（产业经济学专业论文）双重道德风险下房地产中介佣金制度选择研究.pdf

大连理工大学硕士学位论文 摘要 2 0 世纪9 0 年代，中国开始进行住房制度改革，以前的公有分房体制通过改革变为 现在的私人住宅，商品房市场开始出现，社会存量房交易大量增加，随着房地产交易的 增加，房地产中介业也逐渐发展起来。 近年来，我国房地产中介业发展迅速，房地产中介业的发展优化了房地产市场的资 源配置，但在快速增长的同时也涌现出很多问题。在这些问题中，以道德风险问题最为 突出。房地产中介与客户之间存在委托代理关系，也就不可避免的会产生道德风险问题， 尤其现阶段我国房地产中介企业还不成熟，从业人员素质低下，相关法律法规及社会整 体诚信体系的不完善，使我国房地产市场道德风险问题异常严重。 在房地产市场交易过程中，有三种佣金制度可供中介和客户在签订契约时选择，分 别是固定费率、固定费额和底价销售，在不同的佣金制度下，双方发生道德风险的概率 是不同的。因此本文认为佣金制度的合理选择也可以作为抑制房地产中介双重道德风险 问题的一项重要措施。以往学者对于房地产市场佣金制度的研究多是从激励中介的视角 进行的，仅仅关注了中介方可能会发生的道德风险问题，忽略了客户也有发生道德风险 的可能。本文认为不仅只有中介会发生道德风险行为，客户也有发生道德风险的可能， 从这一视角出发，对房地产市场交易中使用的三种佣金制度进行比较研究。 本文首先对房地产中介佣金制度的内涵进行了界定，并从适度性、有效激励及一致 性三个方面确立了双重道德风险下房地产中介佣金制度的选择标准，接着结合我国实际 情况对房地产中介双重道德风险的构成和成因进行了解释。在此基础上，本文将中介和 客户之间的委托代理关系分为单边委托代理和双边委托代理两种模式，对三种佣金制度 下中介和客户方发生道德风险的概率进行讨论。结果表明，与我国现阶段房地产市场上 实际采用的固定费率佣金不同，本文得出：只要确立了合适的销售底价，底价销售佣金 制度都是可以使中介和客户双方发生道德风险最低的佣金制度。最后，从双重道德风险 的角度对我国房地产市场提出了一些政策建议。 关键词：房地产中介；双重道德风险；佣金制度 双重道德风险下房地产中介佣金制度选择研究 as t u d yo nt h es e l e c t i o no f c o m m i s s i o ns y s t e mo f t h er e a le s t a t e b r o k e r a g eu n d e rd o u b l em o r a lh a z a r d a b s t r a c t f r o mt h e9 0 si n2 0 t hc e n t u r y ，c h i n ab e g a nt h er e f o r mo f h o u s i n gs y s t e m ，c h a n g et h e f o r m e rp u b l i ch o u s i n gd i s t r i b u t i o ns y s t e mi n t ot h ee x i s t i n gp r i v a t eh o u s i n g f r o mt h e no n , c o m m e r c i a lh o u s i n gm a r k e tb e g a nt oa p p e a ra n ds u b s t a n t i a li n c r e a s ei nh o u s i n gt r a n s a c t i o n s b e g a n t oe l l e r g e , 、啊mt h ei n c r e a s ei nr e a le s t a t et r a n s a c t i o n s ，r e a le s t a t eb r o k e r a g ei n d u s t r yh a s g r a d u a l l yd e v e l o p e d i nr e c e n ty e a r s ，c h i n a sr e a le s t a t eb r o k e r a g ed e v e l o p e dr a p i d l y , a l t h o u g hd e v e l o p so f r e a le s t a t eb r o k e r a g ei n d u s t r yo p t i m i z e st h er e a le s t a t em a r k e ta l l o c a t i o no fr e s o u r c e s ，b u t a c c o m p a n yw i 也t h ed e v e l o p m e n t , e m e r g e dal o to f p r o b l e m s i nt h e s ep r o b l e m s ，t h em o s t p r o m i n e n ti sm o r a lh a z a r dp r o b l e m b e c a u s et h e r ei sp r i n c i p a l a g e n tr e l a t i o n s h i pb e t w e e n r