四合院微循环改造商业运作计划书.doc

四合院微循环改造项目商业运作计划书北京北方华鼎房地产开发有限公司北京市华鼎四合院房屋经营信息网络中心二零零五年五月十六日四合院是我国居住建筑。北京四合院是在元朝建都后形成的。四合院的建筑是由几个单独并由东、西、南、北四个方向组成的单独住宅庭院。布局是以五行六星而加以塑造。住宅标准是前堂后寝、内外分明。古代居住非常重视男女长幼，主从尊卑。庭院幽静、雅安，房屋游廊贯通，加之花草树木和油漆彩画、雕梁画柱，诗人歌咏，享有无穷乐趣。大宅门内的照墙和垂花门，体现宅院的精深与私秘。四合院注重风水，讲究八卦九宫和阴阳五行的宇宙图式。北京的四合院多数在胡同内，院连院、房挨房形成街道和胡同。四合院具有天地感应、天人合一的境界，是人居的和谐，人文生态环境的造诣再现和完美。四合院是中国古建建筑文化的悠久历史产物，随其时代的变迁，已成为当代的历史文化遗产范畴，属于国家、北京市的挂牌永久性建筑，加之保护和恢复，在世界建筑史上堪称为中国的别墅。华鼎四合品牌的名称，正确的标定出我企业的根本性质。北方华鼎房地产开发有限公司成立于1992年。公司经营产品发展方向紧紧围绕四合院的开发以至再生利用、保护和恢复。肩负着历史再建丰碑的重大责任和使命。我公司先后在东城区南锣鼓巷历史文化、文物保护区内成功完成了炒豆胡同四合院危旧房改造和中剪子巷古建项目的前期规划工作，并翻改建了几十处标准、高档的四合院及仿古式写字楼等，得到有关专家的肯定。通过十几年的发展，公司进行了股份制改革，先后成立了华鼎古建修建、古建材料、古建物业、房屋拆迁等实业公司，形成四合院的开发、建设、销售、服务一条龙。为展示四合院形象直观，对门市部四合院模型、图牌最近重新按古建风格装饰，将人们步入古香古色身临其境。在实践摸索中，我企业创举了“微循环改造”四合院的思路和成功经验，并得到北京市政府和领导的认定和赞许，在新闻报道中加之宣传和推广，2004年度并被评为“中国十大著名房地产开发商”。四合资源目前我企业待开发的四合院约为150个院落，后期资源渊深，且属于稀有物质，具有潜在升值厚力。四合院的开发本着原拆原建，恢复原本，实行保护。设计规划按古建图纸，复建一进、二进、三进、四进至多进院。采用完整的原汁原味古建材料（青砖、灰瓦），四梁八柱，青石板和人工彩画，雕刻石鼓、石狮。四合院资源开发具有相当长的历史阶段，同时取决于前期摸底动迁、资金的实力、经营市场的运作，以至推进它的进度。四合市场目前北京四合院的销售价格为：期房无内装修为24000-26000元/M2；建成后，无内装修一般在28000-30000元/M2；精装修一般在35000-40000元/M2。在国外市场一般在4000-4500美元/M2。销售计算方法：一般四合院是以占地面积的计算方式来销售的。四合院建筑周期从报批、拆迁、建安、竣工、验收，一般时间：15个月（拆迁1-3个月；建设12个月）。投资回报率最低为30%，按现市场回报信息为80%-100%回报率。销售对象：国内外具有知名度的企业家、爱国侨胞、私人老板、外省市驻京办事机构、党和国家名誉高层领导、知名人士等。四合院销售市场看好，四合院属于无风险销售市场，销售另做策划方案。（四合院改造项目建设工程成本预算见附表一）附表：（一）备 注东城区属于一类区位按占地面积每户动迁奖励费未作计算按建筑面积按建筑面积参照85年标准，此地区地价款在3000元/M2左右。备注：四合院在拆迁建设成本，因政策和实际现状具有新时期新变化，存在不确定性。发展趋势为地皮升值价格上浮，只能与当时签订手续界定。“四合院”改造项目建设工程成本预算金 额10000元/M2（约浮动至12000元左右）3000元/M23500元/M21800元/M220%6%5.5%10%20%参照文件取费标准区位价格*K1（容积率调整系数）+基准房价+被拆迁房屋重置新价按相关政府文件，享受优惠政策人防、市政、交通、环保、绿化等占建安费类 别平房拆迁补偿拆迁款国有资产补偿工程款地价款基础设施设计费（手续费）营业税不可预见费四合运作目前四合院运作模式：A投资合作。在华鼎名下，设立项目管理部，投资方为项目部负责人，财务独立核算，专款专用，利润分成为投资方占70%，项目方占30%B银行、投资、项目三方合成。见运作模式图形（附二）C银行贷款按揭D其它融资渠道四合利弊我企业在操作四合院项目开发中有利因素为：A国家、北京市政府对四合院改造提出“保护和恢复”的政策法规，树立了用科学的发展观，历史辩证的对待四合院的过去、现在和将来。B在四合院的运作中，确定了“微循环”的改造的成熟思路和成功经验。C具有实力的古建专业实体和队伍，在拆迁、建设、销售、服务达到成龙配套。D在所辖区域开发中，享有独特危改相关政府优惠政策。不利因素主要存在二个方面：一是拆迁前期调查、摸底、补偿、不同住户业主单位、不同个性问题，工作有难度，具有功夫力才能奏效。二是投入成本大，市场运作需要雄厚的资金配置，资金流确定开发进度。针对以上不利方面，我企业其对策为：发挥主观能动性，以人为本，超前做好四合院资源排查各项准备工作，打好有准备、有把握之仗，做好四合资源的整合。对资金的引进采取走出去，请进来，开拓渠道，与具有名气、有实力、有志同的企业、实业家、投资商、金融体系建立合作关系，广开财源，推进四合。四合院“微循环改造”项目资金引进固定回报模式 附表（二）银行1为双方负责服务2抵押投资商本票向开发商负责X年3向投资商收取服务费4监督资金流向并督促开发商按期还款5如开发商违约，与投资商为一方，共同向开发商投诉投资商发展商1以存款形式将资金