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文档简介

摘要 建立适合我国住宅金融发展的模式 最大限度地将居民潜在的购房需求转变 一一丙瑜实的有效需求具有重要的现实意义 在明确了住宅金融的研究对象 并对当 前国际 国内住宅金融发展模式的相关理论研究进行综述的基础上 本文对世界 上主要的三种住宅金融模式进行了国际比较 然后 结合我国住宅金融模式发展 的实际 通过大量的数据和图表对我国目前的住宅金融发展模式的态势进行了定 性的分析 并指出了我国住宅金融模式发展所面i 临的问题 在此基础上 针对我 国现行的几种住宅金融模式 综合相关理论研究和对住宅金融专业人士进行的访 谈 构建了住宅金融模式的评价指标体系 并应用层次分析法 将定性的内容进 行定量处理 为我国住宅金融的发展模式做出了理性的选择 最后 结合国际比 较和国内分析 分别对我国住宅金融三种模式的未来发展提出对策和建议斗7 i 本文认为 世界上住宅金融建设开展得较为成功的国家 都有自己的一套独 特的住宅金融模式 而这套模式都是在对本国的政治 经济 人口等各方面情况 进行综合考虑的基础上做出的选择 是对本国情况的一个较为恰当的定位 根据 我国目前现行的几种住宅金融模式发展的态势和对其的评价 住房抵押贷款模式 应成为我国住宅金融发展的主要模式 同时由于我国经济发展的不平衡和对住宅 金融的不同需求 合同储蓄模式和住宅公积金模式作为住房抵押贷款模式的有益 补充形式还将继续存在 我们可对这三种模式分别进行优化 改造和完善 来推 动我国住宅金融的发展 目前 各国学者在对住宅金融进行研究时大多以本国作为研究对象 国家之 间的比较研究和借鉴相对较少 而本文的创新之处就在于对住宅金融模式进行了 较深入的国际比较 构建了住宅金融评价的指标体系 定量地评价了三种住宅金 融模式在中国的应用性 关键词 住宅金融模式抵押贷款公积金评价指标体系 a b s t r a c t s e tu pt h es u i t a b l eh o u s i n gf i n a n c ed e v e l o p m e n tm o d ef o ro u rc o u n t r ya n dr u mt h e p o t e n t i a ln e e d t op u r c h a s i n gt h eh o u s eo f t h eh a b i t a n t si n t ot h er e a ln e e di ss i g n i f i c a n t a f t e rd e f i n i n gt h er e s e a r c ho b j e c to f h o u s i n gf i n a n c ea n do nt h eb a s i so fc o r r e l a t i v e t h e o r yr e s e a r c ho nt h ed e v e l o p m e n tm o d e o f h o u s i n gf i n a n c eh o m e a n da b r o a d t h i s p a p e rm a d ei n t e r n a t i o n a lc o m p a r i s o n o nt h et h r e em a i nh o u s i n gf i n a n c em o d e s s u b s e q u e n t l y c o m b i n e dw i t h t h er e a l i t yo fo u rc o u n t r y sh o u s i n gf i n a n c em o d e id i d q u a l i t a t i v ea n a l y s i so nt h ec u r r e n th o u s i n gf i n a n c em o d e s o fo u rc o u n t r yw i t hal o to f d a t aa n dg r a p ha n dp o i n t e do u tt h ep r o b l e m sf a c i n g t h e n o nt h eb a s i so ft h e o r e t i c r e s e a r c ha n di n t e r v i e w i n gw i t ht h ee x p e l si nt h ef i e l do f h o u s i n gf i n a n c e is e tu pt h e e v a l u a t i o ni n d e xs y s t e ma n du s e da h pt om a k eq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sa n dm a d e r e a s o n a b l ec h o i c ef o rc h i n e s e h o u s i n gf i n a n c ed e v e l o p m e n tm o d e i nt h ee n d im a d e t a c t i c s