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中国房地产标杆企业研究报告 陈啸天中国房地产业协会市场委员会副秘书长2013年4月 目录 当前阶段 中国房地产企业十种发展模型 中国典型房企最新发展格局 Part2 Part1 PART1中国典型房企最新发展格局 4 2013年一季度中国房地产企业销售金额TOP50 单位 亿元 数据说明 1 企业范畴 主营业务在中国内地的房地产开发企业 2 项目属性 本榜单成交数据为商品房数据 同时 不考虑项目权益划分问题 3 数据来源 涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据 4 时间跨度 此次榜单各项数据若不作特殊说明 其统计时间段均为2013年1月至2013年3月 榜单发布 5 2013年一季度中国房地产企业销售面积TOP50 单位 万平方米 数据说明 1 企业范畴 主营业务在中国内地的房地产开发企业 2 项目属性 本榜单成交数据为商品房数据 同时 不考虑项目权益划分问题 3 数据来源 涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据 4 时间跨度 此次榜单各项数据若不作特殊说明 其统计时间段均为2013年1月至2013年3月 榜单发布 6 集中度 楼市回暖利好销售 龙头房企集中度稳步上扬 2013年一季度销售金额全国TOP10企业市场份额达到14 88 较2012年一季度同期上升了0 6个百分点 TOP20企业相较去年同期 更有1 03个百分点的上升 集中度的上升则表明龙头房企从市场回暖中获益更大 在销售面积上 龙头房企表现更胜一筹 2013年一季度TOP10企业与TOP20企业市场份额同比分别为10 19 和13 38 分别增加了2 1与2 35个百分点 表 上榜企业销售金额集中度 表 上榜企业销售面积集中度 备注 集中度 入榜企业销售金额 或面积 统计局公布的全国商品房销售金额 或面积 一季度全国商品房销售金额 面积 是根据2013年前2月与前3月销售数据的增长速度来预测 资料来源 CRIC 中国房地产测评中心 7 门槛 入榜门槛跨越式增长 TOP20金额门槛同比翻番 销售金额方面 2013年一季度TOP10企业入榜门槛为115亿元 同比增长74 前十房企销售金额门槛首度进入百亿 宣告房企入榜门槛的跨越式提升 TOP20企业的入榜门槛为66亿元 同比翻番 巧合的是66亿元正是去年一季度TOP10的入榜门槛 表明今年以来 受益于政策空档期及市场回暖因素 龙头房企积极销售去存化 推动整体业绩的上扬 销售面积方面 TOP10入榜企业销售面积进一步确认了房企业绩提升的迅猛 从2012年的56万平方米上升至100万平方米 同比增长54 TOP20企业入榜门槛从去年39万平方米上升至55万平方米 同比上涨41 图 2013年一季度房地产企业销售排行榜门槛对比图 单位 亿元 万平方米 资料来源 CRIC 中国房地产测评中心 8 格局 保利 绿地强势进入 第一梯队加速扩容 销售金额方面 今年一季度 第一梯队房企数量达到4家 保利 绿地强势进入 从销售均值来看 第一梯队表现抢眼 341亿元远超去年同期246亿元 由于150 200亿元房企过于集中 第二梯队均值不及去年 从龙头企业表现来看 万科 中海与保利一季度业绩均超过了300亿元 万科以410亿元再夺冠 中海 保利分别以383亿元及310亿元紧随其后 销售面积方面 梯队分布出现明显变化 第一梯队房企数量达到6家 不仅比第二梯队房企数量多出2家 而且是去年同期的三倍 第三梯队的房企数量也由7家增加至14家 从销售均值来看 除第二梯队销售面积均值同比下降外 其他梯队均小幅上升 从龙头企业表现来看 万科再登面积榜榜首 绿地则以325万平方米销量超过恒大 仅次于万科 表 2013年一季度房地产企业销售业绩梯队格局表 资料来源 CRIC 中国房地产测评中心 9 注 人民币兑港元汇率8 13 领军 万科稳居榜首 中海 保利紧随其后 万科地产 中海地产 保利地产 坚持以刚需为主流产品的同时 对大户型产品实行降价 实现了高周转 取得预期的效果 中海地产以383亿元位居紧随其后 同比增幅达到83 企业以其充足的土地储备 全面的产品线和全国化的推广力度 使企业一季度保持较快的增长势头 2013年一季度销售额410亿元 再度领衔榜首 