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滨海团泊土地合作开发模式策划报告 北京思源置地房地产顾问有限公司2012年4月 报告目录 土地开发模式概要一二级联动开发模式研究二级开发模式研究 2019 12 19 2 房地产开发模式 2019 12 19 3 在土地一级开发阶段便引入投资商 参与到土地一级开发和进行二级开发 01 02 投资者在二级市场上获得建设用地使用权 进行土地转让 开发 经营 管理 销售 一二级联动开发 二级开发 按投资者进入房地产开发的阶段 房地产开发有两种基本模式 企业投资赢利模式 2019 12 19 4 目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种 2019 12 19 5 开发方案选取原则 符合国家土地管理法律法规 通过市场化运作实现价值最大化 保证项目开发的可操作 可持续 根据政策变化可灵活调整 保障项目快速启动 合法 效益 便利 灵活 报告目录 土地开发模式概要一二级联动开发模式研究二级开发模式研究 2019 12 19 6 一二级联动开发程序 2019 12 19 7 一级开发 二级开发 一级开发实施方案 规划设计方案 园林 环保 市政评估 确定一级开发主体 实施征地 拆迁 整理 土地验收 成本审核 收回国有土地使用权 土地交易 入市准备 土地出让价格评估 制定土地出让方案 市场交易 签订土地出让合同 缴纳土地出让金 税费 支付一级开发费 移交土地 办理建设 规划许可证 确定施工单位 施工许可证 项目建设 监理 项目综合验收 办理房产证和入住手续 项目销售 移交 运营 通过开发流程分解 土地一二级联动有那些合作模式 一二级联动开发策略 投资商自主开发投资商与第三方联合开发土地方与投资商联合开发出让于第三方开发 2019 12 19 8 注 A 滨海团泊公司B 投资商C 第三方投资者G 政府部门 B整体运营 AB协同 ABCG联合 总公司负责制 项目公司负责制 合资公司 权责分工 合资公司 权责分工 公司组织形式 总体开发方式 土地一二级联动开发 目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种 2019 12 19 9 投资商整体运营模式 投资商整体运营模式 由投资商全权负责协议地块的一级开发 包括征地拆迁 基础设施建设及报规法律程序 在二级市场上也可参与公开竞价摘地进行二级开发 2019 12 19 10 总公司负责制 由投资商分公司或总公司负责土地开发 投资商整体运营模式 项目公司负责制 单独注册成立项目公司负责项目运作 宗地达到上市交易和建设条件 居住用地 商业用地 公共设施用地 公司组织形式 用地性质 开发模式 投资商自主开发 投资商与第三方联合开发 土地方与投资商联合开发 出让于第三方开发 建设 运营 移交 招标 建设 移交 开发方案 操作要点 方案总述 方案评估 一级开发 二级开发 案例评析 操作模式方案选比 总公司负责制 由投资商的母公司或分公司负责该土地的一级开发及后续二级开发 总公司对该项目承担无限责任 项目公司负责制 由投资商组建项目公司负责该土地的一级开发及后续二级开发 对该项目公司承担无限责任 母公司承担有限责任 2019 12 19 11 开发方案 操作要点 方案总述 方案评估 责任主体 由总公司负责该项目开发 有利于调动集团公司资源 保证项目启动运营 但在工作对接 人员组织上存在复杂性和多变性 会受到公司内部各部门牵制 土地二级开发阶段可选择方案较多 因此较为适合大规模土地一二级联动开发项目 项目公司是专门负责该项目进行的公司 人员相对稳定 工作目标任务相对明确 有利于工作顺利快速推进 在二级开发通常由项目公司自己进行 因此较为适合小规模的 项目公司能够内部消化的一二级联动开发项目 案例评析 操作模式选比方案 2019 12 19 12 开发方案 操作要点 方案总述 方案评估 由于国家用地性质划分比较复杂 我们且从建筑形态和经营角度可将启动区用地划分为 