u g g e s t i o n st ot h r e eh o u s i n gf i n a n c em o d e sr e s p e c t i v e l yo nt h eb a s i so ft h e i n t e r n a t i o n a lc o m p a r i s o na n da n a l y s i s i nt h i s r e s e a r c h if o u n dt h es u c c e s s f u lc o u n t r i e s i n h o u s i n gf i n a n c ea l l h a v ei t s p a r t i c u l a rh o u s i n gf i n a n c em o d e s t h em o d e sa r ea l lt h ec h o i c eo nt h eb a s i so f i n t e g r a t e dc o n s i d e r a t i o no ft h e i ro w n c o u n t r i e s p o l i t i c s e c o n o m y p o p u l a t i o na n ds o o n t h e ya r ea l s ot h ep r o p e ro r i e n t a t i o nt ot h es i t u a t i o no ft h ed i f f e r e n tc o u n t r i e s r e s p e c t i v e l y a c c o r d i n gt ot h ea n a l y s i sa n de v a l u a t i o n t h em o d eo fh o u s i n gm o r t g a g e l o a ns h o u l db e c o m et h ek e yh o u s i n gf i n a n c em o d ei no u r c o u n t r y a tt h es a m et i m e b e c a u s eo ft h ei m b a l a n c eo ft h e e c o n o m yd e v e l o p m e n ti n o u rc o u n t r ya n dt h e d i f f e r e n tn e e df o rt h eh o u s i n gf i n a n c e t h em o d eo nt h eb a s i so fc o n t r a c ts a v i n ga n d a c c u m u l a t i o nf u n dm o d ew i l lr e m a i nf o rs o m et i m ea st h eh e l p f u ls u p p l e m e n t w ec a n p u s h t h e h o u s i n gf i n a n c e d e v e l o p m e n tt h r o u g h o p t i m i z i n g r e c o n s t r u c t i n g a n d p e r f e c t i n gt h et h r e em o d e s c u r r e n t l y t h es c h o l a r so fd i f f e r e n tc o u n t r ym a i n l yd ot h e i rr e s e a r c hw i t ht h e i ro 啪 c o u n t r i e sa n dt h ec o m p a r i s o na n d u s i n gf o rr e f e r e n c es e e m sl e s s t h ec r e a t i v i t yo f t h i s i i p a p e rj u s t l i e si nt h e d e e p l yr e s e a r c h o nt h eh o u s i n gf i n a n c em o d e si nd i f f e r e n t c o u n t r i e sa n ds e t t i n gu pt h ee v a l u a t i o ni n d e xs y s t e ma n dm a k i n gq u a n t i t a t i v ea n a l y s i s o nt h ea p p l i c a t i o no f t h r e eh o u s i n gf i n a n c em o d e si nc h i n a k e yw o r d s h o u s i n g f i n a n c e m o d e m o r t g a g el o a n a c c u m u l a t i o nf u n d e v a l u a t i o ni n d e xs y s t e m 堡主堂垡堡壅 垡圭垒壁堡墓里堕些墼墨墨里垄星堕丝竺窒 