（人文地理学专业论文）我国地价体系与地价管理模式研究.pdf

摘要 随着改革开放的逐步推进和市场经济的不断发展完善，地价体系与地价管理 制度模式作为国家制度体系的重要组成部分应运而生，且越来越受到人们的关 注，已逐步成为中国经济生活中必不可少的一部分。 本文主要应用土地经济学、土地政策学、城市经济学、制度经济学等基本理 论以及制度变迁理论、产权理论、公共选择理论，以社会主义市场经济为背景， 着眼于市场经济初级阶段这一特殊历史过程，针对我国目前尚未完善和深入研究 的地价管理制度进行系统的分析，在总结国内外学者研究成果的基础上，以地价 为视角，采取理论阐述与实证分析相结合的方法，围绕地价管理制度各主要历史 阶段展开论述，并结合目前土地管理制度的有效实施提出相应的目标以及改革的 思路与措施。 本文通过对地价体系及地价管理制度模式变革的原因探析，明确其必定是一 个从无到有，从政府行政许可到行政登记，从不可交易到可交易，从管理交易到 市场交易的不断演进的动态过程。通过对海外地价管理制度的现状分析，明确各 种制度形态的优势和进一步演进的客观必然性，为中国地价管理制度的设计提供 理论参考。通过对中国地价管理制度现状和法律制度成因分析，明确地价管理制 度存在问题的根本原因，最后得出中国地价管理制度创新的客观必然性和现实可 能性。以期在理论上对我国地价体系以及管理制度的研究作一个有效的补充，在 实践中为城市规划、土地利用规划、土地市场建设等提供决策参考。 本文主要包括以下四个部分：第一部分是我国的地价内涵和形成机制。从 分析地价内涵出发，具体阐述了地价形成的理论基础和影响我国地价体系的三个 具体因素。第二部分详细分析了与我国产权市场结构相匹配的价格体系，阐述其 存在的问题。在总结我国地价体系所存在的问题的基础上，以广州市为例，进一 步作了新的探索。第三部分分析了我国地价管理制度的建设，运用制度变迁理论 说明了我国地价管理制度的变革是历史必然，并进而详细例举了我国土地管理制 度法律法规及相关的主要内容。第四部分对我国地价管理制度改革作了进一步的 探讨，在借鉴海外先进经验的基础上，进一步提出完善我国地价管理的建议。 关键词：地价；地价体系；地价管理制度；模式 a b s t r a c t 晰m 恤g r a d u a ld e v e l o p m e n to fr e f o 肌a 1 1 do p e n i n gu pa sw e u 嬲也eg r a d u a l p t 赶t i o no fm a r k e te c o n o m 弘也el a n dp r i c es y s t e ma n dl 锄dp r i c em a n a g e m e n t 缸；t i n l t i o nm o d e lh a v eb e e i le s 诎l l i s h e da si i n p o n a n tc o m p o n e l l t si i ln a t i o m i i n s 6 t u 虹o ns y s t e m w i mm o r ea n dm o r ca t t e n t i o n 自o mp c o p l e ，t 1 1 e yh a v eb e c o m ea n 砌i s p e n s a b l ep a ni i le c o i l o l i l i c 丘e l di nc h i i l a t h ep 印e ra d o p t ss o m eb a s i cn l e o r i e si l l1 a n de c o n o m i c s ，l 髓dp o l i ：t i c s ，l d b a n c c o n o m i c s ，a j l di n s t i t u t i o ne c o n o m i c sa sw e l la si n s t i t u d o n a l 缸a n s f o 衄a 吐o nt h e o r 弘 p r o p e r 够r i g h tt h e o 狮dp u b l i cs e l e c t i o nm e o b a s e do nt l l es o c i a l i s tm a r k e t e c o n o m 弘t h ep 印e rf o c u s e so n l es p e c i a ll l i s t o r i cp e r i o do fm ep r e l i l i l l a 巧s t a g eo f m a r k e te c o n o m yt om a k eas y s t e m a t i ca n a l y s i so ft h el a n dp r i c em a n a g e m e n t i n s 虹t u t i o n st l l a th a v e1 1 0 tb e e np e r f e c t e da n ds t l l d i e di n d 印t hb yb a ri no u rc o u n 略 b 嬲e do nas l 瑚m a 盯o fm er e s e a r c hr e s u l t sf r o ms c h o l