我市棚户区改造拆迁工作措施及思考.docx

我市棚户区改造拆迁工作措施及思考徐州市城乡建设局张军近年来，我市城市房屋拆迁工作始终坚持以科学发展观为指导，认真贯彻 国家宏观调控政策，紧紧围绕实现“住有所居的目标，以解决城市低收入群 众和特殊群体住房问题为重点，不断加快棚户区改造步伐，着力改善城市低收 入家庭居住条件。同时把市政重点工程和棚户区改造与推动城市发展、城市转 型相结合，与土地资源整合相结合，与完善城市功能、提高城市综合竞争力相 结合，与改善民生、民计相结合，紧紧围绕市“三重一大”中心工作，开拓进 取，狠抓落实，敢于创新，埋头苦干，开创了“拆迁进展快、拆迁形势好、社会稳定”的良好局面。一、城市房屋拆迁工作基本情况近年来，我们在城市房屋拆迁工作中，始终坚持做到“拆迁政策、拆迁安 置、拆迁程序、思想工作”四个到位，始终坚持做到“拆迁公示制度、拆迁责 任承诺制度、拆迁信访接待制度、拆迁举报制度、拆迁监管制度、拆迁责任追 究制度等六项制度。通过创新机制体制，在拆迁中实行慈善救助等制度，积 极为市政重点工程和棚户区改造的特困群体解决购房难等问题，做到了“拆得 了、拆得好、拆得稳”。人民日报、人民网、新华日报、凤凰网等多家媒体予以 报道。(一)城市房屋拆迁工作取得的丰硕成果 自去年棚改工作启动以来，我市的棚户区改造取得了重大进展，在全省乃至全国创造了棚户区改造的先进经验，得到了省委省政府的充分肯定和广大人 民群众的拥护。同时，市城乡建设局也再次被省住房和城乡建设厅评为2009年度“城市房屋拆迁管理规范化优秀达标单位”。去年以来，全市共计拆迁1 62个 项目，拆迁436万余户，拆迁建筑面积530万平方米。其中：2009年，市区 共计拆迁102个项目，拆迁246万户、拆迁总建筑面积33286万平方米。当年完成拆迁212万户、拆除建筑面积29512万平方米，同比增长了23446、 8517。2010年，经省建设厅和省发改委批准，我市计划拆迁134万户、15482 万平方米。截止目前，全市已批准拆迁项目60个(含往年结转16个拆迁项目)，110总计18994户、19745万平方米，目前已完成14157户、15355万平方米，完 成率达77。我市的拆迁工作取得了以下几个成绩：1显著改善了民生民计。我们把“棚改工程作为最大的为民办实事工程， 坚持以人为本，采取了就地就近安置、梯次转移、多元化安置以及对弱势群体 开展帮扶等特殊措施，切实解决老百姓，特别是一部分弱势人群最基本的居住 和生活问题，极大地改善和提升了老百姓的生活质量。这是拆迁工作取得的最 突出的成效。2显著提升了城市形象。我们把棚户区改造作为打造生态园林城市的重要 组成部分，坚持集中拆迁、集中设计、集中建设的模式，集中力量对50个棚户 区进行拆迁改造，极大地提升了徐州市的整体形象。比如，连续在庆云桥以北 的中山北路上布局了9个功能性项目，沿途推进了兵工路拆迁、橡胶厂搬迁等 等，推动了整个中山路周边地区发生了重大变化。3显著拓展了发展空间。我们在棚户区改造过程中，坚持政策引导与市场 运作相结合，把先规划后开发、先做环境后出让作为经营城市、市场运作的重 要原则，最大限度盘活土地资源，为建设服务高地，打造区域性中心城市和生 态园林城市开拓了广阔空间。例如，云龙湖周边的棚户区拆迁改造，总共拆除 出2200亩土地，其中沿湖的1200亩土地全部留作生态建设，离湖稍远一点的1000亩地主要用作发展服务业；老城区北部的6414棚户区改造后，准备打造 北区商业中心。在城区拆迁改造棚户区的同时，完善了城市的功能区定位，促 进了拆迁地块的增值。原来估计棚户区改造可能要亏12个亿，现在看来，如果 运作好的话，这个亏损额会大幅降低。4显著提升了拆迁干部队伍能力。通过棚户区改造，市里培养了一批“善 操作、会落实、能创新”的城建干部队伍。