地铁沿线房地产价值评估模型分析[权威资料]

地铁沿线房地产价值评估模型分析 本文档格式为 WORD,感谢你的阅读。 摘要： 本文从实证角度出发，以成都市地铁 1、 2号线沿线住宅样本为例，研究了成都市地铁交通对沿线住宅价格的影响规律。采用特征价格模型（ Hedonic 模型）作为研究的基础模型，利用 SPSS16.0 软件对特征价格模型的线性、对数、半对数三种方程形式进行了回归分析，检验结果误差较小。该模型可用于成都市地铁沿线住宅价格的预测，具有一定的参考价值。 Abstract： This paper has studied the influential mechanisms between the subway transportation and the affected residential prices along its routes in Chengdu. It took Chengdu subway line 1 and 2 as cases to demonstrate the research results through an empirical manner. Based on the Hedonic price model， linearity， logarithm and semi-logarithmic analyses were conducted using software SPSS16.0 to test the validity of the model， followed by an examination of the error range. The research results indicated that the proposed model has certain value as references to predict the residential prices along subways in Chengdu. 关键词： 地铁交通；住宅价格； Hedonic 模型；回归分析 Key words： subway transportation； residential price； Hedonic model； regression analysis F293.3 A 1006-4311（ 2013） 09-0181-02 0 引言 地铁属城市基础设施范畴，其建设与运营具有很强的外部性。作为城市轨道交通的一种，地铁在保证城市土地的集约化开发利用，引导和改善城市空间结构，解决城市交通拥挤问题，推动沿线经济的繁荣以及促进城市社会、经济和环境的协调发展等方面，都具有极其重大的作用 1。定量研究地铁对沿线房地产的增值作用，政府以此为依据制定相关政策，实现地铁与沿线房地产的综合开发将是地铁可持续建设的有效途径。因此，研究地铁对沿线房地产价格的影响具有重大意义 2。 1 国内外研究现状 国外关于城市轨道交通建设对沿线房地产价格影响的研究最早源于 1976 年， M.Webber 关于旧金山海湾地区轨道交通系统对沿线土地价值影响所做的研究； W.Bruce Allen 研究了费城至新泽西州郊区铁路沿线住宅型房地产的价值，提供了以住宅型房地产作为研究对象的研究思路。 国内关于此项课题的研究始于 21世纪初，周俊等以上海市轨道交通明珠线为例分析了轨道交通的廊道效应及其对城市土地利用的影响；李雪芹从轨道交通诱导效益分析的角度研究了轨道交通影响范围的确定方法。由于国内行业数据资料的统计制度以及数据库系统 的不完善，数据获取难度较大，严重影响有关课题的研究，尤其是相关定量研究。 2 研究模型介绍 目前，用于房地产价格影响的定量分析模型主要有交通成本模型、特征价格模型（ Hedonic 模型）以及线性支出系统需求函数综合模型三种 3。本文选用特征价格模型作为研究的基础模型。特征价格理论认为消费者对产品的需求并不是基于产品本身，而是基于产品内含的特征。消费者购买产品的目的是把产品的特征转化为效用，而效用水平的高低依赖于产品所包含的特征数量。这样的产品市场不适用于传统的经济模型，不能用一个总的价格 来表示，应采用一系列价格来对应产品的品质或它所包含的特征，即特征价格 4。 特征价格模型最基本的形式是线性形式，即： P=+1X1+2X2+iXi （ 1） 式中 P 表示该商品的价格； X1， X2， ， Xi表示商品的特征； ， 1 ， 2 ， ， i 表示待估参数。 然而，在实际的经济活动中，变量之间的数量关系更普遍的表现为非线性依存关系，所以除基本的线性形式外，特征价格模型还有对数和半对数两种形式。 