（民商法学专业论文）业主管理组织法律地位研究.pdf

内容摘要 改革开放以来，我国城市化进程和住宅建设长足发展，越来越多 黪屠民透过赡买离箍赛实滋了住房蠢有纯，著佳进了“，j 、送”，建筑 物的区分所有已成普遍现象；同时，随着居民自治意识的加强，业主 大会、翌主委灵会作为鼗主魏叠溶产浆逛迅速缮到发震。毽壶予 我国立法体系缺陷，建筑物区分所有权理论发展较晚，物业管理理论 不成熬，基露使得鼗主管理缀绥法簿避位薏l 度未龛2 达至l 完整的逢步， 从而影响了业主管理组织作用的正常发挥，并导致了物业管理实践中 出现谬多运题。一方露不露法院对钱袭全体i 曼主熬诱讼主体毫是定不 致；另一方面业主管理组织与其内部组织机构之间的关系及权利义务 模凝。因此，本文铮黯上述逡题黠监主管理鳃织法簿楚位进行研究， 在参考国外的立法例以及剖析我国当前存在的问题和原因下，构l 业 主管憨缀织法律地位镂度，明确业主答理组织兹主嘻拳照经、杈裂义务 以及与业主大会、业主委员会之间的关系等。 本文共有三章。第一章熬鼹业主餐理缀织( 嚣建筑憋区分舞有权 人管理团体) 立法例进行考察。第一节是介绍业主管理组织的形成， 即其形成的法理基础是建筑物区分所畜权，建筑臻区分历鸯权是民法 中一项不动产所有权形式，并在分析建筑物所有权概念下，得出建筑 物所有权应采“三元论说”趵觋点。簇二节怒以法国、德国、匿本、 美国、新加坡以及我豳香港、澳门和台湾地区为代表，对业主管理缎 织立法例进行考察，褥出本文结论与痿示：! 眨主管理缀织在各匿螅名 称虽不同，但其法律地位可以归纳为舆有法人人格之模式( 法国、新 加坡模式) ，不具有法人人格之模式( 德国模式) ，醛条 牛之法人人格 模式( 日本模式) 和判例实务上之法人人格模式( 美图模式) 四种立 法模式；同时从立法模式中可以看出，承认业主管理缀织在立法与实 务上舆有独立行为能力已是各国和地区普遍倾向。 第二章是对我国业主管理组织法律地位在立法与司法中的现状 进行考察，并分析存在的问题及原因。第一节第个部分是对我国物 业管理条例、业主大会规程、物椤，厶摹寨和各地方物业管夏条 铡有关业主餐爨组织幻嫂定之。行分专厅，得高尽管土述法僖、法蔽无疑 使我潮物业管理进入了法制化、趣蕊也发疑的粝时期，但这些法律法 翘在关予业主繁理缀织法裱遗位憨立法上，却存在麓理论髂系不健 全、内容不竞蛰等润题。第二个部分是通过稠关案例柬分孝厅我国当前 霹法实践对救烹大会、娩主黉曼会诉讼主髂的认定存在较大分歧，有 的地方法院认为业主羹昃会只是一个执行机构，不属于法人或其他组 织，不具有诉讼主钵资格；嚣蠢豹她方法院却认为业烹委员会是属于 “其他组织”，享有独立的诉讼主体资格。第二节是在对立法与司法 现状分橱最缮爨存在豹超题为：一是对毙代表全体业主的诉讼主体认 定不一致；二是物业小医共有物业的产权证及占有范国内身句地使用 权证登记不确定、不统一；三起业主镑理缀织的组织机构缺乏经费， 不能有效地开展管瑗活动；四是业主委员会在实践中的特殊地位，造 成了些业主委员会域委员滥用职权，以舣谋私。接赘本文又分析阍 题存在的原豳在于：是立法体系不健全，缺少“业主团体”；二烂 立法内容不完善；三悬业主的民主自治意识不强。 第三章怒在借撩国外立法经验的基础上，结合我国当前实际情 况，对我国业主管理组织泫律地位舞g 度的价值段向和内容( 包括主体 地位、权利义务、缌织机构) 进行构建思考。第一节遐介绍本文在构 建我阉业主管理组织法律媳位错度时，其价值啜扁主要是公正原尉、 效率原则和业主自治原则。第二节则是以业主管理组织法人化为前 提，鞠建监主管理缀织法律遗位具体制度。其中分为主体巷l 凄，权穰 义务制度和组织机构制度。在主体制度中，本文大艟赋予业主团体为 独立法人，享脊独立的民事主体地位帮诉讼主体地位，并阐述了蕊予 业主闰体法人地位的爽益，即赋予业主团体法人地位有利于实现利益 最大化原赠，有利予燹好的管灌业主鞠共有财产，有利于充分傈障盈 主团体自治管理权，有利于提高物业管理经济和法律活动的效率；然 后又论述了控主霞髂麴成立、财产敷及名称、组织祝构帮场所。在投 利义务制度中，本文分别从业主团体的内部、外部两个新角度对其扳 秽义务进行了舆体分析帮论述，其中在分析照主团体井都权利义务关 系时，又按照法律关系的性质，将业主团体的外部权利义务分为两类， 即业主团体在其与物业管理企业之间的民事法律关系中的外部权利 义务和业主团体在其与房地产行政主管部门、公安机关、街道办事处、 居民委员会之间的行政法律关系中的外部权利义务。最后在组织机构 制度中，本文分别就业主大会的形成、职责以及业主委员会的形成、 报酬和相关权利义务进行阐述，并首次提出对业主监事会业主监 督机制的创建。 