e a l e s t a t eb r o k e ra n dt h ec l i e n t , m o r a lh a z a r dp r o b l e mc a l lb ea v o i d e d ，e s p e c i a l l ya tt h i ss t a g et h a t c h i n a sr e a le s t a t ei n t e r m e d i a r yi n d u s t r yn o tr i p ee n o u g h , t h el o wq u a l i t yo fe m p l o y e e ，t h e i m p e r f e c to fr e l e v a n tl a w sa n dt h ec r e d i ts y s t e mo ft h e w h o l es o c i e t y ，r e s e ti nt h em o r a l h a z a r dp r o b l e mi nc h i n a sr e a le s t a t em a r k e ti ss oa c u t e i nt h et r a n s a c t i o np r o c e s so fr e a le s t a t em a r k e t , t h e r ea r et h r e ec o m m i s s i o ns y s t e m sa r e a v a i l a b l ef o rb r o k e ra n dc l i e n t sc h o o s et os i g n i n gt h ec o n t a c t , n a m e dp e r c e n t a g ec o m m i s s i o n s y s t e m , f l a t f e ea n dn e tl i s t i n gc o m m i s s i o n se s p e c i a l l y ，t h ep r o b a b i l i t i e so f o c c u r r e n c e o f m o r a l h a z a r d 舶mt h ea g e n ta n dc l i e n t sa r ed i f f e r e n ti nd i f f e r e n tc o m m i s s i o ns y s t e m s t h e r e f o r e ，t h i s a r t i c l ea r g u e st h a tar e a s o n a b l ec h o i c eo ft h ec o m m i s s i o ns y s t e mc a nb eu s e da sa ni m p o r t a n t m e a s u r et oi n h i b i tt h ed o d b l em o r a lh a z a r dp r o b l e mi nr e a le s t a t em a r k e t t h ep a s ts t u d i e so f t h ec o m m i s s i o ns y s t e mi nt h er e a le s t a t em a r k e ta r em o s t l yf r o mt h ep e r s p e c t i v eo ft h e i n c e n t i v e sf o rb r o k e r , o n l yc o n s i d e rt h er i s ko fm o r a lh a z a r dt h a tm a yo c c u rb yt h ea g e n t ，b u t o v e r l o o k e dt h a tc l i e n t sw i l la l s oh a v e 也eo c c u l t e n c oo f m o r a lh a z a r d 砸sp a p o ra r g u e st h a tn o t o n l y t h eb r o k e rm a yh a v em o r a lh a z a r db e h a v i o r , t h ec l i e n ta l s oh a st h ep o s s i b i l i t yt oo c c u i m o r a lh a z a r dp r o b l e m s ，f r o mt h i sp e r s p e c t i v e ，t os t u d yt h et h r e ec o m m i s s i o ns y s t e mt h a tu s e d i nr e a le s t a t em a r k e tt r a n s a c t i o n sc o m p a r a t i v e l y f i r s t l y , t h i sa r t i c l ed e f i n e s 也ec o n n o t a t i o no f c o m m i s s i o ns y s t e mi