济南恒大地产王舍人镇项目前期沟通报告_94PPT.ppt

恒大地产王舍人镇项目前期沟通报告 前言 本报告受恒大地产委托 根据双方的沟通内容和精神 从市场的角度对项目进行定位分析 为项目规划设计提供市场数据资料和开发建议 报告内容包括 首期开发体量 客户定位 户型配比和配套建议 目录contents 1 2 3 4 企业愿景 项目目标 项目属性界定 解决策略 核心问题构建 国际地产航母 驶进济南 恒大已成为一个 规模领先 品牌领先 团队领先的国际化地产航母 规模领先 土地储备及项目分布在全国22个主要城市 居中国龙头地位 品牌领先 在各主要城市成功建立了高品质产品形象 连续五年蝉联 中国企业500强 四度荣登 中国地产10强 榜单 品牌价值高达30 88亿元 团队领先 形成了具有恒大特色的一流经营管理模式 拥有一支年轻化 高学历 高素质的员工队伍 恒大企业 恒大企业 重庆恒大城建筑面积 118万M2 武汉恒大绿洲建筑面积 76万M2 南京恒大金碧天下建筑面积 118万M2 广州恒大山水城建筑面积 100万M2 城市运营 规模化低成本开发 精细地产 导入城市运营理念 提升城市价值 实现从社区开发商到城市运营商的经营形态的升级 规模化低成本运营 项目同步迅速推进 以规模化 均好性的产品和服务进行快速开发 推行精细地产 开发高标准 多元化产品 使客户的选择余地很大 对企业开发理念和模式的理解 提升区域价值实现城市区域一体化承担有效推动城市化的责任 开发理念和模式下的企业愿景 保证项目绝对成功而非风险成功 实现快速开发 快速销售 快速回款 实现合理利润 通过项目成功运作 打造企业影响力 树立恒大品牌 开发理念和模式下的项目目标 目录contents 1 2 3 4 企业愿景 项目目标 项目属性界定 解决策略 核心问题构建 腊山片区 形成以新济南站为依托 以商务和会展产业为主导的现代化新区 东拓 西进 南控 北跨 中疏 的城市空间发展战略 济南城市发展格局已经确定 主城区以向东发展为主 燕山 贤文 王舍人片区是重点发展区域 城市总体规划 旧城 王舍人 贤文 燕山 腊山 党家 燕山片区 以行政办公 公共服务 体育休闲为主的现代化新区 贤文片区 依托高新技术开发区新区大力发展高新技术产业 强化金融商务 科研教育功能 旧城片区 保留商业 服务业中心功能 发展商业 金融 旅游服务等第三产业 王舍人片区 以传统冶金工业为主导 进行产业和产品结构优化升级 加大治污力度 控制生产用地规模 党家片区 调整产业发展重点 加快高新产业发展 完善居住配套 二环路至绕城高速 胶济铁路至济青高速围和区域是济南传统老工业基地聚集区 沿工业北路沿线 大中型工业企业及专业市场聚集 是济南东部新城建设的重点区域 区域属性界定济南市传统的老工业基地及专业市场聚集地区域现状本区域城市面貌较为落后 污染严重及城市绿化情况较差 沿工业北路两侧周边分布石材市场 茶叶市场 电缆 济钢等企业 区域生活配套基本齐全 但配套档次不高区域规划功能本区域是济南东部新城建设的重点区域 未来规划包括黄台 农科院 王舍人片区 以居住 传统工业为主导 打造东部集居住 商贸 流通 工业为一体的综合性片区 区域规划 片区规划 王舍人片区地处济南东北部 依托济钢等大企业及周边居住区 未来规划为以居住和传统工业为主导的综合片区 规划目标 新钢城 新生活居住人口 规划城镇居住人口约16万人 总体布局 规划确定 组团集合 弹性生长 的空间发展思路 最终形成 两团 三带 多单元 的布局结构 用地规划 规划城市建设用地2536 3公顷 非城市建设用地2117 7公顷 建设开发总量宜控制在1700万平方米以内 功能分区 规划形成六大功能区 钢化产业区 现代加工制造产业区 汽贸城物流产业区 钢材市场物流区 住宅产业区 都市农业产业区 片区环境 本区域属于老工业基地 是工矿等污染严重的重工业企业聚集区 