重庆市渝中区通远门旧城改造分析论文.pdf

分类号 学号 褚雇 大 李 学位论 文 论文题目重庆市渝中区通远门旧城改造分析 论文作者王政 指导教师姓名 职称 工作单 位 杨俊副教授重庆大学 申请学位级别 论文提交日期年月日答辩日期年月日 学位授予单位 重庆大学 授位日期年月日 答辩委员会主席杨秀苔教授 论文评阅人杨秀苔教授黄书唬教授 年月日 重庆大学硕 士学位论文 重庆市渝 中区通远门旧城改造分析 硕士研究生王政 指导教师杨俊副教授 学科专业工商管理 重庆大学经济与工商管理学院 二六年五 月 叔 重庆大学硕十学位 论文中文摘要 摘要 随着我国社会主义市场经济的不断发展 城市经营作为一种全新的城市治理和 发展理念 正成为人们的共识 实施经营城市 对 于加快城市建设步伐 改变城市 面貌 提高城市品牌 与竞争力 吸 引力都具有巨大的推动作用 在城 市经营的过程 中 由于旧城区的基础设施 不健全 土地利用率低 下 布局 混 乱 环境恶化等问题 日益突出 无法 适应社会 发展的要求 因此 必须对城市旧城区进行改造 保证城 市社会经济的持续发展 本文综述了当前有关城 市经营的 内容 力 图反映这几年我 国关于城 市经营理论 的研究成 果 其次 论述 了国内外关于旧城 改造的相关理论和模式 并从中得出旧 城改造 过 程中面临的问题和 矛盾 在此基础上 结合重庆的地形 地貌 就渝中区 通远门地区的旧城改造 问题 运用城市经营的理念 制订相关的改造方案 最 后 总结在旧城 改造 过程中必须解 决的一些问题 提出了应把基础设施置于超前与优先 发展的地位把环境的改善作 为一条重要的目标 并着力解 决好交通 问题特 别要 妥 善地保护历史文物建筑及其环境 继承与发扬优秀的城 市历史文化 传统 关键词城市经营 旧城改造 通远门 多 重庆大学硕十学位论文英文摘要 叮 协 重庆大学硕士学位 论文目录 目录 一 中文摘要 英文摘要 绪论 城市经营和旧城 改造的意义 城市经营的意义 旧城改造的意义 用城市经营的理念进行旧城 改造 本文的主要框架 城市经营理论综述 我 国当前城市经营的内涵与实质 城 市经营的特点 二 系统性 复杂性和 整体性 长期性 市场化 城市经营的目标 城 市经营 的策略 城 市十地 城市基础设施 城 市形象 二 政府在城 市经 营 中的职能定位 政府应从企业能够经营的领域中逐步退 出 实现政企分开 政府必须真正树立起服务的理念 减少不必要的行政干预 城 市政府要 制定科学合理的游戏规则 政府应 创造一个公平竞争的环境和稳 定的经济秩序 旧城改造面临的问题和矛盾 中国城 市改造 现状与特征 重庆人学硕士学位论文目录 经济效益成为关键 投资渠道多样化 决策多元化 利益多元化 规划控制趋 向法 治化 系统化 城市改造 面临的主 要 问题 经济发展 对城 市物质环境提出更高层次要求 城 市结构调整成 为旧城改造的重要 问题 基础 设施建设滞后 和不足 历史风 貌和城市景观特色丧失有所加重 城 市改造过程中面临的矛盾 居 住搬迁不当带来社区解体 开发过 密带来居住环境恶化 容量过高带来基础设施超负荷 企业搬迁选址不当带来环境污染和生活不便 旧城改造 与城 市商务中心区 规划建设的关系 城市商 务中心区的规划特征 旧城 改造 与规划建 设交接点的寻求 巧 旧城改造的经验教训 和成功的案例 旧城 改造的经验教训 西方城 市改造的经验教训 中国城市改造的经验教训 几个比较成功 的城市改造案例 市地重划模式 模式 上海 新大地改 造模 式 古城 改造的一种模 式 成都模式 城中村更新 改造 的模式 美国新城主义 重庆市渝 中区通远 门改造方案分析 历史沿革 二 城墙 原状 存在 的问题 吞 重庆 人学硕十学位论文目录 交通问题 环境问题 二 二 景观 设计原则 景观 亮点 解 决混 乱的城市交通 再现古城墙 古代 近代 现代 不同时代的历史共存 通远楼 保留城墙上的树木 重塑城墙 的文化精神 乡村 与城市的分界线 城墙 打造公共 空间 通远门改造前后 的效果比较 旧城改造中应注意的问题 旧城 改造必须坚持基础设施优先的原则 旧城 改造应 把环境的改善作为一条重要的目标 旧城改造应着力解决好交通问题 旧城 改造应 继承与发扬优秀的城市历史文化传统 结论 致谢 参考文献 刃 重庆大学硕士学位论文绪论 绪论 城市经营和旧城 改造 的意义 城 市经营的意义 实施城市经营 对于加快城市建设步伐 改变城市面貌 提 高城 市品牌与竞争 力 吸引力具有巨大 的推动作用 城市经营是通过对城市 自然 资本 人工作用 资本 人工资产及其延伸 资本等不 同资本要素的重组 集聚和 运营 创造 出新的价值 提 高城市 的竞争力 现在国际 国内市场经济的形势 竞争已经不仅 仅是在企业层次 其己扩大到城 市层次 形成城 市和城市之 间的竞争 搞好城市经营是加 强城市管理 提 高城 市竞争力 素质的重要途径 城市经营有利于调 整城市布局 促进城镇规划 的实施 提高资本要素的利用效 率和规模有 利于改革传统的融资体制 建立多元化多渠道 的 以市场 为取 向的融资 体制 城市经营可以极大的改善和提 高市民的生活质量 改善和提高城市社会 效益 环境效益 通过城市经营 给市民的不仅仅是工资收入 而 且有生活质量 环境的 改善不仅有生产意义 而 且有生活意义 是全面性的 城市经营有利于市场化管理 