花园洋房专题研究.ppt

花园洋房 产品专题研究 花园洋房概念与特点 源起 花园洋房发源于英伦三岛 18世纪 英国的霍华德提出理想城市的生活空间 试图构建一组规模小 设施齐 环境好 交通便捷的新型城市空间 以治疗 交通阻塞 空气污染 而引发的城市病 随后 花园洋房风靡一时 一抹绿色 一缕阳光 一阵清风 一片水色 营造出一种诗意的栖居境界 将花园洋房建在自然的鸟语花香中 强调居住室内空间与室外环境的有机结合 并且达到和谐一致 住宅室内空间的面积 在尺度上既不讲究普通住宅的经济 也不追求别墅的奢侈 而是满足一个舒适的度量 花园洋房起源 花园洋房在中国 花园洋房源于上海 自19世纪中期起 为上海 福建和广东一带上流阶层所专属 是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物 它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求 针对特定少数阶层 采用西方的建筑形式和新的工程技术 新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品 从现在房地产定义观点来看 当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅 目前市场上的花园洋房一般有狭义和广义之分 花园洋房概念 狭义的 花园洋房 即GardenVilla 花园别墅 属低层低密住宅 也就是通常所说的花园式住宅 西式洋房 小洋楼 带有花园草坪和车库的独院式平房或二 三层小楼 强调户户拥有花园 包括市场中的洋式联排 或双拼 的TOWNHOUSE 户型较大 居住舒适程度高 建筑风格有欧陆古典式 英国乡村式 西班牙式 中西混合式 按照中方业主偏好 在建筑技术 房屋结构及住宅设备上采用西式风格 在平面布置 内外装修 庭院绿化方面融入中国传统特色 风格多样 等 小区园林规划较好 绿化率较高 强调景观均好 形成有一定规模的社区 广义的 花园洋房 介于别墅和普通公寓之间 6层以下多层板式建筑 以4层为主 外国建筑风格明显 强调景观均好 绿化率比较高 普遍存在远郊区一带 一般首层赠送花园 其它层均赠送大面积的露台 得房率较高 也有将户外绿化景观引入室内的情况 广义的花园洋房不再是别墅 在某种意义上称之为GardenHouse 花园住宅 或GardenApartment 花园公寓 在空间上具有亚别墅或者类别墅的特征 充分享有私家花园或内庭院或准私家花园 露台 并在把握用地经济的同时 寻求居住的别墅空间特征 在户型设计上最大限度达到舒适性 墅空间特征 实用性与观赏性 花园洋房要素 我们这里所研究的 是广义上的花园洋房 花园 从宏观层面 诸如中心绿地 广场 组团绿地 楼间庭院等等 从微观层面 属于每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间 这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓 例如地面层的庭院 地下或半地下庭院 二层及以上层的入户花园 较大面积的阳台 露台 屋顶平台 屋顶花园等等 洋房 更多地借鉴了西方建筑舒适度内容 从平面到造型立面 从局部到整体的思考 体现在建筑风格 造型设计 立面设计以及装饰细部等 这两个要素缺失了任何一个都不能称为 花园洋房 真正的花园洋房是 户户带花园 的 不仅强调公共景观 还要求将景观体系引入建筑体内 融入建筑肌理 即保证每一户花园洋房的私有景观 花园洋房属低层低密住宅 1 0左右 户户拥有花园 其建筑风格以欧陆古典式 英国乡村式 西班牙式 中西混合式 绿化率较高 强调景观均好 注重中央景观 组团景观与自家景观的有效结合 强调开放式生活方式 