nr e a le s t a t ea g e n c y ；, a n d t h e ne s t a b l i s h e sas e l e c t i o nc r i t e r i o no fc o m m i s s i o ns y s t e mf r o mt h r e ep a r t s ：m o d e r a t i o n , e f f e c t i v ei n c e n t i v ea n dc o n s i s t e n c y , t h i r d l yg i v ea ne x p l a n a t i o na b o u tt h ec o m p o s i t i o na n d g e n e s i so fd o u b l em o r a lh a z a r dp r o b l e m si nr e a le s t a t em a r k e t o nt h i sb a s i s ，t h i sa r t i c l e i i 大连理工大学硕士学位论文 d i v i d e st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nc l i e n t sa n db r o k e ri n t ot w ok i n d s ：u n i l a t e r a la n db i l a t e r a l p r i n c i p a l - a g e n t , a n dd i s c u s s e st h ep r o b a b i l i t i e so fm o r a lh a z a r dp r o b l e mt h a tm a yo c c u rb y c l i e n t sa n db r o k e r su n d e rt h r e ed i f f e r e n tk i n d so fc o m m i s s i o ns y s t e m s r e s u l ts h o wt h a t u n l i k et h er e a lc o n d i t i o nt h a tp e r c e n t a g ec o m m i s s i o ni sw i d e l yu s e di no u r c o u n t r y ，t h i sp a p e r a r g u e sa sl o n ga st h ea p p r o p r i a t er e s e r v ep d c eh a sb e e ne s t a b l i s h e d , n e t l i s t i n gc o m m i s s i o ni s t h eo p t i m a lc o m m i s s i o nt h a tw i l le n a b l ep r o b a b i l i t i e so fd o u b l em o r a lh a z a r dp r o b l e ml o w e s t f i n a l l y ，g i v es o m es u g g e s t i o n sf r o mt h ep e r s p e c t i v eo fr e d u c e d o u b l em o r a lh a z a r dp r o b l e m k e yw o r d s ：h o u s i n ga g e n t ；d o u b l em o r a lh a z a r d ；c o m m i s s i o ns y s t e m m 双重道德风险下房地产中介佣金制度选择研究 大连理工大学学位论文独创性声明 作者郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究 工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用内容和致谢的地方外， 本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果，也不包含其他已申请 学位或其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献 均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。 学位论文题目：区重道德迅险至庞地庄史企佣垒剑度选搔珏窥 作者签名：驵l 日期耳年上月生日 大连理工大学硕士学位论文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本人完全了解学校有关学位论文知识产权的规定，在校攻读学位期间 论文工作的知识产权属于大连理工大学，允许论文被查阅和借阅。