相较2012年一季度310亿元同比增长32 2013年一季度 万科产品结构合理 绝大多数产品是144平米以下户型 各大区域发展均衡 受调控影响较小 预计今年将加大推案和营销力度 坚持高周转策略 以一二线城市为中心 向三四线城市辐射的全国化战略坚持以刚需产品为主的销售策略 获得了310亿元的销售业绩 与去年同期相比增长了109 成功占据金额榜第三位 表 2013年一季度万科地产 中海地产 保利地产销售金额 单位 亿元 2013年一季度 政策调控加速房地产行业洗牌 万科地产 中海地产以及保利地产优势愈加明显 以傲人的业绩展示其领军地位 2013年一季度 部分传统大型房企表现突出 这些房企的实力历来为业内所认可 但今年年初他们所表现出的高增长性 业绩爆发力 产品创新性等使其在诸多龙头房企中较为显眼 大企 碧桂园 富力业绩猛增 世茂创新引领行业 碧桂园 世茂房地产 富力地产 一季度的销售业绩接近150亿元 已达到去年全年销售业绩的30 以上企业在去年发起的一系列变革卓有成效 包括营销团队换血 重组区域级及以下的中层管理人员队伍 调整组织结构 实现权力下放等 使企业经营效率得到大幅提高 项目快速去化 世茂房地产一方面调整产品结构以适应市场需求 另一方面对产品进行创新提高附加值 2013年的销售目标为620亿元 增幅达30 碧桂园今年一季度的销售额已达180亿元占去年全年销售总额的近四成 同比大幅增长194 全民营销策略是碧桂园业绩快速提升的原因之一 另一方面碧桂园在成熟区域适当下放拿地权限的做法也使企业对市场的灵敏度提升 从而实现快速开发 快速销售 一改近两年的低靡 一季度销售业绩表现良好 107亿的销售额占去年全年的三成多近几年来通过一系列的战略调整 企业渐入佳境 重新进入业绩的上升通道 同时 在市场回暖的背景下 富力于一二线城市拥有的优质土地储备价值得以显现 预计未来企业在住宅方面的销售业绩还将持续增长 2013年一季度碧桂园 富力地产 世茂房地产销售金额 单位 亿元 2013年一季度碧桂园 富力地产 世茂房地产销售金额 单位 亿元 资料来源 CRIC 中国房地产测评中心 2013年一季度 部分处于迅速成长的中型企业展现出跳跃性的市场表现 凭借日趋完善的全国化主要地区布局 专注的产品定位和合理的企业战略调整 成功赢得了市场关注度 潜力 旭辉上市后增长强劲 越秀 复地潜力巨大 越秀地产 旭辉集团 复地集团 今年一季度增长强劲 销售金额达42亿元 同比增幅高达166 作为一家刚上市不久的内资房企目前处于高速成长阶段 公司已经实现全国化布局 在长三角 环渤海 中西部三个区域的11个城市拥有项目 旭辉集团专注于开发高品质的中小户型 在政策从紧 抑制住房投资的情况下 中小户型定位 为公司的高速成长提供了保证 公司延续去年的上升势头 2013年第一季度 集团销售额达57亿元 同比增幅73 公司已基本完成在珠三角 长三角 中部 环渤海区域的均衡布局 公司目前在广州 佛山 中山 江门 沈阳 武汉 杭州 烟台 香港等地的项目也均实现对外销售 今年一季度销售46亿元 同比增长82 业绩表现突出 公司战略上 集团今年做出调整 首先公司不再以单纯的住宅开发为主 而是会越来越多进入商业领域 提高商办类项目的比重 全年商办类项目的份额将占到全年产品供货量的四分之一 其次 项目布局的重心也会重新放在上海等一线城市 73 越秀地产2013年第一季度销售额增长情况 亿元 166 旭辉集团2013年第一季度销售额增长情况 亿元 82 复地集团2013年第一季度销售额增长情况 亿元 2013年一季度 个别房企成功扮演黑马角色 凭借企业良好的运营以及重点城市项目的集中销售 成功挤入榜单 黑马 中航 阳光城首次入榜 黑马本色引人关注 阳光城 中航地产 一季度销售金额达57 5亿元 实现较快增长 首次进入榜单 位列第24位 作为央企 公司拥有较大的抗风险能力 在剥离了酒店经营业务后 中航更加专注于地产的投资 发展和运营 加速了企业的专业化发展 今年一季度 公司在深圳的龙华中航城项目销售良好 单个项目共销售7 48亿元 与和记黄埔共同开发的和黄世纪汇广场 销售金额更是高达22 73亿元 此外公司注重三四线城市的开发 在赣州 惠东 衡阳 上饶有多个项目 有效地避开了调控重点区域 一季度阳光城销售金额达到39亿元 首次上榜位列第41位 企业今年一季度在福州 厦门 西安等地有多个重点项目开盘 其中在大本营福州的阳光凡尔赛宫 