（法学专业论文）论美国区分所有权法上的物业费制度.pdf

摘要 物业费是一个住宅小区得以维系的关键。在有关区分所有权的法律中对物业 费概念有一个明确的界定和细致的分类不但是对法律体系的完善，更能为实践中 确定和收取物业费提供有益指导，减少和消除矛盾。同时业主协会如何合理利用 物业费并使其能够得到最优的分配将决定住宅小区物业服务的质量、影响人们的 生活质量，这也是业主协会存在的根本目的。因此，通过立法来保障物业费的有 效利用也将是物业费制度的核心。美国住宅小区基本上是业主自我管理，小区都 有一个“业主协会”( hoa ) ，由住宅小区的全体业主组成。经过1 0 0 多年的发 展，美国的区分所有权制度已经相当完善，其中对于物业费的制度构建更是多见 于各个法律和判例。可以说，美国已形成了一系列很具有自己特色的物业费制度。 通过对美国区分所有权法上的物业费制度的研究，希望能对我国的区分所有权制 度的改良有益。 关键词：美国区分所有权法，物业费，业主协会 a b s t r a c t t h ea s s e s s m e n ti st h ee s s e n c ef o rac o m m u n i t y t od e f m et h ea s s e s s m e n tc o u l d m a k et h ec o l l e c t i o no fi tm o r ec o n v e n i e n t , m a k et h ec o n f l i c tl e s s i nt h em e a n t i m e w j t ht h ep r o p e ru s eo ft h ea s s e s s m e n t , i tw i l li m p r o v et h eq u a h t yo ft h eo w n e r s a n dm a k eab e s td i v i s i o no ft h es o u r c e si nt h ec o m m u n i t y a sar e s u l t , i ti s i m p o r t a n tt om a k et h ec o l l e c t i o no fa s s e s s m e n tb e i n gp r o t e c t e db yt h el a w a n d t h ec o m m u n i t yi nt h eu si s b a s i c a l l ym a n a g e db yi t s e l f t h r o u g ht h e d e v e l o p m e n tn e a r l y1 0 0y e a r s ，t h er e g i m eo ft h ea s s e s s m e n ti nt h eu sb e c o m e m o r ea n dm o r ep e r f e c t a n di nt h i sa s p e c t , i th a sf o r m e dal o to fc a s e sa n d r e g u l a t i o n s s oih o p ec h i n a sr e g i m eo fa s s e s s m e n tc o u l db eb e n e f i tf r o mt h e r e s e a r c ho ft h eu s s k e y w o r d s ：c o n d o m i n i u ma c to fu n i t e ds t a t e s ；t h ea s s e s s m e n t ；c o n d o m i n i u m a s s o c i a t i o n 第一章引言 住宅小区是一个微型社会或社会细胞，要建设和谐社会，首先就要从社会细 胞开始。据一项调查表明，在与购房有关的问题中，消费者最担心的也是最关心 的问题是物业管理服务问题。全国各地接连发生业主( 即住宅产权人或使用人) 与物业公司之间的多起纠纷，例如业主不满物业服务拒交物业费、小区业委会要 求物业公司将维修基金交其管理等一系列纠纷的发生，都可以看出矛盾冲突在不 断激化。