房地产开发经营管.ppt

第三章房地产开发经营 本章主要内容 1 规划与设计管理 2 建设工程施工与质量管理 城乡规划基本概念 城镇体系规划 城市规划管理 城市紫线 绿线 蓝线和黄线管理 3 房地产开发项目质量责任管理 4 房地产广告管理 项目报建制度 施工许可制度 建筑工程质量管理 建设工程质量保修管理 建设工程的竣工验收管理 房地产开发项目质量责任管理 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度 商品房交付使用管理 房地产广告应当遵守的原则及要求 禁止发布房地产广告的几种情形 发布房地产广告应当提供的文件 房地产广告的内容 房地产广告的要求 一 城乡规划的基本概念 中华人民共和国城乡规划法 自2008年1月1日起施行 城乡规划 包括城镇体系规划 城市规划 镇规划 乡规划和村庄规划 城市规划 镇规划分为总体规划和详细规划 详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划 规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划 镇总体规划 乡规划和村庄规划中 根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定 2010年真题 第一节规划与设计管理 二 城镇规划体系全国城镇体系规划省域城镇体系规划市域城镇体系规划县域城镇体系规划国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国城镇体系规划 用于指导省域城镇体系规划 城市总体规划的编制 报国务院审批 省 自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划 报国务院审批 三 城市规划管理 重点 一 城市规划管理的概念具体包括两部分 1 城市规划编制审批管理2 实施监察管理制定和实施城市规划 应当遵循城乡统筹 合理布局 节约土地集约发展和先规划后建设的原则 二 城市规划管理基本内容城市 镇地发展布局 功能分区 用地布局 综合交通体系 禁止 限制和适宜建设的地域范围 各类专项规划等 规划区范围 规划区内建设用地规模 基础设施和公共服务设施用地 水源地和水系 基本农田和绿化用地 环境保护 自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容 应当作为城市总体规划的强制性内容 城市总体规划的规划期限一般为20年 还应当对城市更长远的发展作出预测性安排 三 城市规划管理 三 城市规划的编制与审批 1 城市人民政府组织编制城市总体规划 2 城市规划编制 审批流程 第一节规划与设计管理 三 城市规划的编制与审批 1 总体规划的编制与审批直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批 省 自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划 由省 自治区人民政府审查同意后 报国务院审批 其他城市的总体规划 由城市人民政府报省 自治区人民政府审批 县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划 报上一级人民政府审批 其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制 报上一级人民政府审批 2 省 自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划 城市 县人民政府组织编制的总体规划 在报上一级人民政府审批前 应当将城乡规划草案予以公告 公告时间不少于30日 并采取论证会 听证会等形式征求意见 经本级人民代表大会常务委员会审议 镇人民政府组织编制的镇总体规划 在报上一级人民政府审批前 应当先经镇人民代表大会审议 代表的审议意见交由本级人民政府研究处理 2008 2010 下列关于城市总体规划的表述中 错误的是 A 城市总体规划的规划期限一般为20年B 城市总体规划应当对城市更长远发展做出预测性安排C 城市的总体规划由城市人民政府审批D 城市总体规划报送审批前 应当采取论证会 听证会等方式征求社会意见 2 详细规划的编制与审批控制性详细规划城市 县人民政府所在地镇的控制性详细规划 经本级人民政府批准后 报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案 镇人民政府根据总体规划的要求 组织编制镇的控制性详细规划 报上一级人民政府审批 修建性详细规划修建性详细规划应当符合控制性详细规划 四 城市规划修改 规划经批准后 应当严格执行 不得擅自改变 可按照规定的权限和程序修改的情形 1 上级人民政府制定的城乡规划发生变更 提出修改规划要求的 2 行政区划调整确需修改规划的 3 因国务院批准重大建设工程确需修改规划的 4 经评估确需修改规划的 5 城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形 注意 修改城乡规划应当依照规划的审批程序报批 控制性详细规划修改涉及城市总体规划 镇总体规划的强制性内容的 应当先修改总体规划 五 城市规划的实施城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容 报建审批管理核发 1 建设项目选址意见书以划拨方式提供国有土地使用权的 