按市场机制建立管理体制 促进政府行政方式的 转变 城 市经营将 改计 划管理 行政调拨 为宏 观调控 政策引导与市场运作 使 政府管理从 理 念 到 手段 到方式等都 出现 了变化 实现了政府行 政方 式的转变 城市 经营要求政府必须 从 过去对企事业直接插 手 的微观管理转向对城 市整体资源的开 发 利 用 经营 转向对城市设施 生态环境的整体化的经营管理真正实现政企 分开 实现城市整体 资源的可持续发展 城市经营可以极大的节约城 市社会财 富 特别是在计划经济 条件下 土地无偿 使用 造 成 浪费 通过经营可以节约社会财富 这也是体制改革在城市层次的延伸 城市经营可以极大的促进城市社会财富的增长 最明显的就是城市级 差地租 的递 增 只要城市建 设好 经营好 环境好 土地将会涨价 增值 城市经营 有利于建立集约经济 城市经营以城市发展带动其所在地区的整体经 济的发展 可 以促进 整个社会的进步 使城市真正成 为其所在区域 的经济增长极 这 也是城市经济由粗放 经营转 向集约经营的必然趋势有利于人们 重新认识城市资 产 并通过对这 些资产进行聚集 重组与运营 来实现城市的 自我滚动 自我积累 自我增值 自我发展 从而有利于城市摆脱建设资金的困境 开辟城市建设资金的 来源 城市经营是解决当前内需不 足 促进 国民经济快速发展 的持久动力 实施城市 经营战略 会带动城市基础设施的投资需求 从战略上为 国民经济的持续增长提供 重庆大学硕士学位论文绪论 强大的动力源泉 城市经营也 是实现经济 社会可持续发展的重 要保证 通过推进 城 市化进 程 可相应减少现有耕地承载的人口数量 也有利于节约土地和耕地资源 同时 城市经营是解决当前农民收入过低 增长乏力的必然选择 城 市经营可以创 造更多的就业岗位 解决剩余劳动力的转移问题 进而从根本上解决 三农 问题 通过城市经营 可以农 民变市民 融入现代文 明 可从根本上改变人口意识和文化 观念 旧城改造的意义 旧城改造 是为了使旧城区恢复其城市发展中的固有活力 发挥其应有的作用 以达到 改善生活质量与环境 振兴城市经济 推动社会进步的目的 旧城 改造是缓解城市住房短缺现象 改善居住质量的重要手段 旧城区内特别 是危棚简屋地区往往缺少气卫设备基础设施脆弱 汛期积水 电压 不稳 用水困 难 污水横溢 通 讯 不灵 交通堵塞等现象交替出现 严重阻碍了城市整体功能的 正常发挥 旧城 改造是更新城 市形态 美化城市形象 改善投资环境 提 高城 市吸引力和 辐射功 能的重要途径 从城市整体外在景观上看 大城市地区留给人们印象最深的 恐怕就 是现代化的造 型新颖 别致的高层建筑 与大量集 中连片的低矮旧式里弄简棚 之 间的 强烈 反差 了 而旧城改造 则是尽快 消除这种反差的重要途径 许多旧城通 过 土地批租方 式 利用 外资改造旧区和危棚简屋 使大批造 型新颖别致 装磺高档 的 外销楼房或内销房和内销平价房拔地 而起 促进了旧城面貌的改观 推动了新城 的 建设发展 与此同时 通过水 电 煤气 电话 下水道 道路 等市政配套工作 加快了旧城基础设施建设的步伐 使投资环境得到较大改善 增强了城市的吸引力 和辐射功 能 旧城 改造 是建设现代化国际城市的必然步骤 建设现代化国际城市是我 国进一 步对外开放的需要 是生产国际化 经济国际化和实现新世纪宏伟战略目标的重要 依托 从内部条件看 国际城 市的形成 不 仅要求拥有开放 的 市场 具有现代化的城 市基础 设施 还要求以城 市为 中心的区域经济有很大发展 区域环境条件不断 改善 因此 在存在大 面积危棚简屋 基础设施匾乏老化 环境质量不佳的旧城区内 是 难以建立起 现代化国际城市的 用城 市经营的理念进行旧城改造 城市资源 是城市发展的基础 也是城 市经营的基础 由于旧城 的各种 资源 的有 限 因此 在旧城 改造过程中必须树立城市经营的理念 通过合理规划 引入市场 机制 加快旧城改造 城市是文化 的产物 并承载着文化历史的积淀 一条老街巷是一个 时代变迁的 见证 从一条老街巷所 蕴涵的历史渊源 文化内涵以及特定的社 会 功能 可以看到 重庆大学 硕士学位 论文绪论 城市的过 去 现在和将来 在旧城改造时 应该把有文化历史价值的东西保 留下来 加以秉承和延续 融为新时代的风貌 人类社会越是现代化 人们 就越是珍惜 自己 的历史文化 随着旧城区改造 的加快 有些老街巷名渐渐淡出人们的记忆 现代人 不得不借助旧纸堆里的史料 地图来寻找那些历史上曾经辉煌过的 生活 过 的古街 古巷 同时 城市的文化历史也是城市经营的一部分 所以 在旧城更新改造中 可以通过保护有价值的文化建筑 的方法来达到历史文脉 的延续 使人们 对 改造 后的 街巷能保 留原有的认知感 实现城市生活机理的延续 本文的主要框架 本文主要 围绕如何对重庆市渝中区通远门地 区进行旧城 改造开展 广 泛 深入的 研究 寻求旧城 改造 的理论依据 制订切实可行且有操作性的改造方案 从而 调整 城区布局 更新城 市形态 美化城市形象 改善投 资环境 提高城 市吸引力和辐射 功能 主要包括以下几个 方面 的内容 首先 论述了城市经营的有关内容 包括城市经营的实质 特点 目标 策略 和政府在城市经营 的定位这几个方面的内容 其次 论述了旧城改造中面临的 问题 和 矛盾 主要包括当前旧城 改造的现状与特征 