万科地产公司采购管理研究.pdf

合肥工业大学 本论文经答辩委员会全体委员审查，确认符合合肥工 业大学硕士! 学位论文质量要求。 答辩委员会签名：( 工作单位、职称) 主肌乙邓一悯獬术燧衫拖 委 乇。乒么、汜砚欢手苏彳灸 捌文夸磊c 孤 烈毗乞l 犯2 赵t 弓 撇 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所 知，除了文中特别加以标志和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成 果，也不包含为获得金蟹工些太堂 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一 同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签字舷霉签字日期：沙i ! 年勿月b ，日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解金胆互些太堂有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅或借阅。本人授权金墼王 些太堂可以将学位论文的全部或部分论文内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩 印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文者签名： 仇署 签字日期：矽l 年月沙日 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 导师签名：爷扩水 l 签字日期：如t 3 年年月沙日 电话： 邮编： 万科地产公司采购管理研究 摘要 房地产行业是我国的新型支柱产业，其巨大的产业带动力使其受到广泛的 关注。随着市场竞争的激烈发展，采购管理逐渐得到房地产企业的重视，成为 提升地产企业核心竞争力的重要因素之一，是影响地产企业经济效益的关键。 采购管理在房地产开发过程中极其重要，直接影响着房地产产品的质量、 成本和工期目标。本文以采购及采购管理基础理论为依据，注重理论与实证相 结合，联系现阶段房地产企业采购管理的不足，系统地对行业典范万科地产的 采购管理模式进行梳理和研究，然后针对大多数房地产企业提出相关改进建议。 首先，论文概述了房地产采购管理相关理论，包括采购及采购管理含义和 原则，房地产企业采购范围、分类及特点，房地产企业采购原则和流程，房地 产业采购模式和方法；论文还分析了大多数房地产企业采购管理目前存在的一 些问题。 其次，论文系统地分析了万科的采购管理发展历程、采购管理模式特点、 采购职能战略及采购程序流程；着重研究了万科邀请招标的应用和万科对供应 商的管理，介绍了万科采购招标过程并通过具体案例与实际结合，探讨了万科 选择供应商考虑的因素，及万科建立的供应商认证评审体系和供应商评估体系。 最后，论文结合万科优秀典型的采购管理方法，针对大多数房地产企业采 购管理目前存在的问题提出改进建议，以完善房地产业的采购管理体系。 关键词：房地产采购管理万科邀请招标供应商管理 s t u d y o np u r c h a s i n gm a n a g e m e n to fv a n k e a b s t r a c t r e a le s t a t ei san e w p i l l a ri n d u s t r yi nc h i n a ，t h eh u g ei n d u s t r yd r i v i n gf o r c eo f w h i c hh a sb e e nw i d e l yn o t e d w i t ht h ec o m p e t i t i v ed e v e l o p m e n to ft h em a r k e t c o m p e t i t i o n ，p u r c h a s i n gm a n a g e m e n tg r a d u a l l yg a i n st h ea t t e n t i o no ft h er e a le s t a t e c o m p a n i e s ，a n db e c o m eo n eo ft h ei m p o r t a n tf a c t o r st h a tl i f t e n t e r p r i s e c o r e c o m p e t i t i o n ，b e i n gt h ek e yt oi n f l u e n c et h ee c o n o m i cb e n e f i t so ft h er e a le s t a t e c o m p a n i e s p u r c h a s i n