房地产企业的税收以及税收筹划（PPT 53页）.ppt

房地产企业的税收以及税收筹划 2 一 概述 中国税制流转税和所得税对生产和销售货物征收的是增值税 消费税 对劳务和销售 转让不动产征收营业税 对收入征收企业所得税 个人所得税 附加税 城建和教育附加 在营业税基础上征收 针对进出口征收关税 特定征收 交通工具 车辆购置税 车船税 房地产 土地增值税 房产税 契税 城镇土地使用税 涉及房地产 土地增值税 营业税和附加税 企业所得税 房产税 契税 城镇土地使用税 3 一 概述 流转税 增值税 消费税一 增值税的概念增值税是对单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税 1 增值税的性质 属于流转税性质的税种 1 以全部流转额为计税销售额 还同时实行税款抵扣制度 是一种只就 未税流转额 征税的新型流转税 2 按产品或行业实行比例税率 作用在于广泛征集财政收入 而不是调节收入差距 2 增值税的计税原理 1 按全部销售额计算税款 但只对货物或劳务价值中新增价值部分征税 2 实行税款抵扣制度 对以前环节已纳税款予以扣除 3 税款随着货物的销售逐环节转移 最终消费者是全部税款的承担者 纳税人与负税人相分离 4 增值税与其他流转税的配合一般有两种模式 交叉征税 或称双层次征收 模式 如增值税与消费税 平行征收模式 如增值税与营业税 3 纳税人 增值税纳税人的基本规定凡在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工 修理修配劳务以及进口货物的单位和个人 为增值税的纳税义务人 4 一 概述 税的分类二 消费税是最重要的中央税 是对特定消费品的特定消费行为征收的一种税 目的是对消费产品进行控制和调节 生产 委托加工 进口 零售 应税消费品 各环节不重复征 价内税应税消费品 烟 酒及酒精 化妆品 贵重首饰及珠宝玉石 鞭炮焰火 成品油 汽车轮胎 小汽车 摩托车 高尔夫球及球具 高档手表 游艇 木制一次性筷子 实木地板 5 三 营业税 三 营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务 转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税 特点 1 比较其他税 与增值税 营业税针对劳务 增值税针对货物 混合时根据具体情况区分进行征收 平行征税 都是价外税 与所得税 营业税是计算企业所得税应纳税所得额时可以扣除的税金 即可在企业所得税前扣除 2 分行业来交 一般以营业额全额为计税依据 建筑业 金融保险业 邮电通信业 服务业 转让无形资产 销售不动产 6 三 营业税 不动产销售的营业税本税目征税范围包括 销售建筑物或构筑物 销售其他土地附着物 1 三权 转让 1 所有权转让 2 有限产权转让 3 永久使用权转让2 销售其他土地附着物 如树木 庄稼 花草等 连同不动产和土地使用权一并转让的 比照销售不动产征税 房 地 产不拆分 以不动产投资入股 参与接收投资方利润分配 共同承担投资风险的行为 不征收营业税 在投资后转让股权的 也不征收营业税 外商投资企业和外国企业 1 处置债权重置资产 不征收营业税 2 处置股权重置资产 包括债转股方式处置 所取得的收入 不征收营业税 3 处置其所拥有的实物重置资产 该项资产属于不动产的 征收营业税 纳税人自建住房销售给本单位职工 属于销售不动产行为 应照章征收营业税 销售不动产适用的营业税税率为5 7 三 营业税 销售不动产计税依据包括纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用 价外费用 包括收取的手续费 补贴 基金 集资费 返还利润 奖励费 违约金 滞纳金 延期付款利息 赔偿金 代收款项 代垫款项 罚息及其他各种性质的价外收费 但不包括同时符合条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费1 单位和个人销售或转让其购置的或抵债所得的不动产或受让的土地使用权 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额 2 对单位或个人将不动产无偿赠与他人 税务机关有权核定其计税营业额 无土地增值税 3 转让企业产权是整体转让企业资产 债权 债务及劳动力的行为 其转让价格不仅仅是由资产价值决定的 与企业销售不动产 转让无形资产的行为完全不同 因此 转让企业产权的行为不应征收营业税 4 纳税人销售不动产 采用预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 销售不动产 应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税 8 三 营业税 三 计税依据纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时从购买方取得的全部价款和价外费用 含货币 货物或其他经济利益 特殊规定 1 单位和个人销售或转让其购置的或抵债所得的不动产或受让的土地使用权 