（行政管理专业论文）公共住房供给与地方政府行为——以深圳市为例.pdf

内容摘要 住房问题是世界性难题，住房问题的核心是居民住房消费支付能力的不足。 这个观点隐含了这样一个事实，即大量中、低收入家庭的支付能力与具有适宜标 准的住房价格之间存在着巨大的鸿沟，这是住房问题的症结所在，也是公共住房 问题产生的根本原因，还是各国政府干预住房市场的主要原因。所以世界上几乎 所有国家政府的各级政府都在不同程度上为住房供应提供政策支持，为中低收入 家庭解决住房问题提供帮助。无论是发达国家，还是经济相对落后的发展中国家， 没有哪个国家的全体社会成员全部是以自己购买住房来实现各自的居住愿望，世 界上任何一个国家均存在着需要在政府建立的社会保障体系中解决住房问题的 一部分居民，即各国政府均无一例外地发展过公共住房。 在市场经济条件下，公共住房能否有效供给取决于地方政府的行为。地方政 府在我国一方面是国家行政序列中的一个环节，另一方面是地方经济的投资人和 保护人。这种双重身份使得地方政府在公共物品供给中居于特殊地位，它既是中 央政府的执行者，又是各区域公共物品提供的主导者。本论文将地方政府行为纳 入公共住房这一特殊公共物品供给进程的分析视野，并选取深圳市作为个案，考 察公共住房供应进程中的地方政府行为，对地方政府公共住房供给的相关理论及 深圳市的公共住房供应情况进行分析，得出影响地方政府公共住房供给的主要因 素，最后通过对国内外地方政府在推动公共住房供给中行为的比较，提出了优化 我国地方政府公共住房供应行为的措施。 关键词：公共住房；地方政府；深圳公共住房 a b s t r a c t h o u s i n gp r o b l e mi sg l o b a l l yr e c o g n i z e d ，a n dt h ek e r n e lo ft h ep r o b l e mw a s i n s u f f i c i e n th o u s i n gc o n s u m p t i o nc a p a c i t yo fr e s i d e n t s t h i sv i e w p o i n ti m p l i e st h e f a c tt h a tag r e a tg u l fl a yb e t w e e nt h ep a y m e n tc a p a b i l i t yo fl a r g en u m b e ro f l o w - i n c o m ef a m i l i e sa n dt h ea p p r o p r i a t es t a n d a r d so fh o u s i n gp r i c e s ，t h i si sn o to n l y t h ec r u xo ft h ep r o b l e mo fh o u s i n g ，b u ta l s ot h er o o tc a u s e so fp u b l i ch o u s i n gp r o b l e m b e c a u s eo ft h a t , g o v e r n m e n t si n t e r v e n ei nt h eh o u s i n gm a r k e t s og o v e r n m e n t s ，a ta l l l e v e l s ，a l m o s ta l la r o u n dt h ew o r l dp r o v i d ep o l i c ys u p p o r ti nv a r y i n gd e g r e e sf o r t h e s u p p l yo fh o u s i n gt oh e l pt h el o w i n c o m ef a m i l i e ss o l v et h eh o u s i n gp r o b l e m n o c o u n t r y , w h i c hi n c l u d e sb o t hd e v e l o p e d ，o rt h er e l a t i v e l yb a c k w a r de c o n o m i e so f d e v e l o p i n gc o u n t r i e s ，o fa l lm e m b e r so fs o c i e t yr e a l i z et h e i ra s p i r a t i o n so fl i v i n g t h r o u g ht h ep u r c h a s eo fh o u s i n g t h e r ea r ea l w a y ss o m er e s i d e n t sw h o s eh o u s i n g p r o b l e m sn e e dt ob er e s o l v e dw i t ht