关键词：业主管理组织法律地位建筑物区分所有权 业主大会业主委员会业主监事会 a b s t r a c t s i n c et h er e f o r m a t i o na n do p e n i n go fc h i n a ，t h e p r o c e s s o f u r b a n i z a t i o na n dh o u s i n gc o n s t r u c t i o nh a sm a d eab i ga d v a n c e m e n t m o r ea n dm o r er e s i d e n t sh a v eo b t a i n e d p r i v a t eh o u s i n ga s s e t sb y p u r c h a s i n gc o m m e r c i a lr e a le s t a t ea n dl i v e di n “c o m m u n i t y ”a n dt h e p o s s e s s i o no fb u i l d i n g sh a sb e c o m er e g u l a r s i m u l t a n e o u s l y ，w i t ht h e r e i n f o r c e m e n to ft h ea w a r e n e s so fa u t o n o m yb yr e s i d e n t s ，t h eg e n e r a l m e e t i n go fp r o p r i e t o r sa n dc o m m i t t e eo fp r o p r i e t o r sh a v ea p p e a r e da n d d e v e l o p e da tag r e a ts p e e d h o w e v e r ，a st h er e s u l to ft h ef l a w si nt h e i e g i s l a t i o ns y s t e m ，t h et h e o r yo ft h ep r o p r i e t o r s h i po fb u i l d i n g sh a sb e e n d e l a y e da n dt h et h e o r yo fr e a i t ym a n a g e m e n ti s s t i l li m m a t u r e s ot h e d i s c i p i i n e so nt h el e g a ls t a t u so fm a n a g e r i a lo r g a n i z a t i o no fp r o p r i e t o r s a r ei n c o m p l e t e ，t h u si n f l u e n c i n gt h ee x e r t i o no fi t sf u n c t i o na n dl e a d i n gt o m a n yp r o b l e m si nt h ep r a c t i c eo fr e a l t ym a n a g e m e n t 。o no n eh a n d , t h e i d e n t i f i c a t i o no ft h er e p r e s e n t a t i v es u b j e c to f p r o p r i e t o r s l a w s u i th a sn o t a c h i e v e d a g r e e m e n ta m o n g t h ec o u p s 。o nt h eo t h e r h a n d ，t h e r e l a t i o n s h i p s ，r i g h t sa n do b l i g a t i o n sb e t w e e nt h em a n a g e r i a lo r g a n i z a t i o n o fp r o p r i e t o r sa n di t si n t e r n a lf r a m e w o r k sa r eo b s c u r e 。a c c o r d i n g l y ，t h i s p a p e rf o c u s e do nt h ei s s u e sm e n t i o n e da b o v ea n di n v e s t i g a t e do nt h e l e g a ls t a t u so ft h em a n a g e r i a lo r g a n i z a t i o no fp r o p r i e t o r si nr e f e r e n c et o t h el e g i s l a t i o ne x a m p l e sa ta b r o a da n d e x i s t i n gp r o b l e m sa th o m e t h ew h o l ea r t i c l ei ss p r e a di 珏t h r e ec h a p t e r s 。