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额 2 对单位或个人将不动产无偿赠与他人 税务机关有权核定其计税营业额 其方法如下 1 按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定 2 按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定 3 按下列公式核定计税价格 计税价格 营业成本或工程成本 1 成本利润率 1 营业税税率 3 转让企业产权是整体转让企业资产 债权 债务及劳动力的行为 其转让价格不仅仅是由资产价值决定的 与企业销售不动产 转让无形资产的行为完全不同 因此 转让企业产权的行为不应征收营业税 9 四 土地增值税 土地增值税一 定义 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税 二 核心概念 转让 有偿 增值额 1 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税 对属于集体所有的土地 按现行规定须先由国家征用后才能转让 按次征收 每发生一次转让行为 就应根据每次取得的增值额来征税 其纳税时间和缴纳方法根据房地产转让情况而定 由于土地使用权的出让方是国家 出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金 所以 政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列 10 四 土地增值税 2 土地增值税只对有偿转让的房地产征税 对以继承 赠与等方式无偿转让的房地产 不予征税 具体地 不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况 房产所有人 土地使用权所有人将房屋产权 土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为 房产所有人 土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体 国家机关将房屋产权 土地使用权赠与教育 民政和其他社会福利 公益事业的行为 所说社会团体是指 中国青少年发展基金会 希望工程基金会 宋庆龄基金会 减灾委员会 中国红十字会 中国残疾人联合会 全国老年基金会 老区促进会 以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织 11 四 土地增值税 二 核心概念 3 以转让房地产取得的增值额为征税对象将土地 房屋的转让收入合并征收 作为征税对象的增值额 是纳税人转让房地的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额 土地增值额 转让房地产取得的收入 规定的扣除项目金额采用扣除法和评估法计算增值额新开发产品 以纳税人转让房地产取得的收入 减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据 对旧房的转让 采用评估价格法 可以举例进行说明如何筹划 确定成本 以折旧系数调整评估值 以重置成本调整 计征土地增值税 12 四 土地增值税 三 征税范围 一 财税字 1995 48号 1995年5月25日 1 投资联营 以房地产作价投资或联营 将房地产转到被投资 联营企业时 暂免征收土地增值税 投资 联营企业将上述房地产再转让的 应征收土地增值税 2 合作建房 一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税 建成后转让的 应征收土地增值税 3 企业兼并 被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 暂免征收土地增值税 4 个人交换 个人之间互换自有居住用房地产的 经当地税务机关核实 可以免征土地增值税 5 不能分别核算增值额 纳税人既建普通住宅 又搞其他房地产开发 应分别核算增值额 不分别核算增值额或不能准确核算的 不能享受 条例 第八条的优惠照顾 13 四 土地增值税 二 财税 2006 21号 2006年3月2日 投资联营 对于以土地 房地产 作价进行投资入股或联营的 凡所投资联营的企业从事房地产开发的 或者房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的 均不适用财税字 1995 48号 1995年5月25日 第一条暂免征收土地增值税的规定 注意 按以上文件精神 房地产企业以土地使用权对房地产企业以外的其他企业进行投资可以享受免税照顾 三 国税函 2007 645号2007年6月14日 国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复 土地使用者转让 抵押或置换土地 无论其是否取得了该土地的使用权属证书 无论其在转让 抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续 只要土地使用者享有占有 使用 收益或处分该土地的权利 