住房抵押贷款证券化多赢融资方式.doc

住房抵押贷款证券化多赢融资方式 对外经济贸易大学 硕士学位论文 住房抵押贷款证券化多赢的融资方式 姓名郭玲 申请学位级别硕士 专业金融学 指导教师蒋先玲 20050301 住房抵押贷款证券化 多赢的融资方式 摘 要 自从1970年美国推出第一张住房抵押贷款证券以来 经过几十年的发展 它已经在世界各地不断地被开拓出新的品种 对促进发行国的经济和世界金融业 的发展做出了积极的贡献 被誉为 彻底改变传统金融中介方式的金融工具 1998年 全国范围内的住房分配制度改革促使住房抵押贷款证券化成为 中国地产界关注的焦点 经过十几年的摸索 时至今日 可以说无论从政策制定 者 还是理论界 都已经普遍认识到开展住房抵押贷款证券化是大势所趋 中国 的住房抵押贷款证券化终于由纸上谈兵走向了实战阶段 本文作者立足于以往的研究成果 指出目前探讨在中国推行住房抵押贷款证 券化的可行性及面临的障碍已经不具备现实意义 同时通过对参与证券化各当事 人的风险和收益的分析 水到渠成地推出作者的结论 两大主线贯穿全文 第一 通过文献回顾 总结了专家学者关于住房抵押贷款证券化在中国推行 的正反两方面观点 以及两派观点的片面性 第二 通过对参与住房抵押贷款证券化融资的各当事人的收益与风险分析 得出全文的结论 在法制健全 资本市场发达 资产证券化活跃 信 用体系和担保市场完备 市场透明度较高的前提下 住房抵押贷款证 券化融资将是一个使多方受益的融资工具 对参与住房抵押贷款证券化的各当事人收益与风险的分析是全文的核心 主 要分五点进行阐述 原始权益人的风险与收益分析 相关中介机构的风险与收益 分析 投资者的风险与收益分析 贷款购房者的风险与收益分析 证券化对完善 我国金融市场的作用 而其中有关原始权益人和中介机构 尤其是SPV的部分又成为重中之重 商业银行是住房抵押贷款证券的原始权益人 它在住房抵押贷款证券化的过 程中所获得主要是非货币化收益 这也是资产证券化的意义所在 非货币化收益 是证券化带给商业银行的收入增加以外的收益 主要指商业银行在这一金融创新 过程中如何将风险进行化解 分散和转移 使风险控制在与收益对等的可接受的 范围内 以保证其自身向更为安全 稳健的方向发展 提高整个金融系统的安全 性和抵御金融风险的能力 住房抵押贷款证券化是一个系统工程 其交易过程是由特殊目的机构SPV 及担保机构 受托机构 信用增级机构 信用评级机构 会计师事务所 律师事 务所等共同完成的 住房抵押贷款证券化不仅使各中介机构扩大了业务领域 创 造了新的利润增长点 还有利于健全资本市场 SPV 在所有中介机构中扮演着 最为重要的角色 它的两种组织形式导致了两种不同的融资方式 真实出售 和 担保融资 对证券化的当事人商业银行和投资者来说 这两种资产转移方 式均各有利弊 当前阶段 我国宜采用担保融资的方式进行证券化 但是真实出 售是一种更先进的资产转移方式 是我国资产证券化的长期目标 中图分类号 F8 关键词 收益与风险 住房抵押贷款 证券化 Securitisation of Housing Mortgage Loan A Profit Financing Mode Abstract Since the America issued the first securities of housing mortgage loan in 1970 through the development of decades it has been ceaselessly exploited into many new varieties which has contributed actively to the economy of issuing countries and the development of world financial industry and is also praised as a financial instrument of changing the intermediary mode of traditional finance inside out In 1998 the nationwide reform of housing assignment system precipitated the securitisation of housing mortgage loan to become the deeply-concerned focus of Chinese land circle Through trial and error of decades up to the present it can be said that