面临的问题和矛盾 以及分析旧城 改造 与的规划建 设的关系 再次 分析旧城改造 的经验教训及几个旧城改造 成功 的案例 包括市地 重划模式 模式 成都模式 城 中村的改造 美国新城 主义 然后 结合重庆的地 形 地貌 就渝中区通远门地区的旧城 改造问题 运 用 城市经营的理念 制订相关的改造方案 此后 分析在旧城改造 过程 中应该注意的 一些 问题 包括必须确保基础设施优先发展 将环境的改善作为旧城改造 的目标 解 决好交通问题 并且 应 继承和发扬优秀的城市历史文化 最后 总结全 文的结 论 和主要观点 重庆大学硕士学位 论文城市经营理论综述 城市经营理论综述 随着我国市场经济体制 的逐步建立 我 国的政府职能 管理模式将发生变革 其中 由于我国城市化 水平 发展 不断加快 如何提高新形势下市政管理水平 探索 新的城市 管理模式 己成 为摆在各级市政管理者面前鱼待解 决的 问题 许多城 市在 自身的实践探索中 提出城市经营的理念 其作为一种全新的城市建设理念 在市 场经济条件下应运而生 这一新兴理念正为人们所广泛接受 它 为突破城市建设资 金瓶颈 实现城市建设事业持续 健康发展提供了一条有效途径 这己被许 多城市 的实践所证实 早在世纪中叶 一些市场经济发达 国家就开始出现城市经营的思想 世 纪年代 中后期 我国学者提出 了 城 市基础设施的经营与管理 城 市土地的有 偿使用 等 观 点 这实际 上是中国城市经营理念的雏形 如年深 圳特区开始按 照土地 的 不 同等级收取 不同标准的使用费 抚顺 广州从年起也先后推行 年 中国首块体现有偿使用原则的商品 土地在深圳 出售 到年代 国内一 些大城市相继在城市建设与管理中探索了 以基础设施带动旧城改造 布 政 设 施专 营权有期限转让 发行城市债券 等做法 进一步从实践上肯定了城市经营的 理念 年 中国城市经济学会会长汪道涵在一次研讨会上明确指出 今后城市现代化 建设要走城市经营的新路 这是城市经营这一理念首次在公开会议上提出 大连市 在城市经营方面取得 的成就 更使城市经营的理念具有了放大效应 产生了积 极影 响 大连 市 的成功 使城 市经营这一理念越来越 多的为城 市管理者所接 受 我国当前城市经营的内涵与实质 关于城市经营的内涵 目前可谓是众说纷纭 有人将 其归结为 政府在市场经 济条件下 运 用市场的手段对城市的各类资源 资产进行 资本化 的运作与管理 也有人诊 释得更 为细致 认为城市经营是 政府 运用市场经济手段 通过市场 机 制 对构成城市空间和城市功 能载体 的自然生 成资本如土地 河湖与人力作用资本 如路桥等市政设施 和公共 建筑及相关延伸 资本如路桥冠 名权 广告设置使用 权等进 行重组营运 广泛利用 社会 资金进 行城市建设 把市场 经济 中 的经营意 识 经营机制和 经营方式等运用到城市建设和管理上 对城市资产进 行集聚 重 组 和营 运 还有人提出 城市经营是 把 城市当成一个特殊 的产业来经营 要 以市场运 作的方式经营城市 实现投资主体多元化 项目营运市场化 设施享受商品化 从上面这 些抽象的概念中 实际上还 是很难把握城市经营的庐山真面目 要准 确理解城市经营的实际内涵 最好还是分析各地政府经营城市的做法 根据大量有 重庆大学硕士学位论文城市经营理论综述 关城市经营的实例进 行 归纳整理 我 国目前的城市经营主要可以分 为 以下 几类 通过土地出让获取收益 这可以说是大多数城市的城市经营的最主要内容 因 为这对政府而言是一条最为便捷和大宗的收益渠道 据国土资源 部统 计 到 年底 全国累计收取土地出让金达到多亿元 在很多地方 来自土地 出让的 收入规模甚至可以与税 收收入相匹敌 成 为城市建 设的重要乃至 主要 的资金来源 由城市政府建立 土 地储备中心 垄 断土地一级市场 以非市场化的方式低价征地后 在二级市场上高价出让 己经成 为各地城市政府竞相效仿的一个定式 通过建立基础设施项目投资回报补偿机制 吸引外资和民间资本进入城市基础 设施建设与运营领域 如长沙市政府与香港长江基建公 司签 订协议 采用方 式建设 两座湘江大桥 由该公司负责融资和建设 建成后公司收费经营 按协议 年后移交给 市政府 类似的还有长沙市政府通过协议授权当地 企业长大集团公司建 设第八水厂 经营年后移交市政府 利用政府掌握 的特许经营授权 的职能 对城市公共 设施的特许经营权 以及依 附于公共 设施 之上的冠名权 广 告设置权等进行拍卖转让 拍卖转让的对象包 括旅 游线路 公交线路 景点公厕 冷饮摊点 书报亭等的经营权 以及道路 桥 梁 广场等设施的冠名权 广告设置权等 向外部投资主体出让政府所拥有的资产 的所有权 包括出售政府拥 有的中小企 业 办公楼将一些原来由政府直接从事的市政 事业委托给民间 企业去做 如清扫 保洁 垃圾收集 街道两旁绿化 市政 设施维护等等 城市经营的特点 系统性 城市经营是一个系统工程 城市经营的意识应自始至终贯穿于城市规划 建设 管理和 运营的各个环节 长期以来 城市经营都在强调高起点规划 高标 准建设 高效能管理 如果忽视 了运营活动 各种投 资的回收和合理收益难以得到保 障 以 盈利为目的的资金就不可能源源不断地 流入城市建设中来 拓 宽融 资渠道 实现投 资主体 多元化就会 成为一句空话 高标准的规划也只能是挂在墙上 因此 城市经 