a r sa th o m ea 1 1 da b r o a d ，a n d w i t ha t t 髓t i o np a i dt 0l 龇l dp f i c e ，t l l ep a p e ra d o p t st l l em e t h o do f c o m b i n i l l gt 量l e o r e t i c a l d 锄o n s t 陷t i o n 锄de x a m p l ea n a l y s i st 0d i s c u s sv 撕o u sl l i s t o r i cs t a g e so f1 a n dp r i c e m 眦a g e m e n ti n s t i 倒 i o n s t h ec o r r e s p o n d i n go b j e c t i v e s a r ep u tf 0 刑锄df o rm e e 丘e c d v ei m p l 锄e n t a t i o no fp r e s e n tl a n dm a n a g e m e n ti n s 矗t i l t i o n s ，t o g e t h e rw i t l i 也e l i n eo fm o u g h ta l l dm e a s l l r e sf o rr e f o m 1 l l ep a p e ra n a l y s e sm er e 嬲o f o rr e f o 加i i ll 锄dp r i c es ) ，s t e i n 锄dl 锄dp c e m a n a g e m e n ti n s t i t i l t i o nm o d e lw i m ac o n c l u s i o n 1 a tt h e r ei sap r o g r c s s i v ed y n a m i c p r o c e s sf r o mn o n e x i s t e n c et oe x i s t e n c e ，f r o mg o v e m m e n ta d m i l l i s 位狐v ea p p r 0 v a lt 0 瓤i m i n i s 缸i a t i o nr e g i s 仃a t i o n ，自d mn o n - t 均d a b l et o 仃a d a b l e ，柚df r o mm a n a g e m e n t 昀n s a c t i o nt 0m a r k e t 觚n s a c t i o n t h ep a p e ra l s o 卸【a l y s e st t l ep r c s e n ts i t i l a t i o n so f f o r e i g nl 髓dp r i c em 柚a g e m e n ti n s t i t u t i o l l s t os h o w 吐圮撕l v 柚t a g e so fv a r i o 瑚 i n s t i t i l t i o i l sa n d 廿l eo b j c c t i v ei n e v i t a b i l i t ) ，f o r 胁h e rd e v e l o p m e n t m sp r 0 v i d 啦 r e f e r c ef o rt l l ep l a l m i n go fc h i n al 觚dp r i c em a n a g 锄e n ti i l s t i t u t i q n s t h ep r e s e n t s i t i l a t i o no fc h i i l al 锄dp r i c em a n a g e m e n ti i l s t i t i l t i o n s 锄dt h ei e g a lc 弧l s e sa 聆 锄a l y z e dt 0d 锄o i l s 缸t et h em a j o rp r o b l e m si nl a i l dp f i c em 柚a g e m e i l ti l l s t i t u t i o 璐 l a s t ，m c0 b j e c 曲e 硫v i 协n i 够a n dp r a c t i c a b i l 时o fm f o r m i n gc h i n al 引1 dp 血e i i m 锄a g 锄e n ti n s t i t i l t i o 娜a r cc o n c l u d e ds 0a st 0p r 0 v i d ea ne 侬犯曲e p p l e m e n ti n m c o r yf o rt 1 1 es t u d yo fc l l i n al a n dp r i c es y s t c i l la n dm 锄n g e m e n ti n s t i t l l t i o n s ，锄dt 0 p r 0 v i d er e f e 豫1 c ei nd e c i s i o i l - 胧i l 【i n gi np r a c t i c ef o ru f b 觚p l