i nt h ef i r s tc h a p t e r t h e l e g i s l a t i o n c a s e sa b o u tt h em a n a g e r i a lo r g a n i z a t i o no fp r o p r i e t o r s w e r e i n v e s t i g a t e d ，i ns e c t i o n ；o n e ，t h ef o r m a t i o no fm a n a g e r i a l o r g a n i z a t i o no fp r o p r i e t o r sw a si n t r o d u c e d ，a n dt h e “t e r n a r yt h e o r y ”w a s d e d u c e du n d e rt h e a n a l y s i s o ft h e c o n c e p t i o n o f p r o p r i e t o r s h i p o f b u i l d i n g s ，i ns e c t i o nt w o ，t h es a m p l e sw e r et a k e ni nf r e n c h ，g e r m a n y ， j a p a n ，u s a ，s i n g a p o r e ，h o n g k o n g ，m a c a oa n dt a i w a nt oc o m p a r et h e l e g i s l a t i o n so nm a n a g e r i a lo r g a n i z a t i o no fp r o p r i e t o r s t h e nw em a yl a n d o nt h ec o n c l u s i o nt h a tw h a t e v e rt h e m a n a g e r i a lo r g a n i z a t i o n o f p r o p r i e t o r s a r ec a l l e di nd i f f e r e n tc o u n t r i e s ，i t s l e g a l s t a t u sc o u l db e s u m m a r i z e da sf r e n 馥a n ds i n g a p o r e m o d e l ( c o r p o r a t i o ne n t i t l e d ) ， g e r m a n ym o d e l ( c o r p o r a t i o nn n e n t i t l e d ) ，j a p a nm o d e l ( c o n d i t i o n a l c o r p o r a t i o n ) a n du s am o d e l ( c o r p o r a t i o nb a s e do np r e j u d i c a t i o na n d a f f a i r s ) i ti sc o m m o nt r e n dt h a tt h es e p a r a t ea c t i o na b i l i t yo fm a n a g e r i a l o r g a n i z a t i o n so fp r o p r i e t o r si nl e g i s l a t i o na n da f f a i r sb ea d m i t t e d 。 i nt h es e c o n dc h a p t e r ，w ea i m e da tt h ec u r r e n ts i t u a t i o n so ft h e l e g a ls t a t u so fm a n a g e r i a lo r g a n i z a t i o no fp r o p r i e t o r si nc h i n a ，t o g e t h e r w i t hp r o b l e m sa n dt h ec a u s e s t h eu p p e rp a r to fs e c t i o no n em o s t l y d e a l sw i t ht h e p r e s c r i p t i o n so fm a n a g e r i a lo r g a n i z a t i o no fp r o p r i e t o r s s t a t e di np r o p e f i t ym a n a g e m e n ts t a t u t e ，o w n e s rc o n f e r e n c er e g u l a t i o n s ， r i g h t so fp o s s e s s i o nd r a f ta n dl o c a ir e a l t ym a n a g e m e n ts t a t u t e s t h e l o w e rp a r tm a i n l yc o n c e r n sa b o u tt h ei d e n t i f i c a t i o no ft h es u b j e c to f g e n e r a im e e t i n go fp r o p r i e t o r sa n dc o m m i a e eo fp r o p r i e t o r si nl a w s u i t w h e ne x e c u t i n gl e g a lp r a c t i c e 。