营 不仅 要 高起点规划 高标准建设 更要高效益经营 高效 能管理 复杂性和整体性 城 市是一个 复杂的经济 社会文化和生态综合体 城市经济系统 的内部结构相 互作用 密不可分 同时 由于各种城市资产包括有形的 无形的资产所具有 的外部性 常常使得投资很难在所运作的项目上收回 这就必须从整体出发 综合 运用城市各项资产 最大限度地发挥每一项城市资产的作用 从 总体上 运作城市资 产 使得城市 资产的投入一产出进入良性循环 和自我滚动发展 的轨道 从而实现城 重庆大学硕士学位 论文城 市经营理论综述 市资源的优化配置 长期性 在城市发展中 城市存量资产 的价值不断发生变化 流量资产不断增加 从城 市的可持续发展出发 城市经营不仅应该重视城市经营的眼前利益 更应 该重视城 市可持续发展的战略要求 不能以牺牲环境与生态为代价搞一些经济效益高的建设 开发项目 而应该按照市场供求关系的要求 不 断优化 资产结构 提高资产存量的 价值 增加资产总量 保证城市长期稳定的发展 市场化 城市经营是城 市政府所应承担的一项职责 但城市经营并不等于城市政府直接 提供城 市公共物品 城市经营的主要方式是 政府 主导 企业主体 市场运作 通过城市资源配置的市场化 将所有可以推向市场的城市资产推向市场 并且按照 市场经济的规则 精心谋划项目 核算成本 计算盈 亏 使城市资产能够 得到增值 城市经营的目标 自年月在巴西 里约热 内卢召开的联合国环境与发展大会上通过 了具有 重要意义 的 世 纪 议程 以来 可持续发展的战略思想己成为导向性 的纲领 城 市可持续发展是在 充分认识城市发展历史和 了解各种城市病症及原因的基础上 以 人与自然和谐 的价值观为导 向 寻求一种新的城市发展模式 也就 是说 在强调城 市社 会进步和 经济增 长 的重要性和必要性的同时 要正确处理城市经济的增长速 度 城市产出的分配 城市生态环境资源的利用规模等三个方面的比例关系 最终 实现城市社会 经济 生态环境的协调发展 城市可持续发展的支撑点是城市资源 从可持续发展战略思想出发 在城市资 源 承载 力和容量有限的基础 上 对城市资源的分配和利用必须突破传统经济学的局 限 这表现在时 间上 就 是 既要考虑眼前利益 更要考虑长远利益在空 间上 既 要兼顾局部利益 和 全 局利益 更要追求经济效益 社会效益 和生态效益的最佳 结构 以使城市综 合效益最大化 因此 与企业追求利润最大化经营目标相异的是 城市 经营的目标是提高城市经济社会生活质量 增强城市竞争力 实现 城市的可持续发 展 过 分追求经济效益的短期行 为 会导致对城市资源的浪费 破坏 继 而使城市 功能退化 应 该看到 在 作为城市经营目标的城市经济 社会和环境的协调发展中 三者 之间存在着一种相互促进 相互制约 的辩证关系 城市首先是充斥着各种经济职能 的经济空间 是生产 消费 分配 创新等活动发生的场所 因此 城市经营首先 应 该体现城市经济的可持续增长 这是取得社会效益和环境效益的基础 其次 城 市地 域还是由社区 邻里组织和工会组成的社会空 间 城市资产在这一社会空间中 重庆大学硕士学位 论文城市经营理论综述 的合理和 公平分配 体现了不 同阶层的居民对自然资源 和社会经济 产 品 同等的分 享权利 这也是城市经济发展的动力 再次 城市又是由绿色通道 水域和生态链 所组成的生态空 间 环境发展既是经济和社会发展的保证 又是社会和经济发展的 条件 空气清新 环境宜人的城市更能够提高城市投资环境的质量 吸引大量 的国 内外资金 从而促进城市经济 社会环境效益的提 高 城市经营的策略 城市经营主要 是对城市的资产进行经营 城市资产主要包括城市土地 基础设 施 城市形象 由于不同的城市资产 特点不尽 相同 经营的策略也各有不 同 下 面分别加以分 析 城市土地 根据城市土地经济学的原理 对城市土地的经营主要包括三个方 面 建立 供给引导需求的土地资产运作模式 土地的价值是 由供给和需求共 同决定 的 在市场 经济下 当需求一定时 土地供给越稀缺 其价格和利用效率也就越高 当然 如 果土地 价格过高 反过来也会限制经济的发展速度 因此 土地的供应状 况直接关 系到土地 的价格 同时也 间接影响到城 市发展的速度 是城市政府对城市 经济发展实行 宏观调控的手段 然而 由于目前我 国城市国有土地供应 的主动权并 没有完全掌握在政府手中 城市政府作为土地所有者代表 的收益 不仅 得不到充分体 现 而 且城市土地供应中不分时间 地 点 周期的随意供应 也降低了土地的收益 今后 政府必须加强对土地一级市场的垄断 通过建立完善的土地收购 储备 开 发 供应制度 强化 政府在土地供应上的主导地位 以及对土 地市场的宏观调控能 力 引导城 市合 理发展 土地招标拍卖 土地的价格是在土地市场上 通过竞争来决定 的 实行土地招标 拍卖 通过 市场竞争出让 土地 可以创造 更高的土地收益 然而 以前我 国城市土 地供应的方 式 大多以协议方式 为主 招标 拍卖 的比重很低 过 多的协议出让不仅使 国有土地价值得不到充分体现 而且也为土地交易中的暗箱操 作提 供了温床 目前 在土地使用制度改革中加大土地公 开招标拍卖 出让的比例 除政 府机 关等非盈利单 位外 其他用 地 应一律 实行招标拍卖出让 优化城 市土地利用 结构 