且有合同等证据表明其实质转让 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税 土地增值税和契税等相关税收 14 四 土地增值税 二 征税范围 一 财税字 1995 48号 1995年5月25日 1 投资联营 以房地产作价投资或联营 将房地产转到被投资 联营企业时 暂免征收土地增值税 投资 联营企业将上述房地产再转让的 应征收土地增值税 2 合作建房 一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税 建成后转让的 应征收土地增值税 3 企业兼并 被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 暂免征收土地增值税 4 个人交换 个人之间互换自有居住用房地产的 经当地税务机关核实 可以免征土地增值税 5 不能分别核算增值额 纳税人既建普通住宅 又搞其他房地产开发 应分别核算增值额 不分别核算增值额或不能准确核算的 不能享受 条例 第八条的优惠照顾 二 财税 2006 21号 2006年3月2日 投资联营 对于以土地 房地产 作价进行投资入股或联营的 凡所投资联营的企业从事房地产开发的 或者房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的 均不适用财税字 1995 48号 1995年5月25日 第一条暂免征收土地增值税的规定 注意 按以上文件精神 房地产企业以土地使用权对房地产企业以外的其他企业进行投资可以享受免税照顾 15 四 土地增值税 四 其他不征税项目 根据 土地增值税暂行条例 及其实施细则 可以判定 转让集体土地 委托代建房屋 以房地产或土地使用权抵押或典当 建设经济适用房 增值率不超过20 时 不征土地增值税 16 四 土地增值税 四 税率 土地增值税实行四级超率累进税率 增值额越大 增值比率越高 税率越高 级数增值额与扣除项目金额的比率税率 速算扣除系数 1不超过50 的部分3002超过50 100 的部分4053超过100 200 的部分50154超过200 的部分6035 17 四 土地增值税 五 如何计算增值额 土地增值额 转让房地产取得的收入 规定的扣除项目金额 一 收入 房产转让协议中的金额 二 可扣除项目 a 房地产开发企业 非房地产开发企业可扣除项目 1 取得土地使用权所支付的金额 2 房地产开发成本 3 房地产开发费用 4 与转让房地产有关的税金 房地产开发企业缴纳的印花税因已列入管理费用中 故在此不允许扣除 非房地产开发企业缴纳的印花税 按产权转移书据所载金额的5 贴花 允许在此扣除 5 附加费用的扣除 从事房地产开发的纳税人可加计扣除 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 20 b 从事旧房交易的纳税人可扣除项目 1 旧房及建筑物的评估价格 2 转让过程中涉及的土地购置费用 3 转让过程中的相关税金 18 四 土地增值税 三 确定增值额的扣除项目及其金额 针对开发产品 1 取得土地使用权所支付的金额土地出让金 地价款 2 房地产开发成本它是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本 包括土地的征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用等 开发间接费用 指直接组织 管理开发项目所发生的费用 包括工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销 房地产开发企业销售已装修的房屋 其装修费用可以计入房地产开发成本 3 房地产开发费用 直接计入当年损益 不按项目进行归集或分摊 它是指与房地产开发项目有关的销售费用 管理费用和财务费用 开发费用扣除两种方法 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出 并能提供金融机构的贷款证明的 其允许扣除的房产地开发费用为 利息 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 5 以内 纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出 或不能提供金融机构的贷款证明的 其允许扣除的房地产开发费用为 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 10 以内 此外 财政部 国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定 一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行 超过上浮幅度的部分不允许扣除 二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 19 四 土地增值税 4 与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 是指在转让房地产时缴纳的营业税 城市维护建设税 