whether the policy-maker or the theoretical circle both have generally realized that it is as the trend of the times indicates to develop the securitisation of housing mortgage loan Finally the securitisation of housing mortgage loan makes for the actual fight from engaging in idle theorizing Basing upon the former results of research the author indicates that nowadays in China it doesnt possess any practical significance to discuss the feasibility and future obstacles of pushing the securitisation of housing mortgage loan And at the same time from analyzing the risk and income of each party who engages in the securitisation the results of the author can be concluded as well as the channel is readily formed just as the water comes Two masterstrokes go through the whole text First through the review of literature it concludes both positive and negative viewpoints of experts and scholars on pushing the securitisation of housing mortgage loan and the partiality of both schools viewpoints Second from analyzing the risk and income of each party who engages in the securitisation the conclusion of the whole text can be drew as follows the securitisation financing of hous ing mortgage loan will be a financing instrument that is supposed to be beneficial for many parties under the precondition that the legal system is perfect the capital market is developed the securitisation of assets is active the credit system and guarantee market are perfect and the diaphaneity of market is higher It is the core of the whole text to make analysis for the income and risk of each party who engages in the securitisation of housing mortgage loan It can be expatiated into five points analysis for the risk and income of originator analysis for the risk and income of correlative intermediary institutions analysis for the risk and income of investors analysis for the risk and income of house purchaser with loan the role of securitisation in perfecting the domestic financial market It becomes the most