提高城市土地利用效率城市不同位置 的土地 具有不 同的价值 高价值的土地由低效益的企业占领是一种土 地浪费 低价值的土地由高 效益的企业占领 也势必 阻碍 企业的进一步发展 城市土地经营应 该以功能不 断优化 为前提 地尽其用 这就需要建立一个良好的土地利用市场 充分运用级差地 租原 理 适时拓展和优化城市的土地利用 结构 改造旧城区 建设新城区 提高土地利 用效率和企业经济效益 重庆大学硕士学位论文城市经营理论综述 城市基础设施 城 市基础设施的建设是一个系统工程 应该从规划 建设 运营等各个阶段加 以整体考虑 城市基础设施的外部性和 基础性 决定了城市基础设施 主要由城市政 府来供给 但 政府 的直接投资和管理会带来许 多问题 这 突出表现在两方面一是 政府财政 资金 的有限性 限制了基础设施建设的供给 能力二是 由于政府为基础设 施直接提供了一个 自然垄断市场 垄 断企业缺乏提高效率和 降低成本的动力 因此 城市政府对基础设施 的供给应根据各类基础设施的特点 在科技不断进步的 支持 下 不断地将 自然垄断的产业变为竞争性产业 努力缩小直接投 资和管理的范围 把城市政府的职能 由直接供给转变为组织城市基础设施的建设 在基础设施提供的 方式上 除了政府直接提供之外 还 可以通过专利经营式 私 人经营式等多种方式 来达到激励私 人部 门间接提供公共物品的目的 充足的资金 是城 市基 础设施建 设的可靠保证 资金缺乏也是目前我 国城市建 设 的障碍 各地在筹措建设资金方面从理论和实践 中总结出许多经验 其 中值得注意 的是 通 过负债开发 实现滚动发展 由于经济发展水平越 高 建设成本也就越 高 负债 建设可以充分地利用货币的时间价值 打 时间差 有效地降低建 设成本 适 度的负债 建设如 果操作得好 可以达到花 明天的钱办今天的事的效果 从 而建成适 度超 前的城 市基础设施 改善了城市的投资环境 保障和带动了产业的顺利发展 多渠道 筹资 一是实施 以地建城 战略 开辟稳定的筹资渠道 二是积极利用外 资搞城 市 建设三是实施 以城养城 征收必要 的城建税费四是 发行建设债券 吸引社会闲散 资金 盘 活存量资产 按照 谁 利用谁付酬 谁 占有谁出资 的原则 通 过拍卖户外广告经营权 路桥街冠名权等 对部分城市基础设施的投资权 经营 权 使用权采取 拍卖 出让 抵押 等方 式 吸收社会资本的投入 使大量 处 于无效 状态的公 用设施变 为有效 资产 采用建设 经营 转让 建 设 转让 经营 建设 经营 享有等项目融资方式为城 市建设提供资金 由于基础设施的外 部性 使其投资价值不能完全从产品本 身的供 给 中体现出 来 这样也就很 难单纯依靠对产品本身的使用收 费 来保 持基础 设施的良性循环 然而 对基础设施所 产生的经济效益构成进行分析 可以发现一是 公共产品本身 所创造的经济价值二是利用 公共产品后 企业 经济效益 和居 民效用 的增加三是 基础设施条件改善后 城 市土地价值的增加 因此 对城市基 础设施的经营活动也 可以从这三个 方 面着手一是根据不 同基础设施 的不 同供给 方式 不同性质采取 不 同的定价方 式 利用价值规律和市场机制促进资源的优化配 置对鼓励居 民消费的 公共物品 为使其社会 效益达到最大化 可采取鼓励消费价 如 电价 可随用电量 的增加分 段递减对稀缺的公共物品 为了促使居民节约消费 使有限的社会 资源 得到最经 济的利用 可采取抑制消费的价格 如用水方面 可随用量 的增加价格递 傲 加 犷 重庆大学硕士学位 论文城 市经营理论综述 增市场调节价 即公共物品的价格由市场供求状况和竞争机制自发 决定 政府运 用财政政策和货币政策等手段进行间接调控 二是通过企业的利润 和居民收入间接 地收回 三是通 过收取土地增值税将对基础设施的投入收回 城市土地的价格是一个城市基础设施水 平的反 映 城市基础设施的建 设 管理 与营运水平与城市土地收益呈正相关关系 良好 的城市基础设施 必然 带来高水 平 的地价 由于城市的公共投资是 由城市政府提供的 城市基础设施条件改善后所造 成的土地价值升值 理所当然应由城市政府收回 目前土地资产交易过程中出现 的 直接由土地使用者自行获得全部土地收益的做法 实际上颠倒了土地投 资者和收益 者之间 的关系 为此 要根据市场价格 每隔年或年重 新审定评估一次 调整 租金 把租约作为灵活 的奖金运用起来 将在城 市建设 管理 发展等方面的投入 由城市政府通过土地增值的部分收回 从机制上解决城市公共 设施 基础设施等只 有投入而 没有产出的问题 从而 形成 投 入一产出一再投 入 的良胜循环 城 市形象 由于城市形象的复杂性和综合性 在城市形象的塑造中 首先应 该根据城市的 性质 区位 发展历史 自然条件 体制等有形和 无形资源 对城市形象进行设计 这是塑造城市品牌形象的基础 这种形象设计不 能仅仅依靠几句口号 一个标志和 一些没有 多少实效的 政绩工程 来实现 因为这些只能反映城市某个方面的特征 而难以全 面 展 示城市的历史 现状 未来和各个城市的特色 城市形象设计应是包 括城 市政府对 外开放政策 城市政府办公效率和城 市公共物品建设等方 面的综 合发 展 计划 其 次 城市形象的创立 除了城市本身要具有良好 的发展品质外 也需要 像对待企 业发展一样 对城市进行营销 酒香也怕巷子深 