（旅游管理专业论文）房地产信托投资基金（REITs）在中国饭店业的运用研究.pdf

内容摘要 房地产信托投资基金 r e i t s 不仅能为饭店业的发展提供银行外的融资渠道 而且为投资者提供了一种具有稳定收入 较低风险的投资产品 本文对中国饭店业引入 p d i t s 的必要性和可行性进行了分析 探讨了中国饭店业应用p e i t s 的可行模式 为饭 店企业 投资者 政府部门等提供决策的理论依据 在研究过程中 本文主要采用了文献综述 案例分析 历史进程和逻辑进程分析 比较研究等方法 首先 从房地产信托投资基金的理论入手 其次 对房地产信托投资 基金在国外饭店业的应用进行了考察 深入分析了其发展历程 运作模式及产品投资特 性 再次 从投资和融资两个角度探讨了房地产信托投资基金在我国饭店业发展的必要 性和可行性 最后 提出了我国房地产信托投资基金在我国饭店业运用的具体模式 并 提出了相应的政策建议 关键词 房地产信托投资基金 砌 b 饭店业 融资渠道 投资渠道 模式选择 a b s t r a c t r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s r e i t s h a sn o to n l yo f f e r e daf i n a n c i n gc h a n n e l o u t s i d et h eb a n kf o rt h eh o t e li n d u s t r y sd e v e l o p m e n t b u ta l s oo f f e r e duk i n do f i n v e s t m e n tp r o d u c t sw i t hs t a b l ei n c o m ea n dl o wr i s kf o ri n v e s t o r s t h i sp a p e ra i m st o d i s c u s st h en e c e s s i t ya n df e a s i b i l i t yo ft h ea p p l i c a t i o no fr e i t si nc h i n ah o t e li n d u s t r y a n dp r o v i d es o m ep r a c t i c a lm o d e l so fr e i t s b a s e do nt h e s ea n a l y s i sa n dm o d e l s t h e o w n e r sa n do p e r a t o r so fh o t e l s i n v e s t o r sa n dg o v e r n m e n to f f i c i a l sw i l lm a k et h e i r d e c i s i o n s d u r i n gt h ep r o c e s so fs t u d y m e t h o d si n c l u d i n gl i t e r a t u r er e v i e w c a s e sa n a l y s i sa n d c o n t r a s ta r eu s e d f i r s t l y i ti n t r o d u c e st h eb a s i ct h e o r ya b o u tr e i t s s e c o n d l y i t s t u d i e st h ea p p l i c a t i o no fr e i t si no v e r s e a sh o t e li n d u s t r y a n dm a k e sad e e pa n a l y s i s o nt h ed e v e l o p m e n tc o u r s e i n v e s t m e n tc h a r a c t e r i s t i c p a t t e r n so fo p e r a t i o n t h i r d i y i t d i s c u s s e st h en e c e s s i t ya n df e a s i b i l i t yo ft h ed e v e l o p m e n to fr e i t si nc h i n ah o t e l i n d u s t r yf r o mt h ea n g e l so ff i n a n c i n ga n di n v e s t m e n ts e p a r a t e l y f i n a l l y i td i s c u s s e st h e o p e r a t i o np a t t e r no fh o t e li n d u s t r y sr e i t s i nc h i n a a n dt h ea u t h o rg i v e ss o m e p o l i c y s u g g e s t i o n sa b o u th o w t od e v e l o pr e i t si nc h i n ah o t e li n d u s t r y k e y w o r d s r