居住用地 主要指销售的住宅项目商业用地 主要指可销售和持有经营的商业项目 体育用地暂不纳入该范围 公共设施用地 上两类之外不能盈利且由滨海公司或投资商承担的公建公益物业用地 如配套幼儿园 体育场馆等 本报告主要考虑的是上述三类用地组合出让 如场馆搭配居住用地出让 居住用地 商业用地 公共设施用地 销售型物业 持有经营型物业 公建公益型物业 注 公共设施用地中公建公益型物业包括医疗 行政 学校 文物 工业 市政等非盈利的土地和物业 体育场馆用地也纳入到公共设施用地 建设完成后可移交或运营 案例评析 操作模式选比方案 销售型物业销售型物业持有经营型物业持有经营型物业公建公益型物业 2019 12 19 13 开发方案 操作要点 方案总述 方案评估 居住用地 商业用地 公共设施用地 投资商自主摘牌开发投资商联合第三方开发投资商联合滨海公司开发土地公开出让投资商自主摘牌开发投资商联合第三方开发投资商联合滨海公司开发土地公开出让投资商自主建设 运营 移交发包第三方建设 运营 移交 物业类型 开发方案 根据物业类型差异 项目在二级开发阶段可有多种开发方案 案例评析 开发操作 2019 12 19 14 操作要点 开发方案 方案总述 方案评估 投资商整体运营模式的关键在于场馆和经营性建设用地投资利润平衡和滨海的收益平衡 滨海公司与投资商签订土地开发协议书 明确加以双方权力义务 标的四至 以及收益分配 投资商组建公司实施一级开发 土地达到上市 建设条件 自主摘牌开发 投资商联合第三方开发 投资商与滨海联合开发或部分交地 土地公开出让 投资商自主建设 移交 发包第三方建设 移交 一级开发主要由投资商负责 组建项目公司或分公司项目组 利润平衡 按比例在土地出让金中提取投资成本 公建成本和利润预期 按比例在土地出让金中提取投资成本 公建成本和利润预期 滨海按预期利润入股或投资商退还部分经营性用地作补偿 滨海 政府和投资商按比例分享土地出让金收益 主要针对非经营性用地的体育场馆 由投资商负责场馆建设和运营 案例评析 场馆类公建开发模式 2019 12 19 15 操作要点 开发方案 方案总述 方案评估 场馆根据其建设和后续运营的性质 通常需要通过招标由专业建筑公司负责建设 后续可由政府回收或由单独项目公司负责营运 综合配套项目建设投资方案如 场馆 医疗及其他配套设施 滨海团泊负建设职责 投资商负建设职责 政府负建设职责 自主建设 发包第三方建设 移交 营运 投资责任主体 建设主体 通常由政府下属公司负责场馆的后续运营 也可由滨海团泊公司或单独项目公司负责营运 案例评析 开发操作流程 2019 12 19 16 操作要点 开发方案 方案总述 方案评估 案例评析 投资商摘地开发 滨海团泊公司与投资商签订签订土地一级开发协议 总公司负责制 项目公司负责制 明确双方权责及收益分配 政府收回国有建设用地使用权 进行公开招拍挂出让 投资商摘得地块缴纳土地交易金 土地一级开发成本 土地出让金 投资商组建项目公司或团队实施土地一级开发达到土地上市或建设条件 二级开发 政府土地收益 滨海团泊土地收益 注 投资商联合第三方摘地开发或土地公开出让的流程与此类似 开发操作流程 2019 12 19 17 操作要点 开发方案 方案总述 方案评估 案例评析 滨海公司与投资商联合摘地 滨海团泊公司与投资商签订签订土地一级开发协议 总公司负责制 项目公司负责制 明确双方权责及收益分配 政府收回国有建设用地使用权 进行公开招拍挂出让 滨海公司与投资商摘得地块 土地一级开发成本 土地出让金 投资商组建项目公司或团队实施土地一级开发达到土地上市或建设条件 二级开发 政府土地收益 滨海团泊土地收益折价 开发方案评析 2019 12 19 18 方案评估 操作要点 方案总述 开发方案 滨海团泊公司负责整个片区运营 区域基础设施投入提升整个片区的土地价值 故需根据整个片区基础设施投资进行片区平衡 分摊及土地升值利润分享 收益分配在初期的土地一级开发协议书须明确 由于滨海公司不参与一级开发 因此在投资商的一级开发成本上 除按规范标准之外 