学校有 权保留论文并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，可以将 本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印、或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 学位论文题目：一一一丞重道德凰险王崖地庄主企佣金剑廑选搔珏究 作者签名：l 童i 鲨基 日期：塑2 年j 三月j 上日 导师签名： 季盘筵撞 日期：妇f 臣年j 月竺日 大连理工大学硕i - 9 位论文 1 绪论 1 1 选题的背景及意义 2 0 世纪9 0 年代中后期，房地产中介企业在我国大中城市获得了非常快速的增长， 目前我国的房地产中介服务企业已经超过两万家。房地产中介企业是指有关机构为房地 产市场中的交易双方提供相关信息、牵线搭桥，从而促成双方进行交易的活动。由于信 息不对称的存在，在现实生活中常常出现交易的当事人对房地产市场行情、交易对手 等不了解，从而不知如何进行交易的情况，房地产中介则恰好满足了这些人的需要。交 易双方可以通过房地产中介准确、及时地了解市场行情、交易对手的情况等等，积极稳 妥地进行交易。因此，房地产中介作为房地产市场上房屋买卖双方及租赁双方的桥梁和 纽带，在匹配买卖双方、降低交易成本、协助代办相关手续以及提高市场效率等方面发 挥了很大的作用。 房地产中介业的发展优化了房地产市场的资源配置，但在快速增长的同时也涌现出 很多问题。目前我国的房地产中介业还不成熟，中介企业讹诈、欺骗现象严重，从业人 员也存在素质低、道德风险倾向严重等问题，在这些问题中，道德风险现象尤为突出。 道德风险问题的产生主要是由于存在委托代理关系的双方之间存在着信息不对称，委托 人无法及时准确的了解到市场的所有信息，无法监督代理人的行为，在这种情况下，代 理人很有可能会为了最大化自己本身的利益而产生道德风险问题，例如没有积极努力的 为委托人进行目标搜寻或者做出有利于自己但却损害委托人利益的活动，近些年来，有 关房地产中介投诉的案件层出不穷。 对于这一问题，现有研究主要从加强政府监管和制定行业规范方面提出了一些政策 建议，认为应当通过完善外部环境对房地产中介机构的行为进行监督和规范。然而，实 际上，在我国的房地产中介业中，不仅中介机构存在的道德风险问题值得关注，客户方 的道德风险问题也不容忽视，很多客户会在中介为其找到合适的交易对象之后，私下成 交，使中介的努力得不到回报，这同样不利于房地产中介业的发展。因此，从“上有政 策，下有对策”的现实考虑出发，要想切实提升我国房地产中介业的市场绩效，仅仅从 外部对中介机构进行监管是不够的，还必需让中介机构和客户都能产生约束自身行为的 内在激励。 值得注意的是，在房地产中介交易市场，客户与中介签订契约时会选择一种佣金制 度作为服务佣金支付的标准，而服务佣金的多少及支付方式与双方的行为选择密切相 关，这是因为在房地产市场上，客户为了减少交易成本通过中介进行交易，服务佣金是 双重道德风险下房地产中介佣金制度选择研究 客户为了降低交易成本支付的费用，而中介机构在进行努力搜索时所耗费时间和精力的 报酬就是服务佣金，因此理性的客户会通过衡量佣金费用和交易成本的大小来决定是否 产生道德风险行为，同样地，中介机构也会通过权衡服务佣金和搜索成本之间的多少来 决定自己的行为。在双方的行为决策中，都会牵涉到一个重要因素就是服务佣金，因此， 服务佣金与中介和客户双方的行为关系密切。中介机构和客户一旦选定一种佣金制度， 就等于双方同时存在了相应的违约成本。而目前房地产中介主要通过三种方式来收取佣 金费用，分别是：固定数量的佣金、固定比率的佣金以及以买卖差价作为佣金。目前在 我国房地产市场上，客户和中介之间的交易多采用固定比率的佣金制度。这三种佣金制 度各不相同，固定数量的佣金制度下指中介的收入是固定的，底价销售的佣金制度下客 户的收入是固定的，而在固定费率的佣金制度下，客户和中介双方的收益都是随着房 屋成交价的变化而变化的。由此可见，在不同的佣金制度下，中介和客户的目标函数是 不同的，也就是说在不同的佣金制度下，客户和中介的行为选择可能是不同的，发生道 德风险的概率也是不同的。由此可见，合理选择房地产中介服务的佣金制度是从根本上 抑制房地产中介机构和客户的双重道德风险问题，规范我国房地产中介业发展的一项重 要措施。 1 2 相关研究综述 1 2 1 房地产中介佣金制度的研究综述 国外关于房地产中介的研究已经有了二十几年的历史，有的学者已经对相关领域进 行了定量研究。关于房地产中介佣金制度的选择，国外很多学者进行了研究。例如：房 地产中介服务效率与服务定价的问题；固定费额佣金、底价销售佣金和固定费率佣金的 不同激励作用和结果等。主要都是从激励兼容的角度对房地产中介应该选择何种方式的 佣金进行研究，但是由于学者们所做的研究中假设条件不同，导致他们所得出的结果也 并不一致。 我国房地产中介市场还处于起步阶段，研究成果较少，主要是定性研究。我国的一 些学者也对于房地产中介佣金制度的选择进行了研究，主要是针对于房地产中介服务的 合理收费问题，如何选择合理的佣金结构以及佣金标准问题进行了探讨。但是这些研究 基本上都是“存在问题+ 政策建议 简单模式的研究。 ( 1 ) 国外研究综述 对于房地产中介佣金制度的研究最早可以追溯到y i n g e r ( 1 9 8 1 ) 所提出的房地产中 介搜索模型，在这之后便有越来越多的学者对房地产中介领域的研究产生了兴趣，继而 大连理工大学硕士学位论文 在学术界涌现出一批理论成果【l 】。