h eh e l po fa l lt h ec o u n t r i e sa r o u n dt h ew o r l d t h e r e a r eap a r to ft h es o c i a ls e c u r i t ys y s t e me s t a b l i s h e db yg o v e r n m e n t i no t h e rw o r d s ，a l l g o v e r n m e n td e v e l o p e dp u b l i ch o u s i n g i nam a r k e te c o n o m y , t h ee f f e c t i v e n e s so fp u b l i ch o u s i n gs u p p l yd e p e n d so nt h e b e h a v i o ro fl o c a lg o v e r n m e n t s o nt h eo n eh a n d ，l o c a lg o v e r n m e n t so fo u rc o u n t r yi s al i n ki nn a t i o n a la d m i n i s t r a t i v es e q u e n c e ，o nt h eo t h e rh a n d ，t h e ya r er e s p o n s i b l ef o r t h ei n v e s t m e n ta n dp r o t e c t i o no fl o c a le c o n o m y t h i sd u a lr o l em a k e st h el o c a l g o v e r n m e n tsl i v ei nt h es p e c i a ls t a t u si nt h es u p p l yo fp u b l i cg o o d b e c a u s et h e ya r e n o to n l yt h ee x e c u t i v e so ft h ec e n t r a lg o v e r n m e n t ，b u ta l s oa c to u tt h er o l eo ft h e d o m i n a t i n g i n r e g i o n a lp u b l i cg o o d ss u p p l y ib r o u g h tb yt h i s t h e s i sl o c a l g o v e r n m e n t sb e h a v i o ri n t ot h ep r o c e s so fp u b l i ch o u s i n gs u p p l y , a n ds e l e c t e d s h e n z h e na sac a s e ，t oi n s p e c tl o c a lg o v e r n m e n t sb e h a v i o r si nt h ep r o c e s so fp u b l i c h o u s i n gs u p p l y t h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h et h e o r yo fl o c a lg o v e r n m e n t sp u b l i c h o u s i n ga n ds h e n z h e nc i t y sp u b l i ch o u s i n gs u p p l y , if i g u r eo u tt h ef a c t o r s ，w h i c h m a i n l yi n f l u e n c et h es u p p l yl o c a lg o v e r n m e n t sp u b l i ch o u s i n gs u p p l y f i n a l l y , it r i e d t op u tf o r w a r do p t i m i z a t i o nm e a s u r e so fc h i n a sl o c a lg o v e r n m e n t so ft h ep u b l i c h o u s i n gs u p p l yb yc o m p a r i n g t h eb e h a v i o r so fd o m e s t i ca n df o r e i g nl o c a l g o v e r n m e n t si np r o m o t i n gt h es u p p l yo fp u b l i ch o u s i n g k e y w o r d s ：p u b l i ch o u s i n g ；l o c a lg o v e r n m e n t s ；s h e n z h e nc i t y sp u b l i ch o u s i n g 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。 