房地产策划及市场机会.ppt

房地产策划及市场机会 2009年11月 柯春盛 给自己找寻一条通往罗马的道路 大学生矛盾 学校与社会 专业与社会 个人与社会 黑白经历 就业方向 地产策划 在学建议 内容提纲 上半场 下半场 第一次 图书馆邂逅 黑白经历 工大校园 这是个行动快于思考的年代 机会是留给有准备的人 黑白经历 工大校园 第一次 游戏通宵 人生得意须尽欢 年轻人 不妨也偶尔疯狂一把 黑白经历 工大校园 第一次 班干部竞选 在你赢得掌声之前 面子 不值钱 黑白经历 工大校园 第一次 考试第一 第一 并非是你比别人聪明 而是比别人更卖力 黑白经历 工大校园 第一次 主修补考 成长过程 需要在跌宕中学会承受和反省 黑白经历 工大校园 第一次 销售兼职 胆怯 非与生俱来 只能成为你的偶然 工大校园 没有一 何以有二 黑白经历 社会大学 第N次 求职面试 需求决定价格 面壁思过 卷土重来 黑白经历 社会大学 第N次 市场跑盘 通往塔顶 靠的是抬头向前 没有所谓的一蹴而就 黑白经历 社会大学 第N次 夜宵 通宵 人生之道 无非在得失中寻找一种平衡 黑白经历 社会大学 第N次 小马拉大车 成功 就是每天进步1 进步 就是不断超越自己的极限 黑白经历 社会大学 第N次 朋友与信任 朋友和信任 某程度而言 是赢回来的 社会大学 出黎行 迟早都要还 就业方向 历届就业 土管各年级职业分布情况表 数据来源 各年级粗略估算 非官方数据 其它 非地产类型 如银行 贸易 纸业 环保等其它行业 房地产就业竞争趋向激烈 比重 就业方向 社会择业 代理 销售 代理 策划 其它代理 策划 其它开发商 策划 自主创业 地产策划人可能的职业进程 开发商 策划 就业 择业 就业 择业 择业思路参考 短期 长期 短期 长期 择业 就业 泛地产为主流 60 择业 沉淀 提升 就业方向 天河区 越秀区 荔湾区 海珠区 南沙区 番禺区 花都区 增城市 白云区 萝岗区 从化市 黄埔区 汽车 空港 生态 汽车 牛仔 物流 皮革 工业 科技 石化 电工 传统制造业 港口 技术 广州行政区域划分 地产策划 新城市中心 传统商贸经济 会展 总部经济 传统经济文化 广州 十区二市十区 中心六区 越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 郊区 番禺 南沙 萝岗 花都 二市 从化市 增城市 广州地产市场及机会 地产策划 供求平衡线 1 供不应求 供大于求 07和09年呈现较明显的供不应求格局 08年成交乏力 供大于求 整体交易市场形势向好 09年1 9月成交量同比去年大幅增加85 月度供求表现失衡 卖方市场稳固 2007 2009前三季度广州十区新建商品住宅供求情况 2007 1 2009 9广州十区新建商品住宅供求情况 7140 11574 供不应求 供不应求 供大于求 9777 高位持续 迅速下调 缓慢回升 低位徘徊 高速上涨 宽松 国十三条 收紧 加强信贷管理 供不应求 供大于求 供不应求 中国开发商类型 公司类型及机会 地产策划 公司类型及机会 地产策划 中国代理顾问行业情况 代理行业占总市场份额 代理公司占代理行业市场份额 数据来源 中国房地产测评中心 广州部分代理公司情况 数据来源 经验值 地产策划 地产知识回顾 房地产 一级市场 二级市场 与 三级市场 房屋 商品房 商品住宅 商业 办公 别墅区别和联系 不同用途的土地使用年限 住宅 商业 工业 容积率 公式 作用 地产开发运营 地产策划 房地产开发经营主要节点 土地获取 项目方案设计 报批报建 项目施工 项目销售 项目竣工 项目结束 前期策划 后期策划 项目策划思路 市场研究 项目分析 决策 城市进入 土地所有者或当前使用者开发商政府及其机构金融机构建筑承包商专业顾问建筑师工程师及造价工程师物业代理及估价师会计师律师消费者或买家 政府 开发商 消费者 清晰研究思路 简化房地产参与者 地产策划 市场研究 参与者 指标 指标 供应 需求 价格 定性 参与者 转向定量 指标 研究 参与者 屁股决定脑袋 项目前期开发 地产策划 宏观环境分析 立地条件分析 总体与区域市场分析 客群研究 竞争市场研究 项目SWOT分析 