important that the part on originator and intermediary institution Commercial bank is the originator of the securities of housing mortgage loan Its income is mainly the non-monetary income that is gained from the process of securitisation of housing mortgage loan and this is also the key meaning of assets securitisation The non-monetary income is the additional income besides that the securitisation brings income increase to the commercial bank It mainly means that in the financial innovative process how does the commercial bank resolve decentralize and transfer the risk to make the risk control in the scope of income reciprocity so as to guarantee itself to develop towards more safe and steady direction and improve the security of whole financial system and the ability against the financial risk The securitisation of housing mortgage loan is a systematic engineering and its transaction process is jointly accomplished by the SPV guarantee institution entrusted institution credit enhancement agency credit rating agency accountant office lawyers office etc The securitisation of housing mortgage loan not only enlarges the business fields of all intermediary institutions and creates many new profit growth points but also is propitious to complete the capital market SPV plays the most important role in all intermediary institutions Its two different organizational forms lead to two different financing forms real sale and guarantee financing For the parties of securitisation including the commercial bank and investor each of two forms of assets transference has advantages and disadvantages In the current period our country should adopt the form of guarantee financing to carry through the securitisation But real sale is a more advanced form of assets transference and is the long-term target of our countrys assets securitasation JEL Classification F8 Key Words Income and Risk Housing Mortgage Loan Securitization 致 谢 由于本人本科所学专业为非金融专业 论文写作有一定难度 蒋先玲教授花 费了大量的心血和时间 给予精心指导 提出了很多宝贵建议 