本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明 确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责任。 声明人( 签名2 另吃卜男 z 少8 年岁月矿日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大 学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电 子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学 校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索， 有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适 用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“ ) 日抛彤莎年岁月。日 日期：年月日 引言 引言 住房问题是现代城市社会问题之一，是城市化与工业化的产物。城市作为经 济效益的聚集地，工业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房供给的 巨大需求，形成了住房供应的绝对短缺，导致住房价格上涨，而住房价格大大地 高于中低收入家庭的支付能力又产生住房有效需求不足问题。这两大问题导致大 批贫民生活在拥挤不堪的贫民窟中，并由此产生了疾病、犯罪、社会规范和社会 道德约束力下降等一系列严重的社会问题，危害了整个社会的经济发展和政治安 定。政府在解决这些由住房引起的社会问题的过程中逐步形成了公共住房供应这 一机制。 中国公共住房是伴随着中国经济体制改革在住房商品化和住房公积金制度 改革的过程中不断发展和完善的，总体上经历了由政府直接调控和非商品化为基 础的住房福利政策模式，向政府间接调控和商品化为基础的政策模式转变的过程 。自1 9 7 9 年起，经过近2 0 多年的城镇住房制度改革，我国居民的住房水平和 住房条件已经有了较大的改善。以深圳为例，自经济特区建立以来，城市住房迅 速发展，依据深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划，2 0 1 0 年深 圳市常住人口将达到9 0 0 万，人均住房使用面积将不低于2 5 平方米。 即从1 9 8 0 年到2 0 1 0 年，特区人均居住面积由6 6 0 平方米增加到2 5 平方米。但是急剧城 市化和工业化，新增人口、外来人口和流动人口数量越发庞大，深圳市8 4 6 4 3 万常住人口中，非户籍人口数量为6 4 9 6 万人，所占比重7 6 7 ， 由此引发了 当前巨大的住房矛盾，与此同时，我国住房的保障功能落实并不到位，从而使得 中低收入家庭难以承担高房价。所以，解决这一问题，必须强调解决中低收入阶 层住房问题的公共住房供给的必要。 _ 千行、路惠民：公共住房问题的探讨唧，江苏建筑，：2 0 0 7 ，( 1 0 ) 。 深圳商报：深圳5 年内将建房6 9 万套i n 】，2 0 0 6 - 0 8 - 1 9 。 e b o q ，政逝题强：笾纽逝剑签1 21 l ! ! 压幽i1 2 墨墨妇i 。 盂国鸿：中国城市房地产政策探究【d 】，厦门大学，2 0 0 6 年。 第3 6 页共4 4 页 三、公共住房供应中的地方政府行为优化 在房价持续数年飞涨之后，深圳市业已开始改变依靠房地产业带动g d p 增 长的政策目标，着手优化和调整产业结构。深圳市统计局2 0 0 8 年2 月公布的深 圳市2 0 0 7 年国民经济发展情况统计快报显示，该年支撑深圳g d p 的产业是工业， 在该年深圳三次产业增加值中，第二产业在g d p 中所占比重为5 0 9 ，第三产 业所占比重为4 9 。在第三产业中，仅金融业在整个g d p 中所占比重就超过1 0 ，包括金融业在内的高端服务业在g d p 的比重中有大幅上升。而房地产业所 占比重在2 0 0 6 年和2 0 0 7 年已经连续两年低于1 0 。这说明，在深圳市第三 产业中，房地产业已经不是主导产业，对g d p 的增长已不起决定性的作用。 3 改革税制并拓宽地方政府公共住房供给的融资渠道 我国各地经济发展水平差异较大，相应的住房标准、价格水平及个人收入水 平也就有较大差距，所以由中央政府统一制订住房保障制度的具体政策和标准是 不合适的。应该由地方政府依据中央的宏观政策要求，制订适合本地区特点的具 体政策、法规和标准，充分发挥地方政府在解决中低收入家庭住房问题中的积极 作用。 