国外住房保障制度对我国的启示.pdf

FINANCEECONOMY金融经济 ! 通过分析可以看出， 2 0 1 0 年获得巨大成果的主要经验， 在于积极对业务进行了创新， 使得银行获得了新的利润增长 点。 但是， 也需要注意到其中存在的问题。 2 0 1 0 年， 建行的经 验成本进一步增加， 与 2 0 0 9 年相比高出 1 5 . 5 8 %， 对销售的 及利率造成了一定的影响。 因此， 银行的发展方向， 应该是在 保持传统业务的基础上， 加大创新力度， 同时对成本进行合 理控制， 才能实现其自身利润的快速增长。 4 . 总资产周转率的分解 通过相关数据对比， 2 0 0 9 年到 2 0 1 0 年，建行销售收入 增幅 2 1 . 0 7 %， 资产总额增幅为 1 2 . 3 3 %， 销售收入增幅较大， 从而推动了总资产周转率的提高。而资产总额的增加， 对于 总资产周转率造成了一定的影响， 需要进行进一步的分解。 5 . 资产总额的分解 结合相应的数据和实际情况， 建行在 2 0 1 0 年在经营、 投 资等方面的先进流量净额均有所减少， 但是由于金融危机的 影响， 使得市场存在过多的流动性， 在国家货币政策调整的 影响下， 需要经过一段时间之后， 才能获得预期的效果。 结语 综上所述，建行管理人员一方面应该加强成本管理， 优 化成本结构， 增加利润； 另一方面， 应该响应央行政策导向， 努力优化信贷结构， 寻找新的利润增长点， 从而实现持续稳 定发展。 参考文献： 1朱月梅.杜邦分析法在中国建设银行财务报表分析中的应 用J.商业文化（下半月）,2012,(12):190-191. 2黄晓芝.杜邦分析体系发展模式思考J.财会通讯,2011,(2): 111-112. 3杨小舟.管理视角下的企业财务报表分析框架兼论杜 邦分析法的缺陷与改进J.财会通讯,2006,(10):78-79. 4贾冬冬,王逸智.基于杜邦分析体系的财务报表分析以 海南航空2010年财务为例J.科技创业月刊,2011,(8):89-91. 5席燕玲.浅谈财务报表分析的局限性及应对策略J.商场现 代化,2013,(22):164-165. 6高凡修.运用Excel构建杜邦分析模板进行财务报表分析 J.财会月刊,2008,(17):43-46. 7张荃.杜邦财务分析法及应用J.文教资料,2005,(28):125-126. 8崔立群.浅议杜邦分析法在财务管理中的应用J.财会探 析,2011,(637):515-158. 摘要：近年来，中央出台了一系列房地产调控政策，其中 一个重要的方面就是加大保障性安居工程的建设力度。 本文 在概述美国、 新加坡两个发达国家住房保障制度的基础上， 总结出建设我国保障性住房制度的几点启示。 关键词：保障性住房经验启示 随着我国的社会经济水平的不断发展， 人民的生活水平 在逐步提高， 住房情况已经成为衡量生活质量的重要标准之 一。 虽然我国的商品房市场在住宅资源配置方面起到了十分 重要的作用， 但仍旧难以解决现今社会低收入群体的住房问 题。因此， 保障性住房在稳定社会秩序、 缩小贫富差距、 保障 民生方面起到了关键的作用。 一、国外住房保障发展概述 保障性住房是与商品房相对应的一个概念， 是指政府为 中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、 限定价格或租金 的住房， 一般由廉租住房、 经济适用住房和政策性租赁住房 构成。 国际称呼上， 没有保障性住房这一说法， 将住房分为公 屋与私屋。公屋是由政府买单的保障性住房， 而私屋则是由 私人拥有的不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。 根据保障方式与环节的不同，公屋政策主要分为两类： 一类为供给导向型的公屋政策， 另一类为需求导向型的公屋 政策。 供给导向型的公屋政策是国家通过增加住房供给量， 降 低房价和租金从而提高居民支付能力。 