gm a n a g e m e n ti se x t r e m e l y d e v e l o p m e n t ，d i r e c t l ya f f e c t i n gt h ep r o d u c t i m p o r t a n ti nt h ep r o c e s so fr e a le s t a t e q u a l i t y ，c o s ta n ds c h e d u l eg o a l so fr e a l e s t a t e b a s e do np u r c h a s i n ga n dp r o c u r e m e n tm a n a g e m e n t t h e o r y ，f o c u s i n go nt h e c o m b i n a t i o no ft h e o r e t i c a la n d e m p i r i c a l ，c o n n e c t i n gt h el a c ko fr e a le s t a t e c o m p a n i e s 7 p u r c h a s i n gm a n a g e m e n ta tt h i ss t a g e ，t h i sp a p e rs y s t e m a t i c a l l yh a s r e s e a r c h e dt h e p u r c h a s i n gm a n a g e m e n tm o d e lo fv a n k ew h i c hh a sb e e nt h e a p o t h e o s i si nt h ei n d u s t r y , a n dt h e ns u g g e s t sr e l e v a n ti m p r o v e m e n t sf - o rt h em o s t r e a le s t a t ec o m p a n i e s f i r s t l y , t h ep a p e rs u m m a r i z e st h et h e o r yr e l a t e dt ot h er e a le s t a t e p u r c h a s e m a n a g e m e n t ，i n c l u d i n gt h em e a n i n ga n dp r i n c i p l e so fp r o c u r e m e n ta n dp u r c h a s i n g m a n a g e m e n t , a sw e l l a s p r o c u r e m e n ts c o p e ，c l a s s i f i c a t i o n ，c h a r a c t e r i s t i c s p r o c e s s e s ，p a t t e r n sa n dm e t h o d s t h ep a p e ra l s o a n a l y z e ss o m ep r o b l e m si n p u r c h a s i n gm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ec o m p a n i e sa tp r e s e n t s e c o n d l y ，t h ep a p e rs y s t e m a t i c a l l ya n a l y z e st h ed e v e l o p m e n to fp u r c h a s i n g m a n a g e m e n t ，c h a r a c t e r i s t i c so fp u r c h a s i n gm a n a g e m e n tm o d e ，s t r a t e g i cp u r c h a s i n g f u n c t i o na n dp u r c h a s ep r o c e s s e s ，o fv a n k e t h ep a p e rf o c u s e so nt h ea p p l i c a t i o no f i n v i t i n gb i d i n ga n ds u p p l i e rm a n a g e m e n t ，b yi n t r o d u c i n gt h ep r o c e s st h r o u g ha s p e c i f i cc a s e ，a n dd i s c u s s i n gt h ec o n s i d e r a t i o n so fc h o o s i n