关于房地产中介市场的研究涉及到多个方面， b e n j a m i n 、j u d 和s i r m a n s ( 2 0 0 0 ) 对此进行了总结【2 】，认为学者们关注的重点大概可以 归纳为六个方面：一是房地产中介市场的特点有哪些? 它怎样影响中介企业? 二是决定 房地产中介服务佣金的因素是什么? 三是房地产中介如何参与影响房屋在市场的停留 时间和价格? 四是指房地产中介市场是否是有效且公平的? 五是房地产中介企业是否 应该承担更多的法律责任? 六是每个国家的房地产中介市场的不同都体现在那些方 面? 关于房地产中介服务佣金的研究就是这六个问题中学者们很关注的一个。很多学者 对这个问题进行了研究，研究的角度不同，得出的结论也不尽相同，观点主要可以分为 两类，一类认为固定费率佣金并不是最合理的佣金收取方式，另一类认为固定比率的佣 金制度最合理的，可以对中介产生很好的激励效应。 z o r n 和l a r s e n ( 1 9 8 6 ) 从激励效应的角度对固定费额和固定费率这两种服务佣金进 行了比较，得出的结论是：固定费率佣金并不是能够使得中介达到最好激励效应的佣金 制度【3 】。s c h r o e t e r ( 1 9 8 7 ) 认为固定费率的佣金收取方式是不合理的，虽然固定费率佣金 是按照房屋成交价的固定费率提取，但是销售房屋的直接成本却跟房屋的价值不是成绝 对比例关系的【4 】。a n g l i n 和a r n o t t ( 1 9 9 1 ) 在前人的基础上，对固定费率佣金制度进行了 进一步研究，他们认为固定费率的佣金制度不能很好的分散风险，也无法对中介达到最 好的激励，固定费率佣金制度所达到的最终结果就是中介承担的风险很大，同时投入的 精力很少【5 1 。y a v a s ( 1 9 9 5 ) 在卖方和中介之间委托代理关系的视角下，对固定费率佣金 制度进行了研究，得出在房地产交易中，固定费率佣金制度无法使市场同时达到均衡和 有效率的【6 1 。y a v a s ( 1 9 9 6 ) 认为固定费率的佣金制度并不是最合理的，这是因为在固定 费率佣金制度下，虽然中介为了追求自身收益最大化，会尽可能对房屋交易双方进行匹 配，这种情况下市场上所达到的交易量也是最大的，但是买方剩余和卖方剩余在这个时 候却最小阴。 与上文中学者对于固定费率的服务佣金的批判不同，也有很多学者认为固定费率的 佣金可以对中介产生很好的激励作用。 c a r r o l l ( 1 9 8 9 ) 认为固定费率的佣金制度是合理的，固定费率的佣金制度可以刺激 中介工作的积极性，对中介形成很好的激励作用，使中介和客户在房屋成交价上达到目 标一致的效果【8 】。a r n o l d ( 1 9 9 2 ) 在前人研究的基础上加入了房屋的持有成本，以及双方 在房屋交易期间的折现率等因素，从激励效应的角度对固定费率、固定费额和底价销售 三种佣金制度进行了比较，得出的结论是：只有固定费率的佣金制度可以在一定的条件 下达到第一最优的结果【9 】。 双重道德风险下房地产中介佣金制度选择研究 ( 2 ) 国内研究综述 ， 2 0 世纪9 0 年代以来，随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅速发展，大量房 地产中介企业涌入市场。国内一些学者也开始关注房地产中介领域的研究。董雪梅 ( 1 9 9 7 ) 在阐述中介在房地产交易中地位重要性的同时，对我国房地产中介业发展的现 状进行了简要分析，并从如何完善中介业、促进房地产业发展等方面提出了建谢1 0 】。陶 玉清( 1 9 9 9 ) 对房地产中介业的现状和房地产中介业目前存在的问题进行了分析，在此 基础上提出应该扩大房地产中介企业经营的规模，提高从业人员的水平并且加强行业自 律【l 。周芳( 1 9 9 9 ) 就人员素质、组织机构及内部建设、行业管理、法律规范及社会环 境方面对我国和美国的房地产中介业现状进行了比较，在此基础上阐述了发展我国房地 产中介业的必要性和意义【1 2 1 。刘圣欢( 2 0 0 1 ) 以交易成本理论为依据，通过比较房屋交 易过程中中介参与和参与时交易成本所发生的变化，探讨房屋中介的职能，并指出房屋 中介参与房屋交易的过程有降低交易成本的作用【l 引。 关于房地产中介佣金制度的选择，国内学者在这方面的研究较少，且多以定性为主。 吕玉印( 1 9 9 4 ) 探讨了房地产中介企业所收取的佣金费用的实质及其制约因素，指 出佣金费用作为客户向中介支付的劳务费用，受到很多相关因素的影响，并对房地产中 介的佣金费率进行了探讨【。王波( 1 9 9 9 ) 对房地产中介行业收费和利润等问题进行了 初步的分析，指出了如今我国房地产中介服务在收费方面存在的一些问题，并针对问题 提出了解决了方法【”1 。廖俊平、黄茂标( 2 0 0 1 ) 从交易成本的视角对房地产中介的服务 佣金进行了解释，并指出房地产中介提供的服务减少了市场的交易成本，促进了房地产 市场的交易效率。但是中介所收取的佣金费用应该是处于一定的范围内，不能高于客户 亲自获取信息所发生的成本，也不能低于中介的搜索成本【1 6 】。廖俊平、徐斌( 2 0 0 3 ) 首 先用供给和需求理论对限制房地产中介服务费用的收取可能产生的后果进行了分析，其 次探讨了平均利润率的形成规律和非合作博弈这两个因素与房地产中介佣金费用之间 的关系【1 7 】。