主要的政府行为有公 共建房计划、 鼓励资助私人建房、 修建和运营公共租房等。 采 用的金融工具有政府通过财政向公共与私营的住宅建筑以 及个人直接提供住房开发资金、 维修资金、 提供低息开发贷 款、 贷款贴息、 贷款担保， 此外还包括向住房建筑者或租房组 织提供税收优惠、 利息抵税， 也就是我们所说的 “砖头补” 。 需求导向型公屋政策是国家直接向居民提供住房消费 补助， 提高其对住房消费的支付能力。政府对住房市场分配 机制进行干预， 期望保证最低收入阶层也能拥有社会最低限 度的住房居住水平。 采用的金融工具有向居民直接提供的各 种补助和补贴， 包括低息贷款、 贷款利息抵税， 以及直接向居 民发放住房补助， 也就是我们所说的 “人头补” 。 二、美国、新加坡的住房保障制度特点 （一 ） 美国的住房保障特点 美国是一个市场经济高度发达的国家，其保障性住房 政策也更倾向于通过市场化的手段解决中低收者住房问题。 美国的住房保障制度发展始于 1 9 3 4 年，虽然发展时间相对 国外住房保障制度对我国的启示 杨立凤 (中国人民银行沈阳分行营业管理部，辽宁 沈阳110013) 1 3 6 来说不算很长， 但发展十分迅速， 在发展过程中， 充分吸收了 许多发达国家的先进经验， 但也体现了自己的特色。 1 、 完善的立法保障和政策支持。美国有专门的立法机 构， 在不同的时期， 针对不同的国内形势和经济发展水平， 制 定了相应的住房保障政策和法律。如住房法 、城镇重建 法 、国民住宅法 、住房与城镇发展法等均为国家大法， 这些法律不仅保证了住房保障制度的构建、完善和实施， 而 且提供了建立住房保障制度的依据， 明确了住房保障的基本 目标， 规定了住房保障的实现方式。 2 、 强大的市场化金融支持。从美国保障性住房资金来 源上看， 政府直接出资所占比重较少， 所需资金大部分是通 过市场化方式融资取得。美国政府采取的融资方式主要包 括： 给开发商提供低息贷款供其建造公共住房； 对建造廉价 住房的开发商， 政府提供一对一的免税优惠， 贴息贷款； 向中 低收入家庭提供低息贷款及首付担保等等。 政府成立了专门 机构支持房地产信贷二级市场的发展， 增强存量贷款的流动 性。 为了吸引社会资金， 美国积极开展房地产市场金融创新， 通过税收优惠、 房地产信托投资基金等方式， 鼓励资金通过 金融渠道进入市场。整体来看， 美国是采用市场化方式解决 保障性住房建设融资难题较好的国家。 （二 ） 新加坡的住房保障特点 新加坡是东南亚地区成功解决住房问题的典范国家， 它 虽然是一个市场经济国家， 但住房的建设与分配并不完全通 过市场化来实现， 而是通过政府强力干预和介入， 在住房保 障制度方面很有特色。 1 、实行住房公积金保障制度。公积金制度是新加坡于 1 9 5 5 年建立的一项强制储蓄制度， 由雇主和雇员共同缴纳， 比例合计达到雇员工资收入的 4 0 - 5 0 。1 9 6 8 年， 新加坡 政府为了解决中低收入家庭的住房问题， 允许动用公积金存 款的部分作为首期付款之用， 不足的部分由每月交纳的公积 金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活， 从而极大地促进了低收入者购房的积极性。 该项规定最初只 针对最低收入家庭， 1 9 7 5 年后政府对中等收入家庭也放开 了限制。如今新加坡的居民在公积金和政府津贴、 银行贷款 政策帮助下 1 0 0 拥有自己的住房，“居者有其屋” 得到了真 正的实现。 2 、 政府发挥主导作用。1 9 6 0 年， 新加坡就成立了建屋发 展局， 隶属于国家发展部， 负责组屋开发、 建设、 拆迁和融资 等。建屋发展局的主要职责是专门负责规划、 组织和建造公 共组屋， 以解决广大中低收入人群的住房困难。新加坡公共 组屋的分配政策根据情况不同明显分为两个阶段， 在住房严 重短缺时期， 政府大量投资建房出租给广大中低收入人群的 居民。