图表目录 表卜l 西方不同国家自有住房的税收待遇 图2 一l 美国住宅金融体系结构图 图2 2 德国住宅金融体系结构图 图2 3 新加坡住宅金融体系结构图 表3 一l 1 9 8 8 年烟台住房储蓄银行信贷资金情况 表3 2 1 9 8 8 年蚌埠住房储蓄银行信贷资金情况 表3 3 1 9 9 1 2 0 0 0 年全国城乡居民储蓄存款年底余额和年增加额 表3 4 住房公积金相关政策法令的沿革 表3 5 上海市历年住房公积金缴存基数 比例 上下限一览表 表3 6 新加坡2 0 0 1 年1 月起公积金缴存率 表3 7 上海历年住房公积金归集 提取情况对照表 图3 一l 上海历年住房公积金归集 提取情况对照表 图3 2 1 9 9 9 2 0 0 1 年我国国有商业银行个人住房贷款余额 表3 8 1 9 9 1 2 0 0 0 年商品房屋销售情况 图4 1 住宅金融模式评价指标体系图 表4 1 备评价指标两两比较矩阵 表4 2 相对于总目标各评价指标权重计算结果 表4 3 住宅金融模式各评价指标的权重 图4 2 住宅金融模式评价层次分析结构图 表4 4 微观环境指标下各模式两两比较矩阵 表4 5 宏观环境指标下各模式两两比较矩阵 表4 6 发展能力指标下各模式两两比较矩阵 表4 7 金融创新能力指标下各模式两两比较矩阵 表4 8 安全能力指标下各模式两两比较矩阵 表4 9 盈利性指标下各模式两两比较矩阵 表4 1 0 相对于微观环境指标各模式权重计算结果 表4 1 1 相对于宏观环境指标各模式权重计算结果 表4 一1 2 相对于发展能力指标各模式权重计算结果 表4 1 3 相对于金融创新能力指标各模式权重计算结果 表4 一1 4 相对于安全能力指标各模式权重计算结果 表4 1 5 相对于盈利性指标各模式权重计算结果 表4 1 5 住宅金融各模式的综合测定总评价表 坫 孙 拍 盯 弘 弘 踮 诣 腿 鸲 铊 北 趴 弱 鼹 弱 弘 弘 弘 h 弱 弱 弱 弱 弱 弱 弱 弱 盯 硕士学位论文 住宅金融模式国际比较及我国发展对策研究 县 吉 寸口 加入w t o 给我国新一轮的经济发展带来了机遇和挑战 其中 随着城镇 住宅建设的加快 住宅建设将被培育为新的经济增长点 当国民经济发展速度保 持在5 一8 时 房地产业便处于稳定发展状态 而当国民经济发展速度大于8 时 房地产业则处于快速发展状态 由于我国国民经济的发展速度将继续保持 在8 左右 因此在今后一个时期内 房地产业将是一个极具发展潜力 并进入 快速发展时期的新兴产业 根据国家有关部门的预测 到2 0 1 0 年 我国的城市化水平将达到4 2 4 5 按目前我国城市居民人均住宅建筑面积约2 0 平方米计算 从现在起到2 0 1 0 年8 年间 我国共需新增住宅建筑面积3 7 7 9 9 6 亿平方米 平均每年约4 2 o o 万平方米 如果再考虑到人口流动的加大以及居民消费结构变化所形成的对住宅 的需求 平均每年需增加的住宅建筑面积将达到6 亿平方米以上 城镇住宅投资 占g d p 的比重将达到5 以上 住宅建设业是一种关联度很高的产业 该行业投资的扩大将能够引起其它许 多行业需求的增长 据粗略统计 房地产业的发展可以带动5 0 多个相关产业的 发展 单单是工业就会因住宅建设投资的增长而引发对建材 冶金 机械 电子 器材等一系列工业产品需求的增长 众多工业产品需求的增长将刺激工业投资并 又继而带动相关产业投资的扩大 这也为运输 通信 物业管理等第三产业的发 展带来了生机与活力 世界银行的研究也表明 住宅建设业每增加1 0 0 亿元的投 资就能创造1 7 0 亿 2 2 0 亿元的需求 而每销售1 0 0 亿元的住宅 则能带动1 3 0 亿一1 5 0 亿元其它商品的销售 一旦其取得成效 不仅能极大地推动国民经济 的发展 而且能相当直接地改善居民的生活条件 并且两者在时间上几乎不存在 任何时滞 然而 透过房地产投资对经济的巨大刺激作用 刺激必须以新建房地产不断 被消费者吸收为前提 否则 房地产投资不仅不会对经济发展起到推动作用 还 殷红 张卫东 房地产金融 首都经济贸易大学出版社 2 0 0 2 年1 月 张伟 入世 我国房地产金融发展的机遇与挑战 中国房地产 2 0 0 2 年8 月 陈斯伦 住房抵押贷款证券化呼之欲出 中国房地 2 0 0 2 年5 月 宋文力 郭立 完善住房金融体系促进住宅产业健康发展 金融科学 中国金融学院学报 1 9 9 9 年第4 期 第3 0 页 塑主兰竺堡塞 焦塞垒壁堡茎里堕 墼墨茎旦堡星翌箜 塑 会成为经济危机的导火索 关于这一点 1 9 9 7 年亚洲金融危机已经为我们提供 了非常深刻的教训 因此 从战略的角度看 住宅建设能否成为新的经济增长点 关键在于住宅 消费热点的形成 有了住宅消费热点 住宅建设才有发展的内在动力 我们才能 以住宅建设带动钢铁 建材 机械 仪表等一系列相关产业乃至整个国民经济的 发展 然而 由于住宅分配制度等方面的原因 造成我国的住宅金融更多地注重 住宅生产融资 而忽略了住宅消费信贷 导致住宅消费发展缓慢 住宅消费的需 求不足 因此 不论从改革传统的住宅实物分配体制 实行货币化分房的体制转 换角度 还是从以住宅作为国民经济新的增长点 推动国内消费需求的经济增长 角度 住宅金融 即英国学者d a v i dg a r n e t 所定义的 