环境较差 黄台电厂 项目位于东西带交通主动脉工业北路南侧 刘志远路西侧 交通条件十分优越 现实交通条件地块北侧为工业北路 属于市郊东西交通动脉 地块南侧位文源路 西侧为开元路 东侧为刘志远路 交通便利 未来交通状况工业北路将开通快速公交线路 与北园 二环路 奥体中路构成快速公交网络 同时东客站即将建立 就成为交通枢纽要道 区位交通 东西带交通主动脉 华联超市 交通 周边配套 王舍人镇中学 本区域居住环境较差 片区配套基本完备 但配套档次不高 多集中在镇政府周边 本案 地块北侧靠城市干道工业北路 东临铁骑路 地块内部现为郭 靳 东村庄及农业用地 地块现状 东面 铁骑路 内部 庄稼地 西部 郭家庄 北面 工业北路 地块四至及内部现状地块东面 铁骑路地块西面 郭家庄地块北面 工业北路地块南面 济南铁厂地块东北方向 王舍人镇政府地块内部 周家 靳家 地块四至及现状 项目总用地 1111亩可规划建设用地 约900亩用地性质 居住及商贸综合用地总建面 159万 公建12万 商业约9万 地上容积率 不大于3 0 基本指标 地块经济指标 本项目为王舍人镇招商项目 属于居住及商贸综合用地 前期规划指标已确立 城市郊区 传统老工业园区周边的大盘开发 项目属性界定 本项目位于传统的老工业园区 属于城市郊区 位置较偏 人口素质相对较低 区域大环境污染较重 配套不齐全且档次低 恒大地产是否能在这种环境下成功开发大体量的楼盘 如果能成功开发 本项目定位什么样的产品 需要有什么样的配套 首期开发多大体量 才能符合本项目开发合理的边际条件 现状与目标的差距 基于以上差距并根据与恒大地产的前期会议沟通 对本次报告的核心问题进行构建 目录contents 1 2 3 4 企业愿景 项目目标 项目属性界定 解决策略 核心问题构建 项目首期适宜开发多大体量 项目区域可能的最大市场容量 项目区域可能的市场占有率 目标客户分析及户型配比建议 目标客户的需求如何 核心问题界定 核心问题分解 本次报告涉及的三个核心问题分解如下 本项目的目标客户构成如何 项目内部做什么样的配套 周边配套现状如何 区域未来规划如何 配套建议 目录contents 1 2 3 4 企业愿景 项目目标 现状分析 差距 解决策略 核心问题构建 鉴于本项目是济南市城市近郊区的具有159万平米的大盘开发 开发体量大 周期长 如何制定本项目发展战略和定位 如何启动和实现良好的销售 密切关系到项目的成功与否 因此非常有必要研究大盘开发的基本规律 大盘开发理论 中心城镇开发模式 紧缩城市开发模式 综合体开发模式 城市中心大盘开发模式 交通拥挤与项目的通达性 项目与周边建筑的协调与和谐 项目功能与城市 区域功能的互补 项目自身功能的互补 空间共享与客户共享 新市镇开发模式 主题社区开发模式 产业驱动开发模式 郊区陌生区大盘开发模式 老年社区 体育社区 教育社区 休闲产业 体育产业 商务商业 项目功能配比与功能分区 以满足居住的基本生活需求 项目开发驱动模式 吸引消费群体 开发模式 紧缩城市开发模式 社区主题承载了对消费者形成有效吸引的作用 特定生活主题吸引特定消费人群 提升社区的影响力 支撑项目开发 郊区大盘模式一 主题社区 核心驱动方式 陌生区大盘开发中 由于交通距离及心理距离的影响 消费者对项目关注不足 项目无法形成冲击 需要有影响力 有冲击力的元素形成对消费者的吸引力 社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用 适用条件 陌生区大盘开发 消费者心理抗性大 有区域内其它项目不具备的独特资源 具有打造不可复制核心竞争力潜质 资金雄厚 前期投入大 项目大 实现周期长 成功关键要素 符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发 