当住房短缺问题解决之后， 政府开始推行住房自有化 政策， 即执行 “居者有其屋” 的计划。 为此， 建屋发展局代表政 府建设大量公共住房，必要时候低价向中低收入者出售， 并 鼓励私人建房。目前， 8 0 以上的新加坡公民都居住在建屋 发展局建设的住房中。 3 、 保障房规划注重便民这一生活细节。 新加坡城市规划 本着节省人力、 资源、 土地的原则进行， 要求做到让人们在生 活的地方工作， 在工作的地方生活。 组屋到地铁、 公交站距离 都很近， 不超过 3 0 0 米， 一般到车站都建设有走廊， 即使在雨 天， 出门也可以不带雨具， 体现了以人为本的生活理念。 三、国外住房保障制度的主要经验 （一 ） 政府在保障房制度中发挥主导作用。 纵观国外保障 性住房政策， 其中重要的一项经验就是确定和强化了政府在 解决中低收入居民家庭住房问题中的作用。 政府作为一国经 济的宏观调控和管理责任人， 担负着保障社会全体居民基本 居住权利的责任。住房保障是政府住房政策的核心内容之 一， 是政府不可回避的责任。无论在土地公有国家还是土地 私有国家， 政府都会成为保障性住房的主要投资者， 主要表 现为采取土地政策或财政政策， 使保障房建设顺利实施。特 别是在住房保障制度建立初期， 各国政府都在保障房建设中 发挥着核心作用， 通过制定阶段性集中建房计划， 在较短的 时间内实现了较大增量的保障性住房。 （二 ） 保障房制度关键在于寻求公共安排与市场化的合 理平衡。从各国住房保障制度的发展过程上看， 大多经历了 “政府集中保障市场化发展” 的路径， 住房保障制度必须纳 入到一国房地产发展的大环境中。 发达国家的住房保障体系 运行机制表明， 住房保障体系的运作方式应该是政府在维护 市场机制的基础上干预住房市场， 但是并不意味着政府要完 全取代市场机制， 更不是破坏市场机制， 而是在政府的干预 下使住房分配更加有效率， 它是在市场机制无法发挥作用或 无法充分发挥作用的情况下引导市场， 是对市场机制的补充 与修正。当整个社会具有了一定的存量保障住房后， 各国政 府倾向于采用与市场接轨的方式， 鼓励原有的保障房居住者 以市场化方式， 实现对保障房的购买， 最终达到公共安排住 房与市场化的合理平衡。通过保障房市场化， 一方面回笼了 政府的原有投资， 另一方面增加了房地产市场供给， 维护了 房地产市场的平稳发展。 四、构建我国保障房体系的启示 美国和新加坡均根据自己的国情形成了较为成熟的保障性 住房管理模式，而我国的保障性住房体系相比发达国家仍有很 大的改善空间，鉴于我国当前的保障性住房体系现状和发达国 家保障性住房发展特点及经验， 本文得到以下几点启示。 （一 ） 加快保障房立法体系建设。我国现行的住房保障政 策大都是以规范性文件的形式发布的，曾经出台过一些保障 性住房的管理办法， 但由于没有上升到法律层面， 虽然有一定 的效力， 但管控效用并不大。 因此， 应针对我国国情， 深入研究 和借鉴国外的立法经验， 从法律层面规定住房保障的对象、 标 准、 保障水平、 保障资金来源、 专门管理机构以及对骗取保障 优惠行为的惩处措施等等。 在保障对象上， 将农民工纳入到保 障对象， 并尽快建立健全保障性住房的进入与退出管理办法。 各地方政府也应结合本地经济发展实情， 制定出地方性法规， 并针对不同对象提供多种不同方式的住房保障。 （二） 提高保障性住房质量， 改善保障性住房配套设施。 近几年， 部分保障性住房被查出设计、 施工、 监理、 验收质量 把关不严， 个别工程还使用了不合格的建筑材料， 存在质量 安全隐患， 降低了保障性住房在公众心目中的地位， 这就需 要政府有关监管部门加大监管力度。同时， 保障性住房也存 在位置偏远、 交通等外部配套设施建设相对滞后、 建成后有 理 论 探 讨 1 3 7 FINANCEECONOMY金融经济 ! 