i ns e c t i o nt w op r o b l e m si nl e g i s l a t i o na n d j u d i c a t u r ea r ep o i n t e do u ta n dl i s t e da sf o l l o w s ：1 t h ei d e n t i f i c a t i o no ft h e s u b j e c to fp r o p r i e t o r si nl a w s u i ti si n c o n s i s t e n t ；2 r e g i s t r a t i o no ft h et i t l e d e e dr e l a t i n gt ot h em u t u a lp r o p e r t yi nc o m m u n i t ya n dt h eu s u f r u c t l i c e n s er e l a t i n gt ot h eo c c u p i e dl a n dh a sn o tb e e nc e r t a i na n du n i f o r m ；3 。 t h em a n a g e r i a lo r g a n i z a t i o no fp r o p r i e t o r sf a i l e dt o p e r f o r me f f e c t i v e m a n a g e m e n td u et ot h el a c ko ff i n a n c e ；4 t h es p e c i a ls t a t u so fc o m m i t t e e o fp r o p r i e t o r sm a yr e s u l ti nt h ea b u s e o fp o w e rw h e nf u l f i l l i n gi t s f u n c t i o n s 。t h ec a u s e so ft h e s e p r o b l e m sm a yb e r e t r a c e dt ot h e i n c o m p l e t el e g i s l a t i v es y s t e m a n d c o n t e n t s ，s h o r t a g eo f “p r o p r i e t o r g r o u p s ”a n dw e a ka w a r e n e s so ft h ed e m o c r a t i ca u t o n o m yb yp r o p r i e t o r s i nt h et h i r dc h a p t e r ，w ec o n c e i v e dt h ev a l u ea n dc o n t e n t so ft h e s y s t e ma b o u tt h el e g a ls t a t u so fm a n a g e r i a lo r g a n i z a t i o no fp r o p r i e t o r s ， i n c l u d i n g t h es t a t u so fs u b j e c t ，r i g h t sa n d o b l i g a t i o n s a sw e l la s f r a m e w o r k so fo r g a n i z a t i o n t h i sw a sd o n eo nt h eb a s i so ff o r e i g n 2 l e g i s l a t i v ee x p e r i e n c e sa n dr e a l i t i e si no u rc o u n t r y f i r s t ，t h ev a l u ew a s e x p l a i n e d a st h e p r i n c i p l eo fj u s t i e e ，t h ep r i n c i p l eo fe f f i c i e n c ya n d p r i n c i p l e o fa u t o n o m yb yp r o p r i e t o r s s e c o n d ，i nt h e p r e m i s e t h a t m a n a g e r i a lo r g a n i z a t i o no fp r o p r i e t o r si st r e a t e da sac o r p o r a t i o nb o d y ， t h ed e t a i l e ds y s t e ma b o u tt h el e g a ls t a t u so fm a n a g e r i a lo r g a n i z a t i o no f p r o p r i e t o r si se s t