资产评估自考总复习.ppt

资产评估总复习,第一部分总论一、资产评估的概念一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的。遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法。对资产价值进行评定和估算的过程。,资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。评估的主体是指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证；评估的客体是指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定；评估的特定目的是指资产业务发生的经济行为，直接决定和制约资产评估价值类型和方法的选择；评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性；资产评估方法是确定资产评估价值的手段和途径。资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可。它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。,二、资产评估的特点(一)现实性现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估基准期是指确定的资产评估价值的基准时间。评估基准期一般以“日”为基准时点，选择与资产业务或评估作业时间较接近的时期。资产评估的现实性表现在以下三个方面：1资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。2以现实状况为基础反映未来。3现实性强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，形式上不存在而事实上存在者，都要以实际上的客观存在为依据来校正。,(二)市场性资产评估是来源于市场、服务于市场的活动。其市场性特点表现在市场活动中的资产交易活动发生条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产做出评定估算和报告，并且逐一估算和报告，结果必须接受市场检验。(三)预测性资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。通常用未来预期收益折算来反映整体资产的现实价值，用预期使用年限和功能来评估某类资产的价值，等等，这是预测性特点的现实表现。,(四)公正性公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要。公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。(五)咨询性咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见。这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。咨询性除具有上述有限法律责任这一含义以外，还有另一含义，即资产评估是职业化专家活动，其表现是一定数量结构的专家组成专业评估机构，形成专业化的社会分工，评估活动专业化、市场化了。,三、资产评估与会计计价的区别(一)发生的前提条件不同(二)目的不同(三)执行操作者不同资产评估与会计计价也是有联系的，会计计价有时需要以资产评估价值为依据。但资产评估与会计计价毕竟是两个不同的经济范畴，无论在理论上还是实际工作中都必须明确区分。,四、资产评估的特定目的资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。同样的资产，因为评估的特定目的不同其评估值也不相同。资产评估的特定目的主要有：资产转让：企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押担保；企业租赁；债务重组等等。,五、资产评估的价值类型(一)价值类型的作用价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。价值类型作用：1价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。2价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值。需要通过评估方法获得。国际上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法。在现实工作中，我国更多地采用的是成本法，市场法和收益法的应用相对较少。在价值类型确定的情况下。评估方法的选择具有随机性和多样性，国际评估准则中指出：“评估市场价值最常见的方法包括市场(比较法)、收益资本化或现金流折现法(收益法)和成本法。”3明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。,(二)价值类型的类别1市场价值。国际评估准则中，市场价值定义为：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。对于市场价值的理解，应着重从三个方面把握：(1)公开和公平的市场条件。(2)当事人是理性的。(3)市场价值是价值估计数额。除了市场价值以外，其他的价值类型种类繁多，各个国家也不一样。根据现实的必要性和可行性，主要还有在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值等。,2在用价值。在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。3投资价值。投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。这一概念将特定的资产与具有明确投资目标、标准的特定投资者或某一类投资者结合起来。4持续经营价值。持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。持续经营价值假设现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。,5清算价格。清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。