gs u p p l i e r s ，s u p p l i e r e v a l u a t i o ns y s t e ma n ds u p p l i e re v a l u a t i o ns y s t e mi nv a n k e f i n a l l y , c o m b i n i n gt h ee x c e l l e n tp u r c h a s i n gm a n a g e m e n to fv a n k e ，t h ep a p e r m a k e sh e l p f u l s u g g e s t i o n so fi m p r o v e m e n t sf o rt h ee x i s t i n gs i t u a t i o no ft h e p u r c h a s i n gm a n a g e m e n ti nt h em o s tr e a le s t a t ec o m p a n i e s ，i no r d e rt oi m p r o v et h e r e a le s t a t e sp u r c h a s em a n a g e m e n t s y s t e m k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ，p u r c h a s i n gm a n a g e m e n t ，v a n k e ，i n v i t i n gb i d i n g ，s u p p l i e r m a n a g e m e n t 致谢 本文是在导师刘心报老师的精心指导和悉心关怀下完成的，在论文的撰写 过程中，我得到了导师的耐心指教，以及许多宝贵意见。从中我不仅学到了更 为完善的理论知识，同时也感受到了治学的严谨和知识的学无止境，从而得到 了学术上和工作上的进步，这些我都受益终身。在此学位论文完成之际，谨向 尊敬的导师致以深深的感谢和崇高的敬意! 作者：陈果 2 0 1 3 年4 月 目录 第一章绪论1 1 1 研究的背景和意义1 1 2 国内外研究现状1 1 3 本文主要研究内容和方法2 1 3 1 主要研究内容2 1 3 2 主要研究方法3 第二章房地产企业采购管理概述及存在的问题4 2 1 房地产采购及采购管理基本理论4 2 1 1 采购的含义、特点及一般原则一4 2 1 2 房地产采购的含义、目标及特点4 2 1 3 采购管理的含义及组成5 2 2 房地产企业采购范围及分类6 2 2 1 房地产企业采购采购的范围6 2 2 2 房地产企业采购分类6 2 3 房地产企业采购的原则及流程6 2 3 1 房地产企业采购管理的原则6 2 3 2 房地产企业采购的流程7 2 4 房地产企业采购的模式和方式8 2 4 1 房地产企业采购模式8 2 4 2 房地产企业采购方式8 2 5 房地产企业采购管理目前存在的问题8 第三章万科地产公司采购管理模式研究1 1 3 1 万科采购的发展历程1 1 3 2 万科采购模式的特点1 3 3 3 万科企业的采购职能战略1 5 3 4 万科采购程序流程1 6 3 5 万科采购中邀请招标方式的应用。1 7 3 5 1 万科招标总则1 8 3 5 2 万科招标管理机构及职能划分1 8 3 5 3 万科的合格承包商数据库1 9 3 5 4 万科招标工作程序1 9 3 6 万科采购供应商管理模式2 1 3 6 1 万科选择供应商考虑的因素2 1 3 6 2 万科对供应商的认证和评审2 2 3 6 3 万科供应商资质审查方法与过程控制2 4 3 6 4 万科供应商的评估体系2 5 第四章案例分析2 9 4 1 项目概况2 9 4 2 入围供应商技术标的评审分析2 9 4 3 入围供应商经济标的评审分析3 0 4 4 入围供应商的选择结果3 3 第五章房地产企业采购管理的改进建议3 4 5 1 根据具体项目情况合理选择适合的采购方式3 4 5 2 严格做好项目采购的内部审计工作3 4 5 3 妥善做好各种项目采购风险的规避和应对措施3 5 5 4 构建科学可行的供应商管理体系3 6 第六章总结与展望3 8 6 1 总结3 8 6 2 展望。3 9 参考文献4 0 插图清单 图3 1 万科四级采购模式1 2 图3 - 2 万科评选供应商的七大优先原则1 2 图3 - 3 万科小额采购职能分工1 3 图3 - 4 万科采购模式的四个层次1 3 图3 5 万科集团管理架构1 5 图3 - 6 万科采购程序流程17 表格清单 表3 1 万科招标工作程序1 9 表3 2 万科供应商认证评审体系。