商业地产餐饮招商技术要点介绍.ppt

餐饮招商技术要点介绍 2011年9月 餐饮业的分类和常见商家资源 餐饮业拓展的基本物业选址要求 餐饮招商的策略和方法 前言 知识点 前言 民以食为天 中国人无疑是世界上最讲究美食的民族 随着生活节奏的加快 居民消费观念与消费结构的转变 餐饮业更获得了迅速扩张的动力 前言 火热的餐饮市场 必然引来商业地产商的青睐 餐饮与购物 娱乐已经三分天下 许多项目的餐饮比例达到40 甚至更高 餐饮商家对于商业地产意义重大 开发商对餐饮行业越来越重视 归根结底在于业态本身具备的若干优势 餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分 能做餐饮的铺位空间利用率比较高 技术标准也最高 投资客非常喜欢购买餐饮商铺 一般来说 能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵500元甚至更高 如果是持有型物业 餐饮也是很适合的业态 它招租比较容易 承租面积大 生存能力强 租金相对来说也并不低 更重要的是 对于商业项目来说 生存的关键就是留住人气 不仅要吸引大量的客流 更要最大限度地延长每位客户的驻留时间 餐饮 娱乐业无疑是让顾客留下来的法宝 招商的成败在一定程度上决定了商业地产项目的成败 作为绝大部分商业地产项目的必备业态 餐饮 其招商显得尤其重要 仅次于主力店 无论是旅游地产还是大型购物中心 社区商业还是步行街 餐饮都扮演着非常重要的角色 甚至是一些商业项目的特色和竞争力 餐饮招商的成功就是重中之重 餐饮的招商 因为有很多的不确定性因素 导致餐饮招商给人难度大的印象 与百货超市相比 大部分餐饮企业特别是中餐的产品标准化程度 从业人员的整体文化素质都相差很远 加上地域因素带来的饮食习惯和文化差异 导致餐饮企业除了快速餐饮外 店铺的标准化和复制都相对较难 前言 餐饮业的分类和常见商家资源 餐饮业的分类和常见商家资源 餐饮业的分类和常见商家资源 餐饮是个庞大的门类 按照餐饮商家自身的特点和商业地产的规划影响 我们可以把餐饮分为 快速餐饮 正餐 洋快餐 中式快餐 快速饮品店 整体品牌影响力大 肯德基 麦当劳 必胜客等 发展较慢 逐步突破的趋势 大娘水饺 老娘舅 永和大王 小资一族的钟情去处 星巴克 哈根达斯 costa 中餐 异国餐饮 咖啡 茶馆 酒吧 各地方特色的餐厅 形成连锁大规模发展的不多 得到了长足发展 涌现大批连锁企业 俏江南 苏浙汇 西湖春天 日韩料理 港澳台餐厅 上岛 两岸 真锅 名典 老树 迪欧 餐饮业拓展的基本物业选址要求 餐饮业拓展的基本物业选址要求 品牌快餐 快速饮品店 中餐商务正餐 异国风情餐厅 咖啡 茶馆 酒吧 一般为商务区 繁华商业街区 车站码头和一些购物中心 最好是临近大型卖场 百货 超市 家电 家居等 出入口位置和十字街口 一般为繁华商业街区或者特色餐饮街区的1楼 对人流量的要求较高 对物业的要求相对较低 一般以外卖为主 一般选择在高档的酒店 写字楼等商务区 少数高档住宅社区 对层高要求比较高 单层面积要求比较大 一般店面规模200 2000M2 层高4 5M 单层面积2000M2 外国人比较集中的商务区 工业园区或者口岸区以及其他一些外国人聚集的区域或者主题街区 集中点 也就是所谓的咖啡 茶馆 酒吧一条街 或者是附近的地方 文化层次较高 居民又较为集中的地段 可经营一些类似休闲场所 消费不宜太高 临近旅游及商务往来频繁的宾馆附近 客源稳定 并且方便住店客人选择 高档住宅区及通往商业区的路段 外事机构较为集中的地段 最好是大使馆附近 餐饮招商的策略和方法 餐饮招商的策略和方法 针对项目 我们要 量体裁衣 按照餐饮商家出现的地方 我们且把它分成三大类 商业街 食街或者特色街区 大型卖场或者购物中心 一般住宅或者写字楼底商 商业街 食街或者特色街区 商业街或者特色街区的特点是人群流动量大 但驻留时间短 因此 最合适的餐饮类型也是快捷 方便 大众化的 以宴请聚会为主题的正餐厅不一定适合 这里的餐饮招商的对象最为复杂和零乱 一般为中低档 以各种地方特色餐饮或者特色小吃为主 消费对象以普通大众和外来人员为主 针对的经营者多为初次创业或者小投资为主 所以才扎堆选择食街 看中的是旺场和人气 跟在别人身后赚钱或者看着别人赚了钱去抢一份额的心理突出 餐饮招商的策略和方法 从招商策略上 最好先招一两家有一定知名度和实力的快餐品牌商家 大的商家有一定的带动作用 同时也是这条街的标杆企业 是档次和顾客定位的象征 