对拆迁 整理的成本需形成一套完整的评估 监督体系 滨海团泊公司的土地收益主要从土地出让金中获得 因此在土地一级开发协议中 需明确土地收益的分配比例 支付办法等 投资商整体负责土地一二级开发 对团泊来说资金投资少 风险小 但对未来土地升值利润分享有限 投资商在所运营的特定项目运作完成后自然注销退出 建议主要应用于 土地一级开发投资大 建设难度大 如农村住宅集中区 定位于普通居住区的地块 案例评析 案例 北京万年花城 2019 12 19 19 北京西南区域超大盘万年花城通过一 二级联动开发的模式 长期持续运营 获得更多利润 一级开发商获得利润较多 操作要点 方案总述 开发方案 方案评估 案例评析 万年花城投入情况 项目基本情况 总占地面积 1200亩 总建筑面积 200万平米 一二级开发总投资 60亿元 万年花城收益情况 项目自2012年初起售 不同时间的价格分别为2012年1月4200元 平米 目前11500元 平米保守估算项目均价 8000元 平米保守估计 整个项目售价 200万x8000 160亿元 2019 12 19 20 协同合作模式滨海团泊公司 投资商 协同合作模式 协同合作模式 指滨海团泊公司与投资商协同配合 通过成立联合项目公司或分工协作方式 协同进行土地一级开发和二级土地市场的合作模式 2019 12 19 21 协同合作模式 项目公司制 只负责该项目运营 项目建设完成后公司自然注销 开发方案 方案总述 方案评估 合资公司负责制 单独注册成立项目公司负责项目运作 权责分工责任制 滨海公司与投资商达成分工合作协议负责项目运营 公司运营制 除特地项目开发外可进行其他项目投资 持续运营 方案一滨海招标投资商负责一级开发 滨海负责二级出让 方案二滨海负责一级开发 投资商进行二级开发 方案三滨海公司与投资商联合分工进行一二级联动开发 一级开发 二级开发 分用地性质类比前述整体运营模式分类出让 案例评析 操作模式方案选比 合资公司负责制 滨海团泊公司与投资商成立联合公司负责土地的一级开发和二级开发 2019 12 19 22 项目公司制 公司运营制 合作进行土地一级开发 完成土地一级开发 成本测算和相关法律手续 进入土地出让程序 签订土地合作开发协议 明确各自权 责 利 销售型经营物业用地 项目公司自主摘牌开发投资商摘地开发土地公开出让 项目公司开发 持续运营投资商摘地开发土地公开出让 投资商自主建设 运营 移交发包第三方建设 运营 移交 持有型经营物业用地 公共非盈利设施用地 1 出资 滨海公司可以土地折价出资 投资商以资本出资2 权责利 在协议中明确甲乙双方各自在施工 融资 建设及利润分配上的权 责 利 原则上投资商负责项目融资和运营 由投资商进行土地二级开发 土地方应取得部分土地出让金收益合资公司负责二级开发 土地方取得项目开发收益公共非盈利的设施成本分摊于经营性物业收益之中 开发方案 方案总述 方案评估 案例评析 操作模式方案选比 权责分工责任制 滨海团泊公司与投资商通过事先达成的土地一二级联合开发协议 联合进行土地的一级开发和二级开发 权责分工责任制是在土地一级开发阶段引入投资商进行定向土地开发 以保证土地顺利出让 在这一原则之下甲乙双方可以建立松散联合的开发模式 2019 12 19 23 土地方负责一级开发 开发方案 方案总述 方案评估 共同联合一级开发 投资方负责一级开发 土地合作开发协议 投资商摘地 投资商摘地 投资商摘地 土地公开出让 达成协议 一级开发 二级开发 案例评析 开发方案评析 2019 12 19 24 方案评估 方案总述 开发方案 协同合作进行土地一二级开发 一是能够引入投资商的资本 二是通过定向开发 保证土地上市后能够有效出让 协同合作中土地方作为土地权人 充分参与到土地一级开发和上市阶段 有效监控土地一级开发的进度 开发成本 实现土地价格和上市时间的可控性 土地方参与土地上市和二级开发 保障土地收益 土地定向开发 对于开发商而言 实现地价可控性 规模适中 上市时间恰当 合作基础牢固 开发条件成熟 对于有技术实力但又未曾进入天津市场的开发商尤其具有优势 