2 3 表3 3 万科材料( 设备) 供货单位考核评分表2 5 表3 - 4 万科供应商季度评估标准2 6 表3 5 万科供应商评估结果2 6 表3 - 6 万科供应商动态评估表2 7 表3 7 万科供应商后期评估表2 8 表4 1 项目技术标分析结果一2 9 表4 2 项目供应商报价汇总3 0 表4 3 项目入围供应商经济性排序31 表4 - 4 项目入围供应商回标综合单价对比分析表3 1 表4 5 项目入围供应商单价明细对比分析表3 2 表5 1 房地产企业项目采购主要风险因素分析3 6 表5 2 房地产企业项目采购风险应对措施3 6 第一章绪论 1 1 研究的背景和意义 房地产企业的发展逐步规模化、战略化，其中一部分已超出原来的经营领 域，同时在全国开展多个项目，这种跨区域性形式的发展已然成为房地产行业 发展的必然趋势。而经常同时跨区域进行多个项目，对房地产企业而言，综合 管理就成为其面临的重要问题。 作为综合性的产业，房地产项目从前期产品规划、策划、设计勘察、施工 到宣传、绿化、装饰等环节均需采购。而房地产企业项目采购与其他类型商品 采购相比较，最突出的特点就是：每个所要购买的n 商品 都将是、特质 的，它 需要在今后数百天时间里由承包商在你的面前一转一瓦地堆砌起来。在房地产 行业中，项目价格的组成一般包括土地成本、建筑安装造价和企业费用、利润 及税收三大部分，其中建筑安装造价因项目不同有所差异，通常占到3 5 、5 0 左右，而材料成本基本占到6 0 左右【l 】。所以采购材料设备的质量，是决定工 程整体质量的关键，这样采购管理就变得极其重要，直接决定房地产的产品质 量、成本及工期目标。建立科学的采购管理体系，有助于企业提高竞争力和创 造良好经济效益，也有利于房地产企业实现差异化和低成本战略。于是，在多 个房地产开发项目同时进行的形势下，房地产企业如何制定有效的采购管理策 略，提高综合管理水平就显得格外重要，以提高房地产企业自身竞争力。 但在现今社会，企业因采购管理不善，造成迟交房或者无法交房的例子比 比皆是，工程质量问题也时有发生，可见目前房地产企业的采购管理确实存在 着一些问题，这些问题也制约了多个项目房地产企业采购管理的发展。 项目采购管理是项目管理的一个重要工作内容，万科作为地产业的巨头， 随着规模和专业化的不断扩大，集团和区域部门的采购规模越来越大。在多个 地产开发项目同时进行的房地产企业中，万科的采购管理策略可谓是地产界的 典范。从毛坯房到精装修房，万科都严把采购环节质量关，以高标准选择供应 商，以超越国家标砖的选材标准来选择建筑材料、设备，一步步走来，万科已 经从原始的传统采购发展为如今的战略集中采购，供应商的战略管理也尤为成 功。所以万科取得如今的绩效，在采购管理方面遥遥领先，有着很多值得学习 和借鉴的地方，是地产采购管理中的重点研究对象。 1 2 国内外研究现状 我国在房地产相关领域中的采购管理研究起步稍晚，随着房地产市场的不 断开放，采购的重要性逐步得到国内学者和企业的认识。潘诚烈【2 1 、冯启态【3 1 、 胡松评【4 】等阐述了采购的流程，并针对部分问题提出了应对措施。陈世聪【5 1 和 赵莉6 1 分别立于不同的采购主体，研究各种采购模式在实践中我应用并提出改 进。刘东平【7 】针对有约束能力的多个供应商提出了采购库存模型，随机变量为 采购需求量，建立期望模型，用遗传算法对模型进行求解，给出结论。冯之楹 在国外项目采购经验总结的基础上，提出采购是一般项目管理的基本内容，采 购管理是提高工程项目管理水平的重要手段m j 。陈小文在房地产企业的供应 链管理论文研究时，提到降低供应链管理风险的方式，如采用集中采购方式、 采用准时制采购等【9 】。鹿丽宁对建筑业的供应链管理进行分析，对比一般传统 采购模式，梳理了供应链管理的特点：采购由为订单转变成为库存；资源管理 由内部转变成外部；合作关系由一般买卖合作转变成长期战略合作i l 叭。金义合 指出目前房地产企业都要重视采购管理，包括采购组织模式和方式，及供应商 管理【1 1 】。王成提出采购管理最关键的是供应商管理，认为要重视供应商的全程 监测、各种评估管理及绩效改进【1 2 1 。郭锋的学位论文以中原地产公司为背景， 介绍了项目采购管理现状，分析了存在的问题及导致问题的可能原因，建立了 较为规范的供应商管理体系【1 3 】。王刚针对中小型房地产企业，联系f 地产公司 案例，分析该公司采购管理现状，提出问题，探讨了导致问题的原因【l 引。 总的来说，采购管理在我国没有得到足够的重视。现有的研究也只是在理 论层面，或者针对个别企业存在的问题，特别关注成本最小化，却忽略了研究 的系统性和普遍性。只有少数大集团注重了供应商管理，一般地产企业都没能 与供应商建立长期合作的关系，也没能在采购过程中把握主动权。 相对而言，国外房地产行业采购相关研究较早，相关的应用也已普及。 e b e r h a r de s c h e u i n g 认为采购是价值创造的源泉，是快速提高利润的关键，但 是流程不够精简【l5 1 。h a r r y 和j a m e s 在研究采购流程的过程中，强调了招标的 应用，提出了部分需要改进的地方【l6 。