作者在此对蒋教 授的帮助深表谢忱 I 一 前言 1 有关资产证券化的探讨由来已久 从上世纪90年代中期起 中国的学界和 业界就对资产证券化进行了深入的研究和不懈的探索 1998年开始的全国范围 内住房分配制度改革 促使住房抵押贷款业务更加蓬勃发展 从而使证券化的问 题日益成为房地产界关注的焦点 资产证券化起源于美国 它作为分散金融风险 提高金融资产流动性的重 要手段 20 世纪70 年代以来已经在国际金融市场获得了迅速发展 我国的资产 证券化与发达国家相比起步晚了20 多年 随着我国金融监管部门 商业银行等 对资产证券化的研究进入实质性的操作阶段 政府提出了利用资产证券化解决我 国国有银行不良资产的思路 对不良资产进行证券化 应该说是一个积极的探索 但是从几十年来发达国家资产证券化的经验来看 我国国有商业银行的不良资 产 不符合进行证券化所必须具备的条件 在实践中隐藏着巨大的风险 因而一 段时间以来 业内人士纷纷把目光转向了银行贷款中信用等级较高的住房抵押贷 款 1998 年 我国商业银行房地产开发贷款余额为2680 亿元 2002 年达到6616 亿元 年均增长253 个人住房贷款余额1997 年为190 亿元 2002 年达到8253 亿元 年均增长1 倍以上 截至2003 年4 月 房地产贷款余额达到18357 亿元 占商业银行各项贷款余额的176 其中个人住房贷款余额为9246 亿元 占商 业银行各项贷款余额的89 2 中国从住房贷款规模上已经具备了发行住房抵押 贷款证券局部试点的条件 2004 年 11 月 16 日 央行发布 第三季度货币执行报告 中关于 住房贷 款证券化 的部分称 中国人民银行 召开信贷资产证券化试点方案论证会 邀 请专家对住房抵押贷款证券化 信贷资产证券化试点方案进行研究和论证 推动 银行业开展资产证券化业务试点 业内人士指出 房地产企业过去单纯依靠银 行贷款 自有资金 销售回款所支撑的传统融资体系显然已经不能适应新时期的 需要 借助资本市场这个助推器 实现产业资本和金融资本的融合将是一个必然 趋势 今年3 月21 日 经国务院批准 信贷资产证券化试点工作正式启动 国 1所谓资产证券化通常是指将一组流动性较差的资产经过一定的组合 使其产生可预计且稳定的现金流收 益 再通过特定的中介机构 SPV把这些资产的收益权转变为可在金融市场上流动的 信用等级较高的债 券型证券的过程 这一金融创新工具的推出使银行的角色发生了一定的转变 银行不再仅仅 出借资金 还增加了 资产出售 的职能 2 住房抵押贷款 资产证券化切入点 国际金融报 2004 年4 月9 日 1 家开发银行和中国建设银行作为试点单位 将分别进行信贷资产证券化与住房抵 3 押贷款证券化试点 这一消息表明 我国的住房抵押贷款证券化已经由一个概 念演化为可以触摸到的金融产品 在住房抵押贷款证券化由纸上谈兵逐步走向实战前的今天 有关住房抵押贷 款证券化的研究已经不应停留在其在实际操作上的可行性 必要性和面临的障碍 等方面的探讨与争论 本文将立足于以往的研究成果 把焦点放在参与住房抵押 贷款证券化融资的各当事人的收益与风险分析上 最后推出作者的结论 在法制 健全 资本市场发达 资产证券化活跃 信用体系和担保市场完备 市场透明度 较高的前提下 住房抵押贷款证券化融资将是一个多方受益的融资工具 二 文献回顾 关于在我国实施住房抵押贷款证券化的两派观点 早在上世纪80 年代初期 我国就引入了西方资产证券化的概念 但是直到 1998 年 随着中国住房制度改革的深入 资产证券化的研究热潮才开始在中国 掀起 1998 年 1 月 张超英 翟祥辉出版了国内第一本系统介绍国外资产证券 化理论和实践的专著 资产证券化 原理 实务 实例 6-7 月份 在北京 上海 深圳先后召开了有关房地产抵押贷款证券化的研讨会 当年年底在青岛和 天津召开的国际研讨会规模更加庞大 1999 年 3 月 深圳市政府召开了试点方 案专家论证会 研究了资产证券化在中国的实践问题 国内对资产证券化的研究 引起了国家金融主管部门的重视 人民银行总行先后在上海 深圳召开了住房抵 押贷款证券化国际研讨会 邀请美国 加拿大和香港按揭证券公司的专家 介绍 先进国家和地区的在这方面的成功经验 为在中国推行住房贷款证券化做前期的 准备工作 同时 建设银行和工商银行也着手住房抵押贷款证券化的推行 2000 年 3 月 建设银行向央行提交了 关于中国建设银行实施住房抵押贷款证券化的请示 及其操作方案 2002 年 3 月 建行在其房地产金融部下成立了住房贷款证券化 处 负责证券化的实施工作 并开始频繁与德国和澳大利亚精通证券化业务的商 业银行接触 当月建行与澳大利亚麦格理银行集团在上海合资成立麦格里咨询公 司 