特征价格模型的对数形式： InP=+iInXi （ 2） 特征价格模型的半对数形式： InP=+iXi （ 3） 这样，通过对样本数据的回归分析，选择模型方程的形式，估计出参数值，即可建立特征价格模型方程。将研究范围内的住宅特征值代入方程，便可得到住宅价格的估计值。 3 建立特征价格模型方程 从成都市地铁 1、 2 号线沿线共获得 130 个住宅样本信息，运用管理统计软件 SPSS16.0 对样本数据进行回归分析5。（表 1、 2） 在 5%显著性水平下得到三个方程的回归效果 如表 3 所示。 其中半对数方程和对数方程的模型系数的显著性关系比较强，而线性方程的模型系数的显著性比较差。显著性强表明进入方程的住宅特征变量与房价变量 dprice（或者lndprice）之间的方程关系更为密切。从判定系数 R2可知，对数方程模型对因变量的解释能力最强为 0.267，而线性方程模型和半对数方程模型相对较差。从修正 R2来看，也是对数方程模型的拟合程度最高为 0.192，线性方程模型和对数方程模型也相对较差。 这表明对数方程模型的拟合程度最高，对住宅价格变量的解释能力最强，可用于解释和分析 成都市地铁 1、 2 号线沿线住宅型房地产价值。 由经过评估与检验的模型参数建立特征价格模型对数方程如下： Y=9.306-0.031X1-0.013X2-0.038X3+0.007X4+0.048X5+0.063X6+0.113X7+0.015X8+0.062X9 式中 Y 住宅单价的对数； X1 住宅距离最近地铁站点距离的对数； X2 房龄； X3 住宅建筑面积与房间总数的比值的对数； X4 住宅所在楼层与总楼层数的比值的对数； X5 住宅所在小区的物业费用； X6 住宅小区内有无停车场； X7 住宅的朝向情况； X8 住宅的装修情况； X9 住宅所在小区的区位情况。 由上式得出，地铁对沿线住宅价格的影响由 Y 与 X1的关系表示，参数 -0.031 表示了住宅单价与住宅距离最近地铁站点距离的对数关系。在其他特征相同的情况下，距离地铁站点越远，其价值量越低，与一般认知相符。同时，可以看出住宅单价仍与其他因素如住宅自身条件、区位环境条件等密切相关，相关参数如方程所示。 4 特征价格模型方程检验 将获取的另外 15例成都市地铁 1、 2 号线沿线住宅样本信息带入上述特征价格模型对数方程，得到检验 Y 值与检验单价，使之与实际单价作差得到实际误差比例，去掉符号并求出平均值，即平均误差，详细检验结果见下表。 上表显示，方程的平均误差为 8.3%。考虑到影响住宅价格的其他未进入方程的因素对住宅价格的作用，以及政策的影响、交易情况的影响等实际不可预测因素的作用，方程误差在小于 10%的范围内可以接受，说明该方程具有一定得实际意义与参考价值，可用于成都市地铁 1、 2 号线沿线住宅型房地产价值的估计与预测。 5 结论与展望 地铁交通的建设对房地产市场价格具有积极的促进作用。 在对成都市地铁沿线住宅型房地产价格的研究中，证明了基于特征价格模型的实证研究方法具有普遍适用性，其中，特征价格模型的对数方程拟合程度最高，表明住宅单价与距离最近地铁站点距离呈对数反比关系。 地铁对于沿线房地产价格的提升作用明显，宜将房地产土地出让与城市地铁建设进行收益再分配，可解决城市基础配套建设资金的相关问题。 参考文献： 1张戎，李枫 .城市轨 道交通企业管理 M.中国铁道大学出版社， 2000. 2韩志国 .城市地铁资源开发研究 D.天津：天津理工大学， 2008. 3郑捷奋，刘洪玉 .深圳地铁建设对站点周边住宅价值的影响 N.铁道学报， 2005， 10， 27（ 5） . 4M.-Y.Pior， E.Shimizu.GIS-aided Evaluation System for lnfrastructure Improvements： Focusing on Simple Hedonic and Rosens Two-step ApproachesJ.Computers Environment and Urban Systems.2001， 25： 223-246. 5马庆国 .管理统计 M.科学出版社， 2002. 阅读相关文档 :浅谈工程造价控制 小学生田径运动队的组建及训练 浅析网店开展微博营销的意义及策略 浅探信息技术在建筑工程领域里的应用 加强邮政企业集邮存货风险管控的几点建议 试论电气自动化控制设备可靠性检测方法 上海市松江区肺结核病人死因归类及影响因素分析 温州市流动儿童麻 疹疫苗初免及时率及影响因素分析 没有 “ 性敢力 ”, 哪有幸福感 25岁成 “ 亚健康 ” 分水岭 婆婆喜欢邀请我爸妈一起吃饭 论优先性主义的概念、证成及其