黄英、刘洪玉、刘琳( 2 0 0 5 ) 认为合理的佣金结构和佣金标准对房地产中介 服务市场的发展有很重要的作用，并指出我国目前房地产中介服务适宜采用固定费率加 成交价超额提成的佣金制度【1 8 】。陈英存、施建刚( 2 0 0 6 ) 通过对国内外中介服务的实际 情况进行对比，指出我国房地产中介行业目前所采用的佣金收费方式是符合我国国情的 合理选择1 9 1 。 以上这些研究，无论是国内还是国外的，基本上都是对于房地产中介佣金制度的某 一个方面进行的研究，由于研究的视角、假设条件不同，导致不同的学者研究结果也有 很大的差异。但是在这些对于房地产中介佣金制度的研究中，很少有学者从道德风险的 大连理工大学硕士学位论文 视角进行的研究，虽然有部分文献中涉及到有效激励中介的佣金制度，但是目前为止没 有人将佣金制度与客户和中介双方的道德风险问题结合起来的研究。 1 2 2 房地产中介道德风险的研究综述 ( 1 ) 道德风险 道德风险意指某些类型的产权安排易于导致人们在经济活动中做出损人利己的行 为。道德风险概念的产生最初来源于保险业，主要是指人们在购买了全额保险后行为会 发生很大的变化。例如购买了医疗保险的人会要求医生开一些并不必须的贵重药品；购 买了失业保险的人不再像没有失业保险的人一样积极努力的找寻工作；购买了火灾保险 的人不再花费太多心思检查或有火灾隐患。 在西方市场经济发展之初，很多经济学家就发现经济个体的行为活动都是以自身收 益最大化为目标的，很多经济个体为了这目标可能会产生不诚实、偷懒、搭便车等行为， 但是这些行为却有一个共同的特点就是都具有不可观测性，因此往往不能得到有效的控 制。虽然当时的一些文献已经有对于这种行为的描述，但是还没有明确的提出“道德风 险 这一名词，直到保险业的兴起，才出现了“道德风险 这一提法。 最早将道德风险问题引入经济学研究领域的学者是亚当斯密( 1 7 7 6 ) ，他曾经在 国富论中对于企业中管理者和投资者由于目标不一致可能会产生行为不同的策略这 一问题进行了描述。这说明当时经济学家们已经意识到了道德风险问题的存在，但是不 知道什么原因，当时对于这个问题并没有进行更深的研究。 近年来，越来越多的学者对道德风险问题进行了研究，道德风险问题大多是发生在 具有交易关系的双方之间，一般地，市场上将交易的双方中拥有私人信息的一方成为“代 理人，而另一方成为“委托人”。由于信息不对称的存在，在双方签订契约后，代理 人很可能会利用自己的信息优势产生侵犯委托人权益的行为，这种行为被称为“道德风 险 行为。 从以往关于道德风险方面的研究可以发现，无论是理论方面还是实证方面，大部分 都是从代理人的角度出发，重点在于研究如何抑制代理人的道德风险行为。而实际上， 在现实生活中不仅仅只有代理人存在道德风险问题，委托人同样有可能会发生道德风险 行为。在委托人和代理人之间，也并不仅仅是只有代理人拥有信息优势，委托人同样一 些私人信息。因此道德风险并不像之前研究的那样只有代理人会发生，而是代理人和委 托人双方都有可能会发生道德风险行为，这种情况就被称为“双重道德风险 。 关于双重道德风险方面的研究，最早提出并进行研究的是r e i d ( 1 9 7 3 ) ，他用 双重道德风险问题解释了农业中的佃农收益分成合同以及协议这两种不同形式的 双重道德风险下房地产中介佣金制度选择研究 原因【2 0 】。自此之后，越来越多的学者开始研究双重道德风险问题，j o l l n ( 1 9 8 2 ) 对于双重道德风险的研究了主要介于产品供应商与购买方之间，在文章作者从维持产品 的质量和适用期的视角提出了可以避免发生双重道德风险的机制【2 1 1 。r u s s e l l 和r o s s ( 1 9 8 4 ) 研究了在买方和卖方的行为选择会影响产品绩效的情况下，针对双重道德风 险所做的激励问题的研究【2 2 1 。d e m s k i 和s a p p i n g t o n ( 1 9 9 1 ) 指出双重道德风险问题与 交易的双方努力程度有关，如果可以观测到双方的行为策略，双重道德风险问题就可以 得到解决【2 3 1 。s u g a t o 和f r a n c i n e ( 1 9 9 5 ) 通过研究指出，考虑到双重道德风险问题， 线性合约是最佳的契约方式【2 4 1 。 ( 2 ) 房地产中介的道德风险研究 对于我国的房地产中介的道德风险问题，很多学者也进行了研究，尤其是近 年来，我国房地产市场发展较快，房价涨幅较高，对于这个领域的关于也比较多。 程伟、李帮义、黄国华( 2 0 0 5 ) 在房地产交易市场中，由于交易双方存在信息 不对称问题，而委托方和代理方都会利用个人理性决策来选择自己的行为策略，这 就可能导致双方陷入囚徒困境【2 5 1 。宗煜( 2 0 0 6 ) 对我国房地产期房市场中会产生 的道德风险问题的原因，产生道德风险的机制及相关的解决办法进行了阐述，并 指出要解决我国房地产市场道德风险问题所导致的市场不规范、信用低下的问题， 必须做好约束机制的和激励机制的建设【2 6 1 。朱晓文( 2 0 0 8 ) 分析了在中国房地产 交易中，房地产开发商与中介企业之间可能会存在的道德风险问题，并从各个角 度对我国房地产交易中道德风险问题提出了相关的政策建议【2 7 】。