a b l i s h e d t h es y s t e mi st h r e e f o l d i nt h ep r i n c i p l e so n s u b j e c t ，w eg r a n t e d t h e p r o p r i e t o r sg r o u p t h er o l eo f i n d e p e n d e n t c o r p o r a t i o n ，w h os h a r e dt h ei n d e p e n d e n ts t a t u so fc i v i la n dl i t i g a t i o n s u b j e c t ；i nt h ep r i n c i p i e s o f r i g h t s a n do b l i g a t i o n s ，w e a n a l y z e d t h e p r o p r i e t o r sg r o u pf r o mt h ei n s i d ea n dt h eo u t s i d e ；l a s t l yw ee l a b o r a t e do n t h ef o r m a t i o na n dd u t i e so fg e n e r a lm e e t i n go fp r o p r i e t o r sa n dc o m m i t t e e o fp r o p r i e t o r s ，a l o n gw i t ht h ep a y m e n t ，r i g h t sa n do b l i g a t i o n s ，a n df i r s t l y b r o u g h t f o r w a r dt h e s u g g e s t i o n o ft h ec o n s t r u c t i o no fb r o a do f s u p e r v i s o r so fp r o p r i e t o r s ，t h es u p e r v i s i o ns y s t e mo fp r o p r i e t o r s k e yw o r d s ：m a n a g e r i a lo r g a n i z a t i o no fp r o p r i e t o r s ，l e g a ls t a t u s ， p r o p r i e t o r s h i p o f b u i l d i n g s ，g e n e r a lm e e t i n g o f p r o p r i e t o r s ， c o m m i t t e eo f p r o p r i e t o r s ，b r o a do f s u p e r v i s o r so f p r o p r i e t o r s 引言 一、问题引入： 改革开放以来，我国城市化进程和住宅建设长足发展，越来越多 韵居民通过购买商品房实现了住房自有化，并住迸了“小区”，建筑 物的区分所有已成普遍现象；同时，随麓居民自治意识的加强，业主 大会、业主委员会作为业主的自治产物也迅速得到发展。但是， 由于我国立法体系的缺陷，业主管理组织的法律地位不明确，导致了 物业管理实践中出现了诸多问题。 2 0 0 3 年1 2 月，全国笫一起业主状告业主委员会的案件在成都市 武侯区法院审结。其大致案情是：成郝市菜花西的业主委员会予1 9 9 9 年成立，按规定列2 0 0 2 年4 月任期届满。但任期届满后，业主大会 并未进行建生主委爨会鼹换藩选举。在藜躲业主委员会没有选举出来静 情况下，原来的业主委员会于2 0 0 3 年1 月3 0 日同成都文石物业管理 公司签约，双方约定将物鳖管髯费由暴来蕊每胃每平方岽0 。2 4 元调 整到每月每平方米0 3 0 元，并于2 0 0 3 年1 月1 日起执行。这一协议 缝聱引越，l 、区不少监主的不满。2 0 0 3 年3 胃，该花园1 1 9 名业主或 住户将业主委员会及其成员、物业管理公司一并告到武侯区法院，请 求法睫确认该物业管理协议无效。由于鼷告人数众多且翘关出威手续 不齐，法院在逐审查各原告的主体资格时就花了不少时间，经过漫 长的调登审理之后，2 0 0 3 年1 2 月2 8 爨作出一审判决：该业主委员 会与物业管理公司签订的物业管理补充协议无效。法院作出以上 判决的理虑是：该业主委员会的主任及委员的任期已子2 0 0 2 年4 月 藩满，斟此其行使的代表权己子霜满时终止；同时，由于该业主蚕员 会和物业管理公司在向法庭提交证据的法定期间内，未能提交棚关证 攒证明两者签订豹补充协议是由业主大会决定或经业主大会特鄹授 权的，因此该补充协议属无效协议。法院作出的一审判决因双方当事 久来提嫠上诉而生效。 尽管全国第一起业主状告业主委员会案件最终是以业主的胜诉 甭告终，但案件背后隐藏煞更深徭次阉题却浮瑰出来：鼗主委员会是 组织还是机构? 其能否代表全体业主起诉? 究竟什么样的组织才有 权代表全体业主参与诉讼、维护全体业主利益? 