其一因经营失利而导致破产的企业，必然会急于将资产转让或拍卖；其二，这种交易活动只要取决于买方，占有主动权的买方必定极力压低成交价格，以从中获取利益。清算价格取决于下列因素：(1)资产的通用性。(2)清算时间的限制。,(三)价值类型的决定因素1评估的特定目的(经济行为)；2市场条件；3资产功能及其状态。上述三项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的。,六、资产评估的假设有以下几种：（一）继续使用假设（二）公开市场假设公开市场假设是基于资产在市场上可以公开买卖。不同类型的资产，其性能、用途不同，市场程度也不一样。不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。所谓最大最佳效用是指资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。（三）清算(清偿)假设这种情况下的资产评估具有一定的特殊性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情况，资产评估价值大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值。在不同假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下要求评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评估资产的清算价格。,七、资产评估的原则一）资产评估的工作原则(一)独立性原则(二)客观性原则(三)科学性原则(四)专业性原则二）资产评估的经济原则(一)贡献原则(二)替代原则(三)预期原则,八、资产评估程序资产评估程序有狭义和广义之分，狭义的资产评估程序是从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。广义的资产评估程序是从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始，到资产评估工作档案归档结束。1明确资产评估业务基本事项；2签订资产评估业务约定书；3编制资产评估计划；4资产勘查与现场调查；5收集资产评估资料；6评定估算；7编制和提交资产评估报告书；8资产评估工作档案归档。,签订资产评估业务约定书1资产评估机构和委托方名称；2资产评估目的；3资产评估对象；4资产评估基准日；5出具资产评估报告的时间要求；6资产评估报告使用范围；7资产评估收费；8双方的权利、义务及违约责任；9签约时间；10双方认为应当约定的其他重要事项。,第二部分：资产评估基本方法与运用一、市场法（重点：土地使用权评估）(一)市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。市场法是一种最简单、有效的方法。(二)市场法应用的前提条件1需要有一个充分发育、活跃的资产市场。2参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数筹资料是可搜集到的。,（三）运用市场法进行资产评估的方式采用市场法时，一方面是选择确定参照物价格，选择的参照物应具有相关性和代表性。而且应足够多；另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。参照物差异调整因素主要包括三方面：一是时间因素。二是地域因素。三是功能因素。,(四)运用市场法评估资产的程序1明确评估对象。2进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。3分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。选择三个或三个以上的可比参照物。4把被评估资产与参照物比较。5分析调整差异，得出结论。,(五)市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：1能够客观反映资产目前的市场情况。2评估结果易于被各方理解和接受。市场法的缺点表现在：1需要有公开及活跃的市场作为基础。有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。,（六）土地使用权评估市场法的理论依据是交易中的替代原理。,市场法应用的步骤与过程1广泛搜集交易资料。在广泛搜集大量交易案例基础上，根据待估土地情况，确定比例交易案例。选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：(1)与待估土地用途应相同。(2)与待估土地交易类型应相同。(3)交易案例应为正常交易或可修正为正常交易。(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。(5)交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比较修正。,2进行交易情况的修正。交易情况的修正实际上是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。3进行交易时间的修正。比较案例的成交时间与待估土地交易时间不一致，时间差异造成地价变化。因此，应修正比较案例成交时间与待估土地交易时间差异对地价的影响。4进行区域因素修正。区域因素修正的内容主要有繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境质量等。,5进行个别因素修正。个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等。土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式计算：式中：k年限修正系数；n比较案例土地使用权剩余年限；m待估土地使用权剩余年限；r折现率。,如对容积率的修正，在正常情况下应首先搜集城市关于容积率标准的规定，测定容积率与地价的相关系数。然后，用比较案例容积率的相关系数与待估土地容积率相关系数进行对比，求得容积率修正系数。计算公式为：,例4-1某城市某用途土地容积率相关系数见表4-1。表4-1容积率相关系数表,如果确定比较案例宗地地价每平方米为800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：经容积率修正后可比实例价格=8001.61.9=673.7(元平方米),6确定待估土地评估值。