在过去要短期拆掉10万平方米，那 根本是不可想象的，但经过历练，现在干的都不错，比如：泉山区在珠山东地 段，3个月时间就拆掉50万平方米，各个主城区在拆迁方面的水平有显著提高。(二)城市房屋拆迁工作具体做法1严格坚持依法行政，确保依法拆迁阳光拆迁。一是严格执行拆迁行政许 可制度。根据国务院城市房屋拆迁管理条例(305号)、江苏省城市房屋拆 迁管理条例、徐州市城市房屋拆迁管理办法(市政府78号令)规定，对违11 l反城市规划及控制性详细规划，没有拆迁计划、没有拆迁风险评估、建设项目 批准文件等，以及拆迁补偿资金、拆迁安置方案不落实的项目，不予拆迁许可。 二是严格政策宣传和培训制度。坚持拆迁政策宣传制度，在拆迁现场设立统一 的公示栏，将拆迁政策法规、相关文件、补偿标准、拆迁安置房源、拆迁实施 单位和评估机构名称、电话及投诉举报电话等内容进行公示；坚持拆迁政策法 规培训制度，强化对管理、动迁、评估三支队伍培训力度，不断提高三支队伍 政策理论和业务水平。三是严格拆迁行政裁决制度。在裁决中，坚持拆迁行政裁决程序，重点突出调解，未调解的不裁决，未达到拆迁比例的不裁决，未听 证的不裁决，不无效裁决，不无情裁决。同时，对无理取闹、漫天要价、聚众 上访、多方做工作无效的，坚决予以裁决，并强制拆迁。四是严格拆迁规范化管理制度。根据江苏省建设厅城市房屋拆迁规范化管理规定，建立健全企业信 用档案制度和业绩考核制度，对因房屋动迁实施单位、评估机构的过错延长拆 迁期限的，侵犯被拆迁群众合法权益的，一律不得承接新的拆迁项目，并依法 予以严厉查处。五是严格拆迁规范化管理考核。按照江苏省建设厅城市房屋拆 迁规范化管理要求，对管理、动迁、评估机构进行考核，把是否有野蛮拆迁行 为、拆迁上访量的多少、评估准确率等，作为申报拆迁规范化管理先进单位、 企业资质年审、企业资质升级、拆迁市场准入的重要依据。1认真开展风险评估，确保社会和谐稳定大局。在拆迁工作中引入风险评 估机制，对每个项目存在的风险程度，进行科学评估。一是群众接受程度评估。 由各区采取发放调查表、座谈讨论等多种方式广泛征求意见，深入调查摸底，在全面摸清棚户区内居民住房、人口、经济条件、户型、面积、安置意愿等情 况的同时，着重了解群众的思想动态，努力争取大多数群众的支持，坚持做到 多数群众不接受就不启动拆迁。二是政策风险评估。坚持实行一个项目、一个 方案，区别对待，分类指导。对每个项目的补偿标准、户型设计、安置方向、 货币实物安置比例等都进行反复论证，增强政策的针对性。三是资金风险评估。 有的项目资金需求量很大，为避免出现资金断档，在每个项目启动前，都进行 准确的资金评估，科学安排，合理调度，保证资金需求。四是社会稳定风险评 估。由于每个项目情况不同，千差万别，存在的矛盾和安全隐患也不一样。在 拆迁工作过程中，我们坚持把握一条底线，就是不能出现影响全市大局的恶性112事件，采取邀请群众、人大代表、政协委员及相关部门人员，召开座谈会、走访等形式进行充分论证，确保不出现安全隐患。 3严格坚持定销房制度，确保拆得好拆得稳。在拆迁工作中，我们始终坚持货币安置与实物安置相结合，采取“就地、就近、异地定销房安置，团购商 品房安置，货币补偿安置等多元化的安置方式。一方面，积极稳妥地推进实 物安置，加快定销房建设步伐。坚持“梯次转移”的原则，最大限度地让群众 满意。同时，将安置工作与经济适用住房、廉租房等住房保障相结合，采取“三 项特殊政策”：(1)对棚户区拆迁中符合经济适用房条件的直接安排经济适用房； (2)对双特困户和符合廉租房条件的直接采取廉租房安置，交纳政策性房租； (3)对经济困难、补不起差价的，实行共有产权安置，5至10年内被拆迁群 众可按拆迁时的价格购买剩余产权。