v i c t o r 和d a v i d 研究了采购和供给的关 系是合作与矛盾并存，但合作占主导地位，在合理的范围内可以达到共赢 1 7 1 。 m o h a m m e d 以采购目标作向导，分析了采购各环节的功能，设计了采购系统模 型和数据库【1 8 1 。r i c h a r d 则采用了a b c 分类法将采购物资分为战略级、重要级、 瓶颈级与一般级【1 9 】。s u s a n 研究了供应链管理下工程项目采购具体实现途径【2 0 1 。 f r a n k 研究了信息技术在采购中的运用，提出了采购信息化的发展方向【2 。世 界银行也注重信息技术在项目采购管理中的应用，提出项目采购、货物采购、 服务采购的分类。 1 3 本文主要研究内容和方法 1 3 1 主要研究内容 论文的主要内容分为四部分，如下： 第一部分对相关理论进行了综述，简述了采购及采购管理含义和原则，房 地产企业采购范围、分类及特点，房地产企业采购原则和流程，房地产企业采 购模式和方式；并探讨了大多数房地产企业采购管理目前存在的一些问题。 第二部分主要研究万科地产公司的采购管理。首先总体介绍万科地产的采 购管理发展历程、采购管理模式特点、采购职能战略及采购程序流程；其次研 究万科邀请招标方式的应用，包括合格承包商数据库的建立和维护；最后对万 科供应商管理模式进行研究，分析供应商选择时考虑的因素及建立的供应商认 证评审体系，探讨万科对供应商的资质审查和控制过程，研究万科供应商评估 体系。 第三部分以万科某项目精装修采购作为案例进行分析。从入围供应商的选 择确定、技术标和经济标的评审几个方面，概述万科地产该项目邀请招标的应 用和供应商的管理，以重点突出招标邀请在房地产企业采购管理中的地位和运 用，以及供应商管理的重要性。 第四部分结合万科优秀典型的采购管理方法，针对目前大多数房地产企业 采购管理存在的问题提出改进建议。 1 3 2 主要研究方法 本文以采购及采购管理基础理论为依据，注重理论与实证相结合，联系现 阶段房地产企业采购管理的不足，系统地对行业典范万科地产的采购管理模式 进行研究和梳理。论文主要运用对比分析法，在研究过程中为准确表达研究思 路，也采用图表分析法；在研究万科供应商管理的过程中，还运用了主管评估 和模糊综合评价相结合的方法。最后还通过案例分析法，重点突出招标邀请在 房地产采购中的地位及供应商管理的重要性。 第二章房地产企业采购管理概述及存在的问题 本章将阐述采购及采购管理相关理论，为本文的后续研究奠定基础。另外 还探讨了大多数房地产企业采购管理目前存在的一些问题，以便更好地有针对 性地学习万科地产公司采购管理的优点。 2 1 房地产采购及采购管理基本理论 2 1 1 采购的含义、特点及一般原则 采购是指通过各种交易行为达到某种预期的目标，侧重过程的体现，不同 与单纯的购买【2 2 1 。具体而言，采购是在资源获取过程的一切行为总称，强调过 程性；采购的经济目标是成本最小化，强调经济型是；采购并非一般的商品流 通，区别于普通简单的商品买卖，强调物流活动性。 采购具有以下特点： ( 1 ) 采购管理活动不独立于项目，是项目的其中一个组成； ( 2 ) 采购的对象是项目所需的材料、设备等； ( 3 ) 房地产采购必须量身定做，因地制宣； ( 4 ) 采购过程中，谈判和交流是主要方式； ( 5 ) 供应商要对采购产品负责： ( 6 ) 采购方对采购产品的缺乏控制力。 采购过程一般要遵循适价、适质、适时、适量、适地等原则。适价原则要 求采购应选择合理合适的价格，尽量节省采购成本，在保证产品质量的前提下 选择低价；适质原则要求采购必须选择高并且合适的质量的产品；适时原则要 求采购必须有严格的时间规划，过早可能导致物资积压，延迟可能影响项目进 度：适量原则要求必须有严格的需求制定，按需采购；适地原则要求必须考虑 运输问题安排采购，通过节省运输成本，达到总成本最低化的目标。 2 1 2 房地产采购的含义、目标及特点 房地产采购指为推进项目开发和施工而进行的材料、设备的选择与进货行 为。房地产采购管理有如下三重目标： ( 1 ) 施工目标：不间断地提供所需物料流和物资流，以维持整个开发过程的 正常运转； ( 2 ) 成本目标：合理控制采购成本，增加企业盈利； ( 3 ) 战略目标：发现或开发有竞争力的供应商，支持企业战略需要。 与其他采购相比，房地产企业采购有如下六大特点： ( 1 ) “零库存”。由于采购计划和施工进度环环相扣，房地产企业采购的物 品只能即买即用。项目开发的工作计划都是逐步确立的，要求采购必须跟随项 目开发的进度，且与设计部门、施工单位紧密衔接，相关原材料不允许出现大 4 规模囤积现象。 ( 2 ) 关联方众多，交易复杂。在房地产这条复杂的产业链条中，开发商必须 采购大量的材料设备资源，以满足开发中的巨大消耗。但地产项目的区域性和 唯一性，决定了大部分开发商没有大量时间和精力建立完整的供应商体系。 ( 3 ) 种类繁多，方式多样。