特别是在一个竞 争不 断加剧的时代 为了吸引投 资 城市也必须利用各种形式进行立体 的宣传 如通过 电视 广播 户外广告 因特网 城市徽标 城市文化 城市企业形象等给大众一 种独特 清晰 明确 美好的印象 再次 城市形象主要通过城市著名的企业 城 市居民的精神面貌 城 市政府 的办事效率和城市的市容环境等方面来体现 它们互 相影 响 相互作用 其中 城市的市容环境是在城 市长期发展 过 程中 由城市中各 类建筑 物 的形象 与布局 各种基础设施 文化景观 自然景观以及社会秩序与市民 精神风貌所组成的一种城 市可视 范围 内的整体形象 它既是城市建筑艺术和城市精 神文 明的综合体现 城市文化 与历史的积淀 也反映了城市政府的办事效率 一个 好的市容环境可 以为城市经济发展拓展资本空间 是居民选址中考虑 的重要因素 因此 在城市形象经营 中 应该注重城市的市容环境建设 政 府在城市经营 中的职能定位 城市政府是城市的领导者和组织 者 担负着 建设 管理 和推进城 市发展的重要 重庆大 学硕士学位 论文城市经营理论综述 责任 因此 只有合理地 界定城市政府在城市经营 中的职能 才能有效地引导 规 范和推动城市经营战略 的正确实施 城市经营中政府的职能定位应体现在以下 几个 方面 政府应从企业能够经营的领域中逐步退出 实现 政企分 开 政府应从企 业能够经营的领域中逐步的退出 实现政企分开 包括一些原来由 政府直接经营 的资源 也应通过市场化 企业化来运作 同时 还要区分自然垄断 经营业务和 非自然垄 断经营业务 将自然垄断经营业务分离出来 由一家或少数几 家企业进行垄断性经营 并由政府进行适度管制而非 自然垄 断经营业务则应通 过 企业竞争性经营 以充分发挥市场竞争机制的作用 就市政公用 行业 而 一言 当务之 急是引进竞争机制 实行多元化经营 打破垄 断 建立 现代企业制度是市场经济条 件下市政公用行业健康发展的必要条件 政府必须真正树立起服务的理念 减 少不必要的行政干预 在计划经济条件下 政府 的经济职能可 以用管理二字来概括 但 是市场经济尊 重经济发展自身规律的作用 政府的职能主要是为经济发展创造 良好的环境 它的 职能是服务 因此 政府必须树立起服务的观念 政府职能必须从过去 的过多地具 体干预和管理 经济与社会 的事务 尽快转变到引导 服务 规范 管理 宏观调控 和 公益事业 上来 减 少政府不必要的行 政千预 城 市政 府要 制定科学合理的游戏规则 政府进行 城市经营 必须制定城市经营 的制度框架 运作规则和发展规划 通 过满足竞争需求的制度 规则的制定和实施 建立 公平竞争 的经营环境和氛 围 才 能有序推进城 市经营活动的开展通过规划的实施科学合理的确立 经营项目 经营 城市资源 完善城市功能 才能实现城市战略性资源的合理 开发 政府应 创造一个公平竞争的环境和稳定的经济秩序 城 市经营是一项复杂的系统工程 如何创造 公平 公开 公正的城市经营环境 是城 市政府的一项 重要职能 因此 城市政府一方面要将城市经 营工作尽快纳入法 制化轨道 完 善相关 的制度体系 规 范城市资源的经营行 为 营造公平有序 的法制 环境 为每一位城市经营的参与者创造平等的机会和竞争条件 以此调动全社会参 与城市经营的积极性 另一方面要加强监督和监管工作 一座城市只有在加快 建设 完善法制的基础上 通过有效的管理监督 才能进一步提升对 城市价值快速 增长的 预 期 增强投 资主体对城 市项目进行经营的信心 吸引更多的优质资本参与城 市建 设 重庆大 学硕士学位论文 旧城改造面临 的问题和矛盾 旧城改造面临的问题和矛盾 从上 文 的分析可 以得出 旧城改造作为城市经营的一个重要组成 部 分 在城市 经营过程 中 占据着重要地位 也是加快城市经营的重要途径之一 由于城市经营的 系统性和复杂性 我国的城市改造面临着一些 问题和矛盾 下面分别对 其加 以分析 中国城市改造现状与特征 目前 各地 的旧城改造呈现出多种模式 多个层次推进的发展态势 改造模式 由过 去单纯 的 旧城改造 转 向 旧城再开发 不仅以改善居住条件和 居住 环境为目 标 而且充分发挥改造地段 的经济效益和社会 环境效益 实现改造旧城和城市现 代化的多重目的 概括起来 现阶段中国城市的改造呈现出 以下特点 经济效益成为关键 土地 有偿使用使城市土地资源配 置逐渐趋 向合理 开发商受市场经济规律的支 配 会利用各种有效的方法 去追求土地利用的最高效率 因此 经济效益问题成 为旧城 改造 的关键 问题 并且支配着开发商的开发行为 投 资渠道 多样化 旧城 改造的投 资由单纯依靠国家财政拨款转 向为全 社 会 的共同支 持 形成 国 家 地方 企业 私人 外资等多渠道 多层次的投资体系 改变了过去单一的政 府投资的状 况 出现政府 单位 开发企业 合作组织与私 人共同参与 的模式 决 策多元化 利益多元化 在 市场经济 体制下 各种经济活动受价值规律调节 决策多元 化成为显著的特 点 由于各参 建主体性质差异和参建目的不同 导致利益多元 化 规划控制趋 向法治 化 系统化 进入市场经济后 虽然还存在着立项 审批 的控制 但 由于资金已不 是国家划拨 而贷款也纯粹 是开发商与银行之间的商业行 为 从而使政府对旧城 改造的控制 由 过去行政 计划为主的直接控制逐步转 向运用经济杠杆 