目标市场细分 产品定位构想 投资收益率分析 项目可行性评估 项目后期营销 项目前期开发与后期营销 市场及客户调研分析 媒体推广 示范区展示 产品推介会 活动推广 配套资源落实 储备目标 储备周期 储备方式 客户分析 经济环境分析 从经济的基本面看 海南房地产行业已经进入快速发展期 未来将保持快速增长 由于起点较低 当前市场中的本地需求总量仍较为有限 但前景广阔 经济发展与地产关系分析 将宏观经济指标与房地产行业建立相关联系 分析其变化对房地产行业的影响情况 地产策划 项目前期开发 举例 指标运用 风险提示 板块商品住宅产品供求户型和面积交叉分析 三房以90 100 为主 09年1 9月分户型各面积段新增供应套数占比 一房 60 70 为主 辅以40 50 二房 80 90 为主 辅以70 80 三房 90 100 为主 辅以100 120 四房 110 130 为主 辅以150 160 四房户型跨度大 一房 60 70 为主 辅以40 50 二房 80 90 为主 辅以60 80 三房 90 100 为主 辅以100 120 四房 分布均匀 120 130 130 140 140 150 150 160分别占15 20 13 15 板块产品分析 地产策划 项目前期开发 09年1 9月分户型各面积段成交套数占比 举例 宏观 中观 微观 购房需求偏好 未来希望购买的普通商品房面积基本在144 以下 其中希望购买面积在121 144 的客户占34 9 客户置业需求 地产策划 项目前期开发 举例 问卷调查 座谈讨论 A D C B 地产策划 项目前期开发 四至分析 举例 景观 道路 配套 地产 地产策划 项目前期开发 功能分区 充分利用江景线拉升项目档次 对外封闭内部开放增强领域感 扇型半围合结构保证通风采光 规划建议 举例 概念规划 功能定位 立足于清远市场楼盘户型配比 基于项目户型特点以及地块资源条件 参考当前珠三角楼盘的发展规律 地产策划 项目前期开发 户型配比建议 举例 市场 项目 预期 地产策划 项目前期开发 户型面积随着景观资源不同而有所变化 又可以保证南北对流和户型间的私密性 另外 某个户型还能针对景观特点布局较大的落地玻璃窗 工 字型布局 楼型平面布局建议 两梯四户 户型建议 举例 市场接受度 功能分区 地产策划 项目前期开发 分三期开发 一期 二期 省略 开发模式建议 举例 工程建设 开发步骤 低开高走 地产策划 项目前期开发 经济分析 举例 概预算 收益 08年3月5月7月10月12月 首次公开发售推售2栋 第二次开售推售4栋 第三次开售推售3栋 第四次开售推售1栋 项目全面售罄 推货策略 地产策划 项目后期营销 举例 分批建设 多次开盘 控制货量 选准时机 地产策划 项目后期营销 推导案名建议 天泊湾CLOUDBAY 天 天下 胸怀万方 泊 停泊 既泊身 亦泊心 湾 港湾 临水而居的品位与身份 案名建议 举例 开发商名 项目名 项目名称 组团名称 地产策划 项目后期营销 SLOGAN建议 停泊一座城市的心灵港湾 前沿 是始终站在国际潮流的气质 是 新文化运动 的发起者和倡导者 代表科技 多元与国际化的物质与精神融合 上游 寓意项目邻水的稀缺资源 更是对人群生活方式的描述 上游阶层 界定居住者的社会身份与地位 他们对生活品质都有着近乎苛刻的追求 Slogan建议 举例 电台 电视 报纸等媒体推广 地产策划 项目后期营销 形象包装 形象包装 举例 配合定位 新颖独特 简单明了 项目定价 地产策划 项目后期营销 项目定价 举例 市场比较 项目定位 预期目标 地产策划 项目后期营销 活动组织 时间界定 2008年7月中旬 主题 居住的艺术 方式 通过媒介传播 活动目的 通过采用研讨方式 软文性叙述 达到舆论与炒作的目的带动项目自身形象 品牌的树立 挖掘潜在的客户群 主旨 从当代的艺术角度探讨 深入浅出的结合到当代建筑 空间 生活方式的探讨话题 届时以采访形式采访 艺术 经济 文化 建筑界名仕 以及开发方的代言人 并对部分选排出来的群众进行答疑式互动采访 在沈阳当地的知名报刊 电台 上进行轰炸 炒做 传播渠道 沈阳日报 华商晨报 等报刊上 活动组织 举例 目的 成本 效