开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务 麦格理银行集团在澳大 利亚有着近30 年的住房按揭贷款证券化方面的运作经验 几乎垄断了澳大利亚 住房抵押贷款证券业务 随后 建设银行又与德国施豪银行签署了合资合同 筹 建合资住房储蓄银行 尽管资产证券化的步伐曾经一度停滞 经过几次三番的否 决和修改 建行的方案已基本得到了央行的认可 3 开行建行率先试水信贷资产证券化 中国资产证券化网 访问时间 2005 年3 月22 日 2 在若干年来的探索研究中 对于在中国推行住房抵押贷款证券化是否可行的 问题 业界的专家学者们各抒己见 基本形成了两派观点 一 赞成派认为 经过几年的发展 我国宏观经济的稳定增长为住房抵押 贷款证券化的推行创造了有利条件 近年来我国经济增长速度有所放缓 但仍是 世界上经济增长最快的国家之一 从总体上说 我国宏观经济环境是稳定的 发 展势头也比较好 已具备了金融创新的必要基础条件 发展住房抵押贷款证券化 是可行的 1 自1998 年以来 为拉动内需 中央出台了一系列刺激经济发展的政策 其中发展经济实用型住宅是重点扶持的方向 并同时推出了住房分配制度改革 到2000 年已基本取消了实物分房 这都为住房抵押贷款证券化提供了一个良好 的宏观经济背景和政策条件 2 我国住房抵押贷款一级市场已经初具规模 同时 住房委托存贷款业务 也稳步发展 住房公积金存款余额 单位住房基金存款余额 其他房改资金存款 余额快速增加 3 住房抵押贷款证券化作为一种融资工具 它的存在和顺利运作需要大量 社会资金的支持 我国一方面是不断增长的居民储蓄存款创造了分散的个人投资 者 另一方面 机构投资者 包括养老基金 保险公司 商业银行 投资基金等 在中国也逐渐形成规模 具备了相当比例的潜在投资者 二 反对派则认为 住房抵押贷款证券化在我国推行 确实存在着上述诸 多有利因素 但是动力的存在并不等于就可以很快变为现实 事实上 结合我国 的国情和金融市场的现状来分析 住房抵押贷款证券化目前尚存在多种制约因 素 前方的道路还很漫长 障碍主要表现在以下几个方面 1 一级市场成熟度尚不足 虽然中国住房抵押贷款规模扩张速度很快 但 相对发达国家而言规模却显得很小 1999 年底 住房抵押贷款占GDP 的比重 英国为56 美国为54 日本为33 香港地区为31 马来西亚为23 韩国为14 泰国为13 菲律宾为11 印度尼西亚为5 中国仅为2 4 自1998 年下半年取消福利分房 实行货币化分房政策 极大地推动了城镇居民 自己买房 迅速带动中国住房抵押贷款一级市场规模的扩大 并显现出极为迅猛 的势头 到2002 年底 中国个人住房抵押贷款余额已突破8000 亿元 分别占中 5 国GDP 和银行信贷比重的 8和 7左右 中国住房抵押贷款规模与发达国家 的差距在逐步缩小 但形成规模仍需时日 2 商业银行转让住房抵押贷款的内在动力不足 从流动性角度看 在银行 的各项资产中 住房抵押贷款流动性虽然很低 但这部分贷款仅占贷款总额的 4 何德旭 论完善资产证券化的市场环境和制度条件 中国社会科学院财贸经济研究所 5 住房抵押贷款 资产证券化切入点 国际金融报 2004 年4 月9 日 3 1左右 一般来讲 当住房抵押贷款达到银行总存款额的 20时 银行资金的 6 流动性将明显降低 风险加大 我国与这一比例还有很大差距 商业银行可贷 资金充裕 目前并不缺乏持有抵押贷款所需的资金 从收益角度看 我国商业银 行信贷资产质量一直较差 提高资产质量是当前的一项迫切任务 资料显示 国 内个人住房贷款的不良率普遍低于05 相对于国有商业银行总体17 的不良 资产率而言 住房抵押贷款是一笔难得的巨额优质资产 因此他们出售这笔肥 肉 的动力明显不足 7 3 法律约束上的障碍使证券化裹足不前 住房抵押贷款证券化在每一个过 程中 各个利益方均通过契约方式参与证券化的过程 从而为其提供法律保障 如 法国专门通过 证券化法 美国虽然没有专门针对证券化颁布的法规 但 是他们有完善的法律体系 如 破产法 证券法 投资公司法 信 托契约法 等等 为证券化的各个过程提供法律依据 而我国目前相关法制并 不健全 很多法规中都没有涉及证券化的法律框架和管理规定 4 缺乏健全的中介服务机构体系 住房抵押贷款证券化交易往往要涉及到 多家中介服务机构 其中投资银行 会计事务所 资产评估机构 资信评级机构 和信用增级机构等是必须涉及到的最重要的中介机构 目前我国投资银行和会计 业的行为较为规范 基本能满足证券化的要求 而资产评估业和资信评级业则差 距较大 资产评估业管理尺度不一 政出多门 信用评级机构体制和组织形式不 符合中立 规范 透明度高的要求 运作没有统一的标准 难以做到独立 客观 公正地评估 