1 这其中涉及到业主和开发商、物业服务企业之间的利益，如何平衡三 者的利益，保证区分所有权小区管理的顺利进行至关重要。中国在物权法等 法律中虽然有关于区分所有权人权利和义务的规定，但是具体到物业费这样的基 本的管理经费的法律规定却并不健全和完善。美国的物业管理在经历了一百多年 的发展后，已经有了很完善的法律规范及判例。本文就以佛罗里达州的区分所有 权法为例，详细阐述美国区分所有权法上的物业费制度。 第二章美国法上的物业费制度 第一节美国法上的物业费的概念及种类 1 概念 因为物业费的概念和人们的生活息息相关，所以从法律角度和从实际生活的 角度都可以窥探出物业费的一些特质。法律方面，美国法律中有关物业费的表示 主要有两个词：a s s e s s m e n t 及c o m m o ne x p e n s e s 。联邦区分所有权法( 2 0 0 8 修订 版) 对a s s e s s m e n t 的定义为：分配给每个单元的，由区分所有权协会依据第3 章第11 5 条收取的金额。佛罗里达区分所有权法中对a s s e s s m e n t 的定义是： 共同花销( c o m m o ne x p e n s e s ) 所需要支付的款项的一部分，是按期对各单元所有 人应支付的款项的评估。2 从性质上讲，a s s e s s m e n t 是收入，而c o m m o ne x p e n s e s 是支出。a s s e s s m e n t 可收的内容很多，比如保险费等，也包括c o m m o ne x p e n s e s 。 i ：心富，几个典型的物业管理纠纷问题，今f j 中国( 中困版) ，2 0 0 7 年第8 明，第5 8 5 9 页 2 7 1 8 1 0 3 ( 1 ) ，f s 1 但是两个法律都没有很详实的给出物业费的概念，为实际操作留下了很多大的空 间。 而在实际生活中，美国权威网站o w n a c a n d o 给出的解释是：公寓物业 费，有时也称为协会费，是由公寓所有人每个月交纳的因其财产产生的共同费用 的份额。这些费用通常包括但不仅限于如下内容：气费、排水费、公共区域的水 电费、清路费、草坪维护费、除雪费、走廊清洁费、公共区域的保险费、专业管 理费、停车场地保养费、律师及审计费以及短期或长期的更换设备费用。3 该网 站列举出了一般情况下物业费的具体内容，使人一目了然。 2 物业费的种类 按照物业费的用途来分，物业费分可以分为以下两大类：一般物业费 ( c o m m o n a s s e s s m e n t s ) 以及特别物业费( s p e c i a la s s e s s m e n t s ) 。 一般物业费指根据往年的记录，可以算出的比较固定的费用。用于区分所有 权协会的年度预算的资金是最常见的物业费。在社区预算被通过时，用于预算的 资金要求以及为满足该要求而向各单元收取的物业费，也同时被确定。 当物业费的数额被确定后，管理委员会需要以协会内部细则所要求的方式对 产权人确定付款时间表。在做这种决定的过程中，管理委员会必须要求产权人提 前付款，并且，这些款项至少要按季度缴付。这些款项必须足以用来支付全部预 期的运营费用和全部先前产生的未偿付费用。最为常见的物业费付款时间是提前 按月支付，尽管在协会内部细则允许的情况下，管理委员会可以灵活地调整付款 时间以满足社区特定的会计做法。 特别物业费是指用于预算的资金来源于向各单元产权人收取的物业费，该物 业费将确保有资金用于预期的花费。特别物业费是向单元产权人收取的、用以支 付超出年度预算计划之外的一种维护费。4 特别维护费的需要可能产生于没有预 见的花费、保险免赔款，或者产生于用以支付协会预算的储备金账户中没有规定 的延期维护费用。除非区分所有权公告书或其他社区治理文件要求成员表决，特 别维护费应由管理委员通过。在通过之前，管理委员会必须确定特别维护费的具 体目的，同时，委员会必须在会议召开前至少1 4 天，通过邮寄、电子转移或交 3 h t t p ：w w w o w n a c o n d o c o m f a q h t m l 4 佛罗掣达州法典第7 1 8 章，第1 0 3 条，第2 4 款。 2 付的方式向各单元产权人发出书面会议通知，告知特别物业费会议的召开地点。 