e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r n s 忸 h o t e li n d u s t r y f i n a n c i n gc h a n n d i n v e s t m e n tc h a n n e l p a t t e r us e l e c t i o n 表1 1 本文研究框架示意图 图表索引 图2 1 投资基金组织结构图 1 0 表2 1 契约型和公司型r 日t s 的区别 图2 2 房地产信托投资基金运作模式 17 图2 3 美国r e i t s 的运作模式 19 表2 2 r e i t s 发展模式比较 2 0 图2 4 表2 3 表2 4 表2 5 表2 6 图3 1 日本土地信托的运作模式 r e i t s 与债券投资的比较 1 3 r e i t s 与房地产上市公司股票比较 2 3 r e i t s 与房地产直接投资的比较 2 4 房地产投资信托基金与房地产公司的比较 2 4 美国1 9 9 2 2 0 0 7 年r e i t s 走势图 2 9 图3 2 美国r e i t s 投资类型分布图 表3 1 美国饭店企业首次公开发行股票统计 1 9 9 3 1 9 9 6 3 2 表3 2 美国饭店r e i t s 概览 图3 3 1 9 9 9 1 2 6 2 0 0 5 1 2 3 1 美国饭店主要r e i t s 总回报率比较 3 4 表3 3 美国权益型r e i t s 市场绩效 表3 4 r e i t s 在全球的发展 3 6 图3 4 19 9 7 2 0 0 5 年澳大利亚r e i t s 市值变化图 3 7 表3 5 澳大利亚饭店r e i t s 概览 3 7 图3 5 美国饭店r e i t s 双股结构 4 1 图3 6 美国饭店r e i t s 的u p r e i t s 结构 4 4 图3 7 亚洲国家饭店r e i t s 4 5 表3 6 饭店r e i t s 百分比租赁案例 4 6 表3 7 主要国家饭店r e i t s 列表 表3 8 万豪服务下属品牌列表 5 4 图3 8 万豪服务酒店分布图 5 5 图3 9 万豪服务r e i t s 结构 表3 9 万豪服务投资组合收入概况 5 7 表3 10 2 0 0 5 2 0 0 6 万豪主要财务数据 5 8 表3 11 万豪服务主要财务指标 表3 1 2 表3 1 3 图4 1 表4 1 图4 2 表4 2 图4 3 图4 4 图4 5 表4 3 表4 4 表4 5 表4 6 表4 7 图4 6 图4 7 表4 8 表4 9 表4 1 0 图5 1 图5 2 万豪服务收入构成情况 万豪服务支出构成情况 19 9 5 2 0 0 6 中国饭店业投资额变化图 5 9 6 2 目前我国饭店业主要融资方式 6 3 2 0 0 6 年商业银行不良贷款情况表 中国旅游上市公司列表 6 4 6 6 国内旅游人数与旅游饭店客房数增长率比较 7 0 2 0 0 3 年全国住宿业比重 2 0 0 3 年全国旅游住宿业情况 全国住宿业基本情况 7 1 一7 1 中国住宿业商业形态分布 7 2 国外主要商业区域物业的表现 涉足饭店业的地产商一览 国有资本对存量资产的重组案例 7 5 7 5 第三产业增加值占国内生产总值增加值比例正显著提高 8 1 房地产需求升级图 8 2 欧洲各国保险公司资产分布结构表 全国社保基金投资收益情况 我国发展r e i t s 主要涉及的法规 8 6 8 8 信托型h r e f f s 运作模式 10 3 公司型h r e i t s 模式结构 北京第二外国语学院学位论文写作声明和使用授权说明 学位论文写作声明 本人郑重声明 所呈交的学位论文 论文题 目 商嗍 乩鸦 i c 玲 霜邳 帼铀岛 色冈叼1 无 是本人在导师的指导 下 独立进行研究工作所取得的成果 除文中已经注明引用的内容外 本论文不 含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果 对本文的研究做出重要 贡献的个人和集体 均己在文中以明确方式标明 本声明的法律结果由本人承担 论文作者签名 力霞 日期 沁 7 年 月7 日 学位论文使用授权说明 本人 姓名 搬学号丝 堕 i 所呈 交的论文 论文题 目 砖磅体祝彀l o 除 天z 侈 存中冈硌泓品苎同硒娩全了解北京第二外国语 学院关于收集 保存 使用学位论文的规定 即 按照学校要求提交学位论文的 印刷本和电子版本 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版 并提供目录检索 与阅览服务 学校可以采用影印 缩印 数字化或其它复制手段保存论文 在不 以赢利为目的的前提下 学校可以将学位论文编入有关数据库 提供网上服务 保密论文在解密后遵守此规定 论文作者签名 茏设 z 导师签名 巧 日期 弘一7 年娟7 日 房地产信托投资基金 r e i t s 在中国饭店业的运用研究 1 1 选题背景与意义 1 导论 正值我国饭店产业迫切需要金融创新来为其发展输送血液之时 一种在美国经历了 几十年的发展 近几年被亚洲各经济较为发达的国家积极引入 业界称之为r e i t s 的房 地产金融投资方式 引起了业内人士的广泛关注 一些企业和机构结合中国国情进行适 当创新后 已经尝试应用 然而国内对饭店r e i t s 的研究还处于空白状态 那么什么是 r e i t s 