长期以来，我国部分地方政府缺乏健全和完善住房保障制度的积极性，仅仅 把建一批房或解决一些困难家庭的住房问题当作短期的形象工程。这主要是由我 国现行的税收制度的缺陷造成的，大量的土地使用出让金和繁杂的房地产税费可 以使地方政府获得很大的收益，甚至在一些财政收入较少的地方，这些税费还是 财政收入最主要的来源。在这种情况下，追求经济效益的目标与公共住房保障之 间的矛盾，就使得地方政府在提供非盈利性住宅方面缺乏动力。所以，我们有必 要对现行税收制度进行改革，利用财税政策的杠杆作用，提高地方政府在解决中 低收入家庭住房问题中的作用 。 现代微观经济学理论从供给角度分析，商品供给下降会使税收收入减少很 多，以致较高的税率也无法弥补这种减少，即“拉弗效应 。 事实上，在我国， 就个人消费需求而言，住房市场的需求弹性比较大，在现实征税过程中，由税收 引起的价格提高将对消费需求起到极大的收缩效果，从而阻碍了住宅业的发展和 深圳市统计局；深圳市2 0 0 7 年国民经济发展情况统计快报【z 】，2 0 0 8 年。 杨继瑞：房地产新政【m 】，西南财经大学出版社，2 0 0 5 年，第2 1 l 2 1 2 页。 百度百科：拉弗效应【e b o i ，h t t p ：p o a i k e b a i d u c o m v i e w 2 7 4 8 4 7 h t m 。 第3 7 页共4 4 页 公共住房供给与地方政府行为一以深圳市为例 住房市场的流通；而且过高的税率还会诱发更多的避税和抗税行为，违背税收的 稳定性原则。因此，减轻税负可以起到降低消费者负担、培植稳定税源的作用。 首先，选择适当时机，由中央统一规定相应的新税收或税费基金收入。尤其 是要划分中央税和地方税，将企业和个人所得税、营业税等列属共享税，由中央 分享部分税收收入。其他大部分税收归属地方税，以充实地方财政收入。 其次，拓宽地方政府公共住房供给的融资渠道。2 0 0 7 年，财政部公布廉 租住房保障资金管理办法，这一旨在规范廉租住房保障资金管理，提高保障资 金使用效益的“办法 将从2 0 0 8 年1 月1 日起开始实施。 按照“办法 的规定，廉租住房保障资金主要来自8 个方面。一是住房公积 金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；二是土地出让净 收益中按照不低于1 0 的比例安排用于廉租住房保障的资金；三是市县财政预算 安排用于廉租住房保障的资金；四是省级财政预算安排的廉租住房保障补助资 金；五是中央预算内投资中安排的补助资金；六是中央财政安排的廉租住房保障 专项补助资金；七是社会捐赠的廉租住房保障资金；八是其他资金。 地方政府层面，深圳市于近年开始注重公共住房供应融资渠道的拓宽和规 范，深圳市住房保障条例对于建设和管理保障性住房的资金明确规定住房保 障的资金主要从每年城市土地出让净收益中提取，同时也接受社会捐赠。政府每 年出租和出售保障性住房所得的收益，也纳入“住房保障资金”。住房保障资金 专户储存，专项用于保障性住房的建设、维修、管理和住房货币补贴的发放等。 4 完善住房金融体系 住房金融的功能是将资金从剩余者转移给需要借人资金建造或购买住房的 缺乏者，它是住房消费的推进器，并通过活跃住房消费来带动整个房地产业的健 康发展。政策性住房金融体系是一个国家金融体系和住房制度中不可或缺的组 成部分。结合中国的实际情况，应该在目前的住房公积金制度基础上构建我国的 住房金融体系。 自2 0 世纪8 0 年代以来，就如何发展我国的住房金融，国内曾进行过很多探 索。1 9 8 7 年，我国在烟台和蚌埠开始了住房储蓄银行的试点，试行合同储蓄模 式，但没有取得预期效果。1 9 9 7 年，又提出在上海、太原、成都进行住房储蓄 程世刚、张彦：住房金融模式的国际比较及借鉴【j 】，现代管理科学，2 0 0 3 ，( 2 ) 。 第3 8 页共4 4 页 三、公共住房供应中的地方政府行为优化 信贷部的试点，最终也不了了之。 1 9 9 1 年，上海率先推出了强制储蓄性质的住房公积金制度，并逐渐在全国 推广，为城市建设经济适用住房和安居工程及职工个人购买这些住房提供了大量 低成本资金。 1 9 9 8 年，我国停止住房实物分配后，银行发放个人住房抵押贷款业务得到 了很大发展。截至九八年底，深圳个人住房抵押贷款余额为1 4 7 亿元，而去年新 增贷款额中，深圳的住房抵押贷款占2 2 ，远高于全国5 的水平。至今，中国 工商银行个人住房抵押贷款累计发放2 4 5 0 亿元，占全行各项贷款的比重由0 2 上升到7 8 ，中国建设银行个人住房抵押贷款也占整个贷款的7 到8 之间。 可以说我国现有的住房金融兼容了国外三种模式的特点，混合发展。但从实 际效果看，住房公积金制度相对成功，1 9 9 9 年3 月1 7 目国务院第十五次常务 会议通过了住房公积金管理条例并于4 月3 正式实施。