一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。最后，要将上述结果采用适当方法进行处理，得到最终评估结论。具体操作中一般可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。,市场法案例某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的全部资产进行评估。现有一宗生产性用地，总面积40000平方米，使用年限为50年。至评估基准日(1998年9月30日)，待估土地为划拨用地，集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权，再租赁给股份公司。现需评估土地使用权价值及租金标准。评估过程如下：评估人员通过搜集有关案例(过程略)，筛选出三个比较案例。有关情况如表4-2所示。,表4-2比较因素条件表,续表,考虑到城区工业交易案例少，取不同供需圈的交易案例。根据两地的供需程度，地价修正3。,1地价指数修正。调查该市近年工业用地地价上涨情况，1997年1月至1998年1月地价上涨4，平均每月上涨幅度为0.333，1998年地价涨幅基本相同，如将1997年1月1日地价指数定为100，则1998年9月地价指数为106993，1998年10月为107.326。2区域因素修正系数。(1)道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为100，支线与次干道相比差2，次干道与主干道相比差2。(2)交通便捷度，以待估宗地为100，每增加或减少一路公交车辆，地价往上或往下修正0.5。(3)距区域中心距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少0.2。(4)距火车站距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少0.3。(5)产业集聚度，分为低、较低、一般、较高、高五个等级，考虑到产业集聚规模对工业地价影响较大，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价相应往上修正2。(6)环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5。3个别因素修正系数。(1)宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1。(2)容积率修正，以待估宗地为100，比较实例及待估宗地容积率，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正1.5。,根据以上比较因素系数的说明，编制因素修正系数表(见表4-3)。,表4-3比较因素修正系数表,续表,4因素修正及地价计算。将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，所得的三个价格较接近，故采用算术平均值361.74元平方米为待估宗地价格。由此可以确定40000平方米待估土地使用权评估值为：40000361.74=14469600(元)(历年试卷市场法题目复习)（七）基准地价系数修正法基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物(比较案例)，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。其计算公式为：待估土地使用权评估值=基准地价基准地价时间因素系数个别因素修正系数市场转让因素修正系数,各地基准地价规定的土地使用权年限不一致，有的为有限年限，有的则为无限年限，应注意年限的修正。可采用下列公式：式中：k年限修正系数；n最高出让年限；n实际出让或转让年限；r还原利率。,例4-2某工业用地最高出让年限50年，实际合资年限30年，还原利率取8，则：,(七)建筑物评估的市场法应用1交易实例比较法(直接法)。此法以待估的房地产状况为基准，在市场上找到相类似房地产的交易实例作为参照物，将交易实例房地产与待估房地产的各项状况逐一比较，对各种差异因素作比较调整，将交易实例的价格修正成待估房地产的价格。2基准价格对照法(间接法)。该法先选定标准的房产和地产，对该标准房产和地产定出一个合理的且是最新的基准价格。把待估房产和地产与标准房产和地产对照，从中查出与待估房产和地产相对应的价格，再作必要的调整，修正成待估房地产的价格。,(三)应用市场法评估建筑物的程序1资料收集。2选择作比较的交易实例。(1)与待估建筑物的评估目的是一致的。(2)是正常交易或可补正成正常交易。(3)估价日期最接近，或可作日期修正的。(4)与待估的房地产同属一个地区或对房地产供求情况影响相同的邻近地区，在环境条件上有类似性。(5)有相同的用途，至少应在大类用途(办公楼、零售店面、住宅、旅馆、工厂、仓库等)上相同。(6)结构类型应相同，至少应在大类结构(钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构、钢结构等)上相同。,3交易行为的补正。正常交易指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方自愿、没有私自利益关系情况下的交易。待估房地产的单位价格=修正系数交易实例房地产的单位价格4交易日期的修正。交易日期修正的方法，一般是用变动率(如采用地价指数或地产价格指数等)将交易实例当时的交易价格修正为估价期日的价格。估价期日价格=调整系数交易日期价格,5区域因素的修正。商业区的收益率是影响房地产价格的最主要因素，地段是决定商业房地产价格的根本因素。住宅区主要是离市中心的距离、交通设施条件和居住环境的好坏。工业区最主要是看运输的便利情况、工业用水和用电的质量、与产品的销售市场及原材料采购市场位置的关系。区域因素修正的确定的方法：(1)双百分制比较法。(2)十等分因素比较法。(3)环境成熟度修正法。,成熟度修正的方法是首先要找出交易实例和待估对象之间环境条件成熟的差距，即找到待估对象达到交易实例同等环境成熟程度所需的时间，然后以交易实例价格乘以复利率的折现值即可。其计算公式为：房地产价格=调整系数交易实例价格式中：r折现率；n达到与交易实例同等环境成熟程度所需要的年数。例4-6交易实例土地每平方米价格为2000元，待估土地的环境条件达到交易实例土地的环境条件预计需要5年，折现率为10。则该待估土地的价格为：,6个别因素的修正。房屋的个别因素包括：(1)面积、构造、材料；(2)房屋的成新率；(3)房屋的装修、设备标准；(4)房屋的朝向；(5)施工质量；(6)行政立法上的限制。