通知也必须在会议召开前的至少1 4 天，在区分所有权财产的显著处张贴。在通 过特别维护费之后，必须通过亲手交付或电子转移的方式向个单元产权人说明， 特备维护费已经被通过，并进一步说明通过特别维护费的目的。5 来自特别物业 费的全部收入必须用于发给单元产权人的通知中所规定的特别目的或多个目的。 一旦特别物业费的目的被满足，额外的资金被视为共同盈余，并且，可以根据管 理委员会的指示，或者返还给单元产权人，或者作为将来维护费的银行存款。6 第二节物业费的确定与收取 区分所有权法规定：为了成员的使用和利益，区分所有权协会有权获得 并持有财产。这些财产可能包括毗邻于既存的区分所有权社区的其他不动产，或 者在区分所有权社区中使用的动产。7 这就确定了区分所有权协会为物业费的确 定主体以及收取主体。 那么具体到每个所有权人的物业费应当怎样确定? 该法做出了进一步规定t 协会为了维护、使用和维持协会所有的财产而产生的费用，应被合适地归类为共 同费用。8 相应地，基于各单元所拥有的共同部分产权的百分比份额，在各单元 产权人之间分配共同费用。9 因此，用于协会财产的费用，以及附随于上述财产 的维护费的分配方式，与区分所有权建筑的共同部分的分配方式相同。这一点与 我国法律物权法第八十条1 0 规定是一样的，都是按照业主专有部分占建筑物 总面积的比例确定。 这里值得提出的是美国对具体物业费的确定方法： 首先估算出下一年度小区共有部分的维护和维修以及保险等各项费用的数 额，之后在此基础上计算出下一年度小区共有部分总的费用预算，然后将此预算 在小区全体业主中进行分摊。美国各州的区分所有权法规定：“小区管委会必须 在每一年的年终编制出小区业主协会下一个财政年度的预算方案，并提交业主大 5 佛罗单达州法典第7 1 8 章，第1 1 2 条，第2 款。 6 佛罗掣达州法典第7 1 8 章，第1 1 6 条第1 0 款。 7 佛罗擎达州法典第7 1 8 章，第l1 1 条第7 款及第1 1 3 条第3 款。 8 佛罗掣达州法典第7 1 8 章，第1 0 3 条第9 款及第1 1 5 条第l 款。 9 佛罗犁达州法典第7 1 8 章，第1 1 5 条第2 款及第4 款。 1 0 物杖泫第八f 条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定：没有 约定或者约定小明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 3 会审议批准。预算方案通常包括物业小区的维护与管理费用预算( t h eo p e r a t i n g b u d g e t ) 和维修准备金预算( t h er e s e r v eb u d g e t ) 两个部分。确定维护与管理费用预 算的方法，是根据过去的预算和实际成本估算未来的成本和费用，包括对拟购买 的各种服务进行询价，例如应向物业管理公司支付多少物业管理服务费、应向保 险公司支付多少保费、应向保洁公司支付多少保洁费以及应向园林公司支付多少 绿地维护费等。 与物业费种类相对应的，特别物业费是怎样进行预算的呢? 每个小区在制定 其年度预算方案时，除了要考虑一般的维护与管理费用的支出以外，还必须考虑 到用于小区设施或设备维修或更新的费用支出，例如电梯需要维修或更换，小区 内的道路需要翻修，楼房的屋顶需要维修或更换，建筑物的外墙每隔若干年要进 行一次粉刷等。这部分资金也应分摊到业主每月缴纳的管理费中，并在收上来之 后，以安全和生息的方式予以妥善保存，例如购买政府债券或其他有政府担保的 投资基金等。所谓维修准备金，就是物业小区业主协会提前预留部分资金作为“准 备 ，以支付未来应急维修或大修的费用。物业小区业主协会筹措一定数额的维 修准备金，不仅仅是作为用于电梯、屋顶及外墙这类设施或设备的维修或更新的 资金，从长远的观点来说，它能影响到一个物业小区的物业是否能够升值或保值。 例如，如果一个物业小区的设施或设备不是处于良好的状况，又没有预留充分的 维修准备金，则凡是理性的购房者就不愿购买这个物业小区的房产。