教育附加费总共5 5 印花税0 5 房地产开发企业按照 施工 房地产开发企业财务制度 的有关规定 其在转让时缴纳的印花税因已列入管理费用中 故在此不允许扣除 其他纳税人缴纳的印花税 按产权转移书据所载金额的5 贴花 允许在此扣除 5 财政部规定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和 加计20 的扣除 加计扣除费用 取得土地使用权支付的金额 房地产开发成本 20 6 房地产开发企业如果开发建造了配套的居委会和派出所用房 会所 停车场 库 物业管理场所 变电站 热力站 水厂 文体场馆 学校 幼儿园 托儿所 医院 邮电通讯等公共设施 按以下原则处理 建成后产权属于全体业主所有的 其成本 费用可以扣除 建成后无偿移交给政府 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 其成本 费用可以扣除 建成后有偿转让的 应计算收入 并准予扣除成本 费用 20 四 土地增值税 四 确定增值额的扣除项目及其金额 针对旧房 房屋及建筑物的评估价格 它指在转让已使用的房屋及建筑物时 由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格 评估价格经当地税务机关确认 评估价格 重置成本价 估价时点的重建 置 价格 成新度折扣率 不同于会计核算中的折旧 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 转让环节缴纳的税金 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估 其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除 但隐瞒 虚报成交价格等情形 则评估费用不允许在计税时予以扣除 21 四 土地增值税 五 评估 两种评估方法 重置成本价格法 旧房采用 市场比较法 税法规定由下列情形之一的 须对房地产进行评估 并以房地产的评估价格来确定转让收入 扣除项目的金额一 出售旧房及建筑物的 二 隐瞒 虚报房地产成交价格的 市场比较法 隐瞒 虚报房地产成交价格 是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权 地上建筑物及其附着物价款的行为 对隐瞒 虚报房地产成交价格的 应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估 税务机关在征收土地增值税时 则根据上述评估价格确定转让房地产的收入 市场比较法可用下列公式来表示 房地产评估价格 交易实例房地产价格 实物状况因素修正 权益因素修正 区域因素修正 其他因素修正三 提供扣除项目金额不实的重置成本法评估房产价格 该房产所坐落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额 四 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 又无正当理由的 旧房转让 纳税人申报的转让房地产的成交价低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时所确定的正常市场交易价格 对此 纳税人又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释的 应按评估的市场交易价确定其实际成交价 并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税 22 四 土地增值税 一般减免税规定1 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土地增值税 如果超过20 的 应就其全部增值额按规定计税 2 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 免征土地增值税 3 企事业单位 社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房 经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土地增值税 23 四 土地增值税 六 申报和缴纳在实际工作中 土地增值税的纳税人主要分为两大类 一类是从事房地产开发 包括专营和兼营 的纳税人 也就是通常所说的房地产开发公司 另一类是其他的纳税人 两者申报材料有所不同 略 纳税时间和缴纳方法 1 以一次交割 付清价款方式转让房地产 清算 在办理过户 登记手续前数日内缴纳土地增值税 2 以分期收款方式转让房地产的对于这种情况 主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限 即先计算出应缴纳的全部土地增值税税额 再按总税额除以转让房地产的总收入 求得应纳税额占总收入的比例 然后 在每次收到价款时 按收到价款的数额乘以这个比例来确定每次应纳的税额 并规定其应在每次收款后数日内缴纳土地增值税 3 项目竣工结算前转让 预征 1 成片开发 部分转让 