如空中花园 露台等的运用 目标消费者定位为中高收入人群 花园洋房特点 花园洋房特点 市场定位 别墅定位于市场高端产品 服务于社会高收入人群 而花园洋房所定位的客群是中产阶级 而且具有一定文化品位 可替代性 别墅最核心的竞争力是对土地的占有 对自然环境的依赖 社区私密性和身份的象征 这些是其他产品很难完全复制的 因此形成了别墅的无可替代性 而花园洋房因其较低的市场定位 适中的价位 较大的市场需求 产品同质性稍强 景观环境 花园洋房将花园的概念引入其内 同样具备对周边景观环境的依赖性 价格和位置 从价格上看 花园洋房的价格低于同地段别墅 而相对于别墅 花园洋房更能吸人眼球的便是浓郁的邻里气息以及较别墅更接近市中心的位置 花园洋房大多4 5层 还采取了层层退台的布局 这些都有效的拉进了邻里之间的距离 更具人文气息 同时 别墅大多处于郊区 住花园洋房的生活便利性要优于别墅 花园洋房VS别墅 花园洋房VS多层 花园洋房实际上是一种多层住宅 不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面的升级产品 花园洋房的优点一般一层只有两户 居住密度相对多层要低 外观上花园洋房更具有创造空间 每户通过退台 空间错落等手法 户型均有变化 花园洋房将室外的景色引入室内 讲究室内外空间的衔接协调 一般一层带花园 其他楼层赠送露台 景观性更好花园洋房的缺点由于每层都要退台 建筑基底面积较大 建筑密度也相应变大层数一般在四 五层 容积率做不高 一般在0 8 1 0之间 对于开发商而言 户均面积较大 总价较高 本质区别 花园洋房能提供住户与外界接触和与自然交流更大的空间 创造了一种新的城市生活状态 花园洋房户型的演变 院 底层的私家小院错 动静相错 室内和室外空间转换相错 增加空间的动感和层次感退 退台 让没有接地的楼层延伸更大的室外空间 增加室内空间与室外空间的接触面露 更多的室内空间暴露给自然 一层拥有私家花园 二层 退 一层书房形成露台 退 客厅面积形成露台 静 卧室 书房 动 客厅餐厅 活动 转角飘窗 增大观景面 客厅与观景露台相连 室内外空间相错 一层 二层 三层 四层 花园洋房户型基本形态四要素 花园洋房户型的发展演变 形态功能 舒适度 私密性 景观性 奢侈度升级 退台方式 室内空间 退台方式新颖多变 成都万科金色家园南北露台交错退台 无锡万科东郡 地下空间的利用 金科十年城 金地格林郡顶层复式私密性主卧 金地格林郡顶层三跃层复式 苏州万科金色家园紧凑型花园洋房 上海万科白马花园 面宽放大 成都万科金色家园室内两步错层 亿城天筑三错跃空间 复地别院 底层和顶层附加值增高 金地格林郡 一层带地下室 顶层复式 底层私家停车场 赠送储藏室 一层 二层 三层独立入户 顶层复式私密性高 三层 两层 一层 地下室 四层 五层复式162平方米 专供本栋的停车位 每户赠送的储藏室 挑空下沉客厅 下沉庭院 南露台 侧露台 顶层主卧区域卧室 书房 衣帽间 卫生间 大面积露台赠送 南露台 形态功能 一层 地下一层 二层 地下一层 地下空间的充分利用 金科十年城 一层二层均带地下室 一层二层独立入户 拥有南向花园 入户花园和下沉花园三重庭院景观 入户花园入户 地下室入户 南花园入户 室外楼梯入户 入户花园入户 一层地下室 通过一楼室内楼梯进入 二层地下室 通过室外楼梯进入 二层地下室 一层地下室 下沉花园 下沉花园 形态功能 顶层三跃层复式 苏州万科金色家园 一层二层均带地下室 四层 五层 六层 一跃再跃 一户三层形成空中美墅 192平方米 顶层挑空处可以灵活变动 改为家庭活动室 南露台 侧露台 北露台 退台方式层层不同 立面丰富多变 三层 四层 五层 两层 地下室 一层 地下室 六层 上五层 上六层 下五层 上一层 下地下室 下地下室 上两层 隔楼板 