a i l l l i 玎哆，l a n du p l 刮n n i n g ，a n dl a n dm a r k e tc o n s 缸1 j c 娃o n t h ep a p e ri sm a d eu po ff o u rp a r t s 1 1 圮f i r s tp a r td e a l sw i 也n l el a i l dp r i c e c o n n o t a t i o n sa n di t sm e c h a n i s m i tb e g i n sb y 髓a i l a l y s i so fl a n d 面c ec o 肌o t a t i o l l s ， f o l l o w e db yad e t a j l e di l l u s t r a t i o no f l et h e o r c t i c a lb a s i sf o rl a n dp r i c ea i l dt h r m a j o rf a c t o r si l l f l u e n c i l l gt h el 孤dp r i c es y s t e mi i lo u rc o u n t 阱t h cs e c o n dp a r tg i v e sa d e t a i l e da n a l y s i so ft h ep d c es y s t e mr e l a t e dt om ep r o p e r t yr i g h tm a r k e ts t m c t u r ei l l o u rc o u n 订yt od e m o n s t r a t et 1 1 e p r o b l e m sa v a i l a _ b l e b a s e do nas l l m m a 珂o f 也e p r o b l e m sa v a i l a b l ei nm el a i l dp r i c es y s t e mi no u rc o u n t i tc i t e sg u a n g z h o uc i 哆丛 锄e x a i n p l ef o r 如m l e re x p l o r a t i o n t h e 1 i r dp a na n a l y s e st l l ec o n s 仃u c t i o no fl 姐d p r i c em a n a g e m e n ti 1 1 s t i t u t i o n si i lc h i m i i l s t i t u t i o n a lt m l l s f o n n a t i o nt h e o 巧i sa i o p t e d t 0d e 玎1 0 n s t m t et l l e1 1 i s t o r i ci n e v i 讪i l i t ) ro fm er e f o m li nl a n dp f i c em a i 埝g e m e n t i l l s t i t u t i o n si nc h i i l a ，f o l l o w e db yd e t a i l e de x a h l p l e so fl e g a lm l e sa n dr c g u l a t i o 必 a _ b o u tl 锄dm a m g e m e n t t h ef o u r t hp a r tg i v e sa 如r 出e rd i s c u s s i o no fm el a n dp r i c e m a n a g e m e n ti n s t i t u t i o n sr e f o n ni nc h i n a b yb o r r o w i 扣哆丘0 mf o r e i g nl a n dp r i c c m a i ：嗡g e m e n tp o l i c i e s ，i tp u t sf o r w a r dm es h o n c o m i l l g so fl 强dp r i c em a i l a g e m e n t i l l s t i t u t i o n si l lc h i n a t o g e t h e rw i n lc o n c s p o n d i n gr e f 0 咖m e 弱u r e s k e yw o r d s ：l a n dp r i c e ，l a n dp r i c es y s t 锄，l a n dp r i c em a m g e m e n ti n s t i t l l t i o n m o d e l n i 我国地价体系与地价管理模式研究 第一章绪论 1 绪论 1 1 研究意义与目的 土地是人类社会赖以生存和发展的基础，是一切生产和经营活动不可缺少的 基本要素。在社会经济发展过程中，土地既是资源，又是资产，土地资源的配置 机制在很大程度上决定了土地价格及其变化方向。 随着改革开放的逐步推进和市场经济的不断发展完善，地价体系与地价管理 制度作为国家制度体系的重要组成部分应运而生，且越来越受到人们的关注，己 逐步成为中国经济生活中必不可少的一部分。 