制房价，有效地限制各种名目的炒房和投机性购房。 此外，还透露将发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。这对炒房投资客将有 威慑作用，可谓留有后手。 本次“新国十条”的出台是针对投机性需求而下的一剂猛药，对此有业内人士认为， 目前大连房价尤其是部分高端住宅和金州、开发区等周边区域多为外地人购得，而根据 通知要求，对“不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂 停发放购买住房贷款”这一规定，显然是指向了外地炒房者，尤其是某些炒房团等投机性 购房者，这对遏制本地房价显然会发挥不小的作用。 数据来源：半岛晨报 4 月 20 日 3 3、国务院同意逐步推进房产税改革国务院同意逐步推进房产税改革 据中国政府网消息，国务院同意发展改革委关于 2010 年深化经济体制改革重点工 作的意见 （以下简称为意见 ） 。 意见指出，将出台资源税改革方案，逐步推进房产 税改革。 今年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的关键一年。国际国内经济深 度调整和深刻变化，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方 式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。 在上述大背景下，今年将出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育 费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研 究开征环境税的方案。 另外，要全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资 本经营预算，加快形成覆盖政府所有收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进预 算公开透明，健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。 建立行政事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善中央企业国有资本经营收 益上缴和使用管理制度。 数据来源：半岛晨报 6 月 1 日 4 4、大连将试点公积金建保障房大连将试点公积金建保障房 新华社北京 8 月 5 日电 记者 5 日从住房城乡建设部获悉，北京等 28 个城市成为利用 住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133 个经济适应住房、棚户区改造安置用 房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷 款额度约 493 亿元。 近日，住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、审计署和银监会联合发出 关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知 ，要求项目贷款必须 定向用于试点项目，严禁挪作他用。经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改 造项目安置用房建设贷款，贷款期限最长不超过 3 年；政府投资的公共租赁住房建设贷款， 贷款期限最长不超过 5 年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。 另外，试点项目建设必须严格遵守法律法规和工程建设强制性标准，保证工程质量安 全。经济适用住房建设应严格执行单套建筑面积控制在 60 平方米左右的规定，成套建设 的公共租赁住房单套建筑面积应严格控制在 60 平方米以下。利用项目贷款建设的保障性 住房必须严格控制供应对象。同等条件下，住房公积金缴存职工优先购买或租赁。 被列为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市的还有天津、重庆、唐山、 运城、包头、大连、长春、哈尔滨、无锡、杭州、宁波、淮南、青岛、济南、福州、厦门、 洛阳、武汉、长沙、儋州、攀枝花、昆明、西安、兰州、西宁、银川和乌鲁木齐。 数据来源：新商报 8 月 6 日 5 5、国家推出第二轮楼市调控政策国家推出第二轮楼市调控政策 首套房首付调至首套房首付调至 30%30%以上以上 对第三套房和非本地居民停放住房贷款 加快房产税改革试点并逐步扩大到全国 房价上涨过快的城市限定家庭购房套数 调控政策落实不到位要进行约谈并追责 违法违规开发商停止发放贷款禁止拿地 （1 1）各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。 要立即研究制定贯彻落实国发201010 号文件的实施细则。已印发实施细则的地区， 要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧 张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、 工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 （2 2）完善差别化的住房信贷政策。完善差别化的住房信贷政策。 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地 纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。贷款购买商品住房首付款 比例调整到 30%及以上；贷款购买第二套住房的家庭严格执行首付款比例不低于 50%、贷 款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于买房。 对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企 业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。 （3 3）调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。 加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地 产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到 全国。 （4 4）切实增加住房有效供给。切实增加住房有效供给。 