相比于传统采购方式，房地产企业采购注重及时 性，零库存。这看似简单，实际上大部分房地产企业扮演着城市建设者身份， 采购范围已不再仅仅局限于建材，而是学校、交通、能源等配套设施的招标， 这要求众多合作关联体的参与，导致各种需求供应的形式呈多样化。 ( 4 ) 项目唯一性导致很难实施战略采购。这种项目特色导致大部分中小型房 地产企业没有长期战略规划，也导致供应商和地产商缺少长期合作。而信息化 应用水平的低下，项目有效措施也无法持续，甚至无法实现，这大大影响了招 标采购的执行。 ( 5 ) 区域性的市场开发，导致建材业和房地产业采购双向制约。目前全国性 房地产企业数量很少，大多数的房地产企业规模较小，开发主要集中在某些城 市。而那些跨地域经营的地产企业，部分也由于各种原因，难以实现统一采购。 房地产和建材行业的地域性特点互相制约着对方，包括建材行业的兼并重组和 房地产行业的全国性采购。【2 3 】 ( 6 ) 管理粗放，专业化程度低。招标采购方式在房地产业中广泛应用，但极 少有房地产企业建立招标采购信息系统，也没有标准的信息平台。较低的专业 化程度，导致需求信息存在偏差。美国供应链管理专家l l h a u 指出：供应 链上每个节点的企业只是关注相邻的节点企业的需求信息，来制定自己的采购 计划及库存进行生产，但越级的需求信息会发生偏差且沿着信息流方向逐级放 大，于是处在供应链源头的材料供应商得到的需求信息与房地产市场需求信息 之间的出入就越来越大 2 4 1 。 2 1 3 采购管理的含义及组成 采购管理是指下达计划、生成和执行采购单、接收到货、检验入库、收集 采购发票及采购结算的所有过程，通过严密跟踪采购过程中的一切物流运动状 态，监督整个采购执行过程以实现科学管理【2 5 】。 采购管理包括对采购计划、采购订单及发票的管理。采购计划管理要求房 地产企业在采购中提供的采购计划和执行路线务必及时准确。采购订单管理指 对供应商确认订单、发货、到货、检验、入库等所有订单流转环节进行准确跟 踪和全程管理。发票管理是采购结算管理中的重要内容，包括处理货物的暂估、 劳务采购、非库存的消耗性、直运业务、受托代销业务等环节。 2 2 房地产企业采购范围及分类 2 2 1 房地产企业采购采购的范围 随着大多数房地产企业扮演开发商的角色，采购范围已不再局限于钢筋和 水泥，而是扩张到各种与企业运营及发展相关的材料、设备和服务。房地产企 业采购范围包括有形的物品和无形的服务。有形的物品主要指房地产的建安物 品，一般指直接用于房地产企业的材料和设备，包括建筑材料、建筑设备及备 品备件、作业和管理材料及设备、正常办公材料及设备等【2 6 】。房地产项目的独 特性、唯一性和暂态性，决定了房地产项目需要得到唯一性的服务，也导致了 房地产开发项目服务需求的复杂性。服务采购主要包括技术、资讯服务、售后 服务、专业服务、工程和项目发包等。 2 2 2 房地产企业采购分类 ( 1 ) 按采购方式分为：自行采购、总承包单位采购和甲方限价承包单位采购。 ( 2 ) 按采购订约方式分为：订约采购、口头或电话采购和试探性订单采购。 ( 3 ) 按决定采购价格方式分为：招标采购、询价现购、比价采购、议价采购 和定价收购。 ( 4 ) 按采购主体形式分为：甲供、甲定乙供和乙供。 ( 5 ) 按采购形态分为：战略采购和操作采购。 2 3 房地产企业采购的原则及流程 2 3 1 房地产企业采购管理的原则 ( 1 ) 公平、公正、公开 公平、公正、公开原则是规范房地产企业采购行为和保障采购环境最基本 的原则之一。坚持公开透明原则，才能建立起公平竞争的平台，才有利于房地 产企业选择更合适更有利的供应商，同时房地产企业必须公正地对待各供应商， 保证整个采购过程的健康透明【2 7 1 。 ( 2 ) 保密 保密原则是房地产企业参与采购的管理人员务必遵守的原则，要求采购人 员对采购过程所有环节都严格保密，严禁对外泄露，绝不允许发生与供应商串 通的现象。 ( 3 ) 集中采购和分散采购并行 根据不同项目的不同特点，应采取不同的采购模式，但是要发挥集中采购 和分散采购的双重优势，必须做到两种模式并行。集中采购可以集中人力、物 力和时间，降低分散采购的选择风险和机会成本，有利于从整体上节省采购成 本，更有利于合理有效地避免各部门个别不当的采购行为。分散模式适合需求 量小的单笔采购，应用灵活，适应于房地产企业的所有项目采购。 ( 4 ) 一致性 采购人员在采购过程中，必须认真做好各项项目采购的记录，要求真实、 客观。采购过程与项目物资需求及采购计划必须一致，如有变化，必须重新审 定采购计划，分析偏差及造成的原因，制定相应的改进措施。 ( 5 ) 诚实守信 房地产企业参与采购的相关工作人员必须诚实地履行各自的采购职责、权 利和义务，注重信誉，遵守承诺，不弄虚作假，杜绝欺诈、串通等行为，对需 要依法保存的文件严禁伪造、变造、隐匿或销毁，严禁出现避法律法规的现象。 ( 6 ) 廉洁奉公 廉洁奉公原则是对涉及项目采购所有人员采购行为的要求，采购不得出现 试图影响采购决策结果任何形式的手段，特别是行贿行为。 2 3 2 房地产企业采购的流程 不同企业不同采购产品会存在不同的采购程序，但总体来说遵循以下流程： ( 1 ) 确定采购计划书 采购活动的所有采购行为必须依照采购计划进行，所以制定采购计划书是 采购活动最基本的前提和依据。采购计划书的制定务必准确，且必须包括所需 设备的名称、规格、数量、技术质量标准要求及规定的交货时间等【2 7 1 。其中， 采购物资需求计划经审批后要及时上报物资采购部门，确保采购周期合理。 ( 2 ) 选择采购供应商 房地产企业应该建立供应商管理网络平台，对供应商进行考核、评估和优 选。目前只有部分大型企业建立了良好的供应商评审考核制度。供应商的选择 对房地产企业而言十分重要，是开展采购活动的前提和基础，房地产企业应该 将供应商的选择标准纳入采购计划书，然后安排特定的考核小组，加强供应商 的资质评审工作。 ( 3 ) 签订合同 供应商确定后，采购部可根据制定的采购计划和方案开展采购工作。一般 房地产企业通过招标方式选择供应商，编制中标通知，交予领导审批，采购部 门才可根据实际情况制定采购合同，给供应商签字，然后交审计处、财务处、 法律部审核，最后合同才正式生效。 ( 4 ) 合同管理 采购合同管理指合同的跟踪执行、货物验收及货款结算工作，是保障采购 活动最主要的依据。此阶段采购管理就等同于合同管理。 ( 5 ) 供应商考核 采购方在采购活动结束后，对供应商在此期间的表现作出相应评价。目前 只有部分大型房地产企业建立了供应商考核制度，按规定只有考核结果好的供 应商才可能与之建立长期合作关系，而考核结果不理想的供应商则不予考虑。 2 4 房地产企业采购的模式和方式 2 4 1 房地产企业采购模式 通过对房地产企业采购产品的分析，按项目采购物资的具体金额和风险大 小选择采购模式，最常见的有战略合作、集中采购和分散采购三种模式【2 羽。 战略合作采购模式对供应商有着较高的要求，根据企业与供应商战略合作 的程度不同，战略合作的范围也分为集团范围内、区域范围内、城市范围内和 项目范围内。在这种模式下，采购方和供应商必须维持较好的战略合作沟通， 并在双方高层间建立强制的互访机制。 及时了解供应商的市场动态并按此制定明确的采购物资需求计划是对采用 集中采购模式的房地产企业的必定要求。集中采购根据房地产企业里不同的实 施者可分为企业集中采购、企业区域集中采购、企业分公司集中采购及企业开 发项目集中采购。在这种采购模式下，房地产企业又必须根据具体项目情况选 择选择合适合理的采购方式，规划明确详细的采购流程。 现阶段只有大型房地产集团经常针对项目使用集中采购，一般其它房地产 企业( 包括大型房地产企业的分公司) 则多选择分散采购模式。分散采购是对集 中采购的完善与补充，有利于采购和各工程环节协调配合、增强参与工作人员 责任心、提高工作弹性和成效。 2 4 2 房地产企业采购方式 采购方式是指根据提供采购产品或服务的相互竞争的供应商数量而采取的 不同采购流程【2 9 1 。目前常用的房地产项目采购方式有邀请招标、竞争性谈判、 直接委托及零星采购四种。其中邀请招标包含实时竞价，实时竞价一种特殊的 邀请招标，指参与投标的单位根据彼此互相能见的报价在网上公开竞价，委托 方最后选择最低价委托指定产品或服务的采购方式。总的来说，最终选择何种 采购方式应该重点考虑采购物资所需的金额大小、承担的风险高低及存在的供 方数量多少，采购方式一旦确定下来，不可再随意进行修改。 2 5 房地产企业采购管理目前存在的问题 1 集中采购批量优势与分散采购灵活性优势在大多数房地产企业中难以并存 现阶段只有部分房地产企业同时采用集中采购和分散采购两种采购模式 【3 0 1 。一般的集中采购模式曾长期为中小型房地产企业所用，由于中小型房地产 企业项目采购需求量都不大，完成这种模式的采购工作和任务通常只需某一个 部门。房地产企业选择集中采购，可以获得较好的价格优势，可以提高采购的 工作效率，减少同行企业的竞争和冲突，避免采购行为重复，还可与长期合作 的供应商建立稳定的供应基地。但整体而言，实际项目需求的分散性和部分大 型项目需求量庞大直接使得集中采购难度加大，特别是遇到需要紧急使用的项 目物资采购，集中采购很难完成任务，采购供应时间会因此加长，容易延误工 程对采购物资的使用：此外，集中采购一般归公司统一管理，与采购物资使用 相关部门相独立，尽管采购效率较高，部门间的信息传递却受到了阻碍，所以 对一些项目而言，集中采购效果还不如直接采购好。相反，采用分散采购模式 虽然增加了各分公司的采购自主权，但也给采购管理带来了其他难度，单独使 用并不能降低成本，供应商选择范围也因此受到局限，腐败现象也无法得到统 一监督和防范。 2 房地产采购环节监管力度不大，采购腐败现象横行 房地产采购管理发展还不完善，采购环境不够健康，这都与采购监管力度 不够有关。