美国物业 小区业主协会测算维修准备金的方法，叫“维修准备金分析研究，即由有经验 的工程师或建筑师对整个物业小区的建筑和工程方面进行研究分析，并向管委会 提出一个类似于以下内容的研究报告埋： 设施和设备名称预期使用寿命维修成本年均分摊数 锅炉2 5 年9 0 ，0 0 0 美元3 1 6 0 0 美元 电梯7 年1 2 0 ，0 0 0 美元1 7 ，1 4 2 美元 外墙( 粉刷)7 年1 0 5 ，0 0 0 美元1 5 ，0 0 0 美元 屋顶 1 5 年1 5 0 ，0 0 0 美元 1 0 ，0 0 0 美元 合计4 5 7 4 2 美元 转，j i 自h t t p ：i n f o n c w s c c n c o r r l 2 01 0 - 1 2 - 0 2 2 5 3 3 5 h t m l ，美好，荧国物业费的构成1 j 收取。 2 蒯树基，大困物业产权制度0 物业管理，民商法论从，第七章第节 4 通过以上这样一个研究报告，就可得出每年大致应预留多大数额的维修准 备金。美国的物业管理专家认为，为了使物业小区的维修准备金保持在一个合理 的范围，每5 年做一次维修准备金的分析研究比较适宜。 第三节物业费的征收义务主体 征收义务人分为三种：区分所有权单元的产权人、买受人及开发商。 1 、区分所有权人、买受人 区分所有权人是当然的物业费征收义务主体。但区分所有权法规定：区 分所有权单元将作为支付协会合理收取的物业费的担保。区分所有权单元的产权 人在其作为单元的产权人期间，承担全部的到期物业费。当单元被出售后，买受 人对销售之前的欠缴物业费承担连带责任。买受人可以从卖方获得欠缴的维护 费，但是，区分所有权协会可以要求买卖双方支付欠缴的维护费。1 3 由此可见， 当房屋被卖出后，之前产权人所欠的物业费将由原区分所有权人及买受人承担连 带责任。因此，买受人在某些时候也被动的成为了物业费的征收义务主体。 在此应当注意的是，和中国物权法1 4 规定的一样，单元产权人不能通过 放弃使用或享用其单元或共同部分的方式来避免承担支付物业费的责任。任何产 权人在没有法律授权的情况下不得被免除支付全部或部分物业费。 2 开发商 开发商、业主协会与区分所有权人的关系是很复杂的，可以说在不同的阶段， 它们分别扮演了不同的角色。在收取物业费的过程中，业主协会除了向区分所有 权人收取外，也向开发商所持有的产权收取物业费。 区分所有权法对开发商缴纳物业费有明确的规定：只要开发商在通常的 经营过程中持有单元，协会就不得在没有获得开发商同意的情况下，将可收取的 资本增建的物业费转由开发商承担。协会可以提高用于运营费用的物业费，并 3 佛罗单达州法典第7 1 8 章，第l1 6 条，第1 款。 4 物权法第七 二二条：业主对建筑物专台部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；4 i 得以放弁权 利小履行义务。 5 可将该费用分配给开发商持有的单元，只要在收取物业费的过程中不存在歧视。 只要开发商控制着管理委员会，在没有得到区分所有权建筑中的多数表决权批准 的情况下，委员会在任一年度所增加的物业费不得多于上一年度的百分之一百一 十五。嵋 同时对于开发商的特殊身份，在一些情况下也可以免除开发商缴纳物业费的 义务：只要区分所有权建筑的开发商向各买受人保证，关于共同费用的物业费将 不再增加，开发商就可以被特别地免除支付物业费。 第四节收取物业费的法律保障 美国对物业费的收取是有很强的法律保障的，其法律系统设计了不同的制度 来保障物业费的收取。 1 因时间变化而变化的保障措施 在美国，每个物业小区的管委会都根据业主协会章程的规定，制定本小区的 欠费催缴程序，并经业主大会审议通过后执行。各小区的欠费催缴程序在具体规 定上会有所不同，但内容大致如下墙： ( 1 ) 管理费的缴纳时间 美国物业小区业主交纳的费用包括全年分摊费和管理费，这些费用是按月支 付的，全年共支付十二期，每月第一日为缴费到期日。 ( 2 ) 欠费一个月内应当缴付的滞纳金 在上述缴费期日规定下，每月为宽限期，为卜1 5 日，在1 5 日之后缴纳的， 视为管理费迟延缴纳。凡迟延缴纳者都要交十五美元的滞纳金。 ( 3 ) 欠费一个月内的有关欠费的通知 若业主在上述宽限期内仍未缴纳物业管理费，物业小区管委会应立即向该业 主发出欠费通知。在小区聘请物业管理公司的情况下，由物业管理公司发出欠费 通知。 ( 4 ) 欠费第一个月以后的所需缴纳的滞纳会 1 5 佛罗擎达州泫典第7 1 8 章，第1 1 6 条，第9 款。 