7市场法公式。,市场法案例分析1建筑物概况。待估建筑物为办公楼，位于南京市中华路141号。北临锦绣坊路，南靠外运大厦，东为王府园生活区，西临中华路。该楼为全现浇框架剪力墙内筒结构体系，抗震7度设防。结构抗震等级属二级，该楼总建筑面积22379平方米，地上19层，地下1层，檐高为68.9米，一层至三层层高为4.8米，四层以上层高为3.3米。基础采用现浇钢筋砼灌注桩，地下室采用防水钢筋砼墙，外墙为240厚多孔砖墙。电梯间采用钢筋砼墙。承重结构为现浇钢筋砼柱、梁、板，外墙贴白色釉面砖，一楼大厅及公共走道采用花岗岩地面，其他楼层地面采用嵌铜条水磨石地面，消防通道楼梯采用防滑地板砖，内墙采用普通涂料粉刷，外窗采用本色铝合金窗，内门采用胶合板门，一楼大厅采用无框铝合金门。水卫设施齐全。上水采用镀锌钢管，下水采用铸铁管。电照采用pvc塑料管和钢管暗敷，所有管线均到设计指定位置，灯具安装放a一次装修。2评估基准日。1998年5月31日。,3评估过程。(1)选择具有可比性的交易案例。共选择了三宗交易案例作为比较实例，其情况详见表4-14。(2)进行交易情况修正。所选物业均为正常情况下进行交易，无需进行交易情况修正。(3)进行交易日期修正。所选物业的交易日期离评估基准日较近。经向当地房地产交易中心了解，近期房地产价格变动较小。故无需进行交易日期修正。,表4-14交易实例资料对照表,(4)进行区域因素修正。现以评估对象各比较项目为基准，与交易实例进行比较，结果见表4-15所示。表4-15区域因素比较表,(5)进行个别因素修正。以评估对象的个别因素为基础，对所选物业与评估对象之间的装修标准、坐落位置等个别因素差异逐项比较(见表4-16)。表4-16个别因素比较表,由表4-17中数据运用简单算术平均，综合计算出价格为：(4749.12+4847.04+4635)3=4743.72(元平方米)则，该评估对象的评估值=建筑面积评估对象单价=223794743.72=106159709.9(元),(6)评估价的计算。根据以上各项因素的修正，得出各修正后单价(见表4-17)。表4-17评估价测算表,（八）上市债券的评估在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值。可上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。例7-1某企业持有2002年发行的5年期国库券1000张，每张面值100元，年利率10.2。评估时，2002年发行的国库券面值100元的市场交易价为112元，评估人员评估该企业持有该种国库券评估基准日的评估值为：评估值=1000112=112000(元),(九)上市股票的评估上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。在交易正常条件下，股票的市场价格基本上可以作为评估股票的依据。因此，可以按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。其计算公式为：上市股票评估值=股票股数评估基准日该股票收盘价7-4某企业持有a企业上市股票10000股，评估基准日该股票的收盘价为每股6.5元。股票评估值=100006.5=65000(元),二、成本法（重点：机器设备、土地使用权）(一)成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。采用成本法对资产进行评估的理论依据是：1资产的价值取决于资产的成本。,2资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。(1)资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。(2)新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。(3)由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。,(二)成本法应用的前提条件1应当具备可利用的历史资料。2形成资产价值的耗费是必需的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费，这些耗费应体现社会或行业平均水平。,(三)成本法各项指标的估算被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本成新率,(1)重置成本及其估算重置成本是指在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出。重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异，而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产。其更新重置成本与复原重置成本是一样的。,重置成本的估算一般可以采用下列方法：1重置核算法。它是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。,例2-1重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元。该机器设备重置成本为：直接成本51800元其中：买价50000元运杂费1000元安装成本800元其中：原材料300元人工500元间接成本(安装成本)400元(5000.8)重置成本合计52200元,2物价指数法。资产重置成本=资产历史成本资产评估时物价指数/资产购建时物价指数资产重置成本=资产历史成本(1+物价变动指数)例2-2某项被评估资产1996年购建，账面原值为100000元2005年进行评估，已知1996年和2005年该类资产定基物价指数分别为100和150。则被评估资产重置成本为：被评估资产重置成本=100000100/150=150000（元）或=100000(1+50)=150000(元),物价指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法。但二者具有明显的区别，表现在：(1)物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。(2)物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。,3功能价值法，也称生产能力比例法。