形成活动室 南阳台 南阳台 退两层卧室 侧露台 侧露台 退进深 南露台 退四层卧室 北露台 顶层北露台 形态功能 一层140平方米 二层133平方米 三层130平方米 四层120平方米 五层110平方米 入户花园 入户花园 工作阳台 工作阳台 工作阳台 主卧个性空间 主卧个性空间 二层89平方米 五层66平方米 功能紧凑 上海万科白马花园 小面积 90平方米左右的2 1房 70平方米左右的1 1房 布局紧凑 面积虽小 功能齐全且布局合理 户户有露台 面积虽小 仍然具有洋房的品质 三层 以最小面积模块组合的干湿分离卫生间 强调功能性 利用客厅和卧室的交错退台形成露台 面积虽小 仍然具有储藏功能 减少卧室达到退台效果 厨房位于房型中部 北侧布置书房和卧室 卧室 客厅 卫生间 玄关 厨房 餐厅 书房 次卧 储藏 四进深设计 形态功能 退台方式新颖 放大面宽 成都万科金色家园 南边从二层延伸出阳台 阳光房 利用阳光房和阳台退台的屋顶形成南向露台 二至四层层层递退 户户有露台和阳光房 总面宽达到15米以上 南向采光面大 立面形态层次丰富立体 三层 四层 五层 两层 阳台 阳光房 露台 退二层阳光房为露台 一半阳台作为阳光房 阳台 退三层阳光房为露台 三层阳台作为阳光房 退四层阳光房为露台 退台方式 南北交错露台 无锡万科东郡 三层南面大露台 北面小露台 四层北面大露台 南面小露台 五层退四层卧室形成大露台 南北均有观景场所 立面丰富有层次 三层 四层 五层 退二层书房和卧室 南面大露台 退三层卧室 北面大露台 退四层卧室 改变布局 北面大露台 北面小露台 北面退客厅和卧室进深形成小露台 退台方式 错层 亿城天筑 室内增加两步错层 划分私密与活动空间 也让居家更多动感 一步阳台 飘窗 衔接室内外空间 转角窗 室内更多与自然接触 两步错层 两步错层 两步错层 私家前庭 私家后院 一步阳台 飘窗 一步阳台 飘窗 转角窗 阳光浴室 多功能房 阳光房 阳光房 一层阳光房退为露台 二层阳光房退为露台 三层 两层 一层 室内空间 三错跃层 复地别苑 三个层面两户 三错跃立体户型 两户客厅均挑空4 5米 半地下室 一层为一户 二层 三层南面为一户 三层北面 四层为一户 五层 六层为一户 二层 二层上跃层 四层下跃层 四层 东面剖面示意 2 4层西面剖面示意 下层挑空客厅 上层挑空客厅 4 5米 4 5米 3 0米 3 0米 3 0米 3 0 6 0 6 0 7 5 9 0 客厅挑空4 5米 客厅挑空4 5米 室内空间 花园洋房建筑风格 花园洋房的建筑风格包括现代 古典 中式 北美 北欧 地中海 乡村风格等 丰富多彩 不拘一格 其中以现代风格 地中海风格最为常见 规划设计中多以追求的是小镇风情 异国情调 或是小资和时尚为主 花园洋房常见建筑风格 平屋顶 简单的檐部处理 少用或不用装饰线脚大小一致的落地大窗与横向涂料梁线形成鲜明的对比 红色面砖 光洁的白墙 通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料 彰显都市感和现代感 现代风格 万科水晶城 古典地中海建筑风格 底层石材贴面 二层以上驼色涂料 通过石材 浮雕 雕花铁艺 弧形大窗等典型符号的质感 表达了更多的宫廷元素 显得庄重 内敛 大气 地中海风格 复地别苑 建筑施工强调的是一种手工 生态的感觉 高低起伏的外立面 使用了STCOO外墙面涂料 加拿大红雪松和紫砂陶土 还有铁艺 陶艺挂件等 以及对于小拱璇 文化石外墙 褐色坡屋顶 圆弧檐口等符号的抽象化利用 都表达出西班牙风格的特征 地中海 西班牙 风格 龙湖弗莱明戈 在建筑外部上 提炼 墙 的形象 参考特色鲜明的徽州民居 着力塑造墙的形态 白墙青瓦 明朗而素雅 在立面建筑色彩上 渲染 素 的意味 坚持 舍艳求素 的原则 墙体大面积使用白色 