阳光城SOHO等项目取得了不错的销售业绩 企业今年采取高周转策略的同时 也加大了投资力度 并通过和诺亚财富的合作 拓宽融资渠道 未来 阳光城将把酒店 旅游 房地产 金融等业务更有效的结合在一起 预计公司在多元化发展的策略下 业绩将迈上新的台阶 13 强者恒强 百亿级企业增长速度依然领先 100亿级以上企业销售业绩 亿元 50亿级以上企业销售业绩 亿元 30亿级以上企业销售业绩 亿元 一季度企业销售金额中有相当一部分是去年年底结转过来的业绩 因此一定程度上抵消了春节淡季的影响 从一季度各级别企业的销售同比数据上 我们可以大致看到今年行业的走势 百亿企业和50亿企业的业绩增长依然全面领先 14 资源优势 国企业绩增长稳定性突出 央企 国企销售业绩走势 单位 亿元 民企销售业绩走势 单位 亿元 在调控最严厉的2011年 国进民退曾经成为整个行业的特征 2012年以来 虽然受市场大环境转好的推动 民营企业销售业绩同步增长 但增幅相比具有资源优势的国企而言 依然相形逊色 15 风险规避 全国化企业具有更大的安全边际 面对巨大的城市间行业差距 全国化布局有益于企业规避或然风险 更大的经营规模也为企业的跨越式发展和资本化提供了有力保障 布局全国类企业销售业绩 亿元 区域类企业销售业绩 亿元 PART2当前阶段 中国房地产企业十种发展模型 房地产企业十种战略路径 战略十型 总占地面积 400万平方米总建筑面积 560万平方米 贵阳 花果园 贵阳 世纪城 路径一 效率型 宏立城 世纪金源典型大盘项目列表 战略十型 从试水常州 异地探路 到布局长三角 新城地产经过18年的发展 已然展壮大 成为区域龙头开发企业 区域龙头开发商 城市地产商 路径二 区域型 新城控股 战略十型 成熟的盈利模式 房地产开发补贴商业经营的策略有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾 房地产开发补贴商业经营策略 住宅定位于与项目功能相辅相成 户型设计采取走 两极 路线 快速去化增加资金回流 万达广场典型住宅项目户型配比列表 路径三 商业型 万达 战略十型 核心能力 投资管理 房地产金融平台 招商及运营管理 涉及从投资 开发 招商 运营管理 出售 出租 资本证券化全链条全程参与 以金融资本 私募基金与信托基金REITs 为主导 以商业地产开发收购 管理运营为载体 既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益 又实现金融业务发展带来的资本增值收益 土地 项目获取 项目开发管理 招商与运营管理 资本运营 价值链 零售 写字楼 综合体 私募B 资源投入 收入 运作主体 自有资金 银行贷款 私募基金 招商物业管理及运营成熟 持有 出售 REITs上市 管理费 租金收益 增值收益 增值收益 REITS管理费 租金收益 收益奖励 住宅 私募C 私募D 私募A 业绩分红 路径三 商业型 凯德 以 私募 REITs 地产金融平台 全价值链参与地产运作 盈利模式覆盖了基金管理费用 销售回款 租金收益 资产升值 资本增值等几种主要模式 战略十型 开发节奏 合作对象 选址 通过深圳 万象城 的成功 华润在其它城市发展项目时 确立了以选址 开发节奏 合作对象为抓手的高品质开发方式 路径三 商业型 华润 已开业项目 深圳万象城 2004年12月 杭州万象城 2010年4月 沈阳万象城 2011年5月 成都万象城 2012年5月 南宁万象城 2012年9月 待开业项目 郑州万象城 青岛万象城 合肥万象城 上海万象城 重庆万象城 无锡万象城 常州万象城 泰州万象城 烟台万象城 温州万象城 战略十型 路径四 郊区型 碧桂园 碧桂园进入城市列表 截至2012年6月 坚持三四线城市的发展道路 战略十型 在拿地之初便通过投融资一体化的方式 发掘出项目具备的价值和回报所得 2010年6月 由复地集团全资控股的复地投资宣告成立 突出强化复地转为房地产投资商的 变身 复地投资的作用并不仅仅局限于募集资金 其意义还在于能够通过与复地的资源整合 达成与复星系产业的结合 路径五 泛金融型 复星投资 复地 战略十型 住宅科技系统打造全新居住理念 提升产品溢价能力 恒温 恒湿 恒氧 领跑绿色人居理念 锋尚 当代节能 朗诗 中鹰集团 路径六 科技型 朗诗 战略十型 vs 恒大地产2011年全年销售金额804亿元的上佳成绩同比增长达59 已经大幅超过2010年5