法规手段 政 策引导 公 众参与以及其他沟通协作方式的管理调节 并通过各种计划 决策 执行 引导 协调 监督等组织 活动使规划管理走 向系统化 打破了 以往城市建设从 计划 到规 划 再 到建筑 实施的单向执行方式 城市改造面临的主要问题 经济发展对城市物质环境提出更高层次要求 中 国经济 的增长越来越离不开城市的发展 城市的现代化水平将对经济增长起 重庆人学硕士学位 论文旧城 改造面临的 问题和 矛盾 着举足轻重的作用 这 无疑对今后中国城市发展提出 了更高层次的要求 一方面 要求城市成为一定 区域经济增长 贸易集散 技术进步的中心 进一步强化城市的 中心功能作用另一方面 也对城市的基础设施和环境提出更高层 次的要求 要 求城 市实现 现代化 拥 有便 捷通达的 内外交通 高效高质的通 讯 服务 充足 的水电供给 良好 的废污 处 理和可靠 的防灾系统 以及优美舒适 的城市环境 城市结构调整成为旧城 改造的重要问题 城市产业结构 是决定城市经济功能和城市性质 的内在因素 根据国际经验 越是发达国家 第三产业占国民生产 总值 的比重和第三产业就业人 口 占全部就业人 口的比重越 大 大多数发达 国家的城市 上述 两项指标都己分别 达 到 或超过或 与世界各国相比 我国整个经济结构存在第一产业 第二产业相对比重大 第三产业相对比重小的状况 落后于 世界经济发展的总趋势 随着经济发展 我 国 城市产业结构将会顺应世 界趋 向 逐步建立起功能齐全 服务一流 高效发达的第 三产业体 系 促 使 原有城市产业结构的 二 三 一 模式转 向 三 二 一模式 这一变化 对城 市结构 功能 布局将产生 巨大影响 处于城市中心的旧城区 作为 黄金地 段 必然成为第三产业集中地 区 城市产业结构的调整 势必需要对城市土 地利用结构做出相应的调整 在我国的城市中 不仅土地的用途结构不合理 而 且 各种用途的土地在城市内部的空间分布结构也不合理 城市土地配置呈现低效 率 这种城市用地结构的扭 曲 与我 国产业结构的扭 曲是互为表里 互相影响 的 随着 我国城 市土地有偿使用制度 的建立 级差地租得以形成 要求土地配 置遵循城市土 地区位价值规律 按其所在位置所能获取 的最高租金确定其用途 逐渐 使土地 资源 趋于最优化配 置 使 高效的第三产业向城市 中心集 中 这一变化将会 导致 城 市土地 出现大规模置换 城市结构和功能面临着大范围 大规模的变动和转换 城 市结构 的调 整日益 成为旧城 改造 的重要问题 基础设施建设滞后和不足 我 国旧城基础设施滞后和不足的问题一直十分突出 主要表现 在 一是供水不足 据 有关研究 多年来我 国城市工业总产值增长倍 自来 水供 水能力只增加倍 目前有个城市缺水 二是城市交通日益紧张 城市 道 路桥梁设施年均增长 远 远低于同期车辆增长以上的速度 人均道路 面积只有 城 市机 动车平均车速己从年代的每小时公里降到目前的 巧 公里 运输效率显著 降低 交通事故大幅度上升 多年来城市公交运量增长倍 公交车辆只增加倍 乘车难 的呼声日趋高涨 三是城市污水很少处理 建国 以 来城市污水量增长倍 城市排水量只增加倍 城市污处理率只有 城市水源 的 已受到不同程度污染 四是城市绿化水平不高 环卫问题多 城市 绿化覆盖率达 到的城市只有余个 城市垃圾无害处理率只有 重庆大学硕士学位 论文 旧城改造 面临的问题和 矛盾 历史风貌和城 市 景观特色丧失有所加重 由于我 国开 展历史文化名城保护工作比较 晚 还缺乏 经验 在 大面积 的旧城改 造中 建设性 破 坏现象日益成为当前的突出问题 具体表现在 建设项目任意选 址定点 随意改变规划确定的建筑密度 容积率和高度控制等指标在重点保护 的 历史地段 违 反规划大拆大建甚至随意改建或任 意改建己经明确需要保护的建筑 等等 这 些 建 设性 破 坏 现 象 在不少城市都 不同程度地存在 北京 苏州 桂林 等城市正在逐渐 丧 失其传统的城市形态特点 城市改造 过程中面临的矛盾 在我 国原有城市结构进行整体变革和原有城市土地进行大规模转换的过程 中 许 多新问题己初见端倪 具体表现在以下几个方面 居住搬迁不当带来社区解体 改革开放以来 是我国城市社会结构发生急剧变迁的时期 产业结构调整 用 地结构转换 人口结构变迁 城市面临着物质空间和人文空间的大变动和 重新构建 社区作为聚集在一定地域 范围内的社会群体和社会组织 以及社会生 活共 同体 具 有传统的社会关系和纽带 相对完备的生活服务设施和与之相 联的社会成员对 所属 社会在 感情上 心 理上的认同感和归属感 传统的居住文化 圈被冲破 而新 的居住 文化环境和文化 氛围又很难在短 时间建立起来 由此而来的便是 文化心理失衡 社会 结构衰落 开发过密带来居住环境恶化 在市场经济 中 对于利润的追求是至高无上的 基于这一利益动机 目前我国 的旧城再开发 多趋 向于高密度开发 世界银行对我 国个再开发项目的调查结果 证实了这一点 结果表明 几乎所有的再开发项目都是在密度相当高的地区开展的 这 些项目的建筑密度和容积率大幅提 高 为了维护开发商的基本利益 增加适当的 密度是必要 的 但如片面追求经济效益 人口密度 建筑密度和容积率过高 就会 导致城 市环境的恶化 容量过高带来基础设施超负荷 城市 中心区的土地利用转换 势必带来土地使用性质改变和使用强度提 