局部使用灰色 檐口和屋顶使用黑色 大面积的白色墙体也为各种植物提供了良好的背景 木栅格 窗棂等中式元素的运用 中式风格 金科东方王榭 花园洋房市场发展与趋势 花园洋房的变迁 时间 2000年 2002年 2003 2005年 花园洋房的诞生 初具雏形 摸索期代表作品 万科四季花城 城市花园具体特征 退台基本集中在南面 外立面以单色为主 花园洋房的成长 稳定期代表作品 万科水晶城 顺驰美澜湖 金科天湖美镇具体特征 建筑风格以现代为主 前园后院 大面积等 2006 2008年 花园洋房的成熟 改良期代表作品 复地别院 金科十年城 金地格林郡等具体特征 面积两级分化 大面宽 顶层跃两层 错层 客厅挑空 一二层均带地下室 建筑风格各异 更随意 交流空间更多 花园洋房的变迁 地域 南北的差异 城市发展的差异 地理环境的差异 历史文脉的差异 地区需求的差异 消费习惯的差异 决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业 好的花园洋房 也必须遵守本地相关政策 尊重本地客户喜好 因地制宜 北京 深圳 上海 成渝 对日照要求非常高 一定要正南正北 建筑间距大 户型方正 大面宽 建筑面积较大 对日照要求不高 东西 南北向排布均可 可做成一个 U 字型的组团 形成围合式布置 全部向中心退台 对日照有一定要求 不一定要正南北向 可以有小角度 东南 旋转 但也不能接受东西向 小户型较受欢迎 对日照要求不高 通风即可 不考虑朝向问题 可错落布局 形成多层次庭院围合空间 退台方式可以创新 由于市场竞争激烈 产品升级较快 产品力提升较迅速 U型布局 更高生活品质梦想平民化的生活方式 住宅并非简单的建筑物体 它承载着人们的希望与追求 展示着一个社会从物质到精神 从经济到文化的综合成果 建筑技术革新和中国社会经济发展不断催生新的住宅产品的繁衍 人们对住宅的需求也一改过去 千篇一律 的状态 在住宅的多样化 舒适度 归属感等方面提出了更高的要求 花园洋房产品伴随市场的变化也在更新发展 未来低密度住宅 今后5 10年成为住宅产品主流 花园洋房将成为未来替代别墅和TOWNHOUSE的一个主流产品 花园洋房本身就可以成为一个社会的主流的产品 别墅和TOWNHOUSE对市场供应来说是一种边缘性的产品 花园洋房是满足中上等收入客户的需求 花园洋房是替代别墅和TOWNHOUSE非常好的一个产品 花园洋房拥有更大的市场容量 产品形态 地块属性限制 利润要求 客户需求 地块属性尤其是容积率决定产品可能性 伴随政府对1 0以下容积率住宅用地的严格限制 供给率1 0 1 5的高端住宅将成主流 按行业常规 0 8 1 2容积率 多数开发商会选择叠拼 联排等类别墅产品与花园洋房的组合 而1 2 1 5的容积率则较多选择花园洋房 小高层以及少量类别墅产品的产品组合 因此 在未来的一段时间内别墅产品以及花园洋房将成为城市高端住宅市场的主力 多重景观 人本主义花园洋房引领趋势 越来越多的楼层 甚至九层的 甚至某些塔楼里都会出现这种空间变化很丰富的情况 万科的很多的系列的产品 在塔楼里面 把空间做得也非常丰富 也可能有院子做出来 还有很多地方 他可能是一个挑空的露台 也可以叫空中花园 丰富的设计变化 适应了消费者对居住品质的需求 所以花园洋房未来的发展和更多的产品相融合 越来越多的产品出现了相对需要的一种功能 所以将来有一种融合的需求 花园洋房保值 更具投资价值 随着城市开发量的不断提升 有限的土地资源显得日益宝贵 国家政府 国土资源部 对什么样的房子是别墅进行界定 不排除Townhouse 低密度花园洋房也纳入高档住宅之内 对这些住宅类型进行供地限制 从经济学的观点看 物以稀为贵是显而易见的道理 受国家土地政策的调控以及对高档低容积率住宅用地的限制 花园洋房在市场供应上将日益稀缺 