长沙湘府佳城项目前期策划报告-171DOC.doc

湘府佳城项目前期策划报告湘府佳城项目前期策划报告 长沙思达房地产顾问有限公司长沙思达房地产顾问有限公司 20072007 年年 1 1 月月 3030 日日 目 录 第一部分 宏观市场分析.4 一、长沙市宏观经济分析.5 二、长沙市房地产市场总体统计分析.8 三、2006 年 111 月份长沙市房地产市场形势分析.14 四、长沙房地产业 2006 年整体发展特征分析.16 五、长沙住宅市场各板块及典型楼盘分析.18 （一）、中心漂移，七大板块逐鹿长沙.18 （二）、长沙各板块分区分析.20 （三）、各大板块综合分析.28 六、房地产新政影响.29 七、长沙房地产 2007 年发展趋势.33 第二部分 城南房地产市场分析.35 一、区域介绍.36 （一）、定义城南.36 （二）、区域特征.37 （三）、区域未来规划与城市定位.38 二、城南房地产市场分析.39 （一）、长株潭一体化给区域楼市带来的利好.39 （二）、目前城南房地产发展现状.40 （三）、区域楼市各板块特征分析.41 三、项目面临的竞争分析.49 （一）、区域外竞争威胁分析.49 （二）、区域内楼市竞争现状.50 四、城南市场小结.59 第三部分 项目分析.60 一、项目基本概况.61 （一）、项目概况.61 （二）、项目地块价值解析.64 二、项目 SWOT 分析.70 （一）、S优势.70 （二）、W劣势.71 （三）、O机会.72 （四）、T威胁.73 （五）、项目综合评价.74 三、项目区域价值挖掘与重塑.76 （一）、区域价值再挖掘.76 （二）、区域价值的重塑与形成.81 （三）、项目价值体系分解.83 （四）、项目核心价值构成.85 第四部分 项目定位.89 一、项目定位背景综述.90 二、项目定位核心重点把握.91 三、目标客户定位.92 （一）、住宅目标客户定位.92 （二）、中小户型目标客户定位.95 （三）、社区商铺目标客户定位.96 （四）、目标客户定位综述.97 四、项目物业定位.98 五、项目形象定位.99 六、项目主推广语.100 七、项目案名建议.101 第五部分 物业发展建议.102 一、项目规划概要.103 （一）、城南市场产品规划概述.103 （二）、项目规划原则.106 （三）、 规划设计理念.107 二、整体规划布局建议.109 （一）、 建筑群体组合.109 （二）、各期地块价值评估.112 （三）、整体规划布局建议.117 （四）、产品品质提升策略.121 （五）、产品组合及经济测算.123 （六）、户型配比建议.129 （七）、分期开发建议.135 三、商业规划建议.138 四、户型设计建议.143 五、景观设计建议.149 （一）、整体原则.149 （二）、园林风格建议.150 （三）、商业部分景观规划.151 六、建筑及外立面风格建议.153 （一）、住宅部分建筑风格.153 （二）、商业部分建筑风格.155 七、道路与交通组织系统.157 八、物业管理建议.160 九、社区智能化建议.163 （一）、安全防范系统.163 （二）、管理系统.164 （三）、家庭商务智能化.164 第一部分第一部分 宏观市场分析宏观市场分析 一、长沙市一、长沙市宏观经济分析宏观经济分析 2005 年长沙实现 GDP1519.90 亿元，同比增长 14.9%。在 GDP 中，第一产业实现增加值 112.59 亿元，同比增长 6.9%；第二产业实 现增加值 655.27 亿元，同比增长 18.5%，工业实现增加值 469.28 亿元，同比增长 17.0%；第三产业实现增加值 752.04 亿元，同比增长 13.0%。在 GDP 增幅中，第一、二、三产业分别拉动 0.5、7.9、6.5 个百分点，三产业对 GDP 增长的贡献率分别为 3.3%、52.8%、43.9%。三产业的比例为 7.4:43.1:49.5，与上年同期相比较，一、三产业比重分别降低 0.6、0.7 个百分点；二产业提高 1.3 个百分点。 图 1-1 长沙 2005 年三大产业对比分析图 2 20 00 05 5年年长长沙沙市市一一、二二、三三产产业业对对比比分分析析 752.04 655.27 112.59 6.90% 18.50% 13% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 第一产业第二产业第三产业 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 增加值（亿元）增长幅度 2005 年城市居民人均可支配收入突破万元大关，居全国 26 个省会城市第 7 位、居中部地区第 1 位。 图 1-2 2005 中部城市人均可支配收入对比分析图 图 1-3 2000-2005 长沙居民可支配收入分析图 2006 年长沙市 3 月止累计实现 GDP376.62 亿元，与去年同期相比增长 14.1%。5 月止累计完成全社会固定资产投资 350.44 亿元， 与去年同期相比增长 34.92%，增幅与去年同期相比回落 1.80 个百分点。5 月止累计城市居民人均可支配收入为 6431 元，与去年同期相 比增长 11.5%，增幅回落 4.9 个百分点。 结论：目前长沙市经济处于发展阶段，经济增长速度较快，以第二产业为主，在中部地区处于领先。结论：目前长沙市经济处于发展阶段，经济增长速度较快，以第二产业为主，在中部地区处于领先。 2000-2005年年长长沙沙市市城城市市居居民民可可支支配配收收入入增增长长状状况况 12433.89 11020.5 10032.52 9020.648207.6 7529.78 12.80% 11% 10.10% 9.90% 9% 9.40% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 200020012002200320042005 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 人均可支配收入（元）比上年增长幅度 2 20 00 05 5年年中中部部城城市市人人均均可可支支配配收收入入（元元） 12434 10850 10476 9684 10977 10301 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 长沙武汉太原合肥郑州南昌 人均可支配收入（元） 2005 年长沙市 GDP 同比增长 14.9%，GDP 增幅远大于 8， 长沙市房地产处于 快速发展期 。 