条例明确指出各 地应成立住房公积金管理中心专责此项工作，全国各地的住房公积金制度已运作 了好几年，为解决城镇居民特别是中、低收入家庭的住房困难问题起到了非常重 要的作用，它的特点适合我国的现有条件和住房消费的需求，是现阶段的合理选 择，应予加强和完善。 2 0 0 7 年，深圳市国土房产局拟定的深圳市住房公积金制度综合改革方案， 方案出台之后，深圳市机关事业单位、企业以及在职职工均按照规定缴交住房公 积金，比例为上年月平均工资的5 1 5 ，所有户籍职工将强制实行住房公积金 制度，非户籍职工则参照执行，以提高职工的住房消费能力。除目前在建的侨香 村、深云村外，今后全市机关事业单位工作人员一律不苒分房，全部实施货币化 改革，并与公积金制度接轨，并以法规形式予以规制。 由此可见，住房金融应大力发展和完善住房抵押贷款融资体系，同时加强和 规范公积金制度，支持和鼓励合同储蓄性质的合作金融，形成以市场金融为主， 政策金融和合作金融为辅的住房金融体系。 华宝证券：深圳试行住房抵押贷款证券化 e b 0 1 l ，h t t p ：w w w c n h b s l o c k c o m z q s c v w - d 1 7 8 9 8 5 7 c d 0 0 - 9 d s f - il d 7 - 9 6 5 b - 0 0 a o c 9 2 6 7 4 a 3 7 do , a s p x 程世刚、张彦：住虏会融模式的国际比较及借鉴【j l 。现代管理科学，2 0 0 3 ，( 2 ) 。 深圳市国土资源和房产管理局：深户职工要交住房公积金，机关事业单位不再分房 1 3 1 3 0 1 1 。 h t t o ：w w w s z f d c , g o v c n x x g k g z d t h y d t 2 0 0 7 1 2 t 2 0 0 71 2 0 62 2 9 0 0 h l r n 。 第3 9 页共4 4 页 结语 结语 深圳市公共住房供应体制从建立到现在不到二十年，制度设计的初衷是好 的，但是由于种种原因，地方政府的住房保障工作并不到位，使得住房问题成为 现今人民最为关注的问题。笔者从公共住房供应的理论研究入手，努力寻找其与 地方政府运行的交叉域，从法律、制度、政策、经济四个层面分析地方政府供应 公共住房的过程中存在的问题，并在论证的过程中辅以深圳市个案，这是本论文 的创新之处。 本文大部分内容的撰写是在本人在深圳的实习期内进行的，时间颇为紧迫， 一些理论性论述过于疏浅，调研材料的收集和归纳也不够系统和全面，深圳市个 案的分析更是有欠深入，颇为遗憾。但是，本人仍然希望本文在作为能够对我国 地方政府公共住房供应的理论研究和政策实践贡献一丝绵薄之力。 第4 0 页共4 4 页 参考文献 参考文献 1 王行、路惠民：公共住房问题的探讨 j ，江苏建筑，2 0 0 7 ，( 1 0 ) 2 深圳商报：深圳5 年内将建房6 9 万套 n ，2 0 0 6 0 8 1 9 3 深圳市2 0 0 6 年国民经济和社会发展统计公报 z ，2 0 0 7 4 搜房网：住房的意义 e b 0 1 ，h t t p ：w w w s o u f u n c o m n e w s 2 0 0 3 0 8 - 0 6 1 8 3 1 3 0 h t m 5 陈星：从住房市场的特点看政府对住房市场的干预和作用 j ，社会学研究，1 9 9 8 ，( 6 ) 6 田东海：住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择，北京：清华大学出版社，1 9 9 8 7 秦晖：关于穷人住房问题的思考 j ，乡音，2 0 0 6 ，( 9 ) 8 王鸿春、张晓冰：住房保障的国际镜鉴 j ，嘹望，2 0 0 7 ，( 2 4 ) 9 成思危：中国城镇住房制度改革一目标模式实施难点 m ，北京：民主建设出版社，1 9 9 9 口0 朱柏铭：公共经济学( 第一版) m 。杭州：浙江大学出版社，2 0 0 3 1 1 姚玲珍：中国公共住房政策模式研究( 第一版) m ，上海；上海财经大学出版社，2 0 0 3 1 2 深圳市人民政府：关于迸一步促进我市住房保障工作的若干意见( 深府( 2 0 0 7 ) 2 6 2 号文件) z ，2 0 0 7 1 3 杨广宏：如何分配公共住房? e b 0 1 ，h t t p ：s z f o c u s c n n e w s 2 0 0 7 0 8 2 3 3 5 6 0 7 8 h t m l 1 4 中国指数研究院( 华南分院) ：( 2 0 0 8 年2 月深圳市房地产市场总体行情 e b 0 1 ，搜房网，2 0 0 8 0 3 - 2 1 1 5 王荔珏：老百姓的心定了i n ，广州日报，2 0 0 7 0 8 - 2 4 1 6 建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部：城镇经济适用住房建设管理办法，1 9 9 4 1 7 国家计委、建设部：经济适用住房价格管理办法 z 】，2 0 0 