居民各类住宅的建设 改 善 购买 租赁 维护和维修的货币信贷运行制度 将是我国当前需要研究的 重要问题之一 二战以后 西方各国学者对住宅金融在住宅业乃至整个国民经济发展进程中 所能起到的作用都进行了十分详尽的研究 还提出了一套较为完整的 至少在西 方各国比较行之有效的住宅金融的改革方案并通过政府予以实施 然而 由于对 住宅金融的研究是一个比较偏重于实践的问题 而各个国家在住宅金融方面的情 况又千差万别 因此各国学者在对其进行研究时 大多以本国作为研究对象 国 家之间的比较研究和借鉴相对较少 在我国 许多学者对这一领域的研究也逐渐深入 但从总体上讲 我国住宅 金融的理论研究仍处于起步阶段 对国外住宅金融的理论和实践了解不多 不全 面 对住宅金融的研究比较零碎 不系统 实用性分析多于理性分析 因此 围 绕如何解决这一难题 我国已出台了多种方案 如加快住宅制度 工资制度及劳 动制度改革 控制商品房价格的不合理上涨等等 但笔者认为 启动住宅消费的 关键在于住宅金融体制的改革 只有通过这项改革 选择真正适合我国住宅金融 发展的模式 才能最大限度地将居民潜在的购房需求转变为现实的有效需求 为推动住宅金融的理论研究 指导中国住宅金融的实践发展 笔者希望在本 文的研究中解决下述问题 第一 世界住宅金融主要发展模式的差异和共性所在 及对我国的借鉴 第二 我国住宅金融模式中存在的具体问题 第三 如何选择 d a v i dg a r n e t t b a r b a r ar e i d h e l e nr i l e y h o u s i n gf i n a n c e s e c o n de d i t i o n l o n g m a ng r o u pu kl t d1 9 9 1 p 3 5 硕士学位论文 住宅金融模式国际比较及我国发展对策研究 中国有效的住宅金融模式 为此 本文在结构上共分五章 进行了综合分析与研究 第一章中 笔者对住宅金融模式研究的背景进行了介绍 首先在第一节中明 确了住宅金融的研究对象 包括住宅的划分 住宅金融的研究重点以及住宅金融 的基本特征 然后对住宅金融发展模式的研究情况进行综述 包括世界住宅金融 发展模式的研究和我国住宅金融发展模式的研究 接下来 在本文的第二章中 先在第一节中分三部分详细讨论了世界上比较 主要的三种住宅金融模式 即以美国为典型代表的抵押贷款模式 以德国为典型 代表的合同储蓄模式以及以新加坡为典型代表的公积金模式 在每一部分中 笔 者分别介绍了各模式的特点及其运行机制 在第二节中 笔者对这三种模式进行 了国际比较 讨论了三种发展模式的差异和共性 以便结合我国住宅金融模式的 发展进行有益的借鉴 再接下来的第三 第四章是本文的重点 也是难点所在 笔者在第三章中分 三节 结合大量的数据和图表对我国目前的住宅金融发展模式的态势进行了定性 的分析 指出了我国住宅金融模式发展所面临的问题 并最终得出 我国住宅金 融模式的发展应遵循以住宅抵押贷款模式为主导 公积金模式和住宅储蓄模式为 补充的发展方针 在此基础上 在本文的第四章中针对我国现行的住宅金融模式 综合相关理论研究和对住宅金融专业人士进行的访谈 构建了评价指标体系 并 应用层次分析法 将定性的内容进行定量处理 最终为我国住宅金融的发展模式 做出了理性的选择 在第五章 笔者将重点放在了结合国际比较和国内分析 分别对我国住宅金 融三种模式的未来发展提出对策和建议 改造我国的合同储蓄模式 完善我国的 住宅公积金模式和优化我国抵押贷款模式 在三种模式混合发展的过程中 以住 宅抵押贷款模式为主导 公积金模式和住宅储蓄模式为补充 在结束语部分 笔者对前面各章中的所有的结论和建议进行了总结和归纳 总的说来 本文通过对国际上三种主要住宅金融模式的比较和我国目前住宅 金融模式方面存在问题的分析 系统地 全面地对住宅金融模式问题进行研究 并最终提出相应的对策和建议 在写作方法上 本文由抽象到具体 由国外到国 内 层层推进 并将定性分析与定量分析相结合 从而给出我国住宅金融发展模 6 硕士学位论文 住宅金融模式国际比较及我国发展对策研究 式选择总的对策和建议 总体而言 对住宅金融的研究是一个比较偏重于实践的问题 而各个国家在 住宅金融方面的情况又千差万别 因此各国学者在对其进行研究时 大多以本国 作为研究对象 国家之间的比较研究和借鉴相对较少 本文的创新之处就在于对 住宅金融模式进行了较深入的国际比较 构建了住宅金融评价的指标体系 定量 地评价了三种住宅金融模式在中国的应用性 然而 由于层次分析法本身具有一 定的局限性 其专家打分具有一定的主观性 所以在此测评体系下的评价结果与 实际难免有出入 建立更为科学的住宅金融模式的评价指标体系将是笔者今后的 研究方向 此外 住宅金融模式的发展受本国国情的制约 如何更好地将理论研 究的结果应用于实际也是有待解决的另一个问题 堡主兰堡堡兰 垡皇垒磐堡茎里堕 墼墨墨璺垄垦翌 堕 第一章住宅金融模式研究的背景 第一节住宅金融的研究对象 研究不同国家的住宅金融 必须首先确定住宅金融的研究对象 这样才能在 此基础上对不同的国家进行比较 由于住宅金融在不同国家发展历史不同 国别 差异大 只有用科学的研究方法对不同国家的住宅金融分类 比较 全面 客观 地描述不同国家住宅金融的发展状况 才能解释不同国家住宅金融的制度差异原 因 一 住宅的划分 