具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力 形成项目与周边项目鲜明差异 主题先行 树立消费者信心 老年 医疗服务 教育 文化 健康 运动 健康 教育 老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力 关键是造就独特的不可复制的核心竞争力 奥林匹克花园的健康主题 体育场 体育馆 名牌学校的引进 体育中心 宾馆 写字楼的开发 引进大卖场 商贸中心大型居住区的开发 其他公共设施 居住中心 桃源居的教育主题 大规模清华学校 发展商大量的精力放在建设学校上 投入大 做一个不可复制的核心竞争力 绿地21城尊老社区主题综合医疗机构 酒店 商业街 广场 便利店 健身设施 户型设计等符合老年人生活习惯 老年人只是讲座多形式老年教育 主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传 而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设 主题社区开发模式基本特征 主题鲜明 成为社区开发的核心支撑力 主题宣传 让消费者接受主题 主题成为项目标签 主题先行 体现主题的硬件设施建设先行 感受主题 主题复合 主题宣传与多主题建设 符合性舒适社区 1 2 3 4 新市镇模式 NEWTOWN 建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设 最早追溯到1898年霍华德的 花园城市 构想 通过付诸欧美的城市建设 历经百余年发展 形成了今天NewTown模式 主要建设措施 外部功能内部化 采用成片素地开发模式 完善的公共设施与服务设施 以及联外交通的配合 是人口引进的重要诱因 通过开放式商业街 社区环境 特色产品等完善的生活配套保证郊区化的生活 通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求 加勒比新城 万科城 Newtown的来源 公共配套设施 基础服务设施 街区 社区 郊区大盘模式二 新市镇 凤凰城 新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动 通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施 Newtown的特征 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施 丰富多元的文化形态和景观 可以持续发展的生态系统 成功开发关键要素 街区的建设 人性化的步行空间社区规划 独立的社区布局公共空间的营造 打造市镇社区中心 TownCenter 适用条件 位于城市郊区 城乡结合部 占地规模较大 可容纳较多人口 多种物业组合 以住宅为主 多功能复合性社区 良好的自然生态环境和社区生态系统 交通相对便利通达性好 新市镇开发模式的关键是 造市 有 市 才有镇 市镇结构组成道路系统 市镇四周均有区域性干道环绕 邻里单位 邻里单位内规划学校 游集场 娱乐中心等设施 社区中心 内设会堂 银行 邮电局 医院等 商业设施 市场及邻里商业中心 公园绿地及运动场其它公共设施 汽车站 停车站 加油站等 社区功能复合化 大盘社区功能呈综合性互补形态 大盘社区应该成为一个 紧缩城市 形态 超越 单一功能模式 通过自身综合多功能打造 汇集居住 商业 娱乐 文化等复合型结构模式 满足人们 工作 居住 生活 需求 外向互动 内向紧凑 大盘既是一个领域 又与周边的环境 人文 氛围紧密衔接 融合 大盘是对内独立与对外融合的统一 集约化 集聚化 多功能组合是主要特征 是一个城市功能的浓缩和剪影 紧缩城市 是一种可持续发展的城市形态 