建设单位在报送有关部门批准或核准前应向城乡规划主管部门申请核发选址意见书 2 建设用地规划许可证 3 建设工程规划许可证 五 城市规划实施 报建审批管理和批后管理 P48 第一节规划与设计管理 五 城市规划实施 报建审批管理和批后管理 建设工程规划许可管理的内容 1 建筑管理 2 道路管理 3 管线管理 4 审定设计方案 5 核发建设工程规划许可证 注意 不是建设用地许可证 6 放线 验线制度 7 建设工程竣工验收 8 竣工资料报送 建设单位在竣工验收后六个月内向城乡规划管理部门报送有关竣工资料 六 临时性建设规划管理在城市 镇规划区内进行临时建设的 应当经城市 县人民政府城乡规划主管部门批准 七 城市规划实施的监督检查地方各级人民政府向本级人民代表大会常务委员会或者乡 镇人民代表大会报告城乡规划的实施情况 并接受监督 城乡规划主管部门违反 城市规划法 规定 作出行政许可的 上级人民政府城乡规划主管部门有权责令其撤销或者直接撤销该行政许可 四 城市紫线 绿线 蓝线和黄线管理 考点 一 城市紫线 绿线 蓝线和黄线划定 P53 在编制城市规划时 应当划定城市紫线 绿线 蓝线和黄线 用紫线划定受保护的历史文化街区及历史建筑 用绿线划定公共绿地 用蓝线划定地表水体 用黄线划定城市基础设施 二 城市紫线 绿线 蓝线和黄线管理 P54 三 城市紫线 绿线 蓝线和黄线监督 P55 第一节规划与设计管理 第二节建设工程施工与质量管理 一 项目报建制度凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目 包括外国独资 合资 合作的开发项目都实行报建制度 报建部门 当地建设行政管理部门或其授权机构报建内容 工程名称 建设地点 投资规模 资金来源 当年投资额 工程规模 开工 竣工日期 发包方式 工程筹建 二 施工许可制度 一 建设工程施工许可管理的范围 1 在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造 装修装饰和与其配套的线路 管道 设备的安装 以及城镇市政基础设施工程的施工 建设单位在开工前应当依照本办法的规定 向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门 以下简称发证机关 申请领取施工许可证 2 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程 可以不申请办理施工许可证 3 按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程 不再领取施工许可证 4 必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的 一律不得开工 第二节建设工程施工与质量管理 二 申领建筑工程施工许可证条件 9个 1 已经办理该建筑工程用地批准手续 2 在城市规划区的建筑工程 已经取得建设工程规划许可证 3 施工场地已经基本具备施工条件 需要拆迁的 其拆迁进度符合施工要求 4 已经确定施工企业 5 有满足施工需要的施工图纸及技术资料 施工图设计文件已按规定进行了审查 6 有保证工程质量和安全的具体措施 7 按照规定应该委托监理的工程已委托监理 第二节建设工程施工与质量管理 8 建设资金已经落实 建设工期不足一年的 到位资金原则上不得少于工程合同价的50 建设工期超过一年的 到位资金原则上不得少于工程合同价的30 建设单位应当提供银行出具的到位资金证明 有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保 2010年真题 9 法律 行政法规规定的其他条件 第三节建设工程施工与质量管理 三 建筑工程施工许可证的管理 1 建设单位向发证机关领取 建筑工程施工许可证申请表 2 建设单位向发证机关提出申请 3 发证机关在收到建设单位报送的文件后 应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证 建筑工程在施工过程中 建设单位或者施工单位发生变更的 应当重新领取施工许可证 4 建设单位申请领取施工许可证的内容与施工承包合同一致 5 施工许可证不得伪造和涂改 6 建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工 因故不能按开工的 应在期满前向发证机关申请延期 延期以两次为限 每次不超过3个月 三 建设工程质量管理 一 建设工程质量管理的原则 二 建设单位的质量责任和义务 P59 不得将建设工程肢解发包 不得低于成本价竞标 重要设备 材料采购进行招标 三 施工单位的质量责任和义务 P59 不得转包 对建设工程施工质量负责 总承包单位对分包单位承担连带责任 四 建设工程质量监督管理制度1 建设工程质量监督管理机构 建设行政主管部门2 建设工程质量监督管理的实施供水 供电 供气 公安消防等部门或单位 不得明示或暗示建设单位 施工单位购买其指定的生产供应单位的建筑材料 建筑构配件和设备 四 建设工程质量保修管理 重点 对象 施工单位对建设单位的保修责任在正常使用下 房屋建筑工程的最低保修期限为 1 地基基础工程和主体结构工程 为设计文件规定的该工程的合理使用年限 2 屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间和外墙面的防渗漏 为5年 3 供热与供冷系统 为2个采暖期 供冷期 4 电气管线 给排水管道 设备安装为2年 5 装修工程为2年 