要进行住宅金融的研究 首先要对住宅有明确的认识 根据住宅的不同性质 住宅可被划分为不同的类型 1 按住宅所有权的性质可以将住宅划分为私有住宅和公共住宅 私有住宅是所有权归私人所有的住宅 由于住宅不动产的特殊性 住宅的所 有权和使用权可以分离 私有住宅的所有者可以自己使用住宅 也可以将私有住 宅出租 私有住宅分为自己使用的住宅和租赁住宅 在1 9 世纪末和2 0 世纪初 英国城市住宅主要由私人建造用于出租 1 9 1 4 年 私人建造自用的住宅仅占住 宅总数的l o 9 0 的私有住宅用于出租 公共住宅 p u b l i ch o u s e 是由政府 社团集体投资建造的住宅 其住宅所有权 归政府或社团所有 我国学者田东海认为公共住宅有六个基本特征 其本质是面 向中低收入者租 售 不以盈利为目的 需要政府补贴的住宅 社会主义国家 的公共住宅一般叫公有住宅 公有住宅由政府投资或单位投资 单位是国有的 住宅所有权最终也是国家或政府所有 公有住宅从所有权性质看也是公共住宅 但传统的社会主义国家国有住宅和市场经济国家公共住宅的分配对象和分配形 式不同 前者单位的全体职工都有分配权 住宅是实物分配 消费不受支付能力的制 约 普遍存在住宅短缺 而后者主要是针对城市中的中低收入阶层 不论是租房 i u 东悔i 住房政策 国际经验借鉴和中国现实选择 清华大学出版社 1 9 9 8 年第三版 第3 页 8 堡主兰垡笙壅 焦圭垒壁堡垄里堕生墼垦墨旦蕉垦翌i 里堕 或买房 政府都有补贴 传统的社会主义国家在向市场经济改革中 旧的住宅体 制也在改革 公有住宅的概念正在消失 取而代之的是和市场经济国家同样的公 共住宅 如中国提出建立多层次的住宅供应体系中的经济适用房就是面向中低收 入阶层购买的公共住宅 不同国家或地区公共住宅的名称不同 如日本的公营住 宅和公团住宅 新加坡的公共组屋 香港房屋委员会的 公屋 英国的市 郡 议会住宅 美国联邦政府的公共住宅 每个国家或地区都有公共住宅 只是公共 住宅的数量多少不同 以及公共住宅的租 售规定不同 美国的公共住宅只有 1 0 1 5 其余8 5 一9 0 的住宅是私有住宅 瑞典的公共住宅占全部住宅的 2 4 左右 日本公共住宅和私有住宅各占5 0 左右 现在公共住宅所占比重逐 步下降 新加坡9 0 以上的居民住上了由政府提供的公共住宅 香港私人住宅 和公共住宅各占5 0 从公共住宅的租 售规定来看 美国的公共住宅数量很 少 主要用于出租 日本的公共住宅主要供低收入家庭租用 新加坡的公共住宅 大部分出售给居民 小部分用于出租 香港的公共住宅也是向居民出租和出售 2 按住宅的使用性质 可以将住宅分为租赁住宅和自有住宅 如前所述 私有住宅和公共住宅都可以用于租赁 区别是私有住宅按市场价 格出租 出租人出租住宅要获得一定的回报 具有盈利性 公共住宅以低于市场 价格出租 租金和市场价格的差额由政府补贴 不具有盈利性 自有住宅 o w n e r o c c u p a t i o n 是以住宅所有权为前提 住宅的自有 自住 住宅的所有权和使用权 合一 不以住宅所有权的私有来盈利的住宅 换句话讲 自有住宅就是自己使用 的私有住宅 当前 世界各国住宅政策的趋势是由重点发展公共住宅转向促进自 有住宅的方向发展 自有住宅化是通过发展自有 自用的私人住宅和将公共住宅 私有化 出售给私人的过程实现的 二 住宅金融研究的重点 1 住宅金融的定义 英国学者d a v i dg a r n e t t 从英国的国内实际出发 将英国的住宅服务消费分 为自有住宅 私有住宅租赁和政府 住宅协会的公共住宅租赁这三种形式 按资 硕士学位论文 住宅金融模式国际比较及我国发展对策研究 金投入的目的划分住宅金融的范围和性质 他从广义上分的三类住宅融资形式 是 资本 c a p t i a l 融资 k r e v e n u e 融资和收入支持 1 n c o m e s u p p o r t 融资 储 蓄或借贷形成货币资本 用来购买新房 二手房或改善住宅条件 住宅的岁入支 出是保证住宅资产有效运转 提供正常的住宅服务 自有住宅 私人租赁或公房 租赁 所发生的日常性费用 主要包括贷款本息的债务偿还及住宅相关的维护 维修和管理 收入支持融资是政府采取各种形式的补贴或财政资助使住宅消费或 住宅相关的服务更便宜 在英国的住宅金融中这三类融资涉及了购买自有住宅 将公共住宅变成自有住宅 租赁私人住宅和公共住宅 他认为住宅金融是居民各 类住宅的建设 改善 购买 租赁 维护和维修的货币信贷运行制度 这一定 义全面概括了住宅服务消费形式 自有住宅的购买 私有住宅和公共住宅和租赁 和住宅服务消费的各个环节 建设 改善 购买 租赁和维修 的融资 美国学者r a n d a l l 从住宅抵押的角度来研究住宅金融 他认为抵押市场和住 宅市场是紧密联系的 因为抵押被定义为用不动产作担保贷款的债务工具 两个 市场是一种契约关系 抵押市场和住宅市场互相影响 住宅市场影响这一特殊债 务类型的抵押品质量 抵押市场状况也影响住宅市场状况 而实际上美国的大多 数公共政策的主要焦点是抵押市场状况影响住宅市场状况 我国学者曾国安将住宅金融分为广义和狭义 广义的住宅金融是指与所有的 住宅建设 流通 消费 修缮等经济活动有关的货币信用 货币流通 保险以及 货币结算等各项资金融通活动 狭义住宅金融是指与居民或消费性的非盈利住宅 