一时间，关于“业主 委员会、业童兰大会的法律避位”等闽题，成为法律燃论赛和司法实务 界，“泛争议的个物业管理方面的热点。 出于我赙勃监管避条例、攮主大会章程、物权法草案以 及各地方物业管理条例和相关办法都没有明确规定业主管理组织的 法律遗位，躐此导致了方面在司法实践中，矗接影响了法官对代表 全体业主的诉讼主体认定不一致，不同法院在认定业主委员会、业主 大会的诉汝主体资稔上出硗了较大分歧；另方磷在物盟答篷实践 中，引起了诸多关于业主大会和业主委员会的代表能力、行为效力、 责任承担、经费来源等翊遥，驭及崮臻了一鳌照主蚕员会委员滥用职 权、损害全体业主利益的现象。上述这些闯越对物渡管理懿蕊范发腥 和烫主权益缝保护砉产生了极为不列憝影蹶。因此，对监主管理缀织 法律地位遵行研究，在参考辫外的立法铡以及帮柝我爱当蓠存在静瓣一 题秘源邃下，构建业主管理组织法德地位制度，暇穗业主管理组织豹 主体遮位、权利义务以及与业主大会、业圭委员会之阉鲍关系等，对 物业繁理实务和司法审判郡有着非常重要的意义。 二、研究方法 研究方法的选取对于研究来说至关重耍。业主管理组织问题已是 当煎我国妨业管理中的热点话题，为了使研究更具有实践价值，本文 主要采用比较法、实证分析法和社会调查法这三种传统的研究方法来 进行研究。 三、基本思路 本文拟献建筑秘区分所确”校鬣凳出发，全篇分为三章。第一章怒 对国外和我阐番港、波门、台湾地区关于业主管理组织( e 口建筑物区 分所有权入管理霞俗) 立法镄进行考察，菸避行分橱总结与偌鉴；麓 二章是对我国业主管疆组织法律地位在立法与司法中的魂状进幸子考 察，并分析存在的阉嚣及原因；第三章是在借鉴基夕 立法经验豹基礁 上，结合我露当前实际情况，对我戮、监主管邂组织法律地位蒂l 度的价 值取向和内窖 第3 条和第4 7 条之规定，业主管理组织主要包括黼类，即非法人管璐团体和管理陵 体法入。萁中，“菲法入管灌鬻体”在该法繁3 条上棱稼为“区分所 有权人的团体”，但对于该闭体的法律地位，日本现行法未作明确蕊 定，两在实务及学说上，区分所有投入的藓体被诀为怒藩予嚣法久爨 体，因而被称为“非法人管瑾团体”。对予“管理丽体法入”，依该法 第4 7 条第1 项规定，管理醴体( 区分所有权入静麓体) 在必须具备 以下两项要件和手续时，方可成立蕻有法入人格的管瑾团体法入： 藏东摇：诧建娆劫妊分所帮投之理论基黜裁臻擘丛刊1 1 5 嘏，第1 7 鞭。 6 作为管理团体之构成员( 区分所有权人) 须有3 0 人以上；由区分所有 权人及议决权( 表决权) 各以3 4 以上的多数的集会决议，决定成立法 人、规定名称和办公处所，并在主要办公处所所在地进行登记。 ( 4 ) 美国法 美国区分所有权现制称业主管理组织为“公寓所有人协会”。并 且，该公寓所有人协会在法律地位上是不具有公司法人的人格，即该 公寓所有人协会在法律上并无法人资格。但随着美国法律理论及社会 形势的长久变迁，美国现行法律关于公寓所有人协会并无法人资格的 立场，面临着来自判例实务方面的重大挑战。终于在本世纪7 0 年代 于著名的w h i t e v c o x 一案中，美国加州上诉法院认为公寓所有 人协会( 即业主管理组织) 具有法人实体的性质，从而作出与现行法律 相悖的判决。这个判决表明，美国在判别上开始承认公寓所有人协 会具有法人资格。以致于迄今，公寓所有人协会之法人资格于美国判 例上业已普遍获得事实上的承认。 ( 5 ) 新加坡法 新加坡现行土地权原( 区分所有) 法称业主管理组织体为“管 理团体”，并规定该管理团体于登记时自动成立。关于管理团体的法 律地位，依该法为具有法人格的实体，并具有永续性。该管理团体可 以缔结任何契约，或就有关涉及共同所有财产的任何问题，承担诉讼 的原告或被告。由此可以看出，新加坡法承认管理团体( 业主管理组 织) 为法人团体，有法律上的行为能力并能进行诉讼活动。 ( 6 ) 我国香港地区建筑物管理条例 我国香港地区建筑物管理条例第7 条第( 1 ) 项规定，管理 委员会必须在获委任后2 8 天内向土地注册处处长申请将各业主根据 ”w h i t e vc o x 一案的案情是：原告r o n a l d w h i t e 于某臣沿区分所有公寓大理人行道走向庭豌中的游泳 池，忽然间崮拌到置放于庭院的喷雾器而摔倒受伤。该喷雾器因被庭院过长的花草遮蘸而无法看见，固此， r o n a l d w h i t e 乃对该公寓所有人协会蔬于整惨草地晌行为提起诉讼，请求过失侵权行为的损害赔偿。但该 公寓所有人协会是未经注入登记筠组织，圜硼对甘】会的损害赔售诉讼，效果埒会归结于每一个协会成员。 依此推宄的结果，w h i 【e 等于对自己提起诉讼，其诉讼依传统蚬工1 应不准许。但是，加州上诉法啶排玲传 统理论i 去州坚持认为该机会有法人实体矧生格，丽准许w h i t e 孔r ! 求。