迈克 詹克斯 认识一 大盘功能复合不仅仅是多功能的简单组合 更重要的是功能之间的合理配比与功能之间的合理布局 以实现社区的和谐与舒适 街区建设与公共空间 街区与公共空间是社区活力的最关键要素 是业主之间最主要的交流平台 街区是大盘社区重要的组织成分 生活配套和精神延伸 无论西方还是国内 都重视社区内部独立街区的打造 街区创造健康的环境 建设良好的社会关系 促进共生和成长 活力街区基本特征 小尺度 互动性 便利与共享 多样性 包容性 防卫性 认识二 街区与公共空间是城市生活的基本元素 能够沉淀城市的历史与文化 增加居住者对环境的依恋与归属感 社区公共空间 在整个社区 邻里的空间布局中 公共领域 公共空间以及居民共同使用的建筑与设施 如社区街道 城市广场 学校 绿化公园等 是居民日常交往与活动的重要场所 街区与公共空间不是越大越好 大广场的结果常常是死角 合理的启动模式 首期选择市场可实现产品 利于项目整体价值最大化 认识三 首期开发临近成熟区域 交通成熟 便于展示 价值最大化 便于后期开发延续 通过前期成功启动实现后期价值提升 首期产品选择 以市场可实现产品启动 否则项目形象与价值将大大贬损 如果不了解产品的市场反应 多产品组合启动 检验市场反应 符合项目资源特色 大盘为了展现价值点 一般在景观较好的区位进行启动 保证项目成功启动 启动的基本原则 科学分期与合理的进度安排 前期开发成功启动 后期开发持续实现项目价值 认识四 低开高走 小步快跑 适用于地价较高 资金量较小 短期市场风险较大项目 规模优势 成本领先 适用于地价较低 启动资金充足 预期长远市场竞争激烈项目 开发节奏控制 前期牺牲容积率 后期逐步提高开发强度 通过前期树立的项目品牌获得后期成功开发 产品分期策略 前期高品质产品 低容积率 中期高容积率实现项目价值 后期高品质拔高项目形象 注重邻里关系 人际交往空间的打造 提供社区户外共同活动 交往的场景 提供社区交往的平台与机会 邻里之间的首属群体与互动 社区的生长点与邻里空间的社区色彩 儿童 青年 老年 在各个阶段 城市邻里总是家的延伸 Keller于 城市邻里 邻里空间被融入社区规划之中 把室外空间设计当成一个标准 从人的需求出发 创造人性化居住环境 邻里空间成为人们居家的一个重要标准 这个标准被体现为两个特征 一是尺度适宜 二是相对封闭 营造和睦社区的软环境 参与社区活动 讨论有关公共利益的话题 产生对社区的归属感和责任感 认识五 邻里关系不仅要求大盘在规划上考虑与周边建筑的和谐与统一 保持尺度与建筑风格的统一 更重要的是要通过居民的参与建立和谐的社区居住氛围 生活方式打造是大盘价值与品牌提升重要手段 大盘成功基本点 大盘的成功开发 基于审慎的发展战略与定位 成于合适功能配比 分期规划和启动策略 小盘建设 大盘大盘注重功能多元化前期与后期的协同发展长期价值增长为指导思想 小盘以单一功能开发追求短期市场价值最大单楼盘开发短期市场实现 大盘开发 小盘建楼 大盘造城 小盘卖房子 大盘卖生活 文化 小盘赢短期利润 大盘赢长期品牌 大盘开发成功基本点 发展战略与定位功能配比分区开发规划启动与分期计划 如何发展大盘 不仅在检验开发商的专业能力 更是在拷问经营者的社会责任 持续经营能力与其对品牌提升的理解和决心 开发成功的大盘是 天使 它可以创造美好 舒适的居住环境 带来滚滚利润与品牌提升 然而 开发失败的大盘就是 魔鬼 它不仅可以拖垮一个经营者 更将对大区域的居民生活带来长期的不利影响 对城市发展阻碍重重 大盘开发典型案例借鉴 案例一 深圳 桃源居 桃源居项目概况 区域 深圳宝安区西乡镇中华商贸城开发商 深圳航空城 东部 实业有限公司占地面积 116万 总建筑面积 180万 建筑密度 26 位置 宝安区汇江三路与桃源四路交汇资源 自然景观优势明显 40万平米的山顶公园 生态休闲公园 