吴欣( 2 0 0 8 ) 指 出由于房地产开发商与中介企业之间存在信息不对称问题，而且在房屋销售的过 程中双方的收益函数也是不同的，因此房地产中介在销售过程中很可能发生道德 风险行为1 2 8 】。 由上文研究综述可以看出，对于房地产中介的研究有很多，道德风险问题也 一直是学者们研究的重点，但是目前对于房地产中介佣金制度的研究还比较少， 研究的角度也都集中于从激励中介的角度对固定费率、固定费额和底价销售佣金 制度进行比较研究。虽然有些领域已经有学者对一些领域的双重道德风险问题进 行了初步探析，但是在房地产中介佣金制度的领域暂时还没有，本文就从这个角 度出发，弥补这个空缺，从客户和中介双方都可能发生道德风险这个视角，对房 地产中介的三种佣金制度进行比较研究，旨在得出使得双方发生道德风险最低的 佣金制度。 大连理工大学硕士学位论文 1 3 研究内容及创新点 本文共分为5 部分，文章具体论述的逻辑结构如下： 第一章为绪论，首先介绍了本文的选题背景及意义，然后从概念界定、理论渊源对 房地产中介佣金制度的研究进行综述，并对各个角度对佣金制度选择进行研究的成果进 行回顾，在此基础上提出了从双重道德风险角度对佣金制度选择研究的这一新视角，指 出当前研究的不足，给出了本文研究的理论框架。 第二章首先给出了房地产中介服务佣金制度的内涵，然后归纳了房地产中介佣金制 度的基本类型，并从适度性原则、有效激励原则以及一致性原则三个方面给出了房地产 中介佣金制度的选择标准。 论文的第三章对房地产中介市场双重道德风险问题进行界定。首先指出了房地产中 介服务的特征，然后分析了房地产中介市场双重道德风险的构成，结合我国实际情况从 委托方的道德风险及中介机构的道德风险两方面进行了介绍，并从我国房地产市场存在 的实际问题出发解释了双重道德风险的成因。 第四章旨在于对双重道德风险下房地产中介佣金制度的效果进行比较，首先设定了 模型的基本假设，并对单边委托代理和双边委托代理模型下不同佣金制度下的激励兼容 效应进行比较，得出无论在单边委托代理模型下还是双边委托代理模型下，从双重道德 风险的角度来看底价销售侣金制度都是最优的。 第五章为结论，总结了本文的研究结论，提出了双重道德风险下完善我国房地产中 介佣金制度的政策建议，认为与我国现阶段房地产市场上实际采用的固定费率佣金制度 不同，应该在房地产交易市场推行底价销售佣金制度；并且设置房地产中介的行业进入 门槛，提高中介素质；建立房屋交易档案，合理收取定金；以及对于中介行业加大监管 力度。 本文的主要创新点： ( 1 ) 传统的关于房地产市场中佣金制度的研究多是从对中介有效激励的角度进行 的，认为中介有发生道德风险的倾向。本文在前人研究的基础上，加入了客户也有可能 发生道德风险行为这一因素，从客户和中介双方都可能发生道德风险行为这一角度入 手，建立佣金制度的选择标准，对房地产市场不同佣金制度下双方发生道德风险的概率 大小进行比较研究，旨在选出使客户和中介双方发生道德风险概率都最小的佣金制度。 ( 2 ) 对于房地产市场中客户和中介之间的委托代理关系，本文将其分为单边委托 代理和双边委托代理两种模式，并在两种模式下分别建立佣金制度选择模型，对不同的 佣金制度下客户和中介发生道德风险的概率进行比较。目前在我国房地产交易市场上， 中介和客户之间签订契约最常采用的佣金方式为固定费率的服务佣金，与这个结果不 双重道德风险下房地产中介佣金制度选择研究 同，本文从双重道德风险的角度对固定费率、固定费额和底价销售三种佣金制度比较研 究后，得出的结论为：底价销售的佣金制度能够使客户和双方发生道德风险的概率最低， 是最房地产交易市场中最合适的佣金制度。 大连理工大学硕士学位论文 2 房地产中介服务的佣金制度 关于房地产市场中交易佣金费用的收取，各国实行的政策不同。但这些政策多是针 对于佣金收取的多少，对于佣金收取的形式则没有具体的规定，目前房地产中介市场上 服务佣金的收取主要通过三种方式，固定数额佣金、固定费率佣金以及底价销售佣金。 由于每种佣金费用的结构不同，使这三种佣金制度具有各自的特点。目前，在我国房地 产交易市场上，中介和客户之间使用的多为固定费率的佣金制度。 接下来，本章将从房地产中介佣金制度的内涵出发，从交易成本的视角阐述服务佣 金的本质，并对这三种佣金制度的构成及特点进行详细分析，在此基础上，从适度性原 则、有效激励原则及一致性原则三个方面给出房地产中介佣金制度的选择标准。 2 1房地产中介服务佣金制度的内涵 在市场经济下，所有的交易都可以看作是一种契约关系，房地产交易也同样如此， 房屋具有商品的复杂性，使房屋在交易过程中存在很高的交易成本。房屋出售方和购买 方在市场上搜集关于交易机会的信息，各自选择签约对象，自主地签约并执行契约。房 屋的买方和卖方要在房地产交易市场上达成交易，需要在买卖前后发生一系列与此相关 的成本，在这个产权从一个经济主体向另一个经济主体转移的过程中，会发生一系列的 交易成本，包括关于搜寻交易机会的信息，双方进行协议的成本，监督交易履行的成本 甚至包括交易一方发生违约的成本等。因此，房屋的购买者在购买房屋的过程中，除了 要支付房屋交易的成交价之外，还要承担在这过程中所产生的所有交易成本，同样的， 房屋出售者也是如此，交易成本体现为在房屋交易过程中除却支付或得房屋最终成交价 之外的费用。有学者将其称为“价外费用 【l 6 1 。 这里所指的“价外费用是指房屋交易过程中，房屋购买者支付的价钱与房屋出售 房屋所得到的价钱并不完全相等，在这两者之间存在一个差额，这个差额就是交易成本。 