机构的住宅建设 流通 消费 修缮等经济活动有关的货币信用 货币流通 保 险以及货币结算等各项资金融通活动 广义的住宅金融与狭义住宅金融的不同之 处在于资金融通的对象不同 狭义住宅金融的融资对象只包括居民和消费性的非 盈利住宅机构 而不包括其他经济主体 在狭义的住宅金融中 主要是与居民的 住宅购置有关的货币信用 货币流通 保险以及货币结算等资金融通活动 因此 住宅金融的研究重点是与居民的住宅购置有关的资金融通活动 他认为居民购买 住宅贷款是 典型的住宅消费信贷 其发展水平是判断一个国家住宅金融发展水 平高低的标志 d a v i dg a r n e t t b a r b a f ar e i d h e l e nr i l e y h o u s i n gf i n a n c e s e c o n de d i t i o n l o n g m a ng r o u du k l t di9 9 p 3 r a n d a l lj o h n s t o np o z d e n a t h e m o d e me c o n o m i c so f h o u s i n g q u o r u m b o o k s 1 9 8 8 p 1 1 5 硕士学位论文 住宅金融模式国际比较及我国发展对策研究 从上面对住宅金融的三种不同表述看 英国学者的定义比较全面 包括了住 宅消费的各种形式 自有住宅的购买 私有住宅和公共住宅的租赁 和各个环节 建 设 购买 改善 租赁 维护和维修 而美国学者则比较单一 只涉及到抵押 市场 用抵押市场来代替住宅金融 抵押市场是住宅金融最主要的内容 但不是 全部内容 用抵押市场来代替住宅金融的概念不准确 我国学者曾国安对住宅金 融的划分相对来说比较全面 也突出了居民购房的融资活动在住宅金融中的重 点 在本研究中 住宅金融可被定义为 居民各类住宅的建设 改善 购买 租 赁 维护和维修的货币信贷运行制度 2 购买自有住宅的融资是住宅金融最主要的组成部分 从住宅金融的起源看 英国在世界上最早诞生专业的住宅金融机构 住宅 协会 其目的就是会员共同集资购买土地 建造住宅 住宅建成后 会员抽签 中签者轮流购房 直到所有的会员都购买了住宅 组织就自行解散 这种 短期 契约型互助 逐渐发展成 常设型互助 最后发展成现在的专业住宅金融机构 其次 从住宅金融发展的实践看 美国8 5 9 0 的住宅是私有住宅 这些 私有住宅大多数是自有住宅 美国居民购房资金的8 0 以上来自金融机构的抵 押贷款 很少有人能一次付清购买的房价 高度发达的住宅金融体系为美国自有 住宅率的提高起到了关键作用 新加坡推行 居者有其屋 的住宅政策 公共住 宅占9 0 政府投资建设公共住宅后 以低于市场价出售给居民 亏损部分由 政府补贴 居民购买公共住宅实际居住满5 年 可以享有完全产权 公共住宅成 为自有住宅 这种购买公共住宅与之相配套的融资机制是新加坡的住宅公积金制 度 瑞典的建房融资和购房融资完全分离 住宅建造从一般商业银行或储蓄银行 融资 购房者从住宅金融机构取得贷款 住宅金融机构发行低于市场利率的优先 住宅债券筹集资金贷给购房者 国家对优先住宅债券的利率和实际利率的差额给 予补贴 各国住宅金融的发展重点是自有住宅购买 最后 从购买住宅消费特点看 购买住宅的消费不同于租赁住宅消费 租赁 住宅消费是消费者当期消费 租金只是消费者当期可支配收入的 部分 一般不 需要融资 只有日本住宅金融公库有租房贷款 但占住宅金融公库贷款的比重极 小 其他国家一般都没有这类贷款 由于住宅的单件价值大 购买住宅消费受当 堡主兰垡堡苎 堡皇垒壁堡壅旦堕些望垦墨里茎壁塑旦茎 期可支配收入的限制 因此 要利用金融机构和金融工具借贷实现跨期消费 购 买自有住宅消费中资本融资 岁入融资和收入支持融资形成的链条是 消费者以 自己的储蓄和借贷形成货币资本 抵押购买自有住宅 在以后的岁入支出中用自 己的收入逐步偿还金融机构的贷款本息 同时政府通过收入支持对需要资助的中 低收入户购买住宅给予各种形式的补贴 所以 d a v i d g a m e t t 在分析住宅的货币 资本支出和岁入支出的关系时指出 住宅货币资本支出的决定将依赖于未来的岁 入支出 因此 在各国的自有住宅 私人住宅和公共住宅的建设 购买 租赁 改善 维护等各个环节的广义住宅金融研究中 我认为研究的重点是购买自有住宅的融 资 它是住宅金融最主要的组成部分 三 住宅金融的基本特征 社会经济中存在盈余部f q 收入大于支出 平衡部f q 收入等于支出 和赤字 部门 支出大于收入 盈余部门是储蓄方 赤字部门是投资方 金融的本质是使 盈余部门的资金流向赤字部门 金融制度存在的前提条件是储蓄者与投资者的分 离 其效率就在于能最大限度地动员盈余部门的资金流向赤字部门 从社会整体 来看 家庭是盈余部门 家庭是用于住宅抵押信贷或其他各类投资最终的储蓄来 源 但不同的家庭处于生命储蓄周期的不同阶段 储蓄者和投资者也是分离的 住宅金融的本质是使家庭在购买住宅的经济活动中有效动员盈余的家庭储蓄流 向赤字的家庭 这是住宅金融和一般金融的共同点 而住宅金融不同于一般金融 的特征是 1 住宅资金融通的长期稳定性 住宅金融所需资金融通的长期稳定性首先由于相对于家庭 特别是年轻的家 庭 住宅资本的价值大 市场经济国家家庭年收入和房价比 般为1 3 