一种制度的变迁与创新是多种因素共同作用的结果。特别是涉及到土地这种 基础性资源，它不仅是一个经济问题，更是_ 个政治问题。正如诺思所言，“因 为是国家作为主体界定产权结构，因而国家最终要对造成经济的增长、衰退或停 滞的产权结构的效率负责”。中国地价管理制度也正是由于政府作为交易主体 的角色参与产生诸多问题。而政府不能不参与，有两点原因：一、国家的存在是 经济增长的关键，如果只是行使管理职能，也许就只是管得好或不好的问题，但 问题的关键是在中国目前的地价管理制度中政府是土地资源所有权的产权行使 者，政府作为民事主体直接参与交易，从而弱化了市场的作用，使得土地交易或 地价不能真正有效地反映市场需求。二、市场是不完善和有缺陷的，完全以市场 配置土地资源会失灵，需要政府的干预或调节。然而政府在履行经济职能时，并 不总能起到弥补市场缺陷或市场失灵的作用，市场不能解决好的问题，政府也不 一定能解决得好；政府本身也不是万能的，它也会失败。因此，在建立和发展社 会主义市场经济的过程中，在完善城市土地财产制度的过程中，必须把握好政府 干预行为的限度，确定好这种干预的范围和内容，明确政府应当补充市场机制， 而不是取代这种机制。 地价管理制度因土地资源的短缺而产生，因土地资源短缺加剧而不断的发展 变化。地价管理制度非但不是为了满足土地资源的公共性，甚至是作为其对立物 而出现的。这是因为土地资源公共性客观上刺激了土地资源占有的拥挤现象，进 而导致土地资源消费的浪费与破坏。面对日趋短缺甚至枯竭的土地资源，人类可 能的选择就是对土地资源进行有效的利用，只有有效的利用，才可能实现公平利 用，最终达到可持续利用。这就需要界定人们的行为边界，明确相互激励与约束 我国地价体系与地价管理模式研究第一章绪论 机制。然而，中国土地资源供给长期否认经济性，以至于严重妨碍了公共性的满 足，中国地价管理制度正是在这样的背景下由政府组织出台并实施的法律制度。 但是现有的土地交易从宏观上讲还属于政府主导的“管理型交易”，而非市场主 导的“买卖型交易”，既真正意义上的土地交易市场化。再者，分地区分部门管 理对整体土地资源管理的阻碍以及土地交易期限及方式的法律规定的不健全等 问题的存在，使得目前仍然无法对土地资源进行有效地资本化管理，无法实现土 地资源的真正内在价值，无法缓解土地紧张、土地危机的局面，也无法真正实现 土地资源的有效保护和合理开发利用。由此，研究如何更好的发挥土地交易管理 既地价管理制度的功效，促进土地资源优化配置，实现可持续发展目标，具有重 要的现实意义。 本文的目的在于：通过对地价体系及地价管理模式建设探析，明确其必定是 一个从无到有，从政府行政许可到行政登记，从不可交易到可交易，从管理交易 到市场交易的不断演进的动态过程。通过对国外地价管理政策的现状分析，明确 各种制度形态的优势和进一步演进的客观必然性，为中国地价管理制度的设计提 供经验和教训。通过对中国地价管理制度现状和法律制度成因分析，明确地价管 理制度存在问题的根本原因，最后得出中国地价管理制度创新的客观必然性和现 实可能性。以期在理论上对我国地价体系以及管理制度的研究作一个有效的补 充，在实践中为城市规划、土地利用规划、产业规划、土地市场管理等提供决策 参考。 1 2 国内外研究现状 综观世界各国的地价管理制度，大体有三种基本模式：乜1 l 、完全由市场主导的地价管理模式 以土地私有制或者主要以土地私有制为主要形式，以美国、日本等为代表， 其特点是在不违背有关土地利用法制法规前提下，土地可以在市场上自由买卖， 土地价格主要由供求关系决定。政府不作干涉。 2 、在国家有效控制下的市场模式 以英国及英联邦国家和地区为代表，其特点是土地所有权属于国家，土地使 用权由政府出让给土地使用者使用，土地市场由国家控制，土地使用权被视为一 种财产权，可以转让。土地价格由政府主导的“管理型交易”与市场主导的“买 2 我国地价体系与地价管理模式研究第一章绪论 卖型交易 双重因素决定。只不过因具体情况的变化而有主次之分。这一模式实 际上也是建立在资本主义私有制基础之上的。英国统治下的香港地区就采用这一 模式，沿用至今，在香港回归祖国后仍然保持不变。 在英国，民间评估机构评估出的各类土地的价格分别对应不同的使用和交易 状况，这些价格在有关法规许可的范围内有效。英国土地价格的形式主要有公开 市场价格、现用途公开市场价格( 或租金) 、强制交易价格、其它估价、替代利 用估价、破产价、协议价、合并价、具有特别意义的交易价等。 德国在州、市、县均设有土地估价委员会，对市场交易的土地及征购土地、 地税征收等方面进行地价评估，并对全国土地市场交易价格分区域进行整理，制 定参考价格，定期公布。对于国家建设需要的土地及平抑地价需要的土地，政府 具有征购土地的权利和优先购买的权利。只有政府才有权利将农用地转为建设用 地。 3 、土地公有制基础上的非市场模式 以前苏联为代表，其特点是土地公有( 单一的国家所有或国家和集体两种所 有制形式并存) ，土地利用由国家统一安排，土地使用者无偿无期限使用。我国 改革前计划经济时期的土地使用制度，基本上是采用这种模式。此种模式下，土 地价格的问题是不存在的。地价管理也无从谈起。随着前苏联的瓦解及经济与社 会的发展，此种模式也渐渐退出了历史的舞台。 