被评资产重置成本=被评资产年产量/参照物年产量参照物资产重置成本【例2-3】某重置全新一台机器设备的价格为50000元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本=4000/500050000=40000(元)这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。,4规模经济效益指数法。通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系。公式中的x是一个经验数据，称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0.41间，如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。,5、统计分析法。确定某类资产重置成本：(1)在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类型。(2)在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产。应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算重置成本。(3)依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，,【例2-4】评估某企业某类通用设备。经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：k=3020=1.5该类通用设备重置成本=5001.5=750(万元),(2)实体性贬值及其估算资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值1观察法，也称成新率法。资产的实体性贬值=重置成本(1-实体性成新率)2公式计算法。资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）/总使用年限实际已使用年限,总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转。资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。,例2-5某资产于1995年2月购进，2005年2月评估时名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时(一年按360天计算)。由此可以计算资产利用率：由此可确定其实际已使用年限为9.4(1093.75)年。,(3)功能性贬值及其估算功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：1将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。2计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会导致税前利润下降，所得税额降低，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后余额。3估计被评估资产的剩余寿命。4以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗(贬值)，计算公式为：,例2-6某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表2-1。表2-1,功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值。计算公式为：功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本(4)经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素。确定其贬值额。评估人员应根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。,(四)成新率及其估算成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式(即：被评估资产评估值=重置成本成新率)中的成新率。估算方法有以下几种：1观察法。与上文中所述实体性贬值确定中所称实体性成新率不同，这一成新率是在综合考虑资产实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等基础上确定的，而不只是考虑使用磨损和自然损耗的影响。,2使用年限法。即根据资产预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率，计算公式为：3修复费用法。即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本(再生产价值)的百分比确定的，计算公式为：,评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的。这是因为：第一，折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。第二，折旧年限的确定。从评估角度，应注意区分可修复性损耗和不可修复性损耗。可修复性损耗是指为了改进(改造)效用而花费的戚本，低于所能由此得到的收益回报。不可修复性损耗则是指由于一项资产的改进成本超过了这种改进带来的收益，而不能弥补改进的资产贬值和价值损失。因此，只有为可修复性损耗而发生的费用支出从而影响成新率变化才是应予考虑的。,第三，折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础损耗本身，具有差异性。确定折旧年限的损耗包括有形损耗(实体性贬值)和无形损耗；而评估中确定成新率的损耗，包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。第四，资产评估过程中，一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限，但这仅仅是偶然性结果，并不具有必然性。,(五)运用成本法评估资产的程序1确定被评估资产，并估算重置成本：2确定被评估资产的使用年限；3估算被评估资产的损耗或贬值：4计算确定被评估资产的价值。