公园三大公园环绕周围开始销售时间 1996年历史价格 2200 16000元 桃源居1996 2000年营销状况 项目定位 180万平米的梦想家园项目主题 深圳西部地产航母主打卖点 绿色健康社区 无利销售实现价格 2200元 促销措施 晶晶幼儿园免费入园 让利优惠 1996 2000年销售业绩 四年总计销售面积6万 市场形象 桃源居给深圳客户留下关外大盘的形象 面临的营销困局 产品设计落后市场竞争项目桃源居一期规划设计单位为广东省城乡规划设计院 设计理念落后 项目周边市政及生活配套不完善宝安区西乡镇大部分是灾民新村 欠缺基本的医疗及教育配套 项目卖点空洞无力前期推广紧靠生态特区这一卖点支持 无法让消费者体会到桃源居的价值内涵 客户对桃源居的反映客户对桃源居教育配套的需求强度远远大于景观 物业等购房因素 紧靠规模优势无法成为深圳房地产市场领导者 1996 2000年 桃源居开发10万平方米 实际销售6 5万平方米 销售速度缓慢 价格走低 开发商意识到项目已不再是简单的营销问题 而是仅仅发挥了单一的居住功能 桃源居要持续发展 必须营造一个居住为核心功能 娱乐 交往 经营 发展多功能的生活共同体 理想新城镇 对1996 2000年开发模式的思索 城镇型社区的规模昭示性优势 一级学府百年名校 社区完善进度 展示社区的庞大气势 差异化教育地产 扩展居住目的客户 开放战略 城展战略 南中国名校战略 引进清华实验学校 开发策略调整 寻找桃源居项目销售突破口 以教育概念为突破口根据调查所得的数据 世联决定从居民们最需要的 最能提高楼盘素质的配套入手 办学校 办深圳最好的学校 成为了主要思路 并将目标锁定了在清华这一品牌上 三大战略思想战略总纲 集中资源 重点突破 以名校教育资源 启动超大社区物业定位 深圳最大的教育人文社区行动纲领 将清华进行到底 改进产品 全面提升桃源居整体形象聘请深圳户型设计第一品牌 华森规划设计院重新设计产品 配合教育先行 生活配套随后的顺序 将桃源居重新规划为四大组成部分 教育区 居住区 商贸区 旅游区 销售拐点 签约清华实验学校 推广模式固定化 超大社区资源长期可利用 以开放日 展示日等形式固定 集约而影响持久 推广媒体多元化 改变报纸为主的格局 加强电视 电台 站台 直邮等多种低成本 多层面的媒体 扩大知名度 推广形象更新 减少长期形象不变的沉闷 在广告设计上阶段性更新表现形式 推广策略调整 桃源居2001年营销状况 项目定位 水木清华 桃源人家项目主题 安家桃源居 上公立清华主打卖点 深圳首个森林体育公园 清华实验学校入住桃源居 清华直配师资力量 教育直通车 子女轻松入学 实现价格 3200元 销售业绩 2001年1 8月 实现销售11万 2001年 深圳清华实验学校签约 2002年 学校一期 步行广场部分环境 商场引进 2003年 学校二期 体育公园绿化及部分运动设施 青少年宫 生态公园绿化 银行邮局等生活配套 2004 2005年 社区中心标志性建筑 社区文化建筑 体育公园完善 商业发展 2006年 生态公园 山体公园景观 学校签约后 2个月销售200多套 2002年1 6月 桃源居推出12万平方米 1100多套住宅 销售8万余平方米 800多套 全年月均销售13000平方米 而1996 2000年月均销售1083平方米 教育只是第一步 开发商相继解决了交通 商业 体育 文化等各项社区配套 真正打造了一个理想新城镇 持续发展的配套 资料来源 社区 大盘出路机械工业出版社2003 桃源居 从买房子到买生活 从生活不便到理想新城镇 从月均1083平到13000平 桃源居开发成为郊区大盘开发的典范 在桃源居180万 的总体规划中配建有 一个学校 两大广场 三大公园 四个功能分区 五大会所 其中15万 的商业配套 可平衡社区就业岗位3000余个 桃源居社区以商业为龙头 教育为特色 文化为内涵 环境为依托 