大型卖场或者购物中心 组合大型卖场或者购物中心的餐饮商家招商的任务量比较大 特别是购物中心 餐饮娱乐的比例一般在35 左右 而且要求商家有一定的品牌知名度 能够带动商场的人气和消费 除中餐外 还需要一些商务茶餐厅 快餐厅 可据周边环境调整其配比 肯德基 麦当劳 必胜客 星巴克 永和大王 哈根达斯是快餐类商户的标准配备 一茶一座 塔可钟 仙踪林 棒约翰 巴西烤肉 日本料理等加以补充 再加上一些地方特色的商家进驻 餐饮招商的策略和方法 购物中心一定要有一个大众中餐的组合 其面积要大于西餐和快餐 以家庭和宴请为主 其中 一定要引进一家当地最有影响力 规模最大 发展得最好的中餐 开发商可以牺牲部分租金 并通过一些有力的招商策略 吸引这一 最好 的餐饮主力店 它的品牌知名度带给项目的支持 它的影响力对招商工作的推进是非常大的 其余的几家可以拉开档次 风味的差距 实现差异化竞争 一般住宅或者写字楼底商 一般情况下 这些底商的餐饮招商承租户会要求较长的免租培育期 相对前面两者来讲 写字楼和裙楼底商的餐饮招商难度最大 特别是新建小区的底商 一是商家没有太多的想象空间 顾客群体基本是可以确定的 就是本物业小区的住户和租户 二是商家菜系和价格定位难 再加上各种物业条件的制约 交通和停车不便利的更不敢轻易在社区开店 对于这类物业的招商 要先做一下顾客群体的分析 找准定位 然后再找相应档次的目标商家 餐饮招商的策略和方法 餐饮招商的策略和方法 餐饮招商的成功必须讲究方法和策略 有些需要在正式招商之前做好铺垫 有些则是根据招商的情况随时灵活的调整 这对招商人员是很大的挑战 这些挑战来自于 项目初期对前期策划理解后的整合 与开发商的长期磨合 租金的微调 免租期的微调等等 面对各种商家的谈判技巧 避免产品 先天不足 餐饮业态对于物业条件的要求是最苛刻的 硬件达不到要求 一家餐饮企业就无法正常经营 这方面的例子不胜枚举 某个商业项目 因为挑高不够 所有的餐饮商家都拒绝进入 某个商家想进驻项目 但因为该项目没有隔油池 最终只能作罢 因此 开发商必须在建设之前 就规划好餐饮的位置 并按照相应的物业标准建造 餐饮招商的策略和方法 帮助商家实现稳定经营 大中型餐饮商家与商业项目签订的租约一般在5年以上 如果租期在5年以下 餐饮商家一般收不回成本 因此 餐饮商家在选址时 最关心的就是 能否保证未来3 5年稳定的经营期 目前阻碍餐饮商家发展最主要的瓶颈就是 租金太高 一般餐饮业正常的生命周期是 装修期三个月 一般也是商业物业提供的免租期 养店期三个月到半年 此后才能进入正常运转 如果在养店期承付不起高额租金 商家往往只能关门了事 自然 这也是开发商不愿意看到的 与降低租金相比 餐饮商家更关心未来的投资回报 因此 商业项目的开发者必须增加自身项目的吸引力 通过餐饮业态的布局 设计 品牌组合让商户认可 餐饮招商的策略和方法 知识点 知识点 知识点 经济指标介绍 上水 半径不小于25毫米排水 直径不下于125毫米隔油池 不小于1立方供电 不小于150千瓦电压 380伏排风 不小于15000立方 小时新风 不小于8000立方 小时 大中型餐饮 知识点 经济指标介绍 面馆 宜选择交通支道 行人不少于每分钟通过10人次的区域 面积 80 200平米 租期一般为5年以上 火锅店 选址于人口不少于5万人的居住区域或 区域型 都市型商圈 厨房可小于餐厅营业面积的三分之一 面积 120 500平米 租期一般为5年以上 茶坊 咖啡馆 其选址往往是高雅路段 具有清净 优雅的环境 茶坊 咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求 但对建筑结构形式无特殊要求 面积 50 400平米 租期一般为5年以上 知识点 大型中餐选址技术标准 店铺 便宜坊 一般租赁面积 2000平米左右层高 4 2 4 5米其他要求 在门脸上方提供招牌安装位置土建结构 无餐饮要求空调系统 不少于150Rt冷冻水供应 分散配置 并提供新增量不少于30Rt的预留厨房通风 提供2000X900或等同截面积之厨房排风管道预留于租区边缘供电系统 不少于520KW给水系统 供水管径不少于80排水系统 DN200排水管天然气供应量 110m3 h消防系统 按国家标准弱电系统 按国家标准电话系统 提供两条电话线路 知识点 轻便餐饮选址技术标准 店铺 星巴克 总面积 150 400平米层高 不低于4米租金水平 按区域的不同确定 大型连锁品牌的租金要求例外 楼层分布 一层供电系统 不小于25千瓦给水系统 