部分企业对采购环节没有全程监督，大部分只是下发任务到采购部， 并未对其环节进行跟踪管理，从而导致采购不法分子有机可乘，谋取暴利，导 致采购成本的无形流失。 3 多种因素导致房地产企业采购风险扩大 实际项目中，工程事故时有发生，有的是认为造成，有的是由于部分自然 灾害不可避免，导致房地产企业的采购风险增大，而大部分房地产企业对采购 风险的预测和控制能力不够，导致企业采购成本随之不断增大，严重影响企业 利润。 4 房地产企业采购工作组织协调难度较大、各项目之间资源调度和分配难度大 房地产企业的采购工作通常具有大规模、跨区域的特点，企业经常跨区域 同时进行多个项目的开发，各项目会因自身的特点、地理位置等原因，导致对 采购材料设备的需求也不同，这大大增加了房地产企业采购工作的难度。 项目采购要从企业整体角度考虑，单一项目的采购优化并不能带来最终采 购管理的优化。不同地区的不同房地产项目，所需资源也不尽相同，资源的分 配难度因此大大增加，由于种种原因，一般房地产企业只是或是只能分别专注 各个项目的采购需求，缺乏整体性的项目采购规划，采购的分配也没有合理的 界定，以致于无法提出合理整体分配资源的可行方法。 5 采购物资的配送难度较大 物流在我国的发展起步较晚，直接也影响了房地产企业采购物资的配送， 尤其房地产采购物资还具有其自身的特点，更加大了配送的难度。跨区域性的 发展趋势使得部分房地产企业开始注意到这个问题。在物流快速发展的大环境 下，目前能改善房地产企业采购物资配送的方式有两种：一是聘第三方物流公 司承担配送工作；二是房地产企业成立属于自己的物流公司完成所有配送任务。 然而，在整体物流发展晚的前提条件下，第三方物流在我国刚刚起步，无法独 立承担房地产这个大行业庞大的配送任务；若房地产企业成立自己的物流公司， 虽然成本较低，但前期的投入量太大，这种跨领域的技术性扩展又会严重影响 企业的整体规划。 6 与供应商缺乏战略合作关系 在现有的形势下，大部分房地产企业都会根据各自的实际情况寻求合适的 供应商，才开始采购工作。这严重影响了项目采购的效率，也大大增加了采购 的机会成本，还可能延迟项目工作的开展。另一方面，每次寻求新的供应商， 可能忽略资质审查和现场考察的环节，这样很容易在合作过程中不断出现问题， 影响整个项目顺利进行。况且，不断选择新的供应商，使得房地产企业忽略对 供应商的履约评价，以致企业的合法权益无法得到切实的保障。 1 0 第三章万科地产公司采购管理模式研究 经过第二章的介绍可以了解到房地产企业采购管理的重要性。本章对万科 地产公司采购管理模式进行系统的研究，包括发展历程，模式特点，采购程序 流程，招标邀请方式的成功应用，供应商选择考虑因素及供应商认证和评估体 系。 3 1 万科采购的发展历程 1 1 9 9 9 年以前万科采用分散采购模式 万科发展初期一直沿用分散采购模式，议价力大打折扣。有的时候公司采 购同厂家的同种产品，不同地区的分公司前去洽购拿到的采购价格却不一样也 不尽理想，这种情况就是对人力物力的大量浪费。1 9 9 2 年，万科确定以中高档 城市居民住宅成片开发为主要业务发展方向，到1 9 9 9 年万科完成调整，又一次 进行扩张。这种加速扩张使得采购消耗额度也随之加大，直线上升的成本直接 制约了公司利润的增长，采购从此成为万科重点整合改造部分。 2 2 0 0 0 年万科中城联盟的建立，标志着通过电子商务统一采购开始 万科联合几大房地产企业率先建立中城联盟，目的是控制大规模招标成本， 提高招标采购的执行效率。1 9 9 9 年5 月，“全国房地产策略联盟”的构想初步 形成，发起人是王石、冯仑和胡葆森。同年8 月，“全国房地产策略联盟”的想 法再次调整，确定为“中国城市房地产开发商协作网络”。1 9 9 9 年1 2 月，中城 房网在北京正式成立，主席担任采用轮值制度，万科董事长王石是当然不让的 首任代表。中城房网被赋予四项功能：信息共享、共同培训、集体采购和集体 融资。 2 0 0 0 年5 月，随着联动电子商务有限公司的成立，万科采购电子商务平台 w w w a h o u s i n g t o m 也呼之欲出。平台在同年1 0 月试运行，1 2 月正式投入使用。 万科给出明确规定，要求各分公司的采购业务都必须在网上完成，这样采购效 率得到大幅度提高。所有招标相关文件都基于互联网生成，所有交易资料都集 中到网上，提高了交易透明度，也避免了过去因人员调整变动而导致历史资料 丢失的弊端。 作为万科首批战略供应商的美标、广日公司，通过和万科切实的合作，已 打开了广袤的商机。中城房网的其他成员中，河南建业在早期就通过 a h o u s i n g c o m 平台完成采购，在万科广日电梯采购中与之形成捆绑模式。这种 捆绑合作出了有令人满意的低价，还提供一系列装修、维护的配套服务。王石 介绍，6 0 以上的中城房网成员在网上完成采购，其中大部分成员非常乐意维 持战略合作关系，这样既可以精简采购流程，也可以顺利合理地降低采购成本。 中城房