它又如何在饭店业应用的呢 r e i t s 能否解决我国饭店业所面临的问题 中国 的饭店业又当如何发展r e i t s 呢 1 1 1 研究r e i t s 的理论意义 房地产投资信托是近几十年国际上的重要金融创新之一 已经在房地产开发建设领 域实现了成功运作 但对中国饭店业来说还完全是个新课题 从理论到实践都缺乏深 刻的认识和准确的把握 结合我国饭店r e i t s 的发展环境和饭店r e i t s 自身的优劣势 研究我国饭店业发展 r e i t s 的理论意义在于 1 由于美国的金融体系是一个完全市场化的体系 受其影响 饭店地产信托的发 展是一个市场主导的自然演进发展的过程 而日本 韩国及新加坡等亚洲国家应用 r e i t s 来为饭店业发展融集资金的时间尚短 故作为饭店业的一种主要融资方式 其理 论还需要进一步完善 通过本论文的研究 可以完善和丰富r e i t s 在饭店领域的理论探 讨 2 为饭店业的决策者提供饭店投资信托的理论支持 使其更好地利用地产信托 房地产信托投资基金 r e i t s 在中国饭店业的运用研究 投资的工具完成饭店资产运营 实现最大限度的资产增值 3 为饭店业融资活动提供选择的理论依据 增加饭店业资本市场融资工具的可选择 性 降低融资成本 提高饭店业在资本市场的运作效率 4 由于我国饭店r e i t s 还处于起步阶段 而我国的饭店业所处的环境与市场经济发 达国家还有一定的差距 通过对其进行研究 可以为我国饭店业相关政策制定和饭店业 的发展提供理论依据 1 1 2 研究我国饭店业发展r e i t s 的实践意义 1 为饭店业提供新的融资渠道 目前我国旅游产业资本市场发展的一个重要缺 陷是金融工具品种较少 饭店r e i t s 的发展有利于增加我国饭店产业资本市场融资工具 的可选择性 可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款 同时其较低的融资 成本有利于提高我国饭店产业资本市场的运作效率 2 促进业内竞争 优化资源配置 只有运作规范 市场前景好的饭店项目才能 得到r e i t s 的资金支持 客观上可以促饭店行业内部的优胜劣汰 实现资源的优化配 置 3 为改善公司治理结构 建立现代企业制度 饭店企业的并购重组 饭店业的 产权交易 饭店集团的发育和成长 以及国有资产保值增值 国有资本退出等提供可选 择的模式 4 满足社会大众资本的投资需求 目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄 而没有得到有效运用 饭店r e i t s 的出现将为社会大众资本介入饭店业提供有利条件 5 为饭店业的金融创新 产融结合 提高资产配置效率的模式做出探索 推动 饭店业资本市场的规范发展 以促进产业的有序发展 降低投资风险 总的目的是探索如何集合资金进行饭店投资 实现饭店投资收益 以及解决现有 饭店存量通过r e i t s 如何进行调整及新业态的扩张中的资本运作问题 1 2 研究现状 2 房地产信托投资基金 r e i t s 在中国饭店业的运用研究 1 2 1 国外研究现状 r e i t s 最早产生于1 9 世纪中叶的新英格兰 后来在美国得到发展和完善 并逐 渐传播到世界上其他国家 美国的r e i t s 被视为世界r e i t s 发展的典范 目前 r e i t s 在美国发展得最为成熟 规模也最大 对p e l t s 的理论研究也最领先 美国对r e i t s 的研究始于2 0 世纪7 0 年代 到目前已经超越定性分析的层面 目前的研究主要集中于以下几个方面 一是实证性研究 就r e i t s 实践中一些关 键问题进行研究 对r e i t s 实践有很强的指导性 从微观的角度对r e b 作了深入探 讨 另一类是定量研究 即从p e l t s 的某一个角度切入 对p e l t s 的某一方面进行数 据收集 建立数学模型 从定量的角度对p e l t s 的相关指标 如净收益 分红收益率 盈利能力与宏观经济的相关性等 进行分析研究 如美国尹帕利尔的 房地产投资信托 投资组合管理的新策略 尹帕利尔用三种方法来衡量r e i t s 的价值 将p e i t s 价格 与其所持有的房地产净值进行比较 比较r e i t s 的收益率与十年期国债值利率之间的 差幅 将r e i t s 的本益比与标准普尔5 0 0 指数或罗素2 0 0 0 指数的本益比相比 除 此之外美国还有p e l t s 研究网站 对其进行了论述 然而 关于r e i t s 在饭店业应用的研究很少 目前的研究主要集中在定量研究上 即从p e l t s 的某一个角度切入 对r e i t s 的某一方面进行数据收集 建立数学模型 从定量的角度对p e l t s 的相关指标 如净收益 分红收益率 盈利能力与宏观经济的 相关性等 进行分析研究 如金贤俊 h y u n j o o nk i m 2 0 0 1 在其博士论文 饭店r e i t s 的风险决策 风险特征和市场绩效的实证分析 中对饭店p e l t s 经过风险调整的绩效 和风险特征进行了实证分析 并与非饭店r e i t s 进行了对比 并考察了饭店r i e t s 的 系统和非系统风险的相对权重 分析了系统风险的决定因素 结论表明饭店p e l t s 经 风险调整的绩效与其投资组合有关 其市场表现不如办公类 工业类和多样化类p e l t