提高合作的成功率 在一级开发阶段与大型开发商结成合作 树立区域土地投资信心 提升土地价值 实现高价值汇报 根据合作模式差异 充分考虑项目预期收益 运营模式及现金流 设置合理的公司进入和退出机制 选择发展潜力好的优质物业进行持有运营 保证公司经营稳定 建议主要应用于 有投资意向的全国大型房地产企业 案例评析 净地 案例 五矿 中新战略合作和联合 2019 12 19 25 案例评析 方案总述 开发方案 中新集团获取用于土地拆迁 整理的资金 既获得土地升值利润 同时获取15 的项目开发权益 方案评估 2007年1月 中新集团以6 68亿人民币收购青岛亚星集团子公司 天津市亿嘉合置业全部股权从而取得天津北辰宜兴埠项目全部权益 总建筑面积约204万平方米 楼面地价约402元 平方米 中新集团 收购 北辰宜兴埠项目 五矿置业 地价款 拆迁 整理 必要政府费用及转让土地使用权相关税项 23 8亿资金 成立新项目公司 85 股权 开发建设销售 协议仅涉及总建筑面积约80万平方米之物业 实质拥有全部204万平方米之物业 中新持有股份存放于独立托管代理 以托管方式持有 若违约则转让于五矿 2019 12 19 26 联合开发模式滨海团泊公司 政府 投资商 联合开发模式 联合开发模式 即滨海团泊公司与政府 投资商及其他参与者通过成立联合项目公司或分工协作方式 协同进行土地一级开发和二级土地市场开发 联合开发主要有合资公司制和权责分工制两种形式 具体操作思路与协同合作模式基本类似 具体开发中可以参照进行 联合开发中需处理政府和第三方投资者的关系 如政府收取的土地出让金作为股份注入项目公司 进行项目开发 2019 12 19 27 联合开发模式 项目公司制 只负责该项目运营 项目建设完成后公司自然注销 合资公司负责制 单独注册成立项目公司负责项目运作 权责分工责任制 各方达成合作协议分工负责项目运营 公司运营制 除特地项目开发外可进行其他项目投资 持续运营 一级开发 二级开发 案例一 北京华侨城一二级联动 2019 12 19 28 1 甲 乙方负责将对应的800亩绿化带和53 87万平方米建筑面积的开发经营权转移到新设公司名下 2 甲 乙方负责完成对应土地的拆迁 安置 补偿 三通一平工作 以及办理新设公司开发建设项目所需政府部门的立项审批手续 新设公司除交纳国有土地出让金及与交纳国有土地出让金相关的手续费用外 办理上述手续所发生的费用均由甲方 乙方承担 3 甲 乙方依据北京市关于绿化带建设的有关政策 负责承担大市政建设费用 4 甲 乙方负责落实新设公司不须再向南磨房乡政府交纳有关开发主题公园的土地任何其他税 费 1 丙 丁方负责在6亿元人民币的额度内为新设公司提供融资及股东借款用于主题公园及房地产开发 对此甲 乙方及新设公司不承担任何经济担保责任 超过6亿元人民币部分的资金缺口由新设公司自行融资解决 2 丙 丁方承担上述6亿元人民币额度内的融资及股东借款的利息 该融资及股东借款本金由新设公司负责偿还 但享有该6亿元人民币额度内融资及股东借款打入新设公司帐户后所生成的利息收入 报告目录 土地开发模式概要一二级联动开发模式研究二级开发模式研究 2019 12 19 29 2019 12 19 30 股权转让股权合作土地期权品牌技术整合联合拿地建设回购 土地二级开发 本文研究的 是指投资者在土地公开交易的招拍挂市场上获取建设用地使用权 进行土地转让 开发 经营 管理 销售的行为 目前合作开发主要有几种方法 二级开发方案 股权转让模式 2019 12 19 31 方案内容股权 公司股份和土地权益 转让 滨海团泊公司与投资商就特定地块达成合作购买意向 由滨海团泊公司成立项目公司在公开市场上获取该土地项目 或者由滨海团泊公司下属公司在公开市场上摘取该特定项目 以土地为资产成立项目公司 通过转让项目公司股权实现土地转让交易的目的 或者由滨海团泊公司下属公司摘得土地后直接进行存量土地转让 方案解析股权转让的主要目的是解决土地购买方在招拍挂的公开竞价市场上对于土地成交价格的可控性 通过存量土地协商交易 