,(六)成本法的优缺点采用成本法评估资产的优点有：1比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；2有利于单项资产和特定用途资产的评估；3在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；4有利于企业资产保值。但是，采用成本法的缺点是工作量较大。而且，它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。,(七)机器设备评估的成本法一）机器设备重置成本的构成重置成本一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其他间接费用、税金、资金成本等。,一个典型的机械工业企业机器设备的重置成本一般由下列要素构成：1设备现行购置成本，指设备的购买价。2设备运杂费。3设备基础费。4设备安装费。5建设单位管理费。6建设单位临时设施费。7工程监理费。8研究实验费。9勘察设计费。10工程保险费。,11联合试运转费。12施工单位迁移费。13固定资产投资方向调节税。14建设期资金成本，指合理建设期的资金占用成本。15其他合理费用。进口设备重置成本还包括设备的进口从属费用，如：(1)海外运费；(2)海外保险费；(3)进口关税；(4)增值税；(5)公司代理手续费；(6)银行手续费；(7)海关监管手续费；(8)商检费等。,二）机器设备重置成本的估算(1)重置核算法1外购单台不需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日公开市场交易价格(1+运杂费率)2外购单台需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场成交价格(1+运杂费+安装调试费),3外购单台不需安装进口设备重置成本重置成本=(fob价格+中途保险费+国外运杂费)基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中fob价格为离岸价，指装运港船上交货价格；cif为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。进口设备因交货地点不同，分别采取离岸价(fob)和到岸价(cif)。评估时应采用到岸价，如获取离岸价时，应将离岸价调整为到岸价。,进口设备从属费用的确定方法是：(1)海运费=货价海运费率费率：远洋一般取58，近洋一般取34。(2)国外运输保险费=(货价+海运费)保险费率费率一般在0.4左右。(3)关税=到岸价关税税率(4)消费税=(关税完税价+关税)消费税率(1-消费税税率)(5)增值税=(关税完税价+关税+消费税)增值税率注：减免关税，同时减免增值税。(6)银行财务费用=货价费率我国现行银行财务费率一般为45。(7)外贸手续费=到岸价x外贸手续费率我国进出口公司的进口费率一般在115。(8)海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收。免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数费率减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数费率减税百分率我国现行免税、保税设备海关监管手续费费率为3。,【例3-1】2005年底评估某合资企业的一台进口汽流纺机。该机2002年从德国某公司进口，进口合同中的fob价格是20万马克。评估人员通过德国有关纺机厂商在国内的代理机构向德国生产厂家进行了询价，了解到当时德国已不再生产被评估汽流纺机那种型号机了，其替代产品是全面采用计算机控制的新型纺机，新型纺机的现行fob报价为35万马克。针对上述情况，评估人员经与有关纺机专家共同分析研究新型纺机与被评估汽流纺机在技术性能上的差别，以及对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价应为报价的7090左右。故按德方fob报价的80作为fob成交价。针对新型纺机在技术性能上优于被评估的汽流纺机。估测被评估汽流纺机的现行fob价格约为新型纺机fob价格的70，30的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日德国马克对美元的汇率为1.7:1，人民币对美元的汇率为5.8:1。境外运杂费按fob价格的5计算，保险费按fob价格的0.5计算，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按cif价格0.8计算，国内运杂费按(cif价格+银行手续费)的3计算，安装调试费用包括在设备价格中，由德方派人安装调试不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。,根据上述分析及数据资料，被评估汽流纺机的重置成本计算过程如下：fob价格=358070=19.6(万马克)fob价格=19.61.7=11.53(万美元)境外运杂费=11.535=0.58(万美元)保险费=11.530.5=0.058(万美元)cif价格=fob价格+运费+保险费=12.168(万美元)银行手续费=12.1680.8=0.097(万美元)国内运杂费=(12.168+0.097)3=0.368(万美元)汽流纺机重置成本=12.168+0.097+0.368=12.633(万美元)=73.271(万元人民币),对于自制设备，主要包括：1自制标准通用设备重置成本。其重置成本应参考专业生产厂家的标准设备价格，在充分考虑自制设备和标准设备质量因素的前提下，运用替代原则合理确定。2通用非标准设备重置成本。通用非标准设备是指通用设备中不定型，不成系列，并需先进行单体设备设计再进行单台或小批量制造的设备。,通用非标准设备的估算方法很多，以下仅介绍其中一种，称为综合估价法。这种方法是在得到主要材料消耗量和主要外购件消耗量时，以主要材料费为基础。根据其与成本费用的关系指标估算出相应成本，另外考虑一定的利润、税金和设计费。其计算公式为：,例3-2某非标准三室清洗机，其主材(钢材)净消耗量为3.8吨，估价时该主材不含税的市场价为3800元吨，设备所需主要外购件(泵、阀、风机等)不含税的费用为21470元。现行增值税率，城市维护建设税率为7，教育费附加率为3，则销售税金率。查附录1估价号1402，其主材利用率为90。成本主材费率，成本利润率，设计费率，产量2台。,(2)物价指数法这种方法是在被评估机器设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：物价指数可分为定基物价指数和环比物价指数。