2 预售 预征土地增值税 待项目竣工结算后进行清算 多退少补 24 四 土地增值税 清算 直接清算 预征后清算1 全部竣工 完成销售 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 2 没完但是必须清算 1 已竣工验收的房地产开发项目 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85 以上 或该比例虽未超过85 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 2 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 3 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 25 五 契税 一 契税的概念契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象 向产权承受人征收的一种财产税 纳税人出具契税完税凭证 土地管理部门 房产管理部门才能办理变更登记手续 土地增值税是在土地 建筑物交易过程中对出让方征收的 而契税则是对这一交易行为中的承受方征收的 两个税种调节的目的是不同的 契税与印花税则在税收优惠的原理 企业改组 改制的政策上有共性之处 二 契税的特点1 契税属于财产转移税契税以发生转移的不动产 即土地和房屋为征税对象 具有财产转移课税性质 土地 房产未发生转移的 不征契税 2 契税由买房人缴纳一般税种都确定销售者为纳税人 即卖方纳税 契税则属于土地 房屋产权发生交易过程中的财产税 由承受人纳税 对买方征税的主要目的 在于承认不动产转移生效 承受人纳税以后 便可拥有转移过来的不动产产权或使用权 法律保护纳税人的合法权益 26 五 契税 三 征税以及免税契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋 1 国有土地使用权出让 国有土地使用权出让是一级市场的行为 对出让方即国家不征收土地增值税 但对承受方征收契税 2 土地使用权的转让 包括出售 赠与和交换 不包括农村集体土地承包经营权的转移 原因是农村集体土地承包经营权的转移不涉及产权的变更 只是经营权的转让 3 房屋买卖 4 以房屋权属抵债或实物 金银首饰等 交换房屋 5 以房屋作价投资 入股 但是个人独资企业出资人将自己的房产投入本企业时 由于产权不发生变更 不缴纳契税 6 买房拆料或翻建新房 买房拆料或翻建新房的行为 都应当在取得相应不动产产权的前提下才能够进行 7 房屋赠与 房屋赠与行为的关键不在于赠与人承诺赠与土地 房产 而在于是否已发生土地 房屋权属转移 已真实发生了土地 房屋权属转移的 则受赠一方需要缴纳契税 8 房屋交换 等值部分不缴纳 价值不相等 由支付差价方缴纳 27 五 契税 9 企业改制公司制改革 非公司制企业整体改建为有限责任公司 含国有独资公司 或股份有限公司 或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的 对改建后的公司承受原企业土地 房屋权属 免征契税 国有 集体企业实施 企业股份合作制改造 由职工买断企业产权 或向其职工转让部分产权 或者通过其职工投资增资扩股 将原企业改造为股份合作制企业的 对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地 房屋权属 免征契税 企业合并 两个或两个以上的企业 依据法律规定 合同约定 合并改建为一个企业 对其合并后的企业承受原合并各方的土地 房屋权属 免征契税 企业分立 企业依照法律规定 合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业 对派生方 新设方承受原企业土地 房屋权属 不征收契税 企业关闭 破产 依照有关法律 法规的规定实施关闭 破产后 债权人 包括关闭 破产企业职工 承受关闭 破产企业土地 房屋权属以抵偿债务的 免征契税 对非债权人承受关闭 破产企业土地 房屋权属 征收契税 企业改制重组过程中 同一投资主体内部所属企业之间土地 房屋权属的无偿划转 不征收契税 同一投资主体内部所属企业之间 是指母公司与其全资子公司之间 母公司所属的各个全资子公司之间的关系 以及同一自然人设立的个人独资企业之间 同一自然人设立的个人独资企业与一人有限责任公司之间的关系 28 五 契税 四 计税依据及应纳税额的计算契税的计税依据为不动产的价格 1 土地使用权出售 房屋买卖 以成交价格为计税依据 分期付款 以总价款交 2 土地使用权赠与 房屋赠与 由征收机关参照土地使用权出售 房屋买卖的市场价格核定 3 土地使用权交换 房屋交换 为所交换的土地使用权 房屋的价格差额 4 出让国有土地使用权的 其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益 5 房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款 买卖装修的房屋 装修费用应包括在内 6 房屋附属设施征收契税的依据对于承受与房屋相关的附属设施 