1升 秒 店内留一个阀门排水系统 有上下水排风排烟系统 一般标准消防系统 按国家标准其他要求 有明显的广告位 知识点 大型餐饮选址技术标准 店铺 汉拿山烧烤 总面积 700 1500平米层高 不低于4 5米租金水平 2 5 4 5元 天 平米土建结构 无餐饮要求空调系统 不低于225Rt厨房通风 排风达到45m3 S供电系统 800KW 应急30KW给水系统 流量5 5L S排水系统 提供隔油池 容积不小于6立方米天然气 高峰容量200m3 h消防系统 按国家标准弱电系统 按国家标准电话系统 提供四条电话线路 知识点 人气餐饮品牌介绍 哈根达斯 基本信息品牌名称 哈根达斯公司名称 上海哈根达斯食品有限公司经营类型 美食餐饮品牌发源地 美国品牌简介享誉全球的著名冰淇淋贵族品牌 联系电话 021 342345178008201380网址 www haagen 基本信息品牌名称 一茶一坐公司名称 台湾一茶一坐餐饮有限公司经营类型 美食餐饮品牌发源地 台湾品牌简介以此一杯茶 一份心代表人与人 真实的瞬间 有最大的真诚与感动 联系电话 021 64067229网址联系地址 上海虹许路408号虹欣大厦602室 基本信息品牌名称 味千拉面公司名称 上海领先餐饮管理公司经营类型 美食餐饮品牌发源地 日本品牌简介 味千拉面 在日本 香港 新加坡 台湾 中国大陆等各地区拥有300多家连锁店 是日本第二大拉面连锁店 联系电话 021 51696855网址 hk 联系地址 上海淮海中路98号金钟广场31楼 基本信息品牌名称 星巴克Starbucks公司名称 上海统一星巴克咖啡有限公司经营类型 美食餐饮品牌发源地 美国品牌简介1971年4月 位于美国西雅图的星巴克创始店开业 目前 星巴克是惟一一个把店面开遍四大洲的世界性咖啡品牌 联系电话 800 820 5180网址 联系地址 上海市遵义路107号安泰大楼2楼 知识点 人气餐饮品牌介绍 基本信息品牌名称 俏江南公司名称 北京俏江南餐饮有限公司经营类型 美食餐饮品牌发源地 四川品牌简介 俏江南成功确定了 中餐西吃 的模式 树立了川菜顶极品格 联系电话 010 88760网址 联系地址 北京市东城区朝阳门北大街6 基本信息品牌名称 季诺意式休闲餐饮公司名称 台湾季诺意式休闲餐饮连锁有限公司经营类型 美食餐饮品牌发源地 台湾品牌简介台湾大成长城集团在沪投资的全资子公司 目前季诺旗下拥有 季诺咖啡 季诺面包坊 等品牌 联系电话 021 62284808网址 基本信息品牌名称 九佰碗公司名称 杭州九佰碗连锁餐饮食品有限公司经营类型 美食餐饮品牌发源地 杭州品牌简介 九佰碗 以其特有的设计装修风格 为消费者创造的精致用膳环境 显示其独有的品位 联系电话 0571 8519680313588180257网址 联系地址 杭州市环城北路167号11号楼二楼 基本信息品牌名称 鼎泰丰公司名称 北京鼎泰丰美食有限公司经营类型 美食餐饮品牌发源地 台湾品牌简介鼎泰丰餐厅素来以极品小笼包闻名天下 受到海内外各大媒体一致好评 全球已有共计30余家 联系电话 010 64624502网址 知识点 在整个招商的过程中 最主要的是招商人员必须事先参与前期策划工作 好处有以下三点 参与前期策划时 可以充分了解项目的优势 劣势 威胁 机会 市场发展趋势 更好地从宏观上加深概念 理解策划人员是如何从整体上整合项目的规划 设置出优越的人流动线 创造合理的分割 吸引主要商家有更强的进驻意愿 能对项目起到一定的带动作用 在以后找商家的过程中 可以更为精准的推荐给商家 使招商工作有条不紊的推进 参与前期策划 知识点 位置的重要性 对于良好的位置 尽量以国际知名品牌商家为主 以便聚集人气 提升商场档次 形成一个亮点 对于一般的位置 可以引进一些进驻国内 但未完全铺开的国际品牌商家或者当地的一些知名商家 来充沛整个商业氛围 餐饮是需要扎堆的 不同品类 不同档次 不同风味的餐饮聚合在一起 越是丰富多样 越是容易红火 但是 在 扎堆 之中 也要有效避免同类之间的恶性竞争 这就需要根据客流量合理安排餐饮配比 各家餐饮尽量在口味上不要重复 比如在一家购物中心里面 同时引入两家日餐 就一定会造成对有效客流的争夺 知识点 三方盈利 知识点 三方盈利 招商人员需做到对市场租金水平的了解 可在实际招商过程中提供给开发商 便于在适当的时候 予以租金的微调 以更好更快地促成成交 租金水平 商业业态 周边租金状况 地理位置 交通状况 经营管理 商业配套 房型面积 商业环境 知识点 对于商家而言 进