个人住房贷款详解课件.ppt

1 个人住房贷款 2 概念 个人住房贷款 又称为按揭 mortgage 是指银行向借款人发放的用于购买自用住房的贷款 通常以所购住房作为抵押 3 公积金贷款 委托贷款 商业贷款组合贷款 种类 4 5 6 7 个人住房抵押贷款的主要术语 1 首期付款首款 头款 2 首付款比例首付款占所购住房总价的比率 最低首付款比率为20 3 贷款金额贷款额总价减去首付款的余额4 贷款价值比率贷款成数是指贷款金额占抵押房地产价值的比率 如 贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的80 5 贷款期限 借款人应还清全部贷款本息的期限6 贷款利率合同中所规定的利率 一般有固定利率和浮动利率等 8 个人住房抵押贷款的主要术语 7 分期偿还额分期还款的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额 8 偿还比率 又称收入还贷比 是指借款人分期偿还额占同期收入的比率 9 月房产支出和收入比 本次贷款的月还款额 物业管理费 月均收入50 10 所有债务支出与收入比 本次贷款的月还款额 物业管理费 其他债务月均偿付额 月均收入55 11 贷款额度贷款限额如 贷款金额不得超过某一最高金额贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额当借款人申请的金额不超过以上所有限额的 以申请金额为贷款金额 当申请金额超过以上任一限额的 以其中的最低限额作为贷款金额 12 贷款余额分期付款的贷款 在经过一段时期的偿还之后 尚未偿还的贷款本金数额 9 还款方式分类 等额本息还款等额本金还款 10 等额本息还款 月均法 等额本息还款方式是在还款期内 每月偿还同等数额的贷款 包括本金和利息 这样由于每月的还款额固定 可以有计划地控制家庭收入的支出 也便于每个家庭根据自己的收入情况 确定还贷能力 11 等额本息月还款额 12 计算过程如下 P O A1 A2 An 1 An 1 2 n 1 n P A 1 i A 1 i 2 A 1 i n 1 A 1 i n A 1 i 1 1 1 i 1 1 i 2 1 1 i n 2 1 1 i n 1 A 1 i n 1 1 i n i 则A P 1 i n i 1 i n 1 2019 12 19 13 可编辑 14 其中 月偿还额 贷款本金 还款期数 月利率 15 例 某城市居民购买一套住房 申请商业性个人住房贷款20万元 年利率5 04 贷款期限15年 若在整个贷款期内利率未变 那么该居民每期偿还额为多少 解 已知 20 万元 月利率 5 04 12 n 15 12 180 期 求 P 1 i n i 1 i n 1 200000 5 04 12 180 5 04 12 1 5 04 12 180 1 1586 元 16 等额本金还款 递减法 等额本金还款方式是将本金每月等额偿还 然后根据剩余本金计算利息 所以初期由于本金较多 从而使还款额在初期较多 而在随后的时间每月递减 这种方式的好处是 由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出 比较适合还款能力较强的家庭 17 等额本金月还款额 18 在例1中 假设该居民选择等额本金偿还贷款方式 其他条件不变 那么该居民第1期及第60期的月还款额为多少 解 a1 200000 180 200000 5 04 12 1951 11 元 a60 200000 180 1 60 1 180 200000 5 04 12 1675 78 元 目前 我国各商业银行推出的个人住房贷款还款工具基本以以上两种为主 19 等额本息和等额本金比较 等额本息还款法也叫月均法 本金归还速度较慢 还款压力较轻 代价是支付的总利息较多 与等本金还款方式对比 总利息差额在中短期 1 5年 内不会十分明显 在长期限内 20 30年 总利息差额才会明显 20 申请条件 年龄在18周岁 含 以上65周岁 含 以下 有合法有效身份证明 居住证明 收入证明 无不良信用记录 具有完全民事行为能力的自然人 申请人年龄与借款期限之和不超过65 有购买住房合同或协议 且借款人支付符合规定的首付款 借款人的职业和经济收入稳定 具有偿还贷款本息的能力 21 申请资料 房地产买卖合同 商品房销 预 售合同 有效的身份证件户口簿婚姻证明 未婚的提供未婚声明 收入证明或者其他资产证明工资流水单税单 收入2万元以上的 22 现行利率 年利率 成数 年限 公积金 4 5 商业贷款 6 60 成数 一般首付三成 贷款七成年限 不超过30年沪九条 二套房贷 无论是商贷还是公积金 首付需达6成 利率为1 1倍 23 公积金 4 5 商业贷款 6 80 10年 115 0820年 76 33商贷1万元 月均法 30年 65 19 关键数字 24 个人住房抵押贷款的风险 无力继续偿还贷款本息的风险 房屋贬值的风险 利率变化的风险 贷款期限在 年以内 实行合同利率 遇法定利率调整 不分段计息 贷款期限在 年以上的 如遇法定利率调整 则应于次年 月 日起 按当日相应的人民银行贷款利率进行调整并以此确定新的月供额 房屋处理的风险