凭借项目的环境资源与规模优势 从教育地产起步 从行业无名小卒 到连续三年销售夺冠 从普通住区 到国际化人文社区 从深圳宝安一隅 到澳洲国际大舞台 桃源居经历艰难创业12年 九次调整社区规划 在探索中实现了从理想到现实的目标 桃源居社区建立了学校教育 社区教育与家庭教育相结合的完善的终身教育体系 案例二 重汽 翡翠郡 翡翠郡简介 项目位于重汽总厂原厂址 占地500亩 总建筑面积地上地下共68万平方米 由国际排名前十的著名建筑规划设计公司 澳大利亚柏涛 墨尔本 公司以国际一流水平规划设计 是一个包括大型超市 沿街商业及配套公建 TOWNHOUSE 花园洋房 多层 小高层 高层住宅等物业类型的大型高品质都市社区 该社区成功引进北师大基础教育实验学校 成为济南第一个真正意义上的教育地产 并在第二届亚洲人居环境峰会上荣获 亚洲地域居住文化及人文景观创作奖 价值创新 翡翠郡 尊重历史 规划设计中保留了项目本身的原生大树及碉堡等历史元素 户型进行创新 成功申请了国家专利 建筑形式进行创新 成功申请了国家专利 规划设计出自国际排名前八名的澳大利亚柏涛之手 荣获多项国际大奖 引进北师大基础教育实验学校 打造翡翠BLOCK商业街 成功引进商业航母 银座购物广场 打造豪华运动休闲会所 设置标准泳池 网球场等设施 价值曲线对比 注 此处竞争对手是指鲁能领秀城项目 对本项目的启示 1 创新的户型设计和专利技术是项目畅销的重要条件 3 项目重要配套设施先行 如教育 商业 运动会所等 构成强大的吸引力 2 名师规划 保留原生环境 4 多样化的产品组合 满足不同客户群体的需求 5 大手笔的推广造势 一举奠定项目强势品牌的地位 区域可能的市场容量 及基于恒大开发模式本项目市场可达的占有率 可能辐射的区域 基于恒大地产大规模快速开发的模式 本项目可能辐射的区域不仅仅是项目地块所在的核心区 同时由于北园大街和二环东路是主干道且快速交通系统能便捷到达项目地块 因此可辐射范围包含北园大街辐射带和二环东路辐射带 具体范围大致如下 人口基数 辐射区和辐射区的常住人口数量共约73 4万 流动人口约30万 两者合计约100万 人口规模庞大 项目所处的核心区及辐射区人口规模庞大 这为项目开发提供了广阔的市场空间 人口结构 核心区 核心区企业单位较为集中 同时有多家专业批发市场 人口结构 核心区 核心区企业单位职工数量所占比例最大 该部分群体平均月收入水一般 平约2000 3000元 中层管理人员月收入平均4000 5000元 专业批发市场的个体经营业主及职员数量也较多 个体经营业主收入相对较高 约5000 20000元不等 职员月收入属于中低等 约1500 3000元 北园大街周边的专业市场聚集度较高 流动人口数量庞大 政府事业单位也较多 购买力普遍较强 人口结构 北园大街辐射带 人口结构 北园大街辐射带 专业批发市场的个体经营业主数量最多 该部分群体收入相对较高 约5000 20000元不等 企业职工的数量也较多 月收入约2000 5000元不等 二环东路周边的事业机关单位及大企业较多 购买力较强 人口结构 二环东路辐射带 人口结构 二环东路辐射带 专业批发市场及大企业的人口数量均较多 该部分收入水平较高 购买力较强 周边大企业职工收入属于中上等水平 约3000 5000元不等 如将军烟草职工月收入近万元 区域内竞争项目潜在供应量较大 其中田园新城所占的比例最大 约66 竞争环境 项目潜在供应量 区域内尤其是全福立交周边有多块土地挂牌成交 但大多数体量均不大 其中酒精厂地块体量最大 约占82 但该地块尚未对外公开 预计两年内推出的可能性不大 竞争环境 地块潜在供应 市场容量估算 核心区和辐射区的人口规模约100万 按3人 户计算得出总户数约33 33万户 根据我司市场调查得知 未来两年内有8 26 人有购房意向 以区域内8 26 的比率计算得知 