各地要加大对各地 2010 年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力 度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的 城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓 励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 （5 5）加大住房交易市场检查力度。加大住房交易市场检查力度。 依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地 产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为 续加大曝光处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公 司债券和新购置土地，停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 数据来源：新商报 9 月 30 日 （6 6）大连出台政策将实现土地统一交易大连出台政策将实现土地统一交易 10 月 20 日，大连市政府出台了关于全市土地实行统一市场交易的通知 ，即日起， 大连市国有建设用地使用权统一在市国有土地使用权交易市场进行交易。 据悉，大连市国有土地使用权交易中心原来只承担市内 4 个主城区的土地交易职能， 其他 10 个县(市)区的土地出让均在本辖区内交易，全市土地没有实现统一的市场交易管理。 近年来，随着城市化进程的加速，改变现有交易模式、实行全市统一的土地交易市场已势 在必行。为此，大连市出台新政，全市土地实行统一市场交易，并对现有交易中心场地和 功能进行升级改造，建立全市智能化、网络化的交易管理和监管系统，从明年 1 月 1 日起 全部实行土地网上交易。 数据来源：中国房产信息集团 10 月 25 日 （7 7）首套房贷停折首套房贷停折 二三套房停贷二三套房停贷 十一黄金周前，房地产市场二次调控政策出台，也让房贷市场的“金九银十”落了空。 昨天，记者从大连几家银行了解到，在 9 月份里，个人房贷业务量仅为去年同期的 1/3 至 1/2。而有银行相关负责人预计，10 月份业务量应该会更惨。值得一提的是，在严格执行 调控措施同时，部分银行的首套房贷也进入“无折”时代，而且个别银行甚至停办首套房 贷。 “十一黄金周后，我们给全市各家银行开了会，要求全面落实新政。 ”昨天，大连银监 局有关负责人表示。与以往新政都需要一个落地期相比，此次新政落实可谓“神速” 。十一 后，当记者以客户身份向多家银行咨询三套房贷事宜，工作人员在听到三套房贷时，回答 均是：已经停办了！一家国有银行的客户经理表示，现在的政策比以往任何时候都严，别 说是三套房贷完全不能做，就连二套房贷，如果征信记录不是很好，或者没有在当地工作 的证明，都无法放贷。 “这次是动真格的，以前还有些变通的做法，但现在都不敢变通了。 ”一家银行的相关 负责人表示，对二套房的贷款申请是“认房又认贷” ，这意味着申请人如果名下有两套房产， 即使没有贷款记录或已还清贷款，也不能取得新的贷款；而那些已有两次贷款记录的申请 人，即便是已将贷款还清，房子卖掉，也会被视作申请第三套房房贷，难以获批。 “那么原来曾经有些购房者通过个人消费贷款绕道进入楼市，这种方式现在还能操作 吗？”一家银行工作人员表示，现在银行已经改变过去先将消费贷款资金转至申请人账户， 由申请人自行使用的做法，而变成实行“实贷实付” ，即直接将资金划转到申请人能够提供 真实消费凭证的商家账户，来堵住了消费信贷资金流入楼市的“地下通道” 。 部分银行取消首套房贷优惠利率 “现在不仅首付最少要三成，而且连首套房利率优惠都开始取消了。 ”昨天，到光大银 行办理房贷业务的市民于女士抱怨地表示。 对于首套房贷，部分银行给予了更“严厉”政策。除了首付至少三成外，大连的民生、 光大等银行已经取消了首套房贷的优惠利率。对此，光大银行大连分行工作人员解释，这 是总行下的文，要求全面取消个人首套房贷的利率优惠政策，统一执行基准利率。 “由于新 规定是总行下发给全国各分行的，因此从十一后，在我们行都不能再申请到有折扣的住房 贷款项目。 ”而民生银行大连分行有关工作人员表示，该行在十一前就已经对首套房贷业务 执行基准利率了。 在没有取消首套房贷优惠利率的银行中，也有多家银行纷纷减少了利率优惠幅度。 “最 近各银行都上调了首套房利率，首套房利率多在 8.5 折至 9 折之间。而在 8、9 月份时，部 分银行可以最低至 7.5 折。 ”昨天，一家股份制银行个贷负责人表示，目前该行普通客户最 低只能拿到 8.5 折利率优惠，以往的 7 折优惠已成为历史。 此外，也有银行表示，虽然没有取消首套房贷的优惠利率，但由于今年贷款额度已经 用完，所以已经停止发放首套房贷款。某股份制银行个贷负责人表示，房贷业务“减惠惜 贷”可能是短期内银行的策略，当然如果明年执行新的信贷计划，也许会有变化。 首次置业：“一步之遥”变“遥不可及” 市民于女士原本看好了一套 70 平方米，单价 1.2 万元/平方米的房子，并已经准备了 16.8 万元的首付款。不过在十一后，这几天，于女士再去咨询银行时，首付已经至少 3 成 了，而且银行的优惠利率也取消了。有银行人士在假设以后不加息，并根据等额本息法给 于女士算了笔账： 在政策调整前，首付两成，可以执行 7 折优惠利率，贷款期限 20 年，于女士首付 16.8 万元，每月还款 4129.07 元，20 年共支付利息 318975.91 元。 在银行调整首付和取消优惠利率后，首付 3 成，执行基准利率，贷款期限仍为 20 年， 于女士首付 25.2 万元，每月还款 4192.29 元，20 年共支付利息 418148.82 元。 这意味着，于女士首先要多付 8.4 万元首付，每月还款额虽差不多，但 20 年间要多付 出 10 万元的利息。 “对于像我这样的购房者来说，8 万多元的首付差距，再加上 10 万元的 利息差距，我只能暂时放弃这次买房计划了。 ”市民于女士表示。 数据来源：新商报 10 月 19 日 （8 8）首套房贷利率调至首套房贷利率调至 8.58.5 折折 威力等同威力等同 4 4 次加息次加息 这两天，有关北京、上海、重庆取消对首套住房贷款利率 7 折优惠的消息引起了很多 人的极大关注，记者昨天了解到，根据口头通知，商业银行对购买首套住房执行的房贷最 低标准将变为：首付最低 30%，利率为同档期基准利率下浮 15%，也就是首套房贷优惠利 率最低按 8.5 折执行；二套住房为首付最低 50%，利率执行同档期基准利率的 1.1 倍，禁 止对第三套及以上住房提供贷款。对此，一位业内人士直言，此次上调威力相当于四次加 息。 二手房二手房成交量萎缩不可避免成交量萎缩不可避免