能够以预期的价格成交 股权转让的实质就是由滨海团泊公司摘地进行存量土地协议转让 合作流程解析1 滨海团泊公司与开发企业就意向合作的地块的合作方式 股权转让的期间 转让方式 约定地块的用地指标 价格 上市时间等达成一致 并签订 土地转让合作协议书 2 具体方案上有三种 方案A 以滨海公司法人为出资人组建项目公司 以项目公司为实体摘得土地 然后进行项目公司股权转让 方案B 以滨海下属某公司为实体摘地后 按约定的条件实施土地转让 方案C 滨海下属公司摘取土地后 将土地打包注册为新项目公司 或与投资商共同出资注册项目公司 逐步实施项目公司股权转让给投资商 3 通过项目公司股权转让和土地协议出让 滨海公司收回投资和获取收益 4 滨海公司去招拍挂市场上摘地 有利于控制土地的上市节奏 规模 竞争和交易价格 股权转让模式 2019 12 19 32 滨海团泊公司 成立项目公司 滨海子公司 摘取土地 投资商 土地权益转让 项目公司股权转让 成立项目公司 项目公司股权转让 签订土地合作协议 收回投资 收益 股权转让模式 2019 12 19 33 案例解析 北京中联亚房地产有限公司为来广营1号地的土地一级开发商2008年2月 中联亚以21亿元通过招标方式获得改地块的二级开发权2008年5月 中联亚将1号地打包注册为项目公司2008年9月 中铁建设集团公司出资约24亿元收购该项目公司 北京中联亚房地产有限公司通过股权转让 在08年土地市场冷清的环境下 成功保障了大规模土地出让 避免流拍出现 土地转让合作协议书 不具有法律效力 该协议只能建立在企业双方互信的基础上 因此需设立其他条件加以限制和约束 如在协议之外需缴纳一定的保证金 投资商预先受让项目公司股权的资金交由信托公司托管等 该类合作方案需要滨海团泊公司在获取土地时需缴纳巨额的土地交易保障金和土地出让金 若如此 则需占用大额的现金 造成公司资金浪费 对此 在 协议 中要明确该笔资金的来源 尽量缩短支付时间 或者在政府许可的情况下 延迟土地出让金支付期限 在项目公司股权转让之后由投资商直接支付 或者根据双方协议约定的土地出让金总额 要求投资商预先将该笔资金打入指定托管账户 设定该笔资金转移生效的特别条件 对于销售型物业 建议全部转让该土地权益 规避项目开发风险 对于持有型物业 可部分转让所持项目公司权益 以培育持有型物业的初期运营 增加投资信心 同时使滨海公司拥有固定资产实现持续盈利 方案评析 2019 12 19 34 2019 12 19 34 股权转让模式 股权合作模式 2019 12 19 35 方案内容滨海团泊公司与投资商达成合作意向 由滨海公司与投资商共同出资组建项目公司 以项目公司为主体摘取土地 并进行该地块的建设 开发 销售和运营 甲乙双方利润共享 风险共担 方案解析股权合作主要是甲乙双方合作开发 由于土地方的土地增值收益可以作价入股项目公司 因此可减少投资商的项目初期投入成本 土地方与投资商联合开发 有利于提升投资商的投资信心 2019 12 19 36 滨海团泊 开发企业 签订合作意向书 项目公司 摘取土地 共同出资组建 项目开发 进行 双方按照约定获得一定比例收益 双方按照约定获得一定比例收益 合作流程解析1 滨海团泊与开发企业签订 合作意向书 明确甲乙双方的出资比例 出资形式 甲乙双方在合资公司中的职责及利润分成 也即一份甲乙双方组建公司的合作协议书 2 滨海团泊与开发企业组建项目公司 3 项目公司通过公开招拍挂摘地 按双方约定的要求获取该地块的土地使用权 4 项目公司进行二级物业开发 甲乙双方按约定的职责各负其责5 利润分成 按甲乙双方的权益 销售型物业通过销售回款盈利 对于持有型物业 项目公司持续运营 根据经营状况可约定逐步增 减持股份以实现项目的退出机制 股权合作模式 股权合作是在片区开发启动阶段 市场前景不明朗 增加投资人投资信心的一项重要手段 甲乙双方共同运作 可以实现对项目建设进度 品质 功能定位等产品的把控 实现区域品质整体平衡 树立区域形象 降低项目的开发风险 这对启动区的项目而言尤为适合 对于升值潜力较高的商业物业而言 