其较之于联排别墅和高层公寓的高性价比则蕴藏着极大的投资价值 附件 万科 情景花园洋房 以退台为主要产品特征的情景花园洋房在国内是近年来万科首创的 并且于2002年申请了专利 如何实现 情景 就是在本来生硬的街面上通过退台实现交流空间 增加邻里的沟通 改善社区的邻里氛围 实现 情景 专利产品 情景花园洋房 专利产品 层层退台 花园露台 私家花园 空中花园 观景露台 情景花园洋房 产品特征 每户不仅包含了室内空间 还包含了与外界情景环境容为一体室外水平空间 即户内自有的情景花园和景观露台 其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构 一层单元前面形成半围合的情景花园 二层在一层阳光房的部位退台 形成二层的景观露台 三层在二层门厅的部位退台 形成三层的景观露台 公共楼梯上到四层为止 四层的两户分别设有户内楼梯 每户在两边侧部位退台 形成四层的景观露台 四层半设有户内楼梯 在坡顶的位置退台 形成四层半的景观露台 四层至四层半为复式户型 以下为平层户型 露台与厅门连通 花园与阳光房或厅连通 万科情景花园洋房产品的分类 1 万科4 5F情景洋房 2 万科6F情景洋房 3 万科宽景洋房 4 万科宽景House 案例1 天津水晶城 区域 位于天津市西青区 外环线以外 临近南开 红桥两区 占地面积 38 4万平米 建筑面积 38 41万平米物业类型 情景洋房 公寓 联排 共2700户 组团 9综合容积率 1 万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系 立面设计变化丰富 入户方式巧妙 每户向阳面具有层层退台的台阶状结构 使每户拥有南向的私家花园或露台 情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点 实现了空间个性的突破 最大的的特色是 米的横厅 户户有露台 主要为4层半建筑 入户方式巧妙 首层 南向花园入户二层 南向露台入户三层 四层 楼梯入户 二层露台入户 三层露台 首层花园入户 首层情景房 首层情景房 首层户型 南向私家花园入户 情景房 错层 超大面宽 建筑面积 149 14 架空层储藏室 28 37 错层四室两厅双卫南入口首层 位于首层 独享50 左右私家花园 花池的设置 平添主人生活情趣 独有情景房 倍添院居情趣开间宽大客厅和餐厅 视野开阔 采光充分超过20 主人房宽敞舒适 可设置走入式衣帽间三间主卧组织紧凑 空间利用合理 架空层平面 情景房 错层 12米 二层户型 南露台入户 错层 客厅7 4米面宽 建筑面积 140 48 错层三室两厅双卫独创露台入户方式 私密性 归属感更强7 35米开间 近40 横向客厅和餐厅 视野开阔 采光充分超过20 的主人房宽敞舒适 可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑 空间利用合理活动区 客厅 餐厅 与休息区呈小错层格局 空间层次丰富 附带观景露台 露台入户 错层 三层户型 楼梯入户 南露台 错层 客厅7 4米面宽 建筑面积 128 92 错层三室两厅双卫7 35米开间 近40 横向客厅和餐厅 视野开阔 采光充分超过20 的主人房宽敞舒适 可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑 空间利用合理卫生间洗卫分离 互不干扰活动区 客厅 餐厅 与休息区呈小错层格局 空间层次丰富附带观景露台 错层 顶层户型 跃层 豪华主人区 客厅8 1米面宽 建筑面积 186 59 跃层四室两厅三卫上层 豪华主人区 设卧房 休闲厅 超大卫生间 走入式衣帽间 书房 主卧室连通观景楼台 采光通透 情趣盎然 坡屋顶 低于2 