s 由于系统风险引发的股票波动率大于非系统风险 研究还表明系统风险与负债率和成长 性正相关而和规模无关 1 2 2 国内研究现状 房地产信托投资基金 r e i t s 在中国饭店业的运用研究 通过中国全文期刊数据库 考察1 9 9 4 2 0 0 6 年的论文 以 房地产信托投资 为关 键词共搜索到论文2 9 0 篇 2 0 0 2 年以后2 5 3 篇 占总数的8 7 其中核心期刊7 7 篇 占2 7 以 房地产投资信托基金 r e i t s 为关键词搜索到期刊论文1 1 4 篇 其中核 心期刊2 5 篇 占2 2 说明论文的质量还有待进一步提高 其中2 0 0 2 年以后发表的有 1 0 8 条 占9 4 说明了近年来学者们对r e i t s 的研究日趋关注 硕博论文从1 9 9 9 2 0 0 6 年共搜索到论文1 8 篇 从时间上来看 主要集中在2 0 0 6 年 占6 7 从发表的刊物上来看 这些论文主要集中在社会科学 经济学与管理学 普通大学 学报等三大类 3 0 余种学术报刊中 从研究主体来看 目前对r e i t s 的研究主体主要集中在各信托公司 相关金融从业 人员和高校研究人员 目前我国各信托公司及相关金融从业人员对r e i t s 作了一定程度 的研究 代表性的研究成果有 许良飞的 中国不动产投资信托基金研究 通过对美国 r e i t s 上市公司的宏微观分析 具体提出了我国发展r e i t s 基金的思路等 2 0 0 4 年1 月 深圳证券交易所综合研究所毛志荣的 房地产投资信托基金研究报告 北京国际信托 投资有限公司研究发展部宋林峰在2 0 0 4 年第3 期 信托研究 上发表的 美国房地 产投资信托调研报告 这些研究都对r e i t s 作为一种新的金融工具进行了介绍 应该 说这些研究还缺乏一定的系统性 没有针对中国房地产实践领域中的具体问题进行研 究 包括r e i t s 在中国的发展 障碍 模式等都没有系统深入地探讨 缺乏理论的规范 性和严整性 从论文研究的内容看 同国外相比 我国房地产业 信托业 产业投资基金发展的 相对滞后导致了对房地产投资信托基金理论 政策研究的滞后 相应地也导致推出房地 产投资信托基金的滞后 国内对r e i t s 的研究大多限于对r e i t s 起源 概念 国外运作 模式 运作规则 现状的介绍 对于在我国设立r e i t s 的研究则很笼统 只是认为有设 立的必要 有设立的障碍和可能 至于究竟如何设立和运作 与之相应的法律法规 制 度 运作机制 机构等 都未作深入细致探讨 目前国内尚没有系统完整论述房地产信 托投资金的专著出现 只是在某些著作中对r e i t s 有过少量介绍 而目前国内对饭店 r e i t s 的研究则处于空白状态 4 房地产信托投资基金 p e l t s 在中国饭店业的运用研究 1 3 研究思路与研究方法 1 3 1 研究思路 图卜l 本文研究框架示意图 本文的研究首先从r e i t s 的一般情况入手 了解其产生的原因 背景和发展历程 在分析r e i t s 的特点与类型 基本运作模式及关键运作环节 并将r e i t s 与其它金融 工具对比来对什么是r e i t s 做了概要性的分析 然后 对饭店r e i t s 进行一般性分析 通过分析国外r e i t s 在饭店业的运作机制 阐明饭店r e i t s 的特点 在对饭店r e i t s 的供给和需求进行分析的基础上 阐明在中 国实施饭店r e i t s 的可行性与必要性以及障碍分析 并通过引入案例研究 为在饭店 业实施r e i t s 提供参考 通过上述分析明确了r e i t s 对中国饭店业发展的重要意义 最后 作者对中国饭店r e i t s 构建进行了模式设计 主要进行发展目标 运营模 式的设计构想 房地产信托投资基金 p e l t s 在中国饭店业的运用研究 1 3 2 研究方法 一 文献综述 本文通过国内外相关文献的回顾和总结 了解r e i t s 的历史与现状 性质 特点 以及涉及的法律 税收 会计等问题 从而掌握r e i t s 的理论和应用情况 二 历史进程和逻辑进程分析 通过对相关文献的回顾和总结 从r e i t s 形成和发展的历史过程中分析它产生的 动因以及由简单到高级的发展规律 为r e i t s 应用于饭店业提供了参考依据 在论文中 笔者还通过逻辑的方法分析了r e i t s 各环节之间的机制联系和其成长机 制 以及发展r e i t s 对饭店业的影响 从而明确了我国饭店业运用r e i t s 的重大意义 三 比较研究的方法 通过比较分析r e i t s 不同模式的优劣 以及国内外r e i t s 的发展情况和发展环境 进而总结经验 为中国饭店业实现r e i t s 提供借鉴 四 案例研究法 通过对国内外成功的饭店投资信托基金案例的分析 为我国饭店业发展r e i t s 提 供有益的参考 6 房地产信托投资基金 r e i t s 在中国饭店业的运用研究 第2 章房地产投资信托基金 r e i t s 概述 2 1 概念预备 2 1 1 信托概述 信托就是信任委托 是信托机构接受客户的委托 按其要求代为管理 营运或处理 其财产的活动 根据 中华人民共和国信托法 信托被定义为 委托人基于对受托人的信任 将其 财产权委托给受托人 由受托人按委托人的意愿以自己的名义 为受益人的利益或者特 定目的 进行管理或者处分的行为 因此 信托是一种以资财为核心 