合作开发保证滨海团泊公司可享受项目未来升值的价值 合作开发涉及双方经营合作 根据各企业的实力特长不同 双方的职责也应有所差异 滨海团泊公司作为土地方 可以主要负责基础设施建设 项目法律法规手续 税费优惠等工作 投资商作为外来者 更多可以利用其管理 技术 资金 建设和项目的经营 组建合资公司还需考虑出资的方式 比例 回款节奏 风险控制和退出机制 方案评析 可主要用于大型持有型物业的开发建设项目 2019 12 19 37 2019 12 19 37 股权合作模式 土地期权模式 2019 12 19 38 方案内容土地期权就是滨海团泊公司与投资商达成合作意向 约定 未来一段时间内 投资商承诺以约定的条件摘取约定的土地进行开发 或者对约定的土地在未来一段时间内享有优先购买权 方案解析土地期权实质就是投资商对某地块的承诺开发 土地方可与投资商签订投资意向 有利于提升片区的投资价值 土地方按双方达成的合作意向进行土地一级 定制化 开发 提高成交机率投资商按约定享有一定的优惠措施 土地期权建议主要适用于全国性大型品牌地产商和走高科技精品 开发 路线的中小地产商 土地期权模式 2019 12 19 39 战略联盟 土地期权 战略联盟 滨海团泊公司与投资商就片区土地开发达成投资意向 该联盟可松可紧 连带开发 已购入土地的投资商或计划购入土地的投资商就地块周边一定范围内土地约定在未来一段时期内拥有有限购买权 以实现项目开发完毕后可持续运营 同时能够分享因项目开发带来的土地升值价值 连带开发 已投资项目周边区域 计划投资项目周边区域 签署土地期权协议书 约定开发企业对于特定地块的优先购买权 约定交易价格 产品等 团泊进行土地一级开发可借由开发企业进行宣传 开发企业支付一定的押金 大型品牌开发商若有投资意向 则可提升区域的投资热度 吸引其他开发商进入 根据协议 根据意向开发商的投资要求 在一级开发中考虑其投资规模 产品形态 基础设施要求等 定制化开发提高成交率 根据土地期权协议 给予开发商一定的优惠措施 如有限购买权 税费优惠等 对于连带开发 有助于吸引那些希望打造品牌地产商的开发企业 通过项目先期走精品化路线 带动区域土地升值 规模开发既享有土地升值价值 又树立企业品牌 也提升了区域的形象和土地价值 约定在未来某段时间内投资商对该地块享有同等条件下的优先购买权 品牌技术整合模式 2019 12 19 40 方案内容品牌技术整合 滨海团泊公司搭建开发商合作开发的资源平台 将有有资金没技术 主要是中小开发商及外行业 和有技术没资金 精品楼盘开发商 如阳光100 锋尚国际等 的不同企业整合起来 促成土地成交 方案解析上一轮经济增长期 外行业积累了大量的产业资本 但本行业利润薄弱 房地产相对来说还是投资价值洼地 在这一轮房地产调整周期中 外行业进入动力较强 但品牌实力 技术较为匮乏 如五矿 中铁 海尔 海信等 品牌 技术 管理和资本对接 树立外行业的投资信心 也能整合品牌地产商进入 实现土地顺利成交和提升区域的品质 品牌主要适用于高科技地产商和外行业进入者 品牌技术整合模式 2019 12 19 41 品牌输出方 项目公司 合作流程解析滨海团泊公司与思源资源进行对接整合 获取各种投资上的投资需求 经过资源整合 搭建资源整合和土地交易的平台 资源对接方在平台对接下 达成合作 并能够成立项目公司摘地 联合开发 合作关键点外行业进入企业的资金实力 投资需求及对房地产市场走势的判断 品牌 技术 管理输出方的合作条件 产品线和营销思路 滨海团泊公司及思源的平台运作能力 对双方合作的推进能力 项目开发 团泊交易平台 提供品牌及技术 提供资金 组建 进行 双方按照约定获得相应比例的收益 中小开发商及外行业 品牌技术整合模式 2019 12 19 42 阳光100非控股直营模式是在项目所有权与管理权分开的前提下 阳光100通过占有合作项目公司30 40 股权 输出阳光100品牌和管理标准 流程和制度 由阳光100全权负责项目的开发建设和经营管理 加盟单位按照合同规定向阳光100置业集团总部按照项目销售收入的4 支付品牌许可