些迟迟不能入住， 或者是入住了生活起来也不是很方便等诟 病， 针对此问题， 可以采取保障性住房与商品房 “捆绑” 的构 建模式，即在商品房小区中配套建设一定数量的保障性住 房， 与纯保障性住房相比， 可以享有与商品房同等的城市配 套条件， 大大增强了保障性住房的吸引力。 （三 ） 完善融资模式。按照国家规划，“十二五” 期间将建 设保障性住房、 棚房区改造住房 3 6 0 0 万套， 到 2 0 1 5 年实现 保障性住房的覆盖面达到 2 0 ， 所需要投入的资金将超过 5 万亿元。庞大的保障房建设量需要大量的建设资金支持。我 国保障房建设资金主要源于政府， 而地方政府却缺乏投资动 力， 信贷资金发挥的作用也很有限。 尽管 2 0 1 3 年财政对保障 房建设的支出从 2 调到了 6 ，但由于 2 0 1 1 、 2 0 1 2 年超高 新开工量累积至今的在建项目过多， 保障性住房资金压力较 大。而从国际经验看， 没有一个国家能够完全依赖政府的力 量满足居民的基本住房需求， 都是在政府的主导下， 多方配 合， 建立和完善保障性住房的资金支持机制。我国应在稳定 的政府资金投入机制下， 大力推进金融产品创新， 并积极引 导社会力量参与投资建设与运营，如建立发行集合债券、 中 期票据等形式， 还可以有效利用保险、 信托、 社保基金等长期 资金。 （四 ） 扩大住房公积金缴存范围， 灵活调整公积金缴存比 例。我国 住房公积金管理条例 规定， 所有机关以及各种性 质的企事业单位、 团体都必须为其在职职工缴纳长期住房公 积金， 实际并非如此。现实生活中很多企事业单位不给自己 的职工缴纳公积金， 这种情况在全国相当普遍。 除此， 还有一 些人也没有公积金， 这些人有： 不参加公积金制度的企业职 工、 困难企业的职工、 在城市工作的农民工。 我国住房公积金 在缴存比率方面实行分省制， 各省份根据实际情况自行确定 缴存比率， 大都是 5 - 2 0 之间的某一固定值， 总体来说缴 存比率不高。 （五 ） 充分发挥住房公积金的作用。 按照规定， 公积金的作 用就是购房者利用非购房者的资金满足自己的购房需求。但 在我们的实际生活中，我国的公积金政策不允许动用公积金 存款的部分作为首期付款之用，购房者必须攒足了首付款才 能为购房作打算，这样一来，极大地影响了老百姓的购房能 力。而对于那些高收入人群， 有充足的资金作为首付之用， 并 可以利用公积金每月偿还贷款。 这样一来， 非购房人群不但没 有得到接济反而接济了高收入人群， 造成使用上的不合理。 伴随着互联网技术和电子商务的快速发展， 我国非金融 支付机构发展快速， 不断延伸和拓展着传统上以银行为主的 支付结算服务， 细分了市场， 弥补了银行服务的不足， 为消费 者提供了更加高效、 便捷的服务。 在手机支付领域、 线上与线 下支付相结合等领域， 非金融机构支付也出现了许多创新应 用。 但非金融支付机构面临的竞争加剧、 管理、 安全等方面的 潜在风险也亟待引起关注。 一、我国非金融支付发展基本情况 目前， 我国非金融支付服务主要包括网络支付、 预付卡 的发行与受理、银行卡收单以及央行确定的其他支付服务。 其中网络支付包括货币汇兑、 互联网支付、 移动电话支付、 固 定电话支付、 数字电视支付等。截止 2 0 1 2 年底， 全国获得支 付业务许可证的非金融支付机构 1 9 7 家。 各类非金融支付特 点如下： 一是互联网支付与网络购物相伴相生， 支付范围不断拓 展。互联网支付指客户为购买特定商品或服务， 通过计算机 等设备， 依托互联网发起支付指令， 实现货币资金转移的行 为。 网上购物中， 由于交易双方不直接见面， 诚信问题成为电 子商务发展的瓶颈， 非金融支付应运而生。1 9 9 9 年我国首家 第三方支付机构 “首信易支付” 公司正式开始运营。2 0 0 4 年 支付宝 （中国 ） 网络技术有限公司 （阿里巴巴旗下的第三方支 付平台） 创立 “担保交易模式” ， 促进了非金融支付市场迅速 发展。2 0 1 2 年我国非金融互联网在线支付市场交易规模达 3 8