2米处可设壁橱 书架等 空间利用充分 富有新意 卫生间 化妆间设有天窗 市内屋顶采光明亮 空气流通更加顺畅 顶层双向 观景天窗 近收阳光与惬意下层 8 1米开间宽大客厅与餐厅 三间卧室 三间卫生间 层高达3米 辟有6米共享空间 空间宽敞明亮 客厅与观景露台相通 便于干燥通风 附带超大观景露台 露台 主人区 露台 露台 万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度 洋房类产品形式市场接受度高 一期情景洋房主要为4层半建筑 首层面积 150平米左右价格 80万元左右 随楼附带小院 二层面积 140平米价格 72 75万元左右三层面积 128 130平米左右价格 68 70万元左右顶层面积 178 187平米左右价格 95 100万元左右 一期情景花园实现均价 5500元 平米左右 05年洋房均价 实现市区内中高档住宅的销售价格 销售火爆 客户对洋房类的产品形式市场接受度高 达到120 130套 月 案例2 北京万科青青 地理位置 位于朝阳区京沈高速路旁 距国贸仅14公里 离东四环7公里 驱车15分钟即可到达 规模 约25万平方米 容积率1 1产品 青青家园分为四期开发 一期 二期 三期建筑层数以4层半为主 尺度宜人 四期为8 9层住宅 形成视线轴的上游景观 丰富空间层次 总户数 1860户 主力户型 120 180平米 以三居为主 以层层退台 首层花园 外置楼梯等设计元素体现洋房特质 层层退台 由自家退台俯视室外楼梯 小花园也进入眼底 退台 退台 室外楼梯 首层私家花园 俯瞰露台 外置楼梯 步入式花园 步入式设计 穿过院子才可进入家门 回归小院生活 私家花园彰显居住者生活情调 业主小院落与社区大环境的结合 外置楼梯 打破传统 楼道 的昏暗 增加与自然的亲近 业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化 但接受度较高 认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度 通过访谈发现 业主对露台的接受度较高 春夏季节的使用频率高于秋冬季 在露台中布置绿植 桌椅 鹅卵石等 使居者能够充分的接触自然 同时丰富了生活情趣 超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点 销售状况 一层与顶层销售最快 花园与露台客户接受度高 一期开盘当天销售60 二期销售未作任何推广 开盘一周内也销售一空 销售价格 三期04 05年实现价格6000元 平米 该项目在房地产开发陌生区域 实现较快的销售速度与成熟区域的销售价格 三期产品以4层半建筑为主 首层面积 150平米左右价格 95万元左右 随楼附带小院 二层面积 130 150平米左右价格 74 86万元左右顶层面积 160 180平米左右价格 96 108万元左右 北方客户对洋房类产品的市场接受度高 春夏季节使用率高 从洋房类项目的销售状况上看 市场接受度高 客户追求的是低密度的生活感受 对于花园洋房类的 花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品 可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点 花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台 多层产品的阳台是扁长的坐不下人 而露台是方正的 没有顶盖区别于阳台更有花园感 能够真正把室外和室内的空间结合在一起 得房率高 实惠 在户型设计上都力求方正 紧凑 面积控制合理 拥有较高的得房率 同时 户主还能获得赠送面积 享受更大的实用面积 底层户型还赠送地下室 花园 