两年内的购房意向客户约2 75万户 按每户平均购房面积约100平米算出 区域内两年的市场需求量约275万平米 区域市场需求量除以两年 得出年平均需求量约130 140万平米 区域内的市场容量约为130 140万平米 市场占有率预估 基于低成本 大规模 快速开发 快速销售的开发模式 本项目在具备价格优势的同时 打造符合市场需求的产品 充分做足各项配套 结合区域竞争环境分析得出 本项目在区域中的市场占有率至少可达1 5 当项目做到上述程度 具备多项竞争优势时 市场份额将进一步扩大至1 4 项目年成交量 区域市场容量 市场占有率 从而得出项目年成交量约30余万平米 按80 左右的成交率估算 得出本项目首期开发40万平米 建议本项目首期开发40万平米 目标客户分析及户型配比建议 1 从区域来源划分客户构成 客户构成 核心客户 65 沿工业北路为主轴线 南至胶济铁路 北至小清河 东至绕城高速 西至二环东路 以大中型企业职工为主 重要客户 10 从沿工业南路和工业南路延伸至高新开发区的中低收入人群 次要客户 5 小清河以北 济青高速以南 以将军路为中心线的周围物流企业职工 重要客户10 二环东路以西 北园大街周围沿线的批发市场的业主 次要客户 5 铁路以南 花园路以北 二环东路周围的中低收入者 边缘客户 5 绕城高速以东 工业北路延伸线 历城区和章丘地区的部分进城人员 2 从客户职业及置业特征分析 置业目的 方便生活与工作 改善居住环境置业特征 二次置业为主 享受型 舒适型 改善型 经济型 置业目的 方便生活与工作 改善居住环境置业特征 多次置业 舒适型 享受型 置业目的 改善居住环境置业特征 首次或多次置业 经济型 改善型 舒适性 享受型 置业目的 婚房置业特征 首次置业 经济型 置业目的 改善居住环境置业特征 首次或二次置业 改善型 舒适型 享受型 客户构成 目标客户需求 户型配比建议 结合目标客户收入特征及需求特征 给出项目首期以下各户型配比建议 项目内部做什么样的配套 社区配套的重要性 本项目是具有159万平米 近3万人规模的超级大盘 虽然其主要功能是居住 如果对产品的营造只走向单纯的居住功能 对如此庞大的居住群体而言 可能引发的问题层出不穷 因此本项目要持续发展 不能仅仅定位为住区 而是一个以居住功能为核心 从而引发娱乐 交往 经营 发展 教育等多方面功能为一体的社会区域生活共同体 只有一个基本配套完善的社区 本项目才有可能持续发展 基于大盘开发模式的基本规律和大盘案例的操作经验 对本项目区域现状配套和未来规划的配套进行分析 并评估能否满足本项目业主的需求 配套现状 配套现状 项目地块 王舍人片区教育 商业 医疗配套 王舍人镇中学 十八中 四十五中 知名度低 质量不高 华联超市 档次低 配置低 配套现状 项目地块 王舍人片区交通配套 区域配套现状小结 王舍人片区内教育 商业 医疗等基本生活配套多集中在镇政府周边 档次较低且比较落后 且无大型的文体配套 交通条件非常便利 工业北路升级改造已经完成 有多路公交车直通市区 随着市民生活水平的不断提高 区域配套远远不能满足当地人的需求 许多人为了追求较高质量的生活或为下一代的教育考虑已搬迁到济南资源相对优越的片区生活 因此本项目的公共配套亟需升级换代 配套规划 以改造传统工业为主 增强公共设施及生活配套建设 打造东部新城综合城区 王舍人片区 北至济青高速 南抵胶济铁路 西界大辛河与小清河 东靠绕城高速公路东环线 功能定位为以居住和传统冶金工业为主导 以商贸流通为特色的城市综合功能区 片区公共配套规划 规划配套说明较范 目标不清晰 不具体 未来交通规划 济南东站 交通升级 进一步拉近王舍人片区与市区的距离 随着工业北路 奥体中路BRT的开通 将于北园大街 二环东路 经十路快速公交BRT连为一体 未来规划配套小结 区域内除交通设施在短时间内可以得到升级外 其