。6 蒯树皋，美国物业产权制度j 物业管理，民商法论从，第七章第一节 6 如果业主在第一个月欠费后继续连续欠费，则必须每个月支付十五美元的滞 纳金。 ( 5 ) 欠费二个月内的有关欠费的通知 如果业主第一个月欠费后，第二个月继续欠费，物业管理公司应在第二个月 的第1 5 日后立即向该业主发出第二次欠费通知。 ( 6 ) 将催缴欠费交律师处理的时间 如果业主在第三个月仍然继续欠费，物业公司应在第三个月的第十五日后将 向该业主催缴欠费的事宜交由物业小区聘请的律师处理。 ( 7 ) 欠费三个月内的有关欠费的通知 如果有业主欠费三个月，则在第三个月第1 5 日后立即向该业主发出第三次 欠费通知。第三次欠费通知以律师函的形式发出，附有律师的亲笔签名，是正式 通知业主，如果业主不立即缴清所欠的费用，业主协会将对其房产设定不动产留 置权，以及由此而产生的强制拍卖其房产的法律后果，并告知业主因追讨欠费所 产生的一系列费用，包括诉讼费和律师费，全部由欠费的业主承担。 从上面的几方面制度可以看出美国对于物业费的保障程序是很完善的，早不 严重的针对不严重的物业欠费，主要的制裁方式就是利息和滞纳金。 利息的计算期间是物业费欠缴之日至缴付之日。这些利息不被视为滞纳金或 其他惩罚性的罚款，因为该利息是基于实际的欠缴时间计算的。因此，物业费的 到期时间是非常重要的，管理委员会在确定物业费的收取时应当说明。 除了对欠缴的物业费可以收取利息外，协会也可以在区分所有权公告书或者 协会内部细则允许的情况下，收取管理型滞纳金。该笔滞纳金不得超过2 5 美元， 或者不得超过每笔欠缴的物业费或分期支付的物业费的百分之二十五。1 7 协会也 可以提前收取单元产权人欠缴的物业费。通过提前收取物业费，协会的应收款包 括此预算年度的剩余到期款项。 2 非占有性担保物权的权利主张 ( 1 ) 非占有性担保物权 可以说非占有性担保物权的权利主张是美国的物业费保障制度中最有特色 7 佛罗里达州法典第7 1 8 章，第1 1 2 条，第2 款。 7 的一个，也是杀伤力最大的一个制度。 美国的判例对于非占有性担保物权的有关描述是：协会对于全部欠缴的物业 费拥有非占有性担保物权，同时，为了证明其对欠缴的物业费和分期物业费拥有 权利主张，协会需要在区分所有权建筑所坐落县的巡回法庭登记员处进行登记。 自登记之日起一年内，非占有性担保物权的权利主张有效。该登记可以保证全部 到期的欠缴的物业费、利息、费用和律师费，以及在取消赎回权的最终判决登记 之前所进行的强制执行程序中，所到期的全部上述费用。培 所以说，对欠费业主的房产设定留置权或强制拍卖的做法是一种极其严厉的 追讨欠费的措施。强制拍卖欠费业主的房产之后，不仅要扣除所有欠费和滞纳金， 而且还要扣除数额可观的律师费，因而欠费业主在房屋被拍卖之后能够得到的卖 房款余额，往往所剩无几。因而这种追讨欠费的措施，只能作为一种追讨欠费的 强制性后盾，不遇到最极端的情况，应尽量避免使用。另外，通过诉讼手段解决 业主欠费问题，毕竟也要浪费大量的时间和精力，并承担较高的诉讼成本，因此 美国的物业小区，一般都将诉讼或强制拍卖作为一种最后的手段，而更加注重按 照严格的欠费催缴程序向欠费业主进行催讨。 ( 2 ) 非占有性担保物权的灭失 根据区分所有权法：管理委员会必须对非占有性担保物权的一年时效期保持 关注，该期间始于非占有性担保物权的权利主张在登记员处登记之日。如果委员 会没有在一年之内开始强制执行程序的话，该非占有性担保物权失效。土地销售、 区分所有权建筑和房车处认为，当非占有性担保物权的权利主张失效后，协会不 能就同一权利主张再次进行登记。憎 ( 3 ) 拒绝支付物业费及非占有性担保物权的异议 鉴于非占有性担保物权是如此有杀伤力的权利，区分所有权法也当然的赋予 了区分所有权人在质疑物业费合法性的时间是，委员会寻求收取维护费或分期维 护费中的一期。产权人拒绝支付物业费，就是在质疑物业费及其设定的合法性。 拒绝支付物业费的行为构成延期支付物业费，管理委员会随之对其单元拥有非占 有性担保权益。 