正是由于交易成本的存在，会导致损失很多社会资源，例如交易量的减少，市场交易的 范围缩小等等，有时候过高的交易成本甚至会使得交易无法进行下去。因此要提高市场 运作的效率就需要最大程度的降低交易成本，但是在市场经济中，由于各种原因，交易 成本是无法被消除的。经济学家曾经形象的比喻交易成本为“摩擦力，认为没有交易 成本的市场就如同没有摩擦力的自然界，是无法存在的。这也就意味着对于交易成本的 处理方式只能是“减少 而并不是“消除0 。在房地产交易市场中，由于中介是专业人 员，相对于房地产买卖双方自己搜索对方进行交易，寻求中介帮助而支付的佣金费用就 是减少了的交易成本。 双重道德风险下房地产中介佣金制度选择研究 由此可以看出，在房地产中介市场，对于房屋交易双方来说，佣金费用意味着交易 费用，这样一个以提供服务作为企业“产品 的市场中，房地产中介业所收取的服务佣 金是房屋交易市场中交易成本的一部份，房地产中介的核心职能就是降低房屋买卖双方 的交易成本。中介所提供的每一项服务都是一种“降低交易成本 服务，对购房者如此， 对卖房者也如此。“交易成本的节约 构成了房屋中介业的产品。 2 2 房地产中介佣金制度的基本类型 关于房地产中介佣金费用的收取，各国的规定不一。在美国的房地产交易市场中， 中介机构不可能强迫订立最小的佣金比率，这是因为美国的政府规定这种行为是违反了 反托拉斯法的。通常来说，佣金费用的收取是按照成交价的百分比来订立的，一般为6 ， 但是也有上下浮动的区间，具体的大小要按照所交易房屋的种类不同而有所不同。佣金 率最高的是没有开发的土地，高达6 - 1 0 ，其次为一般的单栋住宅，佣金率为3 8 ，而 大型的商业场所则按照3 - 6 的比率收取，佣金率是最低的。 我国目前实行的政策是政府指导价及委托协商价，政府指导价没有规定具体收费方 式，只对佣金费用的范围做了一些规定。委托协商价则是指房地产中介对于客户收取的 佣金费用，可以通过与客户谈判协商确定，但是必须在政府规定的浮动范围内，确定具 体的收费数额及收费方式，只要双方自愿接受就可以确定。房地产中介服务企业应本着 合理、诚实、信用的原则，接受客户委托。关于中介和客户协商的收费方式，目前可供 选择的的佣金制度主要有固定费额、固定费率和底价销售这三种，但在中国房地产市场 上，使用较多的还是固定费率的佣金制度。 2 2 1 固定费额佣金 在房地产中介市场中，固定费额佣金就是目前很多交易中使用的一种佣金收取方 式，固定费额佣金是指委托人和代理在签订合同时约定，当代理人成功地协助委托人达 成房地产交易后，中介可以获得固定数额的佣金。佣金费用是在双方签订合同时就已经 确定的，跟房屋售价等其他因素无关。 在这种佣金制度下，无论房屋的最终交易成交价为多少，委托人都只需向中介支付 固定费额的佣金。一般来说，这种情况下，委托人支付的佣金费用最少，这也意味着此 时中介获得的佣金收入最少。 大连理工大学硕士学位论文 2 2 2 固定费率佣金 顾名思义，固定费率佣金就是佣金费用按照固定的比率收取，无论房屋的最终成交 价如何，都以此固定比率乘以成交价来提取中介佣金。收取的比率根据房地产类型以及 数量多少的不同，一般为1 4 不等。 这是一种在国内外都很常见的服务佣金，通常来说，各地区所收取的佣金比率是不 同的，衡量的标准与该地区的房屋中介市场发展水平和房屋价格水平有关，一般都会有 一个行业接受的比率，客户与中介会根据这个固定的比率签订合同。在房屋成功交易后， 客户将房屋成交价的固定比率部分作为佣金支付给中介，总的来说，这种方式简单易行。 2 2 3 底价销售佣金 在底价销售这种佣金制度下，委托人与中介之间在签订服务合同时，关于房屋的最 终成交价，会事先确定一个销售的底价。在房屋交易的过程中，中介会根据房屋的销售 底价进行目标顾客的选择及匹配，中介所获取的佣金为房屋售价超出底价的部分，而客 户得到销售底价，无需支付其他任何佣金。 在实践中，以这种佣金方式进行交易的案例也很常见。这时因为在这种佣金制度下， 客户对于自己所提出的销售底价是满意的，并且此时中介的激励效应最大。 2 3 房地产中介佣金制度的选择标准 房地产交易市场中，中介与客户之间选择的佣金制度应符合以下几方面原则：适度 性原则，有效激励原则以及一致性原则。 2 3 1 适度性原则 适度性原则是指房地产中介收取的佣金费用应该处于一定的范围之内，不能太高也 不能太低。如果太高会使客户躲避支付佣金费用的概率大，而太低则会导致中介的激励 不足。 房地产中介当然希望尽量多地收取中介费用，但是客户所愿意支付的服务佣金是有 限的。客户之所以寻求中介帮助来进行房屋交易，是因为如果没有房地产中介，客户同 样需要付出一定的交易成本才能获得相关的交易信息，但是在这过程中，客户需要付出 时间、精力、金钱亲自搜索信息，因此如果客户需要支付的佣金费用大于或接近自己进 行搜索、谈判付出的交易成本时，客户就不会寻求中介帮助，或即使与中介签订交易契 约，逃避支付佣金费用的概率也很大。 而同样地，对于客户而言，在服务质量得到保证的前提下，当然也是希望可以尽量 少地支付服务佣金。虽然房地产中介是专业人士，拥有大量的市场信息和较低的搜索成 双重道德风险下房地产中介佣金制度选择研究 本，但是作为经济人，当然是有利可图才会为客户提供服务。如果客户提供的佣金费用 小于或者接近于中介提供服务所需要的成