包括停车位 汽车库 自行车库 顶层阁楼以及储藏室 下同 所有权或土地使用权的行为 按照契税法律 法规的规定征收契税 对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的 不征收契税 29 五 契税 五 税收优惠的基本规定 1 国家机关 事业单位 社会团体 军事单位承受土地 房屋用于办公 教学 医疗 科研和军事设施的 免征契税 2 承受荒山 荒沟 荒丘 荒滩土地使用权 并用于农 林 牧 渔业生产的 免征契税 3 对国有控股公司以部分资产投资组建新公司 且该国有控股公司占新公司股份85 以上的 对新公司承受该国有控股公司土地 房屋权属免征契税 财政部规定的税收优惠 1 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的 对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税 成交价格超过拆迁补偿款的 对超过部分征收契税 2 对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房 经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的 免征契税 30 印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立 领受 使用的应税凭证所征收的一种税 印花税最早出现在荷兰 公元1624年 荷兰政府发生经济危机 财政困难 于是 荷兰政府为增加财政收入就采用公开招标办法 以重赏从千万个应征者设计的方案中精选出来 印花税 印花税被资产阶级经济学家誉为税负轻微 税源畅旺 手续简便 成本低廉的 良税 而英国的哥尔柏说过 税收这种技术 就是拔最多的鹅毛 听最少的鹅叫 六 印花税 31 六 印花税 印花税的应税凭证有五大类共13个税目 各类凭证不论以何种形式或名称书立 只要其性质属于条例中列举征税范围内的凭证 均应按照列举凭证照章纳税 在中国境内使用 具有法律效力 受中国法律保护的凭证 无论在中国境内或者境外书立 只要在境内使用 就应贴花 与房地产交易相关 产权转移数据土地使用权出让合同 土地使用权转让合同 商品房销售合同按照产权转移数据征收印花税 产权转移书据的计税依据为所载金额 税率为0 5 权利 许可证照包括政府部门发给的房屋产权证 工商营业执照 商标注册证 专利证 土地使用证 未列举的证照不征收印花税 计税依据为应税凭证件数 税额为5元 32 六 印花税 下列凭证免纳印花税 1 财产所有人将财产赠给政府 社会福利单位 学校所立的书据 土地增值税也免 2 2004年7月1日起 对经国务院和省级人民政府决定或批准进行的国有 含国有控股 企业改组改制而发生的上市公司国有股权无偿转让行为 暂不征收证券 股票 交易印花税 对不属于上述情况的上市公司国有股权无偿转让行为 仍应收证券 股票 交易印花税 3 企业改制前签订但尚未履行完的各类应税合同 改制后需要变更执行主体的 对仅改变执行主体 其余条款未作变动且改制前已贴花的 不再贴花 4 企业因改制签订的产权转移书据免予贴花 33 六 印花税 8 企业因改制签订的产权转移书据免予贴花 9 对廉租住房 经济适用住房经营管理单位与廉租住房 经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人 经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征 34 七 房产税 房产税1 房产税的概念房产税是以房屋为征税对象 以房屋的计税余值或租金收入为计税依据 向房产所有人征收的一种财产税 特点 1 征税范围限于城镇的经营性房屋房产税在城市 县城 建制镇和工矿区范围内征收 不涉及农村 对国家拨付行政经费 事业经费和国防经费的单位自用的房产 税法也通过免税的方式将这类房屋排除在征税范围之外 2 区别房屋的经营使用方式规定征税办法拥有房屋的单位和个人 既可以将房屋用于经营自用 又可以把房屋用于出租 出典 房产税根据纳税人经营形式不同 对前一类房产按房产计税余值征收 对后一类房屋按租金收入征税 35 七 房产税 3 税率 1 按房产原值一次减除10 30 后的余值计征的 年税率为1 2 2 按房产出租的租金收入计征的 税率为12 但对个人按市场价格出租的居民住房 可暂减按4 的税率征收房产税 36 七 房产税 从价计征 房产税依照房产原值一次减除10 30 后的余值作为计税依据计算缴纳 各地具体制定标准 北京规定为 依照房产余值计算缴纳的 税率为1 2 配套 装修 设备 更换可将原设备扣减 等均计入原值 2006年1月1日起 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防设施等 均应当依照有关规定征收房产税 对于与地上房屋相连的地下建筑 如房屋的地下室 地下停车场 商场的地下部分等 将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 对投资联营的房产 在计征房产税时应予以区别对待 对于以房产投资联营 投资者参与投资利润分红 