1 6 购买自有住宅融资比例为家庭年收入的3 倍左右 如果短期内还款会造成家庭难 以承受的负担 住宅抵押贷款还款期的延长成为缓解家庭负担的一个必要手段 住宅会融机构提供的抵押贷款期限一般为2 5 年左右 所以马克 博立特将能否 硕士学位论文 住宅金融模式国际比较及我国发展对策研究 提供长期贷款作为住宅金融系统复杂精巧的标志 但是 住宅金融系统要提供长 期贷款必须有长期的资金来源 住宅资金融通的期限越长 贷款人和借款人面临的通货膨胀和利率的风险越 大 对存款机构的贷款人讲 利率上升会增加存款机构短存长贷的矛盾 如果是 固定利率的抵押贷款 短借长贷造成的资产负债不匹配 流动性风险更大 而可 变利率抵押贷款可以缓解这一矛盾 对借款人讲 在利率上升时 借款人采用固 定利率贷款 可以避免风险减少损失 采用可变利率贷款会增加借款人负担 如 果利率下降 固定利率贷款会使借款人提前还款造成贷款人的损失 住宅金融需 要在利率水平长期稳定 相对较低 波动不大的情况下才能得到有效发展 由于借款人是自然人 家庭或个人 在长期的购房融资过程中 除了会面i 临 经济状况的不利变化外 也有可能因遭受健康恶化 意外事故等中断收入流不能 还款而违约 自然人比公司法人更难调整财务结构 其承受风险的能力相对脆弱 住宅金融发展较快的国家都借助抵押贷款保险来分散这些风险 为了保持住宅资金的长期稳定性 经过5 0 多年的发展 不同国家在发展住 宅金融的实践中结合本国的实际情况采取了不同的形式 1 英国的专业住宅金融机构 商业银行等存款机构都参与住宅资金的融通 利用在国内金融市场起主导作用的商业银行负债 资产的多元化 较好地回避流 动性风险和利率风险 保持住宅资金融通的长期性 稳定性 2 美国在上述基础上 大力发展住宅二级抵押市场 通过抵押贷款证券化 在资本市场上融资 保持住宅资金融通的长期性 稳定性 3 日本通过本国独立的邮政储蓄系统 为住宅金融提供一部分长期 稳定 的资金 4 德国采取契约储蓄制度和发行抵押债券的做法为住宅金融提供一部分长 期 稳定的资金 5 发展中国家如巴西 新加坡通过强制储蓄方法以基金形式为住宅金融提 供部分或全部的长期性 稳定性资金 2 住宅资金融通的政策性 在市场经济中 市场机制在住宅资源的配置中起基础性的作用 但由于住宅 硕士学位论文住宅金融模式国际比较及我国发展对策研究 单价价值大 市场经济国家居民收入中约1 4 要用于住宅消费 住宅消费在家庭 消费所占比重高 家庭用抵押贷款形式融通住宅资金还款时间长 完全依靠市场 机制配置住宅资源会造成住宅市场失灵 d a v i dg a r n e r 认为 没有政府的干预 市场不可能提供住宅 政府干预 介入住宅市场 为中低收人借款人的住宅贷 款提供一定的社会保障是弥补市场失灵 为市场机制充分发挥作用的必要补充 住宅资金融通的政策性和住宅的政策性是联系在一起的 住宅金融政策性的形式 有 1 通过政府的税收政策对购买自有住宅融资提供补贴 政府的住宅政策对购买自有住宅比租赁住宅有利 刺激更多的家庭转变住宅 消费形式 购买自有住宅需求增加 带动住宅金融发展 第一 自有住宅和租赁 住宅的租金收入的税收待遇不同 租赁市场出租人的租金收入要征税 自有住宅 户也得到名义租金收入或估算收a i m p u t e di n c o m e 政府鼓励家庭购买自有住 宅 估算收入不征税 第二 购买自有住宅的抵押贷款利息抵扣个人所得税 这 是政府对购买自有住宅的一种主要货币补贴形式 据统计 8 0 年代中期 购买 自有住宅抵押贷款的减免税占年支出总额比例 美国为4 9 高达3 8 2 亿美元 英国为3 8 达3 7 亿英镑 法国为1 5 达1 2 5 亿法朗 联邦德国为 l 3 达3 1 亿马克 分别占住宅政策费用总额的7 8 6 1 2 1 和1 3 第三 免收资本所得税a 住宅既是消费品 也是投资品 在鼓励自有住宅的国家 政府 视住宅为消费品 不是投资品 免收资本所得税 而鼓励租房的国家要征资本所 得税 f j j 广原盛明 欧美冒家住房政策的国际比较 世界经济译丛 1 9 8 8 9 1 4 硕士学位论文住宅金融模式国际比较及我国发展对策研究 表1 1 西方不同国家自有住房的税收待遇 英国美国日本 德国西班牙法国 对第一次购对第一 二次每个家庭2 0利息扣除非征税的利息有5 年的利 买自有住房购买自有住万日元的利常有限 估算税 在计算所息扣除 限制 的家庭扣除房的家庭 最息债务可以收入征税 得税时扣除 很小 3 0 0 0 英镑债高可以减除1扣除 估算收入不估算收入不 务不征税 的利息 估估算收入不征税 征税 估算收入不算收入不征征税 征税 税 意大利瑞典澳大利亚加拿大丹麦芬兰 抵押利息征抵押利息征利息和估算利息和估算抵押利息征抵押利息征 税 在计算所税在计算所收入都不征收入都不征税 在计算所 税 在计算所 得税中扣除 得税中扣除 税 税 得税中扣除 得税中扣除 估算收入不估算收入征估算收入征估算收入征 征税 税 税 税 资料来源 d a v i dm i l e s h o u s i n g f i n a n c i a lm a r k e t sa n dt h ew i d e r e c o n o m y m e r r i l ll y n c h l t d p 2 1 0 从表1 2 可以看出 政府的税收政策对住宅政策起着导向作用 