信任为基础 委托为方式的财产管理制度 涉及 委托人 受托人 受益人三方之间的法律关系 其本质可以概括为 受人之托 代人 理财 信托是一种金融行为 它具有融通资金以及融资 融物与财产管理相结合的特 点 是一种金融信托 信托定义主要包括四方面的含义 1 委托人信任受托人 信托关系成立的基础是基于委托人对受托人的信任 2 委托人将财产权委托给受托人 信托成立的第一要素是信托财产 没有特定的信托 财产 信托就无法成立 信托是一种以信托财产为中心的法律关系 所以 委托人在信 任受托人的基础上 必须将其财产权委托给受托人 3 受托人以自己的名义管理 处分信托财产 这是信托的一个主要特点 委托人一旦 将信托财产委托给受托人后 对信托财产就没有直接控制的权利 受托人则以自己的名 义对信托财产进行管理 处分 不必再以委托人 受益人的名义来进行信托事务处理 4 受托人应当以受益人的最大利益为最终目的管理信托事务 正是因为受托人受到委 7 房地产信托投资基金 p e l t s 在中国饭店业的运用研究 托人的信任 一旦受托人接受信托 就应当忠诚 谨慎 尽职地处理信托事务 管理 处分信托财产 信托法有严格的规定 对于违背这种信任的受托人将承担相应的责任 信托按信托财产的性质的类型 可分为资金信托和财产信托 资金信托 又称为 金钱信托 是指委托人基于对信托投资公司的信任 将自己合法拥有的资金委托给 信托投资公司 由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义 为受益人的利益或特定 目的管理 运用和处分资金的行为 财产信托是指委托人将自己的动产 不动产 房产 地产 以及版权 知识产权等非货币形式的财产 财产权 委托给信托投资公司按照约 定的条件和目的进行管理或者处分的行为 2 1 2 房地产信托概述 一 房地产信托的概念 信托是在商品经济的发展过程中 由一般民事信托发展到贸易信托 进而发展为 金融信托 而房地产信托则是金融信托的重要组成部分 所谓房地产信托是指信托机 构接受客户的资金或房地产委托 按其要求代办房地产买卖 经营 管理 建造的经 济行为 房地产信托从其经济实质上看是一种融资 融物与财产管理相结合的金融性质的信 托业务 受托人一般是银行或非银行金融机构 其业务经营以获取手续费 代理费为目 的 其标的物是客户的资金 房屋或是土地的财产和权力 因此 房地产信托是以委 托人提供财产为前提 体现财产委托人和受托人 受益人之间的经济关系 房地产信 托涉及信托行为 信托当事人及信托标的物三个基本要素 二 房地产信托的特征 1 信任是信托行为产生的基础 房地产信托是建立在委托人对受托人充分信任的 基础上的 即房地产的所有人相信受托人有能力去运用其财产和保有其财产的信用 才会将财产委托给他 如果受托人不为委托人所信任 信托行为也就不可能发生 2 财产权转移是信托行为的前提 要使信托行为成立 首先 委托人必须拥有信 托财产的所有权或具有委托代办经济事务的合法权利 受托人才能接受其委托 其次 在委托人拥有财产所有权的前提下 还必须将信托财产转移到受托人手中 信托关系才 房地产信托投资基金 r e i t s 在中国饭店业的运用研究 正式建立 3 信托行为体现了当事人之间的多边经济关系 一项信托行为的产生 一般涉及 委托人 受托人 受益人三个当事人 构成了房地产信托行为的多边经济关系 委托人 是信托行为的起点 处于主动地位 受益人是信托行为的终点 受托人则是信托行为的 关键 三方当事人既相互独立 又紧密联系 形成错综复杂的经济利益关系 这一特性 表明房地产信托的业务处理上具有一定的复杂性 它会涉及较多法律约束 4 受益人利益是信托行为的目的 建立在这种多边经济关系基础上的房地产信托 行为 其受托人经营信托业务的目的不是为了自身利益 而是依照委托人的旨意 为了 受益人利益进行房地产信托财产的管理 经营或处置 信托收益归受益人所有 受托人 所获得的只是为管理或处理财产而提供劳务的劳务费 即手续费 信托关系中受托人的 这一特殊地位 正是信托特征的反映 是信托业务不同于银行其他业务的一个重要方面 因此 受托人管理 经营或处理财产的权力 须受房地产信托目的 性质和范围的限制 5 房地产信托的灵活性和多样性 房地产信托把资金和物资结合起来进行融资 把间接金融与直接金融结合起来开展业务 其业务经营面之广 方式之多是金融业中其 他行业都望尘莫及的 房地产信托的经营方式是灵活多样的 既可以办理委托业务 也 可以办理咨询 代理 代办 代管等业务 既可以办理资金信托 也可以房屋和土地信 托 6 房地产信托财产的独立性 信托制度是为了受益人的利益而由受托人经营管理 财产 名义上信托财产由受托人掌管 但实际上持信托财产权利的人是受益人 因此信 托财产具有独立于其他财产的性质 其独立性表现在三方面 一是信托财产与受托人自 己的固有财产要严格分开 二是不同委托人的信托财产或同一委托人的不同类信托财产 要独立核算 分别开列 三是委托人的信托财产与其他财产相独立 信托财产独立性的 目的是为了保护受益人的利益 保障信托目的的完成 7 房地产信托收益的实绩性 信托收益的实绩性表现在 其一信托收益在扣除了 有关费用之后全部归受益人享有 金额多少是由信托经营的实际盈利水平所决定的 其 二受益人在享有收益的同时 如果因不可抗拒的原因使信托发生亏损 也由受益人承担 9 房地产信托投资基金 r e i t s 在中国饭店业的运用研究 2 1 3 投资基金及房地产投资基金概述 一 