高 这 己成 为我国城市中心区再开发 的必然 与之 相伴随 的应是加强和提高基础设施 的负 荷能力 供电 供水 通讯 供气 排水设施要彻底 改造 交通 也将进行根本改 善 必须使出入交通 顺畅 并配 以足够停车场地 同时还须做好城市设计 既有体现城 市特色的标志性建筑 又要有一定的广场 绿地 供人们散步 游玩 休息 而不 以高层林立取胜 如果盲目兴建高层建筑 片面提高容积率 现有基础设施容 量和 交通容 量则难以适应高强度开发 可能会 导致 容量 过高 产生负效应 重庆大学硕士学位 论文 旧城改造 面临的问题和矛盾 企业搬迁选址不当带来环境污染和 生活不便 土地的有偿使用 促使工厂从不适合它们存在的 高地价值的中心 区迁出 既 可以改善城市环境 又使工 厂获得资金进行技术改造或发展新生产线 工厂搬迁 之 后 其他有能力更好地使用这些繁华地段的土地使用者 就可以占据这些旧址进 行 开发 使城市在土地使用 和产业结构方面更趋向合理 但是 企业迁移 如处理不 当 也会带来许多问题 企业 迁移到脆弱的生态系统或灌溉地区附近 会造成 高度污染 其危害会大 大超过在城市地区所 能造成的程度 另外 企业迁移效应 会迫使工人 不得不从他们 的老城居住地到工作地点来往上下班 在生活上造 成诸 多的不便 旧城改造与城市商务 中心区 规划建设的关 系 城 市商务 中心区的规划特征 由于早 期模式常常是商业 服务区与商业事务区结 合在一起 并且分布于城 市中心 从这一模式的职能结构特征和规划 设计要求来分析 具有以下几方面 的规划特征 地 区具有便捷的交通 早期常位于城市中心地区 而具有城市与区 域中最 为发达 的内外交通条件 对于的规划建设 应首先解决其外部交通 即人们到 达 商 务 中心 区 与离开商务区的交通 这 是职能 聚 集的前提条件 比 如上海市外滩一带几乎是全 上海主要公交线路的换乘区域 同 时 商业与交通的对 立统一性 客 观上要求具有良好的 内部交通 内部交通与的布局形态 关系 密切 这要求在进行详细规划设计时综合考虑 合理组织各种交通 流线与功能布局 并且结合交通组织安排好各种交通流的出入方向 同时在进 行建筑群体组合设计时 应采用多层次的立体交通 组织 合理安排静态交通以及留出必要的广场 绿地 和 平 台供居民和 工作人员休息 交往与观赏 地区具有昂贵的土地价格 在经 历市场冲击之 后 使得那 些低层次 的办公服务机构 与日用零售 商业网点因承 受不 了地价及基础设 施昂贵 费用 的支出 而相继外迁 相 反地 区域性高层次的金 融 贸易 信息管理机构却不断地 涌 入 由此带来商务活动中人际直接接触机会 的增 多以及交通与通讯条件的改善 并且吸 引着国际性或区域性的跨国公 司 领事馆都相继到设立总部 从而相应地 再 次促使地区地价的上涨 从这一方面来看 虽然我国大 中城 市不会都拥 有这 种国际型的商务机构 但是全 国性的或地区性的商务活动日趋频繁不容低估 它们 都会聚集到省会中心城市的某一地区 自发地形成带有此种职 能的商务区 地区的土地与空 间进一步复合使用 在城市中的空 间区域是极其有 限的 同时由于其土地 昂贵以旋商务活动的就近接触要求 在具备金融 贸易 信 息和管理等众 多功能的前提下 客观上需要对土地进行 多功 能 高效率与有 重庆大学硕士学位论文旧城改造面临的问题和矛盾 秩序 地 复合使用 以形成一种良好的营运状 态 地区具有高效供应 安全保证和项目齐全的基础设施 的发展过程 是一个由低级向高级 职能的聚集过程 在初期 促使其形成 的原因 主要在于 该地区具有优越的区位条件 在进一步聚集和扩展 过程 中 这种经济活动又 推动市政 基础设施 的进一步改善 因为在这一地区 里的基础设施与土地一样也应按 高效 高价 的原则进行有偿使用 我国在利用旧区改造形成时 由于 该 地 区的基础设施陈旧落后 交通拥挤 若欲 承担起众多的功 能要求 则必须 进 行 大规模的基础 设施 更新改造 地 区的建筑空间景观应体现城市的风貌特征 在地区 尽管具有很 发达的通 讯与交通条件 但是 促进高度集 中的重要原因就是 要求 能提供人 际商务活动 面对面接触的洽谈机会 况且满足这种活动实现 的条件不应 再通过长距 离的乘车方式来完成 同时 地价昂贵也 限定了空间区域的有限性 因此 高层高密度的开发强度 立体化多层次的交通 组织就成为的显著特征 在空 间景观上也形成了城市的地方风貌标志 旧城改 造与规划建设交接点的寻求 城市是多层次 多等级 多模式的 大量 的分析研究表明 由于影响城市 空 间结构的因素复杂多样 世界各国不存在固定的空 间模 式 因此试图从 理性上去建立 一个通用模式的做法 是既困难 也没有必要 的 比较理智的做法 是 规划者 需要根据每个城市的商贸活动 地理 区位 产业结构以及城市现有土地 使用 与空间分布 的实际情况 调查分析城市将承担 的历史任务 探求 与之对应 的发展模式 建立切合实际需要的城市商务中心区 因此 现阶 段我 国规划建设城市中心时 既 要考虑远期发展与理性上 的接轨 又要寻求现实建 设上的可行 于是 各个城市应树立 大 市场 大开放 高标准 强辐射 的规划思想来强化城市中心商务区的职能地位 以促进城市经济 的发展 这样 对于旧城 改造 和规划建设交接点的寻求应注意以下几方面 一方面 在规划战