甚至可能为了推行证券化肆意提高其信用级别等 8 5 缺乏健全的个人信用制度 由于现阶段我国尚无完整意义上的个人信用 制度 银行很难对借款人的资信状况做出准确的判断 对个人信贷业务的贷前调 查和对贷款风险的评价显得困难重重 银行为了减少信贷风险 只好在贷款方式 上严格控制 无形中制约了个人信贷业务规模的扩展 三 正反两派的观点毋庸置疑都有一定的说服力 但是相对来说也都具有 很大的片面性 赞成派显然过于乐观 只看到在中国开展住房抵押贷款证券化的 有利因素 而忽略了中国的国情和实践中的种种障碍 反对派虽然相对理性 冷 静 但是又表现了保守的弱点 相比之下 作者更赞同正方观点 因为一个新生事物出现 总归要经历一个 6 李轶 袁媛 论我国房地产抵押贷款证券化 载 统计与决策 200 1 年第12 期 7 商业银行住房抵押贷款证券化的障碍与风险 载 财经时报 2004 年11 月14 日 8 世界主要的信用评级机构有标准普尔 SP 穆迪 Moodys FitchIBCA Duff Phelps RI 和JCR 我国也有一些信用评级公司如中诚信 金诚等对发行证券进行信用评级 4 从不成熟发展到成熟的过程 而只有实践才是检验真理的最好的标尺 今年 3 月21 日 中国人民银行宣布 国家开发银行和中国建设银行将作为试点单位 分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点 孕育了多时的信贷资产 证券化试点终于破土而出 一个被学术界呼吁了多年 金融界盼望了多年的创新 业务终于从争论走向了前台 在住房抵押贷款证券化由纸上谈兵逐步走向实战前的今天 有关住房抵押贷 款证券化的研究若仍停留在其在实际操作上的可行性 必要性和面临的障碍等方 面的探讨与争论 显然已失去了现实意义 本文作者认为 从长远来看 住房抵 押贷款证券化是一个可以使参与的各方当事人均能受益的新型融资方式 应该给 予积极地培育 不断完善适合它成长的土壤 三 住房抵押贷款证券化在美国的成功运作对我国的借鉴意义 我国在证券化进程中尚处于初级阶段 要实现这一金融工具的创新 就要吸 收发达国家的经验 结合我国的实际情况 依靠政府的支持 为证券化发展创造 良好的外部环境 一 政府的积极参与是住房抵押贷款证券化发展的重要前提 美国作为住房抵押贷款证券化初创的国家 政府在证券化的发展过程中起了 关键性的作用 首先 政府通过联邦国民抵押协会 政府国民抵押协会和联邦住 宅抵押公司等金融机构直接进入住房抵押贷款二级市场 从事住宅抵押贷款的买 卖活动 从而影响市场上的资金供求 其次 政府通过为住房抵押贷款提供担保 的方式 提高资产质量 促进二级市场的形成与发展 再次 政府通过存款保险 来提高私人金融机构的筹资能力 来为住房抵押贷款提供资金来源 我国实施住房抵押贷款证券化的过程中 尤其是在证券化初期 因为市场和 法律环境的不健全 政府更应发挥积极的作用 在发行机构的组建 证券化工具 创新和信用担保等方面给与足够的支持 二 良好的法制环境是住房抵押贷款证券化发展的必要条件 美国住房抵押贷款证券化市场得以迅速发展的有利条件之一 是具有比较完 善的法律和立法体系 在住房抵押贷款证券化出现以前 美国对住房抵押贷款和 证券的发行与交易等已经有了相应的较完善的法律制度 美国国会又制定了一系 列专门的法律 或在相关的法律中加入证券化的条款对证券化进行保障和约束 这些法律包括 抵押证券税收法案 1970 年的 证券投资者保护法 和 1993 年的 证券法 等 配套法律的出台保证了住房抵押贷款证券化在一个相对规范 的法律框架下进行运作 投资者 借款人 金融机构和发行人的权利义务以及各 5 自的违约处理都有明确的法律规定 保证了每一笔住房抵押贷款证券化业务的健 康运作和相对安全 相反 没有法律的积极配合 证券化势必难以顺利进行 我国虽然相继颁布了一些经济立法 如 商业银行法 抵押法 保 险法 证券法 等 但是有关证券化方面的专门法律以及现行的会计和税收 制度还十分匮乏 资信等级评估制度的法律法规也急需出台 来规范我国现在的 极度混乱的资信等级评估行业 评级机构的设立应该经过严格的审查 评级机构 在组织上应该完全中立 经营上独立并自负盈亏 由全国统一的资信评级标准 建立评级机构的跟踪监测体系 否则 这些都要成为我国住房抵押贷款证券化实 施的障碍 三 根据国情选择适宜的住房抵押贷款证券化模式 证券化资产的发行 主要由特殊目的机构SPV Special purpose vehicle 来 完成 一般情况下 SPV 有两种组织形式 第一种是不设立独立的SPV 而是由贷款发放银行直接以一组贷款组合为抵 押发行债券 或者成立全资 控股 子公司 由子公司作为SPV 购买住房抵押 贷款 