一摘自e d m a g a l f e r d w h i t e v c o x t o r t a c t i o n a g a i n s t t h e c o n d o m i n i u m a s s o c i a n i o n i m o e e a t i o nf o r 出e i n d m d u a l o w n e r , 8 c a l w e s t e m l k e y 5 4 6 ( 1 9 7 2 ) 和t h o m a sj n u s s b e w m t h e f a i l u r eo f p r i v a t e a p p r o c h e s t o t h es t a t u t o r y v o i d ：w h y n o w f o r t h e c a l i f o t h a c o n d o m i r l i u m ? l o c a l w e s t e r n l r e v 3 5 9 ( 1 9 7 4 ) 一转引际华彬：现代建筑物区分所有 权研究法律出版社1 9 9 5 年3 月版，第2 3 5 文。 1 本条例注册为法团，名称为“业主立案法团”。根据该法第6 条规定， 管理委员会靛委员由盐圭遥过会议委任。由此露忽，香港地区豁监主 立案法团( 即业主管理组织) 具有法人人格，但必须经过注册登记才 能成立。该条磷第1 6 条还纛定了监主权翻蠢法人霞体行侵，繇“建 筑物业主成立法团后，业主所具有的与建筑物公用部分有关的权利、 投麓、特权、职责，绥盎珐露褥j 照主行使及熬嚣；悉翌主所受畜黢 与建筑物公用部分有关的法律责任，除本条例条文另有规定外，亦须 针对法凿瑟j 针对监主撬彳亍。” ( 7 ) 我圈澳门地区民法典 鼗鋈溪f j 建区隧法典第二卷第二麓繁五章 照主嚣傣法人地位懿悫察 1 、照主濯体黪掖立 业主潜体是由躲监区域内的全体业主组成，作为建筑物区分所有 权的产耪，一旦建筑耪区分所有投形成，藏可串请成立。闲此，为了 方蠖业主溜体戆成立，房她产开发蕊良物业所在地黝区、县人民赦府 房地产行政主管部门送行翰垃产权登记瀚阕时，就应当提交和办灌设 立业主固体躲法律要 孛和手续，共经审套合格给予业主团体预先登记 之厝，才髓霹并链餐房屋。雳蛙产开发商应提交释办理设立业主懑体 的必鍪法终要件秘手续主器包括：业主圈体肇稷、业主公约、小区共 有物业的范围、物业管理用房的建筑平面圈、业主团体的设立资金( 即 房地产开发商须缴纳的专项维修资金) 及业主团体临时帐户等，并由 房地产行政主管部门给予其备案。 当业主团体预先登记之后，在小区入住率达到3 5 ，或房屋交 付使用满1 年时，由业主代表、房地产开发商代表组成业主大会筹备 组，在办理物业产权登记的房地产行政主管部门和物业所在地的街道 办事处、社区居民委员会的指导下，召开业主大会，并选举产生业主 委员会委员；委员选举产生后，再将业主委员会委员名单向办理物业 产权登记的房地产行政主管部门进行备案，并申请将业主团体由预先 登记转为正式登记。业主团体经房地产行政主管部门审查手续完备后 给予其正式登记之日起成立。凡购买了该物业小区房屋的业主就自动 性地成为该业主团体的成员，享有和承担相应的成员权利和义务。 如果物业小区只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同 意，决定不成立业主团体的，则该业主或业主代表可向办理物业产权 登记的房地产行政主管部门申请由业主共同管理该物业小区，共同享 有业主团体的权利和义务。 2 、业主团体的财产 根据我国现有法律法规规定，小区物业的专项维修资金、小区共 有物业以及共有物业的收益都归全体业主所有。那么当全体业主组成 业主团体时，该小区物业的专项维修资金、小区共有物业以及共有物 业的收益也就理应归业主团体所有。在房地产开发商办理物业产权登 记时，应将小区共有物业登记在业主团体的名义下，并以业主团体的 名义在银行建立帐户，由业主团体自己来管理其财产。因此，业主团 体的财产包括：小区物业的专项维修资金、小区共有物业以及由该共 有物业所得的收益。 3 、业主团体的名称、组织机构及场所 业主团体作为特殊的社团法人，其名称为“某某市某某( 物业小 区名称) 业主团体”。业主匿涔下设业主大会、业主委员会、业主监 事会三个组织机构，其活动场所为该小区内由房地产开发商根据法律 法规规定所必须配套修建的一定比例面积的物业管理用房。 二、权利义务制度 业主团体作为一个独立的法律主体，在法律关系中必然享有相应 的法律权利和履行相应的法律义务。业主团体的法律权利义务，包括 其对内在与全体业主之闯的关系中所矮有的内部权利义务和其对矫 在与第三人之问的关系中所具有的外部权利义务。 ( 一) 业主团体的内部权稻义务 所谓业主闭体的内部权利义务即措业主团体在与作为其成员的 全体业主之间的法律关系中所具有的权利和义务。 关于业主豳体与全体业主之间内都法律关系，笔者认为，业主团 体与全体监主之闻是存在着一种组织与成员之闻的代表与管疆关系。 一方面，业主团体代表全体业主管理共同事务，维护全体业主利益， 并代表全体业主对外实施法律行为：另一方瑟，监主滗体为了维护国 体本身的经营运作，对全体业主具有篱理权能。业主团体在与全体业 主静代表与管遵关系中，所具有的内酃衩秘义务重l 下： l 、享有代表权。代表权就是指代表全体业主对小区共有物业( 即 共有部分和配套设麓 进行管疆，包疆负责共有镑盗筑改建与扩建等； 以自己的名义代表全体业主对外签订合同和承担义务；以自己的名义 代表全体业主将小区共有耪渡出程或允许他人使露；苏叁己稳名义代 表全体业主获得和转让动产或不动产的各种权益；以及以自己的名义 代表全体业主与第三入实蔻其他与穆盐管理有关蕊法律行蔻。 