二 三层赠送露台 从终端客户的使用情况上看 春夏季节使用率高 功能空间与情趣生活的丰富 花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通 实现每户都具有一片自有的室外空间 绿地 增强了室内外空间的互动与交流 在北方城市春夏季节的使用率较高 改变人际关系 公共空间开敞化 让邻里之间交往更为容易 人与人之间的关系比较轻松 互相之间可以在公共场所 在院子里面 平台上打招呼 进行交流 私密性 安全性 在露台 花园的活动多为种植 观景 娱乐活动等 对私密性要求不高 甚至可以和邻里分享 参与 安全性方面 首先对人的因素考虑 同类产品的客群匀质 所以在这种低密度社区客户素质比较高 不用担心邻里相处的因素 因此 社区的保安工作是业主安全的根本保障 关于洋房产品的建设成本 单体建安成本 土建 安装 1400 1500元 平米北方城市洋房产品单方开发成本 单体建安 小区绿化 市政配套 前期工程费等 不含销售费用 税费 地价 万科测算标准 2200 2400元 平米金地测算标准 2500元 平米 万科情景花园洋房产品的分类 1 万科4 5F情景洋房 2 万科6F情景洋房 3 万科宽景洋房 4 万科宽景House a b c d 六大价值点 独特的露台空间多景式阳光房 6层情景洋房 深圳万科城 丰富的建筑形态首层私家庭院 在深圳万科城中出现了6层的情景洋房 区别于万科典型的情景洋房在于层高更高 控制面积 主力户型保持在100平米 提供可支付的洋房生活 e f 大面积赠送全明户型 深圳万科城 首层 128平米4室2厅2卫 私家花园 阳光房 错层 私家花园 阳光房 多露台 阳台设计 与景观的亲密接触 全明户型 保证采光效果 二层到六层 面积控制 111 70平米层层退台 赠送南向10平米大露台 二层 111平米3室2厅2卫五层 80平米2室2厅1卫三层 98平米3室2厅2卫六层 72平米2室2厅1卫四层 88平米3室2厅2卫 端头户型舒适度放大 270度八角窗 四层 94平米 3室2厅1卫 270度八角窗增加了卧室的采光通风效果 提升了居住舒适度 也可以按照需要改造成情趣空间 提升居住乐趣 主卧朝南与大面积露台连接 次卧北向 或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计 居住价值得到提升 根据北方气候特点对万科户型进行局部调整 六层退台洋房的五层和六层两个卧室均超北 对北方城市客户接受会有困难 建议户型局部调整 将主卧室与餐厅空间调换 保证主卧南向采光 同时与露台相接部分门窗采取保暖功能较好的材质 保证冬季居住舒适度 六层 次卧 六层 主卧 主卧 卫生间 餐厅 次卧 卫生间 餐厅 1 万科4 5F情景洋房 2 万科6F情景洋房 3 万科宽景洋房 4 万科宽景House 万科情景花园洋房产品的分类 创新产品推荐 宽景洋房 面积区间可根据需要进行调整 主要强调大面宽带来的采光及景观效果 宽景洋房为洋房创新产品 为6层平层设计 以90 110平米二室二厅一卫为主 户户南北通透宽景洋房最大的特点是超短进深 全明设计 以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准卧室 客厅 餐厅等主要功能空间全部朝南 主卧南北通透 舒适性强 7米超短进深设计 动静功能分布合理6米横厅 南北双向阳台 带来开朗尊贵的空间感受 整体面宽12 25米 开间进深比达1 75主卧南北通透 附带小书房 衣帽间 营造奢华的自我空间 二室二厅一卫建筑面积101平米 大连万科假日风景宽景洋房 98平宽景洋房可以根据需要进行面积控制 102平米双朝南卧室 客厅南向 采光 观景 大面宽 短进深 比例为1 7 1 无障碍空间设计 可以按照住户需要进行再设计