并发行以其为抵押的债券 由于母子关系的存在 发起人对 SPV 的资产 转让过程难以被法律确认为完全的 真实出售 在实际操作中这种模式被称为 担保融资 会计上只能进行表内处理 第二种是由独立的第三方组建 专业受托管理机构代表独立的第三方拥有 SPV 的股份 而不为发起人所控制 其组建不以盈利为目的 这种组织形式的 SPV 被称为 真实出售 因而一般法规允许其进行表外处理 美国的住房抵押贷款是在自身高度发达的市场经济体制下 以表外证券化这 种完全意义上的证券化模式进行的 在这种模式下 发起人将资产 真实出售 给 SPV SPV 购买资产之后 将它们重新组合建立资产池 以资产池为支持发 行证券 真实出售 意味着资产离开发起人的资产负债表 从而实现 破产隔 离 这是表外证券化的关键 但是它要求金融市场比较成熟和发达 相关法律 制度比较健全 当然 美国的成功并非是一个放之四海而皆准的标准 任何一国发展住房抵 押贷款证券化都不能简单照搬别国模式 而要根据自己的国情进行选择 并且这 种选择在不同的时期应随着条件的变化而变化 考虑到我国的现实情况 以 分 步到位 的模式开展住房抵押贷款证券化较为可行 这其中包含两层含义 第一 在开展的时间上和空间上以 先试点 再推广 的方式进行 在住房 抵押贷款集中 证券市场和房地产市场发育比较完善和法制环境和市场环境较好 的地区试行 比如上海 深圳等城市 6 第二 在证券化的各种模式设计品种上以 先简后繁 的方式逐步发展 真 实出售 这种一步到位的方式在初期尚不适合我国的国情 而欧洲一些国家在初 期采用的 担保融资 相对更可行 随着证券化的发展和外部条件的成熟 再逐 步过渡到真实出售的方式 四 住房抵押贷款证券化各参与主体的风险与收益分析 从资产证券化的定义可以看出 证券化 是指通过资产的重新组合 并利 用必要的信用增级技术 创造出适合不同投资者需求 具有不同期限 风险和收 益组合的收入凭证 资产证券化的参与者包括原始权益人 特殊目的机构 信用 增级机构 信用评级机构 担保机构 受托机构 投资者 等等 各方当事人积 极参与和推动资产证券化 是基于住房抵押贷款证券化运作所产生的利益驱动作 用 下面我们来具体分析一下各参与主体的风险与收益 一 原始权益人的风险与收益分析 1 商业银行是住房抵押贷款证券的原始权益人 它在住房抵押贷款证券 化的过程中所获得的基本收益可以是货币化收益 也可以是非货币化收益 主要 体现在 实现住房抵押贷款证券化后 可以更好地完成商业银行的经营方针 安 全性 流动性 盈利性 9 10 货币化收益主要包括价差收益 与服务费 非货币化收益是指证券化为 商业银行带来的收入增加以外的收益 它主要包括 1 脱离了资本充足率的限制 巴塞尔协议 将银行资本分为核心资本与 附属资本部分 核心资本充足率 核心资本风险资本 必须达到4 11 也就是 说核心资本一定的情况下 银行发放抵押贷款是有上限的 然而 通过抵押贷款 证券化若能把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外 就可以脱离资本充 足率的限制 2 它有利于商业银行调整资产负债结构 资金来源的短期性与资本运作的 长期性是商业银行资产与负债之间长期存在的矛盾 银行机构的负债基本上是储 蓄存款 最长的也只有几年 而其发放住房抵押贷款期限大都在十几年以上 短 9 价差收益指银行以高于初始成本价格出售其所拥有的贷款而获得的收益 10 服务费指商业银行在出售贷款后 作为服务商因其提供的服务而收取的费用 通过服务费收入 使银行 的收入渠道发生了转移 资产证券化虽然使银行的信贷资产减少 利息收入有所下降 但是减少的利息收 入却可以有资产证券化带来的服务费收入补足 更为重要的是 这种转移使存在损失可能性的贷款利息收 入转变为无风险的服务费收入 11 风险价值 金融风险管理新标准 中信出版社 2000 年出版 7 存长贷 负债与资产期限不匹配 一定程度上加大了贷款银行的经营风险 虽 然目前商业银行存款与贷款存在 顺差 尚无资金瓶颈问题 但随着住房抵押 贷款规模的急剧扩大 这种资产负债结构矛盾 流动性风险和银行融资的需求会 逐渐显现出来 发放贷款的商业银行陷入流动性不足的困境后 贷款周转速度变 慢 很难有更多稳定的资金用于发放新的住房抵押贷款 从而造成一部分潜在的 贷款需求不能得到满足 抑制了住房消费的进一步扩大 而通过住房抵押贷款证券化 银行及时把长期的抵押贷款资产在资本市场 上抛售兑现 或自己持有变现能力很强的住房抵押债券 对银行流动性管理十分 有利 同时 还能使商业银行以较低的成本实现其资产负债结构的灵活调整 3 它可以转移和分散商业银行所面临的风险 住房抵押贷款由于金额大 期限长 银行面临着巨大的信用和利率 提前