2 、享有诉讼权。当全体业主利菔受损或出现全体业主违约时， 有投强自己懿名义代全体监主参加诱讼，帮具有参刍以请求帮茨籀为 内容的原告、被告诉讼资格。 3 、享有决策较。显主翳体所馋的决策怒透过烫主大会来实现， 其决懿权主要有：( 1 ) 审议、修改业主团体章程。业主团体章程是规 定盟主濯体缀织及活动的基本攘翼鼋的规范燕文件，其良誊直包撬：该 业主团体名称、住所；业主团体的宗旨、活动范围；业主的权利、义 务；曼主委员会委员摹羹业主蕊李会鉴攀豹产蹩三、罢免程序；1 2 主委员 会委员和业主监事会监事的任职资格；资产管理和使用的原则、制度； 章程毂修改程序；业主墓葬韵终盘程序帮终盎后资产的处理；应当由 章程规定的其他事项。( 2 ) 审议、修改业主公约。( 3 ) 制定、修改 戆监警建区域内蘩监共有共用露位帮共有共怒设楚设各斡使餍、出 租、收费标准，以及公共秩序、环境卫生的维护等方面的规章制度； ( 4 选举、更换鲎主豢员会豹委员零蟊毁主鉴霉会的整枣。( 5 ) 审议、 修改有关业主团体的收入、支出和专项维修资金的财务预算方案，并 煮权匙业主牧敬爆予小区共同支出豁管逢费。 6 ) 窜议 毙准受主霞体 的年度财务预算方案、决算方案。( 7 ) 决定业主团体的合并、分立和 麓鼗；决定为小区赡买财产保羧、意羚事鼓责任保险及业主委员会委 员的民事责任保险以及其他涉及业主团体利益的事项。( 8 ) 在法律允 诲熬范圈志，对业主爨体的管疆积运作蹶馋瓣其建决策。 4 、享有监督权。监督业主委员会和业主监事会的工作；监督业 主遵守法德法规程业主霾馋章稷，以及共有共用设憨设套的馒愿程公 共秩序、环境卫生的维护等方面的规章制度。 5 、享有惩霭粳。炊主匿钵斡惩罚权主要楚指业主团体对内部成 员施行的非法律惩罚。科尔曼指出：“如果任何行为者不服从规范、 必须对其麓行惩罚，只有这样，觏范方2 霉亍之有效。” 因恧，惩毳 权对于业主团体的有效运作实属必要。业主团体的非法律处罚其种类 主要有六种，即批评教育、赔 l 道歉、内部通报、赔偿损失、镯金帮 开除成炭资格。从惩罚对象来看，业主团体的惩罚投包括：一方面， 业主团体对其鳃织机构即业主委员会、业主监搴会不遵守法绺法规、 业主团体章程，给业主利益造成受损的职务行为，有权依照业主团体 章程或法律法翘对直接责任委员、监事给予相应惩罚。例如当业主委 员会超越职权作出的决定给业主团体造成损失的，业主团体有权要求 签字同意该决定的业主委员会焱员承担赔偿责任。另方面，业主匿 体对其成员即业主违反法律法规、业主国体章缓和有关规章制度等损 “所谓业主倍约，根据物业管理条铡第1 7 祭艇定，燕指由业主大会制定的，对有关物业的使用、维护、 管理，业主_ 的共同利益，业主应当臌行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定的、对全体 业主具有约束力的规范性文件。 “参见f 费 簿翅疑- s 辩尔曼棼，邓匿采译：社皂理论薛罄醚理论j 孛嚣社台季一学文蘸出版犍1 9 9 9 年 版，第3 1 4 页。转 i 蛰篙：打业排会经济自治权酽究，法律出版社，2 0 0 3 年7 舟，第1 9 4 贺， 8 参见鲁篱：行业协会经济自治投研究，法律出版社，2 0 0 3 年7 月。篱1 9 9 页。 3 二 害 照人合法杈蕊的行为，有权对实施该行为的业主给予相应惩罚。例 如对业主饪豢弃置垃圾、侵占通道、攥放大气污染戆、施放噪声、违 反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业管理赞等损密他人合法权益的 霉亍为，有权按照法露、法援以及业主公约，对实藏该该彳亍为鲍业主进 行批评教育、内部通报，并可要求其停止侵密、消除影响、排除妨害， 赔镁损失。+ 6 、应当碰行的义势包括：( 1 ) 维护全体业主利盏，不得作出损 害业主利益和与物业管理无关豹决定，不得从零与物娥管骥无关的活 动。( 2 ) 要遵纪守法。业主圈体不得以行使业主自治管理权为名，遗 反鬟容法獐、法翘以及政繁的趣定；其所作邀黯决定，不褥与法律、 法规、政策相抵触。( 3 ) 维护小区共有共用物业各部分应有之机能， 协调业主间共同利懿，维护全体业主共同生活秩序。 ( 二) 业主团员的外部权利义务： 所谓业主髓体的外部权利义务，楚指竖主豳体程与除全体业主以 外的其他特定主体之间的法律关系中所具有的权利义务。业主团体作 为一个社团法入，享有法律赋予的权利能力和行为能力，但其权利麓 力和行为能力必须限制在其设立宗路和核准登记的经营范围内，即业 主霞体不得从事与秘监管瑗无关的活动，圜诧，监主霞体在对外与其 发生法律关系的特定主体比较有限。从我翮国务院物业管理条例 和各地方秘监管理条例的麓定来看，与监主菡体发生法律关系的主鬃 特定主体为：物业瞥瑕企业、房地产行政主管部门、公安机关、街道 办事处帮屠凝委员会。本文也主要针对上述这尼个褥窥主体与盐主溪 体之间发生的法律关系，来分析业主团体的外部权利义务。按照法律 关系瀚性质，罐者褥监主餮体觞夕 帮权利义务分为蓠粪，霹业主团体 在其与物业管理企业之间的民事法律关系中的外部权和义务和监主 冒俸在其与房 羹产行政主管部门、公安祝关、镓遵办事处、瑶强委员 会之间的行政法律关系中的外部权利义务。 l 、琵枣法律关