2 1 8 国务院：国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知 z ，1 9 9 8 1 9 姚伟：经济适用住房问题研究 d ，华中师范大学，2 0 0 7 2 0 刘晓君等：廉租住房纵览 m ，北京：中国建筑工业出版社，2 0 0 5 2 1 祝方：从国际经验看廉租住房管理的原则和特点 j ，北京房地产，2 0 0 2 ，( 3 ) 2 2 李志惠：深圳市住房及房改中存在的问题及对策 j ，特区经济，2 0 0 2 ，( 6 ) 2 3 深圳市人民政府：深圳经济特区居屋发展纲要 z ，1 9 8 9 2 4 陈晓：深圳：十七年轮回住房梦( j ) ，中国新闻周刊，2 0 0 6 ，( 4 8 ) 2 5 池墨：“房价与收入比”创下世界最高我们该怎么办? e b 0 1 ，h t t p ： h o u s e s o h u c o m n e w s 2 0 0 8 0 4 0 5 4 5 2 4 3 0 h t m l 2 6 深圳市国土资源和房产管理局：深圳市住房保障2 0 0 8 年度计划 z ，2 0 0 8 2 7 深圳市人民政府：关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见( 深府 2 0 0 7 2 6 2 号文件) z ，2 0 0 7 2 8 深圳市政府：深圳市住房建设规划( 2 0 0 6 - - 2 0 1 0 ) ( 深府 2 0 0 6 2 1 6 号) z ，2 0 0 6 2 9 曾伟、罗辉：地方政府管理学 m ，北京：北京大学出版社，2 0 0 6 3 0 林尚立：国内政府间关系 m ，杭州：浙江人民出版社，2 0 0 0 3 1 沈立人：地方政府的经济职能和经济行为，上海：上海远东出版社，1 9 9 8 第4 l 页共4 4 页 参考文献 3 2 中国证券报：保障住房亟待突破分税制瓶颈 e b 0 1 ：h t t p ：w 啊h i y o o c n n e w s v i e w 1 0 6 2 8 5 7 3 3 李军杰：地方政府行为短期化的体制性根源 j ，宏观经济研究，2 0 0 5 ，( 1 0 ) 3 4 搜房网：房地产发展根本性调整 髓0 1 ，h t t p ：n e w s h z s o u f u n c o m 2 0 0 8 0 3 1 0 1 5 6 6 1 8 8 h t m 3 5 云南信息港：地方政府为何不愿建设廉租房? e b 0 1 ，h t t p ： n e w s y n i n f o c o m c j f c 2 0 0 7 4 l1 7 7 6 4 3 9 1 9 - 2 4 3 5 刘晓君等：廉租住房纵览 m ，北京：中国建筑工业出版社，2 0 0 5 3 6 滕晓浩：城市低收入人群住房保障制度研究 d ，武汉大学，2 0 0 6 3 7 国务院：( 2 0 0 8 年政府工作报告 z ，2 0 0 8 3 8 叶华军：论我国住房保障体制的改革与完善 d ，厦门大学，2 0 0 6 3 9 唐黎标：英国住房保障制度 j ，上海房地，2 0 0 7 ，( 0 9 ) 4 0 尹中立：中国应从四方面完善住房保障制度中国房地信息 j ，2 0 0 7 ，( 4 ) 4 1 舒尔茨：财产权与制度变迁 m ，上海：上海三联书店，1 9 9 1 4 2 蒋省三、刘守英：土地解密 j ，财经，2 0 0 6 ，( 4 ) 4 3 项清：深圳地税税收收入十年回顾与剖析 j ，涉外税务，2 0 0 5 ，( 6 ) 4 4 张悦、余力：深圳2 0 0 7 房价暴涨背后的秘密 n ，南方周末，2 0 0 7 - 0 7 - 1 2 4 5 丁煌：政策执行 j ，中国行政管理，1 9 9 1 ，( 1 1 ) 4 6 邓小平：邓小平文选( 第二卷) m ，北京：人民出版社，1 9 9 4 4 7 丁煌：政策执行中阻滞机制及其防治对策 m ，北京：人民出版社，2 0 0 2 4 8 人民网：“廉租房新政”，知易行难 e b 0 1 ， h t t p ：聊i n | l r 0 2 2 n e t c o m 2 0 0 7 8 2 7 5 4 2 3 7 2 3 7 2 9 5 8 9 2 0 h t m l 4 9 安徽省财政厅课题组：基于公共财政视角的土地出让金研究 j ，经济研究参考，2 0 0 6 ，( 9 4 ) 5 0 深圳市人民政府：深圳市近期建设规划( 2 0 0 3 - - 2 0 0 5 ) z ，2 0 0 3 5 1 财政部：廉租住房保障资金管理办法 z ，2 0 0 7 5 2 张庭伟：美国住房政策的演变及借鉴 j ，海外房地产导报，2 0 0 1 ，( 7 ) 5 3 李光耀：新加坡的公共住房政策一一得失之间的政治与地产 j ，中外房地产导报，2 0 0 5 ，( 6 ) 5 4 宋培军、张秋霞：试论断加坡住房市场的体制特点及其成因 j ，当代亚太，2 0 0 4 ，