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算 二 房屋建筑工程质量保修责任 1 房屋建筑工程在保修期内出现质量缺陷 建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知 2 发生涉及结构安全的质量缺陷 建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告 3 保修完后 由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收 4 施工单位不按工程质量保修书约定保修的 建设单位可以另行委托其他单位保修 由原施工单位承担相应责任 5 保修费用由质量缺陷的责任方承担 6 在保修期内 因房屋工程质量缺陷造成房屋所有人 使用人或者第三方人身 财产损害的 房屋所有人 使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求 建设单位在赔偿后可以向责任方追偿 题源与出题点 本章典型题目分析与解答 2007 在正常使用情况下 下列符合施工单位对房屋建筑工程的最低保修期限规定的有 A 屋面防水为5年B 电气系统安装为1年C 装修工程为2年D 卫生间地面渗漏为1年E 供暖系统为1个供暖期 五 建设工程的竣工验收管理制度 重点 一 建设工程竣工验收的监督管理机构县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内建设工程竣工验收的监督管理工作 二 建设工程竣工验收的条件1 完成工程设计和合同约定的各项内容 2 施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查 并提出工程竣工报告 由项目经理和施工单位有关负责人审核签字 3 委托监理的工程项目 监理单位提出工程质量评估报告 经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字 二 建设工程竣工验收的条件 4 勘察 设计单位提出质量检查报告 经项目勘察 设计负责人和勘察 设计单位有关负责人审核签字 5 有完整的技术档案和施工管理资料 6 有工程使用的主要建筑材料 建筑构配件和设备的进场试验报告 7 建设单位已按合同约定支付工程款 8 有施工单位签署的工程质量保修书 9 城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查 并出具认可文件 10 有公安消防 环保等部门出具的认可文件或准许使用文件 11 建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕 五 建设工程的竣工验收管理制度 三 建设工程竣工验收的程序建设单位收到施工单位工程竣工报告后 组织有关单位和专家组成验收组 制定验收方案 建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构 建设单位组织工程竣工验收 第三节房地产开发项目质量责任管理 一 房地产开发项目的质量责任制度 重点 一 房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任 二 对质量不合格的房地产开发项目的处理方式商品房交付使用后 无论是否办理房屋所有权证均可 购买人认为主体结构质量不合格的 可以向工程质量监督单位申请重新核验 经核验 确属主体结构不合格的 购买人有权退房或换房 给购买人造成损失的 房地产开发企业应当依法承担赔偿责任 只包含直接损失 不包括精神损失等间接损失 二 住宅质量保证和使用说明制度 重点 房地产开发企业应当在商品住房交付使用时 向购房人提供 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 一 住宅质量保证书 2010年真题 对象 房地产开发企业对购房人保修1年 1 墙面 厨房和卫生间地面 地下室 管道渗漏 2 墙面 顶棚抹灰层脱落 3 地面空鼓开裂 大面积起砂 4 门窗翘裂 五金件损坏 5 卫生洁具 保修3年 屋面防水 竣工多年后售出的 房屋建筑工程的最低保修期限不足3年的 适用此款 保修6个月 灯具 电器开关保修2个月 管道堵塞供热 供冷系统和设备1个采暖期或供冷期 保修期从商品住宅交付之日起计算 建设工程质量保修管理和住宅质量保证和住宅使用说明制度对比 第三节建设工程施工与质量管理 二 住宅使用说明书的内容 P66 三 商品房交付使用管理1 房地产开发企业按期交付符合交付使用条件的商品房2 房地产开发企业向购房人提供 住房质量保证书 和 住宅使用说明书 3 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘 测绘结果用于房屋权属登记4 房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续在商标房交付使用之日起60日内 2009 购房人发现商品房质量有问题 不能选择退房的情形有 A 使用一年后发现屋面漏水B 办理房屋所有权证后 确认房屋主体结构有质量问题C 办理房屋所有权证前 确认房屋主体结构有质量问题D 尚未使用即发现下水管道堵塞E 下雨时发现外墙渗水 一 房地产广告应当遵守的原则及要求真实 合法 科学 准确二 禁止发布房地产广告的几种情形1 在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的 2 在未经国家征用的集体所有的土地上开发建