另一方面，鼓励引导货币安置，在拆迁评 估价的基础上增加10的补贴，鼓励被拆迁群众购买商品住房。今年，还采取 了“双高政策”，对拆迁房屋按照周边地区二手房价格进行评估、定销安置房按 照周边地区商品房价格进行评估，以此确定补偿价格和安置房价格，鼓励更多 的群众选择货币安置。此外，针对棚户区改造中特困群体安置难的情况，专门 成立棚户区改造救助投诉中心，建立了慈善救助基金，目前已筹措资金2250万 元，对棚户区改造中部分低保户、特困户、重大疾病丧失劳动能力、孤寡老人 等特困群体给予帮扶。通过多种安置方式并举，满足了不同层面被拆迁群众的 安置需求，保证了拆迁安置工作的顺利实施。4严格拆迁动态监管，确保拆迁规范有序开展。一是强化了对拆迁项目的 跟踪监管和服务力度。主动深入拆迁现场进行政策咨询和召开协调会，不断加 强对拆迁工作的跟踪监管和服务力度，积极做好拆迁矛盾和纠纷调解工作，做 到及时协调、及时解决拆迁中的矛盾和纠纷，把拆迁矛盾和纠纷消灭在萌芽状 态。二是强化了对拆迁专储资金调拨、使用管理力度。按照分级管理、逐级审 批原则，加强对拆迁专储资金监管力度，严格对拆迁专储资金调拨单据的审核 把关，强化了拆迁专储资金的调拨、使用管理，同时坚持将拆迁专储资金的使 用情况定期向办公会汇报。三是强化了对拆迁安置协议的审核把关力度。在审 核拆迁安置协议时，能严格按照拆迁管理程序，对动迁服务人员申报被拆迁人 的“房屋产权证、国有土地使用权证、拆迁补偿安置协议、拆迁定销房审批表”ll 3内容进行严格审核把关，对拆迁补偿安置协议、拆迁定销房审批表与被拆迁人 的房屋产权证、国有土地使用权证名字不一致的不审批；对拆迁补偿安置协议、 拆迁定销房审批表内容填写不工整的不予审批；对提供资料不齐全的不予审批； 对弄虚作假的不予审批；对未按规定程序申报的不予审批。5严格拆迁纠纷调解制度，确保平安拆迁和谐拆迁。我们本着“拆迁一处， 造福一片，稳定一方”的原则，从构建社会主义和谐社会出发，正确处理改革、 发展、稳定三者关系，努力破解事关人民群众切身利益的城市房屋拆迁难题。 在拆迁中坚持以拆迁调解为主，拆迁行政裁决为辅的原则，建立了“裁决前、 裁决中、强拆前调解”的拆迁纠纷调处机制，按照“重调解、轻裁决”的原则， 做到了以拆迁行政裁决为手段，以拆迁调解为目的，再加上采取定销商品房、经济适用房和廉租房等做法妥善安置被拆迁人，从而基本上解决了被拆迁人的 根本诉求，确保了平安拆迁和谐拆迁，实现了“拆迁一处、造福一片、稳定一 方的良好局面。去年以来，我市市区新的拆迁项目未发生进京赴省集体上访 和群体性事件，因城市房屋拆迁上访和诉讼的案件较往年大幅减少，房屋拆迁 工作迈上了健康发展的轨道。(三)城市房屋拆迁工作存在的问题。 1拆迁政策文件相对滞后。一是相对滞后于经济社会发展。徐州市城市房屋拆迁管理办法及相关配套文件施行后，有力地推进了我市拆迁工作的顺利 开展。但随着经济社会快速发展和城市化进程的不断加快，城市房屋价格有了 较大增长，使得被拆迁人对拆迁的期望值越来越高。同时，随着物权法的 颁布施行后，再加上国家搬迁条例讨论稿已在网上进行征求意见，被拆迁群众 持观望等待者居多，进一步影响了拆迁工作的顺利开展。二是拆迁规划管理需 进一步加强。房屋拆迁对老百姓生产、生活影响很大，直接关系到社会稳定大 局，必须严格按照城市总体规划和土地利用规划，进一步科学合理地制定拆迁 中长期规划，增强拆迁的严肃性和可预见性。2拆迁安置保障体系不够健全。安置能否到位直接关系到拆迁工作能否顺 利进行。目前，从我市的情况看，有两种因素制约了拆迁安置工作：一是困难 户在被拆迁人中占的比重较大，经济承受能力差。居住在棚户区被拆迁人原住 房面积相对较小，结构等级较差，建造年限较长，房屋拆迁评估的补偿价格较114低；原租住公房的，需支付20产权买断款给原产权单位，承租人获得的补偿 额更少。