共担风险的 按房产余值作为计税依据 计征房产税 对以房产投资 收取固定收入 应由出租方按租金收入计缴房产税 从租计征 北京为12 房产出租的 以房产租金收入为房产税的计税依据 房屋的租金收入 是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬 包括货币收入和实物收入 对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的 应根据当地同类房屋的租金水平租金标准 依率计征 37 七 房产税 从价计征 房产税依照房产原值一次减除10 30 后的余值作为计税依据计算缴纳 各地具体制定标准 北京规定为 依照房产余值计算缴纳的 税率为1 2 配套 装修 设备 更换可将原设备扣减 等均计入原值 2006年1月1日起 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防设施等 均应当依照有关规定征收房产税 对于与地上房屋相连的地下建筑 如房屋的地下室 地下停车场 商场的地下部分等 将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 对投资联营的房产 在计征房产税时应予以区别对待 对于以房产投资联营 投资者参与投资利润分红 共担风险的 按房产余值作为计税依据 计征房产税 对以房产投资 收取固定收入 应由出租方按租金收入计缴房产税 从租计征 北京为12 房产出租的 以房产租金收入为房产税的计税依据 房屋的租金收入 是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬 包括货币收入和实物收入 对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的 应根据当地同类房屋的租金水平租金标准 依率计征 38 八 城镇土地使用税 一 定义对占用城镇土地征收的税 特点 1 对占用土地的行为征税 2 征税对象是土地 为纳税人实际使用的土地面积 3 征税范围有所限定征税范围限定在城市 县城 建制镇 工矿区 坐落在农村地区的房地产不属城镇土地使用税的征税范围 4 实行差别幅度税额开征城镇土地使用税的主要目的之一 是调节土地的级差收入 城镇土地使用税实行差别幅度税额 不同城镇适用不同税额 对同一城镇的不同地段 根据市政建设状况和经济繁荣程度 也确定不等的负担水平 二 优惠政策 减免税优惠可以分类 一是国家预算收支单位的自用地免税 如政府机关 行政部门 事业单位等 二是国家政策鼓励类项目免税 如能源 交通 港口 农林牧渔等 三是特定企业生产直接用地免税 如石油 电力 航空 银行等 39 八 城镇土地使用税 注意 1 房地产开发公司建造商品房的用地 房地产开发公司开发商品房的用地 除经批准开发建设经济适用住房的用地外 对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税 2 对廉租住房 经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格 向规定保障对象出租的廉租住房用地 免征城镇土地使用税 3 纳税义务发生时间从获取的次月开始 获取以发证 例如存量房 或交付 例如新建 出租等 之日起算 40 九 房地产企业涉税 税收种类计征依据税率备注营业税交易价5 销售不动产工程总包额扣除分包额后的余额3 建筑业营业税物业管理费及租金收入5 不得扣除任何费用城建税 教育附加营业税的税额与营业税共计5 5 土地增值税交易价减房地产的购入或建造价后的增值额四级累进印花税交易价0 05 产权转移书据水利资金交易价0 1 房产税租金收入12 出租房产原值 1 扣除比例 1 2 自用城镇土地使用税应税土地面积0 2 10元 平方米契税交易价3 5 企业所得税转让房地产时单独核算的收益25 41 十 税收筹划 收入分散法 成本费用筹划法土地增值税计算依据是转让房地产所得的增值额 销售收入减去成本和费用后的余额 而纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土地增值税 其中成本包括 取得土地使用权所支付的金额 开发土地的成本 费用 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价格 与转让房地产有关的税金 42 十 税收筹划 股权转让筹划法以无形资产 不动产投资入股 参与接受投资方利润分配 共同承担投资风险的行为 不征收营业税 也暂免收土地增值税 但对投资 联营企业将上述房地产再转让的 应征收土地增值税合作建房法一方出地 另一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的 暂免征收土地增值税 建成后转让的 应征收土地增值税 43 十 税收筹划 控制增值分水岭控制增值分水岭是指是否使企业所建的普通住宅的增值额控制在扣除项目的20 中 享受免征土地增值税的优惠 而控制增值分水岭的主要方法是当纳税人在经营中遇到税收临界点时 通过减少收入或增加支出 避免承担较重的税负 由于土地增值税实行超率累进税率 增值额 房地产销售价格 税前扣除额 