r a n d a l l 认 为 税收政策的差异说明德国 法国和香港地区租赁住宅户超过自有住宅户 而 美国 英国 加拿大 新西兰 新加坡等国抵押利息抵扣所得税 资本所得和估 算收入免税的优惠有利于消费者选择自有住宅 2 成立政策性的住宅金融机构 政策性住宅金融机构按业务性质分为信贷机构和保险机构 如3 0 年代美国 成立的联邦住宅局和退伍军人局为私人机构发放的抵押贷款提供联邦政府保险 和担保 美国许多经济学者认为这种做法实际包括了政府补贴 第二次世界大战 后 日本成立住宅金融公库 巴西成立国家住宅银行等政策性的住宅信贷机构 3 发展政策性的住宅金融工具 英国 美国长时间以来 专业住宅金融机构与商业银行比 在吸收存款和享 受的税收待遇上有优惠 日本 巴西 德国 新加坡则通过邮政储蓄 住宅金融 公库贷款 住宅储蓄存款和中央公积金等住宅金融工具的运用体现它的政策性 完整的住宅金融制度由住宅金融的商业性和政策性构成 但政策性住宅金融 在整个住宅金融中所占比例是有限的 因为住宅本质上是家庭私人经济品 政府 的补贴不可能占很大比重 现在总的趋势是随着各国自有住宅率的提高 各国政 府在减少政府对住宅的干预和财政补贴 以便形成更有效 更具有竞争力的住宅 金融制度 硕士学位论文 住宅金融模式国际比较及我国发展对策研究 第二节住宅金融发展模式的研究 一 世界住宅金融发展模式的研究 从1 7 7 5 年英国第一家 克特利住房协会 的出现到现在 住宅金融在世界 上已有2 0 0 多年的历史 但直到2 0 世纪3 0 年代大萧条后美国建立类似商业银行 管理体制的住宅金融体制 现代意义的住宅金融在国际上才得到长足的发展 第 二次世界大战后 欧美各国和一些发展中国家结合本国的经济发展和金融制度创 新了各具特色的住宅金融 推动了各国自有住房水平的提高 由于住宅金融有很 大的地域国别性 加之现代的 正规的住宅金融发展时间不长 所见住宅金融国 际比较的研究文献还不多 目前比较权威的观点是世界银行专家马克 博立特的 分类 马克 博立特主要从筹资方面研究住宅金融 他认为任何住宅金融系统 都必须能提供长期贷款 一种复杂精巧系统的标志 就是能提供长期贷款 要提 供长期贷款就必须要有稳定的资金来源 他按筹集资金的路线不同将住宅金融分 四种类型 1 直接路线 这是在住宅金融系统不太发达的情况下 购房者所需资金可 能直接从其他拥有剩余资金的人那里找到 典型的情况是亲属 朋友之间的互相 借贷 直接融资路线广泛存在于经济不发达的国家中 在直接路线的情况下 由 于借 贷之间不通过金融机构融资 双方的需求不一定相等 这一路线是金融媒 介无能的形式 2 1 契约路线系统 任何住宅金融契约系统的实质都是存入几年以上的定期 储蓄 收取低于市场利率水平的利息 投资者取得以低于市场利率水平的利率 享受贷款的权利 契约系统的特点是不可能独立地发挥作用 要和其他的筹资系 统配合 契约系统最充分地利用 也只能提供购买住房4 0 的资金 广泛采用 契约系统的国家是联邦德国 法国和奥地利 发展中国家契约系统不同于发达国 家 如巴西的契约系统是利用社会保险基金提供住房 3 存款会融系统 存款金融系统是存款金融机构如商业银行 储蓄机构等 运用吸收的一定比例的存款发放购房贷款 存款金融系统是住宅金融系统最普遍 的类型 采用存款金融机构系统的国家主要是美国 英国 加拿大和澳大利亚 马克 博立特 住宅金融 改革出版社 1 9 9 0 年版 第7 1 2 页 1 6 硕士学位论文 住宅金融模式酋际比较及我国发展对策研究 4 抵押银行系统 抵押银行系统也叫抵押债券系统 即由抵押银行发行债 券 由保险公司 退休基金和商业银行等金融机构购买 抵押银行用发行债券筹 集的资金发放抵押贷款 在大多数国家 抵押银行隶属于某一金融机构 没有自 己的分支网络 只从事批发业务 通过所属机构办理住宅金融业务 住宅金融在不同国家有不同的形式 要比较不同国家的住宅金融 就要对不 同国家的住宅金融进行科学的分类 这样才能在对住宅金融分类比较的基础上 分析住宅金融发展的相关因素 探讨住宅金融发展的一般规律 马克 博立特强调稳定资金来源才能提供长期贷款的重要性 他是从金融工 具角度对住宅金融系统进行分类 这种分类法只是概括了2 0 世纪7 0 年代以前的 世界各国住宅金融工具的使用情况 没有包括当今美国广泛利用资本市场发展抵 押贷款二级市场 这种分类只能静态地描述住宅金融的现象 不能动态的解释住 宅余融变化的原因和结果 我国学者在研究世界各国的住宅金融理论和实践中 提出了目前比较流行的 分类 认为当前世界各国的住宅金融模式可以分为三类 一类是以美国为代表的 抵押式住宅金融体系 一类是以德国为代表的互助储蓄式住宅金融体系 一类是 以新加坡为代表的强制性储蓄的公积金住宅金融体系o 我国住宅金融发展模式的研究 我国住宅金融是伴随着改革的步伐逐步发展起来的 经历了一个从无到有 从少到多 从传统到创新 从封闭到开放的过程 简要地回顾和总结这一发展历 程 对于深化认识我国住宅金融发展模式的现状 探讨其未来的发展具有重要的 现实意义 1 萌芽期f 1 9 7 9 1 9 8 7 萌芽期的主要特征是住房体制逐步改革 住宅金融市场开始形成 1 9 7 8 年 以

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