基金 基金是汇集众多分散投资者的资金 委托投资专家 如基金管理人 由投资管理 专家按其投资策略 统一进行投资管理 为众多投资者谋利的一种投资工具 投资基金 集合大众资金 共同分享投资利润 分担风险 是一种利益共享 风险共担的集合投资 方式 这种类型的基金通常也被称作投资基金 二 投资基金 1 概念 投资基金 是指由多数投资者缴纳的出资所组成的由投资者委托他人投资于约定的项 目投资收益按投资者的出资额共享投资风险由投资者共同承担的资本集合体 1 由于 各国经济发展阶段以国情的不同 不同国家对投资基金的称谓有所不同 如英国 香 港称为单位信托基 u n i tt r u s t 或投资信托 i n v e s t m e n tt r u s t 美国称为共同基金 m u t u a lf u n d 投资公司 i n v e s t m e n tc o m p a n y 日本和我国台湾则成为证券投资信 托 s e c u r i t yi n v e s t m e n tt r u s t 在某些国家 例如澳大利亚 荷兰 比利时 房地产投 资信托基金又被称为 上市物业信托基金 即l i s t e dp r o p e r t yt r u s t s 或l p t s 尽管称谓各有不同 其内涵大体一致 我国基金暂时都是契约型基金 是一种信托投 资方式 图2 1 投资基金组织结构图2 王彦国 投资基金论 北京大学出版社 2 0 0 2 年 p 3 7 2 oo 为信托关系 0 为分工协作相互监督关系 为代理关系 0 为买卖关系 1 0 房地产信托投资基金 r e i t s 在中国饭店业的运用研究 2 投资基金运作流程 投资者资金汇集成基金 该基金委托投资专家 基金管理人投资运作 其中 1 投资者 基金管理人 基金托管人通过基金契约方式建立信托协议 确立投资者出资 并享有收益 承担风险 基金管理人受托负责理财 基金托管人负 责保管资金三者之间的信托关系 2 基金管理人与基金托管人 主要是银行 通过 托管协议确立双方的责权 基金管理人经过专业理财 将投资收益分予投资者 在我国 基金托管人必须由合格的商业银行担任 基金管理人必须由专业的基金管理人 担任 基金投资人享受证券投资基金的收益 也承担亏损的风险 3 投资基金的分类 1 从法律形态上投资基金可以分为契约型和公司型 契约型投资基金依据信托契约成立 其当事人分别为信托者 管理者 受托者 托 管者 和受益者 投资者 投资基金依据 信托契约 中三方权利和义务的约定 进 行信托事务的管理和运作 契约型投资基金本身不具有法人资格 投资者的出资全部以 受托者的名义进行经营管理 信托者代替投资者就信托资产的投资内容向受托者发出运 用指示 受托者以实现投资者的最大利益为经营目的 公司型投资基金则是依据公司法一般以股份公司的组织形式 通过发行股票筹集投 资者 股东 资金而组成的基金 如同股份公司一样 公司型投资基金也设有董事会 并每年召开一次股东大会 基金的投资者作为股东 可在股东大会上发表意见 行使表 决权 2 从投资基金的设立方式可分为开发和封闭式投资基金 3 按照基金的投资方向 可分为证券投资基金和产业投资基金 三 房地产投资基金 房地产信托投资基金 r e i t s 在中国饭店业的运用研究 房地产投资基金定义 房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押的 有关公司发行的股票的投资基金 它是通过发行基金券 如受益凭证 基金单位 基金 股份等 将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产 交由专门的投资管理机构 加以管理 获得收益由基金券持有人按出资比例分享 风险共担的一种金融工具 房地产投资基金是产业投资基金的一种 是由个人或机构投资者共同出资组成一个投资 房地产的专设公司或契约 不同的房地产投资基金根据投资人的要求和基金章程会有不 同的物业类型 如住宅 写字楼 仓库 零售等 和地理区域的侧重 房地产投资基金分类 按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类 一类是直 接投资于房地产公司发行的股票上 另一类是间接投资于房地产业的基金 即房地产抵 押基金 该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产 2 2 房地投资信托基金 r eit s 的概念及分类 2 2 1 房地产信托投资基金的概念 房地产投资信托基金 是从事主要以房地产买卖 开发 管理为主要经营活动的投 资信托机构 属于是房地产产业投资基金的范畴 目前国内学者通常认为 房地产投资信托基金 r e a l e s t a t e i n v e s t m e n t s t r u s t s r e t s 是投资信托制度在房地产领域的应用 它是指 集合不特定的投资者 将资金集中起来 建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构 进行房地产的投资和经营管理 并共 同分享房地产投资收益的一种信托基金制度 一般来说 房地产信托投资基金购入 运营及管理可以产生收入的房地产项目 例 如 购物中心 酒店及写字楼以及公寓式大厦等住宅物业 若干房地产投资信托基金亦 会为房地产项目提供融资 典型的房地产投资信托基金具各以下特点 1 投资策略清晰 