意图拒绝非占有性担保物权主张的产权人，可以向巡回法院的登记员提交 ”p a l mb a yt o w e t sc o r p v b r o o k s ，4 6 6s o 2 d1 0 7 l ，1 0 7 3 ( f l a 3 r dd c a1 9 8 4 ) ”m a r g a t ev i l l a g ec o n d o m i n i u ma s s n ，i n c v w i l f i e d ，i n c ，3 5 0s o 2 d1 6 ，1 8 ( f l a 4 t hd c a1 9 7 7 ) 8 “非占有性担保权益异议通知”的方式来表达其意图。异议通知应载明下述内容： 通过查阅该通知所登载的官方登记簿和登记簿页，该产权人拒绝非占有性担保权 益的主张，同时说明，协会必须在管理委员收到异议通知的九十天内开始强制执 行程序。该通知可由拒绝支付物业费和非占有性担保权益的产权人签署，或由其 律师签署。 单元产权人拒绝支付维护费的理由是有限的。歧视性的物业费，或者管理 委员会所不当收取的物业费，可能会被成功的质疑。对与管理委员会或开发商的 低级能力，或者对于委员会或开发商没有完成其工作而有异议，并不能为拒绝支 付物业费提供足够的理由。这一点在美国法院在类似案件中所持的立场可以看 出。 例如，在美国得克萨斯州阿西里诉班克斯物业小区业主协会( a g h i l i v b a n k s ) 一案中，因业主长期不交管理费，业主协会将其房屋单元强制拍卖，以补 交欠费。业主不服业主协会的处理，而将业主协会诉至法院，其理由是业主协会 没有事先通过一定的法律程序，对其房屋单元设定不动产留置权，因而无权拍卖 其房屋单元。法院驳回了该业主的诉讼请求。法院认为：“为设立物业小区而在 当地不动产登记机关办理产权登记，并将设立物业小区总协议书送当地不动产登 记机关备案的行为，就是对小区房屋单元设定不动产留置权的公示行为。物业小 区业主协会对不交费的业主的房屋单元设立不动产留置权，无须再到当地的不动 产登记机关进行登记。”又例如，在昂伍迪科诉科恩( o n w u t e a k av c o h e n ) 一案 中，因业主长期不交管理费，业主协会将其房屋单元强制拍卖，补交欠费。业主 不服业主协会的处理，而将业主协会诉至法院，其理由是业主协会没有按照法律 的规定，事先将取消房屋单元回赎权的通知送达他本人，因而业主协会取消其房 屋单元的回赎权及拍卖其房屋单元的行为违法。法院认为：业主协会的通知应属 及时送达，因为法律明确规定“只要通知按照业主协会的业主名册上所记载的业 主最新通信地址寄出，便应视为送达”。因此，法院驳回了该业主的诉讼请求。 另外，根据美国各州的法律规定，如果某个人购买了欠费业主的房屋单元， 购买了该二手房的购房者便有义务缴纳欠缴的管理费。所以，在购买二手房之前， 买方应向业主协会调查该业主是否存在欠费问题。而且，由于这类欠费往往不是 以留置权的方式在当地不动产登记机关记录在案，因此，确定某个房屋单元是否 9 存在欠缴管理费或是否已设定留置权的惟一方法，就是向该小区的业主协会进行 调查。 第三章中国的物业费规制可以借鉴的几点 第一节中国物业费制度简介 1 我国物业费相关法律 有关物业费的法规主要规定在物权法和物业管理条例中。这两个法 都是比较新的法，所以设计的相关制度也是比较新、比较超前的，如有关业主大 会以及业务委员会的规定。但是缺点是可操作性不强。这点可以从我国现在的物 业小区的实践看出。实践中有像模像样的业主大会和业主委员会的小区还是少 数。以下列举两部法律法规中的相关规定： ( 1 ) 物权法相关规定： 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务： 不得以放弃权利不履行义务。 第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同 决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当 公布。 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的， 按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比 例确定。 ( 2 ) 物业管理条例相关规定： 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应 的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主 管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同 中约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与 物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳 i o 责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设 单位交纳。 第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部 门，应当加强对物业服务收费的监督。 第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外 的服务项目，服务报酬由双方约定。 第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视 等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的， 不得向业主收取手续费等额外费用。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相 连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资 金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修 和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院 建设行政主管部门会同国务院财政部f - 锖t j 定。 2 北京有关物业费方面的规定与创新 具体到地方的立法，仅以北京来看，2 0 1 0 年l o 月1 号起北京开始施行了新 的北京市物业管理办法。该办法的出台体现了以下几大特色： ， ( 1 ) 业主选定物业开发商才能“解套” 根据新的办法及实施细则的规定，前期物业服务费用由开发商承担， 也就是说业主不需要支付物业费。直到业主选定物业公司，开发商才可以解套， 物业费才由业主承担。这就在很大程度上预防了前期物业服务公司与业主之间的 矛盾。这罩需要注意，根据实施细则的规定，下面四种情形，前期物业费还 是要由业主来承担，即：业主大会筹备组成立满3 个月未召开首次业主大会会 议的；首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式 的；首次业主大会会议结束后，开发商向全体业主发出书面查验通知之日起3 0 日内未开始查验的；物业共用部分经查验符合相关标准，开发商向全体业主发出 书面交接通知之同起3 0 同内未完成交接的。也就是说，如果因为不想交物业费， “拖着 不成：立业主大会是不可以的。不过，开发商向业主收费之前，应当履行 必要的通知义务，将收费起始时间以及前期物业服务合同约定的收费标准在小区 内显著位置公示。 ( 2 ) 引入第三方评议认定，保障业主权益 既然前期物业费该由开发商掏腰包，开发商可能会从省钱的角度找价格便宜 的物业公司来做，质量就是让业主担心的问题了。对此，为了切实保护业主权益， 新规引入了第三方评估机制，如果业主对前期物业服务的质量提出不满，业主、 物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服 务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。 第二节对美国相关制度的借鉴 可以说我国在物权法颁布施行后，有关区分所有权的规定终于明文在法 律中被予以确定，但是我国的区分所有权理论研究和实践操作都处于较初级的阶 段。其中，有关物业费的规定就更加少。因此，在以后有关物业费的立法和实践 过程中，我们可以借鉴美国物业费制度的以下几点内容： ( 一) 美国的区分所有权法赋予了业主协会很大的权利，并明确了其法律地 位。但是我国的物权法没有明确业主委员会的法律主体的地位。