2005 年长沙人均 GDP 超过了成都、南昌、西安等二线城市，但房价并不高，表明长沙房价仍有较大的上涨空间。 二线城市武汉成都南昌西安长沙 人均 GDP（元） 2693120457218661591723968 商品房均价（元/） 38694085270730803030 注：以上主要宏观经济数据来自长沙市 2005 年国民经济和社会发展统计公报。 4%-5%5%-8% 大于8%小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP 增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 二、长沙市房地产市场总体统计分析二、长沙市房地产市场总体统计分析 1、长长沙沙市市房房地地产产开开发发投投资资增增长长强强劲劲，投投资资者者普普遍遍看看好好 图 14 2000-2005 长沙市房地产开发完成投资额图 长沙房地产开发完成投资额自 2000 年以来，以平均增长率为 15.9的速度持续增长。2005 年完成投资额 256.35 亿元，与 2000 年 33.02 亿元相比增长 8 倍。房地产开发投资的强劲增长，尤其是住宅市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房 地产市场抱有较强的信心。地产市场抱有较强的信心。 2000-2005年 年长长沙沙市市房房地地产产开开发发完完成成投投资资额额 亿元 141.73 170.56 256.35 63.18 33.02 81.78 46.0% 10.6% 10.2% 9.9% 9.4% 9.0% 0 50 100 150 200 250 300 200020012002200320042005 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 2、 房房屋屋施施工工面面积积逐逐年年呈呈快快速速增增长长趋趋势势，预预示示未未来来供供应应量量将将持持续续增增长长 图 15 2000-2005 长沙市房地产施工面积图 长沙房地产开发施工面积逐年增长，2001 年后呈现快速增长趋势，2005 年施工面积总量达到 1913.57 万平方米，其中新开工面积 779.54 万平米。但在目前住宅市场中，经济适用房所占比例还比较大，对长沙整体房地产市场化及价格的拉升起到了制约作用。 近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙房地产市场的供应总量将持续增长。近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙房地产市场的供应总量将持续增长。 2000-2005年 年长长沙沙房房屋屋施施工工面面积积 万平方米 385.32 634.01 833.94 1169.61 1572.9 1913.57 14% 65% 32% 39.60% 34.50% 30.85% 0 500 1000 1500 2000 2500 200020012002200320042005 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 3、新新开开 工工 面面积积逐逐年年增增加加 图 16 2001-2005 长沙市房地产新开工面积示意图 2005 年全年新开商品房 780 万平方米，为历年房屋新开工面积之最，预示近预示近 1-21-2 年为商品房集中放量年。年为商品房集中放量年。 2 20 00 01 1- -2 20 00 05 5年年房房屋屋新新开开面面积积 （万平米） 248 336 450 359 780 0 200 400 600 800 1000 2001年2002年2003年2004年2005年 新开发量 4、销销售售量量随随供供应应量量稳稳步步提提高高，需需求求趋趋于于理理性性 图 17 2000-2005 年长沙市房地产销售面积示意图 2005 年全年销售商品房 639.02 万平方米，比去年同期增长 41.94%，其中预售商品房 584.19 万平方米，相对 2004 年 419.47 万平 方米增长 39.26%。预售住宅 459.84 万平方米，相对 2004 年 361.67 万平方米增长 27.14%。 2000-2005年 年长长沙沙商商品品房房销销售售面面积积 万平方米 92.72 163.9 232.1 445.4 582.8 639.02 16% 77% 42% 92.00% 30.90% 41.94% 0 100 200 300 400 500 600 700 200020012002200320042005 0% 20% 40% 60% 80% 100% 5、供供销销两两旺旺，开开发发节节奏奏放放慢慢 图 18 2001-2005 长沙市房地产施工、竣工、新开发和销售面积示意图 对比上述数据，施工及新开发面积稳步提升，竣工面积趋于萎缩，供销两旺，表明市场开发节奏较慢，部分开发商放缓商品房开发 节奏。 长长沙沙市市2 20 00 01 1- -2 20 00 05 5年年商商品品房房施施工工、竣竣工工、新新开开发发和和 销销售售面面积积对对比比分分析析（万平米） 214.99 332.12 601.73 636 515 634.01 833.94 1169.61 1572.9 1913.57 248 336 450 359 780 176.52 251.6299.27 450.22 639.02 0 500 1000 1500 2000 2500 20012002200320042005 竣工面积施工面积新开发面积销售面积 6、销销售售价价格格稳稳步步提提升升，前前景景较较为为乐乐观观 图 19 1997-2005 年长沙市房地产价格对比示意图 长沙市商品房销售均价在 2001 年与 2002 年之间出现停滞不增。2002 年后市场供求矛盾发生变化，导致 2003 年商品房销售均价增 长幅度较大，增长率达到 23；2004 年上半年，商品房交易依然保持了强劲上升的势头；2005 年实现商品房销售均价 3022 元/平方米， 其中商品住宅销售均价为 2539