着眼于拥有及管理物业 2 在法律上有责任将其应课税收入 t h a b l e i n c o m e 3 的大部分以股息方式支付予股东 从而享受若干形式的免税优惠 3 用来计算所得税的净收入额 1 2 房地产信托投资基金 r e i t s 在中国饭店业的运用研究 3 只要其遵守上述的最低分派股息规定 即不须缴交任何公司税项 4 需接受公众的监管 并需透过向投资者派发报告来确保其运营具有透明度 5 必须遵守若干投资限制 例如有关借款限额及不得参与房地产开发活动或使用某些 金融投资工具 6 可由私人持有或在证券交易所上市 房地产投资信托最先起源于美国 美国国会于1 9 6 0 年通过了 国内税收法典 i n t e r n a lr e v e n u ec o d e 的修订条款 房地产投资信托制度 r e a le s t a t ei n v e s t m e n t t r u s t s 正式创立 该税法定义房地产投资信托为 具有集合信托的受托人作为管理者 并且持有可转换的收益股份组成的非公司组织 4 即该条款授予了房地产投资信托和封 闭式共同基金一样的税收政策5 房地产投资信托给中小投资者提供了将小额 分散的 资金集合起来 通过专业化机构管理经营 参与大规模 收益性不动产投资的途径 理 查德 r i c h a r di m p e r i a l e 的描述是 设立人通过制定信托投资计划 与投资人 委托 人 签订信托投资合同 通过发行信托收益凭证或者股票等方式受托投资者的资金 委 托或聘请专业机构和人员进行房地产物业或者房地产抵押贷款等投资 并将投资综合收 益按比例分配给投资者的一种信托基金制度 它一般以股份公司或者契约信托的形式出 现 2 2 2r e i t s 的特点 房地产信托投资基金之所以与其他信托产品相区别 成为发展迅速 规模庞大的一 类信托形式 主要有如下特征 1 房地产信托投资基金属于资金信托 即信托财产是货币资金 而不是土地等实 物资产 这区别于不动产信托 不动产信托是依照信托理念出现最早的信托形式 起源 于英国的尤斯 u s e 制度 其信托财产是土地等不动产 由受托人管理经营委托人所 有的土地等不动产 并将信托财产产生的收益按照委托人的意愿分配给受益人 2 房地产信托投资基金属于集合资金信托 其委托人为确定或不确定多数 受托 4 美 陈淑贤等 房地产投资信托一结构 绩效与投资机会 f m 北京 经济科学出版社 2 0 0 4 5 美国 1 9 4 0 年投资公司法 设立了封闭式共同基金 房地产信托投资摹金 r e i t s 在中国饭店业的运用研究 人将该信托所有委托人的信托资金放在同一个账户里统一管理 统一运用 统一投资 统一分配收益 这区别于单一资金信托 单一资金信托是受托人将每个委托人的信托财 产置于相互独立的账户 分别管理和运用 一项资金信托一般只有一个委托人 而不是 众多委托人 例如 公司将富余流动资金委托给信托公司代为投资管理 获取收益就属 于单一资金信托形式 3 受托人一般是专业的信托投资公司 受托人应该具有信托行业 证券市场 基金 管理 房地产经营管理等多方面的专业知识 使委托人可以享受专家理财服务 用小额 资金就可以获取需要大规模资金运作的房地产行业收益 4 房地产信托投资基金主要是自益信托 一般委托人本身就是受益人 委托人和受 益人没有分离 因此房地产投资信托不具有资产转移这一信托的基本功能 5 房地产信托投资基金投资对象是不同地区 不同类型的房地产物业 主要投资形 式是房地产物业的股权投资和房地产抵押贷款的债权投资 这区别于证券市场中以房地 产行业的股票 债券和房地产投资信托等房地产类证券为主要投资对象的房地产基金 因为房地产投资信托资金直接在房地产市场运作 而不是在证券市场里投资 所以该种 信托具有产业投资基金的性质 6 房地产信托投资基金对于投资者或委托者而言 是不定期限 不定收益率或者规 定期限 不定收益率形式的投资工具 房地产投资信托一般会将信托财产分散投资于不 同类型 地区的不同物业项目从而达到资产组合多样化 分散风险的目的 2 2 3r e i t s 的分类 根据资金投向的不同 r e l t s 可分为三类 1 权益型 e q u i t y r e i t s 权益型r e i t s 直接投资并拥有房地产 其收入主要来源于旗下房地产的经营收入 2 抵押型 m o r t g a g ei 也i t s 主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷 款 收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息 以及通过发放参与 抵押型贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益 3 混合型 h y b r i dr e i t s 此 类r e i t s 不仅进行房地产权益投资 还可从事房地产抵押贷款 按照组织形态分类 可将r e i t s 主要分为契约型和公司型两类 1 公司型r e i t s 1 4 房地产信托投资基金 r e i t s 在中国饭店业的运用研究 具有法人资格 资金使用方式按照公司章程规定 投资人既是r e i t s 的持有人又是公 司的股东 可以参加股东大会 行使股东权利 并以股权形式获取投资收益 2 契约 型r e i t s 不具有法人资格 资金使用方式按照信托契约规定 投资人是信托契约的委 