上述三种模式实质上可归纳为两种，即承认土地的财产属性，认为无论是土 地所有权还是土地使用权，都是属于所有者或者使用者的财产权的第一和第二种 模式；不承认土地的财产属性，不认为上地是财产的第三种模式。以美英为代表 的市场经济国家基本上属于前者，而我国则正处于后者向前者的转化之中。 由于土地所有制形式与土地管理模式不同，对于地价管理的认识也不同，因 此国内外对于地价研究的内容也有不同。显然，地价及其地价管理的研究必须结 合所在国家的土地使用制度来开展与进行。 1 2 1 国外研究概况 1 、土地市场价格与土地供应 西方学者认为土地市场价格与土地供应政策、供应方式、供应量有直接关系。 美国学者a n i lr u p a s i n g h ua n ds t e p h a nj g o e t z ( 2 0 0 1 ) 在这方面作了深入 3 我国地价体系与地价管理模式研究第一章绪论 的研究，他们认为可开发土地供应总量的限制一方面限制了住房和土地供应，刺 激了需求，使住房和土地供不应求，土地市场价格上升a n i lr u p a s i n g h ua n d s t e p h a nj g o e t z ， “l a n du s er e s e a r c h ：s c i e n t i f i cp u b l i c a t i o n sf r o m1 9 8 6t o t h ep r e s e n t ”，l a n du s er e s e s r c h ，2 0 0 l ，8 ：2 1 0 ；另一方面，由于土地供给限 制政策的实施，减小了土地不合理利用引起的负的外部性，土地利用率提高，从 而提高了市场价格。g r e e n ，r k ( 1 9 9 9 ) 研究土地供应量的变化会影响土地市场价 格，并为影响机制进行实证研究。另外，野口悠记雄、m a nc h o ，b r u e c k n e r j k 等人对土地供应对土地市场价格的影响进行了广泛的研究。b r u e c k n e r j k ( 1 9 8 7 ) 研究结果发现土地市场价格与可开发土地数量的简单相关系数是 一0 7 ，可开发土地数量越小，城市土地价格越高。n 1 2 、地价与房价 在西方国家，土地供应相对充足的地区地价较低，地价在房价中的比例也低， 因此一些学者如s e a nh o l l y ，k a t i n k ah o r t 等研究认为房价与地价并不是简单的 线性关系，有些地区虽然地价较低，但由于房屋质量高，建筑成本高，房价也相 对较高，同时认为地价占房价的比例与贷款政策有密切的关系h 1 。英国学者 c h e s h i r e p 、s h e p p a r d s ( 1 9 8 9 ) 研究认为地价在房价中的不断上升，并不是因 为人们对居住用地需求的增长，因为在2 0 世纪6 0 年代后期英国的住房需求明显 下降，地价在房价中比例的上升主要是国家与地方城市规划政策所引起。虽然英 国地价的上涨在房价上起了重要作用，但一些学者研究表明，开发商可以通过增 加住宅密度来减少土地成本。最近c h e s h i r e p 、s h e p p a r d s ( 1 9 9 9 ) 两人研究袭 明，地价对房价的影响正在下降，而平均收入己成为房价增减的主要因素。在日 本、韩国，地价在房价中比例较高，汉城地价与房价的比例达到5 0 - 6 5 ，在日 本各主要城市地价与房价中的比例要高达6 5 一7 5 ，而东京的比例达到 6 5 一8 0 ( 通产省与日本银行联合调查，1 9 9 8 ) ，日本学者认为房地产价值主要由 地产价值决定，土地上的建筑价值一般远远低于土地价值，房地产增值主要来源 于土地增值。5 1 3 、土地市场价格与税收 西方国家不动产税主要是对不动产保有课税。根据1 9 9 1 统计数据，美国不 动产占总财富的比例3 8 9 9 6 ，多达1 2 万亿美元，是地方公共财政主要的税源， 4 我嗣地价体系与地价管理模式研究第一章绪论 不动产税占到地方财政收入的5 啡8 0 。w h e a t o n ( 】9 9 4 ) 研究认为土地所有者要 承担土地保有税，财产税降低土地所有者的土地价格。m i e s z k o w s k i p m ( 1 9 7 2 ) 对财产税进行研究后认为，财产税对不同类型土地资产的影响有差异，对土地和 建筑物这两种资产的作用是不同的，对土地资产，财产税由土地所有者承担；而 对于建筑物，财产税由土地使用者承担，日本学者野口悠纪雄研究表明，政府征 收固定资产税会对土地市场价格和土地利用产生巨大影响1 。韩国学者朴寅星 ( 1 9 9 7 ) 认为，税收有利于土地资源的合理分配和利用，也可以用来调节地价， 特别强调通过征收土地增值税来稳定地价。”1 1 2 2 国内研究动态 在城市土地使用制度改革以前，我国城市土地一直是无偿、无期限、无流动 的使用状况，因而不存在城市地租、地价的问题，或者说，不存在理论上的地租、 地价。8 0 年代中期，学术界为了解决土地有偿使用问题，提出了“土地使用费” 即实际意义上的地租。因为使用费的多少无法从经典理论或市场上得出，学者们 借助于生产函数推导出“地租”，从而得出地价的数目。随着经济的发展，8 0 年 代以后，人们对城市地价的研究更多的集中在社会主义地租、地价的性质和是否 存在绝对地租的问题上。