二是新旧房屋差价大，住宅梯次消费结构不合理。拆迁补偿安置按照 新旧房屋各自市场价值进行货币结算，但由于土地收储成本加大、建筑施工标 准提高、环境配套设施完善，导致了新建房屋价格较高，再加上高档住房、大 户型多，中低档次、小户型商品房少，致使一些中低收入被拆迁人仅靠有限的 补偿费用很难买到合适的住房。针对这些问题，我市通过建设定销商品房、经 济适用房和廉租房解决了一部分，但杯水车薪，迫切需要通过健全拆迁安置保 障体系从根本上加以解决。3强制拆迁环节有待完善。城市房屋拆迁行为涉及到被拆迁人居住环境的 变迁和拆迁补偿上的争议，很容易产生纠纷。为此，国务院城市房屋拆迁管 理条例第十七条规定“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未 搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋 拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁”，明确设立了行政强拆和申请法院强 拆两种强拆途径。但从目前我市情况看，由于法院不受理强拆的申请，法院依 法强拆的措施无法实现，致使行政强拆压力增大，执行起来困难重重。4查处违法建设力度急需加强。一是部分居民在原有房屋上进行违法改、 扩建，没有得到很好地制止或拆除，致使市区存在大量的违法建筑。二是无证 房屋面积认定给拆迁工作增加了难度，有不少城中村和城乡结合部的村民，在 建造房屋时没有办理合法手续和房屋产权证件，再加上拆迁前突击建房，这就 给房屋合法产权认定和补偿安置带来了难度，也增加了拆迁的成本，影响了拆 迁工作的顺利进行。二、城市房屋拆迁其他有关方面工作今年以来，因土地征收征用引发的矛盾较多，近期国家和省下发的一系列 加强拆迁管理的文件，已引起省委省政府主要领导高度重视，省委、省政府在 8月份召开了征地拆迁专项治理工作会议。会议后，我局按照市委市政府工作要求，迅速组织传达学习贯彻梁保华书记、罗志军省长的讲话精神和全省征地 拆迁专项治理工作部署，要求全市城市房屋拆迁系统要充分认识开展征地拆迁 专项治理活动的重要性和紧迫性，统一思想、提高认识，切实将会议精神学习好、贯彻好、落实好，要进一步加大监管力度，要进一步加大严肃查处力度，11 s从源头上遏制违法违规拆迁，扎扎实实地抓好征地拆迁专项治理工作。城市房屋拆迁事关经济发展的全局，事关城市化的健康推进，事关社会和 谐稳定。为抓好此次城市房屋拆迁专项治理检查工作，我局按照省委省政府和 市委市政府会议和梁保华书记、罗志军省长的讲话精神，进行了统一思想，成 立了城市房屋拆迁专项治理机构，明确了任务和责任，制定了城市房屋拆迁专 项治理计划，细化了工作步骤，强化了工作落实。为切实贯彻落实好以上工作，我局拟定了徐州市城市房屋拆迁社会稳定风险评估办法、关于进一步做好 城市房屋拆迁管理工作的通知、徐州市城市房屋拆迁专项治理工作方案等 文件，就进一步规范城市房屋拆迁管理工作，切实控减城市房屋拆迁纠纷提出 了一系列要求，主要有：(一)进一步加强城市房屋拆迁管理工作加强城市房屋拆迁管理、规范拆迁行为，是推动城乡建设、促进经济社会 发展的客观要求，是维护广大人民群众根本利益和预防化解矛盾纠纷的有力保 障，也是深入推进法治徐州、平安徐州建设、构建社会主义社会的重要举措， 更是促进社会公共安全的关键环节。各级城市房屋拆迁主管部门及推进拆迁工 作部门和拆迁实施单位要把加强拆迁管理、规范拆迁行为作为维护社会稳定、 维护改革发展的大事来抓，进一步树立正确的发展观、政绩观，坚持以人为本， 执政为民，正确处理加快发展与维护群众利益的关系，妥善处理因城市房屋拆迁引起的矛盾和纠纷。 (二)认真开展城市房屋拆迁社会稳定风险评估工作在城市房屋拆迁项目中开展社会稳定风险评估，是从源头上预防不稳定事 端的发生，切实维护人民群众的切身利益，维护社会和谐稳定，保障和促进符 合科学发展观要求的重大决策、重大项目、重大事项顺利实施的重要举措；也是进一步规范城市房屋拆迁管理和实施行为的一项重要举措。各县(市)区及 市各有关部门要高度重视城市房屋拆迁项目社会稳定风险评估工作，切实加强 组织领导，建立健全工作制度和机制，加大社会稳定风险评估工作实施力度。 一是认真贯彻落实社会稳定风险评估原则。坚持党委政府主导原则，坚持“谁主管谁负责”原则，坚持客观公正原则。二是建立健全社会稳定风险评估工作制度和机制。各地要按照“党委统一领导、政府组织实施、主管部门具体负责、116综治维稳部门指导考核”的组织领导体系和运作机制，调整完善内部组织机构 和工作职能，建立工作班子，将拆迁项目社会稳定风险评估工作纳入行政管理 的工作范畴，拆迁项目社会稳定风险评估报告要纳入拆迁计划和拆迁方案内容 进行审核备案管理，未经风险评估的拆迁项目，不得受理拆迁许可申请。三是 要切实做好社会稳定风险评估审查工作。按照拆迁属地负责制原则，在拆迁项 目立项时，各区应同时申报城市房屋拆迁社会稳定风险评估报告，作为市发改 委立项批复的重要审查内容。四是各地要积极主动开展强制拆迁社会稳定风险 评估，并将其风险评估报告作为领导班子集体讨论决定强制拆迁的依据，未经风险评估，不得申请行政强制拆迁。五是要将社会稳定风险评估纳入规范化管 理和“平安拆迁考核范围，凡没有实施社会风险评估的，一律不得申报规范 化管理和“平安拆迁”先进单位。(三)切实规范城市房屋拆迁管理和实施行为 认真落实拆迁计划备案制度，严格按照经备案的拆迁年度计划组织实施，不得以任何理由擅自无计划或超计划拆迁。要严格依法行使拆迁管理权限，对 违规或变相下放拆迁管理权限现象进行整改，拆迁许可证必须依法纳入所在拆 迁主管部门统一管理，杜绝多头管理和政策不一现象。要严格落实拆迁许可、行政裁决和行政强制拆迁听证制度，切实规范拆迁行政裁决行为，任何机构不 得违规下放行政裁决权利。要继续全面推行“拆迁六项制度”，切实做到“拆迁 程序、拆迁补偿、拆迁安置、思想工作”四个到位，做到友情拆迁、阳光操作。 要严格规范拆迁评估机构的选择，规范拆迁评估行为。充分尊重被拆迁人对拆迁补偿安置方案的选择权，听取被拆迁人的合理诉求，切实解决被拆迁群众的 实际困难。要加大拆迁安置性住房建设规模，加快建设速度，尽最大努力减少 群众在外过渡户数和过渡时间。要强化对拆迁专储资金调拨、使用管理力度。 按照分级管理、逐级审批原则，加强对拆迁专储资金监管力度，严格对拆迁专 储资金调拨单据的审核把关，强化了拆迁专储资金的调拨、使用管理，同时坚 持将拆迁专储资金的使用情况定期向办公会汇报。要强化对拆迁安置协议的审核把关力度。在审核拆迁安置协议时，能严格按照拆迁管理程序，对动迁服务 人员申报被拆迁人的“房屋产权证、国有土地使用权证、拆迁补偿安置协议、 拆迁定销房审批表”内容进行严格审核把关，对拆迁补偿安置协议、拆迁定销117房审批表与被拆迁人的房屋产权证、国有土地使用权证名字不一致的不审批； 对拆迁补偿安置协议、拆迁定销房审批表内容填写不工整的不予审批；对提供 资料不齐全的不予审批；对弄虚作假的不予审批；对未按规定程序申报的不予审批。要坚持慎用、少用强制拆迁手段，在重大活动期间和敏感时期，原则上 不得实施行政强拆，必须制定详细的工作预案和突发事件的应急处置方案，按 照“谁审批、谁负责的原则，落实维稳责任。凡因强拆引发重大事端的，要 严肃追究审批者和其他相关责任人的责任。(四)强化监督管理，严肃查处违法违规拆迁