土地增值率 增值额 税前扣除额 而增值率越高 土地增值税的税负越重 开发商的净所得与房价相比越来越低 44 十 税收筹划 级数增值率 A 企业净所得1A 50 调高价格部分 1 5 5 1 30 1 33 44 32 250 A 100 调高价格部分 1 5 5 1 40 1 33 37 99 3100 A 200 调高价格部分 1 5 5 1 50 1 33 31 66 4A 200 调高价格部分 1 5 5 1 60 1 33 25 33 45 十 税收筹划 通过计算可以看出 房价越高 房地产开发商的净所得的比例越低 如何正确地确定房价 是土地增值税筹划的首要问题 同时 土地增值税在一个增值率计税档次中 税负相同 在不影响销量的情况下 可尽量提高销售价格 而到计税级次临界点时 则需要充分考虑税负升高带来的影响 如果开发的房地产所在地区的房价较低 可能超过20 的增值率的净所得可能还不如控制在20 以内合算 控制增值分水岭主要有两个方法 一是降低收入 二是增大成本 46 十 税收筹划 收入分散筹划法在确定土地增值税时 很重要的一点是确定售出房地产的增值额 增值额必须从收入和成本两方面确定 如果房地产企业能够在成本不变的条件下减少收入 则能够减税收 对于土地增值税来说 这一点显得尤为重要 因为土地增值税是超率累进制 收入的增长 意味着相同条件下增值额的增长 从而产生税率爬升效应 使得税负增长很快 因此 收入分散筹划法有很强的现实意义 收入分散筹划的一般方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离 比如房屋里面的设施 具体筹划如下 当住房初步完工但没有安装设备以及装璜 装饰时 便和购买者签订房地产转移合同 接着和购买者签订设备安装即装璜 安装合同 则纳税人只需就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税 而且这种方式也可以节省印花税 因为购销合同的印花税税率为0 03 比产权转移书适用0 05 税率要低 47 十 税收筹划 成本费用筹划法房地产开发企业的成本费用开支有多项内容 不仅包括土地的征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费等 而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用 管理费用和财务费用 前者是房地产开发成本 后者是房地产开发费用 其中的公共配套设施费和开发间接费用是很值得筹划的 举例 一房地产开发商所开发1万平方米普通商品住房 地价为1000万元 开发成本为2000万元 现将其售价预定为每平方米6000元 现有A B和C方案 A方案是维持现状 B方案是在A的基础上 增加开发成本250万元 C方案是在B方案的基础上 增加开发成本250万元 不考虑其他小额费用 三种方案都需缴纳营业税及附加 6000 10000 5 1 3 7 330万元 方案售价 每平可扣除金额合计增值率应缴土地增值税利润净利润A0 6458031 471994665 98B0 6483024 22 351819548 73C0 6508018 11 0920616 40C与B相比虽然多投入250万元 进一步改善了住房环境 很受购房者欢迎 在激烈的市场竞争中很容易打开市场销路 而且由于可免征土地增值税351万元 结果开发商所获净利润比B多67 67万元 因此 B与C相比应该选择C A开发成本相对于B C要少 所获净利润比B C多 但住房质量不如B C 如果发生空房滞销其所负担的超过贷款期限的利息和罚息均不允许扣除 实际所得净利润可能比B C少 因此 利用增大公共配套设施费和间接开发费用不但能减轻土地增值税的负担 而且提高了住房质量 有利于企业整体长远发展 48 十 税收筹划 成本费用筹划法的另一种筹划方式是增多项目的转换次数 举例 南方实业公司是利民集团下属的一个子公司 为了进一步扩大经营规模 该公司想建一栋办公楼 于2000年以100万元购进一块土地 由于资金出现问题 该办公楼一直没有建成 但是最近几年城市开发速度不断加快 南方实业公司这一土地不断升值 2004年 南方公司决定将该土地以300万元出售给甲企业以换取资金 筹划前 若南方实业公司先将利民集团的其他子公司 如乙公司 做一个流转环节 然后再以协议价格销售给甲公司 则其所缴税款将有所变化 具体做法 第一环节 以200万元的价格将土地销售给乙公司 第二环节 由乙公司以300万元的价格将土地销售给甲公司 不考虑其他小额税费 筹划前后应缴税费如表5所示 49 十 税收筹划 项目筹划前第一环节第二环节营业税及附加 300 100 5 5 200 100 300 200 11 5 5 5 5 5 5 5 5土地增值税可扣除项目100 11 111100 5 5 105 5200 5 5 205 5增值率 300 111 111 200 105 5 105 5 300 205 5 205 5 100 170 27 100 89 57 100 46 税金77 8537 2728 35营业税与土地增值税小计88 8542 7733 85 50 十 税收筹划 股权转让法举例 假设由企业甲开发某大厦 欲将该大厦转让