因此，我国也应 当在法律中明确赋予业主、业主委员会、物业管理企业应有的法律地位，进一步 明确和规范业主委员会与物业管理企业的运作方法，建立一套物业纠纷协调制 度，公平、公正地维护业主和物业公司的合法权益，健全物业法规配套措施。 1 可以说有关物业费的纠纷是很容易发生的，美国的区分所有权法对于不交物 业费的情况，按照时间的顺序分别设计了保障措施，提高了司法化解物业纠纷的 能力。我国也应当从速裁方式出发，从个案推广，平衡市场规则与民生服务之间 的关系。 ( 二) 美国各州对于建筑物区分所有权都有专门的法律规定，但是我国在法 律层面上却没有有关建筑物区分所有权的法律。因此要根据物权法的精神，以建 筑物区分所有权法律制度为构建物业管理法律、法规的基本理论和基本框架，在 此基础上，确定物业用房的使用，共有建筑物的租用等。 ( 三) 在物业费的交纳方面，美国很有特色的一点就是引入非占有性担保物 权。这极大的提高了物业费的交纳率，保障了业主对业主协会义务的履行。我国 也应根据合同法精神，开辟出新的法律保障途径，明确缔约过失责任、维护合同 效力、规范量裁权的使用。目前我国的物业费的物业费请求权的行使方式和程序 主要规定在物业管理条例中。根据物业管理条例第6 7 条规定：“违反物 业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期 交纳：逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。该条规定将业主委 员会的催告作为物业服务企业起诉的前置程序。其弊端在于如果业主委员会不督 促业主限期交纳，根据第6 7 条的规定，物业服务企业不能向人民法院起诉，这显 然不合理。立法者的意图是为了减少诉累。但与此同时，以牺牲业主的权利来达 到减少诉累的作用与法律的原意想违背。法释 2 0 0 9 8 号第6 条规定：“经书面 催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业 服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合 同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗 辩理由的，人民法院不予支持。”在物业费请求权的行使程序上，由业主委员会的 催告改为物业服务企业书面催交，从而一定程度上完善了物业费请求权的行使程 序。与美国不同的是，实践中物业服务企业除了通过口头、书面催缴诉讼途径行 使物业费请求权以外，一些物业服务企业会寻求“私力救济 ，暴力威胁、电话骚 扰甚至对业主停水断电、拒绝有关业主进入小区，侵犯了业主的合法权益。这些 行为在美国的物业费的收缴中也曾经出现过，但是现在这种情况却很少在美国发 生了。首先在美国这种做法被认为会给其他人带来很大的不便，尤其是有老人和 小孩的家庭，强行停水停电被认为是不道德的。其次，随着物业费催缴制度的完 善，也不需要以如此极端的方式来催缴。并且根据我国现行法律规定，这种做法 也是要承担侵权责任甚至刑事责任的。以停水断电为例，业主与社会公用部门之 间就水、电、气、热供应存在合同关系，区分所有权人向这些部门缴纳相关使用 费后，享有使用权利，考虑到日常生活之必要，即便是这些社会公用部门，在使用 人滞纳费用时，也不能擅自掐断供应，以免给人民生活产生不良影响。物业服务企 业就更无权因业主欠缴物业费而擅自停水、断电，所以物业服务企业对于因停水、 停电等行为而给业主造成的损害应当承担损害赔偿责任。为避免损失的扩大，物 业服务企业应依法定的方式和程序行使物业费请求权。 第四章结语 区分所有权社区有时被称为准政府和一个民主的小型社会。2 0 在此种意义上， 区分所有权协会可与准政府或小型民主体的管理机构相比，征税权正类似于区分 所有权协会从其成员处征收和筹集物业费的权力。区分所有权法对行使此种 职责的权利和授权进行了强制性地的规定，并且，对于协会而言，征收物业费的 权利是一种保证其履行管理、运营和维护区分所有权社区的最终职责的内在工 具。2 1 区分所有权法在以下二者之间进行了平衡：一是强制各个单元产权人支 付其公平的物业费份额的要求，二是为了防止某个单元产权人或- - d 组的单元产 权人在征收物业费的过程中遭受不公平的对待，而对其进行的保护。管理委员会 必须严格地遵守制定