9 0 年代以来，城市地租的理论得到了广泛的关注，周 诚先生的关于我国城市土地使用制度改革的几个问题和陈征先生的社会主 义城市绝对地租和社会主义城市级差地租等文章都对我国的城市地租地价 进行了较深入的分析。在定量分析上，周诚先生( 土地价值续论) 、王克忠先 生( 房地产经济学纵横) 、袁绪亚先生( 土地出让价格运行盲区与对策研究) 、 王先进和王光希先生( 中国地价) 等诸多学者都在相关文章中阐述了自己的观 点，一时间，对土地的价格构成出现了二元论、四因素论、五要素论。哺18 0 年 代末期日本地价的猛涨造成的经济危机引起了理论界的关注，引发了9 0 年代中 期对日本地价涨落的原因分析的讨论，相关文章有：张宝珍的日本地价的猛涨 及其争论，谭纵波的日本地价的高涨与城市规划等，但对中国城市地价的 变动分析还较少。9 0 年代末期，对地价的研究更多的集中在商品房的房地产价 格的讨论上，中国房地信息、北京房地产、中外房地产导报等学术期刊 上都发表了关于房地价的文章。从总体上来说我国城市地价的研究还多集中在房 地产的价格上，单独分析城市地价的比较零散，对城市地价的变化规律的认识也 我田地价体系与地价管理模式研究第一章绪论 不是很明确，因此相应的地价管理措施也存在一些不足和缺陷，有待于进一步探 讨。 1 3 本文研究内容 本文主要从城镇的角度分析我国现阶段的地价体系，原因如下： l 、农村土地使用制度改革的一项重要课题是“农地使用权流转制度 。b 1 农用地 使用权流转方式不同，形成的农用地价格形式也不相同，主要分为三种类型：农 用地内部流转价格( 或称农用土地质量价格) 、农用地的转用价格、农用地的征 用价格。由于划分依据趋于单一，导致地价体系形式缺乏多样性。 2 、我国农村建设用地价格的客观存在是不容忽视的事实。农村集体建设用地市 场同城市土地隐形市场一样，属于自发存在的市场，虽然市场同样遵循价值规律， 即质优、区位条件好的土地价格高，反之价格低，但由于其缺乏法律依据，交易 过程中回避了应交的有关税费，在总体价格水平上就不可能得到充分体现；由于 现今农村集体非农建设用地入市存在着一定的制度障碍，所以流转中形成的土地 价格就更加缺乏明确和有效的指导和规范；同时城乡土地市场的割裂使得两个所 有制下的土地价格之间也存在着内涵不一致，制度管理不统一等弊端，无法形成 城乡统一的土地价格体系。 当然，把农村地价体系排除在本文的研究范围之外，并不说明制定一套合理 的农村地价体系不重要，相反，在我国极度重视“三农”问题以及大力提倡城乡 一体化的大背景下，农用地地价体系的研究已成为一种必然性。此可以作为下一 步重点研究方向。 本文一共由五部分组成，具体研究内容如下： 第一章，绪论。提出需要研究的问题、目的、意义。通过分析政府地价管 理制度的现状，提出研究地价管理制度如何有效实施的必要性。总结了国内外对 于地价管理制度研究的动态，为本文的研究指明方向。 第二章，我国的地价内涵和形成机制。主要从以下三个方面对其进行分析： l 、运用马克思地租地价理论阐明地价的内涵；2 、研究地价体系的理论基础，介 绍了马克思主义地租理论，价值规律，区位理论等相关理论；3 、影响我国地价 体系形成机制的因素。主要阐述了土地供求、城市规划以及其他社会、经济因素 对我国地价体系构成的影响。 6 我国地价体系与地价管理模式研究第一章绪论 第三章，我国现行地价体系及其存在的问题。主要从两个方面阐述：l 、地 价体系的构成及其存在的问题；2 、以广州为例，针对存在的问题，结合区域的 特点作了尝试性的更新与探索。 第四章，我国地价管理模式分析。主要包括三个方面：第一，运用制度变迁 理论详细阐述了我国地价管理制度的建设及其相应的基本法规与政策；第二，运 用供求理论、公共选择理论论证了我国政府与产权市场的辩证关系；第三，论述 我国地价管理制度建设所取得的成就。 第五章，完善我国地价管理的对策。通过对海外城市地价管理制度借鉴，得 出我国地价管理的目标模式，并提出完善我国地价管理的建议。 7 我国地价体系与地价管理模式研究第二章我国地价内涵与影响因素分析 2 我国地价内涵与影响因素分析 土地使用制度改革改变了土地无偿、无限期、无流动的现状，使土地使用权 作为一种特殊的商品走向了市场。土地特殊的使用价值的日益显现，刺激了土地 交易活动的频繁发生，政府需要随时掌握市场中的地价变化情况，以便制定出灵 活的地价政策，防止地价交化对社会经济造成不良影响，确保国家土地资产的保 值、增值。因此，要管好地产市场，很关键的一点就是必须对地价进行管理。建 立城镇地价体系工作，就是为了协调区域地价，充分发挥地价在调控土地市场中 的作用，使基准地价能客观地反映出不同城镇间真实的经济差异和地价水平，促 进土地市场的均衡发展。地价体系的建立与完善，对深化土地使用制度改革、强 化土地资产管理、保持基准地价的现势性、健全土地使用权价格市场形成机制、 充分发挥基准地价在土地市场中的作用、避免基准地价水平偏离当地的社会经济 发展水平和土地市场的实际状况、逐步健全地价管理制度等，起着重要作用。 2 1 地价内涵 地价和地价管理随着土地使用制度改革和土地市场的建设应运而生。作为能 够灵敏反映土地市场变化的“晴雨表”，地价在土地资源管理及土地市场建设中 发挥着越来越重要的作用。n 们 地价一般理解为土地价格。