托人 通过受益权享有信托收益 表2 1 契约型和公司型r e i t s 的区别 契约型公司型 资金属性信托财产 构成公司的财产 资金使用按信托契约规定按公司的章程使用 与投资人关系信托契约关系 股东与公司的关系 与受托人关系以受托人存在为前提本身即为受托人身份 利益分配分配信托利益分配股利 按照投资人能否赎回分类 可将r e i t s 主要分为封闭式和开放式两类 1 封闭式 r e i t s 发行规模固定 投资人若想买卖此种投资信托的证券 只能在公开市场上竞价交 易 而不能直接同r e i t s 以净值交易 此外 这类r e i t s 成立后不得再募集资金 2 开放式r e l t s 的发行规模可以增减 投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回 或向投资公司购买股份或认购权证 2 2 4r e it s 作为金融工具的基本特征 房地产投资信托的资金来源有两个方面 发行信托受益凭证或股票 由机构投资 者 人寿保险公司 养老基金组织等 和股民认购 从金融市场融资 如银行借入 发行 债券或商业票据等 房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易 或采取场外直 接交易的方式交易 具有较高的流通性 房地产投资信托除了具有信托的一般特征 即 所有权和利益相分离 信托财产独立性 有限责任和信托管理的连续性外 还具有以下 特征7 1 信托财产是房地产证券 采取股票或受益凭证的形式 可上市交易 流通性强 而且投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份 6 本节主要参考王非硕士论文 r e i t s 在中国的发展探析一文的主要观点 7 主要参考了崔天生硕士学位论文我国房地产投资信托基金发展研究 房地产信托投资基金 r e i t s 在中国饭店业的运用研究 2 经营期限分为定期或不定期 财务运作对大众公开 透明度高 作为公 众公司 房地产投资信托基金必须定期的向外界公布各期财务报表 3 法律对r e i t s 的结构 资产运用和收入来源进行了严格的要求 如美国 规定 房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制 以防止股份过于集 中 每年9 0 以上的收益要分配给股东 其筹集资金的大部分须投向房地产方面 的业务 7 5 以上的资产由房地产 抵押票据 现金和政府债券组成 同时至少 有7 5 的毛收入来自租金 抵押收入和房地产销售所得 4 可以获得有利的税收待遇 避免了双重纳税 房地产投资信托不属于应 税财产 且免除公司税项 美国 国内税收法 第8 5 6 款规定了r e i t s 的免税 地位 因为它起到的是金融中介的作用 替投资人购买房地产 所获收益只在分 配给投资人后 由投资人纳税 而不象一般的公司利润那样 要在公司和收入者 两方面被双重征税 正是它被视为一种金融中介组织而不是公司实体 所以它才 享受免税的优惠 2 3r e l t s 原理及其发展模式 2 3 1 基本原理 r e i t s 是按聚池管理 p o o l i n gm a n a g e m e n t 原理成立 以发行受益凭证的方式汇 集不特定多数 自然人与法人 投资者的资金 由专门投资机构进行投资经营管理 并 将投资综合收益按比例分配给投资者 r e i t s 具体运作涉及四个方面当事人 见图2 2 主要包括 受益人和r e i t s 投资人 公司型r e i t s 的投资人包括r e i t s 公司的投资人和 r e i t s 公司两个层次 r e i t s 管理人即r e i t s 管理公司 有的r e i t s 公司本身即是管理 公司 r e i t s 托管人即r e i t s 保管公司 以及r e i t s 代理人即承销公司 它们统称为 r e i t s 组织的四要素 在r e i t s 的运作过程中发挥着不同的作用 从资金面来看r e i t s 的资金来源有两个方面 一个是基金单位的持有人 另一个是银 行贷款 受益人一信托单位持有人即广大投资者 涉及到中小投资者和机构投资者 托 管人 一般为银行或者银行附属的信托公司 代表全体信托单位持有人持有信托资产 1 6 房地产信托投资基金 p e l t s 在中国饭店业的运用研究 托管人代表基金持有人根据信托协议来代表基金持有人实行他们的权利 受托人不会受 到任何单一持有人的影响 而做出对其他持有人利益冲突的一些决定 所以它的管制相 对来讲是独立而且透明的 受托人 即r e i t s 管理人 由于r e i t s 从法律形式上是一个信托 所以它代表着 投资者的利益 可是它本身并没有员工 所以需要另外一个法人 就是管理人来负责它 日常的运作 一般是专业基金管理机构如房地产信托投资公司 另外还涉及到执行受托 人 一般是资产管理公司 资产管理公司基本上是一个专业的管理公司 它来负责进行 管理房产投资信托的工作 它的任务简单说就是要有效管理房产信托的资产 使得它的 回报 收益能够达到最大 能够产生对于基金持有人最多的股息分配 图2 2 房地产信托投资基金运作模式 房产信托投资基金一般来讲是通过过税务比较优惠的控股公司来间接持有实际的物 业 物业本身会由物业管理公司作为实际管理 所以物业管理公司具体的功能可能就是 物业本身的保安 清洁 或者是租金