,1定基物价指数。定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示，以100为基础。当物价指数大于100，表明物价上涨；物价指数在100以下，表明物价下跌。表3-1为某类设备的定基物价指数。表3-1,例3-3某设备于2000年购置。原始成本为38000元。计算2005年该设备的重置成本：2005年的物价指数为115，2000年的物价指数为103，则：2005年该设备重置成本=38000(115103)=42427(元),2环比物价指数。环比物价指数是以上一期为基期的指数。如果环比期以年为单位，则环比物价指数表示该类产品当年比上年的价格变动幅度。通常也用百分比表示。如表3-l的定基物价指数用环比物价指数可表示为表3-2。表3-2,例3-4某设备2002年历史成本为30000元，环比物价指数如表3-2。计算2005年该设备重置成本。重置成本=30000(1+1.9)(1+1.8)(1+2.7)=31961(元)例3-5某设备1998年购进，账面原值10万元，2005年进行评估。1998年和2005年定基物价指数为109.6和143.2，1999年至2005年环比物价指数分别为19.7，9.5，6.31.6，-1.9-3.0，-3.0，按两种物价指数计算该设备只计购置费的重置成本。或：被评设备重置成本=100000(1+19.7)(1+9.5)(1+6.3)(1+1.6)(1-1.9)(1.3.0)(1-3.0)=130661.5(元),物价指数法只是按物价的变化将已知的历史成本转变成基准日的成本，没有考虑技术进步和市场变化的影响，所以结果是复原重置成本。对于购置年代较长、型号陈旧(或已淘汰型号)的设备，不宜采用物价指数法估算重置成本，因为影响这些设备成本大小的原因不仅仅是物价变动因素。此外，对于设备原值价值构成比较复杂的，还需分别采用不同类别物价指数分别调整计算，这样确定的重置成本才趋于合理。采用物价指数法测算进口设备重置成本，可用下列公式表示：,例3-6某被评估进口设备账面原值为1000万元人民币其中80为支付外汇部分，进口时的外汇汇率为1美元=8元人民币，评估基准日外汇汇率为l美元=8.3元人民币，进口设备生产国同类资产价格变动指数为20，国内同类资产价格变动指数为50，现行关税税率为20，其他税费率为10，国外运杂费为10万美元，境外途中保险费为设备支付外汇部分的0.5。根据上述资料计算进口设备的重置成本。重置成本=1000808(1+20)8.3(1+20)(1+10)+100020(1+50)=1314.72+300=1614.72(万元)=1615(万元)(允许有一定误差)实际上，不但设备生产国设备出口时的同类资产价格指数不易获取，即使是评估时点的同类资产价格指数也不易取得。所以，实际运用上述公式时，往往可以用进口设备生产国在设备出口时的价格水平为基期价格水平，再根据设备生产国从基期到评估时点的价格变化率，将生产国出口设备价值从原值调整为现值。数学表达式为：进口设备现值=账面原值(人民币)中支付外汇部分设备进口时的外汇汇率(1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率),例3-7某企业2002年从美国引进一条生产线。该生产线在当年安装试车成功正式投入生产。设备进口总金额为90万美元。从被评估机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值75万美元，两年用的进口备件15万美元，另外从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值为45万元人民币，国内运费、安装费和其他费用原值18万元人民币。2005年进行评估。经评估人员对该生产线进行现场勘察和技术水平鉴定，以及向有关部门进行调查了解。认为该生产线的技术水平在国内仍居先进行列。在国际上也属普遍使用的设备，故决定采用指数调整法对该生产线重置成本进行估测。按照国内及国外的价格变动对生产线的不同影响，评估人员先将生产线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，分别考虑国外、国内不同部分价格变化率予以调整。经调查询价了解到，从设备进口到评估基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了50，进口备件的价格变化率上升了30，国内配套设施价格上升了60，国内运费、安装费和其他费用上升了50。按评估基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收总额为30万元人民币。评估基准日美元对人民币汇率为1:5.8。根据上述数据，估算续用前提下被评估机组的重置成本如下：重置成本=75(1+50)+15(1+30)5.8+45(1+60)+18(1+50)+30=894.6(万元人民币),(3)规模经济效益指数法规模经济效益指数法是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。其计算公式表示为：例3-8某被评估的化工设备，生产能力为月产20吨某化工产品，现在市场上已没有相同生产能力的设备。生产能力为月产30吨的同类型设备，市场售价150万元。经测算，该类型设备的规模指数为0.65。计算该化工设备的重置成本。,这种方法最早是在1947年，早期也被称为0.6分割法。这种方法并非适用于所有机器设备，对于某些特定的加工设备可能是比较合适，如化工设备、石油设备等。但用它来评估如车床、汽车之类的设备则不太合适。规模经济效益指数x是一个重要参数。目前，我国比较缺乏这方面的统计资料。国外的一些参考资料介绍，x的取值一般在0.41.2之间。比如：圆锥压碎机为0.85；颚式破碎机为1.2；余热锅炉为0.75快装锅炉为0.65。三）机器设备的实体性贬值及其估算机器设备的实体性贬值是由于使用和自然力的作用造成的机器设备的贬值。实体性贬值=重置成本实体性贬值率=重置成本(1-成新率)设备的实体性贬值率或成新率的估测可以分别采用使用年限法、观测分析法和修复费用法进行。,(1)使用年限法每台机器设备都有其寿命期间，在这个期同内，实体性贬值随时间的推移而增加。因此，使用年限的长短可以用来反映其实体性贬值的程度。其计算公式表示为：根据上式可知，采用使用年限法估算机器设备的成新率(或实体性贬值率)涉及三个基本参数，即机器设备的总使用年限、已使用年限和尚可使用年限(剩余使用年限)。,1机器设备的总使用年限。