所谓土地价格，是土地权利和预期收益的购买价 格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支 付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。在市场经济条件 下，既存在着土地所有权的出让，也存在着土地使用权的出让与转让，二者都是 商品范畴，应该是有偿行为。但出让若干年期的土地使用权所应取得的补偿，或 取得土地使用权所应支付的代价，通称为土地出让金，它与土地价格在本质上是 不同的。如果土地使用权的出让是无限期的，则一次支取的出让金实际上就等于 土地价格，其出让期限愈长，土地出让金与土地价格之间的差距愈小，反之，二 者的差距愈大。因此二者又是相通的，并存在一定的结合点。这是因为，土地作 为自然资源具有特殊的使用价值，但不是劳动产品，没有生产费用，因而没有价 值，土地只能通过它的利用产生收益地租，才产生土地价格。这就是马克思 指出的：资本化的地租表现为土地价格或土地价值”，“土地价格无非是出租土地 的资本化的收入 ，1 亦即西方经济学家所说的地租士地纯收益的资本化。 8 我国地价体系与地价管理模式研究 第二章我国地价内涵与影响因素分析 需要指出的是，作为自然资源的土地，其价格是资本化的地租，但对已利用 土地的价格而言，因其在利用中已凝结了人的劳动，并具有生产费用，其中有了 价值因素和价值价格，这样就包含了两个层次的价格因素。这两层价格虽然在性 质上是不相向的，应该加以区别，但是却复合在已利用土地上，因而构成土地价 格的完整涵义， 所以，土地价格的内涵实际上包含两个部分：一是土地资源价格，即以“虚 幻的价格”形式出现的“真正的地租”地价；二是土地固定资产价格，即土 地资产的折旧和投资利息。土地价格即二者之和的资本化。土地价格的两重性是 由土地和地租的资源资产两重性所决定的。土地资源价格产生的基础，是由于土 地资源的有用性、稀缺性和垄断性，它是对土地资源所有权的垄断而获得的，正 如马克思指出的，它并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。 而土地固定资产价格，则是由凝结在土地中的社会必要劳动量决定的。它不是虚 幻的价格形式，而是劳动价值的货币表现，其理论价格应是生产成本加上平衡利 润。 从土地价格的完整涵义及其两重性质分析，土地价格的经济意义和作用主要 有以下几点： l 、土地价格作为资本化的地租，它为土地所有权在经济上的实现提供了理论依 据和计量依据；土地价格，不仅有土地所有权经济上实现的意义和作用，并为土 地使用权的有偿转让与使用提供了有偿付费的理论和计量依据。 2 、土地价格的高低，对土地市场及土地供求关系具有调节作用。在商品经济条 件下，土地是商品，可以买卖，通过市场供求关系形成土地价格，由于土地自然 供给是基本固定的，土地价格对它不起调节作用，但土地价格却直接制约着土地 需求，土地价格高会迫使土地需求下降，土地价格低会刺激土地需求增长，从而 促使土地供求趋于相对平衡。 3 、土地价格是土地生产与利用的导向。马克思指出：“土地价格对生产者来说是 成本价格的要素。”因此，人们在利用土地进行生产活动和土地经营时总要考虑 他必须在一定土地面积上，把土地作何种用项，实行什么经营方式及集约经营的 程度，以获取更大经济利益。那么，需占用多大土地面积进行多少土地投资等都 必须从生产收益与费用上进行权衡核算。价值的这一作用具体到土地价格来说， 9 我国地价体系与地价管理模式研究第二章我国地价内涵与影响因素分析 如对大城市商业中心地的利用，地租和土地价格高昂，就必然迫使土地生产者 和经营者少占用和集约利用土地，构建高层大楼，地价愈高则楼层愈高，以图获 剩。总之，土地经营者用于占用土地和土地投资的花费，必然要求这块土地的生 产经营收益足以抵偿这笔费用有余，所以土地价格的高低决定土地的用途及其利 用程度与利用方式。 4 、是调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障。中央与地方、政府与企 业、企业与企业、政府与个人、企业与个人在土地上的利益关系，最直接的表现 就是地价，地价为协调不同权利主体间的利益关系提供了依据，地价管理为协调 解决不同权利主体问的利益关系，调节收益分配提供了手段，使土地所有者和使 用者权益在经济上真正得以体现。 5 、是推进我国土地使用制度改革的重要前提。我国在走向社会主义市场经济中 土地使用制度改革的核心，就是土地的有偿使用，而马克思地租理论为其提供了 重要的前提，地价为土地的有偿使用提供了重要的基础。 6 、是量化国有土地资产的尺度。在我国国有企业改制过程中，通过地价和地价 管理，极大地显化了国有土地资产，支持了国有企业的改制。 7 、土地价格的另一普遍的经济意义和作用，在于任何社会形态下的国家政府必 向土地所有者征税。而土地税率的决定又常以土地价格的高低为依据，土地税应 以地价为基础，二者都是重要的经济范畴。 2 2 理论基础 在城市土地价格及价格体系研究上，有许多学者对我国目前城市土地市场中 存在的诸如基准地价、宗地地价、出让价、转让价等地价形式做了详细解释( 朱 道林，1 9 9 5 ：李玲，1 9 9 9 ) 。诸多地价形式内涵不一，但是其本质与理论构成都 是相同的，即由马克思主义地租理论，价值规律，区位理论等所构成( 周诚，1 9 9 7 ) 。 2 2 1 马克思主义地租理论与地价的关系 马克思的地租与地价理论是对资产阶级古典经济学家地租地价理论的继承 与批判。它的形成以马克思建立的科学的完整的劳动价值论、生产价格论和剩余 价值论为理论基础，从而赋予资本主义地租地价以崭新的内容。 土地价格是地租的资本化，“资本化的地租即土地价格”，而地租是“价值增 殖的形式”。地租与地价在本质上具有同一性。马克思认为，地租是以地价形式 l o 我国地价体系与地价管理模式研究第二章我国地价内涵与影响因素分析 投入土地的资本的利息，“土地价格不外是资本化的因而是提前支付的地租”，是 一次提前付清的未来的地租。因此，是先有地租后有地价。“实际上，这个购买 价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息 率计算的。”对于其计算公式，大家都耳熟能详，在此不作赘述。 土地的实际价格不是由哪一个因素单独决定的，而是由诸多因素的综合作用 决定的。马克思说：“使一般土地价格或个别土地价格提高的不同条件，可以部 分地互相竞争，部分地互相排斥，并且只能交替地发生作用。川1 2 1 尽管地租与地 价在本质上具有同一性，但是，它们又是具有相对独立性的经济范畴。地租与地 价的使用范围和作用是存在差别的，地租反映并适用于土地租赁关系，而地价 则反映并适用于土地买卖关系。 绝对地租是土地价格存在的根源。绝对地租是土地所有者凭借所有权要求使 用者支付给他一定量的经济补偿，无论土地质量的优劣。因此，当土地所有者在 转移其土地权利时，必然会要求取得土地权利的一方给予相应的经济补偿，而这 种补偿的形式就是土地价格。级差地租的存在是决定土地价格高低的原因。级差 地租i 是因为土地所处位置不同产生的不同水平的地租。它使不同位置的土地形 成了不同的价格。在一个地域内部，城市由于其优越的位置和方便的交通条件， 形成了较农村高得多的土地价格。而在城市内部，市中心比郊区具有更高的土地 价格。级差地租i i 是由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同，从而形 成的不同的土地价格。如城市土地由于各种基础设施的巨大投入，其价格也要不 断提升。垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。垄断地租的形成除了 土地所有权的垄断之外，还因某些土地具有特殊的条件，使得这些土地能够提供 更多的地租，从而具有更高的地价。 2 2 2 价值规律 从威廉配第分析交换价值开始，到亚当斯密发现价值规律这只“看不见 的手”，再经大卫李嘉图作进一步的补充和发展，许多古典经济学家对价值规 律进行了不断的研究和讨论，并把价值规律理论发展到资产阶级局限性内所能达 到的高度。马克思在古典政治经济学理论的基础上，通过劳动二重性学说，对价 值规律进行了科学而又全面的论证。n 钉价值规律是经济学中最重要也是最基本的 规律。“价值规律是商品经济的普遍的客观经济规律，其基本的内容和客观要求 我国地价体系与地价管理模式研究第二章我国地价内涵与影响因素分析 包括以下三个相互联系的方面：一是商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳 动时间决定的；二是商品价格以价值为基础；三是商品交换应根据价值量相等原 则，实行等价交换。”这是马克思关于价值规律理论的本质论述。n 们有的学者从 商品的流通领域论述价值规律的理论本质即：“商品的价值与需求成正比，与供 给成反比。” 但不得不指出的是：马克思对价值规律的分析是以资本主义早期的商品和市 场为条件的。经过一百多年的历史变迁，许多资本主义国家已进入后工业时期。 第二次和第三次科技革命使科技在生产中的地位大大上升，在经济增长中的地位 举足轻重。同时，资本有机构成不断提高，第一产业的比重相继减少，第二产业 的比重趋向下降，第三产业的比重升居首位。商品的表现形式发生变化，商品的 范围进一步扩大。发展社会主义商品经济和市场经济已成为一种前所未有的历史 事实。以公有制为主体的生产资料所有制和以按劳分配为主体的个人消费品的分 配格局已成为社会主义经济的基本特征。这些新的经济条件必将对价值规律产生 影响，并赋予其新的内容。 2 2 3 区位理论 城市地价是城市土地实行有偿出让、转让、出租和抵押等形式的前提和依据， 从本质看，城市土地价格是土地区位条件优劣差异的结果，因此产生不同的级差 收益，所以，区位的优劣差异是衡量地租、地价高低的标尺。 区位理论的根本宗旨在于揭示人类社会经济活动的空间法则，发端于级差地 租的研究，以后逐渐发展为一种有关空间经济活动的一般性理论，其两个重要规 律是距离衰减法则和空间相互作用原理。德国经济学家杜能( j h 、，0 nt h u n e n ) 最 早( 1 8 2 6 年) 从区位地租出发得出农业品类围绕市场呈现环带分布的理想化模式， 但由于杜能提出的农业区位论是以各个地区的自然条件无差别为前提的，是不考 虑农业区位自然条件的差别的，这与现代农业区位理论正好相反，它强调的是要 充分合理地利用有利的自然条件，合理确定农业区位。 随着工业化的进程，韦伯( a w 曲e r ) ( 1 9 0 9 年) 建立了工业